האם נכון למכור דירה שרכשתי מקבלן עוד טרם מועד השלמת הבניה?

שלום שואל,

ראשית, אציין כי השאלה מתאימה לפורום דיני מקרקעין.

שנית, לעסקה כאמור יהיו השלכות לעניין חבות במס שבח. זאת כאשר מכירת דירה טרם השלמת בנייתה תחוייב במס שבח לפי זכות אחרת במקרקעין. היות וטרם הושלמה הדירה, אין היא מהווה דירת מגורים. בנסיבות אלה גם לא תהיה זכאות לפטור ממס שבח. שכן ככל שהנכס אינו דירת מגורים הוא אף אינו מהווה דירת מגורים יחידה. הפטור של דירת מגורים יחידה ממילא מותנה בהיות המוכר הבעלים של הדירה לפחות 18 חודשים מיום חתימת הסכם רכישתה או במקרה של רכישה מקבלן, בתום 18 חודשים מהיום שנהייתה דירת מגורים.

שלישית, ולגופו של עניין כפי שציינת הגדרת מוכר בחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 ובחוק המכר (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974 כוללת את מי שמכר דירה שבנה או שעתיד לבנות בעצמו או על ידי אדם אחר, על קרקע שלו או של זולתו, על מנת למכרה, לרבות מי שמוכר דירה שקנה אותה, על מנת למכרה, מאדם שבנה או שעתיד לבנות אותה כאמור, למעט מוכר דירה שלא בנה אותה בעצמו ולא קיבל מהקונה תמורה בעד מכירתה."

בחוק המכר (דירות) נקבעה בנוסף חזקה לפיה מי שמוכר דירה גם לאחר שבנייתה הסתיימה אבל לא גר בה בעצמו ומכר אותה טרם חלפו שנה מגמר בנייתה, או מי שמוכר דירה שהוא עצמו גר בה פחות מחצי שנה מיום שהושלמה בנייתה (גם אם חלפה יותר משנה מגמר בנייתה) יראו אותו כמוכר לצורכי החוק.

רוצה לומר כי גם מי שרכש את הדירה וכבר קיבל את החזקה בדירה לאחר שבנייתה הושלמה ייחשב מוכר לצרכי חוק המכר דירות (ולא חוק המכר הבטחת השקעות). ההבדל נובע מכך שחוק המכר הבטחת השקעות רלוונטי עד למועד מסירת החזקה ולא אחריה.

מי שעונה על הגדרת מוכר חייב בכל החיובים שחוקי המכר הנ"ל מטילים על יזם המוכר דירות.

יצויין כי הממונה על חוק המכר במשרד השיכון והבינוי הוציא באפריל שנה שעברה הודעת עמדה לגבי תחולת סעיף זה על אנשים שרכשו דירה על הנייר ומכרו אותה טרם השלמת בנייתה. לעמדת המדינה החוק גם על אלו.

רוצה לומר, מי שרכש דירה על הנייר ויבקש למכור אותה טרם השלמת בנייתה יהיה חייב בכלל החובות שפורטו בחוק המכר דירות ובחוק המכר הבטחת השקעות של רוכשי דירות. כלומר, מוכר כאמור יהיה חייב למסור לקונה מפרט מכר והוראות תחזוקה ושימוש, ויהיה חייב באחריות לאי התאמה בין הדירה לבין המפרט ובאחריות לרכיבים שונים לתקופות שונות, פיצוי בגין איחור במסירה, בביצוע רישום הזכויות לאחר גמר הבניה לרבות רישום של בית משותף ועוד. כמו כן רוכש דירה על נייר שיבקש למכור אותה טרם קבלת החזקה בה יהיה חייב, בהתאם להוראות חוק המכר הבטחת השקעות של רוכשי דירות, לספק לרוכש השני בטחונות עבור הכספים שהיזם גובה עבור הדירה ומגדיר איזה בטחונות יזם רשאי לתת במסגרת הזו.

מדובר בהתחייבויות מאוד בעייתיות.

מקום בו היזם יפר התחייבויותיו כלפי הרוכש או יחדל מלהתקיים, המוכר – רוכש על הנייר עשוי לחוב כלפי מי שירכוש ממנו בחובות מהותיות שעשויות להיות בעלות שווי משמעותי. זה סיכון שחייבים לגדר מראש.

רוכש דירה על הנייר שמוכר אותה טרם בנייתה הושלמה, עשוי גם להיתקל בקושי למכור את הדירה בשווי העולה על השווי בו הוא רכש אותה מאת היזם. זאת מאחר, שכמפורט לעיל, מוטל עליו גם החיוב שבחוק המכר הבטחת השקעות של רוכשי דירות לספק בטוחה לרוכש בהתאם להוראות חוק זה.

מקום בו הפרויקט מלווה והבטוחה הניתנת לרוכשים היא ערבות חוק מכר, הקונה על הנייר צריך לקבל הסכמת היזם להסבת הערבויות וככל הנראה לשאת בעלות הנובעת מכך.

מקום בו הפרויקט מלווה באמצעות הערות אזהרה, אסור לקונה על הנייר שמוכר את הדירה טרם השלמתה לגבות תמורה העולה על התמורה המותרת בהתאם לקצב התקדמות הבניה.

מקום בו התמורה בעסקה שבין הרוכש על נייר שמוכר את הדירה טרם השלמתה לבין הקונה שקונה ממנו הינה בשווי גבוה יותר מהשווי בו רכש הקונה על הנייר את הדירה מאת היזם, הקונה על הנייר צריך לספק לקונה השני שקונה את הזכויות בדירה ממנו ערבות בנקאית בגין הסכומים העודפים. וגם אז לא בטוח שיהיה די בכך.

מקום בו התמורה גבוהה יותר מהתמורה החוזית בהסכם שבין הקונה הראשון לבין היזם והפרויקט מלווה בהערת אזהרה, לא יהיה ניתן מבחינה חוקית לגבות את הדלתא שמעל המחיר החוזי בהסכם שבין הקונה הראשון ליזם, עד לאחר מסירת החזקה לרבות מכתבי החרגה כנדרש.

לעניין שאלתך, החזקה היא כלל שנועד לתפוס ברשת הגדרת המוכר והחבות המוטלת עליו גם את מי שינסה להתחמק מהאחריות המוטלת עליו ולומר, לא קניתי בשביל למכור אלא גרתי בפועל.

החזקה הזו רלוונטית רק מקום בו הדירה נמכרה לאחר השלמת הבניה.

בנסיבות שאתה תיארת הדירה נמכרה טרם השלמת הבניה ולכן השאלה היא האם מתקיימת לגביך הגדרה של מוכר. לטעמי לפי הפרטים שסיפקת, אתה אכן עונה להגדרת מוכר ובהתאם חייב בחיובים החוקיים המפורטים בשני החוקים הנ"ל.

יחד עם הדברים שנכתבו לעיל אציין כי הגדרת המוכר עוסקת בהיבטים סובייקטיביים של מי שמבקשים להחיל עליו את הגדרת מוכר. הביטוי "על מנת למכרה" שבהגדרת המוכר ניתן לפירוש באופן בו הייתה למוכר כבר במעמד חתימת הסכם המכר כוונה למכור את הדירה. אני סבור שמוכר שיצליח להוכיח שבמעמד המכירה לא הייתה לו כוונה למכור אלא לגור והוא מכר בשל שינוי נסיבות כזה או אחר, כי אז ההגדרה עשויה לא לחול לגביו. ואולם מדובר בפרשנות אשר עשויה להתקבל וגם עשויה שלא להתקבל.

בהתאם, אני ממליץ לך לפנות לייעוץ פרטני. גם לצורך ההבנה אם יש לך חשיפה, צמצום חשיפה ככל שיש ונקיטת הפעולות הנדרשות על מנת שלא תפר את הוראות החוק.