פורום זה מיועד לעזרה בשאלות נקודתיות

יש לי עבודה בדיני חוזים שאני אשמח אם תעזרו לי....
מיכל היא בעלים של דירה הנמצאת ברחוב הזית 20, בחיפה (להלן: "הדירה"). בני הזוג לוי שוכרים את הדירה ממיכל ומתגוררים בה מזה כ-10 שנים. בחודש מרץ 2012 פנתה מיכל אל בני הזוג לוי והעלתה בפניהם את האפשרות שלפיה ירכשו ממנה את הדירה.
בין הצדדים התנהל משא ומתן לעניין רכישת הדירה. הצדדים הסכימו בעל פה כי מחיר הדירה יעמוד על סכום של מיליון דולר. דא עקא, המשא ומתן נכשל וזאת כיוון שמיכל רצתה שבני הזוג לוי ישלמו את מלוא מחיר הדירה באופן מיידי, אך בידי בני הזוג לוי לא היה מצוי סכום הכסף הדרוש לרכישת הדירה. בעקבות כישלון המשא ומתן, פנתה מיכל למתווכת על מנת שתמצא עבורה קונה אחר לדירה. במקביל, ביקשה מיכל כי בני הזוג לוי יפנו את הדירה בהקדם. ביום 5.5.12 התקשרו בני הזוג לוי בחוזה שכירות ביחס לדירה אחרת באותו בניין, אליה היו אמורים להיכנס ביום 1.6.12 (בינתיים המשיכו בני הזוג לוי להתגורר בדירתה של מיכל).
כשבוע לפני המועד בו היו צריכים בני הזוג לוי לפנות את דירתה של מיכל ולהיכנס לדירה אותה שכרו כאמור, הודיעה להם מיכל כי היא תהא מוכנה למכור להם את הדירה, וכי די לה לקבל באופן מיידי תשלום ראשון בסך חצי מיליון דולר, כשמועדי התשלום הנוספים יוסכמו בין הצדדים בהידברות. בעקבות זאת, ביטלו בני הזוג לוי את חוזה השכירות שחתמו ביחס לדירה האחרת, שילמו על כך למשכיר פיצויים בסך 15,000 ₪, והמשא ומתן בין מיכל ובני הזוג לוי התחדש.
בתחילה הסכימו מיכל ובני הזוג לוי שעורך דין ראובן יהיה זה אשר ייצג את שני הצדדים בעסקת המכר. ביום 1.6.12 שוחח עו"ד ראובן בטלפון עם הצדדים, ולאחר מכן ניסח מסמך שכותרתו 'הסכם הבנות' ובו הועלו על הכתב הפרטים הבאים:
1. מיכל מוכרת ובני הזוג לוי קונים את הדירה שברחוב הזית 20 בחיפה.
2. מחיר הדירה מיליון דולר (על פי שער הדולר ביום ___ [יושלם בהסכמת הצדדים]
3. סך של חצי מיליון דולר ישולם עם חתימת החוזה המפורט. לאחר התשלום תירשם הערת אזהרה לטובת בני הזוג לוי.
4. יתרת הסכום תשולם בתאריך _____ [יושלם בהסכמת הצדדים]
5. מוסכם כי עד לתשלום מלוא התמורה, לא יתבצע רישום הדירה בטאבו על שם הקונים.
6. הקונים מתגוררים בדירה, והתמורה שישלמו הקונים תמורת הדירה כוללת גם את כל חובם בגין דמי שכירות כלשהם.
7. שאר עניני העסקה יהיו כמקובל בסוג זה של עסקאות. חוזה מפורט ינוסח ע"י עו"ד ראובן בתוך 7 ימים.
עו"ד ראובן העביר את המסמך לצדדים בפקס בו ביום. למחרת הודיעו בשיחת טלפון מיכל ובני הזוג לוי לעו"ד ראובן כי התנאים שבמסמך הסכם ההבנות מקובלים עליהם. כעבור שלושה ימים זימן עו"ד ראובן את הצדדים לפגישה מסכמת. באותה פגישה התכוון עו"ד ראובן להציג בפני הצדדים את טיוטת החוזה המפורט, לשמוע את הערותיהם – ככל שיהיו, ובכפוף לכך, להחתים את שני הצדדים על חוזה המכר. הפגישה נקבעה ליום 6.6.12 בשעה 12:00, במשרדו של עו"ד ראובן.
ביום 5.6.12, היינו יום אחד לפני המועד שבו הייתה צריכה להתקיים הפגישה המסכמת, החליטו בני הזוג לוי להעמיד לעצמם 'ליתר בטחון' עורכת דין משלהם ולא להסתפק בייצוגם על ידי עו"ד ראובן. הסיבה לכך הייתה שלבני הזוג לוי נתגלה לפתע שעו"ד ראובן הינו קרוב משפחה של מיכל. (הן מיכל והן עו"ד ראובן לא סיפרו על עובדה זו לבני הזוג לוי).
בשעת לילה מאוחרת באותו יום (5.6.12), פנו בני הזוג לוי לעו"ד מנוחה, וביקשו ממנה לייצגם בעסקה. על אף השעה המאוחרת, התקשרה עו"ד מנוחה לעו"ד ראובן ולמיכל והודיעה להם כי היא מייצגת את בני הזוג לוי. בתגובה, טענה מיכל ש"הכל מוכן לחתימה... וכל העניינים כבר סוכמו בין הצדדים, וכל שנשאר זה רק לחתום על החוזה". אך עו"ד מנוחה ביקשה לקבל לידיה את טיוטת החוזה שהכין עו"ד ראובן, כדי שתוכל לעבור עליה.
למחרת אותן שיחות טלפוניות, היינו ביום 6.6.12, שלח עו"ד ראובן לעו"ד מנוחה את טיוטת החוזה שהכין, כשהמסמך נושא את הכיתוב "טיוטא– למו"מ בלבד". טיוטת החוזה שהכין ראובן כללה את כל הפרטים שהופיעו במסמך הסכם ההבנות שניסח עו"ד ראובן, תוך השלמת העניינים הבאים:
א. שהתמורה תהא מיליון דולר לפי שער הדולר ביום 1.6.12
ב. לענין מועדי התשלום נקבע כי יתרת התמורה בסך חצי מיליון ₪ תשולם בתוך שלושה חודשים מיום חתימת החוזה המפורט על ידי הצדדים.
מעבר לכך כללה טיוטת החוזה פרטים נוספים הנוגעים לעסקה.
עו"ד מנוחה עברה על טיוטת החוזה. בתיאום עם בני הזוג לוי, ביום 7.6.12 הודיעה עו"ד מנוחה לעו"ד ראובן שהטיוטה שהועברה אליה מוסכמת על בני הזוג לוי. בו ביום (היינו ביום 7.6.12) העביר עו"ד ראובן לעו"ד מנוחה, מבלי לעדכן בכך את מיכל, נוסח נקי של החוזה כשהוא חתום על ידו.
כעבור שלושה ימים, העבירו בני הזוג לוי למיכל עותק חתום של החוזה המפורט (שניסח עו"ד ראובן כאמור), וכן שיק (דחוי ליום 15.6.12) על סך 200,000 ₪, שהוגדר על ידם כ- 'חלק' מתוך התשלום הראשון תמורת הדירה, וזאת על מנת להוציא לפועל את העסקה הנרקמת בין הצדדים. מיכל קיבלה את השיק, והפקידה אותו בחשבונה.
ברם, כעבור שבוע הודיעה לפתע מיכל לבני הזוג לוי כי לאור עליית מחיר הדירה, עליהם להסכים כעת לשלם תמורתה סך של 1.2 מיליון דולר [הניחו כי זהו אכן שווי השוק של הדירה כעת], ובמידה שאינם מסכימים לכך, עליהם לפנות את הדירה בהקדם, ולשלם דמי שכירות עד למועד פינוי הדירה.





*הערת מערכת לנוחותך - מצא עו"ד באינדקס עורכי הדין: עורכי דין בחיפה