פורום נדל"ן

בני זוג רכשו ביחד דירה בשנת X.

בשנת Y התגרשו בני הזוג ואחד "רכש" מהשני את חלקו בדירה תמורת סכום מסוים. מכירה זו, כמובן, היתה פטורה מדיווח למש"ח.

כעת מבקש בן הזוג המחזיק במלוא הזכויות בדירה למכור אותה אך לצערו אין לו פטור ממס שבח.

שאלתי היא:
כיצד מחשבים את "מחיר הרכישה" לצורך מס שבח?
האם כמחיר הקניה המקורית בשנת X (ע"י שני בני הזוג) כשהוא צמוד למדד, או שמא כמחיר מחצית הקניה המקורית בשנת X (כשהוא צמוד למדד) בצירוף מחיר "המכירה הפנימית" בין בני הזוג שבוצעה בשנת Y (כשהוא צמוד למדד)

תודה רבה!

שני שותפים בנכס מכרו כל אחד את חלקו. שתי המכירות עדיין לא הושלמו כך שבעצם יש כאן לכל קונה הערת אזהרה.

שני בעלי הערות האזהרה מבקשים לבצע ביניהם פירוק שיתוף.

האם הסמכות נתונה כאן לשלום (כבכל פירוק שיתוף) או למחוזי (היות ואין כאן שיתוף במקרקעין אלא בזכויות, כמו פירוק שיתוף במקרקעין לא מוסדרים שאומרים שזה מעין פירוק שיתוף במיטלטלין וזה הולך למחוזי).

אודה לעונים!

יש לי דירה בקומה ראשונה בבניין משותף, אני רוצה לפצל את הדירה לשתי יחידות ולרשום אותם בנפרד בטאבו- האם זה אפשרי?

שלום רב

בבעלותי דירה בקומה ראשונה (על עמודים) בבנין משותף בחולון הכולל 4 דירות (2 הקומה). המסגרת תהליך המכירה התברר לנו שאנו אמורים לשלם היטל השבחה על הנכס זאת בגלל שיש לנו רכוש משותף (גג) ,וכמו כן עיריית חולון אישרה אפשרות הרחבה על הגג.
שאלותיי הן:
1. האם אני אמור לשלם היטל השבחה למרות שבפועל אני לא יכול להשתמש בגג ?
2. מקריאה באיטרנט הבנתי שמשלמים היטל השבחה על נכס שניתן להגדיל אותו. במקרה שלי, אין שום אפשרות הרחבה של הנכס. מה לגבי ההיטל ?
3. הוזכר נושא של גודל הבית (עד 140 מטר). עפ"י רישומי העירייה, גודל הבית לטובת הארנונה הוא 87 מטר. לפי הבנתי ניתן להרחיב עד 40 מטר. מכאן, שגם אם ישנה אפשרות תיאורטית להרחבה, גודל דירה לא יעלה על 140 מטר. מה לגבי ההיטל ?

בתודה מראש על התשובות
איציק

מישהו שיש לו זכות חכירה מהמנהל על בניין שמורכב משלוש קומות, והוא רוצה למכור אחת הקומות על שם אחיו ( הסכם מכר ללא תמורה )
האח רוצה לרשום את הזכויות שלו בטאבו, האם הדבר אפשרי ומה עליו לעשות, האם הוא יכול לרשום הערת אזהרה על אחת הקומות

לפני כחודשיים חברה אמרה לנו שהיא מעוניינת לעזוב את דירתה לפני מועד סיום החוזה שלה עם בעלי הדירה וכי היא מחפשת אנשים שיחליפו אותה ואת שותפה לדירה עד תום החוזה. אני וחברה שלי ידענו שאנחנו צפויות לחפש דירה בערך בחודשים האלו והחלטנו לבוא לראות את הדירה.
ראינו את הדירה אך לא באופן מעמיק כיוון שסמכנו על חברתנו שהדירה תקינה ורק מעט מוזנחת וזקוקה ל"מגע נשי קל" ונקיון.
לפני כשבוע עברנו לדירה וגילינו כי הדירה מעבר ל"מעט מוזנחת", ניתן לומר כי הדירה "מתפרקת" ודרושה שיפוץ מקצועי - פטריות בקירות, אמבטיה ושירותים מתפרקים, חלונות שלא נסגרים, תריסים תקועים וכן הלאה.
בעלי הדירה לא מעוניינים לשפץ את הדירה, וטוענים כי יצליחו והצליחו עד כה להשכיר את הדירה במצבה הנוכחי ולא מעוניינים להשקיע בה כספית כלל.
החלטנו כי אם אכן לא יסכימו לשפץ אותה לא נחתום על חוזה להמשך התקופה (החוזה הוא מחודש נובמבר). כמו כן, התחלנו בחיפושים אחרי דירה אחרת ויידענו את חברתנו ושותפה על כך שאם נמצא דירה אחרת נעבור בהקדם האפשרי, אך נפצה אותם בתשלום על חודש אחד במקום שניים. הם הביעו את מורת רוחם מהעניין וטענו כי חתמנו על חוזה בעל פה איתם על אף שלא נחתם שום דבר בכתב. הרגשתנו הכללית היא שקיבלנו "חתול בשק", אומנם לא ערכנו בדיקה מקיפה לדירה אך יחד עם זאת הבנו שהדירה נמצאת במצב מוזנח אך תקין - מה שכלל לא נכון.
שאלתנו היא- האם אנו מחוייבות לשלם עבור החודשיים המדוברים עקב "חוזה שבעל פה" כלשהו, האם יש לחברתנו ושותפה עילה לתביעה משפטית נגדנו?

שלום רב, אני בעלת קרקע עם מבנה אשר גודלה גדול יותר ממה שרשום בטאבו וזאת ככל הנראה משום שכאשר המבנה נבנה ע"י הבעלים הקודמים בסביבות שנות הארבעים המבנה חרג מעט לאדמת השכן. ככל הנראה חריגה של שני מטר על ארבעים. כעת ישנו שכן חדש שבונה מבנה חדש על הקרקע שלו והוא מעוניין לקבל את חלקו בקרקע, אולם על הקרקע ישנו מבנה משותף הנמצא על שתי הקרקעות ובעיקרו נמצא על הקרקע שלי.
מה הדין במקרה כזה? האם השכן יכול להרוס את כל המבנה? איך אני יכולה לדעת אם הקרקע שלי מוסדרת או לא? קיים רישום בטאבו המציין את מספר המטרים של הקרקע. האם נהוג להגיע להסדר כספי?
תודה מראש.

בהמשך לשאלתי על הפרת החוזה, מדובר בחברת אפריקה ישראל מגורים, האם העובדה שנשקלת האפשרות למכור אותה והחוזה נחתם רק לפני שבוע יכולה להוות עילה ליציאה מהחוזה?

ישנו כביש של מעצ הסלול על השטח הפרטי (שטח מנהל) של משפחתי. האם אוכל לתבוע את מעצ על השימוש? אם כן, על כמה שנות שימוש (הכביש נסלל לפני שנים רבות)? האם מעצ מחיובים להזיז את הכביש? אני מעונין לבנות על השטח, כמה זמן יכול להארך משפט כזה? אגב, המקרה משותף לי ולשכניי, כלומר, הכביש נסלל גם על שטחם.

חברים שלום,
פנה אלי לקוח שעקב כל מיני בעיות טרם הושלמה בניית ביתו ואישורי הבניה שקיבל מהועדה המקומית עומדים לפקוע.
אע"פ חוזה המינהל יש להשלים את בנית השלד עד ליום 7.10.09 ואת כל הבית עד ליום 7.01.2010.
נראה כי במצב הדברים הנוכחי הוא לא יוכל להשלים את הבניה במועד ודרוש לו זמן נוסף של שנה לפחות.
למי עלי לפנות לשם הארכת האישורים (לועדה המקומית או למינהל או גם וגם).
כמו כן, האם ניתן לקבל הארכה לתקופה כי ארוכה?
אושה לתשובתכם המהירה היות והעניין דחוף
בתודה מראש
אביעד

האם היורשים יכולים לבקש לסגור את התיק בעקבות מות הנתבעת? במידה ונושא הירושה טרם התברר, האם התיק ממשיך להתנהל ומי בעל הדין בתיק?

שלום!
לפני שבוע חתמתי חוזה לרכישת דירה חדשה מחברה ידועה וגדולה (בניית הדירה אמורה להסתיים בעוד יותר משנה) .
העברתי תשלום ראשון כנגד ערבות בנקאית (שעדיין לא התקבלה, שכן נאמר שהדבר לוקח מס' ימים)
ברצוני לבטל את העיסקה (בחוזה ישנו כמובן סעיף קנס).
האם יש ביכולתי לצאת מהעיסקה ללא תשלום הקנס?
תודה!

אחד מבני זוג החיים כידועים בציבור עם ילד משותף מקבל דירה במתנה מהוריו. בכוונת בני הזוג לרשום את הדירה על שניהם.
1. מבחינה מיסויית מה חסכוני יותר? שההורים יעבירו את המתנה לשניהם? או שקודם תועבר לבן הזוג האחד ע"י הוריו וממנו 50% לבן הזוג השני?
2. אם הרישום של הדירה הוא על שניהם (לא משנה באיזו דרך) משמעו שהדירה שייכת להם בחלקים שווים? (אלא אם נקבע אחרת)

קניתי דירה חדשה וכעבור כחודש החליט אחד השכנים לנתק את צינור מי השופכין מבור ביוב של הביניין ולחבר אותי ישירות לצינור שופכין של אחד השכנים. האם זה מותר? כאשר תהייה סתימה מי היה אחראי, אני או השכן אליו אני מחוברת? אם כל צינור מחובר ישירות לביוב אז כל אחד אחראי על הסתימות שלו. כעת שאני מחוברת לצינור של שכן אז למעשה יש סיכוי כפול שאאלץ לטפל בסתימות. האם מותר היה לשכן להתעסק עם צינור פרטי שלי רק בגלל שזה צינור חיצוני, ולנתק אותי מהביוב של הביניין?

ברשותי נכס מקרקעין אותו אני מעוניין למכור ! עו"ד שלי והקונים הגישו לידי " יפויי כוח בלתי חוזר " בו אני אמור למעשה להעביר לידיהם את כל הכוח לעשות כרצונם , להופיע בשמי ובמקומי בפני כל המשרדים הממשלתיים , עירוניים , ציבוריים ואחרים . לחתום בשמי ובמקומי על הסכמות , תעודות , בקשות , הצהרות , התחייבויות , חוזים , הסכמים , תביעות , ויתורים , תוכניות , מפות , שטרי מכר , תיקון שטרי מכר (ובכלל זה תיקון השטח) , שטרי חכירה , שטרי ביטול חכירה ורישום שטרי חכירה חדשים , שטרי תיקון (ובכלל זה תיקון השטח) , שטרי שעבודים ובדרך כלל כל תעודה , מסמך או שטר הדרושים לביצוע הפעולות והמעשים המפורטים בכוח והרשאה הנוכחי ! להסכים לרישום ולבצע כל איחוד וכל הפרדה ו/או חלוקה מחדש הן המגדילות או מקטינות את שטח החלקה . עוד נכתב ב- " יפויי כוח בלתי חוזר " סעיף כי לי/נו כי מיופי הכוח הרשומים לעיל הינם גם מיופיי כוחם של צד ג' ואני נותן בזה את הסכמתי המפורשת כי יחתמו ויעשו את כל הפעולות הנ"ל או חלק מהן גם בשמי ובמקומי ! מיופי כוחי הנ"ל יהיה/ו רשאי/ם להעביר זכויותיי כולם או חלקם למי שימצא/ו לנכון מבלי לקבל הסכמתי על כך ! עוד ברצוני לומר כי עו"ד שלי והקונים הם בני קירבת משפחה מדרגה שנייה או שלישית ולעו"ד שלי ישנה חלקה צמודה לשלי !!! שאלתי העקרונית היא איך למעשה אני מעגן את עצמי בכל האמור לעיל שאכן עו"ד שלי והקונים לא יעשו "קומבינה" עלי ? כי הרי זה קרה כבר הרבה בעבר ! ואיך אני למעשה יכול להבטיח כי התמורה אכן תגיע לידי כפי שסוכם מלכתחילה ובפרק זמן מסוים בכדי למנוע סחבת מצידם אשר תגביל אותי מלמכור את הנכס לידי אחר ! תודה מראש מישל פרל

שלום רב,

רציתי לדעת מה קורה במצב בו הגשתי התנגדות לבקשה להקלות שהגישו שכניי, נודע לי שהיזם קיבל היתר ומכאן כנראה שההתנגדות שלי נדחתה, ועל כן אני רוצה לפנות לוועדת ערר.
עפ"י סעיף 152 לחוק התכנון והבנייה,אני רשאית להגיש ערר תוך 30 יום מיום שהומצאה לי ההחלטה.
השאלה היא: מה עושים במצב בו לא הומצאה לי כלל ההחלטה?

תודה רבה!

אני גר בקומה אחרונה ופנה אלי אדם המעונין לרכוש את הגג של הבניין כפי שהוא. יש לי תב"ע בגג. הייתי רוצה לדעת אם ניתן לבצע כזה דבר ומה ההשלכות לגבי רשויות כמו עירייה . מיסים .היטל השבחה. טאבו וכו'

האם יפו"כ ב"ח שניתן לעו"ד עבור מכירת נכס בעתיד מחייב אותי לדווח לרשות המיסים אע"פ שלא בוצעה בפועל שום מכירה?

שלום רב
חתמתי על חוזה שכירות.כניסה עתידית 01.10.2009
החתימה בוצעה על סמך סיום חוזה של השוכר הנוכחי ופינוי המושכר בתאריך זה.
היום פנו אלי טלפונית השוכרים הנוכחיים בבקשה לאפשר להם פינוי בתאריך 16.10.2009.תקופה עליה מוכנים הם לשלם לי.
מה לענות להם? אני יכולה להכנס לדירה ב- 16.10 אבל מבחינה חוקית הדירה שלי מ-1.10 ואם תגרם שריפה או פיצוץ צינור מים מי אחראי? אולי שיפנו בבקשה לבעלת הדירה ולא אלי? אודה לסדר בבלאגן.

אהלן אנשים אנו מכשירים את הדירה וברצוני לשאול כמה שאלות עקב זה שהמשכיר מעוניין כנראה להפסיק את השכירות,
אני רושם כאן 2 סעיפים מהחוזה

* תקופת השכירות על פי ההסכם זה תהיה לתקופה של 12 חודשים
החל מיום 15.2.09 - 15.2.13

*הוסכם ביו הצדדים כי במקרה והשוכר ירצה לעזוב את הדירה לפני תום תקופת השכירות מתחייב הוא להודיע על כך למשכירה חודש ימים מראש, הודעה שתשלח בדואר רשום כמו כן עליו לשלם את דמי השכירות עם תום תקופת השכירות של השנה עם מסירת הדירה למשכירה במידה והמשכיר לא הציג מחליף מטעמו שיעמוד באותם תנאים.

1) מה זה תום תקופת השכירות של השנה? חודש 2? או 12?
ומתי הוא יכול לעזוב בלי לשלם כלום?... ולא למצוא שוכר אחר
2)עם הוא עוזב באמצע השנה אז הוא צריך למצוא מחליף נגיד הוא מוצא אותו והוא לא מוצא חן בעינינו מסיבות כאלו ואחרות מה עושים?
3) ומה זה באותם תנאים? המחיר? הזמן?....

תודה רבה!!

שלום
בשנת 1991 קבח ביהמ"ש המחוזי כי הנני בעל זכויות בנכס מסוים.
השנה התחלתי לטפל בהעברת הזכויות על שמי, אולם המינהל דורש ממני דמי חכירה כתנאי להעברת הזכויות.אני מתנגד לכך מהנימוקים:א.הנכס לא היה מוגדר במינהל ומעולם לא נדרשתי לשלם או לחתום חוזה חכירה. ב.המינהל לא הציג לבקשתי ,אסמכתא או חוק לפיהם העברת זכויות מותנית בתשלום דמי חכירה ובכלל,שאני חייב בדמי חכירה.
השאלה:מה הפרוצדורה הנדרשת ובאיזה ערכאה(האם צו הצהרתי וצו עשה בבית משפט השלום? או במחוזי?האם רק צו עשה?
תודה רבה

לקריאה נוספת: מינהל מקרקעין >>

בבעלותי מחצית מדירה אשר ניתנה לי בהסכם גירושים בין הורי כאשר הייתי בן 3
כעת ברצוני לרכוש מחצית מהדירה אשר ניתנה לדודתי ביורשה.החצי השני בבעלות אמא שלי
האם אני חייב במס רכישה?

קניתי דירה חדשה וכעבור כחודש החליט אחד השכנים לנתק את צינור מי השופכין מבור ביוב של הביניין ולחבר אותי ישירות לצינור שופכין של אחד השכנים. האם זה מותר? האם לדיירים חדשים בביניין ישן (משנות ה- 50) אין זכות להיות מחוברים ישירות לבוב הביוב? למי עלי לפנות בנידון?

מה המעמד של אזרח ישראלי המתגורר בחו"ל - מבחינת זכאות לפטור
ממס שבח- כאשר דירתו בארץ מושכרת למגורים והיא דירתו היחידה וכן לא מכר ב-4 השנים האחרונות דירה אחרת?

לפני כעשר שנים מכרתי דירה ועכשיו הקונים פנו אלי שהעורך דין לא רשם אותה בטבו והדירה על שמי עדיין. איני זוכרת ואיני יודעת היכן המסמכים. מה עלי לעשות ומי צריך לשלם עבור העסקה שוב?
תודה