פורום נדל"ן

לכבוד
עו"ד זוהר ערד
שלום רב

ברצוני לברר
1. האם העברת נכס בין בן לאב (מבן לאב) מחוייבת במס רכישה.
2. איך העיסקה מוגדרת ע"פ מס שבח

הלוי יעקב - נתניה

השבחה, האם יש לה שיקול דעת במתן פטור מהיטל השבחה ואם כן מהם השיקולים שעליה לשקול לפני קבלת ההחלטה ? האם גובה ההיטל משפיע על החלטתה ?

שלום רב,
אמי ואחיה ירשו בית כתוצאה מפטירת סבתי. אחד האחים מעוניין לרכוש את הבית ונאמר לו כי לצורך רכישת חלקם של יתר האחים כל אחד מהאחים צריך להביא נסח טאבו שמוכיח שיש בבעלותם בית אחר.

זה לא נשמע לי הגיוני היות ואדם יכול למכור את ביתו ולגור בשכירות. אז למה אימי צריכה להוכיח שיש לה בית נוסף בבעלותה?

האם זה נכון? אודה לקבלת הסבר.
תודה מראש.

ירשתי דירה מדודי ז"ל. הדירה היתה בבית ששיך לחברה גוש/חלקה. בנסח נאמר שהדירה היתה בחכירה ל24 שנים שהסתיימה ב1980. אני רוצה להאריך את החכירה, ע"מ לרשום את הדירה על שמי בטאבו. האם אני חיים במס רכישה לעניין הארכת חכירה?

שלום,
רכשנו דירה לפני כ- 3 שנים בבית משותף (דירה בבניין). הבית לא רשום עדיין בטאבו אלא בחברה משכנת והחל בתהליכים לרישום בטאבו כבר אז. כשרכשנו את הבית התחייב העו"ד שלנו בפני הבנק למשכנתאות להמציא אישור זכויות. עדיין אין לנו אישור זכויות ונאמר לנו ע"י העו"ד שלנו שהעו"ד שמייצג את החברה המשכנת אמר שיש בעיה בהנפקת אישור זכויות כיוון שהבית נמצא בתקופת תפר שבעברה לטאבו.
שאלתי הראשונה היא: האם ייתכן בעייתיות בהנפקת אישור זכויות מסיבה זו?
שאלתי השניה נוגעת לגבי העלות שנדרשנו לשלם בזמנו להעברת הזכויות: במכתב שהועבר אלינו אז ע"י עו"ד מיופה כוחו של החברה המשכנת, כתוב שעלינו לשלם 650 ש" + מע"מ לחברה המשכנת וכן תוספת בכתב יד של עוד 120 ש"ח עבור אישור הזכויות. ובכן, שאלתי היא: על שום מה אני צריכה לשלם 650 ש"ח לחברה המשכנת? נניח ואני אכן צריכה לשלם תשלום כלשהו עבור ההליך בנוסף ל-120 ש"ח של הנפקת הזכויות, האם 650 ש"ח זה לא יותר מדי? בנוסף, בהמלצת מכרה ניסיתי לבדוק במשרד המשפטים את עלות אגרת רישום מקרקעין בטאבו לרישום עסקאות מכר ע"מ להשוות את המחירים אך לא מצאתי את העמלה או שלא הבנתי שכוונת העמלה היא זו שאני מחפשת. אז שאלתי השלישת היא: מה היא העמלה המקובלת על רישום עסאות מכר ברשם המשכונות? (אם זה פחות מ- 650 ש"ח למה שלחברה משכנת אשלם יותר???)

תודה רבה, זה מאד חשוב לי
ריקי

שלום רב!
האוטו נמצא בבעלות הקטין והבגיר, בחלקים שווים ביניהם.
האם מכירת האוטו או העברת בעלות לצד ג' כלשהי דרושה אישור אפוטרופוס?

שלום,
אבי נפטר וע"פ הצוואה חצי בית מגיע לאמא שלי והחצי השני מתחלק ביני לבין אחותי,כלומר יש לי 25% מהבית.
אני רוצה לקנות את הבית כלומר לקנות את החלק של אמא שלי ואחותי
חשוב לציין שזו הקנייה הראשונה שלי ואין עוד נכס על שמי.
אשמח לדעת האם עליי לשלם מס רכוש ואם כן כמה אחוזים (לפי העו"ד שלי עליי לשלם 3.5%). האם העלות משתנה אצל כל עו"ד?
אשמח לתשובה מהירה ודחופה תודה.

לשכנים מעלי יש נזילה שנמשכת כבר כ-3 שבועות והם מתחמקים מהעניין בכל מיני תירוצים. יש לי באיזור נקודות חשמל ואני רוצה להוציא צו עשה שיחיב אותם לטפל בענין בדחיפות.
אשמח לקבל הסברים איך מבצעים את התהליך הזה.
בתודה מראש
יפעת

שלום,חבר שאל אותי האם עמידר יכולים לפנות את הוריו לאחר כ-40 שנה, כאשר הם בנו דירה בסמוך לדירה של סבו (שהייתה מעמידר עם חוזה שכירות), משלמים ארנונה, ופתאום, לאחר 40 שנה, עמידר התחילו לשלוח להם קנסות ורוצים לפנותם. האם יש להם זכות כזו?תודה

השכן הנחמד "אפשר" לאימי לאחר תחנונים להציב במרפסתו פרגולה על מנת למנוע נזילות שהיו בזמן הגשמים.
לאחרונה ערך השכן שיפוץ והחליט שמכיוון שהוא פותר לאמי את הבעיה בצורה טובה יותר,היינו סגר את המרפסת לחדר, העצים והפרגולה שייכים לו. הוא טוען כי במדה ואדרוש החזר, יגבה די שכירות בעבור הפרגולה.
יש לנו זכויות??

בבנין בו אני גר יש דירה שגרים בה זוג בדמי מפתח.
כל הדיירים בבניין משלמים כל חודש לוועד בית 100 ש"ח
ואילו הם משלמים 25 ש"ח. זה מה שהם צריכים לשלם ככה הם טוענים.
איך נקבע החישוב הזה בדיוק ? האם הם צריכים לשלם יותר ?

אני מחפש עילה למנוע מהקבלן למכור את הגג שמעל לדירתי בבית המשותף, למרות שבחוזה נכתב שהוא מוציא את הגג מהבית המשותף וזאת לאחר שאמרו לי מבינים במשפט שאין תוקף לסעיף זה בחוזה
תודה רבה

שלום, אנו מקווים שפנינו למקום הנכון על מנת לקבל סיוע והכוונה.
לפני שנה קנינו בית דו משפחתי, הבית הראשון שלנו. עם תחילת החורף גילינו נזילה רצינית בתקרה שבחדר של בניינו בן השנתיים. הזמנו איש מקצוע, גגן, שטיפל בכל הגג ואף נתן לנו אחריות. הנזילה לא הפסיקה, קראנו לגגן פעם נוספת, הוא הגיע בדק, ואמר שהאנטנה של הבית הדו שלנו גורמת לנזילה, ונתן פירוט מלא איך הדבר נעשה (אני חוסכת מכם את הפרטים). האנשים שגרו באותו הזמן בבית הצמוד, זה עם האנטנה, שכרו את הבית, ובמילת המעטה, היו אנשים מאיימים מאוד (שלפו סכין במספר מקרים, מזעזע!!!), והבנו שאין עם מי לדבר. ניסינו לברר דרכם מי הוא בעל הבית, אבל ללא הצלחה. בינתיים הגיע הקיץ, והצלחנו להשיג את מספר הטלפון של בעל הבית הצמוד, התקשרנו עימו לפני שלושה חודשים כמעט, סיפרנו לו על הנזילה שבתקרה, הנזק שנגרם ממנה (נזק מסיבי, כניראה שנצטרך להחליף את התקרה באותו החדר), וממה הנזילה נגרמה ע"פ איש מקצוע. אותו בעל בית הבטיח שיטפל בנושא, ברגע שהדיירים שחיים בבית יעזבו. חודש לאחר מכן, אותם דיירים עזבו (פונו) מהבית. שוחחנו שוב עם אותו בעל בית, אך מכיוון שעדיין היו לו בעיות עם אותם דיירים, החפצים שלהם נישארו על המדרכה במשך חודש ימים לאחר הפינוי מהבית, הוא אמר שיטפל בנושא מיד כשהם יפנו את החפצים מפתח הבית, הוא הרגיש מאויים מהם. הבנו והחלטנו להמתין. חודש נוסף עבר והחפצים פונו, שבוע לאחר מכן פנינו שוב לבעל אותו הבית, שהבטיח שביום שישי של אותו שבוע הוא יבוא לבדוק את הנושא. ביום שבו הוא אמור היה להגיע, הוא התקשר עימנו להודיע שהוא יגיע רק בשבוע שלאחר מכן. שבוע לאחר מכן הבנים שלו הגיעו לנכס, הצלחנו לשוחח עימם דקות ספורות לפני שעזבו את המקום, הם אפילו לא ידעו במה מדובר. הצענו להם סולם על מנת שיוכלו לעלות על הגג ולבדוק, אך הם העדיפו להסתכל מלמטה. כמובן שהצענו לבעל הבית לטפל בנושא בעצמינו, להוריד את האנטנה ולסגור את החור, אך הוא סרב. שבוע וחצי נוסף עבר, ואותו בעל בית לא התקשר עימנו. אתמול והיום ירד גשם באזור ביתיינו, ולכן ראינו לנכון להתקשר עם האיש שוב. התקשרנו ביקשנו שלא ימשיך לדחות אותנו בדרך הזו, כשהוא היה זקוק למידע וסימפטיה בזמן ולפני פינוי הדיירים היינו לו לעזר, ומבקשים שעכשיו ינהג באיתנו באותה האדיבות וההגינות, הוא התרגז ואמר שהוא לא הבטיח לנו שום דבר ושהוא לא אמר שהוא יטפל בכך אלא רק אמר שהוא יבדוק את זה ושהבן שלו ראה את האנטנה. נו באמת, הבן שלו הרי לא גגן, אז על מה הוא מדבר, וכרגע ניראה שהוא פשוט מנסה להתחמק מהנושא. אנחנו מאוד מרוגזים ובעיקר מודאגים ממה שעלול לקרות ככל שהגשמים יתקרבו ויחריפו.
נשמח לכל עצה והכוונה, כיצד לטפל בנושא, האם כדאי להגיש תביעה נגד האיש, האם כדאי ללכת לעו"ד שישלח לו מכתב, מה אפשר לעשות???????????????????

הייתי מעוניינת לדעת האם אזר שקנה דירה מעמידר רשאי לקבל את שירותי עמידר ?
הבניין הוא של עמידר האם הדייר רשאי להנות משירותי עמידר?
והאם הוא מחוייב לשלם עבור כול השיפוצים שעמידר מבצעים בבניין ללא ידיעתו?
תודה מראש

נכס של זוג אשר נפטרו ואין להם יורשים , הנכס נמצא נטוש זה שנתיים ואדם אשר היה קרוב אלי הזוג הקשיש וטיפל בהם, מעוניין להיכנס בנעלייהם ולרכוש את הזכויות בנכס. מה עליו לעשות? במינהל נאמר לי שיש להגיש בקשה לבימ"ש על מנת שיחליט בעניין.. האם זה נכון? מה הפרוצדורה?

שלום,
השכנים מתחתיי הגישו בקשה להיתר בנייה הכוללת שינויים והקלות בנייה בדירתם, שאני מתנגד להם.
הגשתי התנגדות שנדחתה. עדיין אין היתר.
האם לפי החוק אני רשאי כבר להגיש ערר או שעליי להמתין להיתר?
האם הערר הוא נגד העירייה או גם נגד השכנים?
למי מוגש הערר?

תודה מראש לכל העוזרים!

האם ידוע לכם ממה אני צריך להזהר ומה אני צריך לבדוק כשאני רוכש חנות? האם זה כמו דירה או לא?

סבתי גרה עשרות שנים בדמי מפתח. כרגע אני סועדת אותה ומתגוררת איתה. ברצוני לדעת האם אני יכולה בתנאים מסוימים לקבל חלק מן הדירה לאחר 120 שנה שלה.תודה על התשובה

בתי גרה בשכירות בת"א במשך שנה במהלך שנת 2000 , ומאז שנת 2001 היא מתגוררת בחו"ל. לאחרונה העירייה עיקלה את חשבונה בארץ עקב חוב ארנונה משנת 2006 שהשאירו דיירים אחרים שגרו אחריה בדירה (ואין לנו מושג מי הם). העיריה טוענת שבתי רשומה עדיין כדיירת למרות שהבאנו אישור ממשרד הפנים על כך שהיא מתגוררת בחו"ל זה 8 שנים. בעלי הדירה מתנערים מאחריותם לחוב. האם זה חוקי לתבוע את החוב מאיתנו למרות שהחוב נוצר 5 שנים אחרי שפינינו את הדירה? מה באפשרותנו לעשות? תודה

שלום,
האם תנאים מיוחדים לשטר משכנתא שונים בנוסחם בין לקוח שלוקח הלוואת משכנתא ומשעבד אותה להבטחת ההחזר לעומת מלקוח עסקי שמשעבד דירת מגורים שבבעלותו ?
עד כמה מקובל או נהוג לנהל מו"מ עם בנק לגבי תנאים מיוחדים לשטר משכנתא ?
תודה

עו"ד שרון שלום,
זוג שסיים את תקופת השכירות (להלן: השוכרים),ביקש לקבל חזרה את המחאת הביטחון ע"ס 70,000 ש"ח ולהחזיר את המפתח. בטרם מסירת הנכס המושכר לבעליו, השוכרים ניקו את הנכס המושכר, צבעו אותו, ערכו תיקונים רבים והחזירו את המושכר למישעי. בסיור שערכו עם המשכירים בנכס, מצאו המשכירים כי הנכס אינו תואם את ציפיותיהם והיו להם ביקורות קשות על מצב הנכס, כאשר בין השאר ביקשו שהשוכרים "יצבעו מחדש את הבית מבחוץ" (מדובר בבית פרטי).... דבר שהינו הרבה מעבר לבלאי סביר של הבית (השוכרים התגוררו בנכס 3 שנים) ועוד כהנה וכהנה בקשות "מוזרות". המשכירים העבירו לשוכרים מכתב באמצעות המייל ובו פירוט כל התיקונים אותם הם מבקשים מהשוכרים לעשות, דברים שגבלו מעבר לבלאי סביר ומעבר לכל הגיון בריא.. השוכרים ענו בפירוט רב על בקשת המשכירים תוך שהם מציינים שמרבית הליקויים המבוקשים היו שעה שהשכירו את הנכס, ומעבר לכך אף תיעדו הכל במצלמת וידאו. השוכרים העבירו את מכתב התשובה לידי המשכירים לפני כשבוע וחצי. מאז, השוכרים (שכבר מתגוררים בנכס אחר בבעלותם) לא שמעו דבר וחצי דבר מהמשיכירים. שאלתי היא, האם על השוכרים כעת "לשבת ולהמתין" לתגובת המשכירים? האם עליהם לפנות למשכירים בעניין "צק הביטחון"? יצוין, כי מכונן חשש בלב השוכרים שהמשכירים מבקשים לפתוח בהליכים משפטיים כנגדם ואין הם רוצים "להירדם בשמירה".
אודה לקבלת עזרתך.

שלום רב,
שמי הילה סטודנטית למשפטים
ונתקלתי בסוגייה משפטית שמעניינת אותי ואשמח אם תוכלו לעזור ולהכווין אותי.
לעניין משכון-האם חובה על הבנק להחתים צד ג' שממשכן נכס כבטוחה להלוואה שנוטל לקוח של הבנק גם על כתב ערבות?
ומה התוצאה המשפטית אם הבנק אינו מחתים צד ג' על כתב הערבות? האם עדיין יש תוקף למשכון?

תודה מראש,
בברכת שנה טובה
הילה

הסיפור הוא כך :
אחותי לקחה עורך דין לפני כ-5 שנים למטרת קניית דירה. חלפו 5 שנים וטרם קיבלה מסמכים המעידים שהדירה שלה. לפני כ- 3 חודשים נכנסתי לתמונה והתחלתי לדבר עם העורך דין. הוא טוען שבמהלך אותו תקופה התחלפו מס' קבלנים ( כשלושה ) ולכן לקח זמן. העורך דין היום הוא אישיות בכנסת ישראל . אחותי זה כבר מזמן מקבלת התראות וקנסות על טיפול תיק מהבנק בו לקחה משכנתא ונתו לה הערכה של חצי שנה.
א. מה עליי לעשות בשביל לקדם את העניין
ב. האם ניתן לתבוע את העורך דין

שלום, ברצוני לסיים את העברת הזכויות מהמנהל לחכירה על שמי , כרגע ברשותי 5 שטרי שכירות חתומים ע"י המנהל, ברצוני לדעת איזה מסמכים עלי להוציא עוד, ולאן לשלוח אותם על מנת לסיים את השינוי ברישום בנסח הטאבו?
תודה רבה

שלום . רציתי לשאול שאלה על מס רכישה אני יודע שבקניית דירה שניה יש מס מדרגה שניה (3.5%) עד לסכום של משהו כמו 873000 שקל .
שאלתי היא אם לקוח מסויים שהדירה הראשונה שלו נמצאת בשטחים והערך שלה הוא מאד נמוך (כ-500000 שקל) וקונה עוד דירה יש בכל זאת איזו הקלה במס רכישה? לתגובתכם אודה