פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
אנא הסבר פשוט!!!
אנונימית
29/10/16
שלום רב .
מבקשת את עזרתכם, אנחנו בבניין נמצאים כעת בטיוטת חוזה לתמא 38/2.
מה אומר הסעיף אשר אני מצרפת בזה.
תודה מראש.
מבקשת את עזרתכם, אנחנו בבניין נמצאים כעת בטיוטת חוזה לתמא 38/2.
מה אומר הסעיף אשר אני מצרפת בזה.
תודה מראש.
הסבר פשוט
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/11/16
הסעיף אומר שתנאי ראשון לקיום ההסכם הוא כי יחתמו 80% מבעלי הדירות המחזיקים 80% מהרכוש המשותף על ההסכם בתוך 90 יום מהחתימה הראשונה. היזם יוסיף את חתימתו לאחר מכן.
סעיף מנוסח בסדר גמור.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
סעיף מנוסח בסדר גמור.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בדיקת היזם
עמירה
28/10/16
שלום,
אני קוראת בהרבה מקומות עד כמה חשוב לבדוק את הנסיון הקודם ואת האיתנות של היזם. אבל אני לא כל כך מבינה מדוע יש בכך צורך בתמ"א של 38/2.
הרי ממילא אם היזם יפשוט רגל - נקבל ערבות מלאה של הבנק. אז מדוע יש צורך בכלל בבדיקה של היזם?
תודה,
עמירה
אני קוראת בהרבה מקומות עד כמה חשוב לבדוק את הנסיון הקודם ואת האיתנות של היזם. אבל אני לא כל כך מבינה מדוע יש בכך צורך בתמ"א של 38/2.
הרי ממילא אם היזם יפשוט רגל - נקבל ערבות מלאה של הבנק. אז מדוע יש צורך בכלל בבדיקה של היזם?
תודה,
עמירה
בדיקת היזם
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/11/16
שלום עמירה
הסיבה היא כי את מעדיפה מראש לצמצם את הסיכוי שתתקשרי עם יזם שעשוי להגיע לפרוק/פשיטת רגל.
נכון שאתם מקבלים ערבות בנקאית על מלוא שווי הדירה החדשה - אבל שלא יהיו ספיקות שבמקרה בו הפרויקט נעצר ועד שיושלם ואם יושלם עשויים להגרם לכם נזקים כספיים.
בנוסף תזכרי תמיד כי את לא מקבלת גם דירה וגם פרעון של הערבות. ברגע שאת פורעת את הערבות את למעשה מוותרת על זכותך לדירה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נסיגה מחתימה על הסכם תמ"א 38 (לטובת 38 ב')
יהודה
27/10/16
רוב הדיירים בבניין חתמו מול היזם (בת"א) על הסכם לתמא 38. בינתיים נוצרו נסיבות חדשות בעיר - תכנית רובעים, החלטת ממשלה בעניין תיקון 3 א' ועוד. האם ניתן משפטית לפתוח ההסכם ? הכוונה לנסות לממש תמא 38 ב' - פינוי בינוי במקום 38 . סביר שבהסכמת מול היזם ובהוכחת כדאיות כלכלית הדבר עשוי להתאפשר. השאלה היא אם ניתן לפתוח ההסכם ללא הסכמת היזם וזאת לאור הנסיבות החדשות שלא היו בעת החתימה.
נסיגה מחתימה מול יזם כדי להחליף לפרויקט 38/2
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/11/16
יהודה שלום!
כדי לתת תשובה יסודית צריך לקרוא את ההסכם עליו חתמתם ולקרוא מה כתוב שם ובמיוחד אם ישנן הפרות של היזם שיעזרו "לשכנע" אותו לשנות את מתווה הפרויקט.
צריך להבין שפרויקט של הריסה ובניה שונה מבחינת היקפו הכספי ויתכן שהיזם בו מדובר לו בנוי לכך. מעבר לכך - צריך לשכנע אותו כי החלפת הפרויקט להריסה ובניה לא תזיק לו אלא הוא ירוויח בצורה הוגנת גם כך. תזכרו שמעבר לעלויות הבניה הגדולות בהרבה בפרויקט של הריסה ובניה יש עוד תשלומים נלווים ובעיקר הצורך לשלם דמי שכירות במהלך הפרויקט וכן עלויות המימון בשל הצורך להעזר בבנק מלווה.
יתכן והיזם כבר החל בהליכי התכנון במתווה הקיים וכעת הוא נדרש גם לעצור הכל וגם לזרוק לפח את הכספים שהוציא.
ועוד- הרוב הנדרש לפרויקט של הריסה ובניה הוא 80% מבעלי הדירות המחזיקים ב- 80% מהרכוש המשותף. זאת בניגוד לרוב של 2/3 בפרויקט של חיזוק. כך שעליכם לבדוק אם בכלל יש לכם רוב לפרויקט כזה.
מה שאני מציע -
תיפנו ליזם ותגישו לו שזה מה שאתם רוצים ותסבירו לו למה זה כדאי גם לו.
תבקשו ממנו שיכין הצעה ראשונית למתווה חדש של הפרויקט.
לאחר קבלת המתווה תערכו כנס של בעלי הדירות ותראו אם יש רוב נדרש למתווה החדש.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
כדי לתת תשובה יסודית צריך לקרוא את ההסכם עליו חתמתם ולקרוא מה כתוב שם ובמיוחד אם ישנן הפרות של היזם שיעזרו "לשכנע" אותו לשנות את מתווה הפרויקט.
צריך להבין שפרויקט של הריסה ובניה שונה מבחינת היקפו הכספי ויתכן שהיזם בו מדובר לו בנוי לכך. מעבר לכך - צריך לשכנע אותו כי החלפת הפרויקט להריסה ובניה לא תזיק לו אלא הוא ירוויח בצורה הוגנת גם כך. תזכרו שמעבר לעלויות הבניה הגדולות בהרבה בפרויקט של הריסה ובניה יש עוד תשלומים נלווים ובעיקר הצורך לשלם דמי שכירות במהלך הפרויקט וכן עלויות המימון בשל הצורך להעזר בבנק מלווה.
יתכן והיזם כבר החל בהליכי התכנון במתווה הקיים וכעת הוא נדרש גם לעצור הכל וגם לזרוק לפח את הכספים שהוציא.
ועוד- הרוב הנדרש לפרויקט של הריסה ובניה הוא 80% מבעלי הדירות המחזיקים ב- 80% מהרכוש המשותף. זאת בניגוד לרוב של 2/3 בפרויקט של חיזוק. כך שעליכם לבדוק אם בכלל יש לכם רוב לפרויקט כזה.
מה שאני מציע -
תיפנו ליזם ותגישו לו שזה מה שאתם רוצים ותסבירו לו למה זה כדאי גם לו.
תבקשו ממנו שיכין הצעה ראשונית למתווה חדש של הפרויקט.
לאחר קבלת המתווה תערכו כנס של בעלי הדירות ותראו אם יש רוב נדרש למתווה החדש.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום ארנונה מים וחשמל בזמן תמ"א 38 /1
שוקי
26/10/16
שלום,ברצוני לדעת אם בזמן שעושים אצלינו בבניין תמ"א 38/1,אנו צריכים לשלם ארנונה כרגיל בזמן שגרים בבניין?ומה לגבי מים וחשמל?תודה רבה.
תשלומים שוטפים של ארנונה, חשמל ומים בזמן ביצוע
עו"ד אילן הלוי
מנהל
27/10/16
שוקי שלום!
כל עוד הדירה אינה הרוסה משלמים ארנונה. אם לא מתגוררים בה ולא עושים בה כל שימוש - ניתן לבקש מהעיריה פטור לתקופה של חצי שנה כנכס ריק.
לגבי חשמל /מים - התשלום הוא ממילא על פי צריכה בפועל. אז אם אתה צורך - תשלם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
כל עוד הדירה אינה הרוסה משלמים ארנונה. אם לא מתגוררים בה ולא עושים בה כל שימוש - ניתן לבקש מהעיריה פטור לתקופה של חצי שנה כנכס ריק.
לגבי חשמל /מים - התשלום הוא ממילא על פי צריכה בפועל. אז אם אתה צורך - תשלם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עיכוב מטעם היזם
חנה
26/10/16
אנחנו בעיצומו של פרויקט תמ"א היזם אמר לנו שהוא רוצה קצת להמתין עם הגשת התוכניות
כי הולך להיות תיקון לטופס 4. על מה הוא מדבר
בדיוק?
כי הולך להיות תיקון לטופס 4. על מה הוא מדבר
בדיוק?
עיכוב מטעם היזם
עו"ד אילן הלוי
מנהל
26/10/16
חנה שלום!
לא ברור לי. את בטוחה שהוא דיבר על תיקון לטופס 4??
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אינגלאינוסט
פנינה
19/10/16
אבקש מידע לגבי היזם אינגלאינווסט שמבצע פרויקטים של תמ"א בר"ג. האם אמין? עומד בזמנים וכד'.
כמו כן האם מקובל לשלם 15% מערך החוזה לחשבון נאמנות ללא ערבויות של בנק מלווה.
כמו כן האם מקובל לשלם 15% מערך החוזה לחשבון נאמנות ללא ערבויות של בנק מלווה.
אנגלאינווסט
עו"ד אילן הלוי
מנהל
26/10/16
פנינה שלום!
אנגלאינווסט היא חברת בת של קבוצת אנגל שמתעסקת בפרויקטים של תמ"א 38. אני מציע שפשוט תעברו בפרויקטים שהחברה ביצעה ותשאלו בעלי דירות שם מה דעתם על החברה. תזכרו גם שכל פרויקט והמורכבות שלו. יתכן ובמקום אחד אין בעיות ועיכובים ובמקום אחר יש וגם ההיפך נכון.
לגבי ערבויות - אני מבין שמדובר על פרויקט של תוספת וחיזוק ולא הריסה ובניה מחדש. עוד אני מבין שבמקום לתת לכם ערבות ביצוע היזם מבקש להפקיד 15% )מכמה?) לחשבון נאמנות. יש לוודא שהנאמן בחשבון הוא עו"ד מטעמכם על מנת שבמקרה הצורך ניתן יהיה לעשות שימוש בכספים אלו. מעבר לכך - אני לא רואה בעיה שמפקידים כסף ולא ערבות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אנגלאינווסט היא חברת בת של קבוצת אנגל שמתעסקת בפרויקטים של תמ"א 38. אני מציע שפשוט תעברו בפרויקטים שהחברה ביצעה ותשאלו בעלי דירות שם מה דעתם על החברה. תזכרו גם שכל פרויקט והמורכבות שלו. יתכן ובמקום אחד אין בעיות ועיכובים ובמקום אחר יש וגם ההיפך נכון.
לגבי ערבויות - אני מבין שמדובר על פרויקט של תוספת וחיזוק ולא הריסה ובניה מחדש. עוד אני מבין שבמקום לתת לכם ערבות ביצוע היזם מבקש להפקיד 15% )מכמה?) לחשבון נאמנות. יש לוודא שהנאמן בחשבון הוא עו"ד מטעמכם על מנת שבמקרה הצורך ניתן יהיה לעשות שימוש בכספים אלו. מעבר לכך - אני לא רואה בעיה שמפקידים כסף ולא ערבות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברה בטאבו של חניות בבנין משותף
אילנה כהן
16/10/16
בבניין יש מספר חניות שאינן רשומות בטאבו. מכיוון שהבניין עומד לפני תמא 38 (חיזוק מפני רעידות אדמה) שבעקבותיו יגיעו דיירים חדשים , אנו רוצים להעביר את החניות לרישום בטאבו. כיצד יש לפעול?
העברה בטאבו של חניות בבית משותף
עו"ד אילן הלוי
מנהל
16/10/16
היי אילנה
אם את ממילא מתכוונים ללכת לפרויקט של תמ"א 38 אני מציע כי תציבו את המשימה הזאת כתנאי ליזם ולא תתעסקו בכך בעצמכם.
ניתן לבצע רישום חניות כאמור. זה מחייב פרוצדורה של הסכמות ותיקון מסמכי הבית המשותף. ממילא יהיה לכם עו"ד שייצג אותכם בהסכם התמ"א כך שלאחר שהוא יבדוק את מסמכי הבית המשותף ואת מצב ההסכמות כיום תוכלו לבדוק מה ואיך לעשות זאת. בכל מקרה- ההצעה שלי היא להטיל את זה על היזם.
קחו בחשבון כי אם מדובר על תמ"א 38/1 - לא בטוח שהיזם יסכים לכך. אם מדובר על תמ"א 38/2 - ממילא תקבלו חניה לכל דירה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אם את ממילא מתכוונים ללכת לפרויקט של תמ"א 38 אני מציע כי תציבו את המשימה הזאת כתנאי ליזם ולא תתעסקו בכך בעצמכם.
ניתן לבצע רישום חניות כאמור. זה מחייב פרוצדורה של הסכמות ותיקון מסמכי הבית המשותף. ממילא יהיה לכם עו"ד שייצג אותכם בהסכם התמ"א כך שלאחר שהוא יבדוק את מסמכי הבית המשותף ואת מצב ההסכמות כיום תוכלו לבדוק מה ואיך לעשות זאת. בכל מקרה- ההצעה שלי היא להטיל את זה על היזם.
קחו בחשבון כי אם מדובר על תמ"א 38/1 - לא בטוח שהיזם יסכים לכך. אם מדובר על תמ"א 38/2 - ממילא תקבלו חניה לכל דירה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
גבול הבנייה המותר בתמ"א 38
שמואל
12/10/16
האם מותר בתמ"א 38 לבנות עד לקו 0 של הבניין הנמצא לצד הבניין שבתמ"א 38?
כבר שאלת את זה מאה פעמים
טרחן שכל
13/10/16
גבול הבניה המותר בתמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
16/10/16
שמואל שלום!
כל בניה מותרת בתחום קווי הבניה החלים על המגרש. בדר"כ תוכניות הבניה מגדירות מה המרחק מקדימה/אחורה/ומהצדדים שיש לשמור מגבול המגרש. למשל - 3 מ' מכל צד מגרש / 5 מ' מקדימה / 5 מ' מאחורה. זה מגדיר את התכסית המקסימאלית שניתן לבנות בה.
חריגים - תמ"א 38 וכן תוכניות מכוחה מאפשרות לחרוג מקווי בנין לצורך הוספת ממ"ד. ברמת גן למשל אפשר להגיע עד קו בנין 0 בצידי המגרש, קרי - לבנות ממש עד קו המגרש.
לריג נוסף הוא אפשרות לבנות בקו 0 עם בנין צמוד במקרים בהם זה המצב גם כיום/בהסכמה של שני המגרשים (אבל גם חריג זה תלוי בהוראות התוכניות החלות על המגרש).
השאלה שלך היא כללית מאוד. לא ציינת אהיכן המגרש נמצא והאם כיום הבנין הקיים בנוי בקיר אפס. בהתאם לכך יש לבדוק קודם כל את התוכניות החלות על המגרש ולבדוק אם יש בהן התיחסות ספציפית לנושא זה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מגורים בבית השכן לבניין בו נעשה תמ"א
ישראל
10/10/16
שלום
בבית השכן לנו מתחילים עוד מעט עבודות תמ"א.
אין ספק שזה יגרום לנו קשיים גדולים בחיים השוטפים (אנחנו אנשים מבוגרים וחולים).
האם יש לנו זכויות כלשהן למנוע את הבניה או לקבל דיור חילופי בתקופת העבודות?
תודה
בבית השכן לנו מתחילים עוד מעט עבודות תמ"א.
אין ספק שזה יגרום לנו קשיים גדולים בחיים השוטפים (אנחנו אנשים מבוגרים וחולים).
האם יש לנו זכויות כלשהן למנוע את הבניה או לקבל דיור חילופי בתקופת העבודות?
תודה
האם לכלוך ואבק הם עילה להתנגדות לתמ"א?
מירית רבינוביץ
10/10/16
ישראל שלום,
תודה על פנייתך.
לאור הפסיקה בנושא נראה כי עילה של לכלוך ואבק לא יתקבלו כעילת סירוב לפרויקט תמ"א. ודאי לא כשמדובר בדיירים מהבניין הסמוך לפרויקט.
מאחלת לכם רק בריאות.
גמר חתימה טובה.
בברכה,
מירית רבינוביץ, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום תמ"א 38
ז'בוטינסקי 5, רעננה
טל':077-5500549; מייל: office@mr-law.co.il
תודה על פנייתך.
לאור הפסיקה בנושא נראה כי עילה של לכלוך ואבק לא יתקבלו כעילת סירוב לפרויקט תמ"א. ודאי לא כשמדובר בדיירים מהבניין הסמוך לפרויקט.
מאחלת לכם רק בריאות.
גמר חתימה טובה.
בברכה,
מירית רבינוביץ, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום תמ"א 38
ז'בוטינסקי 5, רעננה
טל':077-5500549; מייל: office@mr-law.co.il
הסכם שכירות בפרויקט תמא
עמוס
10/10/16
שלום, השכרתי את הדירה ל-5 שנים במחיר קבוע
ובתשלום חד שנתי. השוכר שלי לא מוכן שבבניין יתחילו בפעילות תמא – האם יש לו את
הזכות להפר את הסכם השכירות שלנו? האם אני יכול להתנגד לתמ"א בגלל העניין
הזה?
ובתשלום חד שנתי. השוכר שלי לא מוכן שבבניין יתחילו בפעילות תמא – האם יש לו את
הזכות להפר את הסכם השכירות שלנו? האם אני יכול להתנגד לתמ"א בגלל העניין
הזה?
האם אפשר להתנגד לביצוע לתמ"א בשל הפסד דמי שכירות?
מירית רבינוביץ
10/10/16
עמוס שלום,
ראשית תודה על פנייתך.
מבחינת השוכר השאלה האי בתחום המקרקעין ולא בתחום התמ"א, ועל כן אני מציעה כי תפנה בשאלה זו למנהלי הפורום בתחום המקרקעין. על פניו אני סבורה ששינוי כה מהותי לרעת השוכר אכן מאפשר לו פתח מילוט מההסכם, הכל תלוי כמובן בתוכן הסכם השכירות ובשאלה האם נושא התמ"א היה ידוע לשוכר בעת חתימת ההסכם...
מבחינת ההתנגדות שלך לפרויקט - צריך הבין כי ההחלטה של המפקח על המקרקעין היא למעשה בניסיון לבצע איזון בין האינטרסים של כלל הדיירים בבניין המעוניינים בביצוע הפרויקט וכן האינטרס הציבורי הגדול בביצוע פרויקטים מסוג זה אל מול האינטרס שלך והפגיעה הכלכלית.
אני סבורה שמקרה שלך כדאי היה קודם כל לפני בחינת הסיכונים והסיכויים בהגשת התנגדות שכזו - לפנות ליזם ולהציג לו את הבעיה ולראות האם תוכל להגיע אתו לפתרון שיניח את דעתך.
בברכה,
מירית רבינוביץ, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום תמ"א 38
ז'בוטינסקי 5, רעננה
טל':077-5500549; מייל: office@mr-law.co.il
ראשית תודה על פנייתך.
מבחינת השוכר השאלה האי בתחום המקרקעין ולא בתחום התמ"א, ועל כן אני מציעה כי תפנה בשאלה זו למנהלי הפורום בתחום המקרקעין. על פניו אני סבורה ששינוי כה מהותי לרעת השוכר אכן מאפשר לו פתח מילוט מההסכם, הכל תלוי כמובן בתוכן הסכם השכירות ובשאלה האם נושא התמ"א היה ידוע לשוכר בעת חתימת ההסכם...
מבחינת ההתנגדות שלך לפרויקט - צריך הבין כי ההחלטה של המפקח על המקרקעין היא למעשה בניסיון לבצע איזון בין האינטרסים של כלל הדיירים בבניין המעוניינים בביצוע הפרויקט וכן האינטרס הציבורי הגדול בביצוע פרויקטים מסוג זה אל מול האינטרס שלך והפגיעה הכלכלית.
אני סבורה שמקרה שלך כדאי היה קודם כל לפני בחינת הסיכונים והסיכויים בהגשת התנגדות שכזו - לפנות ליזם ולהציג לו את הבעיה ולראות האם תוכל להגיע אתו לפתרון שיניח את דעתך.
בברכה,
מירית רבינוביץ, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום תמ"א 38
ז'בוטינסקי 5, רעננה
טל':077-5500549; מייל: office@mr-law.co.il
הוספת מעלית בפרויקט תמ"א
ויקטור
06/10/16
תוכנית תמ"א 38 הגיעה גם לבניין שלנו, לשמחתנו הרבה הדיבור הראשוני היה על
הוספת מעלית, עכשיו שאנחנו בשלבים מתקדמים אמרו לנו שיצטרכו להקטין את שטח הכניסה
של כל הבתים בצד של המעלית. האם נוכל לדרוש פיצוי על השינוי המאוד מכעיס הזה?
הוספת מעלית, עכשיו שאנחנו בשלבים מתקדמים אמרו לנו שיצטרכו להקטין את שטח הכניסה
של כל הבתים בצד של המעלית. האם נוכל לדרוש פיצוי על השינוי המאוד מכעיס הזה?
הוספת מעלית
עו"ד אילן הלוי
מנהל
09/10/16
ויקטור שלום!
לא צריך לכעוס. יכול להיות שיש בעיה תכנונית ואין ברירה, אם רוצים לעשות את הפרויקט, אלא לקחת שטח קטן מהדירות לטובת המעלית.
שאלת הפיצוי אם בכלל וכמה - היא שאלה מסחרית בינכם ובין היזם. כמובן שלא ניתן להכריח אותכם לוותר על חלק מהדירה. אני מניח שזה נכון לא רק לגביכם אלא לגבי כל הדירות באותו צד לפחות.
בסיכום - אפשר לדרוש פיצוי אבל בסופו של דבר צריך להגיע להסכמה מול היזם. תחשבו בינכם ובין עצמכם האם במידה והיזם לא נותן פיצוי בכלל או כפי שאתם רוצים האם זה
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לא צריך לכעוס. יכול להיות שיש בעיה תכנונית ואין ברירה, אם רוצים לעשות את הפרויקט, אלא לקחת שטח קטן מהדירות לטובת המעלית.
שאלת הפיצוי אם בכלל וכמה - היא שאלה מסחרית בינכם ובין היזם. כמובן שלא ניתן להכריח אותכם לוותר על חלק מהדירה. אני מניח שזה נכון לא רק לגביכם אלא לגבי כל הדירות באותו צד לפחות.
בסיכום - אפשר לדרוש פיצוי אבל בסופו של דבר צריך להגיע להסכמה מול היזם. תחשבו בינכם ובין עצמכם האם במידה והיזם לא נותן פיצוי בכלל או כפי שאתם רוצים האם זה
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא38 (מכתב הטבה מהיזם)
רותי
01/10/16
שלום
לאחר חתימתי על תמא38 קיבלתי הטבה קטנה
מהיזם האם מספיקה רק החתימה של היזם על ההטבה
או גם חתימה של עו"ד שמייצג את הבניין.2.לא נרשם למעלה שזה נספח להסכם האם זה יכול להוות בעייה כשאצטרך לקבל את ההטבה.
תודה מראש
לאחר חתימתי על תמא38 קיבלתי הטבה קטנה
מהיזם האם מספיקה רק החתימה של היזם על ההטבה
או גם חתימה של עו"ד שמייצג את הבניין.2.לא נרשם למעלה שזה נספח להסכם האם זה יכול להוות בעייה כשאצטרך לקבל את ההטבה.
תודה מראש
מכתב הטבה מהיזם
עו"ד אילן הלוי
מנהל
09/10/16
רותי שלום!
בעיקרון חתימתו של היזם אמורה להספיק. אבל תבדקו בהסכם עצמו אם אין שם התיחסות לתמורות מעבר למה שכתוב בהסכם. בהרבה הסכמים, כדי למנוע מצב של הסכמים צדדים, יש סעיף מפורש האוסר זאת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה לעו"ד הלוי
לא מבין
30/09/16
עו"ד אילן הלוי, שלום,
אני קורא את תשובותיך המחכימות, אך לעתים הן משקפות את גישתך האישית, ואולי המגמתית, ואני חושב שזה יכול להטעות את הפונים לאתר. כל התמ"א היא התנערות הממשלה מחובתה לחיזוק ובטחון, אך בהפרטתה היא גרמה וגורמת נזקים בלתי הפיכים לאזרחים ולקניינים והמסרים כאן הן רק קצה הקרחון.
שאלות כמו למה את או אתה לא מסכימים? , או תשובה שיכולה "להפחיד". התשובות צריכות להיות יותר מכוונות - כמו לא להסכים ולא לחתום מראש על דבר ללא בדיקה יסודית והבנת הנושא ועל מה חותמים. זה המסר שצריך להעביר בנוסף מעבר לעניינים טכניים שבחוק או חסרים בחוק. יש להעביר מסר לשואל לעמוד על דעתו, אם היא מגובה והוא צודק וגם האפשרות לדיירים לא לפחד מהמפקחת ולא מבית המשפט .
אין מצב בו דייר יחתום ואח"כ ישאל שאלות ויצא בשלום מהחתימה.
אני קורא את תשובותיך המחכימות, אך לעתים הן משקפות את גישתך האישית, ואולי המגמתית, ואני חושב שזה יכול להטעות את הפונים לאתר. כל התמ"א היא התנערות הממשלה מחובתה לחיזוק ובטחון, אך בהפרטתה היא גרמה וגורמת נזקים בלתי הפיכים לאזרחים ולקניינים והמסרים כאן הן רק קצה הקרחון.
שאלות כמו למה את או אתה לא מסכימים? , או תשובה שיכולה "להפחיד". התשובות צריכות להיות יותר מכוונות - כמו לא להסכים ולא לחתום מראש על דבר ללא בדיקה יסודית והבנת הנושא ועל מה חותמים. זה המסר שצריך להעביר בנוסף מעבר לעניינים טכניים שבחוק או חסרים בחוק. יש להעביר מסר לשואל לעמוד על דעתו, אם היא מגובה והוא צודק וגם האפשרות לדיירים לא לפחד מהמפקחת ולא מבית המשפט .
אין מצב בו דייר יחתום ואח"כ ישאל שאלות ויצא בשלום מהחתימה.
הרהורים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
30/09/16
תודה על הפניה. אני מקבל את ההערה שלך בכל הרצינות. אני מניח שחלק מהתשובות שלי אכן מבטא את דעתי האישית אך בודאי אין לי כוונה להטעות וכו'.
דעתי האישית (ואפשר לחלוק עליה) היא כי הממשלה לא טובה בביצוע במיוחד של פרויקטים בתום הפרטי. על כן הפתרון שיצרו בצורה של תמ"א 38 הוא סביר ועם כל חבלי הלידה וקשיים הרבים שבו - הוא כלי שנותן תועלת רבה לבעלי הדירות.
לא רק בחיזוק בתים מפני רעידות אדמה. כבר מזמן רואים חשיבות בתמ"א גם בנושאים של התחדשות עירונית וכמובן גם בהוספת ממ"ד היכן שניתן.
לפרויקטים של תמ"א יש גם פוטנציאל רב בהגדלת היצע הדירות. נכון שבעיקר בגוש דן אבל אם שם המחירים ירדו בגלל הגדלת היצע זה ישפיע גם במעגלים שמסביב לגוש דן.
בסך הכל אני חושב שמדובר בהזדמנות כמעט לכל בעלי הדירות לשפר את מצב דירתם. הזדמנות שלדעתי כדאי לנצלה.
לאחר כל אלו - אין כוונתי ומעולם לא היתה שבהכרח כל הסכם תמ"א המוצע למישהוא הוא טוב. תמיד תמיד יש לקרוא הסכמים ולהבין על מה חותמים. ואם לא מסכימים אז לא לחתום. המלצתי לא פעם לפונים ולשואלים לסרב לחתום על הסכם שהם לא שלמים עימו.
אדם לא צריך לפחד ללכת עם האמת שלו. תפקידי הוא פעמים לשים מראה לפונים על מנת שיבינו היבטים נוספים שלא תמיד הם ערים להם.
להבנתי הסרוב לחתום צריך לבוא ממקום של הבנה ולא של חשדנות. לעיתים הפונים לא מבינים את סעיפי ההסכם וחושבים שהם מקפחים אותם בעוד שאין בהם דבר חריג.
תשובותינו בפורום נשענות בעיקר על נתונים שאנו מקבלים מהפונים. הן אינן תחליף ליעוץ משפטי צמוד ואנו לא מתימרים לכך.
בכל מקרה- אני ממש שמח על הפניה שלך ועל הערותיך. כשעצמי אשתדל להקפיד על העברת המסר הברור של בדיקה ושאלת שאלות עד שהכל ברור לפני חימה.
אתה מוזמן להשיב לי או לפנות אלי ככל שתחפוץ.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
דעתי האישית (ואפשר לחלוק עליה) היא כי הממשלה לא טובה בביצוע במיוחד של פרויקטים בתום הפרטי. על כן הפתרון שיצרו בצורה של תמ"א 38 הוא סביר ועם כל חבלי הלידה וקשיים הרבים שבו - הוא כלי שנותן תועלת רבה לבעלי הדירות.
לא רק בחיזוק בתים מפני רעידות אדמה. כבר מזמן רואים חשיבות בתמ"א גם בנושאים של התחדשות עירונית וכמובן גם בהוספת ממ"ד היכן שניתן.
לפרויקטים של תמ"א יש גם פוטנציאל רב בהגדלת היצע הדירות. נכון שבעיקר בגוש דן אבל אם שם המחירים ירדו בגלל הגדלת היצע זה ישפיע גם במעגלים שמסביב לגוש דן.
בסך הכל אני חושב שמדובר בהזדמנות כמעט לכל בעלי הדירות לשפר את מצב דירתם. הזדמנות שלדעתי כדאי לנצלה.
לאחר כל אלו - אין כוונתי ומעולם לא היתה שבהכרח כל הסכם תמ"א המוצע למישהוא הוא טוב. תמיד תמיד יש לקרוא הסכמים ולהבין על מה חותמים. ואם לא מסכימים אז לא לחתום. המלצתי לא פעם לפונים ולשואלים לסרב לחתום על הסכם שהם לא שלמים עימו.
אדם לא צריך לפחד ללכת עם האמת שלו. תפקידי הוא פעמים לשים מראה לפונים על מנת שיבינו היבטים נוספים שלא תמיד הם ערים להם.
להבנתי הסרוב לחתום צריך לבוא ממקום של הבנה ולא של חשדנות. לעיתים הפונים לא מבינים את סעיפי ההסכם וחושבים שהם מקפחים אותם בעוד שאין בהם דבר חריג.
תשובותינו בפורום נשענות בעיקר על נתונים שאנו מקבלים מהפונים. הן אינן תחליף ליעוץ משפטי צמוד ואנו לא מתימרים לכך.
בכל מקרה- אני ממש שמח על הפניה שלך ועל הערותיך. כשעצמי אשתדל להקפיד על העברת המסר הברור של בדיקה ושאלת שאלות עד שהכל ברור לפני חימה.
אתה מוזמן להשיב לי או לפנות אלי ככל שתחפוץ.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סרבנים
אריה
30/09/16
בבנין שלנו המעונין בתמא 38/2-פינוי בינוי יש 8 דירות בשטחים שונים.2 מהדיירים מתנגד כלומר יש רק 75% ממספר הדיירים המעוניין בפרויקט.אבל חלקם של המתנגדים בשטח הדירות הוא 15% כלומר יש 85% מבעלי שטחי הדירות המעונינים.בפרויקט.האם ההגבלה לביצוע תמא 38/2 כי חייבים להסכים לביצוע 80% היא לגבי שטח הדירות או לגבי מס.' הדיירים
התגובה לגיורא-צריכה להיות לאריה(שניהם אותו אחד)
אבנר
30/09/16
סרבנים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
30/09/16
אריה שלום
התנאי הוא כפול. צריך גם הסכמה ממי שמחזיקים ביחד לפחות 80% מבעלי הדירות המחזיקים לפחות 80% מהרכוש המשותף.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
התנאי הוא כפול. צריך גם הסכמה ממי שמחזיקים ביחד לפחות 80% מבעלי הדירות המחזיקים לפחות 80% מהרכוש המשותף.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא הריסה ובניה מחדש – היתר שניתן ב-10/80
גיורא
29/09/16
שלום רב.
אבקש לברר האם יש דרך כלשהי בה בניין שהיתר הבניה המקורי שלו ניתן ב-10/80 ואשר לא נבנה ע"פ תקן 413 יהא זכאי לתמ"א הריסה ובניה מחדש?
ידוע לי כי החוק מאפשר במצב זה תמא חיזוק, אך אני מבקש לשאול בקשר לדרך לזכות את הבניין בתמא הריסה ובניה מחדש.
אודה לתשובה.
גיורא.
אבקש לברר האם יש דרך כלשהי בה בניין שהיתר הבניה המקורי שלו ניתן ב-10/80 ואשר לא נבנה ע"פ תקן 413 יהא זכאי לתמ"א הריסה ובניה מחדש?
ידוע לי כי החוק מאפשר במצב זה תמא חיזוק, אך אני מבקש לשאול בקשר לדרך לזכות את הבניין בתמא הריסה ובניה מחדש.
אודה לתשובה.
גיורא.
חוזר ומנדנד
אבנר
30/09/16
שאלת כבר את השאלה הזאת בכיוון של 7 דירות שונות.
שכור לך עו"ד ותפסיק לבלבל פה אתה המח
צריך רוב של 80% דיירים כשזידם 80% מהרכוש
שכור לך עו"ד ותפסיק לבלבל פה אתה המח
צריך רוב של 80% דיירים כשזידם 80% מהרכוש
היתר שניתן בחודש 10/1980
עו"ד אילן הלוי
מנהל
30/09/16
גיורא שלום!
תמריצי תמ"א 38 חלים רק על מבנים שהיתר בניה לגביהם ניתן עד 1.1.1980. לכאורה אתם לא זכאים לתמריצים אלו.
מדברים על כי בתיקון הקרוב לתמ"א 38 יקבעו מועד מאוחר יותר ואז יתכן מאוד שגם אתם תכללו.
בנוסף- אם זה רלבנטי - תבדקו אם יש יזם שיעשה אתכם עיסקת תמ"א בלי להזקק לתמריצי התמ"א.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
תמריצי תמ"א 38 חלים רק על מבנים שהיתר בניה לגביהם ניתן עד 1.1.1980. לכאורה אתם לא זכאים לתמריצים אלו.
מדברים על כי בתיקון הקרוב לתמ"א 38 יקבעו מועד מאוחר יותר ואז יתכן מאוד שגם אתם תכללו.
בנוסף- אם זה רלבנטי - תבדקו אם יש יזם שיעשה אתכם עיסקת תמ"א בלי להזקק לתמריצי התמ"א.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוצאת שטח משותף לדירת גן – הריסה ובנייה
אנונימי
29/09/16
בהריסה ובנייה יש רוב 80% לפרוייקט - האם מותר לרוב הזה להשתמש ברכוש המשותף - בשטח הגינה המשותפת- לשם הצמדת גינות פרטיות לדירות הקרקע החדשות שייבנו או שחוק המקרקעין דורש 100% הסכמה לפעולה זו? שכן, הצמדת גינות פרטיות לדירות חדשות זו לא פעולה הכרחית לחיזוק על פי הפסיקה הקיימת.
האם דייר המתנגד לדירות גן ומסכים לדירות קרקע - תתקבל תביעתו אצל המפקח?
האם דייר המתנגד לדירות גן ומסכים לדירות קרקע - תתקבל תביעתו אצל המפקח?
הצמדת שטח דירת גן
עו"ד אילן הלוי
מנהל
30/09/16
שלום רב!
שאלה מורכבת ואין עליה תשובה אחידה. לפי נוסח שאלתך אני מבין שקראת את פסק דינו של המפקח סילברמן בענין זה.
חוק המקרקעין מחייב הסכמה של 100% להוצאת שטחים מהרכוש המשותף. השאלה היא לגבי היחס בין חוק המקרקעין לבין חוק החיזוק.
תשובה לשאלה זו קשורה גם למצב העובדתי בנסיבות כל מקרה.
אני מאוד מקווה ששאלה זו תגיע להכרעה משפטית בבית המשפט המחוזי שכן היא חשובה. חשובה אגב לא רק לנושא של הצמדת גינות אלא גם להצמדת חניות לדירות הקיימות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
שאלה מורכבת ואין עליה תשובה אחידה. לפי נוסח שאלתך אני מבין שקראת את פסק דינו של המפקח סילברמן בענין זה.
חוק המקרקעין מחייב הסכמה של 100% להוצאת שטחים מהרכוש המשותף. השאלה היא לגבי היחס בין חוק המקרקעין לבין חוק החיזוק.
תשובה לשאלה זו קשורה גם למצב העובדתי בנסיבות כל מקרה.
אני מאוד מקווה ששאלה זו תגיע להכרעה משפטית בבית המשפט המחוזי שכן היא חשובה. חשובה אגב לא רק לנושא של הצמדת גינות אלא גם להצמדת חניות לדירות הקיימות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה מקסימה: avoir le beurre et l'argent du beurre
MINOUCHE
03/11/16
תשובה לשאלה זאת חייבת להיקבע כבר מראש:
השאלה הזאת מתייחסת גם למקרה שלי ולעוד הרבה קהל במיוחד בתל אביב . היזם בפרוייקט שלנו גם תיכנן הצמדת גינה
אנגלית לדירה שתשתייך ליזם ו או לדייר , בעל מרתף .
אז למה הרשויות לא יתנן מענה לזה לפני שדייר כמוני ישבור את הראש ויפסיד את כוחותיו להתמודד עם סוגייה כזאת , סוגייה שמצד אחד התמ"א מכריזה על הסכמה של 80 % . והסרבן לדין , ומצד שני להצמדת קרקע דרוש 100 % .גם אנשים גדולים לא ענו על כך. אז למה שהדייר המסכן יתחיל לשבור את הראש. ובמיוחד לכפות גם את התמ"א וגם את הסוגייה על הדייר !!!
השאלה הזאת מתייחסת גם למקרה שלי ולעוד הרבה קהל במיוחד בתל אביב . היזם בפרוייקט שלנו גם תיכנן הצמדת גינה
אנגלית לדירה שתשתייך ליזם ו או לדייר , בעל מרתף .
אז למה הרשויות לא יתנן מענה לזה לפני שדייר כמוני ישבור את הראש ויפסיד את כוחותיו להתמודד עם סוגייה כזאת , סוגייה שמצד אחד התמ"א מכריזה על הסכמה של 80 % . והסרבן לדין , ומצד שני להצמדת קרקע דרוש 100 % .גם אנשים גדולים לא ענו על כך. אז למה שהדייר המסכן יתחיל לשבור את הראש. ובמיוחד לכפות גם את התמ"א וגם את הסוגייה על הדייר !!!
תוקף הסכם תמ"א 38 כשהחתום אינו הבעלים בטאבו
אמנון
28/09/16
שלום,
לפני כשנתיים חתמתי על חוזה תמ"א 38 הנושא את שמי למרות שהדירה בפועל היתה שייכת לאחי ואני הייתי רשום בטאבו כהערת אזהרה לבנק בלבד (זו היתה טעות של העו"ד שלי בהעברה ללא תמורה של הנכס מאחי אליי אשר תוקנה בהמשך) - מאוחר יותר הנכס הועבר אליי במלואו והיום אני הרשום הבלעדי בטאבו. יצוין כי נספח להסכם התמ"א מציין בבירור כי אחי הוא הבעלים ואני רשום כבעל הערת אזהרה.
השאלה שלי היא כזו: האם יש תוקף להסכם? שכן אחי אינו חתום עליו והוא היה הבעלים המלא בעת חתימתו.
תודה
לפני כשנתיים חתמתי על חוזה תמ"א 38 הנושא את שמי למרות שהדירה בפועל היתה שייכת לאחי ואני הייתי רשום בטאבו כהערת אזהרה לבנק בלבד (זו היתה טעות של העו"ד שלי בהעברה ללא תמורה של הנכס מאחי אליי אשר תוקנה בהמשך) - מאוחר יותר הנכס הועבר אליי במלואו והיום אני הרשום הבלעדי בטאבו. יצוין כי נספח להסכם התמ"א מציין בבירור כי אחי הוא הבעלים ואני רשום כבעל הערת אזהרה.
השאלה שלי היא כזו: האם יש תוקף להסכם? שכן אחי אינו חתום עליו והוא היה הבעלים המלא בעת חתימתו.
תודה
תוקף החתימה על ההסכם
עו"ד אילן הלוי
מנהל
30/09/16
אמנון שלום!
אני מבין שאתה חתמת על הסכם התמ"א, כי בעת החתימה אחיך היה בעל הדירה ולא אתה, כי בעת חתימת ההסכם היתה רשומה הערת אזהרה לטובתך וכי כיום אתה הבעלים הרשום של הדירה.
להבנתי אתה מחויב בחתימתך ומאחר וכיום אתה הבעלים של הדירה אז לא תוכל לסגת מחתימת עקב כך שבמועד החתימה עדין לא היית רשום כבעלים.
בהרבה מקרים גם מחתימים את בעלי הערת האזהרה הרשומה מאחר וברור כי הם עומדים להיות בעלי הדירה. כך שאין בכך חריג.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני מבין שאתה חתמת על הסכם התמ"א, כי בעת החתימה אחיך היה בעל הדירה ולא אתה, כי בעת חתימת ההסכם היתה רשומה הערת אזהרה לטובתך וכי כיום אתה הבעלים הרשום של הדירה.
להבנתי אתה מחויב בחתימתך ומאחר וכיום אתה הבעלים של הדירה אז לא תוכל לסגת מחתימת עקב כך שבמועד החתימה עדין לא היית רשום כבעלים.
בהרבה מקרים גם מחתימים את בעלי הערת האזהרה הרשומה מאחר וברור כי הם עומדים להיות בעלי הדירה. כך שאין בכך חריג.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התמורה הוגדרה מראש וכל תוספת בנייה תשתייך רק ליזם!
פנינה
26/09/16
היזם קבע תמורה של הדירה החדשה. אבל ציין בחוזה שכל תוספת לבנייה עד ההיתר , תהייה אך ורק של היזם. ורק , אם במידה ותתווסף בנייה לאחר ההיתר אזי היזם והדיירים יתחלקו באופן יחסי בזאת.
רוב הדיירים הסכימו , מחמת שלא התעמקו.
אני לא חתמתי כי אני לא מוצאת שזה הוגן להסיר את זכות הדיירים עד ההיתר.
מה דעתיכם על זה ?
אני בזאת מודה לעו"ד הלוי כי הוא גם יזם את הפורום והוא גם מקדיש מזמנו לענות על שאלות הרבות בפורום.
מאחלת לעוד הלוי הרבה הצלחה ושנה טובה עם הרבה הצלחה בכל תחום הנדל"ן.
רוב הדיירים הסכימו , מחמת שלא התעמקו.
אני לא חתמתי כי אני לא מוצאת שזה הוגן להסיר את זכות הדיירים עד ההיתר.
מה דעתיכם על זה ?
אני בזאת מודה לעו"ד הלוי כי הוא גם יזם את הפורום והוא גם מקדיש מזמנו לענות על שאלות הרבות בפורום.
מאחלת לעוד הלוי הרבה הצלחה ושנה טובה עם הרבה הצלחה בכל תחום הנדל"ן.
תמורה עודפת ליזם
עו"ד אילן הלוי
מנהל
30/09/16
פנינה שלום ושנה טובה!
קודם כל תודה על תודך. לא יסדתי את הפורום אלא יש לי את הזכות להיום אחד ממנהליו. מאחל לך ולמשפחתך שנה טובה ומבורכת.
לשאלתך - לדעתי יש צדק במה שכתבת למרות שברוב המקרים זה מצב תאורטי בלבד. להבנתי חלוקת זכויות הבניה בין היזם מצד אחד ובין בעלי הדירות מצד שני נעשית ביום חתימת ההסכם. בשלב זה מסכמים מה מגיע ליזם ומה מגיע לבעלי הדירות. אם לאחר מועד זה יווצרו עוד זכויות בניה למימוש אזי יש להסכים איך מתחלקים בהם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
קודם כל תודה על תודך. לא יסדתי את הפורום אלא יש לי את הזכות להיום אחד ממנהליו. מאחל לך ולמשפחתך שנה טובה ומבורכת.
לשאלתך - לדעתי יש צדק במה שכתבת למרות שברוב המקרים זה מצב תאורטי בלבד. להבנתי חלוקת זכויות הבניה בין היזם מצד אחד ובין בעלי הדירות מצד שני נעשית ביום חתימת ההסכם. בשלב זה מסכמים מה מגיע ליזם ומה מגיע לבעלי הדירות. אם לאחר מועד זה יווצרו עוד זכויות בניה למימוש אזי יש להסכים איך מתחלקים בהם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מהו הרוב הנדרש בבנין מורכב לתמ"א 38/2
גיל
26/09/16
האם הרוב הנדרש לתמ"א 38/2 בבניין מורכב הנו כמו בפינוי בינוי בו נדרש 80% ממקבץ ו67% מבניין.
הרוב הנדרש בבנין מורכב
עו"ד אילן הלוי
מנהל
29/09/16
שלום גיל ושנה טובה!
קודם כל נבהיר מושגים על מנת שיהא ברור שאנו מדברים על אותו דבר. "בית מורכב" הוא בית משותף המכיל למשל 2 בנינים (או יותר) על אותה חלקה. יכול להיות בקיר משותף ויכול להיות גם ללא קיר משותף כלל.
במקרה כזה יש אפשרות לפנות בתביעה למפקחת על רישום מקרקעין בבקשה כי תכריז על הבית המשותף כבית מורכב לענין חוק המקרקעין (חיזוק .. מפני רעידות אדמה). אם כל זה נעשה אז לצורך פרויקט תמ"א 38/2 מסתפקים ב- 80% מבעלי הדירות המחזיקים 80% מהרכוש המשותף רק בהתיחס לאותו בנין המבקש להתקשר בהסכם התמ"א.
למשל- על חלקה בני בנינים הרשומים כבית משותף. בנין א' מבקש להתקשר בהסכם ובו 10 דירות. בנין ב' לא רוצה ובו גם כן 10 דירות.
לאחר שהכרזנו על הבית המשותף הזה כבית מורכב ניתן להתספק ברוב של 8 בעלי דירות בבנין א' בלבד.
כמובן שהמפקחת בודקת (לפי החוק) אם בנין ב' לא עשוי להפגע כתוצאה מההכרזה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ארובה
יוסי
26/09/16
בדירה שבקומת קרקע בבניין דירות קיים בית קפה שניתן לו שימוש חורג עד
12.2016 עם ארובה בגובה קומת הקרקע בלבד. כי לפני 6 שנים כל הדיירים התנגדו לארובה
עד הגג ובית הקפה לא קיבל אישור לבניית הארובהעד לגג. במסגרת הבקשה לתמ"א 38 מתנה
עיריית תל אביב את מתן האישור לתמ"א 38 ב - (ציטוט) "התאמת התכנון בבקשה, כך שיתחשב
באלמנטים הנדרשים לצורך הפעלת המסעדה הקיימת במבנה, כגון: מיקום לארובה, בור שמן,
מזגנים וכד'". האם ההתניה הזאת חוקית לגבי התקנת הארובה עד מעל לגג או סחיטה של
העירייה. בברכה יוסי
12.2016 עם ארובה בגובה קומת הקרקע בלבד. כי לפני 6 שנים כל הדיירים התנגדו לארובה
עד הגג ובית הקפה לא קיבל אישור לבניית הארובהעד לגג. במסגרת הבקשה לתמ"א 38 מתנה
עיריית תל אביב את מתן האישור לתמ"א 38 ב - (ציטוט) "התאמת התכנון בבקשה, כך שיתחשב
באלמנטים הנדרשים לצורך הפעלת המסעדה הקיימת במבנה, כגון: מיקום לארובה, בור שמן,
מזגנים וכד'". האם ההתניה הזאת חוקית לגבי התקנת הארובה עד מעל לגג או סחיטה של
העירייה. בברכה יוסי
התנית היתר בתנאי עסק
עו"ד אילן הלוי
מנהל
26/09/16
יוסי שלום!
ארובה חייבת להגיע עד מעל הגג. כך שאם אתם מגביהים את הבנין יש להגביה גם את הארובה.
מעבר לכך - אם הדרישות של העיריה הם לשמור על הקיים ול ךפגוע בתנאי רשיון העסק של אותו קפה - זה נראה לי סביר. אם הדרישות חורגות ומחייבות השקעות מעבר לכך - נראה לי לא סביר ובודאי שזה לא צריך להיות על חשבון היזם/הבעלים. ניתן כמובן להגיש ערר על כך.
ציינת שרשיון העסק עומד לפלוג בסוף השנה. יתכן וכדאי היה להמתין ולראות מה בכוונת הקפה לעשות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
ארובה חייבת להגיע עד מעל הגג. כך שאם אתם מגביהים את הבנין יש להגביה גם את הארובה.
מעבר לכך - אם הדרישות של העיריה הם לשמור על הקיים ול ךפגוע בתנאי רשיון העסק של אותו קפה - זה נראה לי סביר. אם הדרישות חורגות ומחייבות השקעות מעבר לכך - נראה לי לא סביר ובודאי שזה לא צריך להיות על חשבון היזם/הבעלים. ניתן כמובן להגיש ערר על כך.
ציינת שרשיון העסק עומד לפלוג בסוף השנה. יתכן וכדאי היה להמתין ולראות מה בכוונת הקפה לעשות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם מותר להתנות חלק מהתמורה של תמא 38 רק לדיירים
אופיר
25/09/16
האם מותר להתנות חלק מהתמורה של תמא 38 רק לדיירים שחותמים על החוזה עד תאריך מסויים
לדוגמא: מיזוג אוויר , מחסן, מיקום חניות
האם הדיירם שעדין לא חתמו זכאים לזכיות שוות
לדוגמא: מיזוג אוויר , מחסן, מיקום חניות
האם הדיירם שעדין לא חתמו זכאים לזכיות שוות
התנית חלק מהתמורה לבעלים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
26/09/16
אופיר שלום!
בעיקרון חלוקת התמורות בין הבעלים צריכה להיות הוגנת גם כלפי אותו דייר שלא חתם עד תאריך מסוים על ההסכם.
ראיתי מקרים הם נכתב בטיוטת ההסכם כי דייר יהיה זכאי לתמורה מסוימת רק אם יחתום עד תאריך מסוים. זה נועד להמריץ בעלי דירות לחתום על ההסכם.
הנושא לא נבחן משפטית אבל אני מניח כי ככלל זה לא יתפוס. מה כן יתפוס- למשל - לקבוע כי סדר בחירת חניות/מחסנים יהיה קודם כל לחותמים, לתת תמריצים מהיזם במפרט למי שחותם וכו'. אבל לא נראה לי שניתן לשלול חניה/מחסן ממי שלא חתם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות לסרבן פרוייקט תמא 38
מאיר
24/09/16
שלום
רצוני לדעת בפרוייקט תמא 38 חתמו רוב הדיירים למעט דייר אחד הוצאות עו"ד על הדיירים
האם אפשר לחייב הדייר הסרבן בהוצאות עו"ד
האם הוא זכאי לכל מה שהשאר מקבלים דהיינו ממד מרפסת חניה בטאבו שיפוץ בדירה
תודה
רצוני לדעת בפרוייקט תמא 38 חתמו רוב הדיירים למעט דייר אחד הוצאות עו"ד על הדיירים
האם אפשר לחייב הדייר הסרבן בהוצאות עו"ד
האם הוא זכאי לכל מה שהשאר מקבלים דהיינו ממד מרפסת חניה בטאבו שיפוץ בדירה
תודה
זכויות לסרבן בפרויקט תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
26/09/16
שלום מאיר!
אני מבין שהתקשרתם עם יזם בהסכם עליו כולם חתמו למעט אחד וכי הוצאות עו"ד שלכם משולמות על ידיכם ולא על ידי היזם.
במקרה כזה - ככל שיאכפו את ההסכם על אותו דייר בודאי צריך לבקש לחייבו גם בהוצאות שכ"ט עו"ד שלכם.
בעיקרון אותו דייר זכאי לקבל כמו כל יתר הבעלים בבנין.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני מבין שהתקשרתם עם יזם בהסכם עליו כולם חתמו למעט אחד וכי הוצאות עו"ד שלכם משולמות על ידיכם ולא על ידי היזם.
במקרה כזה - ככל שיאכפו את ההסכם על אותו דייר בודאי צריך לבקש לחייבו גם בהוצאות שכ"ט עו"ד שלכם.
בעיקרון אותו דייר זכאי לקבל כמו כל יתר הבעלים בבנין.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי-בינוי, שטח הדירות החדשות
אלישבע
23/09/16
שלום רב,
בפרויקט פינוי-בינוי מתוכנן יש 7 סוגי
דירות קיימות ביניהן הפרשי שטח של מעל 40%. בתוכניות של הבניינים החדשים של היזם נקבע:
לכל דירה יתווסף שטח אחיד של 25
מ"ר +מרפסת ומחסן.
יבנו 3 סוגי דירות חדשות על בסיס השטח
של שלושת הדירות הגדולות מהשבעה בלבד.
שתי החלטות אלה נותנות תיעדוף גדול מאד
לבעלי הדירות הקטנות על חשבון תרומת הגדולות.
האם מבחינה משפטית ניתן להתנגד לכך.
בתודה מראש
אלישבע
בפרויקט פינוי-בינוי מתוכנן יש 7 סוגי
דירות קיימות ביניהן הפרשי שטח של מעל 40%. בתוכניות של הבניינים החדשים של היזם נקבע:
לכל דירה יתווסף שטח אחיד של 25
מ"ר +מרפסת ומחסן.
יבנו 3 סוגי דירות חדשות על בסיס השטח
של שלושת הדירות הגדולות מהשבעה בלבד.
שתי החלטות אלה נותנות תיעדוף גדול מאד
לבעלי הדירות הקטנות על חשבון תרומת הגדולות.
האם מבחינה משפטית ניתן להתנגד לכך.
בתודה מראש
אלישבע
פינוי בינוי שטח דירות חדשות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
26/09/16
אלישבע שלום!
קודם כל נבין את היזם שמבקש לפשט את התכנון של הבנינים החדשים ולהפחית את מספר סוגי הדירות ל- 3 בלבד. זו דרישה הגיונית.
מבין שזה יוצר לכאורה תוספת גדולה יותר לבעלי הדירות הקטנות. אבל כדאי לבדוק קודם כל ממה נובע הפער בשטחים בין הדירות. האם מדובר למשל על דירות שניצלו בעבר אפשרות להרחבה לעומת כאלו שלא? במקרה כזה נבין כי עדין שמורה זכות לבעלי הדירות הקטנות להגדיל את שטחן.
לענין זה גם הייתי מציע לבדוק מה החלק ברכוש המשותף שמחזיקה כל דירה. יתכן ותגלו שאין הבדל גדול באחזקות למרות הבדלי בשטחי הדירות.
אם למרות האמור לעיל - הנתונים מראים כי מלכתחילה נבנו הדירות בבנין ב- 7 גדלים שונים, אזי אני חושב שיש מקום לטענתך ועל היזם לתת הצעה מתוקנת מתחשבת בכך.
טענה כזו יכולהלהמשע בפני המפקח אבל אני מניח שגם שם ינסו למצוא פתרון ולא יעצרו את הפרויקט. לכן אני ממליץ קודם כל לעשות שיעורי בית והלבין ממה נובעים הבדלים בין שטחי הדירות וממתי, מה החלק היחסי של כל טיפוס דירה ברכש המשותף. לאור זאת לנסות ולאזן את הצעת היזם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
קודם כל נבין את היזם שמבקש לפשט את התכנון של הבנינים החדשים ולהפחית את מספר סוגי הדירות ל- 3 בלבד. זו דרישה הגיונית.
מבין שזה יוצר לכאורה תוספת גדולה יותר לבעלי הדירות הקטנות. אבל כדאי לבדוק קודם כל ממה נובע הפער בשטחים בין הדירות. האם מדובר למשל על דירות שניצלו בעבר אפשרות להרחבה לעומת כאלו שלא? במקרה כזה נבין כי עדין שמורה זכות לבעלי הדירות הקטנות להגדיל את שטחן.
לענין זה גם הייתי מציע לבדוק מה החלק ברכוש המשותף שמחזיקה כל דירה. יתכן ותגלו שאין הבדל גדול באחזקות למרות הבדלי בשטחי הדירות.
אם למרות האמור לעיל - הנתונים מראים כי מלכתחילה נבנו הדירות בבנין ב- 7 גדלים שונים, אזי אני חושב שיש מקום לטענתך ועל היזם לתת הצעה מתוקנת מתחשבת בכך.
טענה כזו יכולהלהמשע בפני המפקח אבל אני מניח שגם שם ינסו למצוא פתרון ולא יעצרו את הפרויקט. לכן אני ממליץ קודם כל לעשות שיעורי בית והלבין ממה נובעים הבדלים בין שטחי הדירות וממתי, מה החלק היחסי של כל טיפוס דירה ברכש המשותף. לאור זאת לנסות ולאזן את הצעת היזם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוסר תוקף להכם שנערך בין דיירים לעו"ד קבוצה
נמרוד
23/09/16
נערך הסכם בין אדריכל ועו"ד על שכר טרחה שלהם עבור תמ"א הריסה, במדה ויבחר יזם. היזם שנבחר לא התאים לכל הגורמים ופרש בעצמו, ולכן לא נחתם הסכם בין הדיירים ליזם. בפברואר שנה שעברה 2014 פג אותו תוקף שחתמו הדיירים על שכר טרחה של העו"ד ושל האדריכל. מאחר ופג התוקף של הסכם זה כתבתי גם מכתב ליידע בצורה פורמאלית לעו"ד ולאדריכל שהתוקף פג וגם הסרתי במפורש את ייפוי הכח שעליו גם חתמתי בשנת 2013. והסרתי כל התחייבות מעלי , אשר לא היתה . פשוט פורמאלית עשיתי זאת. פתאום השנה בא אותו אדריכל שוב השנה באפריל ,אוסף הדיירים וממשיך עם אותו עו"ד לערוך חוזה חדש עם יזם חדש , וגם החתים את רוב הדיירים . אני לא חתמתי .. נשאלת השאלה האם אותו עו"ד אשר הסרתי לו את יפוי כוח שלי בשנת 2013 , כי פג תוקפו לפי החוזה , ועל אף שרוב הדיירים חתמו לו שוב , יכל חוקית לכפות עלי את השרותים שהוא נותן לדיירים.?. ובהנחה שהחוק מחייב אותי לקבל עלי אתו עו"ד . האם אוכל לדרוש מהיזם שכר טרחה למנות עו"ד פרטי שייצג אותי בעסקה זאת תמ"א 38/2?. תודה ושבת שלום
תוקף הסכם שפג
עו"ד אילן הלוי
מנהל
26/09/16
נמרוד שלום!
לפי מה שאתה כותב בעצם תוקף ההסכם הקודם שהיה לך פג ואיתו גם יפוי הכוח מסרת לו.
כמובן אתה לא מחויב לאותו אדריכל ועו"ד מכוח ההסכם שפג. אבל אם הם ישיגו רוב נדרש לביצוע הפרויקט מקרב בעלי הדירות האחרים ויחתם הסכם מול היזם החדש, אזי הם יוכלו לכפות עליך את יצוגם בהתאם לתנאי ההסכם. כך שאין משמעות לדעתי למה שהיה בעבר אלא רק לרוב אותו הם ייצליחו להשיג כיום.
לענין זה- אם יחתם הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 בין רוב נדרש מבעלי הדירות ובין היזם החדש, ובאותו הסכם חדש יכתב שעו"ד בעלי הדירות הוא אותו עו"ד והאדריכל הוא אותו אדריכל אזי בתנאים הקבועים בחוק הם יוכלו לאכוף עליך את שירותיהם.
אין מניעה שתתיעץ עם עו"ד מטעמך לגבי ההסכם אבל אני בספק רב מאוד אם היזם יחזיר לך כספים ששילמת לו עבור זה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערבות ביצועית ולא אוטונומית,ונוסף האם לדרוש ערבות
שוקי
22/09/16
שלום,המון תודה על התשובות הקודמות,הערבות שלנו היא ערבות ביצועית של 450 ש"ח,האם זוהי ערבות טובה? ובנוסף האם ערבות ביצועית מספקת?האם חשוב לדרוש ערבות עבור שכר דירה כשיש לווי בנקאי?הרבה תודה
ערבות ביצוע + ערבות שכר דירה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
26/09/16
שלום שוקי
אני מניח מהשאלה כי מדובר על פרויקט תמ"א 38 של תוספת בניה. לגבי גובה העברות הביצוע- תלוי בהיקף הפרויקט. בדר"כ מבקשים 5-10% מהיקף העבודות.
לגבי ערבות לשכר דירה- אם היזם התחייב כלפיכם לתשלום שכר דירה אז כדאי שיגבה זאת בערבות בנקאית. לא חייבת להיות על מלוא הסכום לכל התקופה. למשל - אם תקופת הביצוע 24 חודשים. שיתן לכם שיקים לכל התקופה + ערבות בנקאית לפי סכום של שנה דמי שכירות.
נכון שאם יש ליווי בנקאי הספקות והחששות טיפה יורדים - אבל עדין הוא צריך להבטיח תשלומים אלו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני מניח מהשאלה כי מדובר על פרויקט תמ"א 38 של תוספת בניה. לגבי גובה העברות הביצוע- תלוי בהיקף הפרויקט. בדר"כ מבקשים 5-10% מהיקף העבודות.
לגבי ערבות לשכר דירה- אם היזם התחייב כלפיכם לתשלום שכר דירה אז כדאי שיגבה זאת בערבות בנקאית. לא חייבת להיות על מלוא הסכום לכל התקופה. למשל - אם תקופת הביצוע 24 חודשים. שיתן לכם שיקים לכל התקופה + ערבות בנקאית לפי סכום של שנה דמי שכירות.
נכון שאם יש ליווי בנקאי הספקות והחששות טיפה יורדים - אבל עדין הוא צריך להבטיח תשלומים אלו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
