כיצד יש לעדכן את רישום הדירות בטאבו לפני פרויקט תמ"א 38 בירושלים?
נילי 11 ירושלים
גיורא גילת
09/05/15
אנו מעוניינים לבצע פרויקט תמ״א 38/2. המבנה נמצא על שטח של מנהל מקרקעי ישראל. יש לי מספר שאלות הקשורות לרישום בטאבו.
א. חלק מהדירות הוגדלו פמכוח תב״ע, אך בטאבו הדירות עדיין רשומות בגוגל המקורי. האם לפני ביצועה תמ״א חייבים לעדכן את הטאבו?
ב. חלק מהדירות רשומות על בעלות של מדינת ישראל, אך צויין שם החוכר. האם צריך או כדי לרשום את הדירות כבעלות של הדיירים, ובמה זה כרוך?
ג. בחלק מהדירות רשום כי קיים משכנתאות. האם הם אוטומטית עוברים לדירות החדשות? באיזה שלו צריכים ליידע את הבנק?
ד. כפי שצוין, מדובר בנכס שנבנה על שטח מקרקעי ישראל. האם לפני ביצועה תמ״א צריכים לקבל הסכמה מהמנהל?
תודה
א. חלק מהדירות הוגדלו פמכוח תב״ע, אך בטאבו הדירות עדיין רשומות בגוגל המקורי. האם לפני ביצועה תמ״א חייבים לעדכן את הטאבו?
ב. חלק מהדירות רשומות על בעלות של מדינת ישראל, אך צויין שם החוכר. האם צריך או כדי לרשום את הדירות כבעלות של הדיירים, ובמה זה כרוך?
ג. בחלק מהדירות רשום כי קיים משכנתאות. האם הם אוטומטית עוברים לדירות החדשות? באיזה שלו צריכים ליידע את הבנק?
ד. כפי שצוין, מדובר בנכס שנבנה על שטח מקרקעי ישראל. האם לפני ביצועה תמ״א צריכים לקבל הסכמה מהמנהל?
תודה
תמ"א בירושלים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/05/15
גיורא שלום רב!
א. אין חובה לעדכן את הטאבו בגודל המעודכן לפני הביצוע. השטח הנכון של הדירות ממילא יופיע בטבלת השטחים שבתוכנית המצורפת לבקשה להיתר.
ב. אין צורך להעביר את הזכויות משם מדינת ישראל לשם החוכרים לצורך התקדמות בפרויקט. אבל בלי קשר לתמ"א- יש רפורמה ברשות מקרקעי ישראל לפיו ניתן להעביר לבעלות החוכרים את הדירות המוחכרות, בתנאים מסוימים הקבועים בהחלטות המינהל. ממליץ מאוד בלי שום קשר לפרויקט התמ"א לגשת למחוז ירושלים של רמ"י ולברר שם את נושא העברת הבעלות לשם החוכרים. כמו שכתבתי- זה לא תנאי להתקדם בפרויקט התמ"א.
ג. לפי מה שאתה מתאר מדובר על פרויקט הריסה ובניה. יש צורך לעדכן את הבנקים בשלב מוקדם ולקבל את הסכמתם. צריך להבין שאם הורסים את הבנין שווי הבטוחה של הבנק יורד. בדר"כ בפרויקט כזה הבעלים מקבלים מהיזם ערבות בנקאית לפי חוק המכר על מלוא שווי הדירה החדשה. אם יש משכנתא על הדירה הישנה הבנקים נותנים את הסכמתם בכפוף לקבלת חלק מאותה ערבות בנקאית על שמם.
ד. ראה תשובה ב'. תלוי גם בתנאי החכירה. בכל מקרה אין בעיה לקבל הסכמה מהם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
א. אין חובה לעדכן את הטאבו בגודל המעודכן לפני הביצוע. השטח הנכון של הדירות ממילא יופיע בטבלת השטחים שבתוכנית המצורפת לבקשה להיתר.
ב. אין צורך להעביר את הזכויות משם מדינת ישראל לשם החוכרים לצורך התקדמות בפרויקט. אבל בלי קשר לתמ"א- יש רפורמה ברשות מקרקעי ישראל לפיו ניתן להעביר לבעלות החוכרים את הדירות המוחכרות, בתנאים מסוימים הקבועים בהחלטות המינהל. ממליץ מאוד בלי שום קשר לפרויקט התמ"א לגשת למחוז ירושלים של רמ"י ולברר שם את נושא העברת הבעלות לשם החוכרים. כמו שכתבתי- זה לא תנאי להתקדם בפרויקט התמ"א.
ג. לפי מה שאתה מתאר מדובר על פרויקט הריסה ובניה. יש צורך לעדכן את הבנקים בשלב מוקדם ולקבל את הסכמתם. צריך להבין שאם הורסים את הבנין שווי הבטוחה של הבנק יורד. בדר"כ בפרויקט כזה הבעלים מקבלים מהיזם ערבות בנקאית לפי חוק המכר על מלוא שווי הדירה החדשה. אם יש משכנתא על הדירה הישנה הבנקים נותנים את הסכמתם בכפוף לקבלת חלק מאותה ערבות בנקאית על שמם.
ד. ראה תשובה ב'. תלוי גם בתנאי החכירה. בכל מקרה אין בעיה לקבל הסכמה מהם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
שאלות נוספות שאולי יעניינו אותך
איך לפעול כאשר העירייה מתעלמת מההתנגדות לתוכנית תמ״א 38 למרות העדר תנאי סף?
התחדשות עירונית: מהו פרק זמן סביר להשלמת עבודות הבניה?
התחדשות עירונית: המלחמה הדגישה כמה חשוב ממ"ד בכל בית!
מה פירוש שטח כולל של 1700 מ"ר (ללא מרפסות) בפרויקט תמא 38/2?
האם כדאי לנציגות להיות מעורבת בבחירת הקבלן המבצע בפרויקט פינוי בינוי?