פורום נדלן ודיני מקרקעין

אתר הפורומים המשפטיים יש לך שאלה משפטית? קבל תשובה מעורך דין

דף הבית

פורומים משפטיים

פורום נדלן ודיני מקרקעין

מענה משפטי מקצועי בפורום נדל"ן ודיני מקרקעין המקיץ בישראל.

עו"ד יהודה וישניצקי

שותף במשרד עו"ד אטיאס פרוכטר ושות', בעל ניסיון רב בתחום המקרקעין.

מנהלי פורום נדלן ודיני מקרקעין

עו"ד לילך עתני
פעילה בתחומי המשפט האזרחי למעלה מ- 20 שנה ומשמשת כנוטריון החל בשנת 2007.
עו"ד יוחנן דוניץ
שותף במשרד דוניץ ושות' – העוסק בהתחדשות עירונית, תמ"א 38 ודיני מקרקעין.

פורום נדלן ודיני מקרקעין - הודעות שוטפות

פלייר מוטעה

אבשלום פנחס

23/10/2007 22:11

לפני כשנתיים ראיתי פרסומות - תוכנית בנייה לבתי מגורים. התוכנית הייתה מדהימה וויתרתי על בית יפה שרציתי לקנות באותה תקופה על מנת לקנות בית מגורים כפי שהוצג בתוכנית. אני מחכה כבר שנתיים בדירות שכורות. שילמתי חלק מהכסף כבר לפני שנתיים ואתמול הלכתי לראות את הבית אחרי שהתקשרו להודיע לי שהבנייה הסתיימה. התברר לי שהבית שונה לגמרי מהתוכנית. האם יש לי עילה לתביעה? נגרמה לי ולמשפחתי עוגמת נפש גדולה מאוד

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

לא מובן

עו"ד זהר ארד

24/10/2007 15:46

בין תוכנית הבנייה למצב בפועל לת

אבשלום

24/10/2007 23:11

שינוי מהותי

עו"ד זהר ארד

25/10/2007 16:53

יש דרך בה אוכל לבטל זכרון דברים שערכתי, אבל הוצגה לי תמונה מוטעית בקשר לדירה? לת

ליאוניד לבצ'יק

23/10/2007 18:41

ביטול זיכרון דברים

עו"ד זהר ארד

24/10/2007 15:16

חלוקת דירות

רוני שלום

23/10/2007 14:48

פיצול דירת מגורים

עו"ד משה כהן-זאדה

23/10/2007 17:18

שלום רוני. כידוע, שיפוץ פנימי בדירה אינו טעון (בד"כ) היתר מהרשות המקומית ואולם, שיפוץ המביא לידי פיצול הדירה לשלוש יחידות דיור נפרדות מהווה שינוי מההיתר שניתן במקור להקמת הבניין ואפשר גם שיחרוג מהמותר עפ"י התב"ע. במקרה כזה יש לקבל את אישור הועדה המקומית בהליך תכנוני מתאים ואין ודאות כי אישור כזה ינתן כלל וכלל. אי קבלת היתר לביצוע עבודות בניה מקום בו יש חובה לקבלו עפ"י חוק התכנון והבניה מהווה עבירה העלולה לגרור אחריה כתב אישום פלילי. חשוב לציין בהקשר זה, כי לפי הפסיקה רק מקום בו קיימת הפרדה של ממש בין היחידות, לרבות שמירה על פרטיות הדיירים, וכאשר כל יחידה כוללת את כל הפונקציות הנדרשות לצורך קיומה כדירה נפרדת (מטבח, שירותים וכו'), אזי ניתן להחשיב את אלו כיחידות דיור עצמאיות. מכל מקום ישנו היבט נוסף והוא ההיבט הקנייני. ע"י פיצול הדירה והעלאת מספר יחידות הדיור באותו בניין אפשר שתפגע בשווי יתר הדירות בבניין ואולי גם בנוחות השימוש במתקני הבית. במקרה כזה אתה עלול להיחשף להתנגדות מצד יתר בעלי הדירות בבניין ואף לתביעה כספית. על-כן, עצתי לך בטרם תרכוש את הדירה (ובהנחה שהנך איש שומר חוק), כי תפנה למינהל הנדסה בעיריית פתח-תקווה על מנת לברר את עמדתה ביחס לפיצול דירה. מלבד זאת, רצוי מאוד לפנות ליועץ משפטי על מנת שיבחן לעומק את הסיכויים והסיכונים שבתכניותיך לגבי הדירה הספציפית בה מדובר.

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

התיישנות במקרקעין

ארז אבשלום

22/10/2007 12:24

בר רשות במקרקעין

עו"ד זהר ארד

22/10/2007 12:46

ארז שלום. ראשית, מומלץ לך לפנות בהקדם האפשרי לעו"ד בשביל לקבל יעוץ, ליווי ויצוג מול המדינה בהליכי הפינוי. הנושא סבוך ומורכב ולא מומלץ לך להתנהל לבדך בלי ליווי צמוד. לא ברור מהתיאור שלך איזה מעמד יש לך בקרקע - פולש? בר רשות? חוכר?. זכויותיך (או העדר זכויותיך) בקרקע הם לא רק עניין של הגדרה אלא עניין לבירור משפטי. במקרה של סכסוך מינהל מקרקעין יטען שאתה לכל היותר בר רשות בקרקע, ורשות כידוע אפשר לבטל. מנגד תוכל אתה לטעון שבחלוף השנים הפכת להיות דייר מוגן או לחילופין בר רשות בלתי הדירה בקרקע, ומשמעות הדבר הוא שלא ניתן לבטל את הרשות שניתנה לך על ידי המינהל במפורש או מכללא. כאמור הנושא סבוך ומצריך יעוץ משפטי צמוד לרבות לצורך ניהול מו"מ על הפיצוי שמוצע לך. שיהיה בהצלחה.

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תודה נראה לי שאני אזדקק להצלחה שלך...

ארז

22/10/2007 13:54

זכרון דברים

אביה

21/10/2007 21:46

סיום הסכם שכירות

עו"ד זהר ארד

21/10/2007 22:08

אביה שלום. חסרים פרטים חשובים בתיאור העובדתי שנתת בכדי ליתן תשובות מוצקות. בכל מקרה, את התשובות לשאלותיך יש לחפש ראשית בחוזה השכירות עליו חתמת. האם על פי החוזה את מחוייבת להישאר עד תום תקופת השכירות? האם על פי החוזה רשאי צד לחוזה לקצר את תקופת השכירות? אם כן באילו תנאים? כך או אחרת, ניתן אולי לראות בחתימת המשכירים על זכרון דברים כהסכמה שבהתנהגות מצדם לקיצור תקופת השכירות. כמובן שאת היית רשאית להסתמך על התנהגות זו ועל מצגי המשכירים, ולראות את הסכם השכירות כ"בא לסיומו" במועד בו היתה הדיירת אמורה להכנס לדירה, וזאת אף אם בסופו של דבר לא חתמו המשכירים עם הדיירת החלופית. מוצע כי תדברי עם המשכירים ותנסי ללבן את הנושא ולהגיע להסכמות שיהיו מקובלות על שני הצדדים, לרבות השבת השיקים לידיך ופינוי "חלק" של הדירה לשביעות רצונם. אם לא ילך בהסכמה נראה שיש לך "קייס" די טוב לכאורה לפנות את הדירה ולדרוש את השיקים בחזרה ואולי אף לבטלם (בכפוף לבדיקת המצב העובדתי והמשפטי לאשורו על ידי עו"ד מטעמך). בהצלחה.

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תודה! לת

אביה

21/10/2007 22:35

יש כללים לגבי קבועים לגבי דמי מפתח? נראה לי שמרוב עצות כבר בילבלו אותי לגמרי.. לת

יגאל המבולבל

21/10/2007 18:46

דמי מפתח

עו"ד משה כהן-זאדה

21/10/2007 19:51

הזוי.. עונים פה ממש מהר.. סחתיין לת

וילהלם טל

21/10/2007 19:52

מס רכישה

לילי

21/10/2007 10:53

מדרגות מס רכישה מעודכנות - דירות מגורים

עו"ד זהר ארד

21/10/2007 11:30

דחוף יעוץ לפמי קניית דירה

מתן

20/10/2007 10:51

אני עומד בפני קניית דירה, יש לי עורך דין,אבל בכל זאת אבקש עוד חוות דעת, הדירה בטאבו רשומה כדירת 3 חדרים + 2 מחסנים צמודים לדירה הם חלק אינטגרלי מהדירה, בפועל מדובר בדירת 4 חדרים הדירה בת 10 ובפועל היא נבנתה ללא מחסן אחד - קירותי לא ניבנו והוא חלק מהדירה, והמחסן השני הוא בפועל נבנה כיחידת הורים. השאלה עם יכולה להתעורר בעיה עם הרישום של חדר בדירה כמחסן? מבחינת מס שבח? מבחינת קבלת משכנתא , שהבנק יעריך את הדירה כדירת 3 חדרים משום שכך היא רשומה, למרות שהיא 4 , ועקב כך לא יאשר את ההלואה? עורך הדין אמר לי שאין בעיה שמישום שמדובר בשטח שהוא אינטגרלי של הדירה ,אף אחד לא יכול להגיד על השימוש שאני עושה בחלקי הדירה, ובנוסף חלה התיישנות. אני לא שקט , וזקוק לחוות דעת נוספת בדחיפות!!!

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

חוות דעת נוספת

עו"ד זהר ארד

21/10/2007 11:36

הגרה ל"מבנה המשמש למגורים"

דניאל

19/10/2007 14:54

שלום רב, ברשותי 30 דונם של קרקע חקלאית. הקרקע שייכת למשפחה בטאבו ואיננה של המנהל. לפני כשנתיים הקמתי במקום סככה חקלאית מפולשת ומחסן חקלאי (30 מ"ר). הכל הוקם באישור ועל פי חוק. לאחרונה ביצעתי מספר עבודות במחסן: ריצוף, ארונות אחסון, כיור, מקלחון קטן הפועלים על מי השקייה (לא מי שתיה) וכיריים עם בלון גז קטן. כל הדברים משמשים אותי ואת עובדיי לעבודת השדה. להתנקות אחרי העבודה, לחמם אוכל המובא לשדה. אין אנו או מישהו מהפועלים מתגוררים במקום. המבנה איננו מחובר לחשמל, מי שתיה, ביוב או כל תשתית אחרת. אין בו ריהוט שינה או כל מוצר חשמלי. משום מה, לפני מספר ימים הופיע אצלי פקח של הועדה המחוזית וטען שהתקבלו תלונות על כך שהמבנה משמש כמגורים. הפקח דרש להיכנס למבנה כדי לצלם. הסברתי לו שזה חייב להיעשות בתיאום מראש ולא בזמן שאני מעביר במקום פעילות. הוא הודיע לי שיחזור. האם אני עובר על החוק בצורה כלשהי? לא הצלחתי בשום מקום למצוא הגדרה ברורה של מה זה מבנה המשמש למגורים. האם קיימת הגדרה כזו או שמדובר בדעה הסובייקטיבית של הפקח? תודה מראש, דניאל

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

תהייה לגבי מחירי ושכירת דירות

אלדד

18/10/2007 21:17

אחי שאלת את שאלת המאה

momo

18/10/2007 22:12

שכ"ד בדולרים

עו"ד זהר ארד

19/10/2007 07:43

הצמדת שכר הדירה לדולר היא אכן סוג של עיוות כלכלי מאחר שלא מדובר במוצר מיובא. בעבר הועלתה הצעת חוק לאסור קביעת שכר דירה בדולרים, ולמיטב זכרוני ההצעה אף אושרה בועדת הכלכלה של הכנסת. בסופו של דבר, כמו במקרים רבים נוספים, לא הפכה ההצעה לחוק, בין היתר לאור התנגדותו של היועץ המשפטי לממשלה שטען בתוקף שאסור למדינה להתערב בחופש החוזים בין שני אנשים פרטיים. לסיום חשוב להסביר ולהבהיר, כי חוזי שכירות הם לרוב חוזים לתקופות ארוכות במסגרתם חייבים המשכירים לדאוג להצמיד את דמי השכירות למדד כלשהו. קיימים חוזי שכירות שקליים הצמודים למדד המחירים לצרכן, ובחוזים מסחרים אף נהוג להצמיד את דמי השכירות (הדולרים) למדד האמריקאי. בהסתכלות קצרת טווח לאחור, שוכרים עם הסכמי שכירות הצמודים לדולר רק הרוויחו לאור ירידת שער הדולר בשנה וחצי האחרונות. צא ולמד, לא תמיד מה שנראה מעוות ורע ל"אזרח הקטן" הוא אכן כזה.

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

נראה לי שהעו"ד התחמן שלי..

מיקו

16/10/2007 22:44

היטל השבחה

ווינברג

17/10/2007 12:29

מיסי מכר דירה

עו"ד משה כהן-זאדה

17/10/2007 17:50

שלום מיקו. לאט לך עם מסקנות נמהרות. במכירת דירת מגורים יש מספר מסים הקשורים במקרקעין ועל המוכר לשאת בהם או לקבל פטור מתשלומם. בהחלט יכול להיות שהתבלבלת, למשל, בין היטל השבחה ולבין מס שבח (טעות נפוצה...) שהינם שני דברים שונים בתכלית. על מנת לקבל סקירה על כל מס שחל על העסקה אני מציע, כי תפנה לעוה"ד המטפל בך. מכל מקום, חוק מיסוי מקרקעין מאפשר לך לקבל פטור מתשלום מס שבח בתנאים מסוימים הקבועים בחוק והאפשרויות הן רבות מידי מכדי שנוכל לפרטם להלן. יחד עם זאת נציין, כי הפטור הנפוץ שבהם הוא זה המאפשר לך בעקרון למכור "דירת מגורים מזכה" (כהגדרתה בחוק) בפטור ממס אם לא מכרת בארבע שנים שקדמו למכירה האמורה דירת מגורים אחרת בפטור ממס. אך, כאמור, לפטור זה כמו לאחרים יש סייגים הדורשים בדיקה מקצועית ומדוקדקת עם נסיבות כל מקרה לגופו ולו מסיבה זו מוטב שמכירה תעשה באמצעות יועץ משפטי המתמחה בתחום.

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

גולש יקר, לא מסבנים אותך

עו"ד אחד

18/10/2007 10:18

אני לא יכול לסבול שמתלוננים בצורה כזו, יש איזו מן תחושה היום ובכלל שתמיד פה בארץ מנסים "לדפוק" אותנו. אני מניח שכשאתה קונה בסופר אתה גם בודק את החשבונית לבדוק שהקופאית לא גנבה ממך, וכשאתה קונה נעליים אתה הופך אותם לוודא שלא צעדו עליהם קודם.. וכו' וכו'... הרשה לי להציע לך לשאול טוב על עורך הדין שאתה הולך להתייעץ איתו בטרם תפנה אליו, ואחרי שפנית אליו - סמוך עליו. זו לא שיטה לנהוג כפי שאתה נוהג. סלח לי שהגבתי בצורה חד משמעית, וקבל את הדברים בהבנה.

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לא צריך לכעוס

אזרח

18/10/2007 14:23

מיקו צודק,אם הוא חושב שעורך דינו מרמה אותו הוא צריך לשמוע מעוד ערכי דין את הערכתם... לת

מישהו

18/10/2007 16:58

לעו"ד אחד, התחושה שתמיד "דופקים" אותנו לא נולדה סתם...

ארמגדון

18/10/2007 21:21

יש מחירון למכירת דירות כמו שיש לוי יצחק רכבים?

סיון

16/10/2007 17:03

מחירון דירות

עו"ד משה כהן-זאדה

16/10/2007 17:36

יש משהו דרך בנק טפחות

טל חסון

17/10/2007 17:03

מכירת דירה

פרקודן

16/10/2007 12:57

פטור ממס מכירה במכירת דירה

עו"ד משה כהן-זאדה

16/10/2007 17:27

שלום רב. מכירת "דירת מגורים מזכה" כהגדרתה בחוק מיסוי המקרקעין (ששימשה למגורים או היתה מיועד למגורים במרבית התקופה שבבעלות המוכר, כקבוע בחוק), אשר התמורה בעדה לא הושפעה מזכויות לבניה נוספת, פטורה ממס מכירה. כמו-כן, על מכירת דירת מגורים שהיא מלאי עיסקי או שהיא בידי מי שהינו זכאי להטבות לפי פרק שביעי לחוק לעידוד השקעות הון, מוטל מס בשיעור 0% משווי המכירה. יחד עם זאת חשוב לדעת, כי במסגרת חוק ההסדרים שאושר בממשלה ביום 12 באוגוסט 2007 בוטל מס המכירה עם תחולה רטרואקטיבית מיום 1 באוגוסט 2007, אך נכון לכתיבת שורות אלו טרם אושרה החקיקה בכנסת.

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תוספת קטנה..

ווינברג

17/10/2007 12:32

נדל"ן בחו"ל

ישראלי בארה"ב

15/10/2007 23:28

מצד שני, אם אתה תופס פה שטח טוב באיזור המרכז, תוך כמה שנים הוא יכול להכפיל ואפילו לשלש את הערך שלו!! לת

המשקיען

16/10/2007 12:56

קרקע מיועדת לבניה

רועי ש.

15/10/2007 16:34

בירור יעוד קרקע

עו"ד זהר ארד

15/10/2007 18:54

דמי תיווך

דוד הכהן

15/10/2007 13:57

שיעור דמי תיווך

עו"ד זהר ארד

15/10/2007 18:46

החוק אינו קובע את שיעור דמי התיווך (גם לא המקסימלי או המינימלי) ואת מועד תשלומם. הזמנה לקבלת שירותי תיווך (טופס ההתחייבות) הינו חוזה לכל דבר ועניין שנערך בין המתווך לבין מזמין השירות. בטופס ההתחייבות נקבע שיעור דמי התיווך ומועד תשלומם. עמלת התיווך הנהוגה ב"שוק" הינה בשיעור 2% בתוספת מע"מ מערך הנכס נשוא פעולת התיווך במקרה של מכירה או בגובה חודש שכירות בתוספת מע"מ, במקרה של השכרה. אך חשוב לזכור, שכמו בכל שירות אחר, גובה עמלת התיווך נתון למו"מ בין המזמין למתווך.

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

אדמה חקלאית המיועדת להפשרה

שמעון בוסקילה

14/10/2007 17:06

הפשרת קרקע חקלאית

עו"ד משה כהן-זאדה

14/10/2007 18:49

אחלה, תודה

שמעון בוסקילה

14/10/2007 19:04

ערעור על צוואה

אלכס

12/10/2007 14:02

התנגדות לקיום צוואה

עו"ד זהר ארד

12/10/2007 21:04

קשה למכור דירה היום במקומות מסוימים, תאמינו לי... אני מנסה כבר שלוש שנים לת

עבד ראבו

10/10/2007 21:15

מכירת דירה

עו"ד זהר ארד

12/10/2007 21:06

מס שבח

ארויאן

10/10/2007 21:14

מס שבח

עו"ד זהר ארד

12/10/2007 21:05

ראשון	קודם		1530	1531	1532	1533	1534	1535	1536	1537	1538	1539	הבא	אחרון

ליעוץ אישי עם עו"ד

הודעות אחרונות

פורום דיני משפחה 09/05/2024 | 02:03 צפון רוצה לעזור למשפחה של זוג הורים בני ששים ומעלה , גר ביחד אתם בנם בגיל 25, מסודר בעבודה, ההורים עוז...

פורום צרכנות | תביעות קטנות 08/05/2024 | 23:53 פיצוי לפי חוק הגנת הצרכן סעיף 31א שלוםהאם חברה שלא נתנה החזר כספי על עסקה שבוטלה במשך מספר חודשיםלמרות בקשות רבות ואפילו מכתב אזהרה...

פורום נדלן ודיני מקרקעין 08/05/2024 | 23:18 מעלית שלא מגיעה לקומה שלום, רכשנו דירה בקומה חמש בפרוייקט תמא. בחוזה כתוב שיש מעלית (וכך גם הקבלןאמר לנו כשקנינו את הדי...

פורום דיני תעבורה 08/05/2024 | 20:00 המרה באזהרה שלום יעל,כתבתי זאת מניסיון.במחלקה המשפטית בודקים את הנסיבות, את עברו של הנהג ואם אין לו עבירות חנ...

פורום דיני נזיקין 08/05/2024 | 18:06 נזק בגין נזילה מהשכן כרגע נמצא בשלב תביעה לחברת ביטוח על נזק שנגרם בדירה בגין נזילה מהשכןהאם תובעים החסר כספי בלבד? ( ...

כניסה לפורומים המשפטיים