פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
קניית דירה מהורי
מגי
23/08/09
הורי רכשו דירה בת"א לפני כ-15 שנים. בדירה זו גרתי בשכירות. כל הזמן הזה שילמתי להורי שכירות עד לפני כ- 7 שנים. היום עשיתי חוזה קנייה עם הורי לקניית הנכס באותו סכום שהם קנו. יש לציין כי עשיתי שיפוצים בבית מכספי והרחבתי. לגבי הקנייה של הדירה אף אחד מאחי לא ידע על העניין מאחר וידעתי שתהיה התנגדות לכך. עכשיו שתיים מאחיותי מתנגדות בעוד שכל השאר אין להם עניין להתערב. הבנתי מאימי ששתי אחיותי פנו לעו"ד. האם יש עילה לתביעה.
האם יש עילת תביעה?
|עו"ד עזרא שרון
24/08/09
מתיאור המקרה כפי שאתה מתאר נראה על פניו שאין עילת תביעה. זכותם של הורייך לעשות ברכושם ככל שיחפצו.
עיקול בהוצל"פ על מקרקעין
moraviv
23/08/09
שלום רב,
ברצוני לברר מה קורה במצב שבו קיים עיקול של הוצל"פ על מקרקעין בגלל חוב במזונות? מה הפרוצדורה כדי שהנושה במקרקעין יוכל לממש את הזכות שלו ולמכור אותה? מה גובר החוב במזונות או חוב כלפי הנושה?
תודה מראש...
ברצוני לברר מה קורה במצב שבו קיים עיקול של הוצל"פ על מקרקעין בגלל חוב במזונות? מה הפרוצדורה כדי שהנושה במקרקעין יוכל לממש את הזכות שלו ולמכור אותה? מה גובר החוב במזונות או חוב כלפי הנושה?
תודה מראש...
נא לפנות לפורום דיני הוצאה לפועל
|עו"ד עזרא שרון
23/08/09
מכירת דירה שנרכשה מקבלן
נעמי.ג
23/08/09
קניתי דירה מקבלן בשנת 2006 והיום אני רוצה למכור אותה בפטור של דירה יחידה (אני לא זכאית לפטור פעם ב-4).
את החזקה בדירה קיבלתי לפני שנה אז בעצם לא גרתי בדירה ב-4 שנים שקדמו למכירה וגם לא ב-80% מהתקופה שבשלה מחושב השבח (או שאולי השבח מחושב מרגע קבלת טופס 4??), אז לכאורה הדירה לא מזכה בכלל....
האם דירה שנרכשת מקבלן , נחשבת משמשת למגורים מהרגע שנרכשת לעניין התקופה שנספרת לצורך היות הדירה מזכה למרות שאין לה טופס 4 והיא בכלל לא ראויה למגורים? אני כן יודעת שהדירה לא צריכה לשמש למגורים בפועל אבל האם היא צריכה להיות ראויה למגורים כדי להיחשב כמשמשת למגורים?
תודה מראש!
את החזקה בדירה קיבלתי לפני שנה אז בעצם לא גרתי בדירה ב-4 שנים שקדמו למכירה וגם לא ב-80% מהתקופה שבשלה מחושב השבח (או שאולי השבח מחושב מרגע קבלת טופס 4??), אז לכאורה הדירה לא מזכה בכלל....
האם דירה שנרכשת מקבלן , נחשבת משמשת למגורים מהרגע שנרכשת לעניין התקופה שנספרת לצורך היות הדירה מזכה למרות שאין לה טופס 4 והיא בכלל לא ראויה למגורים? אני כן יודעת שהדירה לא צריכה לשמש למגורים בפועל אבל האם היא צריכה להיות ראויה למגורים כדי להיחשב כמשמשת למגורים?
תודה מראש!
הסתדרתי. אין צורך בהתייחסות.
נעמי.ג
23/08/09
פרצלציה / הקפאת הליכים
דן
22/08/09
שלום,
אנו מעוניינים לרכוש דירה בשכונה חדשה (יד שניה בניין בן 4 שנים) שנמצאת בתהליך קבלת פרצלציה. בבדיקה באתר של משרד השיכון לגבי הדירה הצפציפית התבררו הנתונים הבאים:
רישום פרצלציה – אין
בית משותף – אין
זכויות משתכנים – אין
הערה: הנכס בהקפאת הליכים
לפי בדיקה נוספת, מצב זה נכון למספר לא קטן של מבנים בשכונה.
שאלות: מה הסיכונים לקניית דירה זו? מה עלינו לבדוק בטרם קניית הדירה?
תודה
אנו מעוניינים לרכוש דירה בשכונה חדשה (יד שניה בניין בן 4 שנים) שנמצאת בתהליך קבלת פרצלציה. בבדיקה באתר של משרד השיכון לגבי הדירה הצפציפית התבררו הנתונים הבאים:
רישום פרצלציה – אין
בית משותף – אין
זכויות משתכנים – אין
הערה: הנכס בהקפאת הליכים
לפי בדיקה נוספת, מצב זה נכון למספר לא קטן של מבנים בשכונה.
שאלות: מה הסיכונים לקניית דירה זו? מה עלינו לבדוק בטרם קניית הדירה?
תודה
סיכון ברכישת נכס
|עו"ד עזרא שרון
23/08/09
יש לבחון, ע"י עו"ד, את כל המצב התכנוני ורישומי כדי לדעת מה הסיכון, אם בכלל, ברכישת הנכס.לא ניתן לעשות זאת במסגרת הפורום
בעקרון יש לבחון האם הרישום הוא רק עניין של זמן או שיש בעיה מהותית ברישום.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
בעקרון יש לבחון האם הרישום הוא רק עניין של זמן או שיש בעיה מהותית ברישום.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
העברת נכס משותפות לחברה
מירה
22/08/09
רכשנו נכס מסחרי בשותפות של 3 אנשים , כעת אנחנו רוצים להעביר את אותו נכס לחברה חדשה בבעלות שלושתנו . האם עלינו לשלם מס רכישה ואם כן כמה ?
העברה מאדם פרטי לחברה
|עו"ד עזרא שרון
23/08/09
עליכם להתייעץ עם עו"ד כדי לבחון אץת היבטי המס בהעברה זו.
העברת זכויות בטאבו
YYH
22/08/09
כמה עולה העברת זכויות בטאבו... (ע"פ אישור של בנק המאפשר להעביר זכויות)
יש על הדירה משכנתא.
איך אפשר לשלם אונליין????????
יש על הדירה משכנתא.
איך אפשר לשלם אונליין????????
העברת זכויות בטאב
|עו"ד עזרא שרון
23/08/09
אם אתה שואל רק לגבי אגרות- עיין באתר לשכת רישום המקרקעין/ התקשר לאחת מלשכת רישום המקרקעין
פער בגודל הדירה בין המציאות לרישום בטאבו
דרור
22/08/09
אני מחפש דירה באזור רמת גן, ראיתי דירה בבניין משותף שגודלה במציאות 70 מטר, כאשר הוצאתי דרך האינטרנט נסח טאבו רשום שגודל הדירה 49 מטר. בדקתי בנסח שכל הדירות מוגדרות כך ובפועל מדובר בדירות דומות. אני מניח שהדבר נובע מסגירת מרפסת. האם זה יכול להוות בעיה?
פער בין הרשום למצוי
|עו"ד עזרא שרון
23/08/09
יש לבדוק היטב מה מקור הפער. אם המקור הוא בנייה לא חוקית- זו עשויה להיות בעיה.
אם המקור הוא פשוט כי בטאבו לא עודכנה הבנייה החוקית שנעשתה- ניתן לעדכן רישום הבית המשותף. יש להתייעץ עם עו"ד במה הדבר כרוך.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
אם המקור הוא פשוט כי בטאבו לא עודכנה הבנייה החוקית שנעשתה- ניתן לעדכן רישום הבית המשותף. יש להתייעץ עם עו"ד במה הדבר כרוך.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
מכירת דירה
דוד
22/08/09
מכרתי דירה שהתקבלה מהורי ללא תמורה. לא שלמתי מס מכיוון שלא
מכרתי דירה ב 4 שנים לפני המכירה .
את הדירה מכרתי לפני שנה וחצי . האם אפשר כיום להתחרט וכן לשלם
את המס ? אנא תשובה
מכרתי דירה ב 4 שנים לפני המכירה .
את הדירה מכרתי לפני שנה וחצי . האם אפשר כיום להתחרט וכן לשלם
את המס ? אנא תשובה
מכירת דירה שהתקבלה במתנה
עו"ד עמית דביר
מנהל
22/08/09
השאלה מורכבת מכפי שאתה חושב.
ראשית, במכירת דירת מגורים שהתקבלה במתנה מהורים ישנה תקופת צינון על מנת לקבל פטור הנעה בין שנה ל-3 שנים בהתאם לסטטוס (רווק או נשוי) והאם התגורר בדירה. לכן, אי מכירת דירה ב-4 שנים הקודמות לא תעזור לצורך קבלת פטור ויש לבדוק היטב איך העסקה דווחה - כלומר ייתכן שבכל מקרה תחוייב במס.
ככל ויש פטור והעסקה דווחה בפטור נכון, ניתן בנסיבות מסויימות לשנות את הדיווח כל עוד לא עברו 50 ימים ממועד ביצוע העסקה.
בכל מקרה, אני ממליץ לשכור את שירותיו של עו"ד מקרקעין שיטפל בעניין.
בברכה,
עמית דביר, עו"ד מקרקעין.
ראשית, במכירת דירת מגורים שהתקבלה במתנה מהורים ישנה תקופת צינון על מנת לקבל פטור הנעה בין שנה ל-3 שנים בהתאם לסטטוס (רווק או נשוי) והאם התגורר בדירה. לכן, אי מכירת דירה ב-4 שנים הקודמות לא תעזור לצורך קבלת פטור ויש לבדוק היטב איך העסקה דווחה - כלומר ייתכן שבכל מקרה תחוייב במס.
ככל ויש פטור והעסקה דווחה בפטור נכון, ניתן בנסיבות מסויימות לשנות את הדיווח כל עוד לא עברו 50 ימים ממועד ביצוע העסקה.
בכל מקרה, אני ממליץ לשכור את שירותיו של עו"ד מקרקעין שיטפל בעניין.
בברכה,
עמית דביר, עו"ד מקרקעין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה בחשבון
לאה
21/08/09
רגילשאלה בחשבון
קנינו דירה מקבלן בסך כולל של 2,400,000 ₪ כולל מע"מ. כלומר מחיר הדירה הוא 2,060,085 ₪. יחד עם המע"מ (16.5%) יצא 2,400,000 ₪. עשינו חוזה אצל עוה"ד של הקבלן, וקבענו מראש ששכר הטרחה יהיה בשיעור של 1%.
שאלתי היא: כמה צריך עוה"ד לקבל מאיתנו שכר טרחה בשקלים?
ממתינה לתשובתכם
קנינו דירה מקבלן בסך כולל של 2,400,000 ₪ כולל מע"מ. כלומר מחיר הדירה הוא 2,060,085 ₪. יחד עם המע"מ (16.5%) יצא 2,400,000 ₪. עשינו חוזה אצל עוה"ד של הקבלן, וקבענו מראש ששכר הטרחה יהיה בשיעור של 1%.
שאלתי היא: כמה צריך עוה"ד לקבל מאיתנו שכר טרחה בשקלים?
ממתינה לתשובתכם
1% מערך המכירה/רכישה כולל מע"מ
מירית עטיה, עו"ד
21/08/09
מגורים משותפים וזכויות על דירה
שלומי
21/08/09
שלום רב
אני וחברתי מכירים מזה שנה. לפני כחודש הצעתי לה לעבור אלי לגור ביחד. הדירה שאני גר בה היא בבעלותי (נשארה לי עליה הלוואה של כ 20000 ש"ח שאני משלם מידי חודש דרך המשכורת).
השאלה שלי האם לחברתי יוכלו להיות איזשהם זכויות על הדירה אם במידה נפרד ?
האם השתתפות או אי השתתפות בתשלומי חשמל וארנונה משנה במשהו את זכאותה או אי זכאותה של חברתי על דירתי?
תודה רבה.
אני וחברתי מכירים מזה שנה. לפני כחודש הצעתי לה לעבור אלי לגור ביחד. הדירה שאני גר בה היא בבעלותי (נשארה לי עליה הלוואה של כ 20000 ש"ח שאני משלם מידי חודש דרך המשכורת).
השאלה שלי האם לחברתי יוכלו להיות איזשהם זכויות על הדירה אם במידה נפרד ?
האם השתתפות או אי השתתפות בתשלומי חשמל וארנונה משנה במשהו את זכאותה או אי זכאותה של חברתי על דירתי?
תודה רבה.
נא לפנות לפורום דיני משפחה
|עו"ד עזרא שרון
23/08/09
מגורים משותפים וזכויות על דירה
עו"ד צעירה מהתחום
23/08/09
שלומי,
לדעתי התשובה לשאלתך תלויה בהרבה גורמים, בין השאר כמה זמן היא גרה בדירה לפני הפרידה ועוד מספר גורמים חיצוניים לשאלת הזכויות "היבשות" במקרעין, למשל מה היו ההסכמות ביניכם וטיב הקשר ביניכם באופן של האם הוא יכול היה להעיד על הענקת זכויות לחברתך.
לשאלתך - תשלומי ארנונה וכו', לדעתי, לא עשויים לשנות משהו, כי אלו תשלומים שמהותם החזקת נכס, וכמו ששוכר משלם וזה לא מעניק לו זכויות שמהותן בעלות כך, לדעתי, גם כאן.
תמיד מומלץ לעשות הסכם, אפילו קצר מאוד, רק כדי שיהיה מסמך בכתב שיעיד על כוונתך להימנע מהענקת זכויות שמהותן בעלות לחברתך.
ובכל מקרה, אני מצטרפת לעו"ד שרון עזרא בהמלצתה לפנות בנוסף לעו"ד שמתמצא בדיני משפחה.
לדעתי התשובה לשאלתך תלויה בהרבה גורמים, בין השאר כמה זמן היא גרה בדירה לפני הפרידה ועוד מספר גורמים חיצוניים לשאלת הזכויות "היבשות" במקרעין, למשל מה היו ההסכמות ביניכם וטיב הקשר ביניכם באופן של האם הוא יכול היה להעיד על הענקת זכויות לחברתך.
לשאלתך - תשלומי ארנונה וכו', לדעתי, לא עשויים לשנות משהו, כי אלו תשלומים שמהותם החזקת נכס, וכמו ששוכר משלם וזה לא מעניק לו זכויות שמהותן בעלות כך, לדעתי, גם כאן.
תמיד מומלץ לעשות הסכם, אפילו קצר מאוד, רק כדי שיהיה מסמך בכתב שיעיד על כוונתך להימנע מהענקת זכויות שמהותן בעלות לחברתך.
ובכל מקרה, אני מצטרפת לעו"ד שרון עזרא בהמלצתה לפנות בנוסף לעו"ד שמתמצא בדיני משפחה.
מס עיזבון ,
לוי שאול
21/08/09
דירה שהתקבלה בירושה ,שאחד מההורים נפטר לפני 1981 ,וההורה השני נפטר לאחר מכן ,הדירה נהרסה ,וכיום יש רק קרקע מה הדין לגבי מס עיזבון ? האם חל רק על חצי הבית ,ומה הדין לגבי מס שבח .
תודה
תודה
נא לפנות לפורום דיני מיסים
|עו"ד עזרא שרון
23/08/09
ניתוק חשמל במושכר
רון
21/08/09
האם החוק מאפשר ניתוק חשמל במושכר ע"י המשכיר בה השוכר אינו משלם חשמל ושכר דירה ?
מדובר בדירה המחולקת לשתי יחידות דיור כאשר בכל יחידה מותקן שעון משנה הסופר את צריכת החשמל.
חישוב החשבון נעשה לפי ספירת מוני המשנה בהתאם לתעריפי חברת החשמל לכל תקופת חיוב.
נאמר שבחוזה ישנו סעיף בו רשום, הפרה של כל אחת מהתחיבויות השוכר מקנה למשכיר עילה לביטול החוזה ואף לניתוק המים והחשמל בדירה.
מדובר בדירה המחולקת לשתי יחידות דיור כאשר בכל יחידה מותקן שעון משנה הסופר את צריכת החשמל.
חישוב החשבון נעשה לפי ספירת מוני המשנה בהתאם לתעריפי חברת החשמל לכל תקופת חיוב.
נאמר שבחוזה ישנו סעיף בו רשום, הפרה של כל אחת מהתחיבויות השוכר מקנה למשכיר עילה לביטול החוזה ואף לניתוק המים והחשמל בדירה.
ניתוק חשמל של שוכר
עו"ד עמית דביר
מנהל
22/08/09
בהתאם לפסיקה ניתוק חשמל ו/או החלפת צילנדרים ו/או הוצאה בכוח של שוכר הינם מהלכים דראסטיים לא סבירים שאין להפעיל כנגד שוכר המחזיק בחוזה שכירות חוקי, אשר קיבל לידיו את החזקה בדירה כדין.
אני ממליץ לפנות לייעוץ לעו"ד מקרקעין.
עמית דביר, עו"ד מקרקעין.
אני ממליץ לפנות לייעוץ לעו"ד מקרקעין.
עמית דביר, עו"ד מקרקעין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה עם הערת אזערה
שגיא
21/08/09
בבעלותי דירה בנסח טאבו היא רשומה על שמי עם הערת אזערה מצד אמא שלי שמונעת מכירת הדירה או כל עסקה אחרת כנגד.
ברצוני למכור את הדירה מה אני יכול לעשות על מנת למכור את הדירה ?
באחת השיחות בעבר היא ביקשה פתאום את הכסף על השיפוץ דבר שלא סיכמנו או דיברנו עליו ,בכלל שאני חושב על זה עכשיו אני לא זוכר איך בכלל היא חתומה שם ?
מה אני צריך לעשות על מנת למכור את הדירה ולקבל את כל הסכום ממכירת הדירה לטובתי?
ברצוני למכור את הדירה מה אני יכול לעשות על מנת למכור את הדירה ?
באחת השיחות בעבר היא ביקשה פתאום את הכסף על השיפוץ דבר שלא סיכמנו או דיברנו עליו ,בכלל שאני חושב על זה עכשיו אני לא זוכר איך בכלל היא חתומה שם ?
מה אני צריך לעשות על מנת למכור את הדירה ולקבל את כל הסכום ממכירת הדירה לטובתי?
הערת אזהרה
עו"ד עמית דביר
מנהל
22/08/09
ללא הסרת הערת האזהרה לא ניתן למכור את הדירה. עלייך להגיע להסדר עם אמך אשר יביא להסרת ההערה בהסכמה שלה ורק אז תוכל למכור את הדירה.
אם אתה סבור שהערת האזהרה רשומה שלא כדין או באופן לא כשר, ניתן לפנות לבית המשפט.
עמית דביר, עו"ד מקרקעין.
אם אתה סבור שהערת האזהרה רשומה שלא כדין או באופן לא כשר, ניתן לפנות לבית המשפט.
עמית דביר, עו"ד מקרקעין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת שטח
גבעון
21/08/09
בכוונתי לרכוש חלק ממגרש ביחד עם עוד שלושה שותפים, נפגשתי אתמול עם השותפים, (איני מכירה אותם) ועלו מספר שאלות אשמח אם תוכלו לענות לי עליהם:
1. בעל השטח מעוניין למכור את השטח בסכום של 1,060,000 אך הוא מבקש לחתום על חוזה מכר בסכום של מיליון ש"ח בלבד ואת יתר הכסף (60,000 ש"ח) לקבל מבלי להצהיר לרשויות המס.
השאלה שלי האם הסדר כזה הוא הסדר חוק? על פניו נראה שלא....והאם יש דרך שבה ניתן לרצות את המוכר ולא לעבור על החוק מבחינת הקונים לפחות?
2. שאלה נוספת היא האם על מגרש של 360 מ"ר אני יכולה לשים מבנה ארעי (קראוון) בנוסף למבנה בנוי שקיים שם? האם צריך היתר עבור מבנה ארעי, שאינו מחובר כמובן לקרקע?
3. שאלה אחרונה - האם יש מניעה להעמיד בשטח מבנה ארעי גדול במקום מבנה בנוי והאם מקבלים על העמדת מבנה ארעי טופס 4?
1. בעל השטח מעוניין למכור את השטח בסכום של 1,060,000 אך הוא מבקש לחתום על חוזה מכר בסכום של מיליון ש"ח בלבד ואת יתר הכסף (60,000 ש"ח) לקבל מבלי להצהיר לרשויות המס.
השאלה שלי האם הסדר כזה הוא הסדר חוק? על פניו נראה שלא....והאם יש דרך שבה ניתן לרצות את המוכר ולא לעבור על החוק מבחינת הקונים לפחות?
2. שאלה נוספת היא האם על מגרש של 360 מ"ר אני יכולה לשים מבנה ארעי (קראוון) בנוסף למבנה בנוי שקיים שם? האם צריך היתר עבור מבנה ארעי, שאינו מחובר כמובן לקרקע?
3. שאלה אחרונה - האם יש מניעה להעמיד בשטח מבנה ארעי גדול במקום מבנה בנוי והאם מקבלים על העמדת מבנה ארעי טופס 4?
קניית מגרש
עו"ד עמית דביר
מנהל
22/08/09
אשיב לפי סדר שאלותייך:
1. רכישת מגרש בסכום מסויים ודיווח על סכום אחר = דיווח כוזב לרשויות המס, עבירה חמורה ואם הדבר מתגלה גורר קנסות והליכים משפטיים.
2. על פי הפסיקה, קרוואן גם אם הוא על גלגלים, דורש היתר בניה.
3. יש לבדוק עם הועדת לתכנון ובניה המקומית. לעניות דעתי רק אם מדובר במבנה יביל שמגיע אומנם ביחידה אחת, אבל אז הוא מוצב בקרקע עם יסודות/קלונסאות ניתן לקבל טופס 4.
בכל מקרה אני לא ממליץ לעשות את העסקה ללא עו"ד מקרקעין.
בברכה,
עמית דביר, עו"ד מקרקעין.
1. רכישת מגרש בסכום מסויים ודיווח על סכום אחר = דיווח כוזב לרשויות המס, עבירה חמורה ואם הדבר מתגלה גורר קנסות והליכים משפטיים.
2. על פי הפסיקה, קרוואן גם אם הוא על גלגלים, דורש היתר בניה.
3. יש לבדוק עם הועדת לתכנון ובניה המקומית. לעניות דעתי רק אם מדובר במבנה יביל שמגיע אומנם ביחידה אחת, אבל אז הוא מוצב בקרקע עם יסודות/קלונסאות ניתן לקבל טופס 4.
בכל מקרה אני לא ממליץ לעשות את העסקה ללא עו"ד מקרקעין.
בברכה,
עמית דביר, עו"ד מקרקעין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת הזכויות בדירה בחברה המשכנת
סיגל
21/08/09
שלום
ברצוני לשאול
על מנת להעביר את הזכויות בדירה בחברה המשכנת מהו הסכו"ם שעליי לשלם????? (בדירה שקניתי יש למוכר משכנתא שהוא גורר)
תודה מראש ,,סיגל
ברצוני לשאול
על מנת להעביר את הזכויות בדירה בחברה המשכנת מהו הסכו"ם שעליי לשלם????? (בדירה שקניתי יש למוכר משכנתא שהוא גורר)
תודה מראש ,,סיגל
דמי העברת זכויות בחברה משכנת
עו"ד עמית דביר
מנהל
22/08/09
עלייך לברר בחברה המשכנת מה הסכום שהם דורשים.
בכל מקרה, חשוב לזכור כי תעריפי הגבייה של חברות משכנותבעניין זה מוגבלים למקסימום על פי דין.
בברכה,
עמית דביר, עו"ד מקרקעין.
בכל מקרה, חשוב לזכור כי תעריפי הגבייה של חברות משכנותבעניין זה מוגבלים למקסימום על פי דין.
בברכה,
עמית דביר, עו"ד מקרקעין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה
אילנה
21/08/09
שלום ותודה מראש על התשובה.
מעוניינת למכור את דירתי. שאלתי היא, מה גובה המיסים/תשלומים שעלי לשלם ובאיזה "סוגי" מיסים מדובר, למי משלמים וכמה? חשוב לציין, מכרתי דירה קודמת בשנת 2004. כמו כן, הבנתי שלנכים יש הקלות בתחום. הנני נכה בשעור של 64%.
הערכת מערכת : לקריאה אודות מכירת דירה >>
מעוניינת למכור את דירתי. שאלתי היא, מה גובה המיסים/תשלומים שעלי לשלם ובאיזה "סוגי" מיסים מדובר, למי משלמים וכמה? חשוב לציין, מכרתי דירה קודמת בשנת 2004. כמו כן, הבנתי שלנכים יש הקלות בתחום. הנני נכה בשעור של 64%.
הערכת מערכת : לקריאה אודות מכירת דירה >>
מס שבח
עו"ד עמית דביר
מנהל
22/08/09
המס הרלוונטי למכירת דירת מגורים כיום הינו מס שבח. מס שבח מקרקעין מוטל על כל מכירה של מקרקעין בישראל. למעשה מס שבח הינו אחוז מסכום השבח שצבר הנכס, מיום רכישתו ועד ליום מכירתו. ישנם פטורים שונים בחוק לגבי מכירת דירה מגורים, כאשר העיקרי שבהם הינו מכירת דירת מגורים כל 4 שנים - לגבי פטור זה דומה כי אינך עונה על תנאי הפטור. יש לבדוק עם עו"ד מקרקעין האם יש זכאות לפטור אחר. לגבי נכה, לצערי פטור נכה לא זכאי לפטור ממס שבח ורק נכים ברמה מסויימת (לפחות 90%) זכאים לפטור מסויים במס רכישה בקניית דירה.
חשוב לזכור כי גם אם אין פטור ממס שבח במכירת הנכס אין ודאות כי ישנו בכלל שבח וכמו כן גם אם יש שבח אז מסכום השבח ניתן לנכות על פי הדין את הוצאות ההשבחה של הנכס כגון: שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, ריבית ריאלית של המשכנתא ועוד, זאת לאחר שמנכים "פחת" (אחוז המעריך את בלאי הנכס).
אני ממליץ להתייעץ עם עו"ד מקרקרעין.
עמית דביר, עו"ד מקרקעין.
חשוב לזכור כי גם אם אין פטור ממס שבח במכירת הנכס אין ודאות כי ישנו בכלל שבח וכמו כן גם אם יש שבח אז מסכום השבח ניתן לנכות על פי הדין את הוצאות ההשבחה של הנכס כגון: שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, ריבית ריאלית של המשכנתא ועוד, זאת לאחר שמנכים "פחת" (אחוז המעריך את בלאי הנכס).
אני ממליץ להתייעץ עם עו"ד מקרקרעין.
עמית דביר, עו"ד מקרקעין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום משכנתא כאשר יש הערה על הימנעות לעשות עיסקה
מריה
20/08/09
אני רכשתי מהגרוש שלי את חלקו בדירה שילמתי מחצית מהסכום והדירה נרשמה על שמי בטאבו. במקביל נרשמה הערת אזהרה לזכותו של הגרוש שלי על המנעות לעשות עיסקה עד אשר אשלם לו את המחצית השניה . המחצית השניה ממומנת ע"י משכנתא .האם ניתן לרשום את המשכנתא לטובת הבנק , כאשר קיימת אותה הערה וטרם נמחקה. בקיצור האם ניתן לרשום משכנתא בפועל כאשר קיימת הערה על המנעות מלעשות עיסקה.
כן
עו"ד עמית דביר
מנהל
22/08/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכירות
טו
20/08/09
מה המשמעויות של הערת אזהרה בטאבו על השכירות לשוכר ששוכר ממני דירה מעל 5 שנים?
הערת אזהרה
|עו"ד עזרא שרון
23/08/09
משמעות הדבר כי בוצעה ביניכם עסקת שכירות
שאלה בעקבות פולשת לדירה
יהודה
20/08/09
שלום לכם,הסבא והסבתא הלכו לעולמם והשאירו את הדירה שהיתה ברשותם ליורשים שהם הילדים שלהם ואחת מהם היא אימי,אחת הנכדות כלומר בת דודה שלי ניכנסה לדירה לפני כשנתיים והיא החליטה שהיא גרה שם ולא רוצה להתפנות וכמובן לא לשלם שכר דירה,לאותה פולשת יש דירה על שמה בקרית שמונה מטעם העמידר,כך שהיא לא במצב שאין לה היכן לגור.פנינו לעו"ד שירשום את הדירה על היורשים ורק לאחר מכן לתבוע אותה.
וכעת השאלות:מה יקרה במצב שהדירה תוצא למכירה,ובכל זאת הפולשת לא תירצה להתפנות?כיצד מפנים אותה?האם ניתן לתבוע אותה כבר מעכשיו למרות שהדירה עדין לא רשומה על שם היורשים?נכון לעכשיו היא צוברת חובות כמו ארנונה ומים ומיסים של עמידר האם ניתן לתבוע אותהעל החובות הנ"ל?כמה זמו זה צריך לקחת?צריך צו ירושה לסבא ולסבתא ורשןם הדירה על שם היורשים ולהוציא את הדירה למכירה?
תודה יהודה
וכעת השאלות:מה יקרה במצב שהדירה תוצא למכירה,ובכל זאת הפולשת לא תירצה להתפנות?כיצד מפנים אותה?האם ניתן לתבוע אותה כבר מעכשיו למרות שהדירה עדין לא רשומה על שם היורשים?נכון לעכשיו היא צוברת חובות כמו ארנונה ומים ומיסים של עמידר האם ניתן לתבוע אותהעל החובות הנ"ל?כמה זמו זה צריך לקחת?צריך צו ירושה לסבא ולסבתא ורשןם הדירה על שם היורשים ולהוציא את הדירה למכירה?
תודה יהודה
שאלה בנוגע לפולשת
|עו"ד גיא פרבמן
20/08/09
ראשית הייתי מגיש תביעה לפינוי הדיירת הסוררת (הפולשת) מהדירה וכן הייתי מגיש כנגדה תביעה כספית על החובות המצטברים שהיא הטילה על הדירה לרבות אי תשלום דמי שכירות ראויים. מבחינת המועדים לרישום הזכויות נשאלת השאלה האם יש צו ירושה במידה שכן ניגשים איתו לטאבו והליך צריך לקחת לא יותר משבועיים. בכול הנוגע לתביעה יכול הדבר לקחת זמן והייתי מגיש תביעה היום למרות שהנכס עדיין לא רשום על שם אימך.
בהצלחה
בהצלחה
העברת זכויות בטאבו
שם המחבר
20/08/09
כמה עולה העברת זכויות בטאבו... (ע"פ אישור של בנק המאפשר להעביר זכויות)
+ כמה עולה נסח טאבו?
האם ביום ראשון הקרוב הטאבו ברחבי הארץ פתוח?
+ כמה עולה נסח טאבו?
האם ביום ראשון הקרוב הטאבו ברחבי הארץ פתוח?
העברת זכויות בטאבו
|עו"ד גיא פרבמן
20/08/09
האם על הדירה יש משכנתא ? בנוגע לנסח עלות הנסח 62 והטאבו עובד ביום א'.ניתן לקבל את המידע על שעות קבלה ואגרות באתר משרד המשפטים לשכת רישום מקרקעין
רכישת דירה לפני פינוי בינוי
יצחק
20/08/09
שלום רב
חבר טוב (אני מקווה שהוא אכן כזה) הציע לי לקנות דירה בבניין שאמור להיות לגביו תוכנית פינוי בינוי. ברור לי שאצטרך עו"ד במידה ואחליט ללכת על עיסקה כזו. אבל יש לי שאלות ראשוניות/בסיסיות:
1. מחיר הרכישה שמוצע לי הוא מחיר השוק. לא משהו מופקע בגלל הפינוי בינוי.
2. נודע לי שיש כבר עתה דייר סרבן.
3. ידוע לי שיש עוד 3 בניינים ברחוב שמיועדים לפינוי בינוי על ידי אותו יזם. אין לי מושג אם שם יש דיירים סרבנים.
לאור הנתונים שלעיל,
1. האם דייר אחד, מהבניין בו הדירה שהוצעה לי לרכישה, יכול "לתקוע" את כל המהלך של פינוי בינוי בבניין הספיציפי הזה?
2. יתירה מזו, האם דייר מבניין אחר יכול "לתקוע" את כל המהלך של שאר הבניינים של אותו רחוב?
3. איך עלי לבחון את כדאיות העיסקה (מבחינה כלכלית, כמובן). מתי נחשב לכדאי להיכנס לעיסקה כזו?
4. ושאלה ממש אחרונה, באיזה יחס מקובל לתת בתמורה לפינוי-בינוי. אם הדירה היא 40 מ"ר מה מקובל לתת תמורתה. או אם הדירה 90 מ"ר. וכו'?
חבר טוב (אני מקווה שהוא אכן כזה) הציע לי לקנות דירה בבניין שאמור להיות לגביו תוכנית פינוי בינוי. ברור לי שאצטרך עו"ד במידה ואחליט ללכת על עיסקה כזו. אבל יש לי שאלות ראשוניות/בסיסיות:
1. מחיר הרכישה שמוצע לי הוא מחיר השוק. לא משהו מופקע בגלל הפינוי בינוי.
2. נודע לי שיש כבר עתה דייר סרבן.
3. ידוע לי שיש עוד 3 בניינים ברחוב שמיועדים לפינוי בינוי על ידי אותו יזם. אין לי מושג אם שם יש דיירים סרבנים.
לאור הנתונים שלעיל,
1. האם דייר אחד, מהבניין בו הדירה שהוצעה לי לרכישה, יכול "לתקוע" את כל המהלך של פינוי בינוי בבניין הספיציפי הזה?
2. יתירה מזו, האם דייר מבניין אחר יכול "לתקוע" את כל המהלך של שאר הבניינים של אותו רחוב?
3. איך עלי לבחון את כדאיות העיסקה (מבחינה כלכלית, כמובן). מתי נחשב לכדאי להיכנס לעיסקה כזו?
4. ושאלה ממש אחרונה, באיזה יחס מקובל לתת בתמורה לפינוי-בינוי. אם הדירה היא 40 מ"ר מה מקובל לתת תמורתה. או אם הדירה 90 מ"ר. וכו'?
רכישת דירה מפינוי בינוי
|עו"ד גיא פרבמן
20/08/09
תחום פינוי בינוי הינו מורכב ביותר. נשאלת השאלה האם האזור הוכרז כתחום פינוי בינוי ?נושא התנגדויות תמיד יהיה קיים אבל יש דרכים משפטיות להתמודד עם מתנגדים ולהסיר אותן. המלצתי לבחון ולבדוק את העסקה שווי הדירה ומה אתה יודע בכול הנוגע לפרויקט.
הערה לסיום - הליך פינוי בינוי יכול לקחת גם 5 שנים צריך להיות מוכן גם לזה.
הערה לסיום - הליך פינוי בינוי יכול לקחת גם 5 שנים צריך להיות מוכן גם לזה.
אחרי כמה ימים אפשר למכור דירה שקניתי?
שלומי
20/08/09
שלום !! ליפני כמה ימם קניתי דירה העברנו אתה עם השם שלי ורציתי לשאול אחרי כמה ימים אניי יכול למכור אותה?( כי כבר יש קונה) והבנתי שקודם זה צריך ךהתעדכן בטאבו? או שלא?
סליחה על הבורות....
סליחה על הבורות....
מכירת דירה
|עו"ד גיא פרבמן
20/08/09
כעיקרון אתה יכול למכור את הדירה טרם רישומה בטאבו. עו"ד של הקונה ידאג לביטחונות ויבדוק שבידיך כל האישורים לצורך רישום הדירה על שמך. נקודה חשובה שיש לבחון הינה נושא מס השבח שיכול ויראו את העסקה כעסקת אקראי ואז אתה נכנס לשומה עפ"י מס הכנסה
גירושין ורכישת דירה שניה
ריני
20/08/09
שלום,
קנינו דירה לפני 4 שנים. בנתיים התגרשנו וקיבלתי החזרי מס "אגב גירושין". הדירה כעת מושכרת.
א. מה חבות המס שלי שאמכור את הדירה הנוכחית וארצה לרכוש דירה חדשה/יד שניה מבחינת מס שבח, מס רכישה וכו'?
ב. יש פרקי זמן מינמליים בין רכישה למכירה?
בתודה
קנינו דירה לפני 4 שנים. בנתיים התגרשנו וקיבלתי החזרי מס "אגב גירושין". הדירה כעת מושכרת.
א. מה חבות המס שלי שאמכור את הדירה הנוכחית וארצה לרכוש דירה חדשה/יד שניה מבחינת מס שבח, מס רכישה וכו'?
ב. יש פרקי זמן מינמליים בין רכישה למכירה?
בתודה
דרושין ומכירת דירה
|עו"ד גיא פרבמן
20/08/09
מבחינת מי מהצדדים שמכר את חלקו אגב גירושין לא בוצעה מכירה החייבת במס שבח ולכן יוכל למכור דירה בפטור ממס שבח. בכול הנוגע לרכישת דירה אין הגבלה במועדי הרכישה העניין היחידי שיש לבחון הינו נושא מס הרכישה שכעיקרון מי שאין ברשותו דירה או שמתחייב למכור את דירתו תוך שנתיים מרכישת הדירה החדשה זכאי להיכנס לשיעורי הפטור ממס רכישה
צווי פינוי
צבי
20/08/09
שלום רב,
עיריית ראשון הוציאה צווי פינוי למבנה מסחרי באזור תעשיה החדש ובכך מפנה אותי ועוד 200 סוחרים מהחנויות שלנו החל מספטמבר.
שאלתי היא האם העירייה צריכה לפצות אותנו כספית על פגיעה בפרנסה ועל כך שהיא סוגרת לנו חנות במבנה שהיא אישרה את הקמתו וגבתה כל השנים ארנונה. האם יש לעירייה אחריות כלשהיא כלפי המבנה?
תודה.
עיריית ראשון הוציאה צווי פינוי למבנה מסחרי באזור תעשיה החדש ובכך מפנה אותי ועוד 200 סוחרים מהחנויות שלנו החל מספטמבר.
שאלתי היא האם העירייה צריכה לפצות אותנו כספית על פגיעה בפרנסה ועל כך שהיא סוגרת לנו חנות במבנה שהיא אישרה את הקמתו וגבתה כל השנים ארנונה. האם יש לעירייה אחריות כלשהיא כלפי המבנה?
תודה.
צו פינוי
|עו"ד גיא פרבמן
20/08/09
מתי נודע לכם על הליך הפינוי? האם השטח הופקע ע"י העירייה? ישנו סעיף 197 בחוק תכנון ובינוי המאפשר נושא פיצוי.
סיום שכירות לפני תום תקופה
אסי
20/08/09
אם אני שוכר דירה ורוצה לצאת לפני החוזה, הבעל בית מערים עליי קשיים האם יש דרך לפתור את זה ביקש ממני להביא שוכרים על דעתו לאחר מכן לא הסכים
האם יש דרך לצאת מבלי לשלם את החוזה עד סופו?
האם יש דרך לצאת מבלי לשלם את החוזה עד סופו?
תרשום שמות השוכרים+טל' של השוכרים שסירב לקבל ותראה
לבימ"ש שהוא סיכל זאת
20/08/09
סיום חוזה שכירות
|עו"ד גיא פרבמן
20/08/09
האם בחוזה השכירות מצוין מועד יציאה מוקדם או אפשרות ליציאה בטרם סיום החוזה בכפוף להמצאת שוכרים חלופיים ?
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
