תמ"א 38 - מימון פרויקט על ידי יזם
מימון הפרויקט על ידי היזם
יעל ב'
22/11/13
אנחנו 5 בעלים שמתכוונים להתקשר עם יזם לתמ"א 38/2. הוא יוסיף 7 דירות ל-5 הקיימות. היזם הצהיר שבכוונתו לממן את הפרויקט במימון עצמי ללא ליווי בנקאי. הוא יפקיד בנאמנות סך 6,000,000 ש"ח, אשר ישוחררו לפי התקדמות הבנייה, כאחוזים לפי חוק המכר.
א. האם יש לכתוב הערת אזהרה לטובת היזם על כל המגרש - כמו בליווי בנקאי? או הערת אזהרה רק על חלקו במגרש כמו בעסקת קומבינציה?
ב. האם יש לתת לקבלן חזקה על דירותינו שייהרסו?
ג. האם זה נכון שגם עוה"ד של היזם יהיה נאמן בחשבון הפיקדון, או רק עוה"ד שלנו, בעלי הדירות הקיימות.
ד. האם כדאי להסכים שגובה הפיקדון יהיה כעלות הבנייה וההוצאות? או שחייבים שיהיה כשווי הדירות העתידיות? היזם לא יסכים לכ"כ הרבה.
ה. האם להסכים שמתוך חשבון הפיקדון ישולמו גם אגרות הבנייה?
אלף תודות!
א. האם יש לכתוב הערת אזהרה לטובת היזם על כל המגרש - כמו בליווי בנקאי? או הערת אזהרה רק על חלקו במגרש כמו בעסקת קומבינציה?
ב. האם יש לתת לקבלן חזקה על דירותינו שייהרסו?
ג. האם זה נכון שגם עוה"ד של היזם יהיה נאמן בחשבון הפיקדון, או רק עוה"ד שלנו, בעלי הדירות הקיימות.
ד. האם כדאי להסכים שגובה הפיקדון יהיה כעלות הבנייה וההוצאות? או שחייבים שיהיה כשווי הדירות העתידיות? היזם לא יסכים לכ"כ הרבה.
ה. האם להסכים שמתוך חשבון הפיקדון ישולמו גם אגרות הבנייה?
אלף תודות!
תמ"א 38 - מימון פרויקט על ידי יזם
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/11/13
שלום יעל!
בעצם ההסדר אמור לדמות מצב של ליווי בנקאי. פותחים חשבון בנק ולשם מפקיד היזם סכום כסף ראשוני, במקרה שלכם 6 מליון ש"ח. כל ההכנסות ממכירת דירות נכנסות לחשבון זה וכל ההוצאות לבנית הפרויקט יוצאות מהחשבון. צריך כמובן לוודא שבכל רגע נתון יש מספיק כסף בחשבון + מתקבולי דירות היזם + עודף לבטחון כדי שיספיק לסיום הפרויקט.
אין מניעה לרשום הערת אזהרה לטובת היזם. הערת האזהרה היא בגין ההסכם והיא מונעת מדיירים להתקשר עם יזם אחר. אין ליזם כל חלק במגרש ולכן לא ניתן לרשום הערת אזהרה על חלק. ניתן לרשום הערת אזהרה על תת חלקת הרכוש המשותף אם קיימת.
הקבלן מקבל חזקה בכל הדירות לאחר הוצאת היתר הבניה ומתן הבטחונות הכתובים בהסכם. אם לא יקבל חזקה איך הוא יוכל לבנות את הדירות?
גובה הפקדון מספיק שיהיה כעלות הבניה וההוצאות ולא חייבים וגם לא צריך שיהיה כשווי הדירות החדשות. כשיש בנק מלווה הקרקע משועבדת לטובת הבנק ולכן נותנים ערבות על כל השווי. כאן אני מבין שהקרקע לא משועבדת ולכן מספיק שווי העלויות.
זה נכון ששני עוה"ד יהיו נאמנים בחשבון. ממילא לא ניתן להוציא כספים ללא אישור החשבון על ידי המפקח.
השאלה האחרונה נוגעת למעשה לסכום הפקדון. בדרך כלל הפקדון נפתח לאחר הוצאת היתר הבניה. היתר הבניה יוצא רק לאחר תשלום אגרות הבניה. לכן לכאורה ברור שתשלומי האגרות הם בנוסף לסכום הפקדון. אבל כמובן צריך לבדוק מהו התזמון לפתיחת החשבון ולפקדון ולסכומים הנדרשים.
אילן הלוי, עו"ד
מנה פורום תמ"א 38
בעצם ההסדר אמור לדמות מצב של ליווי בנקאי. פותחים חשבון בנק ולשם מפקיד היזם סכום כסף ראשוני, במקרה שלכם 6 מליון ש"ח. כל ההכנסות ממכירת דירות נכנסות לחשבון זה וכל ההוצאות לבנית הפרויקט יוצאות מהחשבון. צריך כמובן לוודא שבכל רגע נתון יש מספיק כסף בחשבון + מתקבולי דירות היזם + עודף לבטחון כדי שיספיק לסיום הפרויקט.
אין מניעה לרשום הערת אזהרה לטובת היזם. הערת האזהרה היא בגין ההסכם והיא מונעת מדיירים להתקשר עם יזם אחר. אין ליזם כל חלק במגרש ולכן לא ניתן לרשום הערת אזהרה על חלק. ניתן לרשום הערת אזהרה על תת חלקת הרכוש המשותף אם קיימת.
הקבלן מקבל חזקה בכל הדירות לאחר הוצאת היתר הבניה ומתן הבטחונות הכתובים בהסכם. אם לא יקבל חזקה איך הוא יוכל לבנות את הדירות?
גובה הפקדון מספיק שיהיה כעלות הבניה וההוצאות ולא חייבים וגם לא צריך שיהיה כשווי הדירות החדשות. כשיש בנק מלווה הקרקע משועבדת לטובת הבנק ולכן נותנים ערבות על כל השווי. כאן אני מבין שהקרקע לא משועבדת ולכן מספיק שווי העלויות.
זה נכון ששני עוה"ד יהיו נאמנים בחשבון. ממילא לא ניתן להוציא כספים ללא אישור החשבון על ידי המפקח.
השאלה האחרונה נוגעת למעשה לסכום הפקדון. בדרך כלל הפקדון נפתח לאחר הוצאת היתר הבניה. היתר הבניה יוצא רק לאחר תשלום אגרות הבניה. לכן לכאורה ברור שתשלומי האגרות הם בנוסף לסכום הפקדון. אבל כמובן צריך לבדוק מהו התזמון לפתיחת החשבון ולפקדון ולסכומים הנדרשים.
אילן הלוי, עו"ד
מנה פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
