פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
הרחבת דירה על חשבון חדר מדרגות משותף
עמוס
20/06/09
שלום
אנו מעונינים לקנות דירה . דיירי הדירה אמרו לנו שלפני מספר שנים הם עשו הרחבה קלה של 1 מ"ר בו הם הזיזו את דלת הכניסה מהמקום המקורי ו"לקחו" כ1 מ"ר מתוך חלל חדר המדרגות המשותף. זה לא פוגע במדרגות ולמעשה הם ניצלו מעין מבואה- מסדרון צר המוביל אל דלת כניסתם מהמדרגות המשותפןת.
1. האם ניתן לעשות זאת ( הם עשו זאת ללא היתר) ?
2. האם ניתן לקבל על כך היתר ( האם החוק אוסר הצמדת שטח משותף המוגדר כ"חדר מדרגות")?
3.בפרקטיקה, איך נוהגות עיריות עם חריגת בנייה מינימלית של 1 מ"ר ? האם הם מוציאות לדברים כאלו צוי הריסה? האם אנחנו לוקחים כרוכשים סיכון כלשהו?
אנו מעונינים לקנות דירה . דיירי הדירה אמרו לנו שלפני מספר שנים הם עשו הרחבה קלה של 1 מ"ר בו הם הזיזו את דלת הכניסה מהמקום המקורי ו"לקחו" כ1 מ"ר מתוך חלל חדר המדרגות המשותף. זה לא פוגע במדרגות ולמעשה הם ניצלו מעין מבואה- מסדרון צר המוביל אל דלת כניסתם מהמדרגות המשותפןת.
1. האם ניתן לעשות זאת ( הם עשו זאת ללא היתר) ?
2. האם ניתן לקבל על כך היתר ( האם החוק אוסר הצמדת שטח משותף המוגדר כ"חדר מדרגות")?
3.בפרקטיקה, איך נוהגות עיריות עם חריגת בנייה מינימלית של 1 מ"ר ? האם הם מוציאות לדברים כאלו צוי הריסה? האם אנחנו לוקחים כרוכשים סיכון כלשהו?
הצמדת חדר מדרגות לדירה
עו"ד זהר ארד
מנהל
21/06/09
לא ניתן לעשות זאת באופן חוקי.
אכן לא ניתן להצמיד חדר מדרגות לדירה פלונית.
הפרקטיקה משתנה מעירייה לעירייה. למשל, לארונה פרסמה עיריית ת"א רשימה ארוכה של עבירות תכנון ובניה שאינן נאכפות על ידה ומסווגות כ"זוטי דברים".
לגבי הערכת סיכונים - מומלץ לבצע את העסקה בליווי עו"ד הבקיא במקרקעין.
בהצלחה,
זהר ארד, עו"ד
אכן לא ניתן להצמיד חדר מדרגות לדירה פלונית.
הפרקטיקה משתנה מעירייה לעירייה. למשל, לארונה פרסמה עיריית ת"א רשימה ארוכה של עבירות תכנון ובניה שאינן נאכפות על ידה ומסווגות כ"זוטי דברים".
לגבי הערכת סיכונים - מומלץ לבצע את העסקה בליווי עו"ד הבקיא במקרקעין.
בהצלחה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שתי שאלות קצרות
גיא
20/06/09
שלום רב,
ברשותך, שתי שאלות קצרות:
א. למי שיש דירת מגורים יחידה ולא מכר ב-4 השנים האחרונות את הדירה יש פטור ממס שבח בעת מכירתה. השאלה שלי היא ממתי סופרים את ה-4 שנים? ממועד החתימה על ההסכם או ממועד רישום הזכויות בטאבו ? (שהרי יש פער של כמה חודשים)
ב. האם כלה יכולה להעביר במתנה דירה לחמותה (אמא של בן זוגה)? במידה והמיסוי לא מקבל זאת, צריך לדווח לכאורה על תמורה?
תודה רבה,
גיא
ברשותך, שתי שאלות קצרות:
א. למי שיש דירת מגורים יחידה ולא מכר ב-4 השנים האחרונות את הדירה יש פטור ממס שבח בעת מכירתה. השאלה שלי היא ממתי סופרים את ה-4 שנים? ממועד החתימה על ההסכם או ממועד רישום הזכויות בטאבו ? (שהרי יש פער של כמה חודשים)
ב. האם כלה יכולה להעביר במתנה דירה לחמותה (אמא של בן זוגה)? במידה והמיסוי לא מקבל זאת, צריך לדווח לכאורה על תמורה?
תודה רבה,
גיא
שתי תשובות קצרות
עו"ד זהר ארד
מנהל
20/06/09
א. סופרים ממועד חתימת ההסכם.
ב. בכל העברה ללא תמורה צריך לדווח על שווי הזכות (שווי ריאלי) לצורך תשלום מיסים בשיעור מלא או מופחת.
ב. בכל העברה ללא תמורה צריך לדווח על שווי הזכות (שווי ריאלי) לצורך תשלום מיסים בשיעור מלא או מופחת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בדבר קבלת היתר בניה בחלקה קיימת וזכויות בניה
אביב
20/06/09
אני אשה אלמנה ובני בן ה30 בנה יחידת דיור בחצר הבית (הבית בבעלות עמידר) לפנייי כ13 שנים ומאז בני חי שם עם 2 ילדיו ורעייתו לפניי שנתיים וחצי קיבלתי מכתב מעמידר שעליי לפנות לעירייה לצורך אישור המבנה לקבלת היתר בניה חוקית נכון להיום הבניה היא לא מאושרת וכרגע אני נמצאת בבעיה שבו רוצים להרוס לי את היחידה לפניי כמה שבועות קיבלתי מכתב ובוא נמסר לי ככה הרני להודיעך כי בקשתך להכרה בזכויותך בנכס הנ"ל אושרה בוועדת ניהול נכסים ברשות מנהל מקרקעי ישראל הוועדה החליטה שההכרה בתוספת הבניה בחצר כ"מוגן" מותנית בקבלת היתר בניה מעיריית ת"א " צריך להוסיף כמובן שהבניה היא לא חוקית ובנוסף לכך נדרשתי בעבר להרוס את המבנה הלא חוקי ולא נהרס כנדרש וכמובן הנושא עדיין לא הגיע לבית המשפט בנושא הנ"ל
האם לפי דעתכם המקצועית מה עליי לעשות בנידון והאם לפי דעתכם המקצועית עליי לפנות לעיריה ולהצהיר על המבנה הנ"ל למרות שקיים סיכוי מאוד גדול להריסת המבנה ולתביעת מנהל קרקעי ישראל לבני
צריך לציין שקיימת אחוזי בניה של מינימום 90 מטר מרובע אשמח לקבל תשובה בהקדם בנושא
האם לפי דעתכם המקצועית מה עליי לעשות בנידון והאם לפי דעתכם המקצועית עליי לפנות לעיריה ולהצהיר על המבנה הנ"ל למרות שקיים סיכוי מאוד גדול להריסת המבנה ולתביעת מנהל קרקעי ישראל לבני
צריך לציין שקיימת אחוזי בניה של מינימום 90 מטר מרובע אשמח לקבל תשובה בהקדם בנושא
תגובה
עו"ד זהר ארד
מנהל
20/06/09
במסגרת הפורום אנו נותנים תשובות לשאלות משפטיות ממוקדות.
במקרה שלך, אין מדובר בשאלה אלא בבקשה לקבל יעוץ משפטי. זאת לצערי, לא נוכל לתת לך במסגרת הפורום.
מומלץ לפנות לעו"ד לקבלת יעוץ משפטי פרטי.
במקרה שלך, אין מדובר בשאלה אלא בבקשה לקבל יעוץ משפטי. זאת לצערי, לא נוכל לתת לך במסגרת הפורום.
מומלץ לפנות לעו"ד לקבלת יעוץ משפטי פרטי.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שוכרת שמסרבת לחתום על חידוש חוזה
פאר
19/06/09
אני משכיר זה עשר שנים לזוג דירה
מספר שנים לא חידשנו חוזה
השנה ביקשתי והבאתי מסמכים והיא מתחמקת לחתום
האם אי חידוש החוזה מעניק לה חזקה או תנאים מיוחדים
ומה השיקול באי חידוש החוזה
מספר שנים לא חידשנו חוזה
השנה ביקשתי והבאתי מסמכים והיא מתחמקת לחתום
האם אי חידוש החוזה מעניק לה חזקה או תנאים מיוחדים
ומה השיקול באי חידוש החוזה
חידוש חוזה שכירות
עו"ד זהר ארד
מנהל
19/06/09
אתה מתכוון שמזה מספר שנים לא חידשתם את החוזה בכתב.
יחד עם זאת, נדמה כי החוזה חודש על ידכם בהתנהגות - קרי המשכתם לנהוג על פי החוזה.
אי חודש החוזה בכתב אינו מקנה לשוכר תנאים מיוחדים שלא הוענקו לו בהסכם הכתוב אך מובן שמצב זה אינו רצוי.
רצוי לשלוח לשוכר מכתב מסודר ולהודיע על אי חידוש החוזה או לחילופין על עריכת חוזה חדש, מעודכן ובתנאים חדשים.
יחד עם זאת, נדמה כי החוזה חודש על ידכם בהתנהגות - קרי המשכתם לנהוג על פי החוזה.
אי חודש החוזה בכתב אינו מקנה לשוכר תנאים מיוחדים שלא הוענקו לו בהסכם הכתוב אך מובן שמצב זה אינו רצוי.
רצוי לשלוח לשוכר מכתב מסודר ולהודיע על אי חידוש החוזה או לחילופין על עריכת חוזה חדש, מעודכן ובתנאים חדשים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לעו"ד זהר ארד – השלמה
יונתן
19/06/09
אני זה ששאלתי כמה נהוג לשלם לעוה"ד אם הסכם המכר בסוף לא נחתם ופירטתי (בעמוד זה) מה בדיוק נעשה. השבת שהשאלה נשאלה הרבה פעמים והפנית אותי לעשות חיפוש.
ובכן ביצעתי חיפוש והוא לא העלה דבר. יתכן שמנוע החיפוש אינו משוכלל דיו.
על כל מקרה, השאלה היא אם יש נוהג, או האם מקובל (דגש על המילים "נוהג" ו"מקובל") לקבל שיעור מסוים ממה שהוסכם עליו מראש. אם ידוע לך - אנא השב לי. גם אם לא - אנא השב לי שלא ידוע לך. שכר ראוי יכול להשתנות מעורך דין אחד לשני.
לעניות דעתי, השאלה נוגעת לפורום בקשר הדוק כי מדובר בעיסקת מקרקעין, להבדיל מעיסקה אחרת.
הרבה תודה, ואני מקווה שלא תקבל את השאלה כמתריסה מדי.
יונתן
ובכן ביצעתי חיפוש והוא לא העלה דבר. יתכן שמנוע החיפוש אינו משוכלל דיו.
על כל מקרה, השאלה היא אם יש נוהג, או האם מקובל (דגש על המילים "נוהג" ו"מקובל") לקבל שיעור מסוים ממה שהוסכם עליו מראש. אם ידוע לך - אנא השב לי. גם אם לא - אנא השב לי שלא ידוע לך. שכר ראוי יכול להשתנות מעורך דין אחד לשני.
לעניות דעתי, השאלה נוגעת לפורום בקשר הדוק כי מדובר בעיסקת מקרקעין, להבדיל מעיסקה אחרת.
הרבה תודה, ואני מקווה שלא תקבל את השאלה כמתריסה מדי.
יונתן
המשך תשובה
עו"ד זהר ארד
מנהל
19/06/09
השאלה לא מתריסה אך היא אכן אינה נוגעת לפורום זה. זה שמדובר בעסקת מקרקעין שלא יצאה לפועל אינו מעלה ולא מוריד. באותה מידה יכולת לשכור עו"ד לצורך הקמת חברה ובסופו של יום, החברה לא הוקמה.
השאלה הינה בתחום דיני החוזים - הסכם/העדר הסכם שכ"ט עם בעל מקצוע חופשי.
על כל פנים, איני מכיר נוהג או תעריף מקובל בנסיבות שתארת.
כפי שכתבתי לך בתשובתי הקודמת, בהעדר הסכם שכ"ט מסודר אשר קובע מה קורה במצב שהעסקה לא יוצאת לפועל בסופו של דבר, עדיין מגיע לעו"ד שכר ראוי על הזמן שהשקיע עד לאותו מועד.
אם תרצה להוסיף ולמשוך אותי בלשון הייתי אומר שבין 1/3 ל- 1/2 משכר הטרחה שסוכם נשמע הוגן לשני הצדדים.
מקווה שהתשובה מספקת אותך.
סופ"ש נעים.
השאלה הינה בתחום דיני החוזים - הסכם/העדר הסכם שכ"ט עם בעל מקצוע חופשי.
על כל פנים, איני מכיר נוהג או תעריף מקובל בנסיבות שתארת.
כפי שכתבתי לך בתשובתי הקודמת, בהעדר הסכם שכ"ט מסודר אשר קובע מה קורה במצב שהעסקה לא יוצאת לפועל בסופו של דבר, עדיין מגיע לעו"ד שכר ראוי על הזמן שהשקיע עד לאותו מועד.
אם תרצה להוסיף ולמשוך אותי בלשון הייתי אומר שבין 1/3 ל- 1/2 משכר הטרחה שסוכם נשמע הוגן לשני הצדדים.
מקווה שהתשובה מספקת אותך.
סופ"ש נעים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מגורים
נועה
19/06/09
אם יש לי בן זוג שגר איתי ואחרי חודשיים אני רוצה שיצא, לאחר שהוא העביר את הדברים שלו לביתי. והוא לא רוצה לעזוב.
מהן ההשלכות לכך? האם אני יכולה להוציאו בכוח?
מהן ההשלכות לכך? האם אני יכולה להוציאו בכוח?
בר רשות במקרקעין
עו"ד זהר ארד
מנהל
19/06/09
כפי שאני מבין זאת, מעמדו של בן זוגך בדירה הינו מעמד של בר רשות במקרקעין. במילים פשוטות, יש לו זכות שימוש בדירה כתוצאה של רשות שנתת לו לעשות שימוש בדירה.
רשות במקרקעין יכול בעל המקרקעין לבטל בהודעה לבר הרשות.
לאחר ביטול הרשות, נחשב בן זוגך לכאורה כפולש בדירה.
יחד עם זאת, לא הייתי ממליץ להשתמש בכוח כדי לפנותו.
רצוי כמובן שעשות זאת בהדברות ובהעדר נכונות לנסות לערב את המשטרה ו/או להוציא צו הרחקה או צו פינוי מבית המשפט.
רשות במקרקעין יכול בעל המקרקעין לבטל בהודעה לבר הרשות.
לאחר ביטול הרשות, נחשב בן זוגך לכאורה כפולש בדירה.
יחד עם זאת, לא הייתי ממליץ להשתמש בכוח כדי לפנותו.
רצוי כמובן שעשות זאת בהדברות ובהעדר נכונות לנסות לערב את המשטרה ו/או להוציא צו הרחקה או צו פינוי מבית המשפט.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הגשת ערר והערכת קנסות
דורון
19/06/09
שלום ברצוני לשאול כמש שאלות
1. התנגדות שנדחתה בוועדה מקומית עוברת אוטומטית לוועדה עליונה ואני יוזמן לשם? או שמא אני צריך לפעול על מנת להגיעה לוועדה עליונה?
2. מה מגדיר החוק וכיצד תפעל הוועדה העליונה עם קבלן שפיצל דירות ואכלס ללא היתר בנייה ואישור תב"ע. אם בדיון עינייני התב"ע אכן תאושר אבל נעשה הליך לא כשר.
3. כיצד תפעל הוועדה העליונה אם יוכח שהקבלן בנה 2 קומות יותר ממה שדרש (ואושר) הוא עצמו בשינוי התב"ע שבתוקף. למרות שתיאורטית זה לא הדיון ,אבל מדובר על אותו מבנה! ,האם יש איזה שהוא חוק שאומר שאם ישנה אי התאמה בין תוכנית הבינוי המוצעת לאישור תב"ע לבין גובה הבניין בפועל אז אין אפשרות לאשר זאת.
4..האם זה חוקי לסכם עם היזם על פיצוי שכונתי כזה או אחר ובתמורה למשוך את ההתנגדות לפני הוועדה העליונה.והאם אפשר לכמת את הקנסות שעלול לקבל הקבלן כדי להבין את גובה הפיצוי.
תודה מראש על עזרתך
1. התנגדות שנדחתה בוועדה מקומית עוברת אוטומטית לוועדה עליונה ואני יוזמן לשם? או שמא אני צריך לפעול על מנת להגיעה לוועדה עליונה?
2. מה מגדיר החוק וכיצד תפעל הוועדה העליונה עם קבלן שפיצל דירות ואכלס ללא היתר בנייה ואישור תב"ע. אם בדיון עינייני התב"ע אכן תאושר אבל נעשה הליך לא כשר.
3. כיצד תפעל הוועדה העליונה אם יוכח שהקבלן בנה 2 קומות יותר ממה שדרש (ואושר) הוא עצמו בשינוי התב"ע שבתוקף. למרות שתיאורטית זה לא הדיון ,אבל מדובר על אותו מבנה! ,האם יש איזה שהוא חוק שאומר שאם ישנה אי התאמה בין תוכנית הבינוי המוצעת לאישור תב"ע לבין גובה הבניין בפועל אז אין אפשרות לאשר זאת.
4..האם זה חוקי לסכם עם היזם על פיצוי שכונתי כזה או אחר ובתמורה למשוך את ההתנגדות לפני הוועדה העליונה.והאם אפשר לכמת את הקנסות שעלול לקבל הקבלן כדי להבין את גובה הפיצוי.
תודה מראש על עזרתך
התנגדות לתוכנית
עו"ד זהר ארד
מנהל
21/06/09
1. לא עובר אוטומטי. צריך להגיש ערר.
2. קבלן שפיצל דירות דירות ואיכלס ללא היתר עבר עבירות פליליות על חוקי התכנון והבניה ויש לפעול נגדו במישור האכיפה - קרי לדרוש מהעייירה לנקוט הליכים כנגדו, לרבות הגשת כתב אישום פלילי.
אם נפלו פגמים בפעולות הועדה ניתן להגיש תירה מנהלית לבית משפט מחוזי.
3. שוב מדובר בחריגת בניה המהווה עבירה וניתן להוציא בגינה צו הריסה.
4. היחסים בין הקבלן לתושבים הינו במישור הקנייני. הקבלן יכול להציע פיצוי בגין ירידת ערך דירות וכיו"ב. היחיסים בין הקבלן לעירייה הינם במישור הפלילי ועל כן גם אם יסכם עם הדיירים, אין הדבר מכשיר ליקויים/חריגות וכיו"ב.
2. קבלן שפיצל דירות דירות ואיכלס ללא היתר עבר עבירות פליליות על חוקי התכנון והבניה ויש לפעול נגדו במישור האכיפה - קרי לדרוש מהעייירה לנקוט הליכים כנגדו, לרבות הגשת כתב אישום פלילי.
אם נפלו פגמים בפעולות הועדה ניתן להגיש תירה מנהלית לבית משפט מחוזי.
3. שוב מדובר בחריגת בניה המהווה עבירה וניתן להוציא בגינה צו הריסה.
4. היחסים בין הקבלן לתושבים הינו במישור הקנייני. הקבלן יכול להציע פיצוי בגין ירידת ערך דירות וכיו"ב. היחיסים בין הקבלן לעירייה הינם במישור הפלילי ועל כן גם אם יסכם עם הדיירים, אין הדבר מכשיר ליקויים/חריגות וכיו"ב.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עיכוב בקבלת כתב ערבות
אלירן
19/06/09
שלום רב
לפני כחודש חתמנו על חוזה דירה חדשה במרכז הארץ ולפי החוזה (ולשון החוק) אנו אמורים לקבל את כתב הערבות עד 14 ימים מיום התשלום, לפני מספר ימים נציגת החברה שלחה לי את כתב הערבות בפקס.
רציתי לדעת 2 דברים:
1) האם לשון החוק מדברת על 14 ימי עסקים או 14 ימים קלנדארים?
2) כיצד נהוג לפעול במקרים כאלו שבהם יש עיכוב של מספר ימים בודדים (במידה ואקבל את כתב הערבות במהלך שבוע בא)?
תודה רבה וסוף שבוע נעים
אלירן
לפני כחודש חתמנו על חוזה דירה חדשה במרכז הארץ ולפי החוזה (ולשון החוק) אנו אמורים לקבל את כתב הערבות עד 14 ימים מיום התשלום, לפני מספר ימים נציגת החברה שלחה לי את כתב הערבות בפקס.
רציתי לדעת 2 דברים:
1) האם לשון החוק מדברת על 14 ימי עסקים או 14 ימים קלנדארים?
2) כיצד נהוג לפעול במקרים כאלו שבהם יש עיכוב של מספר ימים בודדים (במידה ואקבל את כתב הערבות במהלך שבוע בא)?
תודה רבה וסוף שבוע נעים
אלירן
עיכוב בקבלת ערבות בנקאית
עו"ד זהר ארד
מנהל
19/06/09
אלירן שלום,
ככל שיש איחור בקבלת הערבות ובפרק זמן הזה הקבלן פושט רגל למשל, וכתוצאה מכך נגרם לך נזק ממשי, אז כמובן שיש טעם לחפש את האשמים באיחור ולהטיל עליהם אחריות לנזקים שנגרמו לך.
ככל שהערבות תגיע לידיך בימים הקרובים, אזי לא נגרם לך כל נזק.
שיהיה בשעה טובה ומזל טוב עם הדירה החדשה.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
ככל שיש איחור בקבלת הערבות ובפרק זמן הזה הקבלן פושט רגל למשל, וכתוצאה מכך נגרם לך נזק ממשי, אז כמובן שיש טעם לחפש את האשמים באיחור ולהטיל עליהם אחריות לנזקים שנגרמו לך.
ככל שהערבות תגיע לידיך בימים הקרובים, אזי לא נגרם לך כל נזק.
שיהיה בשעה טובה ומזל טוב עם הדירה החדשה.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעיה עם דירה שקיבלתי במתנה
אילן 333
19/06/09
אבי נתן לי במתנה (תמורת סכום קטן)דירה קטנה לפני שנה. והעברתי אותה על שמי.
היתה שם דיירת וכדי לפנות אותה נדרש סכום נכבד לתשלום לעו''ד.
וגם שילמתי כמובן לעו''ד תמורת הטיפול להעברת הדירה על שמי.
בימים אלו קיבלתי הזמנה לבית משפט,מתברר שאבי חייב כספים רבים
לבנק,והבנק טוען שאבי נתן לי את הדירה במתנה כדי להתחמק מהחוב.
והבנק רוצה לקחת את הדירה.(לא ידעתי על חובות אלו).
ההוצאות שהיו לי על הדירה-כרבע משוויה.
מה עלי לעשות?
תודה.
היתה שם דיירת וכדי לפנות אותה נדרש סכום נכבד לתשלום לעו''ד.
וגם שילמתי כמובן לעו''ד תמורת הטיפול להעברת הדירה על שמי.
בימים אלו קיבלתי הזמנה לבית משפט,מתברר שאבי חייב כספים רבים
לבנק,והבנק טוען שאבי נתן לי את הדירה במתנה כדי להתחמק מהחוב.
והבנק רוצה לקחת את הדירה.(לא ידעתי על חובות אלו).
ההוצאות שהיו לי על הדירה-כרבע משוויה.
מה עלי לעשות?
תודה.
תגובה
עו"ד זהר ארד
מנהל
19/06/09
אילן שלום,
עליך לפנות בדחיפות לעו"ד שטיפל בעבורך ברישום או לעו"ד אחר כראות עיניך, בכדי שיטפל בעבורך בפלונטר המשפטי שנכנסת אליו.
מדובר בעניין שכבר התגלגל לפתחו של בית המשפט ועליך להיות מיוצג ולקבל יעוץ משפטי אישי ולא לחפש תשובות בפורום זה או אחר.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
עליך לפנות בדחיפות לעו"ד שטיפל בעבורך ברישום או לעו"ד אחר כראות עיניך, בכדי שיטפל בעבורך בפלונטר המשפטי שנכנסת אליו.
מדובר בעניין שכבר התגלגל לפתחו של בית המשפט ועליך להיות מיוצג ולקבל יעוץ משפטי אישי ולא לחפש תשובות בפורום זה או אחר.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אי העברה בטאבו ע"י כונס
יוסי
18/06/09
שלום,
לפני כ-18 שנה רכשתי בית מחברה שלימים פשטה את הרגל.
עד היום לא בוצעה העברה בטאבו למרות שעורך הדין של החברה קיבל את כל התשלום על כך.
כונס הנכסים טוען שהאחריות על כך היא על עורך הדין של החברה, ואילו זה טוען שהוא לא מקבל את החומר מהכונס.
פינג פונג זה מתנהל כבר מס' שנים.
מה עלי עוד לעשות כדי לצאת מהפלונטר כשגם לשכת עורכי הדין טוענת שאין לה צד בעניין.
האם פנייה לתביעות קטנות היא אופציה בשבילי?
בתודה מראש
יוסי א.
לפני כ-18 שנה רכשתי בית מחברה שלימים פשטה את הרגל.
עד היום לא בוצעה העברה בטאבו למרות שעורך הדין של החברה קיבל את כל התשלום על כך.
כונס הנכסים טוען שהאחריות על כך היא על עורך הדין של החברה, ואילו זה טוען שהוא לא מקבל את החומר מהכונס.
פינג פונג זה מתנהל כבר מס' שנים.
מה עלי עוד לעשות כדי לצאת מהפלונטר כשגם לשכת עורכי הדין טוענת שאין לה צד בעניין.
האם פנייה לתביעות קטנות היא אופציה בשבילי?
בתודה מראש
יוסי א.
אי העברה בטאבו
עו"ד זהר ארד
מנהל
19/06/09
יוסי שלום,
המקרה אינו מתאים לדיון בבית משפט לתביעות קטנות.
לצערי האפשרות העומדת בפניך היא לפנות לעו"ד פרטי שיגיש בעבורך בקשה לבית המשפט למתן צווים שיפוטיים כנגד הגורמים האחריים לרישום.
אוסיף ואציין, כי התערבות של עו"ד פרטי מטעמך עשויה אף לחסוך את הצורך בפניה לבית המשפט, שכן תמיד קיימת אפשרות שהוא יצליח להסדיר את עניין הרישום בהדברות והסכמה בטרם הגשת המרצה לבימ"ש.
בהצלחה,
זהר ארד, עו"ד
המקרה אינו מתאים לדיון בבית משפט לתביעות קטנות.
לצערי האפשרות העומדת בפניך היא לפנות לעו"ד פרטי שיגיש בעבורך בקשה לבית המשפט למתן צווים שיפוטיים כנגד הגורמים האחריים לרישום.
אוסיף ואציין, כי התערבות של עו"ד פרטי מטעמך עשויה אף לחסוך את הצורך בפניה לבית המשפט, שכן תמיד קיימת אפשרות שהוא יצליח להסדיר את עניין הרישום בהדברות והסכמה בטרם הגשת המרצה לבימ"ש.
בהצלחה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דיירות מוגנת לכאורה/חוק הדיור הציבורי
הדס
18/06/09
שלום רב,
יש לי מקרה נוסף. מעט יותר מורכב.
העובדות: בית מגורים בו שוכנו דיירים בשנות ה-50 (עולים חדשים דאז, ניצולי שואה). הבית הוא בית ערבי נטוש, בבעלות קק"ל (בגלגולים קודמים היה בבעלות ר"פ). הנכס מנוהל ע"י עמידר.
לכאורה נהגו בהם כל השנים כדיירים מוגנים (הם מורשים לגור בבית עד סוף חייהם, ומשלמים דמי שכירות חודשיים נמוכים לעמידר), אך אין חוזה או מסמך אחר שמגדיר אותם ככאלה. ישנו חוזה מ1959, התקף לשנתיים, שכותרתו "חוזה שכירות" (כלומר רגיל).
אינני יודעת (או מוצאת תיעוד לכך) אם שולמו דמי מפתח או תשלום דומה אחר.
בסוף שנות ה-90, עקב חקיקת חוק הדיור הציבורי, הגישו הדיירים בקשה לרכוש את הבית (בית ולא דירה), בהתאם לדרגת ההנחה המקנה להם החוק, כדיירי עמידר כל השנים.
כמובן שהרשויות סירבו לבקשה זו.
איך בכל זאת ניתן להצדיק את הבקשה לרכישה במסגרת חוק הדיור הציבורי?
תודה מראש,
יש לי מקרה נוסף. מעט יותר מורכב.
העובדות: בית מגורים בו שוכנו דיירים בשנות ה-50 (עולים חדשים דאז, ניצולי שואה). הבית הוא בית ערבי נטוש, בבעלות קק"ל (בגלגולים קודמים היה בבעלות ר"פ). הנכס מנוהל ע"י עמידר.
לכאורה נהגו בהם כל השנים כדיירים מוגנים (הם מורשים לגור בבית עד סוף חייהם, ומשלמים דמי שכירות חודשיים נמוכים לעמידר), אך אין חוזה או מסמך אחר שמגדיר אותם ככאלה. ישנו חוזה מ1959, התקף לשנתיים, שכותרתו "חוזה שכירות" (כלומר רגיל).
אינני יודעת (או מוצאת תיעוד לכך) אם שולמו דמי מפתח או תשלום דומה אחר.
בסוף שנות ה-90, עקב חקיקת חוק הדיור הציבורי, הגישו הדיירים בקשה לרכוש את הבית (בית ולא דירה), בהתאם לדרגת ההנחה המקנה להם החוק, כדיירי עמידר כל השנים.
כמובן שהרשויות סירבו לבקשה זו.
איך בכל זאת ניתן להצדיק את הבקשה לרכישה במסגרת חוק הדיור הציבורי?
תודה מראש,
המקרה אכן מורכב ואינו מתאים לדיון בפורום
עו"ד זהר ארד
מנהל
19/06/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכר דירה עם ריבוי בעלים
הדס
18/06/09
שלום רב. שאלתי: קיימת דירה בבעלות 4 יורשים (רשומים בנסח הטאבו, לכל אחד רבע בעלות פרטית). כבר שלוש עשרה שנים היא מושכרת, ושלושה מהבעלים רוצים למכרה, ורק הרביעי (אחד האחים) מסרב. האם השלושה יכולים לחייב את האח הרביעי למכרה באמצעות בית-המשפט, באיזו דרך? (כלומר, מתוקף איזו חקיקה/תקדימים?) ומה סיכויים? תודה.
מכירת דירה חרף התנגדות אחד הבעלים
עו"ד אשר טולדנו
18/06/09
שלום רב הדס,
ניתן להגיש תביעה לבית המשפט לענייני משפחה באזור בו מצוייה הדירה לפירוק השיתוף במקרקעין.
יש לצרף חוות דעת שמאי באשר לשווי הדירה וכן את הצעת האחים לרכוש את חלקו של האח הסרבן או לחילופין, הצעה של צד ג' המודיע על רצונו לרכוש את הדירה במחיר שלא יפחת מהמחיר הנקוב של שווי השמאות, שהינה בתנאי השוק, כאמור.
בהצלחה
ניתן להגיש תביעה לבית המשפט לענייני משפחה באזור בו מצוייה הדירה לפירוק השיתוף במקרקעין.
יש לצרף חוות דעת שמאי באשר לשווי הדירה וכן את הצעת האחים לרכוש את חלקו של האח הסרבן או לחילופין, הצעה של צד ג' המודיע על רצונו לרכוש את הדירה במחיר שלא יפחת מהמחיר הנקוב של שווי השמאות, שהינה בתנאי השוק, כאמור.
בהצלחה
בירור חלקה
יונה
18/06/09
שלום רב, ברצוני לרכוש בית שבבעלות חברה משכנת. על פי העירייה מדובר בחלקה מסויימת ואילו על פי טופס הזכויות שנתנה החברה המשכנת מדובר בחלקה אחרת. כמו כן המספרים ברחוב שונים. איזו אפשרות יש לי לדעת מה הנכון?
ראי/ראה בקישור מצ"ב
ד
18/06/09
http://www.gov.il/FirstGov/TopNav/OfficesAndAuthorities/OAUList/ConstSurvey/firstGovGushcalculator/
עיסקת שלא יצאה בסוף לפועל – כמה צריך לשלם לעוה"ד?
יונתן
18/06/09
סיכמנו עם עוה"ד סכום מסוים ובסוף החלטנו לא לקנות את הדירה בהיעדר בטחונות מספיקים. עוה"ד שלנו ביצע עבודה - סיכם עם ב"כ הצד השני את תנאי החוזה וגם הכין הסכם שכירות עבור השוכר שהיה והתכוון להמשיך לשכור למרות שבסוף - ההסכם לא היה מקובל על השוכר. עוה"ד גם בדק בעירייה את המצב התכנוני של הנכס. כמה מקובל במצב כזה לשלם לעוה"ד מתוך מה שהסכמנו עליו (5,000 פלוס מע"מ)?
תודה
יונתן
תודה
יונתן
שכ"ט עו"ד
עו"ד זהר ארד
מנהל
19/06/09
השאלה לא קשורה לפורום אך בכל זאת נענתה כבר מספר פעמים. אנא חפש בארכיון הפורום.
בהערת אגב, הייתי ממליץ לך לשבת עם עו"ד ולשמוע ממנו מה לדעתו יהווה תשלום ראוי בגין העבודה שבוצעה על ידו.
בהעדר הסכם, עדיין מגיע לעו"ד שכר ראוי, ורק הוא יוכל לפרט בפניך כמה שעות הושקעו על ידו בטיפול המשפטי, ומה יהיה תשלום ראוי בנסיבות.
בהערת אגב, הייתי ממליץ לך לשבת עם עו"ד ולשמוע ממנו מה לדעתו יהווה תשלום ראוי בגין העבודה שבוצעה על ידו.
בהעדר הסכם, עדיין מגיע לעו"ד שכר ראוי, ורק הוא יוכל לפרט בפניך כמה שעות הושקעו על ידו בטיפול המשפטי, ומה יהיה תשלום ראוי בנסיבות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה שכירות
רועי
18/06/09
האם קיימת חובה בחוק לרשום הסכם שכירות של למעלה מ-10 שנים בטאבו? אם כן אם הצדדים לא רושמים מה הנפקות לכך?
רישום שכירות
עו"ד זהר ארד
מנהל
19/06/09
רועי שלום,
סע' 79 לחוק המקרקעין קובע כי שכירות לתקופה שאינה עולה על חמש שנים אינה טעונה רישום.
מכאן, ששכירות העולה על חמש שנים אכן טעונה רישום.
בעבר נקבע, כי כל עסקה הטעונה רישום ולא נרשמה - בטלה.
אך כיום, על פי סעיף 7(ב) לחוק המקרקעין רואים כל עסקה שטעונה רישום, ולא נרשמה, כהתחייבות לעשות עסקה, כלומר נותנים לה תוקף חוזי ולא קנייני.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
סע' 79 לחוק המקרקעין קובע כי שכירות לתקופה שאינה עולה על חמש שנים אינה טעונה רישום.
מכאן, ששכירות העולה על חמש שנים אכן טעונה רישום.
בעבר נקבע, כי כל עסקה הטעונה רישום ולא נרשמה - בטלה.
אך כיום, על פי סעיף 7(ב) לחוק המקרקעין רואים כל עסקה שטעונה רישום, ולא נרשמה, כהתחייבות לעשות עסקה, כלומר נותנים לה תוקף חוזי ולא קנייני.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם מכר ללא תמורה
שחר
18/06/09
שלום רב,
ביצענו עסקת מכר ללא תמורה במשפחה.
הדירה רשומה על שם אחי ועל שם אשתו (50, 50)
החלק של אחי היה אמור להיות מועבר אלי.
החלק של אשתו של אחי היה אמור להיות מועבר לאמי.
החלק של אחי הועבר אלי ונרשם ללא כל בעיה.
הבעיה היא כזו:
לא אישרו את ההעברה מאשתו של אחי לאמא שלי בגלל היעדר קרבה משפחתית. ניסיון נוסף מצידנו לשרשר את המכר מאשתו של אחי לאחי ומאחי לאמא שלי כשל גם הוא.
מה לדעתך ניתן לעשות??
תודה מקרב לב
ביצענו עסקת מכר ללא תמורה במשפחה.
הדירה רשומה על שם אחי ועל שם אשתו (50, 50)
החלק של אחי היה אמור להיות מועבר אלי.
החלק של אשתו של אחי היה אמור להיות מועבר לאמי.
החלק של אחי הועבר אלי ונרשם ללא כל בעיה.
הבעיה היא כזו:
לא אישרו את ההעברה מאשתו של אחי לאמא שלי בגלל היעדר קרבה משפחתית. ניסיון נוסף מצידנו לשרשר את המכר מאשתו של אחי לאחי ומאחי לאמא שלי כשל גם הוא.
מה לדעתך ניתן לעשות??
תודה מקרב לב
סוף מעשה במחשבה תחילה
עו"ד זהר ארד
מנהל
19/06/09
שאלתך כללית מידי ולא מבוקשת תשובה ממוקדת אלא יעוץ משפטי. זאת לצערנו לא נוכל לתת לך במסגרת הפורום.
אני ממליץ לכם לפנות בהקדם לעו"ד ליעוץ פרטי.
בהצלחה.
אני ממליץ לכם לפנות בהקדם לעו"ד ליעוץ פרטי.
בהצלחה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
צו מניעה בנסח טאבו
דורון
18/06/09
שלום, אני מעוניין לרכוש בית שראיתי, וניסיתי לאתר את בעליו ללא הצלחה... בסוף לפי הכתובת של הבית איתרתי את מס' הגוש והחלקה והוצאתי נסח טאבו כדי לברר מי הבעלים. ואז התברר לי שהבעלים היא גברת שכבר הלכה לעולמה. בעלה (שלא רשום בנסח) נמצא במוסד גריאטרי. ובנסח גם רשומה הערה על צו מניעה של בית משפט המחוזי משנת 1997... יש גם מס' תיק עזבונות ומספר המרצה... גם שם המספרים מלמדים שתיק העזבונות נפתח בשנת 1997. איך אני יכול להגיע לאנשים שהוציאו את צו המניעה כדי לברר מה ניתן לעשות כדי לרכוש את הנכס ולהסיר את המניעה??? זה מאוד מאוד חשוב לי, כי המיקום של הבית הזה הוא אידיאלי בשבילי. תודה
תשובה
עו"ד זהר ארד
מנהל
18/06/09
נסה לפנות לרשם לענייני ירושה ולברר על פי מספר תיק העזבונות מי מנהל העזבון.
אם תגיע אליו תוכל לקבל פרטים נוספים על הנכס.
בהצלחה.
אם תגיע אליו תוכל לקבל פרטים נוספים על הנכס.
בהצלחה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערת אזהרה – אפוטרופוס
דניו
18/06/09
שלום, מוניתי (עם אחי) ע"י בית משפט לאפוטרופוס על אמנו. מהי הפרוצדורה לרישום הערת אזהרה בלשכת המקרקעין והאם אפשרי לביצוע בעצמנו או חובה באמצעות עו"ד?
תודה!
תודה!
למיטב זכרוני די בצו שיפוטי בכדי לרשום הערה בדבר מינוי אפוטרופוס/הגבלת כשירות
עו"ד זהר ארד
מנהל
18/06/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רשם הקרקעות
נדל"ן
18/06/09
שלחתי לרשם הקרקעות בקשה לרישום קרקעות ע"פ תכנית לצרכי רישום. מדוע הם דורשים מסמכים כגון אישורי מס רכישה, מס שבח, עירייה ומסמכים רבים נוספים + אגרות ע"ס 810 אם כל הקונים כבר רשומים כבעלים בטאבו ויש חתימות של כולם על שטרי חלוקה??
תברר זאת בטאבו
עו"ד זהר ארד
מנהל
18/06/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערבות בנקאית – חוק המכר
nomi
18/06/09
השאלה שלי היא אם הבנק יכול להוציא קבלה על העמלת ערבות שהרוכש משלם (סע' ב' בחוק)?נאמר לי שהבנק בכלל לא יכול להוציא קבלה כזאת ואז בעצם סע' ב' לחוק נתון לפרשנות שהקבלן יכול להוציא קבלה במקום הבנק?
ערבות חוק מכר
עו"ד זהר ארד
מנהל
18/06/09
לא נשמע לי כל כך הגיוני. בכל מקרה, פרשנות החוק יכולה להיות לשני הכיוונים.
פרשנות הגיונית יותר הינה, כי בהעדר אפשרות להוציא קבלה כמצוות החוק, על הקבלן לשאת בעלות הערבות.
באופן כללי, לגבי פרשנות של חקיקה, מחד יש לבדוק מהי התכלית שעומדת מאחורי הדרישה להנפקת קבלה ע"ש הקונה. מנגד, מדובר בחוק קוגנטי שלכאורה יש לקיים מבלי לסטות מהוראותיו על ידי פרשנות.
בכל מקרה מדובר בסוגיה משפטית מעניינת.
אשמח אם תעדכני בהתפתחויות עם הבנק והקבלן.
פרשנות הגיונית יותר הינה, כי בהעדר אפשרות להוציא קבלה כמצוות החוק, על הקבלן לשאת בעלות הערבות.
באופן כללי, לגבי פרשנות של חקיקה, מחד יש לבדוק מהי התכלית שעומדת מאחורי הדרישה להנפקת קבלה ע"ש הקונה. מנגד, מדובר בחוק קוגנטי שלכאורה יש לקיים מבלי לסטות מהוראותיו על ידי פרשנות.
בכל מקרה מדובר בסוגיה משפטית מעניינת.
אשמח אם תעדכני בהתפתחויות עם הבנק והקבלן.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מתנה מאח לאח
שירלי י
18/06/09
רציתי לדעת מה הפרוצדורה בהעברה של דירת מגורים יחידה מאח לאח במתנה
חפש בארכיון הפורום. השאלה נענתה כבר עשרות פעמים.
עו"ד זהר ארד
מנהל
18/06/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עסקה במקרקעין של עמותה
vardina
18/06/09
עמותה רוצה להעביר זכויות לעמותה אחרת. איזה מסמכים צריך? איך רושמים משכנתא?
איננו כותבים תדריכים לביצוע עסקאות מקרקעין בשיטת "עשה זאת בעצמך"
עו"ד זהר ארד
מנהל
18/06/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
משרד שוב
טל
18/06/09
הייתי שם בראיון ואשמח לדעת על המשרד יותר.
סך הכל הראיון היה דיי קצר(15 דקות) ונשאלו שאלות מאד רשמיות, כמו: למה מקרקעין? וכיוצא בזה.
תודה למי שמתייחס
סך הכל הראיון היה דיי קצר(15 דקות) ונשאלו שאלות מאד רשמיות, כמו: למה מקרקעין? וכיוצא בזה.
תודה למי שמתייחס
מומלץ לך לפנות לפורום מתמחים ו/או פורום עורכי דין צעירים. בהצלחה.
עו"ד זהר ארד
מנהל
18/06/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הגשת בקשה
ריקי
17/06/09
שלום
שאלתי היא.1. האם לאחר פסק דין והחלטה של שופט על הוצאות מותר להגיש בקשה לחייב שוב בהוצאות שלא הוזכרו בפסק הדין.
2. כמה זמן ממתן פסק הדין מותר להגיש בקשה לבית המשפט לתיקון פסק הדין
תודה ריקי
שאלתי היא.1. האם לאחר פסק דין והחלטה של שופט על הוצאות מותר להגיש בקשה לחייב שוב בהוצאות שלא הוזכרו בפסק הדין.
2. כמה זמן ממתן פסק הדין מותר להגיש בקשה לבית המשפט לתיקון פסק הדין
תודה ריקי
נא לפנות לפורום בתי משפט
עו"ד זהר ארד
מנהל
18/06/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
צוואה מקורית
מודאגת
17/06/09
יש לאחותי ולי צוואה בה הורישה אמי לשתינו את הבית ובעיםים נוספים העבירה לאחותי את כל השאר כמו כסף בחשבון כמו ירושות נוספות של האם וכו ,לאמי המנוחה יש אח במרכז לא בריא אלכוהוליסט וגר לבד בביתו מסתבר שאחותי זכאית לאור הצוואה לחלק אמנם מיזערי{יש לציין כי זו חלקת אדמה גדולה ויקרה}כי יש עוד יורשים ,עורך הדין ביקש מאחותי את הצוואה "המקורית"וטען שבית המשפט דורש את המקור בלבד העניין שמקרה זה מטופל כבר שנים וקצת מסובך כי הסבא נישא בשנית ויש עוד עוד יורשים מה שמדאיג אותי זו הצוואה המקורית שטרם הוחזרה לידינו ואני חוששת שמא תאבד הרי שאין שום ערך לצוואה המצולמת שבידינו כך אני חושבת ,רציתי לדעת האם באמת יש צורך למקרה הנ"ל להצגת צוואה מקורית ועד מתי יש לדרוש אותה במיידית?
נא לפנות לפורום דיני משפחה
עו"ד זהר ארד
מנהל
18/06/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
