פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
שאלה
יעל
31/08/09
שלום!
לפני שבוע חתמתי חוזה לרכישת דירה חדשה מחברה ידועה וגדולה (בניית הדירה אמורה להסתיים בעוד יותר משנה) .
העברתי תשלום ראשון כנגד ערבות בנקאית (שעדיין לא התקבלה, שכן נאמר שהדבר לוקח מס' ימים)
ברצוני לבטל את העיסקה (בחוזה ישנו כמובן סעיף קנס).
האם יש ביכולתי לצאת מהעיסקה ללא תשלום הקנס?
תודה!
לפני שבוע חתמתי חוזה לרכישת דירה חדשה מחברה ידועה וגדולה (בניית הדירה אמורה להסתיים בעוד יותר משנה) .
העברתי תשלום ראשון כנגד ערבות בנקאית (שעדיין לא התקבלה, שכן נאמר שהדבר לוקח מס' ימים)
ברצוני לבטל את העיסקה (בחוזה ישנו כמובן סעיף קנס).
האם יש ביכולתי לצאת מהעיסקה ללא תשלום הקנס?
תודה!
תשובה
ינון צוברי, עו"ד
31/08/09
ככלל, חוזים יש לקיים, וברוב חוזי המקרקעין נקבעת הוראת פיצוי מוסכם שנועדה להבטיח את קיומו. יחד עם זאת, על מנת לתת מענה לשאלתך, יש לבחון את התנאים שנקבעו בהוראת הפיצוי המוסכם הקבועה בחוזה שלך.
בנוסף יש לבחון האם הפר הצד השני את החוזה הפרה יסודית או שנפל פגם בכריתת החוזה (טעות, הטעייה וכו') שמקנים לך את הזכות לבטל את החוזה מבלי להתחייב בפיצוי המוסכם.
בברכה,
ינון צוברי, עו"ד
בנוסף יש לבחון האם הפר הצד השני את החוזה הפרה יסודית או שנפל פגם בכריתת החוזה (טעות, הטעייה וכו') שמקנים לך את הזכות לבטל את החוזה מבלי להתחייב בפיצוי המוסכם.
בברכה,
ינון צוברי, עו"ד
דירה במתנה וידועים בציבור
גליה
31/08/09
אחד מבני זוג החיים כידועים בציבור עם ילד משותף מקבל דירה במתנה מהוריו. בכוונת בני הזוג לרשום את הדירה על שניהם.
1. מבחינה מיסויית מה חסכוני יותר? שההורים יעבירו את המתנה לשניהם? או שקודם תועבר לבן הזוג האחד ע"י הוריו וממנו 50% לבן הזוג השני?
2. אם הרישום של הדירה הוא על שניהם (לא משנה באיזו דרך) משמעו שהדירה שייכת להם בחלקים שווים? (אלא אם נקבע אחרת)
1. מבחינה מיסויית מה חסכוני יותר? שההורים יעבירו את המתנה לשניהם? או שקודם תועבר לבן הזוג האחד ע"י הוריו וממנו 50% לבן הזוג השני?
2. אם הרישום של הדירה הוא על שניהם (לא משנה באיזו דרך) משמעו שהדירה שייכת להם בחלקים שווים? (אלא אם נקבע אחרת)
תשובה
ינון צוברי, עו"ד
31/08/09
1. בגדול, ככל שיהיו פחות העברות ייחסכו יותר מס, אגרות ופרוצדורה. בשתי הדרכים המכירה תהיה פטורה ממס שבח וחייבת במס רכישה, אלא אם הדירה הנרכשת הנה דירת מגוריכם היחידה. לעניין מכירה ללא תמורה של נכס שהנו דירת מגורים בין ידועים בציבור נדרשים מגורים משותפים וניהול משק בית משותף למשך שנה פחות קודם למכירה.
2. בעת רישום הדירה מגדירים בדיוק את חלקי הבעלות בין בעלים משותפים והוא יכול להיקבע כטוב בעיניכם. ברירת המחדל ברישום דירה על שם בני זוג הנה כמובן רישום בחלקים שווים (חצי:חצי).
בברכה,
ינון צוברי, עו"ד
2. בעת רישום הדירה מגדירים בדיוק את חלקי הבעלות בין בעלים משותפים והוא יכול להיקבע כטוב בעיניכם. ברירת המחדל ברישום דירה על שם בני זוג הנה כמובן רישום בחלקים שווים (חצי:חצי).
בברכה,
ינון צוברי, עו"ד
צינור ביוב (מי שופכין)
רנה רודן
31/08/09
קניתי דירה חדשה וכעבור כחודש החליט אחד השכנים לנתק את צינור מי השופכין מבור ביוב של הביניין ולחבר אותי ישירות לצינור שופכין של אחד השכנים. האם זה מותר? כאשר תהייה סתימה מי היה אחראי, אני או השכן אליו אני מחוברת? אם כל צינור מחובר ישירות לביוב אז כל אחד אחראי על הסתימות שלו. כעת שאני מחוברת לצינור של שכן אז למעשה יש סיכוי כפול שאאלץ לטפל בסתימות. האם מותר היה לשכן להתעסק עם צינור פרטי שלי רק בגלל שזה צינור חיצוני, ולנתק אותי מהביוב של הביניין?
ניתוק צינור ביוב
|עו"ד עזרא שרון
01/09/09
על פניו, מעשי השכן נראים לא תקינים. אנא פנה לעירייה בעניין זה.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
יפוי כוח בלתי חוזר
מישל פרל
31/08/09
ברשותי נכס מקרקעין אותו אני מעוניין למכור ! עו"ד שלי והקונים הגישו לידי " יפויי כוח בלתי חוזר " בו אני אמור למעשה להעביר לידיהם את כל הכוח לעשות כרצונם , להופיע בשמי ובמקומי בפני כל המשרדים הממשלתיים , עירוניים , ציבוריים ואחרים . לחתום בשמי ובמקומי על הסכמות , תעודות , בקשות , הצהרות , התחייבויות , חוזים , הסכמים , תביעות , ויתורים , תוכניות , מפות , שטרי מכר , תיקון שטרי מכר (ובכלל זה תיקון השטח) , שטרי חכירה , שטרי ביטול חכירה ורישום שטרי חכירה חדשים , שטרי תיקון (ובכלל זה תיקון השטח) , שטרי שעבודים ובדרך כלל כל תעודה , מסמך או שטר הדרושים לביצוע הפעולות והמעשים המפורטים בכוח והרשאה הנוכחי ! להסכים לרישום ולבצע כל איחוד וכל הפרדה ו/או חלוקה מחדש הן המגדילות או מקטינות את שטח החלקה . עוד נכתב ב- " יפויי כוח בלתי חוזר " סעיף כי לי/נו כי מיופי הכוח הרשומים לעיל הינם גם מיופיי כוחם של צד ג' ואני נותן בזה את הסכמתי המפורשת כי יחתמו ויעשו את כל הפעולות הנ"ל או חלק מהן גם בשמי ובמקומי ! מיופי כוחי הנ"ל יהיה/ו רשאי/ם להעביר זכויותיי כולם או חלקם למי שימצא/ו לנכון מבלי לקבל הסכמתי על כך ! עוד ברצוני לומר כי עו"ד שלי והקונים הם בני קירבת משפחה מדרגה שנייה או שלישית ולעו"ד שלי ישנה חלקה צמודה לשלי !!! שאלתי העקרונית היא איך למעשה אני מעגן את עצמי בכל האמור לעיל שאכן עו"ד שלי והקונים לא יעשו "קומבינה" עלי ? כי הרי זה קרה כבר הרבה בעבר ! ואיך אני למעשה יכול להבטיח כי התמורה אכן תגיע לידי כפי שסוכם מלכתחילה ובפרק זמן מסוים בכדי למנוע סחבת מצידם אשר תגביל אותי מלמכור את הנכס לידי אחר ! תודה מראש מישל פרל
יפוי כוח בלתי חוזר בעסקה במקרקעין
|עו"ד עזרא שרון
01/09/09
נוסח יפוי הכוח כפי שאתה מתאר הוא מקובל בעסקת מקרקעין. אם אינך סומך על עו"הד שלך- תחליף עו"ד.
בכל מקרה, יפוי הכוח אמור לעבוד לצד שכנגד רק לאחר שקיבלת את מלוא התמורה.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
בכל מקרה, יפוי הכוח אמור לעבוד לצד שכנגד רק לאחר שקיבלת את מלוא התמורה.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
הגשת ערר כאשר לא הומצאה החלטת הוועדה המקומית
דנה
31/08/09
שלום רב,
רציתי לדעת מה קורה במצב בו הגשתי התנגדות לבקשה להקלות שהגישו שכניי, נודע לי שהיזם קיבל היתר ומכאן כנראה שההתנגדות שלי נדחתה, ועל כן אני רוצה לפנות לוועדת ערר.
עפ"י סעיף 152 לחוק התכנון והבנייה,אני רשאית להגיש ערר תוך 30 יום מיום שהומצאה לי ההחלטה.
השאלה היא: מה עושים במצב בו לא הומצאה לי כלל ההחלטה?
תודה רבה!
רציתי לדעת מה קורה במצב בו הגשתי התנגדות לבקשה להקלות שהגישו שכניי, נודע לי שהיזם קיבל היתר ומכאן כנראה שההתנגדות שלי נדחתה, ועל כן אני רוצה לפנות לוועדת ערר.
עפ"י סעיף 152 לחוק התכנון והבנייה,אני רשאית להגיש ערר תוך 30 יום מיום שהומצאה לי ההחלטה.
השאלה היא: מה עושים במצב בו לא הומצאה לי כלל ההחלטה?
תודה רבה!
תשובה
ינון צוברי, עו"ד
31/08/09
ככלל, ס' 149 לחוק התכנון והבנייה קובע כי לא יינתן היתר שימוש חורג על ידי הוועדה המקומית כל עוד לא החליטה הוועדה המקומית בהתנגדויות והודיעה על כך מתנגדים באמצעות דואר רשום. אני מציע שתפני לוועדה, תודיעי להם כי לא קיבלת את החלטתם ותדרשי לקבלה.
בברכה,
ינון צוברי, עו"ד
בברכה,
ינון צוברי, עו"ד
מכירת גג בבית משותף
שלומי
30/08/09
אני גר בקומה אחרונה ופנה אלי אדם המעונין לרכוש את הגג של הבניין כפי שהוא. יש לי תב"ע בגג. הייתי רוצה לדעת אם ניתן לבצע כזה דבר ומה ההשלכות לגבי רשויות כמו עירייה . מיסים .היטל השבחה. טאבו וכו'
תשובה
ינון צוברי, עו"ד
31/08/09
אלא אם נקבע אחרת, באמצעות הצמדות, הגג וזכויות הבנייה הנוספות מכוח תוכנית בבית משותף הנם רכוש משותף שבבעלות כל הדיירים. קבלת החלטה בנוגע למכירת רכוש זה צריך שתעשה בהסכמת כלל הדיירים.
שאלה מתוקנת מה מעמדו של יפו"כ ב"ח?
חיים
30/08/09
האם יפו"כ ב"ח שניתן לעו"ד עבור מכירת נכס בעתיד מחייב אותי לדווח לרשות המיסים אע"פ שלא בוצעה בפועל שום מכירה?
יש מקרים שכן
|עו"ד עזרא שרון
01/09/09
יש לבחון נוסח ומהות ייפוי הכוח לנוכח הוראות חוק מיסוי מקרקעין
תאריך כניסה לשכירות
גל
30/08/09
שלום רב
חתמתי על חוזה שכירות.כניסה עתידית 01.10.2009
החתימה בוצעה על סמך סיום חוזה של השוכר הנוכחי ופינוי המושכר בתאריך זה.
היום פנו אלי טלפונית השוכרים הנוכחיים בבקשה לאפשר להם פינוי בתאריך 16.10.2009.תקופה עליה מוכנים הם לשלם לי.
מה לענות להם? אני יכולה להכנס לדירה ב- 16.10 אבל מבחינה חוקית הדירה שלי מ-1.10 ואם תגרם שריפה או פיצוץ צינור מים מי אחראי? אולי שיפנו בבקשה לבעלת הדירה ולא אלי? אודה לסדר בבלאגן.
חתמתי על חוזה שכירות.כניסה עתידית 01.10.2009
החתימה בוצעה על סמך סיום חוזה של השוכר הנוכחי ופינוי המושכר בתאריך זה.
היום פנו אלי טלפונית השוכרים הנוכחיים בבקשה לאפשר להם פינוי בתאריך 16.10.2009.תקופה עליה מוכנים הם לשלם לי.
מה לענות להם? אני יכולה להכנס לדירה ב- 16.10 אבל מבחינה חוקית הדירה שלי מ-1.10 ואם תגרם שריפה או פיצוץ צינור מים מי אחראי? אולי שיפנו בבקשה לבעלת הדירה ולא אלי? אודה לסדר בבלאגן.
רצוי לעשות הסכם משולש: בעל הדירה-דיירים יוצאים-דיירים נכנסים
עו"ד זהר ארד
מנהל
30/08/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה בקשר לחוזה שכירות
ויפר
30/08/09
אהלן אנשים אנו מכשירים את הדירה וברצוני לשאול כמה שאלות עקב זה שהמשכיר מעוניין כנראה להפסיק את השכירות,
אני רושם כאן 2 סעיפים מהחוזה
* תקופת השכירות על פי ההסכם זה תהיה לתקופה של 12 חודשים
החל מיום 15.2.09 - 15.2.13
*הוסכם ביו הצדדים כי במקרה והשוכר ירצה לעזוב את הדירה לפני תום תקופת השכירות מתחייב הוא להודיע על כך למשכירה חודש ימים מראש, הודעה שתשלח בדואר רשום כמו כן עליו לשלם את דמי השכירות עם תום תקופת השכירות של השנה עם מסירת הדירה למשכירה במידה והמשכיר לא הציג מחליף מטעמו שיעמוד באותם תנאים.
1) מה זה תום תקופת השכירות של השנה? חודש 2? או 12?
ומתי הוא יכול לעזוב בלי לשלם כלום?... ולא למצוא שוכר אחר
2)עם הוא עוזב באמצע השנה אז הוא צריך למצוא מחליף נגיד הוא מוצא אותו והוא לא מוצא חן בעינינו מסיבות כאלו ואחרות מה עושים?
3) ומה זה באותם תנאים? המחיר? הזמן?....
תודה רבה!!
אני רושם כאן 2 סעיפים מהחוזה
* תקופת השכירות על פי ההסכם זה תהיה לתקופה של 12 חודשים
החל מיום 15.2.09 - 15.2.13
*הוסכם ביו הצדדים כי במקרה והשוכר ירצה לעזוב את הדירה לפני תום תקופת השכירות מתחייב הוא להודיע על כך למשכירה חודש ימים מראש, הודעה שתשלח בדואר רשום כמו כן עליו לשלם את דמי השכירות עם תום תקופת השכירות של השנה עם מסירת הדירה למשכירה במידה והמשכיר לא הציג מחליף מטעמו שיעמוד באותם תנאים.
1) מה זה תום תקופת השכירות של השנה? חודש 2? או 12?
ומתי הוא יכול לעזוב בלי לשלם כלום?... ולא למצוא שוכר אחר
2)עם הוא עוזב באמצע השנה אז הוא צריך למצוא מחליף נגיד הוא מוצא אותו והוא לא מוצא חן בעינינו מסיבות כאלו ואחרות מה עושים?
3) ומה זה באותם תנאים? המחיר? הזמן?....
תודה רבה!!
תשובות
עו"ד זהר ארד
מנהל
30/08/09
1. תום תקופת השכירות כשמה כן היא - בחלוף 12 חודשים.
ע"פ הנתונים שכתבת - השוכר יכול לעזוב ללא מציאת שוכר חלופי בתום תקופת השכירות.
2. הסעיף כפי שהצגת (יכול להיות שמנוסח בפועל אחרת) בעייתי ומקנה למשכיר זכות לא לקבל שוכר חלופי. בנסיבות אלו אין לשוכר מה לעשות למעט להתעמת עם המשכיר ולטעון לעמידה על זכות חוזית בחוסר תום לב.
3. אותם תנאים הם מחיר, ערבויות וכיו"ב.
ע"פ הנתונים שכתבת - השוכר יכול לעזוב ללא מציאת שוכר חלופי בתום תקופת השכירות.
2. הסעיף כפי שהצגת (יכול להיות שמנוסח בפועל אחרת) בעייתי ומקנה למשכיר זכות לא לקבל שוכר חלופי. בנסיבות אלו אין לשוכר מה לעשות למעט להתעמת עם המשכיר ולטעון לעמידה על זכות חוזית בחוסר תום לב.
3. אותם תנאים הם מחיר, ערבויות וכיו"ב.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היכן לתבוע את מינהל מקרקעי ישראל
צביקה
30/08/09
שלום
בשנת 1991 קבח ביהמ"ש המחוזי כי הנני בעל זכויות בנכס מסוים.
השנה התחלתי לטפל בהעברת הזכויות על שמי, אולם המינהל דורש ממני דמי חכירה כתנאי להעברת הזכויות.אני מתנגד לכך מהנימוקים:א.הנכס לא היה מוגדר במינהל ומעולם לא נדרשתי לשלם או לחתום חוזה חכירה. ב.המינהל לא הציג לבקשתי ,אסמכתא או חוק לפיהם העברת זכויות מותנית בתשלום דמי חכירה ובכלל,שאני חייב בדמי חכירה.
השאלה:מה הפרוצדורה הנדרשת ובאיזה ערכאה(האם צו הצהרתי וצו עשה בבית משפט השלום? או במחוזי?האם רק צו עשה?
תודה רבה
לקריאה נוספת: מינהל מקרקעין >>
בשנת 1991 קבח ביהמ"ש המחוזי כי הנני בעל זכויות בנכס מסוים.
השנה התחלתי לטפל בהעברת הזכויות על שמי, אולם המינהל דורש ממני דמי חכירה כתנאי להעברת הזכויות.אני מתנגד לכך מהנימוקים:א.הנכס לא היה מוגדר במינהל ומעולם לא נדרשתי לשלם או לחתום חוזה חכירה. ב.המינהל לא הציג לבקשתי ,אסמכתא או חוק לפיהם העברת זכויות מותנית בתשלום דמי חכירה ובכלל,שאני חייב בדמי חכירה.
השאלה:מה הפרוצדורה הנדרשת ובאיזה ערכאה(האם צו הצהרתי וצו עשה בבית משפט השלום? או במחוזי?האם רק צו עשה?
תודה רבה
לקריאה נוספת: מינהל מקרקעין >>
אנא פנה לפורום בתי משפט
עו"ד זהר ארד
מנהל
30/08/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה
אדם
30/08/09
בבעלותי מחצית מדירה אשר ניתנה לי בהסכם גירושים בין הורי כאשר הייתי בן 3
כעת ברצוני לרכוש מחצית מהדירה אשר ניתנה לדודתי ביורשה.החצי השני בבעלות אמא שלי
האם אני חייב במס רכישה?
כעת ברצוני לרכוש מחצית מהדירה אשר ניתנה לדודתי ביורשה.החצי השני בבעלות אמא שלי
האם אני חייב במס רכישה?
כן
עו"ד זהר ארד
מנהל
30/08/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
צינור ביוב (מי-שןפכין מכיור המטבח)
רנה רודן
30/08/09
קניתי דירה חדשה וכעבור כחודש החליט אחד השכנים לנתק את צינור מי השופכין מבור ביוב של הביניין ולחבר אותי ישירות לצינור שופכין של אחד השכנים. האם זה מותר? האם לדיירים חדשים בביניין ישן (משנות ה- 50) אין זכות להיות מחוברים ישירות לבוב הביוב? למי עלי לפנות בנידון?
לא ברור מה הבעיה
עו"ד זהר ארד
מנהל
30/08/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח מקרקעין אזרח ישראלי הגר בחו"ל
עזרא
30/08/09
מה המעמד של אזרח ישראלי המתגורר בחו"ל - מבחינת זכאות לפטור
ממס שבח- כאשר דירתו בארץ מושכרת למגורים והיא דירתו היחידה וכן לא מכר ב-4 השנים האחרונות דירה אחרת?
ממס שבח- כאשר דירתו בארץ מושכרת למגורים והיא דירתו היחידה וכן לא מכר ב-4 השנים האחרונות דירה אחרת?
זכאי לבקש פטור
עו"ד זהר ארד
מנהל
30/08/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום עבור רישום בטבו
אידית
30/08/09
לפני כעשר שנים מכרתי דירה ועכשיו הקונים פנו אלי שהעורך דין לא רשם אותה בטבו והדירה על שמי עדיין. איני זוכרת ואיני יודעת היכן המסמכים. מה עלי לעשות ומי צריך לשלם עבור העסקה שוב?
תודה
תודה
רישום זכויות
עו"ד זהר ארד
מנהל
30/08/09
לא ברור אם מדובר בעו"ד שייצג את שני הצדדים או עו"ד של הקונים?
בכל מקרה יש לקרוא את הוראות ההסכם. בדר"כ האחריות לרישום מוטלת על הקונים (לאחר שהמוכרים סיפקו לקונים את כל המסמכים והאישורים הנדרשים לצורך רישום).
בכל מקרה יש לקרוא את הוראות ההסכם. בדר"כ האחריות לרישום מוטלת על הקונים (לאחר שהמוכרים סיפקו לקונים את כל המסמכים והאישורים הנדרשים לצורך רישום).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה מקבלן
מורן
29/08/09
שלום,
ברצונהי לדעת האם ברכישת דירה מול קבלן, האם מקובל לנסח בחוזה כי הקבלן יהא רשאי לאחר במסירת החזקה 3 חודשים עליהם לא ישלם פיצוי ורק לאחר שלושת החודשים ישא בפיצוי? כמו כן, מהם דברים חשובים ומהותיים עליהם עלי לשים לב בחוזה.
תודה מראש!
ברצונהי לדעת האם ברכישת דירה מול קבלן, האם מקובל לנסח בחוזה כי הקבלן יהא רשאי לאחר במסירת החזקה 3 חודשים עליהם לא ישלם פיצוי ורק לאחר שלושת החודשים ישא בפיצוי? כמו כן, מהם דברים חשובים ומהותיים עליהם עלי לשים לב בחוזה.
תודה מראש!
איחור במסירה על ידי קבלן
עו"ד זהר ארד
מנהל
30/08/09
אכן נהוג לתת לקבלן "גרייס" של שלושה חודשים, בין היתר, מאחר ובניית בניין או פרוייקט הינו דבר מורכב שעשויים להיות בו עיכובים צפויים או לא צפויים.
לגבי שאלתך השניה - לא נוכל לכתוב מדריך "עשה זאת בעצמך" לרוכשים מקבלן, והמלצתנו החד משמעית הינה לשכור עו"ד שייצג אתכם וישמור על האינטרסים שלכם. העו"ד של הקבלן דואג לאינטרסים של הקבלן בלבד ומצייג את הרוכשים אך ורק לצורכי רישום הזכויות בבוא היום.
לגבי שאלתך השניה - לא נוכל לכתוב מדריך "עשה זאת בעצמך" לרוכשים מקבלן, והמלצתנו החד משמעית הינה לשכור עו"ד שייצג אתכם וישמור על האינטרסים שלכם. העו"ד של הקבלן דואג לאינטרסים של הקבלן בלבד ומצייג את הרוכשים אך ורק לצורכי רישום הזכויות בבוא היום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם מותר להשכיר ממ"ק?
אלירן
29/08/09
בעל הבית שלי (שהוא הבעלים של כל הבניין) משכיר את הממ"קים בבניין. בזמן שנורו עלינו טילי קאסם הוא סירב לפנות את הממ"קים מדייריהם ופינה רק אחד מהם, אליו היה אמורים להתנקז דיירי כל הבניין (כי הממ"קים שלא פונו היו נעולים אם הדייר לא היה שם באותו הזמן ונעל אחריו את הדלת). עכשיו נגמר לי החוזה ואני רוצה לתבוע אותו, להתלונן למישהו, לעשות משהו, כי בזמן המבצע בעזה לא רציתי להתלונן כי הוא איים שהוא ימרר לי את החיים. האם זה חוקי מצדו להשכיר ממ"ק ועוד לא לפנות אותו בזמן המלחמה? האם יש רשות אותה יעניין לשמוע את זה ותעשה משהו בנושא?
תשובה
ינון צוברי, עו"ד
31/08/09
חוק ההתגוננות האזרחית קובע כי לא ישתמש אדם במקלט למטרה אחרת מאשר לחסות בו בשעת התקפה, אלא על פי רשיון מאת הרשות המוסמכת. לעניין חוק זה רשות מוסמכת הנם ראש הגא, מפקד הגא מחוזי או אחר שהוסמך על ידם. הם גם הכתובת לתלונה. מעבר לכך, על הנזק שנגרם לך (ממוני ובלתי ממוני) אתה זכאי לתבוע את בעל הבית בעילת הפרת חובה חקוקה מכוח פקודת הנזיקין.
בברכה,
ינון צוברי, עו"ד
בברכה,
ינון צוברי, עו"ד
מס רכישה במסירת דירה לבן משפחה
טל
29/08/09
היינגיד וקניתי את דירתי הראשונה ואני רוצה לתת אותה לאמא שלי כמתנה.לה כבר יש דירה כך שזאת תהיה הדירה השנייה השלה.אני מבין שהיא תצטרך לשלם מס רכישה בגלל שזאת דירתה השניה, אני מבין שמדובר ב 1/3 ממס הרכישה שהיתה צריכה לשלם אילו היתה קונה את הדירה בעצמה.נאמר וכאשר קניתי את הדירה היא היתה שווה מליון שקל וכאשר אני מעביר אותה לאמא (שנתיים אחרי) היא שווה שני מיליון.אז לפי מה מחשבים את מס הרכישה שממנו אני צריך להוריד שני שליש ? מליון או 2 מיליון ? כמה צריך לשלם בסופו של דבר ?
והאם יש מיסים אחרים שאני או היא צריכים לשלם?
טל
29/08/09
בתור המוכר או הקונה: מס מכירה? מס שבח? וכ"ו וכ"ותודה
דירה בדמי מפתח
חדוה
29/08/09
אימי בת 83 היתה עד לפני שנתיים לערך דיירת בדירה בדמי מפתח עקב ניתוח קשה במעיים וגילה המופלג מיקום הדירה ( קומה ג ללא מעלית + עליה תלולה של רח' בלפור בחיפה) החל להוות בעיה ומנע ממנה אפשרות לצאת מביתה ולדאוג לעצמה ולעניינים השוטפים . מאחר ואין לנו בני משפחה או קרובים הגרים בחיפה הוחלט להעבירה לבית אבות
שם תוכל לקבל טיפול וארוחות ולהיות בהשגחה רפואית . בינתיים התחלפו בעלי הבית במבנה ובעל הבית החדש טוען לנטישה ואינו מוכן לקבל כל טיעון אחר ולכן גם אינו מוכן לקנות מאימי את זכויותה בדירה
מה עלינו לעשות? מקווה לקבל תגובתך .
שם תוכל לקבל טיפול וארוחות ולהיות בהשגחה רפואית . בינתיים התחלפו בעלי הבית במבנה ובעל הבית החדש טוען לנטישה ואינו מוכן לקבל כל טיעון אחר ולכן גם אינו מוכן לקנות מאימי את זכויותה בדירה
מה עלינו לעשות? מקווה לקבל תגובתך .
דירה בדמי מפתח
עו"ד זהר ארד
מנהל
30/08/09
חדוה שלום,
את מתארת מצב שדורש בדיקה משפטית וטיפול משפטי על ידי עו"ד. יהיה זה לא רציני לנסות ולסייע לך דרך פורום זה או אחר אשר אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי.
מומלץ כי תפני לעו"ד עם כל הנתונים הרלבנטיים בכדי שייצג אתכם.
בפגישה אישית עם עו"ד יוכל הוא לייעץ לכם האם יש לכם "קייס" משפטי ואילו טענות תוכלו לטעון כנגד טענת הנטישה, אם בכלל.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
הערת מערכת : לקריאה אודות דמי מפתח >>
את מתארת מצב שדורש בדיקה משפטית וטיפול משפטי על ידי עו"ד. יהיה זה לא רציני לנסות ולסייע לך דרך פורום זה או אחר אשר אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי.
מומלץ כי תפני לעו"ד עם כל הנתונים הרלבנטיים בכדי שייצג אתכם.
בפגישה אישית עם עו"ד יוכל הוא לייעץ לכם האם יש לכם "קייס" משפטי ואילו טענות תוכלו לטעון כנגד טענת הנטישה, אם בכלל.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
הערת מערכת : לקריאה אודות דמי מפתח >>
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השתלטות על גינה משותפת
אריאלה ג
29/08/09
שלום ,
חמותי ואחותה יורשים של דירה ואנו גרים בה מסתבר כי לפני 5 שנים רכשו הדיירים בקומה הראשונה את הדירה וביקו אישו לרצך כ20 מטרובניית מדרגות מהיציאה האחורית (דלת ) אנני יודעת עם היא חוקית. בכל אופן הם ביקשו אישור רק מאחת היורשים
וכיום יש לנו בעיות עמם הם השתלטו על הגינה, שולחן , כיסאות , שמשיה קבועה, ארון כלים, כלי עבודה ומעמד לכביסה ענק
הם צועקים כשאני שוטפת חלונות, ומבצעים פעילות של ארוחות וישיבה בלי סוף כאשר אנו לא נהנים מהגינה המשותפת
ברצוני כי הם קיבלו היתר מהעיריה לרצף. הם אני יכולה לדרוש לסלק את הציוד הקבוע
והאם נדרשת הסכמה של 100 אחוז כדי לרצף משטח. כמו כן ביצעו שימוש בקירות החיצוניות , חשמל , מאוור ומי עציצים על הקיר החיצוני
אודה לתשובה מה עלי לעשות מאחר שהם טוענים שיש להם חוקיות על השטח
אשמח לקבל עזרה וייעוץ מה עלי לעשות?
חמותי ואחותה יורשים של דירה ואנו גרים בה מסתבר כי לפני 5 שנים רכשו הדיירים בקומה הראשונה את הדירה וביקו אישו לרצך כ20 מטרובניית מדרגות מהיציאה האחורית (דלת ) אנני יודעת עם היא חוקית. בכל אופן הם ביקשו אישור רק מאחת היורשים
וכיום יש לנו בעיות עמם הם השתלטו על הגינה, שולחן , כיסאות , שמשיה קבועה, ארון כלים, כלי עבודה ומעמד לכביסה ענק
הם צועקים כשאני שוטפת חלונות, ומבצעים פעילות של ארוחות וישיבה בלי סוף כאשר אנו לא נהנים מהגינה המשותפת
ברצוני כי הם קיבלו היתר מהעיריה לרצף. הם אני יכולה לדרוש לסלק את הציוד הקבוע
והאם נדרשת הסכמה של 100 אחוז כדי לרצף משטח. כמו כן ביצעו שימוש בקירות החיצוניות , חשמל , מאוור ומי עציצים על הקיר החיצוני
אודה לתשובה מה עלי לעשות מאחר שהם טוענים שיש להם חוקיות על השטח
אשמח לקבל עזרה וייעוץ מה עלי לעשות?
תגובה
עו"ד זהר ארד
מנהל
30/08/09
חסרים פרטים בכדי להשיב.
בכל מקרה, יש לבדוק את כל המסמכים והמצב המשפטי בכדי לענות וזאת לא נוכל לעשות דרך הפורום.
בכל מקרה, יש לבדוק את כל המסמכים והמצב המשפטי בכדי לענות וזאת לא נוכל לעשות דרך הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
גינה בבניין משותף
טל
29/08/09
שאלה הקשורה לסיפוח גינה. אני ומשפחתי מתגוררים בקומה ראשונה בבניין משותף. לבניין יש גינה, ואנו יצרנו גישה דרך מדרגות מן המרפסת. הגינה שופצה טופלה ותוחזקה ע"י אבי במשך כל השנים, כעת לאחר 13 שנה שבהם אבי הייחיד שמטפל בגינה, והיחיד שמשמש בה התחילו להישמע קולות לגבי גדר שאבי והשכן שלידו שמו כדי שהכלבים יוכלו להסתובב באופן חופשי. לשכנים עדיין קיימת גישה מלאה. שאלתי הספציפית היא האם ישנו חוק אשר אומר שלאחר זמן מה שגינה מטופלת ומתוחזקת ע"י אדם ללא שום עניין משאר הדיירים היא הופכת להיות שלו? נדמה לי שקיים איזה חוק מן המשפט העברי לגבי חצר המשתמרת. אשמח לקבל מענה בהקדם. תודה מראש.
הגינה היא רכוש משותף וחלוף הזמן לא יהפוך אותה לשלו
עו"ד זהר ארד
מנהל
30/08/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה משנת 1920
ניסים
28/08/09
שלום
קיים ברשותי "חוזה מוכר" משנת 1920 על מכירת מגרש בתל אביב, בשטח של 600 אמות מרובעות ללא ציון גוש וחלקה אלה רק שם הרחוב וציון מבנה של דת שלידו שכנראה היה ממוקם באותו רחוב. איך אני מתקדם מכאן ע"מ לדעת היכן בדיוק הקרקע ובאיזה גוש וחלקה היא נמצאת
קיים ברשותי "חוזה מוכר" משנת 1920 על מכירת מגרש בתל אביב, בשטח של 600 אמות מרובעות ללא ציון גוש וחלקה אלה רק שם הרחוב וציון מבנה של דת שלידו שכנראה היה ממוקם באותו רחוב. איך אני מתקדם מכאן ע"מ לדעת היכן בדיוק הקרקע ובאיזה גוש וחלקה היא נמצאת
איתור נכס
משה לוין
29/08/09
נסים שלום,
איתור נכס לפי כתובתו בתל-אביב, [בה הקרקעות עברו הסדר] ורשומים במרשם המקרקעין, ניתן בקלות למצוא בבדיקה באתר העירייה באינארנט, באגף ההנדסה ב"מפות" עפ"י גוש/חלקה..
עם פרטי הגוש והחלקה תוכל לבוציא במרשם המקרקעין [טאבו] נסח למקרקעין, ממנו תוכל לדעת חלקי בעלותך בנכס.
הערה: בשל התקופה שציינת, יתכן ותצטרך לבקש בטאבו "נכס הסטורי" על מנת לקבל מידע רב-שנים.(לפעמים הליך ארוך אך "שווה".
תקווה לניסים ,ושבת-שלום.
משה לוין, עו"ד (מהנדס)
איתור נכס לפי כתובתו בתל-אביב, [בה הקרקעות עברו הסדר] ורשומים במרשם המקרקעין, ניתן בקלות למצוא בבדיקה באתר העירייה באינארנט, באגף ההנדסה ב"מפות" עפ"י גוש/חלקה..
עם פרטי הגוש והחלקה תוכל לבוציא במרשם המקרקעין [טאבו] נסח למקרקעין, ממנו תוכל לדעת חלקי בעלותך בנכס.
הערה: בשל התקופה שציינת, יתכן ותצטרך לבקש בטאבו "נכס הסטורי" על מנת לקבל מידע רב-שנים.(לפעמים הליך ארוך אך "שווה".
תקווה לניסים ,ושבת-שלום.
משה לוין, עו"ד (מהנדס)
עוד. קיבל שכר טירחה ועדיין לא הביא לי טאבו
אלי
28/08/09
עוד. מת"א קיבל ממני שכר טרחה 54332 ש"ח ב19.6.09 עבור העברת הדירה שקניתי על שמי.עדיין לא קיבלתי ממנו טאבו על הדירה רק אזהרה בטאבו.כל שבוע אני מתקשרת והוא מספר לי: בשבוע הבא. כל המסמכים נמצאים אצלו ,שילמתי למוכרים את כספם ,יש לי מפתח כבר חודש ועדיין אין לי טאבו למרות ששילמתי לו .מה לעשות?
רישום בטאבו
עו"ד זהר ארד
מנהל
30/08/09
לא ברור משאלתך מה גורם לעיכוב ברישום.
לאור תאריך העסקה, יתכן שחסרים עדיין אישורי מיסים הדרושים לרישום.
מומלץ לפנות לעו"ד ולהבין מה מעכב את הרישום.
לאור תאריך העסקה, יתכן שחסרים עדיין אישורי מיסים הדרושים לרישום.
מומלץ לפנות לעו"ד ולהבין מה מעכב את הרישום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אחרי חתימת החוזה לרכישת דירה
צחי
28/08/09
אחרי שחותמים על החוזה מי הולך לטאבו? וכמה הוא צריך לשם עם בכלל על השינוי..?
השלמת עסקה ברישום
עו"ד זהר ארד
מנהל
30/08/09
בדר"כ הקונה (או בא כוחו) מטפל ברישום הזכויות על שמו בטאבו.
האגרה בגין רישום העסקה הינה 29 ש"ח.
האגרה בגין רישום העסקה הינה 29 ש"ח.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום
ויסר
28/08/09
מישהו שיש לו 3 בנים וכולם מתגוררים בבניין שמורכב מ3יחידות דיור
הקרקע שעליה בנוי הבניין הנה בשם האב
אחד הילדים רוצה לרשום את הדירה שלו בטאבו , כך שבטאבו תופיע הדיאה על שמו
האם זה אפשרי לרשום בטאבו שהדירה על שמו , איך עושים את זה
הקרקע שעליה בנוי הבניין הנה בשם האב
אחד הילדים רוצה לרשום את הדירה שלו בטאבו , כך שבטאבו תופיע הדיאה על שמו
האם זה אפשרי לרשום בטאבו שהדירה על שמו , איך עושים את זה
רישום בית משותף
עו"ד זהר ארד
מנהל
30/08/09
חסרים פרטים רבים בשאלתך.
אם הבנתי נכון, הבניין לא נרשם כבית משותף והקרקע כולה רשומה על שם האב.
אם כך, ניתן לרשום בית משותף באופן שכל יחידה תרשם כתת חלקה נפרדת על שם האב.
לאחר מכן יוכל האב למכור/להעביר יחידות לבנים.
אם הבנתי נכון, הבניין לא נרשם כבית משותף והקרקע כולה רשומה על שם האב.
אם כך, ניתן לרשום בית משותף באופן שכל יחידה תרשם כתת חלקה נפרדת על שם האב.
לאחר מכן יוכל האב למכור/להעביר יחידות לבנים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
המשך לשאלה בדבר זכות עיון במסמכים
יניב
28/08/09
עו"ד שרון, תודה על תשובתך המהירה. חשוב לי לדעת האם תשובתך שאין לי זכות עקרונית לעיין בתשלומי הדיירים האחרים - מבוססת על אסמכתא בחוק? או על פסקי דין מסויימים? אם כן - האם תוכל בטובך להפנות אותי לאסמכתאות הללו?
המשך תשובה
|עו"ד עזרא שרון
28/08/09
יש פסיקה עניפה בשאלה מתי הגילוי רלבנטי או לא. כעקרון השבתי לך שעליך להצביע קודם כל על הסיבה לרצונך לעיין במסמכים (יצר סקרנות, למשל, וודאי איננו עילה).
אין באפשרות הפורום לתת ניתוח משפטי של פסיקה.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
אין באפשרות הפורום לתת ניתוח משפטי של פסיקה.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
זכות עיון
משה לוין
28/08/09
יניב שלום,
להשלמת התשובה לשאלתך: עפ"י התוספת לחוק המקרקעין [תקנון מצוי לבית המשותף], קובע סע' 16 בנושא הזכות לעיון:"..
(ג) בעל דירה רשאי בכל עת סבירה לעיין בפנקס ההכנסות וההוצאות, בחשבונות, בקבלות ובמסמכים הנוגעים להם ובדין וחשבון הכספי...".
לפיכך יניב, זכותך לדרוש מיו"ר הוועד [או חב' הניהול] לחשוף המסמך לגביו שאלת.
סופ"ש נעים,
משה לוין, עו"ד (מהנדס)
להשלמת התשובה לשאלתך: עפ"י התוספת לחוק המקרקעין [תקנון מצוי לבית המשותף], קובע סע' 16 בנושא הזכות לעיון:"..
(ג) בעל דירה רשאי בכל עת סבירה לעיין בפנקס ההכנסות וההוצאות, בחשבונות, בקבלות ובמסמכים הנוגעים להם ובדין וחשבון הכספי...".
לפיכך יניב, זכותך לדרוש מיו"ר הוועד [או חב' הניהול] לחשוף המסמך לגביו שאלת.
סופ"ש נעים,
משה לוין, עו"ד (מהנדס)
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
