פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
חברת בת, מה מטרתה?
אבי
28/10/18
השאלה הבאה נראית לי חשובה:לעתים קרובות יזם, מבצע תכניות תמ"א 38, פותח לכל תכנית כזאת חברה נפרדת ( חברת בת ... ), למרות שזה מחייב אותו לשלם אגרות נוספות, להגיש דו"חות וכו' – הוצאות ועבודה נוספות. מתבקשת השאלה: האם במקרה של פשיטת רגל או פירוק חברת בת (חברה בבעלות...) חברת אם נושאת באחראיות מלאה על כל נזקים , שאולי נגרמו לדיירים ע"י הברת הבת (גם בעקיפין ), כולל אלה שנובעים מעצם פרוק ו/או פשיטת רגל של חברת הבת, וכיצד ניתן לתבוע אותם, אם כן? או שחברת בת משמשת לחברת אם חסם, מחיצה נגד תביעות הדיירים אם ייגרמו להם נזקים?באלו חוקים, תקנות וכו' נקבעו כללים בעניין?
אחריות חברת האם להתחייבויות חברת בת
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
29/10/18
אבי שלום,
אכן זוהי פרקטיקה רווחת לפתוח חברה ספציפית לכל פרויקט.
העקרון הוא לנהל את הפרויקט במסגרת החברה הספציפית ולא לערבב בין פעילויות ופרויקטים שונים.
האחריות היא אך ורק של אותה חברה שמופיעה כצד להסכם ולא לחברת אם או חברות קשורות אחרות.
כמובן שניתן לדרוש בהסכם מנגנונים שונים של חיוב בערבות אישית, איסור על העברת מניות בחברה וכדו'.
בסופו של דבר הפרויקט צריך להיות מגובה בבטוחות המתאימות לדיירים והזהות המשפטית המדוייקת פחות משנה כמובן תוך שנשמרת הזהות של היזם איתו מתקשרים בפרויקט.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
אכן זוהי פרקטיקה רווחת לפתוח חברה ספציפית לכל פרויקט.
העקרון הוא לנהל את הפרויקט במסגרת החברה הספציפית ולא לערבב בין פעילויות ופרויקטים שונים.
האחריות היא אך ורק של אותה חברה שמופיעה כצד להסכם ולא לחברת אם או חברות קשורות אחרות.
כמובן שניתן לדרוש בהסכם מנגנונים שונים של חיוב בערבות אישית, איסור על העברת מניות בחברה וכדו'.
בסופו של דבר הפרויקט צריך להיות מגובה בבטוחות המתאימות לדיירים והזהות המשפטית המדוייקת פחות משנה כמובן תוך שנשמרת הזהות של היזם איתו מתקשרים בפרויקט.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 קשיש מעל 80
מרק שמיס
25/10/18
שלום לכם
אמא שלי בת 88
רוצים לעשות בבית שלה תמא 38 חיזוק
יזם מוכן לשלם שכירות ברגע שאמא שלי תשכיר בית אחר.
אבל אבל היזם רוצה להשכיר בית של אמא שלי ברגע שהיא תצא מהבית לשכירות.
מהתחלת תמא 38 עד סוף הפרויקט תמא 38 יזם רוצה להשכיר בית של אמא שלי.
זה מותר לעשות ליזם ? תודה ויום טוב
אמא שלי בת 88
רוצים לעשות בבית שלה תמא 38 חיזוק
יזם מוכן לשלם שכירות ברגע שאמא שלי תשכיר בית אחר.
אבל אבל היזם רוצה להשכיר בית של אמא שלי ברגע שהיא תצא מהבית לשכירות.
מהתחלת תמא 38 עד סוף הפרויקט תמא 38 יזם רוצה להשכיר בית של אמא שלי.
זה מותר לעשות ליזם ? תודה ויום טוב
קשיש בתמ"א 38/1
עו"ד אילן הלוי
מנהל
29/10/18
היי מרק
בעיקרון אם טרם נחתם הסכם מול היזם אז הוא חייב להסדיר לאימך דיור חלופי ללא תנאי נוסף.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בעיקרון אם טרם נחתם הסכם מול היזם אז הוא חייב להסדיר לאימך דיור חלופי ללא תנאי נוסף.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 48
דני
25/10/18
ברצוני לברר, הערייה יכולה לעכב פרוייקטים במקום שיש תוכנית מנהל ארצית כגון תמ"א 48?
וכן האם היועץ המשפטי לממשלה יכול לעכב תוכנית מנהל ארצית?
וכן האם היועץ המשפטי לממשלה יכול לעכב תוכנית מנהל ארצית?
תמא 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
29/10/18
היי דני
מניח כי התכוונת לתמ"א 38...
לכל עיריה יש סמכות לקבוע בתוכנית את מדיניותה לגבי ישום הוראות תמ"א 38 בתחומה. לעיתים כאשר תוכנית בנין עיר נמצאת בשלבי הכנה אז, על פי חוק התכנון והבניה, מעכבים הוצאת היתרי בניה גם לפרויקטים של תמ"א 38.
היועץ המשפטי לממשלה לא מוסמך לעכב תמ"א אבל הוא אמון בין היתר על פרשנות הוראותיה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
מניח כי התכוונת לתמ"א 38...
לכל עיריה יש סמכות לקבוע בתוכנית את מדיניותה לגבי ישום הוראות תמ"א 38 בתחומה. לעיתים כאשר תוכנית בנין עיר נמצאת בשלבי הכנה אז, על פי חוק התכנון והבניה, מעכבים הוצאת היתרי בניה גם לפרויקטים של תמ"א 38.
היועץ המשפטי לממשלה לא מוסמך לעכב תמ"א אבל הוא אמון בין היתר על פרשנות הוראותיה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פרוייקט
25/10/18
שלום
1. מתחם של שני בלוקים 62 דירות כמה אחוז חתימות צריך כדי לצאת לדרך?..להתחדשות עירונית פינוי בינוי.
2. דייר שמסרב אמרו לו שיש 80 אחוז חתימות וישבוא לחתום כי הם רוצים להה תקדם לשלב התכנוני ואם לא יב וא לחתום אם באמת זה מה שצריך 80 אחוז חתימות למה הם צריכים את החתימה של הדייר הנוסף שלא מעוניין לחתום הם ישלחו מכתב ויתחילו תהליך משפטי . השאלה למה הם צריכים לשלוח מכתב ותהליך משפטי לדייר סרבן כשיש להם 80 אחוז ?
1. מתחם של שני בלוקים 62 דירות כמה אחוז חתימות צריך כדי לצאת לדרך?..להתחדשות עירונית פינוי בינוי.
2. דייר שמסרב אמרו לו שיש 80 אחוז חתימות וישבוא לחתום כי הם רוצים להה תקדם לשלב התכנוני ואם לא יב וא לחתום אם באמת זה מה שצריך 80 אחוז חתימות למה הם צריכים את החתימה של הדייר הנוסף שלא מעוניין לחתום הם ישלחו מכתב ויתחילו תהליך משפטי . השאלה למה הם צריכים לשלוח מכתב ותהליך משפטי לדייר סרבן כשיש להם 80 אחוז ?
רוב נדרש פינוי בינוי
עו"ד אילן הלוי
מנהל
29/10/18
שרה שלום
אם אכן מדובר על פרויקט פינוי בינוי ולא תמ"א 38, אז צריך רוב של 80% מבעלי הדירות המחזיקים 3/4 מהרכוש המשותף. מאחר ומדובר על שני בלוקים אז נדרש גם רוב של לפחות 2/3 מהבעלים בכל אחד מהבלוקים (כלומר - אי אפשר לרכז את ה- 80% שמחזיקים בבלוק אחד).
הרוב הזה הוא תנאי הכרחי אבל לא תנאי מספיק לקיום הפרויקט. רק אם יש רוב כזה אז אפשר להגיש תביעה כנגד דיירים סרבנים על מנת להגיע להסכמה פה אחד (למשעה - באמצעות החלטה בתהליך המשפטי).
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אם אכן מדובר על פרויקט פינוי בינוי ולא תמ"א 38, אז צריך רוב של 80% מבעלי הדירות המחזיקים 3/4 מהרכוש המשותף. מאחר ומדובר על שני בלוקים אז נדרש גם רוב של לפחות 2/3 מהבעלים בכל אחד מהבלוקים (כלומר - אי אפשר לרכז את ה- 80% שמחזיקים בבלוק אחד).
הרוב הזה הוא תנאי הכרחי אבל לא תנאי מספיק לקיום הפרויקט. רק אם יש רוב כזה אז אפשר להגיש תביעה כנגד דיירים סרבנים על מנת להגיע להסכמה פה אחד (למשעה - באמצעות החלטה בתהליך המשפטי).
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עבודת קבלן
תמר
24/10/18
פניתי לקבלן שיפוצים שהציג מחיר עבור העבודה, בהצעה לא נרשם שהמחיר אינו כולל מע"מ. כשביקשתי קבלות אמר הקבלן שאם אני רוצה קבלות עלי להוסיף מע"מ וזאת לאחר חודשיים של עבודה. המחיר שהוצג בפני הוצג כמחיר עבודה. הקבלן מסרב למסור לי קבלות.
1)האם יכול הקבלן להוסיף מע"מ פתאום בסיום העבודה?
2) האם יכול הקבלן לסרב למסור קבלות על כספים ששילמתי לו?
1)האם יכול הקבלן להוסיף מע"מ פתאום בסיום העבודה?
2) האם יכול הקבלן לסרב למסור קבלות על כספים ששילמתי לו?
מע"מ בגין תשלום לקבלן שיפוצים
אברהם קזו כהן
25/10/18
שלום תמר.
מבחינה חוקית, אם לא נרשם בהצעת המחיר, בהסכם או בכל פרסום שהמחיר אינו כולל מע"מ, אז כברירת מחדל המחיר תמיד כולל מע"מ. הקבלן לא יכול לדרוש ממך תוספת מע"מ.
הקבלן חייב למסור לך קבלה על כספים ששילמת, מיד סמוך לקבלתם, וכך גם ביחס לחשבונית מס.
בברכה,
עו"ד אבי קזו-כהן
מנהל פורום תמ"א 38
הרצל 40, ר"ג
טל': 050-7777692 ; מייל: avi@kca-law.co.il
מבחינה חוקית, אם לא נרשם בהצעת המחיר, בהסכם או בכל פרסום שהמחיר אינו כולל מע"מ, אז כברירת מחדל המחיר תמיד כולל מע"מ. הקבלן לא יכול לדרוש ממך תוספת מע"מ.
הקבלן חייב למסור לך קבלה על כספים ששילמת, מיד סמוך לקבלתם, וכך גם ביחס לחשבונית מס.
בברכה,
עו"ד אבי קזו-כהן
מנהל פורום תמ"א 38
הרצל 40, ר"ג
טל': 050-7777692 ; מייל: avi@kca-law.co.il
עצירת עבודה בדירה תמא 38
ויקטוריה
21/10/18
קבלן עצר את העבודה ולא מוכן להכיס פועלים לסיים הדיירים ללא מיטבח כבר חצי שנה ועשיו הוא רוצה להיכנס לדירה לא לתקן את הליקויים אלא לקחת מידות למעקה האם אני יכולה למנוע ממנו להיכנס לדירה עד שיסיים את הליקויים
האם ניתן למנוע מקבלן להיכנס לביצוע עבודה בדירה?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
24/10/18
שלום ויקטוריה,
זה תלוי מאוד איך הדברים מנוסחים בחוזה וכן האם התרעתם בכתב על הפרת החוזה של הקבלן.
באופן עקרוני, כל עוד לא נכתב בהסכם במפורש שהתחייבות מסוימת תהיה תלויה בהתחייבות של הצד השני, אז כל צד צריך לקיים את התחייבויותיו ללא קשר לצד השני.
אני מציע לך לפנות ליעוץ משפטי שיבחן את נוסח ההסכם וייעץ לכם לגבי האופן הנכון בו עליכם לנהוג על מנת לשמור על זכויותיכם.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
זה תלוי מאוד איך הדברים מנוסחים בחוזה וכן האם התרעתם בכתב על הפרת החוזה של הקבלן.
באופן עקרוני, כל עוד לא נכתב בהסכם במפורש שהתחייבות מסוימת תהיה תלויה בהתחייבות של הצד השני, אז כל צד צריך לקיים את התחייבויותיו ללא קשר לצד השני.
אני מציע לך לפנות ליעוץ משפטי שיבחן את נוסח ההסכם וייעץ לכם לגבי האופן הנכון בו עליכם לנהוג על מנת לשמור על זכויותיכם.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה דחופה
דוד
19/10/18
חתמתי על הסכם של תמ"א 38. אין רוב לעסקה והיזם לא חתם על ההסכם. האם אני יכול לבטל את החתימה שלי.
ביטול חתימה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
21/10/18
דוד שלום
בדר"כ הנושא מוסדר בהסכם עצמו. על פי רוב קובעים פרק זמן במסגרתו צריך להגיע לרוב הנדרש של חתימות מבין בעלי הדירות.
אם אתה עדין במסגרת זמן זה אז אתה לא יכול לבטל את חתימתך.
בכל מקרה- חשוב לקרוא מה כתוב בהסכם הן לגבי פרק הזמן להשגת הרוב הנדרש (ולפעמים יש גם אורכות של זמן) כן לגבי מי המוסמך להודיע ליזם על ביטול ההסכם.
אני לא יודע מה הרקע לרצון שלך אבל מה שאני מציע- אם עבר הזמן פשוט תוציא לנציגות, לעורך הדין שלכם וליזם מכתב ובו אתה מודיע על ביטול חתימתך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בדר"כ הנושא מוסדר בהסכם עצמו. על פי רוב קובעים פרק זמן במסגרתו צריך להגיע לרוב הנדרש של חתימות מבין בעלי הדירות.
אם אתה עדין במסגרת זמן זה אז אתה לא יכול לבטל את חתימתך.
בכל מקרה- חשוב לקרוא מה כתוב בהסכם הן לגבי פרק הזמן להשגת הרוב הנדרש (ולפעמים יש גם אורכות של זמן) כן לגבי מי המוסמך להודיע ליזם על ביטול ההסכם.
אני לא יודע מה הרקע לרצון שלך אבל מה שאני מציע- אם עבר הזמן פשוט תוציא לנציגות, לעורך הדין שלכם וליזם מכתב ובו אתה מודיע על ביטול חתימתך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביצוע תמא על קרקע של המינהל או של קקל
בתיה
18/10/18
שלום, מה המשמעות של היות הקרקע בבעלות המינהל או של קקל בעת ביצוע תמא של חיזוק מבנים או של פינוי בינוי?
ביצוע תמא על קרקע מינהל
עו"ד אילן הלוי
מנהל
21/10/18
בתיה שלום
בדרך כלל אין לכך משמעות. מאחר וכנראה מדובר על בנין מגורים (מה שרואים בניה רוויה) אז ממילא אתם רשאים לפעול לקבלת זכות בעלות בדירה (בעיה מסוימת עם קקל אבל בגדול - גם עימם).
גם אם לא- יש החלטה מאוד ברורה של מועצת רשות מקרקעי ישראל ומספרה 1519 ובה היא מאשרת שהם יסכימו לפרויקטים של התחדשות עירונית ללא דרישה לדמי היתר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בדרך כלל אין לכך משמעות. מאחר וכנראה מדובר על בנין מגורים (מה שרואים בניה רוויה) אז ממילא אתם רשאים לפעול לקבלת זכות בעלות בדירה (בעיה מסוימת עם קקל אבל בגדול - גם עימם).
גם אם לא- יש החלטה מאוד ברורה של מועצת רשות מקרקעי ישראל ומספרה 1519 ובה היא מאשרת שהם יסכימו לפרויקטים של התחדשות עירונית ללא דרישה לדמי היתר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסים על שיפוץ
קובי
17/10/18
שלום ,
אנחנו לפני תמ"א 1 חיזוק . כחלק מההסכם , היזם הציע לשפץ לנו את פנים הדירות שלנו . האם נהיה חייבים לשלם מס על השיפוץ ?
אנחנו לפני תמ"א 1 חיזוק . כחלק מההסכם , היזם הציע לשפץ לנו את פנים הדירות שלנו . האם נהיה חייבים לשלם מס על השיפוץ ?
מיסים על שיפוץ
אברהם קזו כהן
25/10/18
שלום קובי,
הפטור ממס במסגרת תמ"א 38 (חיזוק) ניתן ביחס לעבודות חיזוק הבניין, שיפוץ השטח הציבורי, הוספת מעלית והרחבת הדירות. ככל שניתן לאפיין את השיפוץ הנדון כתוצאה הכרחית של הרחבת הדירות, הוא יהיה פטור ממס. חשוב לדעת מה השיפוץ שהובטח לכם, והקשר הישיר שלו לעבודות ההרחבה והחיזוק. קיים "שטח אפור" שחשוב לבדוק ולאפיין כדי למסות נכון את העסקה.
כמו כן, חשוב שתדעו שכעיקרון בפרויקטים של תמ"א 38, היזם נוטל על עצמו את כל העלויות במסגרת הפרויקט כולל עלויות המס. חשוב לעמוד על נקודה זו במסגרת המשא ומתן, כך שההצעה העוסקת בשיפוץ הדירות שלכם תכלול נשיאה של היזם ברכיב המס בגינו.
בברכה,
עו"ד אבי קזו-כהן
מנהל פורום תמ"א 38
הרצל 40, ר"ג
טל': 050-7777692 ; מייל: avi@kca-law.co.il
הפטור ממס במסגרת תמ"א 38 (חיזוק) ניתן ביחס לעבודות חיזוק הבניין, שיפוץ השטח הציבורי, הוספת מעלית והרחבת הדירות. ככל שניתן לאפיין את השיפוץ הנדון כתוצאה הכרחית של הרחבת הדירות, הוא יהיה פטור ממס. חשוב לדעת מה השיפוץ שהובטח לכם, והקשר הישיר שלו לעבודות ההרחבה והחיזוק. קיים "שטח אפור" שחשוב לבדוק ולאפיין כדי למסות נכון את העסקה.
כמו כן, חשוב שתדעו שכעיקרון בפרויקטים של תמ"א 38, היזם נוטל על עצמו את כל העלויות במסגרת הפרויקט כולל עלויות המס. חשוב לעמוד על נקודה זו במסגרת המשא ומתן, כך שההצעה העוסקת בשיפוץ הדירות שלכם תכלול נשיאה של היזם ברכיב המס בגינו.
בברכה,
עו"ד אבי קזו-כהן
מנהל פורום תמ"א 38
הרצל 40, ר"ג
טל': 050-7777692 ; מייל: avi@kca-law.co.il
מה מקובל לגבות עבור ליווי דיירים בתמא
מייקל
16/10/18
אנו מתקדמים לפרויקט פינוי בינוי בבניין.
מעוניינים בליווי משפטי של עו"ד מול היזם.
מה מקובל לגבות במקרים כאלו?
פר דירה או סכום גלובלי עבור כל הבניין?
מה שיעור גובה שכר הטרחה במקרים אלו לליווי כולל?
מעוניינים בליווי משפטי של עו"ד מול היזם.
מה מקובל לגבות במקרים כאלו?
פר דירה או סכום גלובלי עבור כל הבניין?
מה שיעור גובה שכר הטרחה במקרים אלו לליווי כולל?
שכ"ט עו"ד מקובל
עו"ד אילן הלוי
מנהל
16/10/18
מייקל שלום!
שכר הטרחה נקבע בדר"כ כפונקציה של היקף ומורכבות הפרויקט כולו ושל מספר דירות הבעלים.
שכר של 12,000 - 18,000 ש"ח לדירה קיימת הוא בתחום הממוצע אך רק ככלל אצבע. ניתן למצוא זולים / יקרים יותר. בכל מקרה החשוב הוא למנות עו"ד הבקי בתחום.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
שכר הטרחה נקבע בדר"כ כפונקציה של היקף ומורכבות הפרויקט כולו ושל מספר דירות הבעלים.
שכר של 12,000 - 18,000 ש"ח לדירה קיימת הוא בתחום הממוצע אך רק ככלל אצבע. ניתן למצוא זולים / יקרים יותר. בכל מקרה החשוב הוא למנות עו"ד הבקי בתחום.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח במכירת דירה אחרי תמ"א.
ירון
16/10/18
בבעלותי דירה (יחידה) בבניין שעומד לעבור תמ"א 38/2.לצורך התמ"א היזם ניצל את הפטור ממס שבח האישי שלי.במידה ולאחר סיום הפרוייקט ארצה למכור את הדירה בפטור ממס שבח, האם אאלץ להמתין 18 חודשים מתום הבנייה?הבנתי שיש איזושהי הקלה במידה וניצול הפטור הוא לטובת תמ"א, ואז אפשרי למכור מייד עם סיום הבנייה?המון תודה.
מס שב במכירת דירה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
16/10/18
שלום ירון!
ראשית - לא ברור לי למה הכוונה שהיזם ניצל פטור אישי שלך ממס שבח. חוק מיסוי מקרקעין פוטר ממס שבח את המכירה ליזם של זכויות שניתנו מכוח תמ"א 38.
לאחר גמר הפרויקט נושא המיסוי תלוי במצבך האישי. אם יש לך דירה נוספת אזי ממילא אתה לא זכאי לפטור ממס שבח וכל שאלת ההמתנה אינה רלבנטית. אם זו תהא דירתך היחידה אז כנראה שכתנאי לפטור תדרש להמתין 18 חודשים מטופס 4. כמובן תלוי גם באופן דיווח עיסקת המ"א- האם כמכר מלא או מכר חלקי, וזאת לצורך קביעת יום הרכישה של הדירה הנמכרת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
ראשית - לא ברור לי למה הכוונה שהיזם ניצל פטור אישי שלך ממס שבח. חוק מיסוי מקרקעין פוטר ממס שבח את המכירה ליזם של זכויות שניתנו מכוח תמ"א 38.
לאחר גמר הפרויקט נושא המיסוי תלוי במצבך האישי. אם יש לך דירה נוספת אזי ממילא אתה לא זכאי לפטור ממס שבח וכל שאלת ההמתנה אינה רלבנטית. אם זו תהא דירתך היחידה אז כנראה שכתנאי לפטור תדרש להמתין 18 חודשים מטופס 4. כמובן תלוי גם באופן דיווח עיסקת המ"א- האם כמכר מלא או מכר חלקי, וזאת לצורך קביעת יום הרכישה של הדירה הנמכרת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38
סול אליה
16/10/18
איך אפשר לדעת עם בניין x מרחוב מסויים בהליך של תמ"א 38?
תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
16/10/18
שלום סול
במידה וכבר הוגשה בקשה להיתר בניה אז ניתן לראות את הבקשה ובהמשך את היתר הבניה עצמו - דרך אתר ההנדסה של העיריה הרלבנטית.
אם עדין לא הגיעו לשלב זה - תראה אם יש שלט במגרש והטוב ביותר פשוט לשאול אחד מהבעלים במקום.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
במידה וכבר הוגשה בקשה להיתר בניה אז ניתן לראות את הבקשה ובהמשך את היתר הבניה עצמו - דרך אתר ההנדסה של העיריה הרלבנטית.
אם עדין לא הגיעו לשלב זה - תראה אם יש שלט במגרש והטוב ביותר פשוט לשאול אחד מהבעלים במקום.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סיבה
סיבה
15/10/18
לאחר שיש לי חבות במס בעסקה עם יזם בתמא2. האם זו סיבה טובה לסרוב שתתקבל אצל המפקח
חשיפה למס כטענה בפני המפקח
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
16/10/18
שלום וברכה,
בפני המפקח מתבררות טענות שונות שמיועדות להראות כי העסקה שהיזם מציע לא כדאית, או לא בטוחה או לא אפשרית וכיו"ב.
ככל שתוכיח כי תנאי ההסכם אינם סבירים יתכן והמפקח יטה לפסוק לטובתך.
אני מסופק אם חבות במס בלבד יכולה להכריע באופן כזה, אך זה באמת תלוי בגודל העסקה, ההטבות שניתנות לדיירים, גובה המס ועוד.
בהצלחה רבה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
בפני המפקח מתבררות טענות שונות שמיועדות להראות כי העסקה שהיזם מציע לא כדאית, או לא בטוחה או לא אפשרית וכיו"ב.
ככל שתוכיח כי תנאי ההסכם אינם סבירים יתכן והמפקח יטה לפסוק לטובתך.
אני מסופק אם חבות במס בלבד יכולה להכריע באופן כזה, אך זה באמת תלוי בגודל העסקה, ההטבות שניתנות לדיירים, גובה המס ועוד.
בהצלחה רבה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תניה
ערן
15/10/18
האם ניתן בחוזה עם יזם תמא להתנות שמיסים יחולו עליו?כי יש לי חבויות במס
מיסים שחלים על היזם
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
16/10/18
ערן שלום,
זהו כמובן כמו כל יתר התנאים בחוזה, עניין הנתון למו"מ.
בדרך כלל אכן המיסים הם על היזם אבל היזם ירצה כמובן לבדוק מה החשיפה שלו ובהתאם לכך יחליט אם ליתן את הסכמתו.
בהצלחה רבה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
זהו כמובן כמו כל יתר התנאים בחוזה, עניין הנתון למו"מ.
בדרך כלל אכן המיסים הם על היזם אבל היזם ירצה כמובן לבדוק מה החשיפה שלו ובהתאם לכך יחליט אם ליתן את הסכמתו.
בהצלחה רבה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38/1-מס שבח
אלי
14/10/18
האם השימוש של היזם בפטורים(פטור מתשלום מס שבח) המגיעים לבעלי הדירות עלולים לפגוע בזכויות בעלים אילו ולחייב אותם לשלם מס שבח במכירת דירתם?
איך לא להפסיד את הזכאות לפטור ממס שבח בתמ"א 38?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
16/10/18
אלי שלום,
עסקת תמ"א 38 מהווה עסקה לכל דבר ועניין החייבת במס.
ככל עסקה גם בעסקה זו יכול המוכר לבקש פטור ממס שבח לדירה מזכה ככל והוא עומד בקריטריונים- זוהי דירתו היחידה, הוא לא מכר דירה אחרת בפטור ממס שבח ב-18 חודשים האחרונים ועוד.
בנוסף לכך בעסקאות תמ"א 38 ישנו מסלול נוסף של פטור ממס שבח. זהו פטור יחודי לעסקאות אלו התלוי גם הוא בתנאים מסויימים, והוא נוסף על הפטור הרגיל.
כאשר מדובר בעסקת תמ"א 38 הריסה, במקרים רבים יותר משתלם ליזם לבקש את הפטור האישי הרגיל על המכירה, מאשר לבקש את הפטור היחודי.
במקרה כזה, אכן ניצול הפטור יכול לגרוע מזכויות המוכר ויש לבדוק היטב את ההשלכות לפני שנותנים ליזם אישור לכך.
בהצלחה רבה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
עסקת תמ"א 38 מהווה עסקה לכל דבר ועניין החייבת במס.
ככל עסקה גם בעסקה זו יכול המוכר לבקש פטור ממס שבח לדירה מזכה ככל והוא עומד בקריטריונים- זוהי דירתו היחידה, הוא לא מכר דירה אחרת בפטור ממס שבח ב-18 חודשים האחרונים ועוד.
בנוסף לכך בעסקאות תמ"א 38 ישנו מסלול נוסף של פטור ממס שבח. זהו פטור יחודי לעסקאות אלו התלוי גם הוא בתנאים מסויימים, והוא נוסף על הפטור הרגיל.
כאשר מדובר בעסקת תמ"א 38 הריסה, במקרים רבים יותר משתלם ליזם לבקש את הפטור האישי הרגיל על המכירה, מאשר לבקש את הפטור היחודי.
במקרה כזה, אכן ניצול הפטור יכול לגרוע מזכויות המוכר ויש לבדוק היטב את ההשלכות לפני שנותנים ליזם אישור לכך.
בהצלחה רבה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס על פיצוי ויתור על דירת גג בתמא 38
אילן
14/10/18
שלום רב ,
רציתי לשאול אם אנחנו מוותרים על דירת גג בבעלותנו ועל חדר כחלק מתמא 38 האם הפיצוי חייב במס ואם כן באיזה שיעור המס ?
למשל פיצוי של 200 אלף שקל לדוגמא מה עלות החיוב במס
ושאלה נוספת אם יש שיפוץ לדירה בנוסף מהקבלן בחוזה האם גם הוא חייב במס ?
תודה רבה לעונים ושבוע טוב
רציתי לשאול אם אנחנו מוותרים על דירת גג בבעלותנו ועל חדר כחלק מתמא 38 האם הפיצוי חייב במס ואם כן באיזה שיעור המס ?
למשל פיצוי של 200 אלף שקל לדוגמא מה עלות החיוב במס
ושאלה נוספת אם יש שיפוץ לדירה בנוסף מהקבלן בחוזה האם גם הוא חייב במס ?
תודה רבה לעונים ושבוע טוב
האם יש מס על תשלום כספי של היזם לבעלי דירת גג?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
16/10/18
אילן שלום,
ע"פ הוראות ביצוע של רשות המיסים, כל תשלום כספי איננו מהווה תמורה שפטורה ממס.
עקב כך נהוג לפצות את בעלי הדירות במקרים כאלו באופן אחר, כגון דירה משודרגת, מפרט עשיר יותר, שיפוץ פנימי וכיוצא בזה.
בכל מקרה תעמוד על כך שגם אם יוטל מס על פיצוי כאמור, התשלום שלו יהיה על היזם בלבד.
בהצלחה רבה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
ע"פ הוראות ביצוע של רשות המיסים, כל תשלום כספי איננו מהווה תמורה שפטורה ממס.
עקב כך נהוג לפצות את בעלי הדירות במקרים כאלו באופן אחר, כגון דירה משודרגת, מפרט עשיר יותר, שיפוץ פנימי וכיוצא בזה.
בכל מקרה תעמוד על כך שגם אם יוטל מס על פיצוי כאמור, התשלום שלו יהיה על היזם בלבד.
בהצלחה רבה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שטח לפני ואחרי תמ"א
ישראלה
11/10/18
שלום לכם
האם בתמ"א 38-2,נותנים ליזם דירה בגודל מסוים- אשר לפיו משלמים את הארנונה
ומקבלים- אחרי ההריסה והבנייה מחדש- שטח המחושב לפי חישוב אחר- כלומר-כולל עובי הקירות?
הרי זה לא הגיוני- שמלכתחילה- הדירה רשומה כשטח הבלטות בלבד- בלי עובי הקירות
ולאחר ההריסה והבנייה מקבלים שטח שהוא קטן יותר, כי הוא מחושב עם עובי הקירות.
אודה על תשובה מוסמכת
ישראלה
האם בתמ"א 38-2,נותנים ליזם דירה בגודל מסוים- אשר לפיו משלמים את הארנונה
ומקבלים- אחרי ההריסה והבנייה מחדש- שטח המחושב לפי חישוב אחר- כלומר-כולל עובי הקירות?
הרי זה לא הגיוני- שמלכתחילה- הדירה רשומה כשטח הבלטות בלבד- בלי עובי הקירות
ולאחר ההריסה והבנייה מקבלים שטח שהוא קטן יותר, כי הוא מחושב עם עובי הקירות.
אודה על תשובה מוסמכת
ישראלה
שטח לפני ואחרי תמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
14/10/18
ישראלה שלום
נהוג לחשב את שטחי הדירה לפני ואחרי התמ"א לפי אותה שיטה הקבועה גם בחוק, הכוללת מחצית מעובי הקיר המשותף ומלוא עובי הקיר שאינו משותף.
לא נוהגים לעשות שימוש בשטח לצרכי ארנונה, שכן לעיתים קרובות הוא אינו מעודכן (לא כולל שטחי מרפסות ושטחי שירות אחרים) וכן יש עיריות המחשבות את השטח ב"נטו".
לכן נהוג גם לבצע מדידות בדירות לפני החתימה כך שתדעו מה השטח כיום (לפני) של הדירה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
נהוג לחשב את שטחי הדירה לפני ואחרי התמ"א לפי אותה שיטה הקבועה גם בחוק, הכוללת מחצית מעובי הקיר המשותף ומלוא עובי הקיר שאינו משותף.
לא נוהגים לעשות שימוש בשטח לצרכי ארנונה, שכן לעיתים קרובות הוא אינו מעודכן (לא כולל שטחי מרפסות ושטחי שירות אחרים) וכן יש עיריות המחשבות את השטח ב"נטו".
לכן נהוג גם לבצע מדידות בדירות לפני החתימה כך שתדעו מה השטח כיום (לפני) של הדירה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יזם תמ"א 38
יוגב
10/10/18
אני יזם תמ"א 38. באחד הפרויקטים נתקלתי בבעיה שלא נתקלתי בה בעבר. לאחד הדיירים יש שטח בקומת העמודים של כ20 מטר שרשום בטאבו כהצמדה "שטח בקומת העמודים".
מה ניתן לעשות עם שטח זה ? האם עליי לפצות את הדייר ? האם אפשר לתת לו שטח חלופי בצד השני של קומת העמודים.
תודה רבה
מה ניתן לעשות עם שטח זה ? האם עליי לפצות את הדייר ? האם אפשר לתת לו שטח חלופי בצד השני של קומת העמודים.
תודה רבה
פיצוי על שטח פרטי של הדייר
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
16/10/18
יוגב שלום,
אכן ככל שטח פרטי ששיך לדייר,להבדיל מרכוש משותף, לא ניתן לגעת בו ללא הסכמה של הדייר. הסכמה זו תינתן לאחר מו"מ שיתן מן הסתם פיצוי שיהיה מקובל על הדייר.
בכל מקרה לדייר אין הרבה מה לעשות עם השטח הזה והוא יהיה מעוניין לבצע את העסקה בתמורה לפיצוי סביר או שטח חלופי כפי שכתבת.
בהצלחה רבה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
אכן ככל שטח פרטי ששיך לדייר,להבדיל מרכוש משותף, לא ניתן לגעת בו ללא הסכמה של הדייר. הסכמה זו תינתן לאחר מו"מ שיתן מן הסתם פיצוי שיהיה מקובל על הדייר.
בכל מקרה לדייר אין הרבה מה לעשות עם השטח הזה והוא יהיה מעוניין לבצע את העסקה בתמורה לפיצוי סביר או שטח חלופי כפי שכתבת.
בהצלחה רבה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביצוע תמא 38-2 בבניין מחובר לבניין אחר
רונן
08/10/18
שלום,
ברצוני לשאול מה קורה במצב שבו יש שני בניינים מחוברים פיזית אך כל אחד מהם נמצא בחלקה אחרת. במידה ואחד מהבניינים מעוניין לבצע פרויקט תמא 38.2 האם ניתן איכשהו לבצע את הפרויקט מבלי שהבניין הצמוד יהיה חלק מהפרויקט? כנ"ל לגבי פרויקט של תמא 38.1 . האם זה אפשרי? אני שואל גם משפטית וגם מבחינת פרטיקה נוהגת. האם עושים דברים כאלו?
תודה, רונן
ברצוני לשאול מה קורה במצב שבו יש שני בניינים מחוברים פיזית אך כל אחד מהם נמצא בחלקה אחרת. במידה ואחד מהבניינים מעוניין לבצע פרויקט תמא 38.2 האם ניתן איכשהו לבצע את הפרויקט מבלי שהבניין הצמוד יהיה חלק מהפרויקט? כנ"ל לגבי פרויקט של תמא 38.1 . האם זה אפשרי? אני שואל גם משפטית וגם מבחינת פרטיקה נוהגת. האם עושים דברים כאלו?
תודה, רונן
איך לבצע תמ"א 38 בבניינים מחוברים?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
09/10/18
רונן שלום,
במצב של בניינים מחוברים מדובר בפרויקט מורכב הן משפטית והן ביצועית.
מבחינה משפטית, חוק המקרקעין חיזוק בתים קובע כי ניתן יהיה לראות כל מבנה כאמור כמבנה נפרד לכל דבר ועניין לרבות קביעת הרוב הנדרש לביצוע תמ"א וזאת בשני תנאים.
האחד שלא יפגעו הזכויות של המבנה האחר לעניין מימוש התמ"א בעתיד.
השני שניתן יהיה לבצע את החיזוק באותו מבנה בנפרד מיתר המבנים.
לאור האמור, נגזר גם כי יש לבחון האם ביצוע הפרויקט במבנה אחד לא יפגם בביצועו במבנה השני.
מכיוון שמדובר בביצוע מאוד מורכב בלשון המעטה, קשה לי לראות איך יאושר ביצוע רק בבניין אחד.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
במצב של בניינים מחוברים מדובר בפרויקט מורכב הן משפטית והן ביצועית.
מבחינה משפטית, חוק המקרקעין חיזוק בתים קובע כי ניתן יהיה לראות כל מבנה כאמור כמבנה נפרד לכל דבר ועניין לרבות קביעת הרוב הנדרש לביצוע תמ"א וזאת בשני תנאים.
האחד שלא יפגעו הזכויות של המבנה האחר לעניין מימוש התמ"א בעתיד.
השני שניתן יהיה לבצע את החיזוק באותו מבנה בנפרד מיתר המבנים.
לאור האמור, נגזר גם כי יש לבחון האם ביצוע הפרויקט במבנה אחד לא יפגם בביצועו במבנה השני.
מכיוון שמדובר בביצוע מאוד מורכב בלשון המעטה, קשה לי לראות איך יאושר ביצוע רק בבניין אחד.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תקינות היתר בנייה
סתיו מור
06/10/18
שלום,
ליד הבניין בו אני מתגורר עומדים להתחיל פרוייקט של תמא 38/2 בהיתר הבנייה שניתן להם בשנת 79 נכתב שזהו בניין בן 9 דירות כאשר בפועל נבנו 6 דירות בשתי כניסות בכל כניסה 3 דיירים.לאחרונה תלו הודעה על אפשרות להגיש התנגדות תוך 14 יום. בפרטי ההודעה שוב נכתב
שהבניין הקיים מכיל 9 דיירים ( לא נכתב כלום בעניין הכניסות)..
מה הדבר אומר אם בכלל מבחינת חוקיות הפרוייקט שעומד לקום.
תודה.
ליד הבניין בו אני מתגורר עומדים להתחיל פרוייקט של תמא 38/2 בהיתר הבנייה שניתן להם בשנת 79 נכתב שזהו בניין בן 9 דירות כאשר בפועל נבנו 6 דירות בשתי כניסות בכל כניסה 3 דיירים.לאחרונה תלו הודעה על אפשרות להגיש התנגדות תוך 14 יום. בפרטי ההודעה שוב נכתב
שהבניין הקיים מכיל 9 דיירים ( לא נכתב כלום בעניין הכניסות)..
מה הדבר אומר אם בכלל מבחינת חוקיות הפרוייקט שעומד לקום.
תודה.
תקינות היתר הבניה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/10/18
סתיו שלום רב!
אני מבין שבבנין לידך מבקשים לבצע פרויקט תמ"א 38/2 וכי במודעה שתלו ציינו מספר דירות כפי שרשום בהיתר הבניה המקורי אבל לא בהתאם למה שנבנה בפועל.
מהשאלה קשה להבין ממה נובע הפער. יחד עם זאת המלצתי היא כי אם את רוצה להתנגד לפרויקט מסיבותייך - תצייני בהודעת ההתנגדות גם את הנושא הזה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני מבין שבבנין לידך מבקשים לבצע פרויקט תמ"א 38/2 וכי במודעה שתלו ציינו מספר דירות כפי שרשום בהיתר הבניה המקורי אבל לא בהתאם למה שנבנה בפועל.
מהשאלה קשה להבין ממה נובע הפער. יחד עם זאת המלצתי היא כי אם את רוצה להתנגד לפרויקט מסיבותייך - תצייני בהודעת ההתנגדות גם את הנושא הזה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא1
רעות
02/10/18
אימי חולה תשושה ומבוגרת ומחייבים אותה לתמא 1. אלו סעיפים בחוק ואו הפניות ספצפיות לפסיקה יוכלו לעזור נגד החיוב בתמא1?
זכויות בעלים קשיש בתמ"א 38/1
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/10/18
רעות שלום
בסוף חודש יולי תוקן חוק פינוי
בינוי (פיצויים) שדן בעיקר בפרויקטים של פינוי בינוי. התיקון הנ"ל תיקן בעקיפין גם את חוק המקרקעין (חיזוק בתים
משותפים מפני רעידות אדמה).
בהתאם לתיקון לחוק בפרויקטים של תמ"א המפקח לא יאשר את אכיפת ההסכם על
דייר סרבן שהוא קשיש או אדם המרותק לביתו באופן קבוע אלא אם יציעו לו מגורים
חלופיים לתקופת העבודות.
קשיש לענין זה הוא מי שמלאו לו
80 שנה במועד בו נחתמה החתימה הראשונה של מי מבעלי הדירות על הסכם התמ"א.
תכולת החוק היא 3 חודשים מיום פרסומו, קרי- מיום 29.10.18.
במידה ואימך עונה על קריטריונים אלו אזי בהתאם לחוק היא תהא זכאית לדיור חלופי בתקופת העבודות. אך שימי לב כי כל מה שכתבתי לעיל אינו פוטר אותה מביצוע הפרויקט ובמידה והיא עונה על הקריטריונים הללו והיזם מעמיד לה דיור חלופי - היא אנה יכולה להתנגד מנימוק זה לפרויקט.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בסוף חודש יולי תוקן חוק פינוי
בינוי (פיצויים) שדן בעיקר בפרויקטים של פינוי בינוי. התיקון הנ"ל תיקן בעקיפין גם את חוק המקרקעין (חיזוק בתים
משותפים מפני רעידות אדמה).
בהתאם לתיקון לחוק בפרויקטים של תמ"א המפקח לא יאשר את אכיפת ההסכם על
דייר סרבן שהוא קשיש או אדם המרותק לביתו באופן קבוע אלא אם יציעו לו מגורים
חלופיים לתקופת העבודות.
קשיש לענין זה הוא מי שמלאו לו
80 שנה במועד בו נחתמה החתימה הראשונה של מי מבעלי הדירות על הסכם התמ"א.
תכולת החוק היא 3 חודשים מיום פרסומו, קרי- מיום 29.10.18.
במידה ואימך עונה על קריטריונים אלו אזי בהתאם לחוק היא תהא זכאית לדיור חלופי בתקופת העבודות. אך שימי לב כי כל מה שכתבתי לעיל אינו פוטר אותה מביצוע הפרויקט ובמידה והיא עונה על הקריטריונים הללו והיזם מעמיד לה דיור חלופי - היא אנה יכולה להתנגד מנימוק זה לפרויקט.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חתימה על איחור במסירה
מרדכי
01/10/18
היי
שלום רב,
היזם מאחר מעבר ל60 ימים במועד כניסה לדירה.
ונתן לי מסמך חתום ע׳י עורך דינו כי אני מסכים לדחיית המסירה של הדירה בגלל שינויי אדריכלי.
מדובר על תקופה של חצי שנה .
הוא ביקש ממני לחתום על זה וכי אני מבין את המצב.
היזם השאיר בידיי את המסמך ואמר לי ׳לישון׳ על זה
ולתת לו תשובה.
1. אם אחתום על המסמך הזה אז אני מוותר על זכות לפיצוי שמגיע לי?
2. זה שלא חתמתי והמסמך עוד אצלי יכול להוות כאילו אני מוותר על הפיצוי המגיע לי בחוק מעבר ל60 ימים?
שלום רב,
היזם מאחר מעבר ל60 ימים במועד כניסה לדירה.
ונתן לי מסמך חתום ע׳י עורך דינו כי אני מסכים לדחיית המסירה של הדירה בגלל שינויי אדריכלי.
מדובר על תקופה של חצי שנה .
הוא ביקש ממני לחתום על זה וכי אני מבין את המצב.
היזם השאיר בידיי את המסמך ואמר לי ׳לישון׳ על זה
ולתת לו תשובה.
1. אם אחתום על המסמך הזה אז אני מוותר על זכות לפיצוי שמגיע לי?
2. זה שלא חתמתי והמסמך עוד אצלי יכול להוות כאילו אני מוותר על הפיצוי המגיע לי בחוק מעבר ל60 ימים?
איחור במסירה עקב שינוי אדריכלי
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
02/10/18
מרדכי שלום,
אני לא רואה איזה סיבה יש לכם לחתום על הסכמה. מדובר על איחור של חצי שנה. זו הסכמה חריגה ולא ברור באיזה נסיבות היא מתבקשת.
לא הבהרת בשאלתך על איזה שינוי אדריכלי מדבר היזם.
אם מדובר בשינוי שלא תלוי בכם אלא ביזם או ברשויות, יש לבדוק את ההתייחסות בהסכם למקרה כזה.
אם מדובר בשינוי שאתם ביקשתם, האם הוסבר לכם שהוא יגרור איחור כזה? אני מניח שלא, אחרת היזם היה אומר זאת בזמן השינוי ולא כעת כאשר הוא כבר מאחר במסירה.
אני מציע שתפנו ליעוץ משפטי שיבחן את פרטי המקרה. בכל מקרה אל תחתמו כרגע עד שתבינו את זכויותיכם.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
אני לא רואה איזה סיבה יש לכם לחתום על הסכמה. מדובר על איחור של חצי שנה. זו הסכמה חריגה ולא ברור באיזה נסיבות היא מתבקשת.
לא הבהרת בשאלתך על איזה שינוי אדריכלי מדבר היזם.
אם מדובר בשינוי שלא תלוי בכם אלא ביזם או ברשויות, יש לבדוק את ההתייחסות בהסכם למקרה כזה.
אם מדובר בשינוי שאתם ביקשתם, האם הוסבר לכם שהוא יגרור איחור כזה? אני מניח שלא, אחרת היזם היה אומר זאת בזמן השינוי ולא כעת כאשר הוא כבר מאחר במסירה.
אני מציע שתפנו ליעוץ משפטי שיבחן את פרטי המקרה. בכל מקרה אל תחתמו כרגע עד שתבינו את זכויותיכם.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38/1-מעלית חיצונית
אלי
24/09/18
האם זה נכון שיצא חוק חדש שאוסר על בניית מעלית חיצונית בבניין אם אין חיבור לחדר המדרגות?
מעלית חיצונית
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
02/10/18
אלי שלום,
כמובן שהמיקום ההגיוני למעלית הוא בחיבור לחדר המדרגות, אך לא ידוע לי על חוק בעניין.
בסופו של דבר מחלקת ההנדסה היא האחראית למתן היתרים והכי נכון לברר מולה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
כמובן שהמיקום ההגיוני למעלית הוא בחיבור לחדר המדרגות, אך לא ידוע לי על חוק בעניין.
בסופו של דבר מחלקת ההנדסה היא האחראית למתן היתרים והכי נכון לברר מולה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חישוב שטח דירת התמורה כשיש תוספת בניה חוקית
עילם זהר
22/09/18
במתחם שלנו דירות עם תוספת בניה חוקית ודירות שלא ניצלו את זכויות התב"ע שלהם.
איך מחשבים את שטחה של דירת התמורה?
האם שטח קיים + הטבות תמ"א.
האם שטח רשום בטאבו
מהיא האסמכתא החוקית לנושא זה
איך מחשבים את שטחה של דירת התמורה?
האם שטח קיים + הטבות תמ"א.
האם שטח רשום בטאבו
מהיא האסמכתא החוקית לנושא זה
חישוב שטח
עו"ד אילן הלוי
מנהל
22/09/18
עילם שלום
אם הבנתי נכון - מדובר על בנין בו חלק מהדירות ניצלו בעבר אפשרות להרחבה וחלק מהדירות לא ניצלו זאת אך יש להם זכות תכנונית לעשות כן.
כיום אתם עומדים בפני אפשרות לפרויקט תמא 38 ואתה שואל איך מתחשבים בזכות להרחבה שלא נוצלה עדין.
אין שום אסמכתא חוקית לענין זה. בסופו של דבר הענין נתון להסכמה מסחרית בין הצדדים.
אלו שבנו השקיעו בתכנון ובבניה כספים לצורך הביצוע. האחרים לא השקיעו דבר. כך שלי לא נראה שנקודת המוצא שלהם שווה. את הזכות לבניה בפועל יש להמיר למ"ר בנוי. בהתאם למיקום הנכס כל שמא יכול לאמר ששווי מ"ר בנוי = כך וכך מ"ר זכויות. נניח שזכות לבנות שווה 50% ממ"ר בנוי. תבצעו המרה של הזכויות וזה יהיה הבסיס המשותף לפרויקט.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אם הבנתי נכון - מדובר על בנין בו חלק מהדירות ניצלו בעבר אפשרות להרחבה וחלק מהדירות לא ניצלו זאת אך יש להם זכות תכנונית לעשות כן.
כיום אתם עומדים בפני אפשרות לפרויקט תמא 38 ואתה שואל איך מתחשבים בזכות להרחבה שלא נוצלה עדין.
אין שום אסמכתא חוקית לענין זה. בסופו של דבר הענין נתון להסכמה מסחרית בין הצדדים.
אלו שבנו השקיעו בתכנון ובבניה כספים לצורך הביצוע. האחרים לא השקיעו דבר. כך שלי לא נראה שנקודת המוצא שלהם שווה. את הזכות לבניה בפועל יש להמיר למ"ר בנוי. בהתאם למיקום הנכס כל שמא יכול לאמר ששווי מ"ר בנוי = כך וכך מ"ר זכויות. נניח שזכות לבנות שווה 50% ממ"ר בנוי. תבצעו המרה של הזכויות וזה יהיה הבסיס המשותף לפרויקט.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איך מחשבים זכויות בניה במקרה של הרחבות (תוספות).
עילם זהר
22/09/18
במתחם שלנו דירות מורחבות רשומות כחוק ודירות שלא ניצלו את היתר התב"ע להרחבה.
איך מחשבים את שטח דירת התמורה. האם לפי שטח קיים בתוספת הטבות תמ"א?
מי קובע את השיטה. האם לפי החוק, הוראות עירייה, מנהג שהשתרש וכו'.
איך מחשבים את שטח דירת התמורה. האם לפי שטח קיים בתוספת הטבות תמ"א?
מי קובע את השיטה. האם לפי החוק, הוראות עירייה, מנהג שהשתרש וכו'.
איך מחשבים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
22/09/18
ראה תשובה למעלה.
אוסיף עוד כי מול מול מצב הבסיס כמו שתארתי יש לקחת בחשבון גם מה ניתן תכנונית לבנות בכל קומה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אוסיף עוד כי מול מול מצב הבסיס כמו שתארתי יש לקחת בחשבון גם מה ניתן תכנונית לבנות בכל קומה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
