פורום נדל"ן

שלום רב

הגורם האנושי הוא שיקול חשוב. יחד עם זאת, חוזה טוב יכול להקטין עד מאוד את הסיכון (בכל עסקה יש אלמנט של סיכון).אנא התייעצו עם עוה"ד שמלווה אותכם כיצד להגן בצורה הטובה ביותר על האינטרסים שלכם.

בברכה,

שרון עזרא, עו"ד

יש להגיש תביעת פינוי.
תוכלי לעיין במאמר שפרסמתי באתר זה שעניינו: "המדריך המקוצר לפינוי שוכר".

בברכה,

שרון עזרא, עו"ד

יחד עם זאת יש לשים לב כי חוזים יש לקיים בתום לב, ואני מניחה כי יש סיבה אמיתית לרצונך לסיים החוזה בטרם עת.

בברכה,

שרון עזרא, עו"ד

שלום רב

אם הרישום לא הושלם מזה 20 שנה, שטר המכר שנחתם על ידי הצדדים לא יספיק לצורך השלמת העברת זכויות.
יש לבחון האם בתיק יש יפוי כוח מאת המוכרים לצורך השלמת הביצוע.
מומלץ לפנות מיידית לעו"ד כדי להסדיר הנושא.
כפי שנכחת לדעת בעצמך, חלוף הזמן רק מסבך העניינים.

בברכה,
שרון עזרא, עו"ד

מירי שלום

כל עוד את בחיים (ותבדל"א), ההתחייבויות שאת נוטלת הן באחריותך. עם פטירתך, חלילה, האחריות עוברת ליורשים.
אם את מוכרת הנכס לפני שנחתם חוזה בעניין תמ"א 38, המוכר יקבל על עצמו את כל ההוצאות בעניין תמ"א 38.

בברכה,
שרון עזרא, עו"ד

השאלה שלי אני רוצה את החלק שלי לבד ולשלם ליורשים את החלק שלהם פשוט יש לי אח שנפטר ואישתו אפילו לא הודיעה לנו שהוא נפתר במקרה אחרי 8 שנים ידעתי והפחד שלי שיבוא יום ולא תרצה לחתום למכירה או לתא38 יש לי שאלה הפירוק חיב דרך אורך דין או שבהתחלה יכולה לדבר איתם לביא שמאי ולירות כמה עולה הבית ולחקת להם 2 חלקים. אח השני בסדר אבל עם במיקרה יקרה לו משהו יהיה לי בעיה עם גיסה שניה ועם לי בתור נכה 100% ופנסיונרית מגיע לי יהוץ חינם עם אתם יודעים משהו כזה אני חשבתי שעם 2 הצדדים רוצים זה עובר השם שלהם מטאבו לשם שלי ואני נותנת כמה שמגיע להם ואני חופשיה
סליחה מירי

נא לשאול השאלה בהמשך לשאלה המקורית, כדי שנוכל להבין את הקשר הדברים

אם לבנך אופציה לחדש החוזה, אזי הקיבוץ אינו יכול לסרב.
אם לבנך אין אופציה- לכאורה השיקול של הקיבוץ איננו רלבנטי. יחד עם זאת, מאחר ועל פניו נראה כי דינו של הקיבוץ כדין אדם פרטי, מותר לו לכאורה לשקול גם שיקולים לא רלבנטים. כמו כן, יש לבחון האם המזכיר מוסמך לקבל החלטה כזו לא לחדש חוזה.

בברכה,
שרון עזרא, עו"ד

בהעדר הוראה ספציפית בנושא, ובהעדר הסכמתכם, הבעלים אינו יכול לדרוש מכם להכניס קונים פוטנציאליים לדירה.

יחד עם זאת, כל עוד מדובר בדרישה סבירה (שלא תהפוך הדירה לתחנת רכבת), הייתי שוקלת בחיוב להיענות לדרישה.

שלום רב

המצב אותו אתה מתאר מצריך נקיטת משנה זהירות. יש מצבים בו הרישום אפשרי (בעיקר מקום בו מונה כונס נכסים המטפל בעניין) ויש מצבים בו סביר להניח כי העדר הרישום ישאר כך עוד שנים ארוכות.
על עוה"ד המייצג אותך לבדוק ענין זה בקפידה יתרה, ואם אין לך עו"ד- עליך לשכור עו"ד בדחיפות, כדי שלא תשים כספך על קרן הצבי.

בברכה,
שרון עזרא, עו"ד

שלום רב,
לשון סעיף 49 לחוק מיסוי מקרקעין גורסת, כי כל מכירה הנעשית על ידי אחד מבני הזוג, תיחשב כאילו נעשתה על ידי בן הזוג השני, ומתן פטור לאחד מהם ייחשב לניצול הפטור על ידי בן הזוג האחר.
ביסוד תיקון 8 לחוק מיסוי מקרקעין עמדו שתי מטרות: האחת מניעת הערמה על החוק בדרך של רישום דירות על שמותיהם של בני המשפחה, באופן שכל אחד מהם יהיה הבעלים של דירה אחת וייהנה מפטור ממכירתה. השנייה, הגשמת רצונו של התא המשפחתי בתחום הדיור שנועד למגוריו.
לאחר נישואייך האשה והבעל נחשבים כ"תא משפחתי" משותף. דהיינו, רכישת הדירה החדשה לא תשנה את העובדה שמס הרכישה ייגבה גם מהבעל לפי מדרגות "דירה שנייה".
שימת ליבך, להחלטה שהתקבלה בבית משפט העליון בעניין ע"א 3489/99 מנהל מס שבח מקרקעין חיפה נ' אן מרי עברי ; נז(5) 589 שם קבעו השופטים, כי מאחר וסעיף 49(ב) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג-1963 קובע מפורשות כי לצורך פטור ממס שבח על מכירת דירה מגורים מזכה בני-זוג מהווים "מוכר אחד" (למעט אם חיים הם בנפרד דרך קבע), הרי החלטתם של בני הזוג בפרשת אן מרי עברי לקיים הפרדה בנכסי מקרקעין מסוימים, על-ידי חתימתם על הסכם יחסי ממון, אינה צריכה להשליך על שאלת מתן הפטור במכירת דירת המגורים שבה מתגוררים בפועל שני בני-הזוג. המבחן שמציב החוק לא בא לענות על השאלה אם בני-הזוג בחרו להפריד את הבעלות בנכסיהם, כי אם לענות לשאלה אם בני הזוג בחרו להתגורר בנפרד בדרך קבע.
לאור הלכת "אן מרי עברי" ועל אחת כמה וכמה שבשאלתך לא קיים בין האשה לבין בעלה הסכם ממון המסדיר את זכויותיהם במקרקעין שברשותם, הרי שאם האשה והבעל מתגוררים יחדיו, הרי שניהם כבני זוג יחובו בשיעור מס רכישה במדרגות "דירה שנייה" בעת רכישת הדירה החדשה.
לפיכך, גם האישה וגם הבעל נחשבים כבעלי "דירה שנייה" באם מתגוררים יחדיו.

ראשית המון תודה על התשובות,יש לי שאלה בהמשך לתשובתך האם את סכום השכר דירה בחוזה השכירות הרשום בדולרים יכול בעל הדירה החדש לשנות או הסכום הנקוב בחוזה הוא עד לתום החוזה? המון תודות

כל עוד לא ניתן צו הירושה, קרי: זכאותה של האישה כיורשת טרם התגבשה, הרי עדיין לא ניתן להחשיב את דירת הירושה כדירה שבבעלותה ולכן אני חולק על החבר, עו"ד ארד וקובע, כי עד למתן צו הירושה, האישה היא בעלת דירה יחידה ולא בעלת 2 דירות.

רגיללגבי קבלת פטור ממס שבח למוסד שהינו מלכ"ר, סעיף 61 לחוק מס שבח קובע, כי:
מוסדות ציבור


61.* (א) מכירת זכות במקרקעין ללא תמורה למוסדות ציבור פטורה ממס.
(תיקון מס' 15)
תשמ"ד-1984


(ב) מכירת זכות במקרקעין בידי מוסד ציבורי -
(1) אם המקרקעין שהזכות בהם נמכרת היו בידי המוסד במשך תקופה של שנה לפחות, ושימשו במישרין את המוסד במשך תקופה של 80% לפחות מהתקופה שהזכות במקרקעין היתה בידיו - תהא פטורה ממס;
(2) אם המקרקעין שהזכות בהם נמכרת שימשו במישרין
את המוסד במשך תקופה קצרה מ- 80% מהתקופה שהזכות במקרקעין היתה בידי המוסד, או שלא שימשו אותו כלל -
(א) כשהזכות במקרקעין היתה בידי המוסד במשך תקופה שאינה פחותה משנה ואינה עולה על ארבע שנים - יינתן פטור יחסי מהמס, שהוא כיחס שבין התקופה שבה שימשו המקרקעין במישרין את המוסד לבין כל התקופה שהזכות היתה בידיו;
(ב) כשהזכות במקרקעין היתה בידי המוסד במשך תקופה העולה על ארבע שנים - יינתן פטור של מחצית המס, ואם המקרקעין שימשו במישרין את המוסד - יינתן, בנוסף לפטור האמור, גם פטור על חלק יחסי מהמחצית השניה של המס, שהוא כיחס שבין התקופה שבה שימשו המקרקעין במישרין את המוסד לבין כל התקופה שהזכות היתה בידיו.
(ג) מכר מוסד את הזכות במקרקעין שרכישתם היתה פטורה ממס לפי סעיף קטן (א) תוך חמש שנים מיום שרכשה, יהא המוכר חייב גם במס אשר האדם שממנו נרכשה הזכות היה פטור ממנו על פי הוראות הסעיף הקטן האמור.
(ד) לענין סעיף זה, "מוסדות ציבור" - מוסדות לדת, לתרבות, לחינוך, למדע, לבריאות, לסעד או לספורט או למטרה ציבורית אחרת ושאינם מיועדים להפקת רווחים, שנקבעו לענין זה על- ידי שר האוצר באישור ועדת הכספים של הכנסת.
(תיקון מס' 15)
תשמ"ד-1984


(ה) מוסד ציבורי שנקבע לענין סעיף 46(א) לפקודת מס הכנסה, יראוהו כאילו נקבע גם לענין סעיף קטן (ד).
מיום 11.7.1984
תיקון מס' 15מיום 11.7.1984 עמ' 183
החלפת סעיף קטן 61(ב)
הנוסח הקודם:
(ב) מכירת זכות במקרקעין על ידי מוסדות ציבור –
(1) אם המקרקעין שהזכות בהן נמכרת, שימשו במישרין אותם מוסדות – תהא פטורה ממס;
(2) אם המקרקעין, שהזכות בהן נמכרת היו בבעלות אותן מוסדות במשך תקופה של ארבע שנים רצופות לפחות ולא שימשו במישרין אותם מוסדות – תהא פטורה ממחצית המס.
מיום 11.7.1984
תיקון מס' 16
מיום 11.7.1984 עמ' 187
הוספת סעיף קטן 61(ה)

דן שלום,

הרשה למנהלי הפורום בנימוס שלא להשיב לשאלות כאלה,
עמדת הנהלת האתר בנוגע לשאלתך בוודאי ברורה.

בברכה,
מערכת האתר

עליך לפנות לעו"ד שיכין את תצהירי נותן ומקבל ההעברה, יכין שטרות יחתים אותך ואת אחיך ויאמת אותכם וידווח למס שבח.כמו-כן, העו"ד יכין הסכם חלוקת עיזבון ואוליי ייחד כל דירה בשלמות לכל יורש בנפרד
אל תשאף ליישם את הפרוצדורה לבד, כשם שאינך מבצע עקירת שן לבד.