החלטה של ועד הבית
התנהלות לקויה ונטולת תום לב של וועד הבית
דייר
09/10/11
שלום רב,
הנני בעל דירה בעיר מסוימת, אשר משכיר את הדירה ומתגורר כעת בעיר אחרת.
בימים האחרונים נשלח אלי מכתב מוועד הבית של הבניין (של הדירה המושכרת), אשר מציין פירוט חובות ותשלומים אודות שיפוץ חלקים מסוימים בבניין (הוספת תאורה לגינה וכו') כאשר את אסיפת הדיירים בעניין, כביכול, קיימו ללא ידיעתי. במכתב נרשם שלאור החלטת הפרוטוקול של האסיפה שהיו נוכחים בה 8 דיירים (כאשר בבניין 10 דיירים), עלי לשלם את הסכום הנדרש (סכום די גבוה, שלא ניתנה לי הזכות לתת דעתי עליו כלל). אף פירוט מספר הנעדרים באסיפה נותר ריק. כלומר: לא הזכירו שלא הייתי נוכח בוועדה. אציין כי זו לא הפעם הראשונה ששני האנשים האלה מוועד הבית שולחים אלי אחרי קיום האסיפה, בלי שיידעו אותי כלל על קיומה בין אם בשיחה טלפונית / מכתב רשום / כל הודעה אחרת, מכתב שבו מצוין סכום כסף לא נמוך על ביצוע עבודות אשר לי, כבעל בית מן המניין, לא הייתה הזכאות להגיב או להציע הצעה אחרת, להסכים או להתנגד. למכתב אף לא צורפו קבלות על עבודה, אלא רק צוין סכום כסף גלובלי שעלי לשלם. למען האמת, אינני יודע אם החתימות שצירפו למכתב היו מקוריות ואמתיות. האבסורד הוא שוועד הבניין הזה מחליט לשלוח אלי את המכתבים, בכל פעם, רק כאשר מצפה ממני לשלם. הוא אינו משתף אותי בהחלטות, אינו מזמין אותי לאסיפה, אינו מבקש את דעתי בשום דרך, אלא מקיים אסיפה לפי נוחיותו, ואחרי חודשיים, לפתע, מחליט שאני דייר בבניין, ולכן עלי לשלם סכום כסף רציני בתוך זמן קצוב – ולא אתבע. הפעם החלטתי שאני לוקח את העניינים לידיים, ובודק את הדברים לעומקם.
עיינתי בתקנות וועד הבית (בית משותף) באתרים מסוימים, ושם נרשם מפורשות שאסיפה כללית נחשבת חוקית אם בעלי הדירות בבניין קיבלו הודעה של לפחות 4 ימים מראש על קיום האסיפה. במקרה שלי, כפי שוודאי הבחנתם, וועד הבית החליט שלא להחשיב אותי כ"בעל בית" בבניין כאשר רוצה לקיים אסיפה, אך אני הופך לכזה רק כאשר מגיע עניין התשלום, וגם זה מלווה באיומים לתביעות. אני בטוח שאם יפתחו את תיק ההחלטות של וועד הבית ימצאו ליקויים רבים ומעשים בלתי חוקיים אחרים, שנעשו על-גבי ואולי גם על-גבי שאר דיירי הבניין.
לכן אני פונה אליכם, בראש ובראשונה, כדי לשמוע חוות דעתכם בנושא וכדי שתאמרו לי אם הוועד התנהל באופן חוקי או לאו ומה עלי לעשות. אני בטוח שוועד הבית מתנהל בלי תום לב, ומנסה לנצל אותי, כאחד שמתגורר בעיר אחרת ולא כל כך מעורה בענייני הבניין ההוא, כדי להשיג טובותיו האישיות.
בהנחה שלא אשלם את סכום הכסף ויתבעו אותי, האם טענתי שלא יידעו אותי כלל בקיום אסיפה זו (ואחרות) בשום דרך תזכה אותי?
אשמח לקבל תגובתכם ועצתכם.
בברכה
הנני בעל דירה בעיר מסוימת, אשר משכיר את הדירה ומתגורר כעת בעיר אחרת.
בימים האחרונים נשלח אלי מכתב מוועד הבית של הבניין (של הדירה המושכרת), אשר מציין פירוט חובות ותשלומים אודות שיפוץ חלקים מסוימים בבניין (הוספת תאורה לגינה וכו') כאשר את אסיפת הדיירים בעניין, כביכול, קיימו ללא ידיעתי. במכתב נרשם שלאור החלטת הפרוטוקול של האסיפה שהיו נוכחים בה 8 דיירים (כאשר בבניין 10 דיירים), עלי לשלם את הסכום הנדרש (סכום די גבוה, שלא ניתנה לי הזכות לתת דעתי עליו כלל). אף פירוט מספר הנעדרים באסיפה נותר ריק. כלומר: לא הזכירו שלא הייתי נוכח בוועדה. אציין כי זו לא הפעם הראשונה ששני האנשים האלה מוועד הבית שולחים אלי אחרי קיום האסיפה, בלי שיידעו אותי כלל על קיומה בין אם בשיחה טלפונית / מכתב רשום / כל הודעה אחרת, מכתב שבו מצוין סכום כסף לא נמוך על ביצוע עבודות אשר לי, כבעל בית מן המניין, לא הייתה הזכאות להגיב או להציע הצעה אחרת, להסכים או להתנגד. למכתב אף לא צורפו קבלות על עבודה, אלא רק צוין סכום כסף גלובלי שעלי לשלם. למען האמת, אינני יודע אם החתימות שצירפו למכתב היו מקוריות ואמתיות. האבסורד הוא שוועד הבניין הזה מחליט לשלוח אלי את המכתבים, בכל פעם, רק כאשר מצפה ממני לשלם. הוא אינו משתף אותי בהחלטות, אינו מזמין אותי לאסיפה, אינו מבקש את דעתי בשום דרך, אלא מקיים אסיפה לפי נוחיותו, ואחרי חודשיים, לפתע, מחליט שאני דייר בבניין, ולכן עלי לשלם סכום כסף רציני בתוך זמן קצוב – ולא אתבע. הפעם החלטתי שאני לוקח את העניינים לידיים, ובודק את הדברים לעומקם.
עיינתי בתקנות וועד הבית (בית משותף) באתרים מסוימים, ושם נרשם מפורשות שאסיפה כללית נחשבת חוקית אם בעלי הדירות בבניין קיבלו הודעה של לפחות 4 ימים מראש על קיום האסיפה. במקרה שלי, כפי שוודאי הבחנתם, וועד הבית החליט שלא להחשיב אותי כ"בעל בית" בבניין כאשר רוצה לקיים אסיפה, אך אני הופך לכזה רק כאשר מגיע עניין התשלום, וגם זה מלווה באיומים לתביעות. אני בטוח שאם יפתחו את תיק ההחלטות של וועד הבית ימצאו ליקויים רבים ומעשים בלתי חוקיים אחרים, שנעשו על-גבי ואולי גם על-גבי שאר דיירי הבניין.
לכן אני פונה אליכם, בראש ובראשונה, כדי לשמוע חוות דעתכם בנושא וכדי שתאמרו לי אם הוועד התנהל באופן חוקי או לאו ומה עלי לעשות. אני בטוח שוועד הבית מתנהל בלי תום לב, ומנסה לנצל אותי, כאחד שמתגורר בעיר אחרת ולא כל כך מעורה בענייני הבניין ההוא, כדי להשיג טובותיו האישיות.
בהנחה שלא אשלם את סכום הכסף ויתבעו אותי, האם טענתי שלא יידעו אותי כלל בקיום אסיפה זו (ואחרות) בשום דרך תזכה אותי?
אשמח לקבל תגובתכם ועצתכם.
בברכה
החלטה של ועד הבית
עו"ד שזר תומר
09/10/11
שלום לך,
ראה יש צדק בחלק מדבריך, לטעמי פשוט תנסה לקרוא את מה שרשמתי כאן אודות קיומה של אסיפה כללית וכו' - הדברים מדברים בעד עצמם.
לכאורה - ההחלטה הזו לא חוקית, באם לא זומנת לה כדין.
שם לב, בהחלט יתכן כי תוזמן לאסיפה הבאה, ולא תהיה ברוב... אבל לכאורה אפשר לבטל את ההחלטה הזו.
אלו הם הדברים :
אסיפה כללית שלא מן המניין
מעבר לישיבה השנתית נדרשת האסיפה הכללית לקיים ישיבות נוספות לפי הצורך אם שליש מדיירי הבניין דורשים זאת. במקרה כזה יש לקבוע את מועד הישיבה בתוך 14 יום מהגשת הבקשה על ידי הדיירים. לדוגמה, ניתן לקבוע אסיפה כללית שלא מן המניין אם אחד מחברי הוועד נאלץ מסיבה כלשהי לעזוב את תפקידו, ויש למנות במקומו מועמד חדש.
כיצד מודיעים על קיומה של אסיפה כללית?
הודעה על מועד קיומה של האסיפה הכללית יש לתלות במקום בולט (מעלית, חדר מדרגות) לפחות חמישה ימים לפני מועד קיום הישיבה. ההודעה צריכה לכלול את הנושאים העומדים על סדר היום ויידונו בישיבה?. ?
הצבעות באסיפה הכללית
כל בעל דירה זכאי להשתתף באסיפה הכללית ולהצביע בעצמו או באמצעות נציג מטעמו. ההצבעה מתקיימת בהרמת יד? כאשר כל בעל דירה יכול להצביע פעם אחת בלבד. ?במקרה שרבע מבעלי הדירות הנוכחים? דורשים זאת, ניתן לקיים הצבעה חשאית בקלפי?.? במקרה שבו הקולות בהצבעה שקולים, יושב ראש האסיפה יכריע בנושא.
בעל דירה שממנה מיופה כוח מטעמו לייצג אותו באסיפה הכללית יעביר לו כתב מינוי חתום על ידו.
קבלת החלטות באסיפה הכללית
האסיפה הכללית יכולה לקבל החלטות בשלוש דרכים:
1. החלטות המתקבלות ברוב רגיל: רוב ההחלטות בנוגע לניהול הרכוש המשותף והשימוש בו (לדוגמה החלפת מתקן תיבות דואר, שינוי שעות ההפעלה של מערכת ההסקה), או בחירת ועד בית, מתקבלות ברוב רגיל. הרוב הרגיל הוא מתוך כלל הדיירים שהגיעו לאסיפה או נתנו ייפוי כוח לנציג מטעם.
2. החלטות המתקבלות ברוב מיוחד: החלטה על שינוי בתקנון הבית המשותף (66%), הוספת מעלית (66%), החלפת ספק גז (51% מדיירי הבניין), שינויים ברכוש המשותף, בכפוף למהות השינוי, לדוגמה הרחבת דירה - 75%.
3. החלטות המתקבלות בהסכמה של כלל הדיירים: החלטות שמתקבלות פה אחד, ברוב מוחלט של כל דיירי הבית המשותף הן החלטות שעוסקות בהשבחת הנכס ושיפור חזות הבניין.
תיעוד החלטות האסיפה הכללית בספר ההחלטות
החלטותיהם של בעלי הדירות כפי שהתקבלו באסיפה הכללית נרשמות בספר החלטות ומחייבות את כל דיירי הבית, בין אם השתתפו באסיפה ובין אם לאו.
ניתן בהחלט לשנות החלטות שהתקבלו ונרשמו בספר ההחלטות, גם אם חלק מהדיירים מתנגדים להן, בתנאי שההחלטות הללו אינן משנות את זכויותיהם של הדיירים.
לדוגמה: בעבר התקבלה החלטה להפעיל את ההסקה המרכזית בבניין בשעות הערב בלבד, מכיוון שרוב דיירי הבניין היו צעירים שהגיעו לביתם רק בשעות הערב. אולם כיום, למשפחות רבות בבניין נולדו תינוקות שנמצאים בבית בשעות היום, ועולה הצורך לשנות את שעות פעילותה של ההסקה המרכזית.
האם לשוכר יש זכות הצבעה? ?באסיפה הכללית?
מבחינת ועד הבית, מקבל ההחלטות הוא תמיד בעל הדירה ולא השוכר. לשוכר אין זכות הצבעה באסיפה הכללית, אלא אם כן בעל הדירה ייפה את כוחו להצביע במקומו.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
ראה יש צדק בחלק מדבריך, לטעמי פשוט תנסה לקרוא את מה שרשמתי כאן אודות קיומה של אסיפה כללית וכו' - הדברים מדברים בעד עצמם.
לכאורה - ההחלטה הזו לא חוקית, באם לא זומנת לה כדין.
שם לב, בהחלט יתכן כי תוזמן לאסיפה הבאה, ולא תהיה ברוב... אבל לכאורה אפשר לבטל את ההחלטה הזו.
אלו הם הדברים :
אסיפה כללית שלא מן המניין
מעבר לישיבה השנתית נדרשת האסיפה הכללית לקיים ישיבות נוספות לפי הצורך אם שליש מדיירי הבניין דורשים זאת. במקרה כזה יש לקבוע את מועד הישיבה בתוך 14 יום מהגשת הבקשה על ידי הדיירים. לדוגמה, ניתן לקבוע אסיפה כללית שלא מן המניין אם אחד מחברי הוועד נאלץ מסיבה כלשהי לעזוב את תפקידו, ויש למנות במקומו מועמד חדש.
כיצד מודיעים על קיומה של אסיפה כללית?
הודעה על מועד קיומה של האסיפה הכללית יש לתלות במקום בולט (מעלית, חדר מדרגות) לפחות חמישה ימים לפני מועד קיום הישיבה. ההודעה צריכה לכלול את הנושאים העומדים על סדר היום ויידונו בישיבה?. ?
הצבעות באסיפה הכללית
כל בעל דירה זכאי להשתתף באסיפה הכללית ולהצביע בעצמו או באמצעות נציג מטעמו. ההצבעה מתקיימת בהרמת יד? כאשר כל בעל דירה יכול להצביע פעם אחת בלבד. ?במקרה שרבע מבעלי הדירות הנוכחים? דורשים זאת, ניתן לקיים הצבעה חשאית בקלפי?.? במקרה שבו הקולות בהצבעה שקולים, יושב ראש האסיפה יכריע בנושא.
בעל דירה שממנה מיופה כוח מטעמו לייצג אותו באסיפה הכללית יעביר לו כתב מינוי חתום על ידו.
קבלת החלטות באסיפה הכללית
האסיפה הכללית יכולה לקבל החלטות בשלוש דרכים:
1. החלטות המתקבלות ברוב רגיל: רוב ההחלטות בנוגע לניהול הרכוש המשותף והשימוש בו (לדוגמה החלפת מתקן תיבות דואר, שינוי שעות ההפעלה של מערכת ההסקה), או בחירת ועד בית, מתקבלות ברוב רגיל. הרוב הרגיל הוא מתוך כלל הדיירים שהגיעו לאסיפה או נתנו ייפוי כוח לנציג מטעם.
2. החלטות המתקבלות ברוב מיוחד: החלטה על שינוי בתקנון הבית המשותף (66%), הוספת מעלית (66%), החלפת ספק גז (51% מדיירי הבניין), שינויים ברכוש המשותף, בכפוף למהות השינוי, לדוגמה הרחבת דירה - 75%.
3. החלטות המתקבלות בהסכמה של כלל הדיירים: החלטות שמתקבלות פה אחד, ברוב מוחלט של כל דיירי הבית המשותף הן החלטות שעוסקות בהשבחת הנכס ושיפור חזות הבניין.
תיעוד החלטות האסיפה הכללית בספר ההחלטות
החלטותיהם של בעלי הדירות כפי שהתקבלו באסיפה הכללית נרשמות בספר החלטות ומחייבות את כל דיירי הבית, בין אם השתתפו באסיפה ובין אם לאו.
ניתן בהחלט לשנות החלטות שהתקבלו ונרשמו בספר ההחלטות, גם אם חלק מהדיירים מתנגדים להן, בתנאי שההחלטות הללו אינן משנות את זכויותיהם של הדיירים.
לדוגמה: בעבר התקבלה החלטה להפעיל את ההסקה המרכזית בבניין בשעות הערב בלבד, מכיוון שרוב דיירי הבניין היו צעירים שהגיעו לביתם רק בשעות הערב. אולם כיום, למשפחות רבות בבניין נולדו תינוקות שנמצאים בבית בשעות היום, ועולה הצורך לשנות את שעות פעילותה של ההסקה המרכזית.
האם לשוכר יש זכות הצבעה? ?באסיפה הכללית?
מבחינת ועד הבית, מקבל ההחלטות הוא תמיד בעל הדירה ולא השוכר. לשוכר אין זכות הצבעה באסיפה הכללית, אלא אם כן בעל הדירה ייפה את כוחו להצביע במקומו.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
