מהו אחוז הקומבינציה המקובל בעסקאות קומבינציה בר"ג ודרום מזרח ת"א?

אבי שלום

אחוז הקובינציה נקבע בהתאם לתרומה של כל צד לפרויקט.

בעל המגרש- מביא לפרויקט את המגרש עליו יש זכויות בניה בהתאם למאפייני אותו מגרש.

היזם -    מכניס כסף לצורך תכנון וביצוע הפרויקט וכן משקיע זמן לניהולו.

קביעת חלוקת העוגה בין היזם ובעל המגרש נקבעעת על פי עקרונות אלו באופן שלוקח בחשבון גם את מועד הוצאת הכספים ואת הסיכון שחל על כל צד.

דרך אחת שככל אצבע שמאים משתמשים היא לבחון חלוקה דרך ההכנסות.

למשל - נניח שבעל קרקע יכול למכור את המגרש שלו היום במליון ש"ח. אם הוא ילך על עיסקת קומבינציה הוא ירצה לקבל יותר בגלל הזמן שחולף עד להשלמת הרויקט מול עיסקת מזומן וכן בגלל הסיכון שהוא לוקח. מרבית השמאים לוקחים בחשבון מקדם 1.25, כך שהוא ירצה לקבל בסוף הפרויקט 1.25 מליון ש"ח.
מחשבים את סך ההכנסות המתוכננות בפרויקט ומוצאים את החלק היחסי של בעל הקרקע.

דרך אחרת היא ללכת מול ההוצאות - בעל הקרקע מכניס לפרויקט קרקע בה מ"ר זכויות שווה לדוגמא 15000 ש"ח.
היזם מכניס את כל העלויות הנמאדות לדוגמא ב- 10000 ש"ח למ"ר. בהתאם יחשבו את אחוז הקומביניציה.

ולשאלתך - כדי לתת תשובה נכונה צריך לבדוק מה בדיוק אתה כבעל קרקע מכניס לפרויקט ומה העלויות/ההכנסות הצפויות. לדבר על אחוזים בלי לבצע בדיקה כזו זה לא נכון.

אני ממליץ להתיעץ עם שמאי מטעמך שיתן לך תמונה לאה על אפשרויות הבניה בקרקע וכן שיעשה בהתאם חישוב של אחוזי הקומביניציה המקובלים.

נכון שמרבית הפרויקטים בתל אביב הם באזור ה- 50% ואולי אף יותר לבעלים וברמת גן באזור 45%  אבל זה לא אחראי להתבסס על כך במו"מ.
בברכה, 



אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38



שד' שאול המלך 8, ת"א

נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com

בהמשך לתשובה- אחוז הקוביניציה שציינתי הוא ברוטו. קקרי- הבעלים נושא במס שבח, בהיטלי השבחה על הקרקע ובמע"מ בגין שירותי הבניה שהוא מקבל.
אם הולכים על עיסקת נטו אז יש לחשב אומדן של כל אלו כדי לראות לכמה יורדים. שוב- מציע להעזר בשמאי לצורכי החישוב.

בברכה, 



אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38



שד' שאול המלך 8, ת"א

נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com