פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
נציגות הבית המשותף
שלום.
במידה ונציגות הבית מסרבת לקבל את הרכוש המשותף, האם יש חוק לפיו היזם יכול למנות חברת ניהול שתנהל את הבניין והמערכות ולחייב את הדיירים?
נציגות בית משותף
שי שלום רב,
יש לבדוק את הוראות חוזה הרכישה בקשר עם מסירת הרכוש המשותף בבניין לנציגות זמנית אשר מונתה לראשונה ע"י היזם. ככל שמדובר בבניין חדש, היזם חייב למסור את החזקה ברכוש המשותף במועד סמוך למועד מסירת החזקה בדירות כפי שהתחייב בהסכמי המכר. באפשרותכם לפעול משפטית ולהתאגד במידה ולדעתכם קיימים ליקויים ברכוש המשותף אשר אינם מאפשרים קבלתו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם לבעלים בנכס מותר להשוות הצעה בסיום הליך התמחרו
השתתפות בעל הנכס בהליך התמחרות
רחל שלום רב,
יש לבדוק מהו הליך ההתמחרות במסגרתו מונו כונסי נכסים לנכס. ככלל התשובה לשאלתך היא חיובית אלא אם בית המשפט קבע אחרת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ארנונה
ירשתי נכס מסחרי שהארנונה בגינו מחושבת לפי 80% מחסן 20% משרדים.
הנכס נמצא בבנין מגורים במרכז העיר רמת גן בניין בן3 קומות שבקו הרחוב יש חנויות ומעליהם ומתחתם יש דירות מגורים.
לנכס קיר משותף עם דירת מגורים.
ההיתר הבניה המקורי הרשום בתוכניות העיריה משנות החמישים הינו ל "בית אריזה לקלפים"
לאורך השנים המקום הושכר לעסקים שונים משרד, מחסן חוגים וכו'
בשנים האחרונות לא היה ביקוש לעסקים והנכס היה ריק הרבה זמן, לאחרונה עבר הנכס הסבה למגורים.
האם ניתן לשנות את סיווג הארנונה למגורים ?
האם העיריה תפעל נגד השימוש לא לפי ההיתר המקורי ?
הזהירו אותי שבמידה ואבקש לשנות את סיווג בארנונה העיריה תידרוש היטל השבחה, האם זה נכון ?
סיווג נכס מסחרי בעירייה
צחי שלום רב,
אנא הפנה שאלתך לפורום תכנון ובניה באתרנו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אישור עירייה להעברה ללא תמורה מאח לאח.
ראיתי תשובה שלך בעבר כי "לרישום על פי צו ירושה, אין צורך באישור עירייה". האם בעיקבות צו הירושה, כאשר אח אחד מעביר את חלקו בדירה ללא תמורה לאח השני, נדרש אישור עירייה לרישום בטאבו?
העברה ללא תמורה בין אחים
שלום רב,
ככל ומדובר בעסקת העברה ללא תמורה ללא קשר להעברה מכח מו הירושה, יש צורך באישור עירייה. אם כוונתך היא כי אחד מהאחים הסתלק מהעיזבון והירושה נרשמת על שמו של אח אחר אין צורך באישור עירייה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוספת בן זוג לנכס
שלום,
לאבי יש נכס בבעלותו אשר מושכר לשם הכנסה נוספת.
הנכס ניתן לו בירושה לפני עשרות שנים על פי פסק דין.
כעת הוא מעוניין לצרף את אימי בזכויות הנכס הנל בטאבו בכדי להימנע ממחלוקות בירושה.
מה נדרש לכך?
האם מדובר באירוע מס ונדרש תשלום מס כלשהו?
אבקש לקבל הצעת מחיר, תודה
העברת כזכויות בנכס לבן זוג
בני שלום רב,
העברת זכויות בנכס מאדם לבן/ בת זוגו אינה מהווה אירוע מס בתנאי שבני הזוג מתגוררים בנכס. ככל שלא, יש לבדוק פרטנית את המקרה ולהיוועץ בעו"ד נדלן הבקיא במיסוי מקרקעין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה
עוד שאלה באותו ענין אם ובמידה והתשובה לשאלה א' היא שיש חיוב במס שבח כל עוד ואין 18 חודש מאז שנבנתה לגמרי, האם באופן והקבלן אותו שכרה קבוצת הרכישה וחתמה איתו על חוזה ותאריך, והוא איחר בתאריך הנ"ל במסירת הדירה ויותר מכך הוא אף הוחלף בקבלן אחר משום שלא עמד בזמנים. האם יש לחשב את ה 18 חודש מהתאריך הנ"ל שרשום בחוזה בהתחייבות שלו מול הקבוצה או שבכל מקרה רשות המיסים סופרת 18 חודש מסיום הבניה ולא מתחשבת באחור של הקבלן???
רכישת דירה ומכירת דירה שנרכשה במסגרת קבוצת רכישה
רוני שלום רב,
ככלל מניין הימים למכירת דירתכם הקודמת צתחיל במועד סיום בניית הדירה, אולם קיימות הוראות ביצוע מיוחדות בנושא דירות שנרכשו במסגרת קבוצת רכישה וטרם הסתיימה בנייתם. מומלץ להיוועץ בעו"ד הבקיא בדיני מיסוי מקרקעין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוקפו של שטר ערבות בהארכת חוזה שכירות
ברצוננו לחתום על הארכת חוזה. האם כתב הערבות (הערבים הם הוריה של אשת השוכר) שנחתם במעמד החוזה המקורי תקף גם לתקופת הנוספת למרות שהערבים לא חותמים על הסכם הארכת החוזה או שצריך לבקש כתב ערבות חדש חתום על ידי הערבים? האם חתימת השוכר על הארכת החוזה ממשיך גם את כתב הערבות המקורית?
2. האם כדאי לחתום עם חוזה חדש (כמו המקורי), או מספיק להוסיף נספח להארכת החוזה? ואם כן האם צריך להוסיף משהו לגבי הבטחונות ושיר הערבות?
האם מספיק שרק השוכר יחתום על הנספח או גם הערבים?
אודה לתשובתכם בדחיפות!
תוקפם של בטחונות בהארכת חוזה שכירות
שלום רב,
ניתן לערוך תוספת להסכם השכירות והחתמת השוכרים על התוספת לנהסכם השכירות. ככל שתוקף הבטחונות המצויים ברשותך פג, יש להחתים את הערבים גם על כתב ערבות חדש.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח
ברצוני למכור החנות ב 1.5 מליון ש"ח. לא היו לי הוצאות על החנות.
כמה מס שבח אצטרך לשלם והאם יש מיסים נוספים?
תודה
סיגלית
מס שבח
סיגלית שלום,
אנחנו לא עורכים תחשיבי מס שבח במסגרת מענה בפורום. מומלץ להיוועץ בעו"ד נדל"ן הבקיא גם במיסוי מקרקעין או לחילופין לערוך שומה עצמית באתר מיסוי מקרקעין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה שנסגרה בה מרפסת לפני 40 שנה
סגירת מרפסת
שלום רב,
מומלץ לבצע בדיקה מקדמית במחלקת ההנדסה בעירייה ולוודא מה נדרש מבחינה תכנונית לצורך הכשרת סגירת המרפסת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קריסת תיקרה
נפלה תיקרה בחדר של הילדה ב3 בלילה בדירה חדשה
מהקבלן הנכס לא שלנו.
מה ניתן לעשות?
ליקויי בניה
דני שלום רב,
אנא הפנה שאלתך לפורום תכנון ובניה באתרנו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום זכויות בממכר
העו"ד טוען כי רק רישום הבניין ולא הדירה.
רישום בית משותף
שלום רב,
שאלתך לא ברורה דיו כדי להשיבה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סיום שכירות
אני משכיר דירה למגורים לזוג, שתוקף סיום הסכם השכירות שלו עומד להסתיים בסוף אוקטובר הקרוב.
לאחרונה התגלו ביני לבינם חילוקי דעות בקשר לדירה ואיני מעוניין להמשיך להשכיר להם את הדירה לשנה נוספת. בסכם השכירות רשום שאני כמשכיר ראשי להודיע שאני לא מתכוון לחדש את החוזה בשנה נוספת, ועליי לתת להם 60 יום מראש באמצעות מכתב רשמי ע"מ שיפנו את הדירה.
שאלתי היא האם אני כמשכיר ראשי לתת 60 יום כמו שחתמנו וכתוב בהסכם,? או 90 יום מראש לפי חוק שכירות הוגנת? מה מבין שתי החוקים תופס?
תודה על התשובה.
אשר.
סיום הסכם שכירות באופן חד צדדי
אשר שלום רב,
כדי שמשכיר יוכל לבטל את החוזה שלא עקב הפרה של השוכר, הסעיף בחוזה צריך לכלול גם זכות מקבילה של השוכר לבטל את החוזה באופן חד צדדי
המשכיר חייב לתת לשוכר התראה מראש לפחות 90 ימים לפני הביטול, והשוכר חייב לתת למשכיר התראה מראש של 60 יום לפחות לפני ביטול החוזה (או תוך תקופה קצרה יותר אם כך נכתב בחוזה)
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה מכירת דירה וחיוב שלוב
האם רצוי לרשום בחוזה מכירת דירה לגבי התשלום האחרון של הרוכשים וחובתי כמוכרת להמציא מסמכים כגון אישורי מיסים וכדומה, שמדובר בחיובים שלובים?
או שעדיף לרשום שהחיוב שלי למסירת הדירה הוא חיוב מותנה התלוי בקבלת את מלוא התשלום?
איך נהוג וכדאי לרשום?
תודה רבה
חוזה מכירת דירה
חני שלום רב,
בחוזה מכר דירה בדר"כ מסירת החזקה הינה כנגד קבלת מלוא התמורה עבורה. ככל שבמועד המסירה שולמה מלוא התמורה אולם עדיין אין ברשותך את כל אישורי המיסים, קיים מנגנון לפיו סכום מסוים יוותר כפקדון נאמנות בידי ב"כ המוכר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היטל השבחה בגין מרפסות.
מכרתי דירה בבית משותף שניבנתה ב- 1969. עבור קבלת אישור לטאבו, נאמר לי ע"י פקידה בעירייה כי יוטל עליי היטל השבחה עבור המירפסות הקיימות למעשה מאז הבנייה. הדירה היא בגודל של 92 מ"מ ברוטו.
האם זה חוקי לדרוש ממני היטל השבחה בגין הנ"ל.
תודה
סבטלנה
היטל השבחה
סבטלנה שלום,
היטל השבחה הינו מס מוניציפאלי המוטל מכח חוק התכנון והבניה. ככל שמכרת דירה לגביה אושרו תוכניות בנייה במהלך תקופת הבעלות המקימות חבות בהיטל השבחה, העירייה אכן יכולה לדרוש ממך תשלום היטל השבחה כתנאי לקבלת אישור עירייה להעברת הזכויות בטאבו ע"ש הקונה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה שכירות
שלום אנחנו יצאני מדירה לפני החוזה באמצא החוזה כמובן אם אישןר בעלת דירה בהסכם סיימנו תשלומים החזרנו מפתחות ומה שצריך נשאר אצלה הצק בטחון עכשיו החליטה להגיד שאנחנו הרסנו לה בית למרות שהיא אמרה הכל בסדר וחתמה לי על הצהרה שהיא מאשר לנן חצאת בתאריך ככה ןככה השאלה כרגע מה ניתן לעשות האם יכןלה לגעת צק בטחון
חוזה שכירות
שני שלום רב,
כל שבעלת הדירה תחליט לעשות שימוש בשיק הביטחון שניתן לה, באפשרותכם להתגונן ולהציג את גרסתכם בלשכת ההוצאה לפועל או בבית המשפט.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה הלוואה והערת אזהרה בטאבו
לפני 10 שנים לקחתי הלוואה מאדם פרטי תוך כדי חתימה על הסכם ההלוואה וכערובה להלוואה חתמנו בהסכמה על הערת אזהרה בטאבו להימנע מעשיית עיסקה על הבעלות שלי בדירה,עד כה לא פרעתי את ההלוואה והמלווה לא הגיש תביעה נגדי,
שאלתי?האם אני יכול לטעון להתיישנות ולבקש צו עשה למחיקת הערת האזהרה בטאבו וביטול הסכם ההלוואה???
בכבוד רב
הערת אזהרה בגין הימנעות מעשיית עסקה
עודד שלום רב,
ככל שההלוואה לא נפרעה קלושים הסיכויים לקבלת צו למחיקת הערת האזרה שנרשמה ללא קבלת תגובת המלווה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה
רציתי לשאול...
להורים שלי בית משותף . רק טחד מההורים בחיים . אין צוואה.
אחד מהאחים שלי רוצה לקנות בית ורוצה לנצל את הבית של ההורים ולשעבד אותו לטובת קניית בית משלו .
יתר האחים קצת מתנגדים אבל לא רוצים לריב ביניהם .
האם חוקית האח יכול לעשות צעד שכזה ?
תודה
שעבוד נכס שהתקבל בירושה
מרים שלום רב,
ככל שהזכויות בדירה רשומות ע"ש ההורה שנותר בחיים, אחיך לא יוכל לשעבד את הדירה אלא בהסכמת ההורה שישמש כלווה נוסף במשכנתא. ככל שהזכויות בדירה עברו ע"ש הילדים יש צורך בהסכמת האחים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שעבוד נכס שהתקבל בירושה
מרים שלום רב,
ככל שהזכויות בדירה רשומות ע"ש ההורה שנותר בחיים, אחיך לא יוכל לשעבד את הדירה אלא בהסכמת ההורה שישמש כלווה נוסף במשכנתא. ככל שהזכויות בדירה עברו ע"ש הילדים יש צורך בהסכמת האחים.
הצגת דירה לקונים פוטנציאלים
האם שוכר צריך להציג את הדירה לרוכשים פוטנציאליים?
יוליה שלום רב,
ככל שהנושא לא הוסדר בחוזה השכירות, מקובל כי את ובעל הדירה תקבעו 2 מועדים קבועים בשבוע לצורך הצגת הדירה לרוכשים פוטנציאליים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
גדר
שלום רב,
קניתי דירה צמודת קרקע, אני מבקש לבנות על הגג חצי קיר בגובה מטר/או מטר וחצי, מין גדר שישמור על נכדיי שלא יפלו האם צריך אישור בניה מהעירייה? אופציה שניה, לבנות גדר מברזל.
תודה על הייעוץ.
בניית גדר בבית צמוד קרקע
אמנון שלום רב,
אנא הפנה שאלתך בפורום תכנון ובניה באתרנו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעה מראש לפינוי מושכר, והאם שותף יכול לתבוע
שאלתי היא האם אני השוכר (שאינו בעל הבית) יכול לבקש תביעה לפינוי מושכר (היות ובעל הבית לא רוצה להתעסק בזה), והאם ניתן לתבוע מראש על החוזה הבא, כדי שאני לא אפסיד ימים עד פסק הדין, במקום להגיש רק ביום תחילת החוזה ואז להמתין חודשיים בערך מאז שהוא יהפוך לפולש
תביעת פינוי מושכר
משה שלום רב,
תביעת פינוי מושכר מוגשת ע"י המשכיר קרי בעל הדירה. מהנתונים שהצגת בשאלתך עולה כי את המחלוקת בינך ובין השותף יצטרף לפתור בעל הדיחרה ככל שאינו רוצה בהישארותו של השותף שלך בדירה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום מעמ
תשלום מע"מ
אלינה שלום רב,
אנא הפני שאלתך לפורום דיני מיסים באתרנו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניית חומה
בניית חומה בקיר משותף
נורית שלום,
אנא הפני שאלתך לפורום תכנון ובניה באתרנו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עסקת מכירת דירה
תוקפה של עסקה במקרקעין
ישי שלום רב,
יש לבדוק את הוראות חוזה המכר, אולם משאלתך עולה כי הואיל והקונה לא חתם על חוזה המכר והמוכר נפטר לפני חתימת הקונה, ככל הנראה העסקה אינה בתוקף. יש לבחון פרטנית את המקרה המתואר ולהיוועץ בעו"ד.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תנאי
מועד דיווח עסקה עם תנאי מתלה
שלום רב,
ההלכה הרווחת כיום למועד דיווח עסקה במקרקעין המכילה תנאי מתלה הינה כאמור בפס"ד אלדר שרון, הקובעת כי הסכם המכיל תנאי מתלה מהווה עסקה כבר במועד עריכת ההסכם גם לפני מועד מילויו של התנאי המתלה, למעט במקרים ספציפיים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מגרש
בית משותף
אלי שלום רב,
אנא הבהר שאלתך. היא אינה ברורה דיו כדי להשיב עליה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
