תמ"א 38 - חיזוק מבנים
שיפוץ בבנין ושיפוץ תמורת זכויות בניה על גג לקבלן המשפץ בבית משותף – האם נדרשת רב או 100% הסכמה
שלי
25/12/07
בבנין המשותף אליו אנו אמורים להיכנס ממש בקרוב נראה שמתדיינים ב- 2 נושאים חשובים:
1. הועלתה הצעה לערוך שיפוץ כביכול מוצדק גם מבחינת מהנדס מטעם העיריה (שבדק את הבניין עקב פניה של אחת הדיירות) המדובר בריצוף הכניסה, שיפוץ משטח החניה וחיזוק עמודים תומכים בין היתר
2. במקביל סיפרו כי פנה אל ועד הבנין קבלן שמוכן לשפץ את הבנין (לפי התיאור בסע' הקודם) תמורת אישור השכנים כי יבנה בגג הבניין קומה נוספת של 2 דירות נוספות, אשר יהיו בבעלותו
ואני שואלת:
א. בהקשר לסע' 2 האם להחלטה זו נדרש רב או 100% הסכמה של כל השכנים
ב. לגבי סע' 1 - כנ"ל האם נדרש רב או 100% הסכמה - נוכח ההוצאות הכרוכות ? או שיהיו חייבים את הסכמת כל השכנים לשיפוצניק הנבחר לפי עלויותיו ?
ג. בבנין ישנה בעלת דירה בקומה האחרונה שמתעקשת לבנות מעלית על חשבונה אך לרשותה בלבד, הועד מנגד טען כי תצטרך לפצות את השכנים - האם יש לה זכות לעשות כזה דבר ללא הסכמה של 100% של כל השכנים ? (היום כלכלית אולי לא אוכל לעמוד בהוצאה של מעלית אך בעתיד יתכן וארצה להשתמש בה- אך אני חוששת שאהיה חשופה להחלטתה העתידית של בעלת המעלית לכאורה שתוכל גם לומר לי שאיני יכולה להשתמש במעלית, אף לא תמורת סכום הגיוני כמשתתפת שווה)
ד. האם נכון כי אסור לאחסן במקלט מטלטלין (אופנים, עגלות) לפי החק, האם חשופים לקנס ?
אודה לתשובתכם בהקדם
1. הועלתה הצעה לערוך שיפוץ כביכול מוצדק גם מבחינת מהנדס מטעם העיריה (שבדק את הבניין עקב פניה של אחת הדיירות) המדובר בריצוף הכניסה, שיפוץ משטח החניה וחיזוק עמודים תומכים בין היתר
2. במקביל סיפרו כי פנה אל ועד הבנין קבלן שמוכן לשפץ את הבנין (לפי התיאור בסע' הקודם) תמורת אישור השכנים כי יבנה בגג הבניין קומה נוספת של 2 דירות נוספות, אשר יהיו בבעלותו
ואני שואלת:
א. בהקשר לסע' 2 האם להחלטה זו נדרש רב או 100% הסכמה של כל השכנים
ב. לגבי סע' 1 - כנ"ל האם נדרש רב או 100% הסכמה - נוכח ההוצאות הכרוכות ? או שיהיו חייבים את הסכמת כל השכנים לשיפוצניק הנבחר לפי עלויותיו ?
ג. בבנין ישנה בעלת דירה בקומה האחרונה שמתעקשת לבנות מעלית על חשבונה אך לרשותה בלבד, הועד מנגד טען כי תצטרך לפצות את השכנים - האם יש לה זכות לעשות כזה דבר ללא הסכמה של 100% של כל השכנים ? (היום כלכלית אולי לא אוכל לעמוד בהוצאה של מעלית אך בעתיד יתכן וארצה להשתמש בה- אך אני חוששת שאהיה חשופה להחלטתה העתידית של בעלת המעלית לכאורה שתוכל גם לומר לי שאיני יכולה להשתמש במעלית, אף לא תמורת סכום הגיוני כמשתתפת שווה)
ד. האם נכון כי אסור לאחסן במקלט מטלטלין (אופנים, עגלות) לפי החק, האם חשופים לקנס ?
אודה לתשובתכם בהקדם
תמ"א 38 - חיזוק מבנים
עו"ד משה כהן-זאדה
מנהל
06/01/08
שלום שלי,
לפי שאלותיך נראה, כי המדובר בחיזוק מבנה מפני רעידות אדמה לפי תמ"א (תכנית מתאר ארצית) מס' 38. תכנית זו נועדה לתמרץ בעלי דירות בבתים רעועים לחזק את הבניין מפני רעידות אדמה ובתמורה תנתן להם הקלות בשיפוץ הבניין ואישור זכויות בניה נוספות. כך, בעצם, מקור המימון אמור לבוא מגורם חיצוני - יזם, קבלן - אשר ידאג, על חשבונו, לשיפוץ והחיזוק ובתמורה יקבל את הזכויות להקמת דירות מגורים נוספות בבניין. ככלל, אחוזי הבניה ו/או זכויות הבניה הנוספות הינם רכוש משותף של כלל בעלי הדירות אלא אם נקבע אחרת בתקנון מוסכם של הבית המשותף. לפיכך - שוב, אלא אם נקבע מפורשות אחרת - צריך את הסכמת כל בעלי הזכויות ע"מ לנצל את כל אחוזי הבניה הנוספים. יחד עם זאת, היות שלא פעם בעבר היו בעלי דירות שסרבו לאשר תוספת יחידות מגורים ע"מ לקבל טובות הנאה נוספות החורגות מהסביר ובכך "קלקלו לכולם את החגיגה" נחקק חוק, לפיו שאר בעלי הדירות, שנפגעו מסרבנותו הבלתי סבירה של בעל הדירה הסרבן, יהיו רשאים לתבוע את אותו בעל דירה בעילה נזיקית. כיום, מדברים גם על תיקון התמ"א כך שיהיה ניתן לאשר בניה תמורת שיפוץ/חיזוק בניין בכפוף להסכמתם של 80% ואף 60% בלבד מכלל בעלי הדירות.
זהו בינתיים, שלי, בואי נהיה הוגנים ונותיר זמן גם לאחרים לקבל תשובות לשאלותיהם.
לפי שאלותיך נראה, כי המדובר בחיזוק מבנה מפני רעידות אדמה לפי תמ"א (תכנית מתאר ארצית) מס' 38. תכנית זו נועדה לתמרץ בעלי דירות בבתים רעועים לחזק את הבניין מפני רעידות אדמה ובתמורה תנתן להם הקלות בשיפוץ הבניין ואישור זכויות בניה נוספות. כך, בעצם, מקור המימון אמור לבוא מגורם חיצוני - יזם, קבלן - אשר ידאג, על חשבונו, לשיפוץ והחיזוק ובתמורה יקבל את הזכויות להקמת דירות מגורים נוספות בבניין. ככלל, אחוזי הבניה ו/או זכויות הבניה הנוספות הינם רכוש משותף של כלל בעלי הדירות אלא אם נקבע אחרת בתקנון מוסכם של הבית המשותף. לפיכך - שוב, אלא אם נקבע מפורשות אחרת - צריך את הסכמת כל בעלי הזכויות ע"מ לנצל את כל אחוזי הבניה הנוספים. יחד עם זאת, היות שלא פעם בעבר היו בעלי דירות שסרבו לאשר תוספת יחידות מגורים ע"מ לקבל טובות הנאה נוספות החורגות מהסביר ובכך "קלקלו לכולם את החגיגה" נחקק חוק, לפיו שאר בעלי הדירות, שנפגעו מסרבנותו הבלתי סבירה של בעל הדירה הסרבן, יהיו רשאים לתבוע את אותו בעל דירה בעילה נזיקית. כיום, מדברים גם על תיקון התמ"א כך שיהיה ניתן לאשר בניה תמורת שיפוץ/חיזוק בניין בכפוף להסכמתם של 80% ואף 60% בלבד מכלל בעלי הדירות.
זהו בינתיים, שלי, בואי נהיה הוגנים ונותיר זמן גם לאחרים לקבל תשובות לשאלותיהם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
