שלום משה,

כידוע, הכנסה משכר דירה יכולה להתחייב במס בשלושה מסלולים:

מסלול הפטור (עד לתקרת הכנסה חודשית בגובה 5,654 ₪ לשנת 2025);

מסלול 10% (במסלול זה אין לנכות הוצאות בייצור הכנסה ואין לנכות פחת);

מסלול מיסוי מלא (לפי שיעור המס השולי, אך בו מתאפשר לנכות הוצאות ופחת).

הכנסת שכר הדירה שלך היא בגובה 6,000 ₪, כלומר מעל הפטור.

אפשרות אחת, היא לדבוק במסלול הפטור, אך גובה התקרה יופחת בגובה ההפרש (346 ₪) ויועמד על 5,308 ₪. כל ההכנסה מעל תקרה מעודכנת זו, הכנסה בגובה 692 ₪, חייבת במס לפי השיעור השולי, כשמדרגת המס הראשונה היא 31%, למעט אם מלאו לך 60 שנה, שאז מדרגת המס הראשונה היא 10%. במסלול זה לא תוכל לנכות הוצאות, ובין היתר את ההוצאות הכרוכות בתשלום לחברת הניהול.

אלטרנטיבית, תוכל לבחור במסלול 10%, ובו תשלם 10% מסך הכנסתך מדמי השכירות. גם במסלול זה אינך רשאי לנכות הוצאות או פחת, ולכן לא תוכל לנכות את הוצאות חברת הניהול.

רק במסלול השלישי – חיוב במס מלא – תוכל לנכות את מלוא הוצאותיך שהוצאו בייצור ההכנסה, לרבות פחת.

עוד נקודה שעשויה להשפיע על בחירת המסלול (ולא תמיד שמים אליה לב) היא, ההתחשבות במרכיב הפחת בעת מכירת הדירה:

הטיפול במרכיב הפחת אינו מסתיים בתקופת ההשכרה השוטפת של הדירה. עם מכירת הדירה, ישולם מס שבח על השבח שנוצר. השבח הוא הרווח שנוצר מההפרש בין שווי המכירה לשווי הרכישה, בניכוי הוצאות שונות. השבח מייצג את ההתעשרות הכלכלית שמימש בעל הנכס בעת מכירתו.

אך אם בעל הנכס ניכה פחת במהלך השנים (או יכול היה לנכות פחת), כנגד הכנסותיו השוטפות מהנכס, הרי הוא "ניצל" את עלות הנכס בתור פחת. העלות נפרשה על פני השנים, והוא נהנה ממנה באמצעות קיזוזה כנגד הכנסתו השוטפת מהנכס. החוק לא יאפשר אפוא לבעל הדירה לנכות את עלות הנכס פעמיים – פעם כנגד ההכנסות השוטפות מהנכס, ופעם נוספת, כנגד שווי המכירה של הנכס.

לכן בעת חישוב השבח, יובא בחשבון שווי הרכישה בקיזוז הפחת שניתן היה לנכות כנגד ההכנסות השוטפות מהנכס. הקטנת שווי הרכישה בפחת שנוכה ברבות השנים (או ניתן היה לנכותו), מנטרלת את ההטבה הכפולה, ומביאה כמובן להגדלת השבח, ולהגדלת המס.

יש לשים לב, כי בחירה במסלול 10% מביאה בחשבון כאילו נוכה פחת (ניכוי "רעיוני" של הפחת גלום בעצם שיעור המס הנמוך). לגבי התחשבות במרכיב הפחת ביחס למסלול הפטור – ישנה פסיקה סותרת, ונראה כי טרם נאמרה המילה האחרונה בעניין.

אני ממליץ בחום להפנים את מלוא ההשלכות של בחירה במסלול מיסוי שכר הדירה, גם אלה שקשורות למכירתה.