כיצד ניתן להתמודד עם דרישות בעל דירת הגג בפרויקט תמ"א 38?

אילן שלום,

ראשית כל, אני מודה לך על כל ההשקעה והעזרה הרבה לקהילה במתן מידע בפורום זה.

הבנין שלנו בן 3.5 קומות וקיימים בו 10 דירות שמתוכן אחת על הגג.
דירת הגג גדולה משאר הדירות ובנוסף צמוד אליה חלק מהגג. סך כל שטחה הבנוי ועוד החלק המוצמד מסתכמים במחצית מתכסית הבנין.

9 מבעלי הדירות (90%) אשר מחזיקים ביותר מ- 80% מהשטח המשותף מעויינים בתמ"א 38/1.
במסגרת התמ"א ניתן להוסיף 2 קומות לבניין ובכך להגיע ל-5.5 קומות סה"כ.

יש לציין כי לדירת הגג אין זכות מיוחדת בקומות שאינם בנויות (מעליה), ומלבד חצי משטח הגג הנוכחי, כל השאר מוגדר כרכוש משותף.
בעל הדירה על הגג דורש דורש לקבל את דירת הפנטהאוס בפרויקט המוגמר, אך הדבר מקשה על הפרויקט כלכלית.

1. בהנחה שמרחיבים לו את הדירה לכל השטח הצמוד לו ובנוסף לזה עוד מוסיפים לו ממ"ד ושטחים מכח התמ"א, האם ניתן לבנות מעליו את הקומות הנוספות מבלי שזה יחשב כפגיעה בזכויות הקנייניות שלו? בכך לחייבו להסכים לפרויקט? 

2. כיצד לטעמך המפקחת על המקרקעין תראה סוגיה זו? האם ישנם תקדימים?

3. האם העובדה שהוא הבעלים של דירת גג מקנה לו זכויות מיוחדות או את הזכות לדרוש דירת גג בתמורה? (אין לן זכות מיוחדת בזכויות הבניה הלא מנוצלות של הבנין למעט השלמת הדירה שלו)

רב תודות על תרומתך הרבה!