LawForums - פורום תמ"א 38

אתר הפורומים המשפטיים יש לך שאלה משפטית? קבל תשובה מעורך דין

דף הבית

פורומים משפטיים

פורום תמא 38

פורום תמ"א 38 - המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה - שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.

מנהלי פורום תמא 38

עו"ד אילן הלוי
בעל מעל ל 30 שנות ניסיון, בעל משרד עורכי דין בתחום הנדל"ן עם התמחות בתמ"א 38.
עו"ד הדר פינק טבת
בעלת משרד בוטיק העוסק במקרקעין בכלל והתחדשות עירונית בפרט. 27 שנות ותק.
עו"ד רעות פלדר
עו"ד ונוטריון בתחום הנדל"ן, צוואות, ירושות, יפוי כח מתמשך ורשויות מקומיות.

פורום תמא 38 - הודעות שוטפות

מעמד של דייר מוגן בתמ"א 38

חומי

07/11/2010 12:11

תמ"א 38 - דייר מוגן

עו"ד תומר יפת

10/11/2010 10:10

בניין שנבנה במהלך 1980

דני

04/11/2010 08:15

מחבר/ת : stig67 הבניין בו אנו מתגוררים ,נבנה ב 1980 ע"י אברהם גינדי לפי מה שראתי בתיק הבניין ישנה חותמת של הועדה המקומית מרץ 1980 בחותמת של הוועדה רשום לאשר בניה . האם זה אומר שהבניין עומד בתקן ? במידה ולא ,החוק מחייב בנינים שנבנו מ 1975 לעמוד בתקן לרעידות אדמה למה בעצם אי אפשר לדרוש מהעיריה לחזק את הבניין ? הלא קיימת חותמת של הוועדה המחוזית לאשר את הבניה מתאריך מרץ 1980 הם בעצם עברו על החוק שאישרו את התוכנית לבניה ללא הקפדה על התקן ? התקן מחייב מ 1975 . העיריה חייבת חזק את הבניין ! לא הדיירים .

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

תמ"א 38 - תחולה על בניין שנבנה בשנת 1980

עו"ד תומר יפת

10/11/2010 10:09

רוב לתמ"א 38 כאשר יש מספר בניינים על חלקה פרטית אח

תומר

03/11/2010 17:20

לום אנו בניין המעוניין לבצע תמ"א 38, בבניין יש רוב. הבניין נמצא על חלקה פרטית עם עוד חמישה בניינים נוספים. מעבר לעובדה שכולנו נמצאים על אותה החלקה, אין שום קשר פיזי או מבני בין הבניינים, כל בניין עומד בפני עצמו, לכל בניין כתובת משלו, ואין שום דבר משותף בין הבניינים. בעירייה טוענים שאנו צריכים לקבל רוב מתוך כל הבניינים והדיירים שלהם חלק בחלקה המדוברת. על פניו נראה לא הגיוני. האם זה נכון ומה ניתן לעשות? תודה תומר

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

מספר בניינים על אותה חלקה

עו"ד שלומי עקירב

04/11/2010 09:38

תמ"א 38 - בית מורכב ממספר יחידות

עו"ד תומר יפת

10/11/2010 10:08

התנגדות

יעל.ש.

02/11/2010 21:10

תמ"א 38 - דיייר מתנגד

עו"ד תומר יפת

02/11/2010 21:25

בטוח בתשובה?

אפרים

14/11/2010 20:03

תיקון החוק

אביב

02/11/2010 12:11

תמ"א 38 - אחוז ההסכמה הנדרש

עו"ד תומר יפת

02/11/2010 21:24

תיווך לפרויקט תמ"א 38 - שאלה מקצועית

אייל וענבר

30/10/2010 20:32

תמ"א 38 - תיווך

עו"ד תומר יפת

31/10/2010 06:02

תמ"א - סוקולוב

אביעד קינן

30/10/2010 19:26

שלום, מספר שאלות לגבי בניין בו וועד הבית התניע פעילות תמ"א. הדירה אשר בבעלותי הינה להשקעה ולאחר שיקולים הגעתי למסקנה כי באופן אישי אין לי תרומה מהמהלך. מתנגדים ואינם חתומים על הסכמה 2 מתוך 12. אני מבין כי קיים רוב ומשלים עם העובדה, זכות הרוב. (אשמח לדעת שאני טועה). עקב התנגדותי, וועד הבית מידר אותי מכל אינפורמציה, החוזה שהוצג לי השתנה, וכן הקבלן אשר לעניות דעתי לא בוצעה עליו בדיקה מקיפה נכנס לסיכון כלכלי גבוה (בניית קומה אחת בלבד). כעבור זמן קיבלתי מהוועדה המקומית זימון לדיון התנגדויות. את הבעת ההתנגדות התכנונית אציג בוועדה. השאלות: 1. האם עקב התנגדות למהלך אין מחוייבות של וועד הבית לשתף גם את הדיירים המתנגדים ? מה נדרש לעשות במצב זה של חוסר שיתוף/ הסתרה ? 2. בהמשך לשאלה לעיל, כאמור לא נעשית בדיקה מקיפה על הקבלן, וכמו כן לקבלן זכות לקומה אחת בלבד, כך שנכנס לסיכון כלכלי. מהי הדרך לבטח את עצמי במקרה של נפילת קבלן וכנגזרת מכך העלויות אשר יושתו על הדיירים ? לעזרתכם אודה, אביעד.

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

תמ"א 38 - דייר מתנגד

עו"ד תומר יפת

31/10/2010 06:01

ישנם מס' ביטחונות

עו"ד טל דור

02/11/2010 00:54

ראשית צודק חברי שאומר שחובה על הדיירים לעדכן אותך ולהמציא לך את כל החומר שנחתם גם אם זה ללא הסכמתך וזכותך לדרוש ולקבלו. לעניין הביטחונות אם זה עוגן בהסכם אז דבר מקובל הוא בטחונות ע"י ערבות בנקאית לביצוע שקטנה בהתאם להתקדמות שלבי הבניה. בנוסף ניתן לדרוש את החתמת בעלי החברה היזמית על ערבות אישית וכן לעגן "קנסות" על איחורים ואף לקבוע מנגנון שבמקרה בו לא תתבצע עבודה במשך מס' ימים רצוף שאינו כולל חגים ושבתות, אז ההסכם ייחשב כמופר וניתן יהיה לחלט את הערבות. היות והדיירים אינם משלמים אז קבלן אחר ישמח לקבל פרוייקט שחלק מהעבודה כבר בוצעה והדיירים יהנו מכספי הערבות כפיצוי בגין העיכוב. בכל מקרה יש לעגן כל זאת בהסכם מראש וכן לקבוע כי הדירות הנוספות לא יימכרו בטרם שיבוצע שלב החיזוק של המבנה ובניית םיר המעלית. אם כל זאת לא בוצע בהסכם אז לא ניתן לקבל עכשיו בטחון. בכל מקרה לא ציינת היכן יבוצע הפרוייקט וכמה דירות יתווספו. יכול להיות שתוספת של ארבע דירות גג יהיה מספיק לקבלן בוודאי באזור יקר ואפילו באזור פחות יקר אם הוא מבצע זאת במס' בנינים באותו האזור. בקשר להתנגדות דע לך כי אם היא תדחה את ה עלול להיות מחוייב בהוצאות ההליך אצל רשם הבתים המשותפים שהינו כשופט/רשם בית משפט. אם יש לך סיבות התנגדות שיתקבלו אז יכול להיות שתוכל לעצור את הפרוייקט ואף לזכות בהוצאות ההליך אך זה מצומצם למקרים בודדים ומיוחדים. אני מקווה שסייעתי לך למרות אוך התגובה.

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תודה על תשובתכם

אביעד קינן

02/11/2010 21:44

תומר וטל, תודה רבה על תשובתכם. טל, שאלה לגבי תשובתך בנושא התנגדות. ההתנגדות הינה מול הוועדה בהיבטים תכנוניים בלבד. האם גם כאן רלוונטי רשם הבתים המשותפים ? לגבי הזכויות הקנייניות, אני מתלבט מתי התזמון הנכון לפעול בעניין. מספר דיירים מקבלים הרחבות ואחרים נשארים ללא כלום, זאת ללא התייחסות לפיצויים בגין שימוש בשטח המשותף. אשמח לדעתך בעניין. לגבי התנהלות הוועד, אני נוטה שלא לנקוט פעילות כזו או אחרת. אין הכוונה לפגוע באיש למרות ההתנהלות הלקויה והנבזית כלפיי. אני זוקף אותה לחוסר ידע של בעליי העניין. למרות זאת אני עדיין מעוניין לשמור על זכויותיי. ושוב, תודה רבה, אביעד

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תשובה לאביעד

עו"ד טל דור

15/11/2010 18:32

צר לי על העיכוב שחל במתן התשובה בשל העדרותי מהארץ. לשאלתך אכן אין נפקות מהי סיבת התנגדותך לתוכנית. רשם הבתים המשותפים הוא בדרגת שופט שלום והוא שדן בתנגדויות השונות לתוכנית. אם הוא ימצא שסיבת ההתנגדות מוצדקת אז הוא יעצור את ההליך אך במרבית המקרים ההתנגדויות נדחות מתוך מטרה לקדם את נושא חיזוק הבניינים נגד רעידות אדמה המכונה תמ"א 38 שהינה תוכנית ממשלתית. תוכל אתה לנסות לנקוט הליכים אם קיימת הפליה בתמורה הניתנת או בשל בעיות תכנוניות וגם העיריה יכולה להוות גורם במינהל ההנדסה בטרם שיאושרו התוכניות על ידי הועדה המקומית. מקווה שסייעתי לך בתשובתי. עו"ד טל דור

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

הערות אזהרה בתמא 38

דן

29/10/2010 23:02

תמ"א 38 - רישום הערת אזהרה

עו"ד תומר יפת

31/10/2010 05:59

תמ"א 38 פרויקטים משותפים

איל

29/10/2010 09:38

תמ"א 38 פרויקטים משותפים לאחרונה ישנו רעיון חדש בקרב יזמי התמ"א, שיפוץ וחיזוק משותף של מספר מבנים צמודים במקביל. מבחינת היזם היתרון הוא בריכוזיות של הפרויקט, במקום לעבור מעיר לעיר ולשנע את החומרים ופועלי הבניין ניתן לרכז את הפעילות באותו רחוב. מבחינת עירונית יש פה הזדמנות לחדש את פני הרחוב כולו ולא רק בניין בודד. הפעילות המשותפת מקלה על שלבי המדידות ושלבי הביצוע בפרויקט מכיוון שהמבנים דומים ויושבים על אותה קרקע. החיסכון של החברה יכול להיות לא קטן ופוטנציאל הרווחי עולה מדירות בודדות למכירה לעשרות דירות. עד כאן היתרונות, אבל בחיים אין מתנות חינם. הבעיה הראשונה עם פרויקט מסוג זה היא הדיירים. כוח המיקוח של הדיירים עולה ועכשיו במקום לשכנע בניין אחד עם 30 דירות(שזו בפני עצמה משימה ממש לא קלה) יש לנו 120 דירות לשכנע ובטוח שמספר הבעיות והמכשולים יעלה. הדיירים יודעים שקשה ליזם לוותר על פרויקט בקנה מידה כזה בגלל סירוב של דייר בודד וידעו לנצל זאת. הבעיה השנייה היא תוספת בירוקרטיה, במועצות מסוימות דורשים הגשה של מסמכים ותוכניות נוספות כאשר מדובר על שיפוץ של רחוב שלם, גם ככה הבירוקרטיה הנוכחית היא אחד המעצורים החזקים לתמ"א 38. הבעיה השלישית היא גיוס הון – פרויקט של תמ"א 38 בדרך כלל דורש הרבה כסף למימון, כאשר הפרויקט נעשה בהיקף של רחוב הדבר יגדיל באופן משמעותי את הצורך בגיוס הון. לסכום פרויקט משותף נראה מאד קוסם אבל לתפיסתי הוא רק מקצין את החסרונות של תמ"א 38 ומסבך את הביצוע. היום תמ"א עדיין תקועה וזקוקה לשינוי באופן דחוף( עד עכשיו פרויקטים בודדים בלבד הגיעו לגמר ביצוע), אם יש לכם רעיון או הצעה כיצד להניע את תמ"א 38 ומה הם השינויים שצריכים לקרות. שגרו אותו אלינו באתר *********** בצור קשר ואולי נפרסם אותו בעמודי המאמרים.

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

תמ"א 38 - שיפוץ רחוב שלם

עו"ד תומר יפת

31/10/2010 05:56

במסגרת תמ"א הקבלן רוצה לבנות גם דירת קרקע

שרון

29/10/2010 09:34

שלום, אני גרה בקומה ראשונה , בבניין שלנו הקבלן (בעקבות תמ"א 38 ) רוצה לבנות מתחתינו דירה בקומת הקרקע , כאשר כיום השטח הוא ריק ורחוק מכל מטרד . אני חוששת לחתום על ההסכם מאחר ונראה לי כי הדבר יהווה עבורי פגיעה בהקף השטח הפתוח שהייתי רגילה אליו עד עכשיו , כמו כן אין לי מושג אילו דיירים יכנסו בעתיד ,או אם פתאום יצוץ לו איזה גן ילדים או משרד עבודה כזה או אחר שעלול להוות מטרד רועש , אני חוששת להפסיד מבחינת כספית ולא יודעת על מה ואיך להתמקח עם הקבלן . האם תוכלו לייעץ לי בנושא זה ? את החוזה מלווה עו"ד אך האם אני צריכה עו"ד בליווי אישי במקרה זה ?

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

תמ"א 38 - בניית דירת גג

עו"ד תומר יפת

31/10/2010 05:55

דיירים מתנגדים

דניאל

28/10/2010 00:03

תמ"א 38 - דיירת מתנגדת

עו"ד תומר יפת

31/10/2010 05:53

מרפסות

איתי

27/10/2010 20:43

תמ"א 38 - התנגדות לבניית מרספת

עו"ד תומר יפת

31/10/2010 05:51

קבלן בפרייקט

מני

27/10/2010 20:23

תמ"א 38 - אוסף של בעלי מקצוע

עו"ד תומר יפת

31/10/2010 05:50

יזם תמ"א 38

חלומות מתגשמים?

27/10/2010 01:09

חלומות מתגשמים !!!!

עו"ד טל דור

27/10/2010 09:57

אכן למרות התמיהות אין כל דרישה לתעודה או הכשרה מקצועית בתחום יזמות הנדל"ן אם כי ברור שללא הכשרה הסיכוי להצליח נמוך יותר גם עם ליווי מקצועי. יש לדעת כיצד לחשב עלויות מול הוצאות פרוייקט כזה כדי למקסם רווחים מנגד להימנע מלקחת בעלי מקצוע בלתי מקצועיים או חומרים זולים מידי או יקרים מידי. היזם הוא בפרונט ועלול להתבע במקרה של רשלנות ואילו הקבלן על פי הרוב אינו מתקשר מול הדיירים ובדרלך כלל אם תהיה בעיה זו אינה חברה קבלנית גדולה שניתן יהיה בהכרח להיפרע ממנה ללא בטחונות וכיוצ"ב. לדוגמה עד לפני מס' שנים לא היה צורך ברישיון או תעודה לעסוק בתיווך וגם היזמות זה סוג של תיווך בפועל (אם כי מסוג אחר). בינתיים אכן מרבית העוסקים בתחום אינם מהחברות היזמות הגדולות כמו שגם מרבית הקבלנים אינם כאלה. לכן ללא ליווי מקצועי של כל הגורמים (פיננסי, אדריכל, עו"ד), קיים סיכויי שהחלומות יהפכו לסיוט. מנגד זה לא צריך להרתיע לנסות ללנצל הזדמנויות בשוק מתפתח ולגדול אם זה נעשה באופן מבוקר ונכון. מקווה שסייעתי למרות אורך התשובה.

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תמ"א 38 - האפשרות לפעול כיזם

עו"ד תומר יפת

31/10/2010 05:49

מילוי מש"ח כאשר מייצגים אצ הדיירים

גל

26/10/2010 14:13

מילוי מש"ח

עו"ד שלומי עקירב

26/10/2010 14:36

תמ"א 38 - מילוי מש"ח

עו"ד תומר יפת

31/10/2010 05:48

תמ"א 38 לבנים משנות ה-60

מירה

25/10/2010 18:14

תמ"א 38 - 400 מ"ר בנוי כתנאי סף

עו"ד תומר יפת

31/10/2010 05:47

קבלן מעוניין בהסכם אצל עו"ד

חברה בע"מ

25/10/2010 10:35

26/10/2010 00:53

עו"ד מלווה

עו"ד שלומי עקירב

26/10/2010 14:40

עו"ד מלווה

עו"ד שלומי עקירב

26/10/2010 14:41

תמ"א 38 - שכ"ט עו"ד

עו"ד תומר יפת

31/10/2010 05:44

עלות שכ"ט בפרוייקט תמ"א 38

עו"ד טל דור

27/10/2010 09:46

בעקרון זה תלוי בכמה גורמים כגון כמות הדיירים, היקף הפרוייקט סיבוכים ספציפיים כגון ייצוג מול דיירים מתנגדים, חריגות בניה קיימות, דרישות ספציפיות של כל רשות מקומית מעבר לתמ"א, בניה על פי תב"ע מעבר לתמ"א וכו'. מעבר לכך תעריף לשכת עוה"ד אינו מתייחס ספציפית לתמ"א ובכל מקרה הואט מצד אחד "תעריף מינימלי" ומעבר לכך הוא תעריך "מומלץ" בלבד כך שטווח המחירים יכול להשתנות אצל כל עו"ד בין היתר בהתאם להכשרתו ומומחיותו וכן הדבר גם תלוי באיזה אזור הפרוייקט מבוצע בארץ (אין דין פרוייקט באזור מהמעגל הראשון כמו במעגל השלישי למשל). אם ברצונך הצעת מחיר הנך מוזמן ליצור עימי קשר בטל' נייד *********

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תמ"א 38 - שכ"ט עו"ד

עו"ד תומר יפת

31/10/2010 05:42

תמ"א 38 - שכ"ט עו"ד

עו"ד תומר יפת

31/10/2010 05:46

מעוניינים בפרוייקט תמא 38

רותם

24/10/2010 18:43

מחפשים יזם? לת

מתן

26/10/2010 17:54

תמ"א 38 - יצירת קשר

עו"ד תומר יפת

31/10/2010 05:40

הוספת קומה אחת על גג השייך לי ללא הסכמת הדיירים לת

יקי מעוניין לממן החי

24/10/2010 17:38

אנא צור קשר

מתן

26/10/2010 17:57

תמ"א 38 - הוספת קומה ללא הסכמת הדיירים

עו"ד תומר יפת

31/10/2010 05:34

הסבר לשאלתי, עבור עו"ד יפת - מנהל הפורום - לבקשתו.

יקי

09/11/2010 14:16

תודה על התייחסותך. אנו הבעלים של הגג בבניין בן ארבע קומות, מעוניינים ליטול על עצמנו לשכור קבלן על חשבוננו לביצוע החיזוקים כנדרש ע"פ תמ"א 38. בתמורה אנו מעוניינים לקבל את ההטבות של אחוזי בניה על גג הבית. 1.האם אנו זקוקים להסכמת בעלי הדירות הנוספות (6 במספר), ? 2. במידה והתשובה ל 1 חיובית , איזה רוב נדרש ולפי איזה מפתח, מס' דירות או % בשטח דירות, או % ברכוש המשותף (חלק מהרכוש המשותף (חלק החזית בגינה) מוצמד בטאבו אלינו)?

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מה מעמד מ.מ.י בנושא התמא?

יקי יצחקי

24/10/2010 12:58

תמ"א 38 - מעמד ממ"י

עו"ד תומר יפת

24/10/2010 13:37

ראשון	קודם		239	240	241	242	243	244	245	246	247	248	249	הבא	אחרון

ליעוץ אישי עם עו"ד

הודעות אחרונות

פורום דיני ביטוח 25/04/2024 | 15:09 האם הצתה של רכב ע''י ילד קטן מזכה ב... האם חברת ביטוח יכוחה לדחות תביעה של רכב שנשרף בטענה ששרפת רכב שבוצעה ע''י ילד קטן הרי היא כ...

פורום צרכנות | תביעות קטנות 25/04/2024 | 14:37 סחר מרחוק השאלה בנושא סחר מרחוקקניה באינטרנטבאמצעי תווי קניהיש פטור מהחזר כספי?ניתן לתת רק זיכוי?

פורום נדלן ודיני מקרקעין 24/04/2024 | 23:55 אחריות המוכר vs. תחזוקת הקונה שלום,האם בשנות האחריות (אחרי שנות הבדק), אי טיפול בדירה לפי הוראות התחזוקה והשימוש בחוברת שנמסרה ...

פורום ביטוח לאומי 24/04/2024 | 23:44 נכות כללית בזמן מאסר שלום האם ממשיכים לקבל בצורה רגילה נכות כללית בזמן מאסר מבלי לעדכן כלום בביטוח לאומי.מפסיק לעבוד ו...

פורום דיני עבודה 24/04/2024 | 12:35 aaaa aaaa

כניסה לפורומים המשפטיים