פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
תמא38 (מכתב הטבה מהיזם)
רותי
01/10/16
שלום
לאחר חתימתי על תמא38 קיבלתי הטבה קטנה
מהיזם האם מספיקה רק החתימה של היזם על ההטבה
או גם חתימה של עו"ד שמייצג את הבניין.2.לא נרשם למעלה שזה נספח להסכם האם זה יכול להוות בעייה כשאצטרך לקבל את ההטבה.
תודה מראש
לאחר חתימתי על תמא38 קיבלתי הטבה קטנה
מהיזם האם מספיקה רק החתימה של היזם על ההטבה
או גם חתימה של עו"ד שמייצג את הבניין.2.לא נרשם למעלה שזה נספח להסכם האם זה יכול להוות בעייה כשאצטרך לקבל את ההטבה.
תודה מראש
מכתב הטבה מהיזם
עו"ד אילן הלוי
מנהל
09/10/16
רותי שלום!
בעיקרון חתימתו של היזם אמורה להספיק. אבל תבדקו בהסכם עצמו אם אין שם התיחסות לתמורות מעבר למה שכתוב בהסכם. בהרבה הסכמים, כדי למנוע מצב של הסכמים צדדים, יש סעיף מפורש האוסר זאת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה לעו"ד הלוי
לא מבין
30/09/16
עו"ד אילן הלוי, שלום,
אני קורא את תשובותיך המחכימות, אך לעתים הן משקפות את גישתך האישית, ואולי המגמתית, ואני חושב שזה יכול להטעות את הפונים לאתר. כל התמ"א היא התנערות הממשלה מחובתה לחיזוק ובטחון, אך בהפרטתה היא גרמה וגורמת נזקים בלתי הפיכים לאזרחים ולקניינים והמסרים כאן הן רק קצה הקרחון.
שאלות כמו למה את או אתה לא מסכימים? , או תשובה שיכולה "להפחיד". התשובות צריכות להיות יותר מכוונות - כמו לא להסכים ולא לחתום מראש על דבר ללא בדיקה יסודית והבנת הנושא ועל מה חותמים. זה המסר שצריך להעביר בנוסף מעבר לעניינים טכניים שבחוק או חסרים בחוק. יש להעביר מסר לשואל לעמוד על דעתו, אם היא מגובה והוא צודק וגם האפשרות לדיירים לא לפחד מהמפקחת ולא מבית המשפט .
אין מצב בו דייר יחתום ואח"כ ישאל שאלות ויצא בשלום מהחתימה.
אני קורא את תשובותיך המחכימות, אך לעתים הן משקפות את גישתך האישית, ואולי המגמתית, ואני חושב שזה יכול להטעות את הפונים לאתר. כל התמ"א היא התנערות הממשלה מחובתה לחיזוק ובטחון, אך בהפרטתה היא גרמה וגורמת נזקים בלתי הפיכים לאזרחים ולקניינים והמסרים כאן הן רק קצה הקרחון.
שאלות כמו למה את או אתה לא מסכימים? , או תשובה שיכולה "להפחיד". התשובות צריכות להיות יותר מכוונות - כמו לא להסכים ולא לחתום מראש על דבר ללא בדיקה יסודית והבנת הנושא ועל מה חותמים. זה המסר שצריך להעביר בנוסף מעבר לעניינים טכניים שבחוק או חסרים בחוק. יש להעביר מסר לשואל לעמוד על דעתו, אם היא מגובה והוא צודק וגם האפשרות לדיירים לא לפחד מהמפקחת ולא מבית המשפט .
אין מצב בו דייר יחתום ואח"כ ישאל שאלות ויצא בשלום מהחתימה.
הרהורים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
30/09/16
תודה על הפניה. אני מקבל את ההערה שלך בכל הרצינות. אני מניח שחלק מהתשובות שלי אכן מבטא את דעתי האישית אך בודאי אין לי כוונה להטעות וכו'.
דעתי האישית (ואפשר לחלוק עליה) היא כי הממשלה לא טובה בביצוע במיוחד של פרויקטים בתום הפרטי. על כן הפתרון שיצרו בצורה של תמ"א 38 הוא סביר ועם כל חבלי הלידה וקשיים הרבים שבו - הוא כלי שנותן תועלת רבה לבעלי הדירות.
לא רק בחיזוק בתים מפני רעידות אדמה. כבר מזמן רואים חשיבות בתמ"א גם בנושאים של התחדשות עירונית וכמובן גם בהוספת ממ"ד היכן שניתן.
לפרויקטים של תמ"א יש גם פוטנציאל רב בהגדלת היצע הדירות. נכון שבעיקר בגוש דן אבל אם שם המחירים ירדו בגלל הגדלת היצע זה ישפיע גם במעגלים שמסביב לגוש דן.
בסך הכל אני חושב שמדובר בהזדמנות כמעט לכל בעלי הדירות לשפר את מצב דירתם. הזדמנות שלדעתי כדאי לנצלה.
לאחר כל אלו - אין כוונתי ומעולם לא היתה שבהכרח כל הסכם תמ"א המוצע למישהוא הוא טוב. תמיד תמיד יש לקרוא הסכמים ולהבין על מה חותמים. ואם לא מסכימים אז לא לחתום. המלצתי לא פעם לפונים ולשואלים לסרב לחתום על הסכם שהם לא שלמים עימו.
אדם לא צריך לפחד ללכת עם האמת שלו. תפקידי הוא פעמים לשים מראה לפונים על מנת שיבינו היבטים נוספים שלא תמיד הם ערים להם.
להבנתי הסרוב לחתום צריך לבוא ממקום של הבנה ולא של חשדנות. לעיתים הפונים לא מבינים את סעיפי ההסכם וחושבים שהם מקפחים אותם בעוד שאין בהם דבר חריג.
תשובותינו בפורום נשענות בעיקר על נתונים שאנו מקבלים מהפונים. הן אינן תחליף ליעוץ משפטי צמוד ואנו לא מתימרים לכך.
בכל מקרה- אני ממש שמח על הפניה שלך ועל הערותיך. כשעצמי אשתדל להקפיד על העברת המסר הברור של בדיקה ושאלת שאלות עד שהכל ברור לפני חימה.
אתה מוזמן להשיב לי או לפנות אלי ככל שתחפוץ.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
דעתי האישית (ואפשר לחלוק עליה) היא כי הממשלה לא טובה בביצוע במיוחד של פרויקטים בתום הפרטי. על כן הפתרון שיצרו בצורה של תמ"א 38 הוא סביר ועם כל חבלי הלידה וקשיים הרבים שבו - הוא כלי שנותן תועלת רבה לבעלי הדירות.
לא רק בחיזוק בתים מפני רעידות אדמה. כבר מזמן רואים חשיבות בתמ"א גם בנושאים של התחדשות עירונית וכמובן גם בהוספת ממ"ד היכן שניתן.
לפרויקטים של תמ"א יש גם פוטנציאל רב בהגדלת היצע הדירות. נכון שבעיקר בגוש דן אבל אם שם המחירים ירדו בגלל הגדלת היצע זה ישפיע גם במעגלים שמסביב לגוש דן.
בסך הכל אני חושב שמדובר בהזדמנות כמעט לכל בעלי הדירות לשפר את מצב דירתם. הזדמנות שלדעתי כדאי לנצלה.
לאחר כל אלו - אין כוונתי ומעולם לא היתה שבהכרח כל הסכם תמ"א המוצע למישהוא הוא טוב. תמיד תמיד יש לקרוא הסכמים ולהבין על מה חותמים. ואם לא מסכימים אז לא לחתום. המלצתי לא פעם לפונים ולשואלים לסרב לחתום על הסכם שהם לא שלמים עימו.
אדם לא צריך לפחד ללכת עם האמת שלו. תפקידי הוא פעמים לשים מראה לפונים על מנת שיבינו היבטים נוספים שלא תמיד הם ערים להם.
להבנתי הסרוב לחתום צריך לבוא ממקום של הבנה ולא של חשדנות. לעיתים הפונים לא מבינים את סעיפי ההסכם וחושבים שהם מקפחים אותם בעוד שאין בהם דבר חריג.
תשובותינו בפורום נשענות בעיקר על נתונים שאנו מקבלים מהפונים. הן אינן תחליף ליעוץ משפטי צמוד ואנו לא מתימרים לכך.
בכל מקרה- אני ממש שמח על הפניה שלך ועל הערותיך. כשעצמי אשתדל להקפיד על העברת המסר הברור של בדיקה ושאלת שאלות עד שהכל ברור לפני חימה.
אתה מוזמן להשיב לי או לפנות אלי ככל שתחפוץ.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סרבנים
אריה
30/09/16
בבנין שלנו המעונין בתמא 38/2-פינוי בינוי יש 8 דירות בשטחים שונים.2 מהדיירים מתנגד כלומר יש רק 75% ממספר הדיירים המעוניין בפרויקט.אבל חלקם של המתנגדים בשטח הדירות הוא 15% כלומר יש 85% מבעלי שטחי הדירות המעונינים.בפרויקט.האם ההגבלה לביצוע תמא 38/2 כי חייבים להסכים לביצוע 80% היא לגבי שטח הדירות או לגבי מס.' הדיירים
התגובה לגיורא-צריכה להיות לאריה(שניהם אותו אחד)
אבנר
30/09/16
סרבנים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
30/09/16
אריה שלום
התנאי הוא כפול. צריך גם הסכמה ממי שמחזיקים ביחד לפחות 80% מבעלי הדירות המחזיקים לפחות 80% מהרכוש המשותף.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
התנאי הוא כפול. צריך גם הסכמה ממי שמחזיקים ביחד לפחות 80% מבעלי הדירות המחזיקים לפחות 80% מהרכוש המשותף.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא הריסה ובניה מחדש – היתר שניתן ב-10/80
גיורא
29/09/16
שלום רב.
אבקש לברר האם יש דרך כלשהי בה בניין שהיתר הבניה המקורי שלו ניתן ב-10/80 ואשר לא נבנה ע"פ תקן 413 יהא זכאי לתמ"א הריסה ובניה מחדש?
ידוע לי כי החוק מאפשר במצב זה תמא חיזוק, אך אני מבקש לשאול בקשר לדרך לזכות את הבניין בתמא הריסה ובניה מחדש.
אודה לתשובה.
גיורא.
אבקש לברר האם יש דרך כלשהי בה בניין שהיתר הבניה המקורי שלו ניתן ב-10/80 ואשר לא נבנה ע"פ תקן 413 יהא זכאי לתמ"א הריסה ובניה מחדש?
ידוע לי כי החוק מאפשר במצב זה תמא חיזוק, אך אני מבקש לשאול בקשר לדרך לזכות את הבניין בתמא הריסה ובניה מחדש.
אודה לתשובה.
גיורא.
חוזר ומנדנד
אבנר
30/09/16
שאלת כבר את השאלה הזאת בכיוון של 7 דירות שונות.
שכור לך עו"ד ותפסיק לבלבל פה אתה המח
צריך רוב של 80% דיירים כשזידם 80% מהרכוש
שכור לך עו"ד ותפסיק לבלבל פה אתה המח
צריך רוב של 80% דיירים כשזידם 80% מהרכוש
היתר שניתן בחודש 10/1980
עו"ד אילן הלוי
מנהל
30/09/16
גיורא שלום!
תמריצי תמ"א 38 חלים רק על מבנים שהיתר בניה לגביהם ניתן עד 1.1.1980. לכאורה אתם לא זכאים לתמריצים אלו.
מדברים על כי בתיקון הקרוב לתמ"א 38 יקבעו מועד מאוחר יותר ואז יתכן מאוד שגם אתם תכללו.
בנוסף- אם זה רלבנטי - תבדקו אם יש יזם שיעשה אתכם עיסקת תמ"א בלי להזקק לתמריצי התמ"א.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
תמריצי תמ"א 38 חלים רק על מבנים שהיתר בניה לגביהם ניתן עד 1.1.1980. לכאורה אתם לא זכאים לתמריצים אלו.
מדברים על כי בתיקון הקרוב לתמ"א 38 יקבעו מועד מאוחר יותר ואז יתכן מאוד שגם אתם תכללו.
בנוסף- אם זה רלבנטי - תבדקו אם יש יזם שיעשה אתכם עיסקת תמ"א בלי להזקק לתמריצי התמ"א.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוצאת שטח משותף לדירת גן – הריסה ובנייה
אנונימי
29/09/16
בהריסה ובנייה יש רוב 80% לפרוייקט - האם מותר לרוב הזה להשתמש ברכוש המשותף - בשטח הגינה המשותפת- לשם הצמדת גינות פרטיות לדירות הקרקע החדשות שייבנו או שחוק המקרקעין דורש 100% הסכמה לפעולה זו? שכן, הצמדת גינות פרטיות לדירות חדשות זו לא פעולה הכרחית לחיזוק על פי הפסיקה הקיימת.
האם דייר המתנגד לדירות גן ומסכים לדירות קרקע - תתקבל תביעתו אצל המפקח?
האם דייר המתנגד לדירות גן ומסכים לדירות קרקע - תתקבל תביעתו אצל המפקח?
הצמדת שטח דירת גן
עו"ד אילן הלוי
מנהל
30/09/16
שלום רב!
שאלה מורכבת ואין עליה תשובה אחידה. לפי נוסח שאלתך אני מבין שקראת את פסק דינו של המפקח סילברמן בענין זה.
חוק המקרקעין מחייב הסכמה של 100% להוצאת שטחים מהרכוש המשותף. השאלה היא לגבי היחס בין חוק המקרקעין לבין חוק החיזוק.
תשובה לשאלה זו קשורה גם למצב העובדתי בנסיבות כל מקרה.
אני מאוד מקווה ששאלה זו תגיע להכרעה משפטית בבית המשפט המחוזי שכן היא חשובה. חשובה אגב לא רק לנושא של הצמדת גינות אלא גם להצמדת חניות לדירות הקיימות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
שאלה מורכבת ואין עליה תשובה אחידה. לפי נוסח שאלתך אני מבין שקראת את פסק דינו של המפקח סילברמן בענין זה.
חוק המקרקעין מחייב הסכמה של 100% להוצאת שטחים מהרכוש המשותף. השאלה היא לגבי היחס בין חוק המקרקעין לבין חוק החיזוק.
תשובה לשאלה זו קשורה גם למצב העובדתי בנסיבות כל מקרה.
אני מאוד מקווה ששאלה זו תגיע להכרעה משפטית בבית המשפט המחוזי שכן היא חשובה. חשובה אגב לא רק לנושא של הצמדת גינות אלא גם להצמדת חניות לדירות הקיימות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה מקסימה: avoir le beurre et l'argent du beurre
MINOUCHE
03/11/16
תשובה לשאלה זאת חייבת להיקבע כבר מראש:
השאלה הזאת מתייחסת גם למקרה שלי ולעוד הרבה קהל במיוחד בתל אביב . היזם בפרוייקט שלנו גם תיכנן הצמדת גינה
אנגלית לדירה שתשתייך ליזם ו או לדייר , בעל מרתף .
אז למה הרשויות לא יתנן מענה לזה לפני שדייר כמוני ישבור את הראש ויפסיד את כוחותיו להתמודד עם סוגייה כזאת , סוגייה שמצד אחד התמ"א מכריזה על הסכמה של 80 % . והסרבן לדין , ומצד שני להצמדת קרקע דרוש 100 % .גם אנשים גדולים לא ענו על כך. אז למה שהדייר המסכן יתחיל לשבור את הראש. ובמיוחד לכפות גם את התמ"א וגם את הסוגייה על הדייר !!!
השאלה הזאת מתייחסת גם למקרה שלי ולעוד הרבה קהל במיוחד בתל אביב . היזם בפרוייקט שלנו גם תיכנן הצמדת גינה
אנגלית לדירה שתשתייך ליזם ו או לדייר , בעל מרתף .
אז למה הרשויות לא יתנן מענה לזה לפני שדייר כמוני ישבור את הראש ויפסיד את כוחותיו להתמודד עם סוגייה כזאת , סוגייה שמצד אחד התמ"א מכריזה על הסכמה של 80 % . והסרבן לדין , ומצד שני להצמדת קרקע דרוש 100 % .גם אנשים גדולים לא ענו על כך. אז למה שהדייר המסכן יתחיל לשבור את הראש. ובמיוחד לכפות גם את התמ"א וגם את הסוגייה על הדייר !!!
תוקף הסכם תמ"א 38 כשהחתום אינו הבעלים בטאבו
אמנון
28/09/16
שלום,
לפני כשנתיים חתמתי על חוזה תמ"א 38 הנושא את שמי למרות שהדירה בפועל היתה שייכת לאחי ואני הייתי רשום בטאבו כהערת אזהרה לבנק בלבד (זו היתה טעות של העו"ד שלי בהעברה ללא תמורה של הנכס מאחי אליי אשר תוקנה בהמשך) - מאוחר יותר הנכס הועבר אליי במלואו והיום אני הרשום הבלעדי בטאבו. יצוין כי נספח להסכם התמ"א מציין בבירור כי אחי הוא הבעלים ואני רשום כבעל הערת אזהרה.
השאלה שלי היא כזו: האם יש תוקף להסכם? שכן אחי אינו חתום עליו והוא היה הבעלים המלא בעת חתימתו.
תודה
לפני כשנתיים חתמתי על חוזה תמ"א 38 הנושא את שמי למרות שהדירה בפועל היתה שייכת לאחי ואני הייתי רשום בטאבו כהערת אזהרה לבנק בלבד (זו היתה טעות של העו"ד שלי בהעברה ללא תמורה של הנכס מאחי אליי אשר תוקנה בהמשך) - מאוחר יותר הנכס הועבר אליי במלואו והיום אני הרשום הבלעדי בטאבו. יצוין כי נספח להסכם התמ"א מציין בבירור כי אחי הוא הבעלים ואני רשום כבעל הערת אזהרה.
השאלה שלי היא כזו: האם יש תוקף להסכם? שכן אחי אינו חתום עליו והוא היה הבעלים המלא בעת חתימתו.
תודה
תוקף החתימה על ההסכם
עו"ד אילן הלוי
מנהל
30/09/16
אמנון שלום!
אני מבין שאתה חתמת על הסכם התמ"א, כי בעת החתימה אחיך היה בעל הדירה ולא אתה, כי בעת חתימת ההסכם היתה רשומה הערת אזהרה לטובתך וכי כיום אתה הבעלים הרשום של הדירה.
להבנתי אתה מחויב בחתימתך ומאחר וכיום אתה הבעלים של הדירה אז לא תוכל לסגת מחתימת עקב כך שבמועד החתימה עדין לא היית רשום כבעלים.
בהרבה מקרים גם מחתימים את בעלי הערת האזהרה הרשומה מאחר וברור כי הם עומדים להיות בעלי הדירה. כך שאין בכך חריג.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני מבין שאתה חתמת על הסכם התמ"א, כי בעת החתימה אחיך היה בעל הדירה ולא אתה, כי בעת חתימת ההסכם היתה רשומה הערת אזהרה לטובתך וכי כיום אתה הבעלים הרשום של הדירה.
להבנתי אתה מחויב בחתימתך ומאחר וכיום אתה הבעלים של הדירה אז לא תוכל לסגת מחתימת עקב כך שבמועד החתימה עדין לא היית רשום כבעלים.
בהרבה מקרים גם מחתימים את בעלי הערת האזהרה הרשומה מאחר וברור כי הם עומדים להיות בעלי הדירה. כך שאין בכך חריג.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התמורה הוגדרה מראש וכל תוספת בנייה תשתייך רק ליזם!
פנינה
26/09/16
היזם קבע תמורה של הדירה החדשה. אבל ציין בחוזה שכל תוספת לבנייה עד ההיתר , תהייה אך ורק של היזם. ורק , אם במידה ותתווסף בנייה לאחר ההיתר אזי היזם והדיירים יתחלקו באופן יחסי בזאת.
רוב הדיירים הסכימו , מחמת שלא התעמקו.
אני לא חתמתי כי אני לא מוצאת שזה הוגן להסיר את זכות הדיירים עד ההיתר.
מה דעתיכם על זה ?
אני בזאת מודה לעו"ד הלוי כי הוא גם יזם את הפורום והוא גם מקדיש מזמנו לענות על שאלות הרבות בפורום.
מאחלת לעוד הלוי הרבה הצלחה ושנה טובה עם הרבה הצלחה בכל תחום הנדל"ן.
רוב הדיירים הסכימו , מחמת שלא התעמקו.
אני לא חתמתי כי אני לא מוצאת שזה הוגן להסיר את זכות הדיירים עד ההיתר.
מה דעתיכם על זה ?
אני בזאת מודה לעו"ד הלוי כי הוא גם יזם את הפורום והוא גם מקדיש מזמנו לענות על שאלות הרבות בפורום.
מאחלת לעוד הלוי הרבה הצלחה ושנה טובה עם הרבה הצלחה בכל תחום הנדל"ן.
תמורה עודפת ליזם
עו"ד אילן הלוי
מנהל
30/09/16
פנינה שלום ושנה טובה!
קודם כל תודה על תודך. לא יסדתי את הפורום אלא יש לי את הזכות להיום אחד ממנהליו. מאחל לך ולמשפחתך שנה טובה ומבורכת.
לשאלתך - לדעתי יש צדק במה שכתבת למרות שברוב המקרים זה מצב תאורטי בלבד. להבנתי חלוקת זכויות הבניה בין היזם מצד אחד ובין בעלי הדירות מצד שני נעשית ביום חתימת ההסכם. בשלב זה מסכמים מה מגיע ליזם ומה מגיע לבעלי הדירות. אם לאחר מועד זה יווצרו עוד זכויות בניה למימוש אזי יש להסכים איך מתחלקים בהם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
קודם כל תודה על תודך. לא יסדתי את הפורום אלא יש לי את הזכות להיום אחד ממנהליו. מאחל לך ולמשפחתך שנה טובה ומבורכת.
לשאלתך - לדעתי יש צדק במה שכתבת למרות שברוב המקרים זה מצב תאורטי בלבד. להבנתי חלוקת זכויות הבניה בין היזם מצד אחד ובין בעלי הדירות מצד שני נעשית ביום חתימת ההסכם. בשלב זה מסכמים מה מגיע ליזם ומה מגיע לבעלי הדירות. אם לאחר מועד זה יווצרו עוד זכויות בניה למימוש אזי יש להסכים איך מתחלקים בהם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מהו הרוב הנדרש בבנין מורכב לתמ"א 38/2
גיל
26/09/16
האם הרוב הנדרש לתמ"א 38/2 בבניין מורכב הנו כמו בפינוי בינוי בו נדרש 80% ממקבץ ו67% מבניין.
הרוב הנדרש בבנין מורכב
עו"ד אילן הלוי
מנהל
29/09/16
שלום גיל ושנה טובה!
קודם כל נבהיר מושגים על מנת שיהא ברור שאנו מדברים על אותו דבר. "בית מורכב" הוא בית משותף המכיל למשל 2 בנינים (או יותר) על אותה חלקה. יכול להיות בקיר משותף ויכול להיות גם ללא קיר משותף כלל.
במקרה כזה יש אפשרות לפנות בתביעה למפקחת על רישום מקרקעין בבקשה כי תכריז על הבית המשותף כבית מורכב לענין חוק המקרקעין (חיזוק .. מפני רעידות אדמה). אם כל זה נעשה אז לצורך פרויקט תמ"א 38/2 מסתפקים ב- 80% מבעלי הדירות המחזיקים 80% מהרכוש המשותף רק בהתיחס לאותו בנין המבקש להתקשר בהסכם התמ"א.
למשל- על חלקה בני בנינים הרשומים כבית משותף. בנין א' מבקש להתקשר בהסכם ובו 10 דירות. בנין ב' לא רוצה ובו גם כן 10 דירות.
לאחר שהכרזנו על הבית המשותף הזה כבית מורכב ניתן להתספק ברוב של 8 בעלי דירות בבנין א' בלבד.
כמובן שהמפקחת בודקת (לפי החוק) אם בנין ב' לא עשוי להפגע כתוצאה מההכרזה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ארובה
יוסי
26/09/16
בדירה שבקומת קרקע בבניין דירות קיים בית קפה שניתן לו שימוש חורג עד
12.2016 עם ארובה בגובה קומת הקרקע בלבד. כי לפני 6 שנים כל הדיירים התנגדו לארובה
עד הגג ובית הקפה לא קיבל אישור לבניית הארובהעד לגג. במסגרת הבקשה לתמ"א 38 מתנה
עיריית תל אביב את מתן האישור לתמ"א 38 ב - (ציטוט) "התאמת התכנון בבקשה, כך שיתחשב
באלמנטים הנדרשים לצורך הפעלת המסעדה הקיימת במבנה, כגון: מיקום לארובה, בור שמן,
מזגנים וכד'". האם ההתניה הזאת חוקית לגבי התקנת הארובה עד מעל לגג או סחיטה של
העירייה. בברכה יוסי
12.2016 עם ארובה בגובה קומת הקרקע בלבד. כי לפני 6 שנים כל הדיירים התנגדו לארובה
עד הגג ובית הקפה לא קיבל אישור לבניית הארובהעד לגג. במסגרת הבקשה לתמ"א 38 מתנה
עיריית תל אביב את מתן האישור לתמ"א 38 ב - (ציטוט) "התאמת התכנון בבקשה, כך שיתחשב
באלמנטים הנדרשים לצורך הפעלת המסעדה הקיימת במבנה, כגון: מיקום לארובה, בור שמן,
מזגנים וכד'". האם ההתניה הזאת חוקית לגבי התקנת הארובה עד מעל לגג או סחיטה של
העירייה. בברכה יוסי
התנית היתר בתנאי עסק
עו"ד אילן הלוי
מנהל
26/09/16
יוסי שלום!
ארובה חייבת להגיע עד מעל הגג. כך שאם אתם מגביהים את הבנין יש להגביה גם את הארובה.
מעבר לכך - אם הדרישות של העיריה הם לשמור על הקיים ול ךפגוע בתנאי רשיון העסק של אותו קפה - זה נראה לי סביר. אם הדרישות חורגות ומחייבות השקעות מעבר לכך - נראה לי לא סביר ובודאי שזה לא צריך להיות על חשבון היזם/הבעלים. ניתן כמובן להגיש ערר על כך.
ציינת שרשיון העסק עומד לפלוג בסוף השנה. יתכן וכדאי היה להמתין ולראות מה בכוונת הקפה לעשות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
ארובה חייבת להגיע עד מעל הגג. כך שאם אתם מגביהים את הבנין יש להגביה גם את הארובה.
מעבר לכך - אם הדרישות של העיריה הם לשמור על הקיים ול ךפגוע בתנאי רשיון העסק של אותו קפה - זה נראה לי סביר. אם הדרישות חורגות ומחייבות השקעות מעבר לכך - נראה לי לא סביר ובודאי שזה לא צריך להיות על חשבון היזם/הבעלים. ניתן כמובן להגיש ערר על כך.
ציינת שרשיון העסק עומד לפלוג בסוף השנה. יתכן וכדאי היה להמתין ולראות מה בכוונת הקפה לעשות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם מותר להתנות חלק מהתמורה של תמא 38 רק לדיירים
אופיר
25/09/16
האם מותר להתנות חלק מהתמורה של תמא 38 רק לדיירים שחותמים על החוזה עד תאריך מסויים
לדוגמא: מיזוג אוויר , מחסן, מיקום חניות
האם הדיירם שעדין לא חתמו זכאים לזכיות שוות
לדוגמא: מיזוג אוויר , מחסן, מיקום חניות
האם הדיירם שעדין לא חתמו זכאים לזכיות שוות
התנית חלק מהתמורה לבעלים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
26/09/16
אופיר שלום!
בעיקרון חלוקת התמורות בין הבעלים צריכה להיות הוגנת גם כלפי אותו דייר שלא חתם עד תאריך מסוים על ההסכם.
ראיתי מקרים הם נכתב בטיוטת ההסכם כי דייר יהיה זכאי לתמורה מסוימת רק אם יחתום עד תאריך מסוים. זה נועד להמריץ בעלי דירות לחתום על ההסכם.
הנושא לא נבחן משפטית אבל אני מניח כי ככלל זה לא יתפוס. מה כן יתפוס- למשל - לקבוע כי סדר בחירת חניות/מחסנים יהיה קודם כל לחותמים, לתת תמריצים מהיזם במפרט למי שחותם וכו'. אבל לא נראה לי שניתן לשלול חניה/מחסן ממי שלא חתם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות לסרבן פרוייקט תמא 38
מאיר
24/09/16
שלום
רצוני לדעת בפרוייקט תמא 38 חתמו רוב הדיירים למעט דייר אחד הוצאות עו"ד על הדיירים
האם אפשר לחייב הדייר הסרבן בהוצאות עו"ד
האם הוא זכאי לכל מה שהשאר מקבלים דהיינו ממד מרפסת חניה בטאבו שיפוץ בדירה
תודה
רצוני לדעת בפרוייקט תמא 38 חתמו רוב הדיירים למעט דייר אחד הוצאות עו"ד על הדיירים
האם אפשר לחייב הדייר הסרבן בהוצאות עו"ד
האם הוא זכאי לכל מה שהשאר מקבלים דהיינו ממד מרפסת חניה בטאבו שיפוץ בדירה
תודה
זכויות לסרבן בפרויקט תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
26/09/16
שלום מאיר!
אני מבין שהתקשרתם עם יזם בהסכם עליו כולם חתמו למעט אחד וכי הוצאות עו"ד שלכם משולמות על ידיכם ולא על ידי היזם.
במקרה כזה - ככל שיאכפו את ההסכם על אותו דייר בודאי צריך לבקש לחייבו גם בהוצאות שכ"ט עו"ד שלכם.
בעיקרון אותו דייר זכאי לקבל כמו כל יתר הבעלים בבנין.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני מבין שהתקשרתם עם יזם בהסכם עליו כולם חתמו למעט אחד וכי הוצאות עו"ד שלכם משולמות על ידיכם ולא על ידי היזם.
במקרה כזה - ככל שיאכפו את ההסכם על אותו דייר בודאי צריך לבקש לחייבו גם בהוצאות שכ"ט עו"ד שלכם.
בעיקרון אותו דייר זכאי לקבל כמו כל יתר הבעלים בבנין.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי-בינוי, שטח הדירות החדשות
אלישבע
23/09/16
שלום רב,
בפרויקט פינוי-בינוי מתוכנן יש 7 סוגי
דירות קיימות ביניהן הפרשי שטח של מעל 40%. בתוכניות של הבניינים החדשים של היזם נקבע:
לכל דירה יתווסף שטח אחיד של 25
מ"ר +מרפסת ומחסן.
יבנו 3 סוגי דירות חדשות על בסיס השטח
של שלושת הדירות הגדולות מהשבעה בלבד.
שתי החלטות אלה נותנות תיעדוף גדול מאד
לבעלי הדירות הקטנות על חשבון תרומת הגדולות.
האם מבחינה משפטית ניתן להתנגד לכך.
בתודה מראש
אלישבע
בפרויקט פינוי-בינוי מתוכנן יש 7 סוגי
דירות קיימות ביניהן הפרשי שטח של מעל 40%. בתוכניות של הבניינים החדשים של היזם נקבע:
לכל דירה יתווסף שטח אחיד של 25
מ"ר +מרפסת ומחסן.
יבנו 3 סוגי דירות חדשות על בסיס השטח
של שלושת הדירות הגדולות מהשבעה בלבד.
שתי החלטות אלה נותנות תיעדוף גדול מאד
לבעלי הדירות הקטנות על חשבון תרומת הגדולות.
האם מבחינה משפטית ניתן להתנגד לכך.
בתודה מראש
אלישבע
פינוי בינוי שטח דירות חדשות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
26/09/16
אלישבע שלום!
קודם כל נבין את היזם שמבקש לפשט את התכנון של הבנינים החדשים ולהפחית את מספר סוגי הדירות ל- 3 בלבד. זו דרישה הגיונית.
מבין שזה יוצר לכאורה תוספת גדולה יותר לבעלי הדירות הקטנות. אבל כדאי לבדוק קודם כל ממה נובע הפער בשטחים בין הדירות. האם מדובר למשל על דירות שניצלו בעבר אפשרות להרחבה לעומת כאלו שלא? במקרה כזה נבין כי עדין שמורה זכות לבעלי הדירות הקטנות להגדיל את שטחן.
לענין זה גם הייתי מציע לבדוק מה החלק ברכוש המשותף שמחזיקה כל דירה. יתכן ותגלו שאין הבדל גדול באחזקות למרות הבדלי בשטחי הדירות.
אם למרות האמור לעיל - הנתונים מראים כי מלכתחילה נבנו הדירות בבנין ב- 7 גדלים שונים, אזי אני חושב שיש מקום לטענתך ועל היזם לתת הצעה מתוקנת מתחשבת בכך.
טענה כזו יכולהלהמשע בפני המפקח אבל אני מניח שגם שם ינסו למצוא פתרון ולא יעצרו את הפרויקט. לכן אני ממליץ קודם כל לעשות שיעורי בית והלבין ממה נובעים הבדלים בין שטחי הדירות וממתי, מה החלק היחסי של כל טיפוס דירה ברכש המשותף. לאור זאת לנסות ולאזן את הצעת היזם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
קודם כל נבין את היזם שמבקש לפשט את התכנון של הבנינים החדשים ולהפחית את מספר סוגי הדירות ל- 3 בלבד. זו דרישה הגיונית.
מבין שזה יוצר לכאורה תוספת גדולה יותר לבעלי הדירות הקטנות. אבל כדאי לבדוק קודם כל ממה נובע הפער בשטחים בין הדירות. האם מדובר למשל על דירות שניצלו בעבר אפשרות להרחבה לעומת כאלו שלא? במקרה כזה נבין כי עדין שמורה זכות לבעלי הדירות הקטנות להגדיל את שטחן.
לענין זה גם הייתי מציע לבדוק מה החלק ברכוש המשותף שמחזיקה כל דירה. יתכן ותגלו שאין הבדל גדול באחזקות למרות הבדלי בשטחי הדירות.
אם למרות האמור לעיל - הנתונים מראים כי מלכתחילה נבנו הדירות בבנין ב- 7 גדלים שונים, אזי אני חושב שיש מקום לטענתך ועל היזם לתת הצעה מתוקנת מתחשבת בכך.
טענה כזו יכולהלהמשע בפני המפקח אבל אני מניח שגם שם ינסו למצוא פתרון ולא יעצרו את הפרויקט. לכן אני ממליץ קודם כל לעשות שיעורי בית והלבין ממה נובעים הבדלים בין שטחי הדירות וממתי, מה החלק היחסי של כל טיפוס דירה ברכש המשותף. לאור זאת לנסות ולאזן את הצעת היזם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוסר תוקף להכם שנערך בין דיירים לעו"ד קבוצה
נמרוד
23/09/16
נערך הסכם בין אדריכל ועו"ד על שכר טרחה שלהם עבור תמ"א הריסה, במדה ויבחר יזם. היזם שנבחר לא התאים לכל הגורמים ופרש בעצמו, ולכן לא נחתם הסכם בין הדיירים ליזם. בפברואר שנה שעברה 2014 פג אותו תוקף שחתמו הדיירים על שכר טרחה של העו"ד ושל האדריכל. מאחר ופג התוקף של הסכם זה כתבתי גם מכתב ליידע בצורה פורמאלית לעו"ד ולאדריכל שהתוקף פג וגם הסרתי במפורש את ייפוי הכח שעליו גם חתמתי בשנת 2013. והסרתי כל התחייבות מעלי , אשר לא היתה . פשוט פורמאלית עשיתי זאת. פתאום השנה בא אותו אדריכל שוב השנה באפריל ,אוסף הדיירים וממשיך עם אותו עו"ד לערוך חוזה חדש עם יזם חדש , וגם החתים את רוב הדיירים . אני לא חתמתי .. נשאלת השאלה האם אותו עו"ד אשר הסרתי לו את יפוי כוח שלי בשנת 2013 , כי פג תוקפו לפי החוזה , ועל אף שרוב הדיירים חתמו לו שוב , יכל חוקית לכפות עלי את השרותים שהוא נותן לדיירים.?. ובהנחה שהחוק מחייב אותי לקבל עלי אתו עו"ד . האם אוכל לדרוש מהיזם שכר טרחה למנות עו"ד פרטי שייצג אותי בעסקה זאת תמ"א 38/2?. תודה ושבת שלום
תוקף הסכם שפג
עו"ד אילן הלוי
מנהל
26/09/16
נמרוד שלום!
לפי מה שאתה כותב בעצם תוקף ההסכם הקודם שהיה לך פג ואיתו גם יפוי הכוח מסרת לו.
כמובן אתה לא מחויב לאותו אדריכל ועו"ד מכוח ההסכם שפג. אבל אם הם ישיגו רוב נדרש לביצוע הפרויקט מקרב בעלי הדירות האחרים ויחתם הסכם מול היזם החדש, אזי הם יוכלו לכפות עליך את יצוגם בהתאם לתנאי ההסכם. כך שאין משמעות לדעתי למה שהיה בעבר אלא רק לרוב אותו הם ייצליחו להשיג כיום.
לענין זה- אם יחתם הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 בין רוב נדרש מבעלי הדירות ובין היזם החדש, ובאותו הסכם חדש יכתב שעו"ד בעלי הדירות הוא אותו עו"ד והאדריכל הוא אותו אדריכל אזי בתנאים הקבועים בחוק הם יוכלו לאכוף עליך את שירותיהם.
אין מניעה שתתיעץ עם עו"ד מטעמך לגבי ההסכם אבל אני בספק רב מאוד אם היזם יחזיר לך כספים ששילמת לו עבור זה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערבות ביצועית ולא אוטונומית,ונוסף האם לדרוש ערבות
שוקי
22/09/16
שלום,המון תודה על התשובות הקודמות,הערבות שלנו היא ערבות ביצועית של 450 ש"ח,האם זוהי ערבות טובה? ובנוסף האם ערבות ביצועית מספקת?האם חשוב לדרוש ערבות עבור שכר דירה כשיש לווי בנקאי?הרבה תודה
ערבות ביצוע + ערבות שכר דירה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
26/09/16
שלום שוקי
אני מניח מהשאלה כי מדובר על פרויקט תמ"א 38 של תוספת בניה. לגבי גובה העברות הביצוע- תלוי בהיקף הפרויקט. בדר"כ מבקשים 5-10% מהיקף העבודות.
לגבי ערבות לשכר דירה- אם היזם התחייב כלפיכם לתשלום שכר דירה אז כדאי שיגבה זאת בערבות בנקאית. לא חייבת להיות על מלוא הסכום לכל התקופה. למשל - אם תקופת הביצוע 24 חודשים. שיתן לכם שיקים לכל התקופה + ערבות בנקאית לפי סכום של שנה דמי שכירות.
נכון שאם יש ליווי בנקאי הספקות והחששות טיפה יורדים - אבל עדין הוא צריך להבטיח תשלומים אלו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני מניח מהשאלה כי מדובר על פרויקט תמ"א 38 של תוספת בניה. לגבי גובה העברות הביצוע- תלוי בהיקף הפרויקט. בדר"כ מבקשים 5-10% מהיקף העבודות.
לגבי ערבות לשכר דירה- אם היזם התחייב כלפיכם לתשלום שכר דירה אז כדאי שיגבה זאת בערבות בנקאית. לא חייבת להיות על מלוא הסכום לכל התקופה. למשל - אם תקופת הביצוע 24 חודשים. שיתן לכם שיקים לכל התקופה + ערבות בנקאית לפי סכום של שנה דמי שכירות.
נכון שאם יש ליווי בנקאי הספקות והחששות טיפה יורדים - אבל עדין הוא צריך להבטיח תשלומים אלו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 בשטח קון
ניר
21/09/16
שלום רב
יש ברשותי דירה בבניין בן 3 קומות .
שטח הבניין: חצי דונם בנוסף יש הפקעה מהעירייה של 5 מטר.
בנוסף השכנים לא רוצים להתאחד עם הבניין ליד כי לא רוצים לשלם ועד בית גבוה.
האם יש יזמים שימצאו כדאיות כלכלית בתנאים האלה?
יש ברשותי דירה בבניין בן 3 קומות .
שטח הבניין: חצי דונם בנוסף יש הפקעה מהעירייה של 5 מטר.
בנוסף השכנים לא רוצים להתאחד עם הבניין ליד כי לא רוצים לשלם ועד בית גבוה.
האם יש יזמים שימצאו כדאיות כלכלית בתנאים האלה?
תמ"א38 בשטח קטן
עו"ד אילן הלוי
מנהל
26/09/16
שלום ניר
לצורך בחינת כדאיות פרויקט חשוב לדעת היכן הבנין נמצא. לא ציינת זאת. ככל שהבנין נמצא באזורים יקרים יותר כך הכדאיות גוברת. מגרש של חצי דונם בתל אביב למשל - הוא שכיח ואין כל סיבה שלא תקבלו הצעות מיזמים לגביו.
לגבי ההפקעה- ראשית הייתי ממליץ לבדוק מול העיריה האם ההפקעה עדין בתוקף. אני מניח שזה להרחבת דרך ואולי למפרץ חניה. בדר"כ רוחב מגרש הוא כ- 20 מטר כך שאם מפקיעים 5 מטר מהחזית מדובר על כ- 100 מ"ר הפקעה (אלא אם ההפקעה לא לכל אורך המגרש). בודאי פוגם בכלכליות.
מה שאנימציע הוא פשוט לפנות למספר יזמים ולבקש הצעות. הם כבר יעשו את חשבון הכלכליות שלהם. אם יגישו הצעה סימן שסה כלכלי ואם לא אז להמשיך הלאה ולחפש.
גם אם לא מוצאים - ניתן בדוק איזה פרמטרי בעיסקה ניתן לשנות כך שהפרויקט יצא לפועל. למשל - ויתורעל דמי שכירות.
ברוב המקרים ניתן למצוא פתרונות יצירתים. אבל תתחילו מזה שתבדקו אם יש בכל בעיה לקבל הצעה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לצורך בחינת כדאיות פרויקט חשוב לדעת היכן הבנין נמצא. לא ציינת זאת. ככל שהבנין נמצא באזורים יקרים יותר כך הכדאיות גוברת. מגרש של חצי דונם בתל אביב למשל - הוא שכיח ואין כל סיבה שלא תקבלו הצעות מיזמים לגביו.
לגבי ההפקעה- ראשית הייתי ממליץ לבדוק מול העיריה האם ההפקעה עדין בתוקף. אני מניח שזה להרחבת דרך ואולי למפרץ חניה. בדר"כ רוחב מגרש הוא כ- 20 מטר כך שאם מפקיעים 5 מטר מהחזית מדובר על כ- 100 מ"ר הפקעה (אלא אם ההפקעה לא לכל אורך המגרש). בודאי פוגם בכלכליות.
מה שאנימציע הוא פשוט לפנות למספר יזמים ולבקש הצעות. הם כבר יעשו את חשבון הכלכליות שלהם. אם יגישו הצעה סימן שסה כלכלי ואם לא אז להמשיך הלאה ולחפש.
גם אם לא מוצאים - ניתן בדוק איזה פרמטרי בעיסקה ניתן לשנות כך שהפרויקט יצא לפועל. למשל - ויתורעל דמי שכירות.
ברוב המקרים ניתן למצוא פתרונות יצירתים. אבל תתחילו מזה שתבדקו אם יש בכל בעיה לקבל הצעה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מהו % הסכמה דיירים הדרוש לצורך תוספת תוכנית ג
מימי
20/09/16
% הסכמה לתמ"א הריסה = 80%
% הסכמה עבור תמ"א חיזוקים = 65% או 70 %
מהו % ההסכמה הדרוש של הדיירים עבור תוספת חדר על הגג
.הבניין נבנה 1978 וכעת הסבתא שלי , אשר בחזקתה שתי דירות מתחת לגג . בתל אביב ולה ב"ה 55 נכדים ונינים מעוניינת לדאוג לנכדים ולבנות על הגג לפי תב"ע תוכנית ג או ג1
בטאבו לא כתוב כלום על הגג. וגם לא מצויין שהגג משותף. אבל סבתא שלי טוענת ומביאה הוכחות וסיפורים שהגג הייה מיועד לה. ומאז 1977 לא נשתנה , לא נתווספה כל בנייה בבניין הזה.
אז לכמה אחוזי הסכמת דיירים היא זקוקה על מנת לקבל את היתר בנייה הזה. היא רוצה לפחות 45- 65 מ"ר תוספת
בכבוד רב
תודה רבה לכם
% הסכמה עבור תמ"א חיזוקים = 65% או 70 %
מהו % ההסכמה הדרוש של הדיירים עבור תוספת חדר על הגג
.הבניין נבנה 1978 וכעת הסבתא שלי , אשר בחזקתה שתי דירות מתחת לגג . בתל אביב ולה ב"ה 55 נכדים ונינים מעוניינת לדאוג לנכדים ולבנות על הגג לפי תב"ע תוכנית ג או ג1
בטאבו לא כתוב כלום על הגג. וגם לא מצויין שהגג משותף. אבל סבתא שלי טוענת ומביאה הוכחות וסיפורים שהגג הייה מיועד לה. ומאז 1977 לא נשתנה , לא נתווספה כל בנייה בבניין הזה.
אז לכמה אחוזי הסכמת דיירים היא זקוקה על מנת לקבל את היתר בנייה הזה. היא רוצה לפחות 45- 65 מ"ר תוספת
בכבוד רב
תודה רבה לכם
% הסכמה לתוספת חדר על הגג
עו"ד אילן הלוי
מנהל
26/09/16
מימי שלום!
בעיקרון החוק מחייב הסכמה של 3/4 מבעלי הדירות המחזיקרים לפחות 2/3 מהרכוש המשותף.
מאחר ואתם הדירה מתחת לגג אז (בכפוף למה שאומר בהמשך) אין צורך להוכיח כי הגג שלכם. זאת מאחר ואף דירה אחרת לא יכולה להנות מתוספת חדר על הגג חוץ מהדירות שמתחת לגג.
כמובן שהחוק מחייב תשלומי איזון ליתר בעלי הדירות. יתכן ולגבי תשלומי האיזון יש לכך חשיבות.
אני לא יודע היכן הבנין נמצא והאם חלה עליו תוכנית ג' או ג'1. לבדיקתכם ובהתאם לכך תדעו מה ניתן לבנות על הגג.
שימו לב כי במציאות של תמ"א 38 - יתכן ובעלי הדירות יערימו קשיים על מתן הסכמתם כי הם יעדיפו להכנס לפרויקט של תמ"א ולא יסכימו לאשר את בנית החדר על הגג. גם כאן יכולה להיות חשיבות להוכחת בעלות על הגג. אם כי מאחר וזה לא רשום בבעלותכם אני ספק אם תצליחו להוכיח זאת ואם תרצו להכנס להליך משפטי נגד יתר הבעלים לצורך הוכחת הבעלות בגג.
בנוסף - גם יתכן והעיריה תדרוש כתנאי להיתר את חיזוק הבנין מפני רעידות אדמה ודרישות נוספות כך שכל נושא של הוספת החדר יצא יקר מאוד.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בעיקרון החוק מחייב הסכמה של 3/4 מבעלי הדירות המחזיקרים לפחות 2/3 מהרכוש המשותף.
מאחר ואתם הדירה מתחת לגג אז (בכפוף למה שאומר בהמשך) אין צורך להוכיח כי הגג שלכם. זאת מאחר ואף דירה אחרת לא יכולה להנות מתוספת חדר על הגג חוץ מהדירות שמתחת לגג.
כמובן שהחוק מחייב תשלומי איזון ליתר בעלי הדירות. יתכן ולגבי תשלומי האיזון יש לכך חשיבות.
אני לא יודע היכן הבנין נמצא והאם חלה עליו תוכנית ג' או ג'1. לבדיקתכם ובהתאם לכך תדעו מה ניתן לבנות על הגג.
שימו לב כי במציאות של תמ"א 38 - יתכן ובעלי הדירות יערימו קשיים על מתן הסכמתם כי הם יעדיפו להכנס לפרויקט של תמ"א ולא יסכימו לאשר את בנית החדר על הגג. גם כאן יכולה להיות חשיבות להוכחת בעלות על הגג. אם כי מאחר וזה לא רשום בבעלותכם אני ספק אם תצליחו להוכיח זאת ואם תרצו להכנס להליך משפטי נגד יתר הבעלים לצורך הוכחת הבעלות בגג.
בנוסף - גם יתכן והעיריה תדרוש כתנאי להיתר את חיזוק הבנין מפני רעידות אדמה ודרישות נוספות כך שכל נושא של הוספת החדר יצא יקר מאוד.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חידוד לחידוד :)
צילה
20/09/16
אדייק את הנתונים שמסרתי. ישנן 12 דירות ומחסן קטן ששייך לדייר 13. מתוך 12 הדירות 2 דירות מתנגדות והן מחזיקות 23.7 מאחוזי הבנייה.
האם גם כאן מדובר בבזבוז זמן של היזם?
אני מניחה שהוא לא היה משקיע זמן וכסף בהגשת אישורים לעירייה, בחירת אדריכל והכנת תוכניות לו היה חושב שאין סיכוי שהפרויקט ייצא לדרך
האם גם כאן מדובר בבזבוז זמן של היזם?
אני מניחה שהוא לא היה משקיע זמן וכסף בהגשת אישורים לעירייה, בחירת אדריכל והכנת תוכניות לו היה חושב שאין סיכוי שהפרויקט ייצא לדרך
חידוד
עו"ד אילן הלוי
מנהל
20/09/16
היי צילה
לא ראיתי את נסח הטאבו של הבנין. אבל אם מופיע שם המחסן כתת חלקה נפרדת אז סופרים גם את המחסן במנין הקולות. אם לדעתכם הרישום שגוי אז צריך לפעול קודם לתיקון צו הבית המשותף. כל עוד לא תוקן (ובהנחה שבכלליש מה לתקן) סופרים לפי מה שרשום.
אמרת שמדובר על פרויקט של הריסה ובניה. נדרש תנאי כפול של 80% מבעלי הדירות המחזיקים 80% מהרכוש המשותף. לגבי התנאי השני - צריך לבדוק בנסח כמה מחזיקים ביחד שתי הדירות המתנגדות. אם חלקן ביחד ברכוש המשותף עולה על 20% כפי שציינת - אזי התנאי השני לא מתקיים.
אני לא יודע למה היזם מתקדם. יתכן והוא מאמין כי יגיע להסדר עם לפחות אחד מהמתנגדים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לא ראיתי את נסח הטאבו של הבנין. אבל אם מופיע שם המחסן כתת חלקה נפרדת אז סופרים גם את המחסן במנין הקולות. אם לדעתכם הרישום שגוי אז צריך לפעול קודם לתיקון צו הבית המשותף. כל עוד לא תוקן (ובהנחה שבכלליש מה לתקן) סופרים לפי מה שרשום.
אמרת שמדובר על פרויקט של הריסה ובניה. נדרש תנאי כפול של 80% מבעלי הדירות המחזיקים 80% מהרכוש המשותף. לגבי התנאי השני - צריך לבדוק בנסח כמה מחזיקים ביחד שתי הדירות המתנגדות. אם חלקן ביחד ברכוש המשותף עולה על 20% כפי שציינת - אזי התנאי השני לא מתקיים.
אני לא יודע למה היזם מתקדם. יתכן והוא מאמין כי יגיע להסדר עם לפחות אחד מהמתנגדים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם בתמ"א 38/1 ליווי הבנק מלווה גם את הדיירים הותי
שלום
19/09/16
שלום ,האם בתמ"א 38/1 ליווי הבנק מלווה גם את הדיירים הותיקים וכיצד? תודה
חשיבות ליווי בנקאי לבעלים בתמא 38
מירית רבינוביץ
19/09/16
שלום בוקר טוב,
תודה על פנייתך, בנושא חשוב זה.
בתמ"א 38 מסוג חיזוק ועיבוי הבנק המלווה של היזם הינו גורם משמעותי וחשוב בהחלט גם לבעלים (דיירים ותיקים) ולא רק לרוכשי הדירות החדשות.
למעשה הבנק משתמש באנשי מקצוע מטעמו, אשר בוחנים מלכתחילה את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט (הדבר קרוי "דו"ח 0") , וכאשר הם נותנים "אור ירוק" לפרויקט, המשמעות היא שמדובר בפרויקט כלכלי עבור היזם, כך שסבירות גבוהה כי הוא עתיד לסיים אותו ברווח ומכאן הסיכון לאי השלמת הפרויקט/פשיטת רגל של היזם - פוחת בצורה משמעותית.
בהמשך, הבנק המלווה בודק ומלווה את התקדמות העשייה בפרויקט, החיזוק, הבניה וכו', ומשחרר ליזם כספים לביצוע עפ"י קצב ההתקדמות בפועל. גם מנגנון זה מגן על הבעלים (דיירים ותיקים) מפני איבוד שליטה וצעדים פזיזים ו/או שגויים של היזם, כך שיש פיקוח מתמיד וחיצוני על הבניה.
יתרה מכך גם ערבויות המכר אשר ניתנות לרוכשי דירות היזם מגינות על הבעלים בכך שבמקרה של "נפילת יזם" הרוכשים החדשים לא יהוו עבור הבעלים "גיבנת", והכספים המובטחים (של הבעלים) ע"י הבנק המלווה יאפשרו השלמת הפרויקט בבטחה, גם אם יעשה ע"י יזם/קבלן אחר שהבנק יבחר במקום היזם הנוכחי.
למעשה הבנק נכנס בנעלי היזם שפשט רגל או לא עמד בתנאי ההסכם, וממשיך את הפרויקט עבור הבעלים והרוכשים החדשים.
אני מקווה שקיבלת תשובה לשאלתך ובכל מקרה נשמח לעימוד לרשותך.
בברכה,
מירית רבינוביץ, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום תמ"א 38
ז'בוטינסקי 5, רעננה
טל':077-5500549; מייל: office@mr-law.co.il
המון תודה,ומה קורה כשיש פיגור בעבודות ,
שוקי
19/09/16
האם יש פיצוי,וכיצד הוא נעשה?האם יש ערבות על הפיצוי?מדוע הערבות יורדת ולא עולה במשך הזמן? האם אפשר לבטל את ה90 יום?תודה רבה
ניוד זכויות בנייה
שיר
19/09/16
האם ניתן לניוד זכויות בניה לפי תמ"א 38 לאחר טופס 4 ואם כן האם יש מגבלת זמן
מה הסיבה שאין מענה האם הזכויות פגות גם בבניין עצמו
שיר
27/09/16
אחוזים באחוזים
צילה
18/09/16
שלום רב
ראיתי בתשובה למטה שענית שלגבי תמא הריסה ובניה צריך רוב של 80 אחוז מהדיירים בעלי 80 אחוז מהשטח. וכתבת גם שאפשר לעגל למספר הקרוב ביותר ואת זה לא הבנתי.
אנחנו שני דיירים שמתנגדים מתוך 13.
בידינו 23.70 מהזכויות.
מה זה אומר לגבי התוכנית? בינתיים הדיירים והיזם מתקדמי כרגיל ואף פנו להוצאת אישורים מהעירייה וכבר הכינו תוכנית עם אדריכל.
מה זה אומר לגבי גורל המיזם?
ראיתי בתשובה למטה שענית שלגבי תמא הריסה ובניה צריך רוב של 80 אחוז מהדיירים בעלי 80 אחוז מהשטח. וכתבת גם שאפשר לעגל למספר הקרוב ביותר ואת זה לא הבנתי.
אנחנו שני דיירים שמתנגדים מתוך 13.
בידינו 23.70 מהזכויות.
מה זה אומר לגבי התוכנית? בינתיים הדיירים והיזם מתקדמי כרגיל ואף פנו להוצאת אישורים מהעירייה וכבר הכינו תוכנית עם אדריכל.
מה זה אומר לגבי גורל המיזם?
אחוזים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
19/09/16
שלום צילה
אני שמח שאת שואלת כדי לחדד את התשובה שנתתי. אני ממשיך לפי הדוגמא שלך.
בנין שבו 13 דירות. 80% מ- 13 דירות זה 10.4 דירות. מאחר ואין חלק של דירה אז מגדילים לשלם הבא- קרי יש צורך בהסכמה של 11 בעלי דירות לפחות. אם אתם שניים מתנגדים בלבד אז תנאי זה נראה כמתקיים.
לגבי התנאי השני - החזקה של 80% מהרוכש המשותף. אם יש לכם 23.7% מהרכוש המשותף אז תנאי זה לא מתקיים ואין רוב לפרויקט.
זה אומר על פניו שכרגע היזם מבזבז את כספו מאחר ואין לו את הרוב הנדרש.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אחוזים באחוזים
גיל
30/09/16
האם התשובה היא שמעגלים ללמעלה , גם כאשר זה למטה מ 0.5 ? ולא למטה ? אם חישוב יוצא 11.2 אזי זה 12?
כיצד להסיר מעלי כפיית עו"ד שנבחר ע"י דיירים.
ירמיהו
17/09/16
הדיירים חתמו על חוזה תמ"א ללא כל התעמקות בחוזה ואף לא קראו נספחים הנילווים. 30 נספחים שנלוים לחוזה .החוזה נשלח ביום חמישי במייל ללא נספחים וביום שני נקבעה אסיפה והעו"ד מחתים את הדיירים על החוזה ועל הנספחים .הדיירים לא זכו ועד היום הזה לקבל נספחים לידיהם לצורך עיון . , ומלבד זה ,י עו"ד זה כלל לא מקדיש מאמץ לדרוש מה שמגיע לדיירים באמת. לצערי תמימות וחוסר עניין של הדיירים גורם לי גם נזק ושנאה מצד הדיירים שמעונינים מהר לקבל דירה חדשה בלי להשקיע גרוש או מאמץ לקרוא חוזה ולדרוש מהעו"ד נספחים הנלוים לחוזה. העו"ד של הדיירים טרח מהר להחתים אותם בלי לשלוח אפילו נספחים לחוזה. דבר מאוד מכוער בעיני. על אף הכל אני עומד איתן ולומד את כל הדינים והזכויות של כל התמ"א , ופתאום אני מגלה שבעצם העו"ד של הדיירים מעלים ממני מידע חשוב לגבי הזכויות שלי בבניין . הידע שלמדתי מקריאה באינטרנת בזה הרגע של שעות הבוקר של יום שבת 3:00 בבוקר .גורם לי פשוט למפח נפש ודמעות . ושואלת את עצמי כיצד להתפטר מעו"ד כזה המתנהל בצורה כה נחותה על אף שכבודו עובד , כנראה במשרד מכובד. אחרי מה שלמדתי בזה הרגע , לעו"ד כזה לא תקום כל זכות וצדק לייצג אותי בעסקת חיי , עסקה כה חשובה לפרנסת משפחתי. לא תהייה לו כל זכות לכפות עלי את ייצוגו בעסקת חיי . אני שואלת: הכיצד אוכל להתפטר מעו"ד זה על אף שרוב הדיירים כבר חתמו לו על חוזה התמ"א. ???. אודה לכולכם להגיש רעיון "מוצא " .כיצד אעקוף את הכללים של התמ"א כך שהתמ"א הזאת לא תכפה עלי עו"ד שלא מקובל עלי . מקפח אותי ומעלים ממני מידע חשוב שיכול הייה לפגוע בזכויותי המוקנות לי בנכס, אילולי הייה המידע המצוי באינטרנט. בהזדמנות זאת אני מודה לעיריית תל אביב אשר טרחה להציג מידע ותוכניות בצורה שקופה באינטרנט. אני מודה ליוזמת בעל הפורום הזה .ושבת שלום. אמן לכל מה שנכתב לע"ל.
כפית עו"ד
עו"ד אילן הלוי
מנהל
19/09/16
שלום ירמיהו!
פרקת הרבה מעל ליבך.
אני לא יודע בדיוק במה מדובר. יתכן וחלק גדול מהתרעומת שלך נעוצה בתקשורת לקויה מצד אותו עו"ד ולא דוקא ביצוג לקוי בהכנת ההסכם.
להחליף עו"ד שהחל בעבודתו וגם מקובל על מרבית בעלי הדירות - לא נראה לי שתוכל לעשות. כמובן אתה יכול לשכנע את רוב בעלי הדירות אם תצליח אז אולי.
אבל בהנחה שזה לא המצב - אני ממליץ לך לגשת לעו"ד שאתה סומך עלי שיעבור איתך על ההסכם ותראה אם אכן ההסכם נורא (ובמקרה כזה יהיה לך גם אפשרות אולי לבקש לתקן את ההסכם) או לא. אני מאוד מקווה שמעבר רגוע על ההסכם בליווי עו"ד אחר אולי יגרום לך לקבל תמונה שונה. או לא.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
פרקת הרבה מעל ליבך.
אני לא יודע בדיוק במה מדובר. יתכן וחלק גדול מהתרעומת שלך נעוצה בתקשורת לקויה מצד אותו עו"ד ולא דוקא ביצוג לקוי בהכנת ההסכם.
להחליף עו"ד שהחל בעבודתו וגם מקובל על מרבית בעלי הדירות - לא נראה לי שתוכל לעשות. כמובן אתה יכול לשכנע את רוב בעלי הדירות אם תצליח אז אולי.
אבל בהנחה שזה לא המצב - אני ממליץ לך לגשת לעו"ד שאתה סומך עלי שיעבור איתך על ההסכם ותראה אם אכן ההסכם נורא (ובמקרה כזה יהיה לך גם אפשרות אולי לבקש לתקן את ההסכם) או לא. אני מאוד מקווה שמעבר רגוע על ההסכם בליווי עו"ד אחר אולי יגרום לך לקבל תמונה שונה. או לא.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ירמיהו - כיצד להסיר מעלי כפיית עו"ד
לא מבין
30/09/16
ירמיהו , שלום,
האם חתמת למישהו על משהו מתחילת הדרך ?
אם כן על מה?
האם חתמת למישהו על משהו מתחילת הדרך ?
אם כן על מה?
כיצד להסיר מעלי כפיית עו"ד שנבחר ע"י דיירים.
לא מבין
30/09/16
לא לחתום. נקודה.
אצלנו החתימו דיירים על חוזה שונה ממה שהוצג להם, כולל נספחי ערבויות ריקים, כולל ייפויי כוח בלתי חוזרים, עם אולטימטום לבוא לחתום במועד המידי כאשר בחוזה לא חובה לחתום מיד. הדיירים לא בדקו, עכשו כשיש תכנית שלא הוצגה, העו"ד חתם ששמם מתוקף ייפוי הכוח הבלתי חוזר, והדיירים האחרים אומרים "אבל חתמנו".
לא לפחד.
אצלנו החתימו דיירים על חוזה שונה ממה שהוצג להם, כולל נספחי ערבויות ריקים, כולל ייפויי כוח בלתי חוזרים, עם אולטימטום לבוא לחתום במועד המידי כאשר בחוזה לא חובה לחתום מיד. הדיירים לא בדקו, עכשו כשיש תכנית שלא הוצגה, העו"ד חתם ששמם מתוקף ייפוי הכוח הבלתי חוזר, והדיירים האחרים אומרים "אבל חתמנו".
לא לפחד.
הוספת דיורים בתמא 38
מאיר גכטן
16/09/16
שלום וברכה
בחלקה שלנו 2 בניינים נפרדים שעושים ביחד תמא 38
הקבלן בכל בניין מקבל 4 דירות בחוזה
לאחר חתימה ולפני היתר הקבלן מבקש דירה חמישית בכל בניין ובתמורה יכניס מכפילי חניה לכל דייר בשטח החצר המשותף בניין אחד הסכים והשני לא הסכים
האם הבניין המתנגד יכול למנוע גם מהבניין השני (סוף סוף יכניסו חניות בשטח המשותף ודיירים נוספים בחלקה)
בחלקה שלנו 2 בניינים נפרדים שעושים ביחד תמא 38
הקבלן בכל בניין מקבל 4 דירות בחוזה
לאחר חתימה ולפני היתר הקבלן מבקש דירה חמישית בכל בניין ובתמורה יכניס מכפילי חניה לכל דייר בשטח החצר המשותף בניין אחד הסכים והשני לא הסכים
האם הבניין המתנגד יכול למנוע גם מהבניין השני (סוף סוף יכניסו חניות בשטח המשותף ודיירים נוספים בחלקה)
הוספת דירות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
19/09/16
שלום מאיר!
לא כתבת אבל מבין השורות אני מבין שמדובר על תמ,א 38 של תוספת בניה מעל הקיים. כן אני מבין כי שני הבנינים בנויים כבית משותף אחד על חלקה אחת והתקשרו בהסכם אחד עם אותו יזם.
במקרה כזה יש לבדוק מספר דדברים -
א. האם יש רוב של 2/3 להצעת היזם מקרב בעלי הדירות בשני הבנינים ביחד? אם כן- הולכים לפי הצעת היזם. אם לא עוברים לשלב ב'.
ב. אם יש רוב של 2/3 בבנין המסכים ואין רוב כזה בבנין השני אזי היזם יכול לבקש מהמפקחת להכריז על שני הבנינים כבית מורכב לצורך חוק החיזוק. במקרה שהמפקחת מכריזה על הבית המשותף ככזה אז בודקים אז הבנין המסכים יכול להתקדם עם הצעת היזם. הסייג היחידי להכרה בבין כמורכב הוא אם נפגעו זכויות הבנין המסרב. במקרה כזה צריך לדרוש תוכנית חניות מהיזם לגבי כל החלקה ולראות אם אתם נפגעים או לא.
כמו שאתה רואה המצב יותר מסובך. לא רואה מצב שימנעו מהבנין המסכים להמשיך בפרויקט אלא אם פתרון החניות המוצע מקפח אותכם (ולענין זה טענות כמו רעש/לא רוצים מתקני חניה ועוד - לא ישמעו).
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לא כתבת אבל מבין השורות אני מבין שמדובר על תמ,א 38 של תוספת בניה מעל הקיים. כן אני מבין כי שני הבנינים בנויים כבית משותף אחד על חלקה אחת והתקשרו בהסכם אחד עם אותו יזם.
במקרה כזה יש לבדוק מספר דדברים -
א. האם יש רוב של 2/3 להצעת היזם מקרב בעלי הדירות בשני הבנינים ביחד? אם כן- הולכים לפי הצעת היזם. אם לא עוברים לשלב ב'.
ב. אם יש רוב של 2/3 בבנין המסכים ואין רוב כזה בבנין השני אזי היזם יכול לבקש מהמפקחת להכריז על שני הבנינים כבית מורכב לצורך חוק החיזוק. במקרה שהמפקחת מכריזה על הבית המשותף ככזה אז בודקים אז הבנין המסכים יכול להתקדם עם הצעת היזם. הסייג היחידי להכרה בבין כמורכב הוא אם נפגעו זכויות הבנין המסרב. במקרה כזה צריך לדרוש תוכנית חניות מהיזם לגבי כל החלקה ולראות אם אתם נפגעים או לא.
כמו שאתה רואה המצב יותר מסובך. לא רואה מצב שימנעו מהבנין המסכים להמשיך בפרויקט אלא אם פתרון החניות המוצע מקפח אותכם (ולענין זה טענות כמו רעש/לא רוצים מתקני חניה ועוד - לא ישמעו).
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות בגג
מיכאל
15/09/16
שלום רב
בבניין הרשום כמושע רוצים לעשות תמ"א.
השכן שדירתו בנויה על הגג מתנגד.
באופן הגיוני ניתן להניח שאין לו שכות בעלות על הגג
שאלתי היא: האם יש לו בעלות על השטח- בגג- בו בנוייה דירתו?
אם כן- האם להתנגדותו יש תוקף מכוח דירתו על הגג?
אם לא- האם להתנגדותו אין תוקף ואפילו אפשר יהיה להביאה בפני המפקח?
אודה על תשובה ברורה
מיכאל
בבניין הרשום כמושע רוצים לעשות תמ"א.
השכן שדירתו בנויה על הגג מתנגד.
באופן הגיוני ניתן להניח שאין לו שכות בעלות על הגג
שאלתי היא: האם יש לו בעלות על השטח- בגג- בו בנוייה דירתו?
אם כן- האם להתנגדותו יש תוקף מכוח דירתו על הגג?
אם לא- האם להתנגדותו אין תוקף ואפילו אפשר יהיה להביאה בפני המפקח?
אודה על תשובה ברורה
מיכאל
מצחיק " בניין מושע >>אז כל הבניין שייך לו "
ירמיהו
17/09/16
זכויות בגג
עו"ד אילן הלוי
מנהל
19/09/16
שלום מיכאל
מתנצל אב התשובה שקיבלת שם אינה ממנהלי הפורום.
לגבי השאלה אם יש לאותו שכן זכויות ב עלות בגג- תתחיל מזה שתוציא נסח טאבו לגבי כל החלקה. כאשר זכויות בבנין מגורים רשומות במושא אז זה בדר"כ בשתי צורות. או שרשומים כולם כבעלים בחלקים שונים או שהבלות רשומה על שם חברת גוש חלקה. בכל אחת המחלופות הללו צריכה להיות רשומה גם חכירה לטובת כל אחד מבעלי הדירות. כאשר רושמים חכירה מצרפים לשטר החכירה גם את תשריט השטח המחוכר. אם תוכלו להוציא את שטר החכירה של השכן אז ניתן יהיה לדעת אם הגג הוצמד לו או לא. אם תוציא נסח ותעלה אותו כאן אוכל לדעת יותר.
בדיקה נוספת שיש לעשות - להוציא מהעיריה(ברוב העיריות כבר אפשר לעשות זאת דרך האינטרנט) את תיק הבנין ובמיוחד את היתר הבניה. שם תוכל לראות אם ההיתר כלל במקור בניה על הגג. יתכן ומדובר בבניה לא חוקית.
חשוב מאוד לדעת מה הזכויות החוקיות שיש לאותו שכן לפני שממשיכים הלאה.
אותו שכן בודאי יכול להתנגד להסכם התמ"א. אבל אם יש רוב נדרש על פי הקבוע בחוק אז לדעתי ניתן לגבור על התנגדותו.
אפשר וחייבים להגיש תביעה כנגד כל בעל דירה שלא חתם על ההסכם. התביעה מתבררת בפני המפקח על הרישום. אפשר להגיש תביעה כזו רק בשלב מאוחר יותר לאחר שהתקבל אישור בתנאים של הוועדה לתכנון ובניה לגבביה בקשה להיתר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
במבנה מסוכן
יערה
15/09/16
העירייה הגדירה את הבניין שלנו כמבנה מסוכן וכתקופה לאחר מכן קיבלנו הצעה מיזם
לעשות תמ"א בבניין, האם העירייה יכולה לעכב את האישור?
לעשות תמ"א בבניין, האם העירייה יכולה לעכב את האישור?
האם מבנה מסוכן מעכב ביצוע תמ"א
מירית רבינוביץ
19/09/16
יערה שלום,
ברגע שמבנה מוכרז כמסוכן, הרי שדרישת העיריה הינה לחזק ולתקן את הליקויים כך שהבניין כבר לא יהיה מסוכן.
דווקא פרויקט תמ"א הולך "יד ביד" עם היות המבנה מסוכן.
והאינטרס של העירייה ושל הדיירים היא לקדם פרויקט תמ"א בבניין כדי שהבניין יחדל להיות מסוכן.
צריך לקדם את הפרויקט במהירות האפשרית.
בברכה,
מירית רבינוביץ, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום תמ"א 38
ז'בוטינסקי 5, רעננה
טל':077-5500549; מייל: office@mr-law.co.il
חידוש היתר הכולל פלישה לשטח פרטי
משה
13/09/16
בבניין שלנו מנסים לעשות תמ"א. הייתר הבניה פקע פעמיים (אין רוב)עכשיו מנסים לחדש ופתאום התגלה שהיסודות מתוכננים בתוך חניה פרטית והחניה תהפך לא תקנית. בעלת החניה מתנגדת לבניה. העיריה רשאית לחדש היתר שניתן (בטעות) בשטח פרטי ?. (ברור לנו שבעלת החניה תתבע אצל המפקח בהמשך)
חידוש היתר בניה הכולל פלישה לשטח פרטי
עו"ד אילן הלוי
מנהל
19/09/16
שלום משה
מוזר לי שמלכתחילה היא לא התנגדה לכך. אם היא חתומה על ההסכם אז אולי היא כבר נתנה בעבר את הסכמתה לכך. אם היא התנגדה- לא ניתן להכריח אותה לוותר על חניה פרטית. אני גם לא חושב שהמפקח יכול להכריח אותה לעשות כן. במקרה כזה טוב יהיה אם היזם ינסה להגיע עימה להבנות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
מוזר לי שמלכתחילה היא לא התנגדה לכך. אם היא חתומה על ההסכם אז אולי היא כבר נתנה בעבר את הסכמתה לכך. אם היא התנגדה- לא ניתן להכריח אותה לוותר על חניה פרטית. אני גם לא חושב שהמפקח יכול להכריח אותה לעשות כן. במקרה כזה טוב יהיה אם היזם ינסה להגיע עימה להבנות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
