פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
שיפוץ
עדי
15/11/18
האם ניתן לבקש מהקבלן שיעשה שיפוץ לבית שלי תוך כדי העבודות?
והאם זה יצא במחיר מוזל?
תודה!
והאם זה יצא במחיר מוזל?
תודה!
שיפוץ דירה במהלך העבודות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
18/11/18
היי עדי
"לבקש" אתה יכול השאלה אם יסכים. יש הגיון רב לנצל את מהלך העבודות שממילא יוצר הפרעה למגורים, לצורך שיפוץ פנימי של הדירה. לעיתים זה גם מוסדר בהסכם עצמו.
אף קבלן לא אוהב שמסתובבים לו באתר קבלני נוספים. יכול ליצור בעיות של אחריות, ביטוח, טענות אחד כלפי השני וכו'. בנוסף מחייב את הקבלן לעסוק בעבודות נוספות שעשויות לעכב אותו.
לכן אם הקבלן המבצע מסכים לבצע גם את שיפוץ הפנים
בדירה שלך זה עדיף לדעתי. לגבי המחיר שהוא מבקש- ניתן לבדיקה על ידי קבלת הצעת מחיר מקבלן אחר או על ידי מישהוא אחר מטעמך שמומחה בניתוח מחירים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
"לבקש" אתה יכול השאלה אם יסכים. יש הגיון רב לנצל את מהלך העבודות שממילא יוצר הפרעה למגורים, לצורך שיפוץ פנימי של הדירה. לעיתים זה גם מוסדר בהסכם עצמו.
אף קבלן לא אוהב שמסתובבים לו באתר קבלני נוספים. יכול ליצור בעיות של אחריות, ביטוח, טענות אחד כלפי השני וכו'. בנוסף מחייב את הקבלן לעסוק בעבודות נוספות שעשויות לעכב אותו.
לכן אם הקבלן המבצע מסכים לבצע גם את שיפוץ הפנים
בדירה שלך זה עדיף לדעתי. לגבי המחיר שהוא מבקש- ניתן לבדיקה על ידי קבלת הצעת מחיר מקבלן אחר או על ידי מישהוא אחר מטעמך שמומחה בניתוח מחירים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה מעמידר
רמי
15/11/18
יש ליד דירה שרכשתי מעמידר. אסור למכור אותה 5 שנים. מה ההשלכות כשאחליט למכור?
מכירת דירה עמידר
עו"ד אילן הלוי
מנהל
18/11/18
היי רמי
זה לא הפורום המתאים הדן רק בתמ"א 38. אבל בקצרה - אתה מקבל הנחה במחיר הרכישה שהיא מותנית באי מכירה בתוך 5 שנים (ובעוד מגבלות). במידה ותמכור קודם תדרש לשלם את סכום ההנחה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
זה לא הפורום המתאים הדן רק בתמ"א 38. אבל בקצרה - אתה מקבל הנחה במחיר הרכישה שהיא מותנית באי מכירה בתוך 5 שנים (ובעוד מגבלות). במידה ותמכור קודם תדרש לשלם את סכום ההנחה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה לפני תמ"א
דוד
13/11/18
הבנין שלנו עובר תמ"א 38. אם אני רוצה
למכור את הדירה לפני תחילת העבודה, מהו התהליך הנכון והמהיר ביותר?
למכור את הדירה לפני תחילת העבודה, מהו התהליך הנכון והמהיר ביותר?
איך נכון למכור דירה בבניין שעומד לעבור שיפוץ לפי תוכנית תמ"א 38?
אברהם קזו כהן
15/11/18
שלום דוד,
מכירת דירה בבניין שעומד לפני תחילת פרויקט תמ"א 38 היא מכירה רגילה לכל דבר ועניין מבחינה חוקית.
חשוב מבחינתך לתת את הדעת לכך שאתה מוכר את הדירה, כשברקע התחייבויות היזם, מבלי להתחייב לתוצאות ההליך בשום צורה שהיא. עליך למסור את כל מה שידוע לך וכל החומר שבידיך לידי רוכש הדירה (ולצרף את כל המסמכים כנספחים להסכם המכר). אתה לא יכול להתחייב (גם לא בעל-פה) למה שלא בשליטתך. כלומר, מועד סיום העבודה, תוצאות העבודה, והמשך היחסים עם היזם אינם באחריותך והרוכש צריך לקחת על עצמו את מלוא האחריות בגינם.
בברכה,
עו"ד אבי קזו-כהן
מנהל פורום תמ"א 38
הרצל 40, ר"ג
טל': 050-7777692 ; מייל: avi@kca-law.co.il
מכירת דירה בבניין שעומד לפני תחילת פרויקט תמ"א 38 היא מכירה רגילה לכל דבר ועניין מבחינה חוקית.
חשוב מבחינתך לתת את הדעת לכך שאתה מוכר את הדירה, כשברקע התחייבויות היזם, מבלי להתחייב לתוצאות ההליך בשום צורה שהיא. עליך למסור את כל מה שידוע לך וכל החומר שבידיך לידי רוכש הדירה (ולצרף את כל המסמכים כנספחים להסכם המכר). אתה לא יכול להתחייב (גם לא בעל-פה) למה שלא בשליטתך. כלומר, מועד סיום העבודה, תוצאות העבודה, והמשך היחסים עם היזם אינם באחריותך והרוכש צריך לקחת על עצמו את מלוא האחריות בגינם.
בברכה,
עו"ד אבי קזו-כהן
מנהל פורום תמ"א 38
הרצל 40, ר"ג
טל': 050-7777692 ; מייל: avi@kca-law.co.il
חלוקה בין הדיירים
נינה
08/11/18
לפני כמה שנים אחד הדיירים קיבל אישור חתום ע"י שאר הדיירים לבניית יחידת דיור מעל לדירתו, כעת הבניין נמצא בפרוייקט תמ"א 38 ויחידת הדיור נהרסה כדי לבנות מעלינו קומות נוספות. הדייר קיבל תמורה כספית עבור הריסת היחידה שלו, האם הוא אמור להתחלק בתשלום זה עם שאר דיירי הבניין שאישרו לו בזמנו לבנות את יחידת הדיור
חלוקה בין הדיירים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/11/18
שלום נינה
אני לא חושב. הרי הוא שילם עבור הבניה בזמנו ועכשיו הוא מקבל החזר על ההשקעה שלו.
ההסכמה שלכם בזמנו למעשה כבר לא רבלנטית, שהרי לפי מה שתארת היחידה נהרסה ואותו דייר הסכם למעשה להחזיר את המצב אחורה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היטל השבחה בגין אישור תב"ע
יעקב ולד
07/11/18
האם נכנס לתוקף החוק של ח"כ מלכיאלי בגין פטור מהיטל השבחה הנובע מאישור תב"ע למוכר שלא מימש את זכויות הבנייה?
קיבלתי שומת היטל השבחה גבוהה מעיריית ת"א בגין אישור תוכנית רובע 3 (ללא מימוש זכויות הבנייה). האם עלי לשלם (או לערער) מאחר והחוק אושר בכנסת?
תודה
קיבלתי שומת היטל השבחה גבוהה מעיריית ת"א בגין אישור תוכנית רובע 3 (ללא מימוש זכויות הבנייה). האם עלי לשלם (או לערער) מאחר והחוק אושר בכנסת?
תודה
דחיית תשלום היטל השבחה
אברהם קזו כהן
07/11/18
שלום ולד.
לפי הוראות התיקון לחוק, אתה רשאי לבקש לדחות את מועד תשלום היטל ההשבחה עד לאחר אישורה של תוכנית שמכוחה ניתן להוציא היתר בניה. חשוב לקחת בחשבון שלפי חוות דעתו של סגן היועץ המשפטי לממשלה, תיתכן שיטת חישוב היטל השבחה באופן שייקר את תשלום היטל ההשבחה בשלב הבא בו תאושר תוכנית מכוחה ניתן להוציא היתר בניה.
כל האמור לעיל תלוי באופן בו נוסח הסכם המכר. בדוק אם בדחיית תשלום היטל ההשבחה אינך נכנס להפרה של הסכם המכר, בהקשר של חובת תשלום היטל השבחה בגין תוכניות שאושרו עד למועד המכירה.
בברכה,
עו"ד אבי קזו-כהן
מנהל פורום תמ"א 38
הרצל 40, ר"ג
טל': 050-7777692 ; מייל: avi@kca-law.co.il
לפי הוראות התיקון לחוק, אתה רשאי לבקש לדחות את מועד תשלום היטל ההשבחה עד לאחר אישורה של תוכנית שמכוחה ניתן להוציא היתר בניה. חשוב לקחת בחשבון שלפי חוות דעתו של סגן היועץ המשפטי לממשלה, תיתכן שיטת חישוב היטל השבחה באופן שייקר את תשלום היטל ההשבחה בשלב הבא בו תאושר תוכנית מכוחה ניתן להוציא היתר בניה.
כל האמור לעיל תלוי באופן בו נוסח הסכם המכר. בדוק אם בדחיית תשלום היטל ההשבחה אינך נכנס להפרה של הסכם המכר, בהקשר של חובת תשלום היטל השבחה בגין תוכניות שאושרו עד למועד המכירה.
בברכה,
עו"ד אבי קזו-כהן
מנהל פורום תמ"א 38
הרצל 40, ר"ג
טל': 050-7777692 ; מייל: avi@kca-law.co.il
בניית ממד דירתי לפני תמא
אבינועם
05/11/18
במשך מספר שנים מדברים על יזמות לתמא בבניין שלנו שנמצא במקום מרכזי. הבניין ישן מאוד 4 קומות. אנחנו בקומה אחרונה, יש מקום לממד דירתי של 12 מטר. זה עדין שומר על מרחק של 2 מטר לערך מקו המגרש. עניין התמא לא מתקדם הכוונה הרס ובניה מחדש. אנחנו רוצים ממד כי אין מקלט בבניין ולא באזור.
האם כל עוד לא הוגשה בקשה לתמא אפשר להגיש בקשה לממד. (מי צריך להגיש? קבלן או ניתן לבקש לבד? עקרונית לפני תכנון ובניה ) ולנניין התמא, האם כל עוד לא הגישו כל בקשה לתמא יש סיבה שהעירייה לא תאשר זאת? וגם מה קורה עם ביננו ממד, זה יחשב כהגדלת דירה לארנונה וגם לשטח הדירה לתמא?
הכי חשוב כרגע אם ניתן לבקש ממד, הבנו שברגע שיש הליך בקשה לתמא לא יאשרו ממד. תודה
האם כל עוד לא הוגשה בקשה לתמא אפשר להגיש בקשה לממד. (מי צריך להגיש? קבלן או ניתן לבקש לבד? עקרונית לפני תכנון ובניה ) ולנניין התמא, האם כל עוד לא הגישו כל בקשה לתמא יש סיבה שהעירייה לא תאשר זאת? וגם מה קורה עם ביננו ממד, זה יחשב כהגדלת דירה לארנונה וגם לשטח הדירה לתמא?
הכי חשוב כרגע אם ניתן לבקש ממד, הבנו שברגע שיש הליך בקשה לתמא לא יאשרו ממד. תודה
האם ניתן לבנות ממ"ד ולא לבצע תמ"א?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
06/11/18
אבינועם שלום,
במקרה של בניית ממ"ד על ידכם יוכלו יתר הדיירים להגיש התנגדות לעירייה בטענה כי בניית הממ"ד תמנע את ביצוע התמ"א בבניין.
במצב כזה רוב הסיכויים שהעירייה תעדיף ביצוע של פרויקט תמ"א לבניין כולו על פני בניית ממ"ד לאחת הדירות בלבד.
במקרה כזה תוכלו להראות כמובן שבניית הממ"ד לא מונעת מבחינה תכנונית ומבחינת קוי בניין וכו' את ביצוע התמ"א.
כמו כן מן הסתם תידרש התחייבותכם כי תסכימו לביצוע תמ"א למרות שבניתם כבר את הממ"ד בעצמכם.
אני מציע לכם כן לנסות למצות את האופציה של תמ"א, שתסייע לכם להשביח את דירתכם ואף לחסוך לכם כסף רב שתוציאו בעצמכם מהכיס.
בהצלחה רבה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
במקרה של בניית ממ"ד על ידכם יוכלו יתר הדיירים להגיש התנגדות לעירייה בטענה כי בניית הממ"ד תמנע את ביצוע התמ"א בבניין.
במצב כזה רוב הסיכויים שהעירייה תעדיף ביצוע של פרויקט תמ"א לבניין כולו על פני בניית ממ"ד לאחת הדירות בלבד.
במקרה כזה תוכלו להראות כמובן שבניית הממ"ד לא מונעת מבחינה תכנונית ומבחינת קוי בניין וכו' את ביצוע התמ"א.
כמו כן מן הסתם תידרש התחייבותכם כי תסכימו לביצוע תמ"א למרות שבניתם כבר את הממ"ד בעצמכם.
אני מציע לכם כן לנסות למצות את האופציה של תמ"א, שתסייע לכם להשביח את דירתכם ואף לחסוך לכם כסף רב שתוציאו בעצמכם מהכיס.
בהצלחה רבה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עצירת עבודות תמא ועצירת תשלומי פיצוי
זוהר
04/11/18
שלום
החלו עבודות התמא 38 במאי 2016. לפתע לפני כ 3 חדשים הופסקו העבודות.
הקבלן מחכה לאישור היתר שהגיש בעיצומן של העבודות
כמו כן הוא התחייב בכתב מול עו"ד לשלם פיצוי חדשי לכל הדירות החל מ 1-2018 ועד טופס 4, אולם במאי 2018 הפסיק לשלם לללא הסבר.
אם כך
1- לא משלם את הפיצוי החדשי
2- לא ממשיך עבודות.
3- לא משלם נזקים מוכחים בדירות --למרות שמודה בנזקים -בטענה שחברת הביטוח מסרבת ללשלם.
מה עושים?
גם העו"ד מטעמינו לא עושה דבר ונראה שאף הוא חסר אונים
בברכה
זוהר
החלו עבודות התמא 38 במאי 2016. לפתע לפני כ 3 חדשים הופסקו העבודות.
הקבלן מחכה לאישור היתר שהגיש בעיצומן של העבודות
כמו כן הוא התחייב בכתב מול עו"ד לשלם פיצוי חדשי לכל הדירות החל מ 1-2018 ועד טופס 4, אולם במאי 2018 הפסיק לשלם לללא הסבר.
אם כך
1- לא משלם את הפיצוי החדשי
2- לא ממשיך עבודות.
3- לא משלם נזקים מוכחים בדירות --למרות שמודה בנזקים -בטענה שחברת הביטוח מסרבת ללשלם.
מה עושים?
גם העו"ד מטעמינו לא עושה דבר ונראה שאף הוא חסר אונים
בברכה
זוהר
מענה
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
06/11/18
זוהר שלום,
מדובר בהפרות חוזה יסודיות ביותר. במצב כזה יש לפעול על פי ההסכם לרבות החלפת הקבלן, מימוש ערבויות, הגשת תביעה כספית ועוד.
תבקשו מעו"ד שלכם תשובות מהן האופציות שיש לכם במצב כזה.
ככל שעו"ד מטעמכם לא פועל לטובתכם, אני מציע שתשקלו להחליפו או תפנו לקבלת יעוץ משפטי נקודתי.
בהצלחה רבה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
מדובר בהפרות חוזה יסודיות ביותר. במצב כזה יש לפעול על פי ההסכם לרבות החלפת הקבלן, מימוש ערבויות, הגשת תביעה כספית ועוד.
תבקשו מעו"ד שלכם תשובות מהן האופציות שיש לכם במצב כזה.
ככל שעו"ד מטעמכם לא פועל לטובתכם, אני מציע שתשקלו להחליפו או תפנו לקבלת יעוץ משפטי נקודתי.
בהצלחה רבה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טופס 4 לתמא 38
ויקטוריה
04/11/18
הקבלן לא סיים את העבודות בדירה שעברה שינוי של תמא 38 באם הוא יכול לקבל טופס 4 ללא ביקורת בדירה? כי הקבלן לא מוכן לסיים את כל הליקויים בדירה
טופס 4
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
06/11/18
ויקטוריה שלום,
אני לא בטוח שהבנתי את השאלה.
הקבלן מחויב למסור לכם דירה לאחר טופס 4 וכמובן לתקן את כל הליקויים בדירה.
אודה לך אם תוכלי לחדד את השאלה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
אני לא בטוח שהבנתי את השאלה.
הקבלן מחויב למסור לכם דירה לאחר טופס 4 וכמובן לתקן את כל הליקויים בדירה.
אודה לך אם תוכלי לחדד את השאלה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 בת ים
קלרה
04/11/18
אנחנו בפרויקט תמ"א 38 שמתבצע כבר 8 חודשים, ומבקשים להחליף את עורך הדין שהיקצו לנו משום שאינו פועל לטובתנו, האם ישנה אפשרות להחליפו?
האם מותר להחליף את עורך הדין מטעם הדיירים?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
06/11/18
קלרה שלום,
אם אתם לא מרוצים ולא סומכים על עורך הדין שלכם, אין סיבה שתמשיכו לתת לו לייצג אתכם.
היזם אני מניח התחייב לממן את שכרו כמקובל, אך כמובן שאתם הלקוחות וזכותכם לדרוש להחליפו והיזם לא יכול למנוע זאת מכם.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
אם אתם לא מרוצים ולא סומכים על עורך הדין שלכם, אין סיבה שתמשיכו לתת לו לייצג אתכם.
היזם אני מניח התחייב לממן את שכרו כמקובל, אך כמובן שאתם הלקוחות וזכותכם לדרוש להחליפו והיזם לא יכול למנוע זאת מכם.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי בינוי
דני
04/11/18
שלום
עשינו פינוי בינוי בהראה 194 ר"ג.היינו אמורים להיכנס בדצמבר 2017.היזם חברת יחד מתקשה לקבל טופס 4.האים היזם יכול לעשות מסירה רק לצורך הכסנה? כי אני צריך לעזוב בסוף דצמבר 2018 את הדירה שאני משכיר.
עשינו פינוי בינוי בהראה 194 ר"ג.היינו אמורים להיכנס בדצמבר 2017.היזם חברת יחד מתקשה לקבל טופס 4.האים היזם יכול לעשות מסירה רק לצורך הכסנה? כי אני צריך לעזוב בסוף דצמבר 2018 את הדירה שאני משכיר.
האם מותר ליזם למסור דירה לפני טופס 4?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
06/11/18
דני שלום,
מסירה כזו אינה נחשבת כמסירה מבחינת חובות היזם ועל כן הוא יצטרך לשלם פיצוי על האיחור גם על תקופה זו.
אם אתם זקוקים לפתרון של אחסנה תוכלו לבקש זאת אך אל תסכימו שהדבר יחשב כמסירה של הדירה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
מסירה כזו אינה נחשבת כמסירה מבחינת חובות היזם ועל כן הוא יצטרך לשלם פיצוי על האיחור גם על תקופה זו.
אם אתם זקוקים לפתרון של אחסנה תוכלו לבקש זאת אך אל תסכימו שהדבר יחשב כמסירה של הדירה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה לגבי הסכם צדדי
אביב
03/11/18
אני מעונין לשאול בבקשה -
במקרה של פרויקט שבו כל הדיירים מקבלים דירה גדולה יותר ב-25מ״ר לפי התמורה המקסימלית ,
והכל בסדר
אבל - בן של אחת מבעלי הדירות שאינו גר בפרויקט ,
מקבל בהסכם צדדי שאינו כלול בהסכם התמ״א של כולם,
הטבה נוספת מסויימת כדי לעזור בהחתמות שאר בעלי הדירות.
האח זה בעייתי מבחינת החוק או שמותר לתת הטבה לדייר כזה או אחר כדי לקדם את הפרויקט ?
ואם זה בעייתי - עד כמה ? מה הסעדים שקיימים בחוק ?
אודה מאד לתשובה ????
במקרה של פרויקט שבו כל הדיירים מקבלים דירה גדולה יותר ב-25מ״ר לפי התמורה המקסימלית ,
והכל בסדר
אבל - בן של אחת מבעלי הדירות שאינו גר בפרויקט ,
מקבל בהסכם צדדי שאינו כלול בהסכם התמ״א של כולם,
הטבה נוספת מסויימת כדי לעזור בהחתמות שאר בעלי הדירות.
האח זה בעייתי מבחינת החוק או שמותר לתת הטבה לדייר כזה או אחר כדי לקדם את הפרויקט ?
ואם זה בעייתי - עד כמה ? מה הסעדים שקיימים בחוק ?
אודה מאד לתשובה ????
האם דייר יכול לקבל תמורה עבור החתמת יתר הדיירים?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
06/11/18
אביב שלום,
אחד מהעקרונות של תכנית תמ"א 38 הוא שהתמורות לדיירים צריכות להיות שקופות וידועות לכולם.
מצב בו אחד הדיירים בבניין מקבל תמורה ששאר הדיירים לא מקבלים, והם אינם לא יודעים ולא אישרו זאת, איננו תקין ואף יכול לשמש כטענה לפסילת הפרויקט.
יחד עם זאת, אני לא בטוח שבמקרה שאתה מתאר זה המצב.
במקרה שהיזם מחליט לתגמל אדם שלא גר בפרויקט וההטבה איננה בזכויות בנייה בפרויקט, אני לא רואה כל בעיה עם עצם התגמול ככל שהדבר לא פוגע בכם.
כמובן שאם ישנם נושאים אחרים בהם אתם מרגישים שלא קיבלתם את כל המידע, או שהתמריץ שניתן להחתמות הדיירים פגע בזכויותיכם בכל דרך אחרת, זכותכם לבוא בטענות בעניין ליזם.
במצב כזה ככל שטרם חתמתם על ההסכם תוכלו כמובן לא לחתום על הסכם שמקפח אתכם.
בעניין זה כדאי לדעת כי ישנו חוק שחל על כל גורם שמחתים מטעם יזם על הסכמים לפרויקטים של התחדשות עירונית, במסגרתו חלות חובות של שקיפות וגילוי מידע באופן נרחב לטובת הדיירים.
בכל מקרה מומלץ לחשוב על כל היתרונות שבביצוע הפרויקט ולשקול את הדברים בכובד ראש. במידת הצורך ניתן לפנות ליעוץ משפטי.
אני מאחל לכם בהצלחה רבה בתהליך.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
אחד מהעקרונות של תכנית תמ"א 38 הוא שהתמורות לדיירים צריכות להיות שקופות וידועות לכולם.
מצב בו אחד הדיירים בבניין מקבל תמורה ששאר הדיירים לא מקבלים, והם אינם לא יודעים ולא אישרו זאת, איננו תקין ואף יכול לשמש כטענה לפסילת הפרויקט.
יחד עם זאת, אני לא בטוח שבמקרה שאתה מתאר זה המצב.
במקרה שהיזם מחליט לתגמל אדם שלא גר בפרויקט וההטבה איננה בזכויות בנייה בפרויקט, אני לא רואה כל בעיה עם עצם התגמול ככל שהדבר לא פוגע בכם.
כמובן שאם ישנם נושאים אחרים בהם אתם מרגישים שלא קיבלתם את כל המידע, או שהתמריץ שניתן להחתמות הדיירים פגע בזכויותיכם בכל דרך אחרת, זכותכם לבוא בטענות בעניין ליזם.
במצב כזה ככל שטרם חתמתם על ההסכם תוכלו כמובן לא לחתום על הסכם שמקפח אתכם.
בעניין זה כדאי לדעת כי ישנו חוק שחל על כל גורם שמחתים מטעם יזם על הסכמים לפרויקטים של התחדשות עירונית, במסגרתו חלות חובות של שקיפות וגילוי מידע באופן נרחב לטובת הדיירים.
בכל מקרה מומלץ לחשוב על כל היתרונות שבביצוע הפרויקט ולשקול את הדברים בכובד ראש. במידת הצורך ניתן לפנות ליעוץ משפטי.
אני מאחל לכם בהצלחה רבה בתהליך.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 2 פינוי בינוי
מוטי ברנבוים
02/11/18
האם שטח הדירה המוקצה לבעלי הדירות הקימות מוגבל - לרמה מ״ר.
תודה מראש
מוטי ברנבוים
תודה מראש
מוטי ברנבוים
מה שטח הגדלת הדירה שאפשר לקבל בתמ"א 38?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
06/11/18
מוטי שלום,
תמ"א 38 מאפשרת לבניינים שאינם עומדים בתקן עמידות בפני רעידות אדמה, לקבל זכויות בנייה נוספות על הקיים כגון הוספת קומות, סגירת קומת עמודים, והרחבת יחידות הדיור הקיימות בשטח של עד 25 מ"ר.
מעבר לכך, לעתים ישנם תכניות מתאר מקומיות שמאפשרות להגדיל את שטח הדירה החדשה אף מעבר ל-25 מ"ר שהתמ"א עצמה נותנת.
יחד עם זאת, הגדלת שטח הדירות הקיימות ב-25 מ"ר לעיתים לא מתאפשרת עקב סיבות תכנוניות כגון בעיה של קוי בניין, תכנון ממד"ים וכיו"ב.
כמו כן, חוק מיסוי מקרקעין מאפשר לקבל פטור ממס על עסקה של מכירת זכויות הבנייה ליזם תמורת הגדלת שטח הדירה הקיימת ב-25 מ"ר ולא יותר מכך.
היזם יכול כמובן לתת לדיירים הגדלה של שטח הדירה מעבר ל-25 מ"ר, ככל שהדבר אפשרי מבחינה תכנונית, אבל הוא לא יוכל לקבל את הפטור ממיסוי כאמור.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
תמ"א 38 מאפשרת לבניינים שאינם עומדים בתקן עמידות בפני רעידות אדמה, לקבל זכויות בנייה נוספות על הקיים כגון הוספת קומות, סגירת קומת עמודים, והרחבת יחידות הדיור הקיימות בשטח של עד 25 מ"ר.
מעבר לכך, לעתים ישנם תכניות מתאר מקומיות שמאפשרות להגדיל את שטח הדירה החדשה אף מעבר ל-25 מ"ר שהתמ"א עצמה נותנת.
יחד עם זאת, הגדלת שטח הדירות הקיימות ב-25 מ"ר לעיתים לא מתאפשרת עקב סיבות תכנוניות כגון בעיה של קוי בניין, תכנון ממד"ים וכיו"ב.
כמו כן, חוק מיסוי מקרקעין מאפשר לקבל פטור ממס על עסקה של מכירת זכויות הבנייה ליזם תמורת הגדלת שטח הדירה הקיימת ב-25 מ"ר ולא יותר מכך.
היזם יכול כמובן לתת לדיירים הגדלה של שטח הדירה מעבר ל-25 מ"ר, ככל שהדבר אפשרי מבחינה תכנונית, אבל הוא לא יוכל לקבל את הפטור ממיסוי כאמור.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצוי לשינוים בהסכם כי אי קבלת אישור מלא מהעיריה
אמנון
30/10/18
שלא אישרה מתקן חניה תת קרקעי שהיה אמור לעלות לכל דייר שרצה כ-70000 ש"ח,.אני לא רציתי לשלם או השתתף בשום הוצאה בעתיד.עכשיו אם לא יאושר סופית כל שאר לום אנחנו לפני תחילת העבודות תמא 38/1 ת"א העיריההדיירים יקבלו פיצוי 150000 ש"ח/לדייר ואני לא אקבל.
זה לא צודק כי למרות שלא רציתי חניה יקרה גם ההסכמה שלי הכללית מאפשרת ליזם בכלל להתחיל בכל הפרויקט ובחניה ,ואני "נתתי ליזם" חלק מהרכוש גם שלי ולכן מגיע לי אותו פיצוי. מה דעתך? גם מרפסות יוקטנו מהמובטח האם מגיע פיצוי וכמה?
זה לא צודק כי למרות שלא רציתי חניה יקרה גם ההסכמה שלי הכללית מאפשרת ליזם בכלל להתחיל בכל הפרויקט ובחניה ,ואני "נתתי ליזם" חלק מהרכוש גם שלי ולכן מגיע לי אותו פיצוי. מה דעתך? גם מרפסות יוקטנו מהמובטח האם מגיע פיצוי וכמה?
תשלום פיצוי כספי לחלק מבעלי הדירות
אברהם קזו כהן
31/10/18
שלום אמנון.
אם אני מבין נכון את הודעתך, המצב הוא שחלק מבעלי הדירות היו אמורים לרכוש חניות במתקן חניה שאמור היה היזם לבנות. כעת היזם לא יכול לבנות את מתקן החניה, ואמור לשלם פיצוי כספי לאותם בעלי דירות שרצו לרכוש חניה אבל לא יכולים. יתר בעלי הדירות לא מקבלים פיצוי.
המצב המתואר לעיל מבטא חוסר שיוויון בתמורות בין בעלי הדירות, ואינו תקין. חשוב להבין שעסקת תמ"א 38 אמורה לבטא שוויון בין בעלי הדירות. כלומר כל הדירות אמורות לקבל את אותה התמורה ו/או לחוות את אותה ה"פגיעה".
במצב המתואר על ידך, אם לכל בעל דירה יש הזדמנות שווה לרכוש חניה בתמורה לאותו תשלום, זה לגיטימי.
בהיעדר יכולת לבנות מתקן חניה, כל בעלי הדירות חוזרים לנקודה שווה - כל אחד מקבל תוספת מסויימת לדירתו, ואינו יכול לרכוש מקום חניה במתקן. תשלום פיצוי לבעל דירה אחד ולאחר לא, מהווה פגיעה בשוויון בין בעלי הדירות וככזה הוא אסור.
בברכה,
עו"ד אבי קזו-כהן
מנהל פורום תמ"א 38
הרצל 40, ר"ג
טל': 050-7777692 ; מייל: avi@kca-law.co.il
אם אני מבין נכון את הודעתך, המצב הוא שחלק מבעלי הדירות היו אמורים לרכוש חניות במתקן חניה שאמור היה היזם לבנות. כעת היזם לא יכול לבנות את מתקן החניה, ואמור לשלם פיצוי כספי לאותם בעלי דירות שרצו לרכוש חניה אבל לא יכולים. יתר בעלי הדירות לא מקבלים פיצוי.
המצב המתואר לעיל מבטא חוסר שיוויון בתמורות בין בעלי הדירות, ואינו תקין. חשוב להבין שעסקת תמ"א 38 אמורה לבטא שוויון בין בעלי הדירות. כלומר כל הדירות אמורות לקבל את אותה התמורה ו/או לחוות את אותה ה"פגיעה".
במצב המתואר על ידך, אם לכל בעל דירה יש הזדמנות שווה לרכוש חניה בתמורה לאותו תשלום, זה לגיטימי.
בהיעדר יכולת לבנות מתקן חניה, כל בעלי הדירות חוזרים לנקודה שווה - כל אחד מקבל תוספת מסויימת לדירתו, ואינו יכול לרכוש מקום חניה במתקן. תשלום פיצוי לבעל דירה אחד ולאחר לא, מהווה פגיעה בשוויון בין בעלי הדירות וככזה הוא אסור.
בברכה,
עו"ד אבי קזו-כהן
מנהל פורום תמ"א 38
הרצל 40, ר"ג
טל': 050-7777692 ; מייל: avi@kca-law.co.il
זכאות לשכירות
מורן סויסה
29/10/18
צהריים טובים
לפי מיטב הבנתי ופוסט שפורסם פה נכנס לתוקף החודש תיקון שקובע כי אנשים מעל גיל 80 זכאים לתשלום שכירות אשמח להבהרה בנושא
תודה מראש
לפי מיטב הבנתי ופוסט שפורסם פה נכנס לתוקף החודש תיקון שקובע כי אנשים מעל גיל 80 זכאים לתשלום שכירות אשמח להבהרה בנושא
תודה מראש
זכאות לתשלום שכירות מעל גיל 80
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
30/10/18
מורן שלום,
החוק קובע כדלהלן-
לא יאשר המפקח את ביצוע העבודות אם אחד מבעלי הדירות הוא קשיש או אדם המרותק לביתו באופן קבוע, אלא אם כן הוצעו לבעל הדירה שמתקיים בו האמור מגורים חלופיים לתקופת ביצוע העבודות
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
החוק קובע כדלהלן-
לא יאשר המפקח את ביצוע העבודות אם אחד מבעלי הדירות הוא קשיש או אדם המרותק לביתו באופן קבוע, אלא אם כן הוצעו לבעל הדירה שמתקיים בו האמור מגורים חלופיים לתקופת ביצוע העבודות
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אישורי מס שבח בעסקת תמ"א 38/1
ארז
28/10/18
מתי בעלי המקרקעין (דירות) מקבלים בפועל את האישור על פטור ממס שבח בפרוייקט תמ"א 38/1?
מתי בעלי הדירות מקבלים את האישור על פטור ממס שבח ?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
30/10/18
שלום ארז,
קבלת פטור ממס שבח על מכירת זכויות הבנייה בתמ"א 38/1 מותנית בסיום הבנייה וביצוע החיזוק בפועל.
בשלב ראשון השומות מוקפאות ורק בסיום העבודות יתקבל הפטור בהסתמך על טופס 4 או אישור ועדה שהחיזוק בוצע כראוי.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
קבלת פטור ממס שבח על מכירת זכויות הבנייה בתמ"א 38/1 מותנית בסיום הבנייה וביצוע החיזוק בפועל.
בשלב ראשון השומות מוקפאות ורק בסיום העבודות יתקבל הפטור בהסתמך על טופס 4 או אישור ועדה שהחיזוק בוצע כראוי.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצוי קבלן
תמי
28/10/18
קבלן שמבקש לפלוש לביתי הפרטי לשם בניית מעלית תיקנית ,
רוצה לפצות אותנו ,האם חייב לפצות גם את שאר הדיירים על פי החוק?
רוצה לפצות אותנו ,האם חייב לפצות גם את שאר הדיירים על פי החוק?
פיצוי על כניסה לשטח הדירה
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
30/10/18
תמי שלום,
הרציונל של פיצוי לדייר שלדירה שלו נכנסים מובן.
מה העילה לפיצוי של יתר הדיירים?
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
הרציונל של פיצוי לדייר שלדירה שלו נכנסים מובן.
מה העילה לפיצוי של יתר הדיירים?
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38
מנשה
28/10/18
שלום בבית של אמא שלי רוצים לעשות תמא 38 חיזוק.יזם רוצה לשלם לאמא שלי עבור שכירות בזמן הבנייה.אבל את הדירה של אמא שלי הוא רוצה להשכיר גם למישהו אחר בזמן ביצוע תמא 38. האם זה אפשרי?
האם היזם רשאי להשכיר את הדירות לצדדי ג'?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
30/10/18
מנשה שלום,
על פי חוק היזם לא מחויב לשלם שכירות בתקופת ביצוע עבודות החיזוק (להבדיל מהריסה כמובן) אלא אך ורק לדייר קשיש או בעל מוגבלות.
כאשר היזם מוכן לאפשר לדייר להתפנות מהדירה בתקופת העבודות ולממן לו את השכירות, זוהי פרקטיקה מקובלת להסכים לכך שהדירה תושכר לצד ג' באותו זמן כדי לצמצם את ההוצאות של היזם.
כמובן שהיזם מחויב למסור את הדירה בחזרה לאחר סיום העבודות במצב תקין ולקחת אחריות ככל שנגרמו נזקים בתקופת ההשכרה של הדירה ע"י השוכרים.
בהצלחה רבה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
על פי חוק היזם לא מחויב לשלם שכירות בתקופת ביצוע עבודות החיזוק (להבדיל מהריסה כמובן) אלא אך ורק לדייר קשיש או בעל מוגבלות.
כאשר היזם מוכן לאפשר לדייר להתפנות מהדירה בתקופת העבודות ולממן לו את השכירות, זוהי פרקטיקה מקובלת להסכים לכך שהדירה תושכר לצד ג' באותו זמן כדי לצמצם את ההוצאות של היזם.
כמובן שהיזם מחויב למסור את הדירה בחזרה לאחר סיום העבודות במצב תקין ולקחת אחריות ככל שנגרמו נזקים בתקופת ההשכרה של הדירה ע"י השוכרים.
בהצלחה רבה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לא מרוצה מתיכנון הדירה בתמא״38
ביטון אסתר
28/10/18
אני גרה בבלוק עם 4 דירות בכל קומה והקבלן רוצה לעשות מעלית , אבל לא מתירים לו בחדר המדרגות לכן הוא עושה חיצונית, לכן הוא רוצה לעשות מעבר למעלית והתכנית לקצר לי מהסלון לאורך שזה מקטין את הסלון משמעותית
רוצה לישבור קיר של החדר הסמוך שהוא קטן ולהגדיל הסלון
בהמשך הפרוזדור להקטין לי גם משמעותית חדר כדי להיכנס לממד ולעוד חדר
במיטבח שזה חלון גדול מתכנן ליסגור לגמרי כדי לשים ממד״ לשכנה שם
בקיצור המון הריסות ושבירת קירות תומכים בסלון
המוח הפסד לעומת הרווח
הבעייה שבכל כניסה ארבע דירות רק הורס
אנחנו ארבע כניסות סהכ״ 64 דירות
כך שאני בבעייה , כך ש16 דירות תהיה אותה תכנית שלי והשאר מקבלים תוספת ללא הריסה בתוך הבית
איך אני יכולה להיתנגד להריסה בתוך הבית ולחיות באתר בנייה?
תודה מראש!!!
רוצה לישבור קיר של החדר הסמוך שהוא קטן ולהגדיל הסלון
בהמשך הפרוזדור להקטין לי גם משמעותית חדר כדי להיכנס לממד ולעוד חדר
במיטבח שזה חלון גדול מתכנן ליסגור לגמרי כדי לשים ממד״ לשכנה שם
בקיצור המון הריסות ושבירת קירות תומכים בסלון
המוח הפסד לעומת הרווח
הבעייה שבכל כניסה ארבע דירות רק הורס
אנחנו ארבע כניסות סהכ״ 64 דירות
כך שאני בבעייה , כך ש16 דירות תהיה אותה תכנית שלי והשאר מקבלים תוספת ללא הריסה בתוך הבית
איך אני יכולה להיתנגד להריסה בתוך הבית ולחיות באתר בנייה?
תודה מראש!!!
האם ניתן להתנגד להקטנת שטח הדירה בתמ"א 38?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
30/10/18
אסתר שלום,
חוק המקרקעין חיזוק מבנים מאפשר לרוב בעלי הדירות לכפות על מיעוט הקבוע בחוק (רוב של 66% בתמ"א חיזוק, רוב של 80 בתמ"א הריסה) ביצוע פרויקט תמ"א 38 בבניין.
יחד עם זאת החוק מתייחס למצב בו העבודות מתבצעות במה שנקרא הרכוש המשותף של הבניין כלומר כל החלקים המשותפים לכלל הדיירים.
החוק לא מאפשר לכפות את הפרויקט במקרה בו נפגע שטח הדירה עצמה.
מעבר לכך גם כאשר שטח הדירה עצמה לא קטן, אך התכנון עצמו לא מיטבי, וגורם לשימוש בדירה להיות לא פונקציונלי ולא נוח, אלו הם בהחלט טיעונים חזקים כנגד ביצוע הפרויקט.
אני מציע לך לפנות ליזם ולשטוח את טענותיכם כנגד התכנון ולראות האם יש לו רעיונות איך לשפר אותו. בינתיים כל עוד לא נחה דעתך מהתכנון המוצע, את לא חייבת לחתום.
בהצלחה רבה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
חוק המקרקעין חיזוק מבנים מאפשר לרוב בעלי הדירות לכפות על מיעוט הקבוע בחוק (רוב של 66% בתמ"א חיזוק, רוב של 80 בתמ"א הריסה) ביצוע פרויקט תמ"א 38 בבניין.
יחד עם זאת החוק מתייחס למצב בו העבודות מתבצעות במה שנקרא הרכוש המשותף של הבניין כלומר כל החלקים המשותפים לכלל הדיירים.
החוק לא מאפשר לכפות את הפרויקט במקרה בו נפגע שטח הדירה עצמה.
מעבר לכך גם כאשר שטח הדירה עצמה לא קטן, אך התכנון עצמו לא מיטבי, וגורם לשימוש בדירה להיות לא פונקציונלי ולא נוח, אלו הם בהחלט טיעונים חזקים כנגד ביצוע הפרויקט.
אני מציע לך לפנות ליזם ולשטוח את טענותיכם כנגד התכנון ולראות האם יש לו רעיונות איך לשפר אותו. בינתיים כל עוד לא נחה דעתך מהתכנון המוצע, את לא חייבת לחתום.
בהצלחה רבה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חברת בת, מה מטרתה?
אבי
28/10/18
השאלה הבאה נראית לי חשובה:לעתים קרובות יזם, מבצע תכניות תמ"א 38, פותח לכל תכנית כזאת חברה נפרדת ( חברת בת ... ), למרות שזה מחייב אותו לשלם אגרות נוספות, להגיש דו"חות וכו' – הוצאות ועבודה נוספות. מתבקשת השאלה: האם במקרה של פשיטת רגל או פירוק חברת בת (חברה בבעלות...) חברת אם נושאת באחראיות מלאה על כל נזקים , שאולי נגרמו לדיירים ע"י הברת הבת (גם בעקיפין ), כולל אלה שנובעים מעצם פרוק ו/או פשיטת רגל של חברת הבת, וכיצד ניתן לתבוע אותם, אם כן? או שחברת בת משמשת לחברת אם חסם, מחיצה נגד תביעות הדיירים אם ייגרמו להם נזקים?באלו חוקים, תקנות וכו' נקבעו כללים בעניין?
אחריות חברת האם להתחייבויות חברת בת
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
29/10/18
אבי שלום,
אכן זוהי פרקטיקה רווחת לפתוח חברה ספציפית לכל פרויקט.
העקרון הוא לנהל את הפרויקט במסגרת החברה הספציפית ולא לערבב בין פעילויות ופרויקטים שונים.
האחריות היא אך ורק של אותה חברה שמופיעה כצד להסכם ולא לחברת אם או חברות קשורות אחרות.
כמובן שניתן לדרוש בהסכם מנגנונים שונים של חיוב בערבות אישית, איסור על העברת מניות בחברה וכדו'.
בסופו של דבר הפרויקט צריך להיות מגובה בבטוחות המתאימות לדיירים והזהות המשפטית המדוייקת פחות משנה כמובן תוך שנשמרת הזהות של היזם איתו מתקשרים בפרויקט.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
אכן זוהי פרקטיקה רווחת לפתוח חברה ספציפית לכל פרויקט.
העקרון הוא לנהל את הפרויקט במסגרת החברה הספציפית ולא לערבב בין פעילויות ופרויקטים שונים.
האחריות היא אך ורק של אותה חברה שמופיעה כצד להסכם ולא לחברת אם או חברות קשורות אחרות.
כמובן שניתן לדרוש בהסכם מנגנונים שונים של חיוב בערבות אישית, איסור על העברת מניות בחברה וכדו'.
בסופו של דבר הפרויקט צריך להיות מגובה בבטוחות המתאימות לדיירים והזהות המשפטית המדוייקת פחות משנה כמובן תוך שנשמרת הזהות של היזם איתו מתקשרים בפרויקט.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 קשיש מעל 80
מרק שמיס
25/10/18
שלום לכם
אמא שלי בת 88
רוצים לעשות בבית שלה תמא 38 חיזוק
יזם מוכן לשלם שכירות ברגע שאמא שלי תשכיר בית אחר.
אבל אבל היזם רוצה להשכיר בית של אמא שלי ברגע שהיא תצא מהבית לשכירות.
מהתחלת תמא 38 עד סוף הפרויקט תמא 38 יזם רוצה להשכיר בית של אמא שלי.
זה מותר לעשות ליזם ? תודה ויום טוב
אמא שלי בת 88
רוצים לעשות בבית שלה תמא 38 חיזוק
יזם מוכן לשלם שכירות ברגע שאמא שלי תשכיר בית אחר.
אבל אבל היזם רוצה להשכיר בית של אמא שלי ברגע שהיא תצא מהבית לשכירות.
מהתחלת תמא 38 עד סוף הפרויקט תמא 38 יזם רוצה להשכיר בית של אמא שלי.
זה מותר לעשות ליזם ? תודה ויום טוב
קשיש בתמ"א 38/1
עו"ד אילן הלוי
מנהל
29/10/18
היי מרק
בעיקרון אם טרם נחתם הסכם מול היזם אז הוא חייב להסדיר לאימך דיור חלופי ללא תנאי נוסף.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בעיקרון אם טרם נחתם הסכם מול היזם אז הוא חייב להסדיר לאימך דיור חלופי ללא תנאי נוסף.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 48
דני
25/10/18
ברצוני לברר, הערייה יכולה לעכב פרוייקטים במקום שיש תוכנית מנהל ארצית כגון תמ"א 48?
וכן האם היועץ המשפטי לממשלה יכול לעכב תוכנית מנהל ארצית?
וכן האם היועץ המשפטי לממשלה יכול לעכב תוכנית מנהל ארצית?
תמא 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
29/10/18
היי דני
מניח כי התכוונת לתמ"א 38...
לכל עיריה יש סמכות לקבוע בתוכנית את מדיניותה לגבי ישום הוראות תמ"א 38 בתחומה. לעיתים כאשר תוכנית בנין עיר נמצאת בשלבי הכנה אז, על פי חוק התכנון והבניה, מעכבים הוצאת היתרי בניה גם לפרויקטים של תמ"א 38.
היועץ המשפטי לממשלה לא מוסמך לעכב תמ"א אבל הוא אמון בין היתר על פרשנות הוראותיה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
מניח כי התכוונת לתמ"א 38...
לכל עיריה יש סמכות לקבוע בתוכנית את מדיניותה לגבי ישום הוראות תמ"א 38 בתחומה. לעיתים כאשר תוכנית בנין עיר נמצאת בשלבי הכנה אז, על פי חוק התכנון והבניה, מעכבים הוצאת היתרי בניה גם לפרויקטים של תמ"א 38.
היועץ המשפטי לממשלה לא מוסמך לעכב תמ"א אבל הוא אמון בין היתר על פרשנות הוראותיה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פרוייקט
25/10/18
שלום
1. מתחם של שני בלוקים 62 דירות כמה אחוז חתימות צריך כדי לצאת לדרך?..להתחדשות עירונית פינוי בינוי.
2. דייר שמסרב אמרו לו שיש 80 אחוז חתימות וישבוא לחתום כי הם רוצים להה תקדם לשלב התכנוני ואם לא יב וא לחתום אם באמת זה מה שצריך 80 אחוז חתימות למה הם צריכים את החתימה של הדייר הנוסף שלא מעוניין לחתום הם ישלחו מכתב ויתחילו תהליך משפטי . השאלה למה הם צריכים לשלוח מכתב ותהליך משפטי לדייר סרבן כשיש להם 80 אחוז ?
1. מתחם של שני בלוקים 62 דירות כמה אחוז חתימות צריך כדי לצאת לדרך?..להתחדשות עירונית פינוי בינוי.
2. דייר שמסרב אמרו לו שיש 80 אחוז חתימות וישבוא לחתום כי הם רוצים להה תקדם לשלב התכנוני ואם לא יב וא לחתום אם באמת זה מה שצריך 80 אחוז חתימות למה הם צריכים את החתימה של הדייר הנוסף שלא מעוניין לחתום הם ישלחו מכתב ויתחילו תהליך משפטי . השאלה למה הם צריכים לשלוח מכתב ותהליך משפטי לדייר סרבן כשיש להם 80 אחוז ?
רוב נדרש פינוי בינוי
עו"ד אילן הלוי
מנהל
29/10/18
שרה שלום
אם אכן מדובר על פרויקט פינוי בינוי ולא תמ"א 38, אז צריך רוב של 80% מבעלי הדירות המחזיקים 3/4 מהרכוש המשותף. מאחר ומדובר על שני בלוקים אז נדרש גם רוב של לפחות 2/3 מהבעלים בכל אחד מהבלוקים (כלומר - אי אפשר לרכז את ה- 80% שמחזיקים בבלוק אחד).
הרוב הזה הוא תנאי הכרחי אבל לא תנאי מספיק לקיום הפרויקט. רק אם יש רוב כזה אז אפשר להגיש תביעה כנגד דיירים סרבנים על מנת להגיע להסכמה פה אחד (למשעה - באמצעות החלטה בתהליך המשפטי).
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אם אכן מדובר על פרויקט פינוי בינוי ולא תמ"א 38, אז צריך רוב של 80% מבעלי הדירות המחזיקים 3/4 מהרכוש המשותף. מאחר ומדובר על שני בלוקים אז נדרש גם רוב של לפחות 2/3 מהבעלים בכל אחד מהבלוקים (כלומר - אי אפשר לרכז את ה- 80% שמחזיקים בבלוק אחד).
הרוב הזה הוא תנאי הכרחי אבל לא תנאי מספיק לקיום הפרויקט. רק אם יש רוב כזה אז אפשר להגיש תביעה כנגד דיירים סרבנים על מנת להגיע להסכמה פה אחד (למשעה - באמצעות החלטה בתהליך המשפטי).
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עבודת קבלן
תמר
24/10/18
פניתי לקבלן שיפוצים שהציג מחיר עבור העבודה, בהצעה לא נרשם שהמחיר אינו כולל מע"מ. כשביקשתי קבלות אמר הקבלן שאם אני רוצה קבלות עלי להוסיף מע"מ וזאת לאחר חודשיים של עבודה. המחיר שהוצג בפני הוצג כמחיר עבודה. הקבלן מסרב למסור לי קבלות.
1)האם יכול הקבלן להוסיף מע"מ פתאום בסיום העבודה?
2) האם יכול הקבלן לסרב למסור קבלות על כספים ששילמתי לו?
1)האם יכול הקבלן להוסיף מע"מ פתאום בסיום העבודה?
2) האם יכול הקבלן לסרב למסור קבלות על כספים ששילמתי לו?
מע"מ בגין תשלום לקבלן שיפוצים
אברהם קזו כהן
25/10/18
שלום תמר.
מבחינה חוקית, אם לא נרשם בהצעת המחיר, בהסכם או בכל פרסום שהמחיר אינו כולל מע"מ, אז כברירת מחדל המחיר תמיד כולל מע"מ. הקבלן לא יכול לדרוש ממך תוספת מע"מ.
הקבלן חייב למסור לך קבלה על כספים ששילמת, מיד סמוך לקבלתם, וכך גם ביחס לחשבונית מס.
בברכה,
עו"ד אבי קזו-כהן
מנהל פורום תמ"א 38
הרצל 40, ר"ג
טל': 050-7777692 ; מייל: avi@kca-law.co.il
מבחינה חוקית, אם לא נרשם בהצעת המחיר, בהסכם או בכל פרסום שהמחיר אינו כולל מע"מ, אז כברירת מחדל המחיר תמיד כולל מע"מ. הקבלן לא יכול לדרוש ממך תוספת מע"מ.
הקבלן חייב למסור לך קבלה על כספים ששילמת, מיד סמוך לקבלתם, וכך גם ביחס לחשבונית מס.
בברכה,
עו"ד אבי קזו-כהן
מנהל פורום תמ"א 38
הרצל 40, ר"ג
טל': 050-7777692 ; מייל: avi@kca-law.co.il
עצירת עבודה בדירה תמא 38
ויקטוריה
21/10/18
קבלן עצר את העבודה ולא מוכן להכיס פועלים לסיים הדיירים ללא מיטבח כבר חצי שנה ועשיו הוא רוצה להיכנס לדירה לא לתקן את הליקויים אלא לקחת מידות למעקה האם אני יכולה למנוע ממנו להיכנס לדירה עד שיסיים את הליקויים
האם ניתן למנוע מקבלן להיכנס לביצוע עבודה בדירה?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
24/10/18
שלום ויקטוריה,
זה תלוי מאוד איך הדברים מנוסחים בחוזה וכן האם התרעתם בכתב על הפרת החוזה של הקבלן.
באופן עקרוני, כל עוד לא נכתב בהסכם במפורש שהתחייבות מסוימת תהיה תלויה בהתחייבות של הצד השני, אז כל צד צריך לקיים את התחייבויותיו ללא קשר לצד השני.
אני מציע לך לפנות ליעוץ משפטי שיבחן את נוסח ההסכם וייעץ לכם לגבי האופן הנכון בו עליכם לנהוג על מנת לשמור על זכויותיכם.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
זה תלוי מאוד איך הדברים מנוסחים בחוזה וכן האם התרעתם בכתב על הפרת החוזה של הקבלן.
באופן עקרוני, כל עוד לא נכתב בהסכם במפורש שהתחייבות מסוימת תהיה תלויה בהתחייבות של הצד השני, אז כל צד צריך לקיים את התחייבויותיו ללא קשר לצד השני.
אני מציע לך לפנות ליעוץ משפטי שיבחן את נוסח ההסכם וייעץ לכם לגבי האופן הנכון בו עליכם לנהוג על מנת לשמור על זכויותיכם.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה דחופה
דוד
19/10/18
חתמתי על הסכם של תמ"א 38. אין רוב לעסקה והיזם לא חתם על ההסכם. האם אני יכול לבטל את החתימה שלי.
ביטול חתימה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
21/10/18
דוד שלום
בדר"כ הנושא מוסדר בהסכם עצמו. על פי רוב קובעים פרק זמן במסגרתו צריך להגיע לרוב הנדרש של חתימות מבין בעלי הדירות.
אם אתה עדין במסגרת זמן זה אז אתה לא יכול לבטל את חתימתך.
בכל מקרה- חשוב לקרוא מה כתוב בהסכם הן לגבי פרק הזמן להשגת הרוב הנדרש (ולפעמים יש גם אורכות של זמן) כן לגבי מי המוסמך להודיע ליזם על ביטול ההסכם.
אני לא יודע מה הרקע לרצון שלך אבל מה שאני מציע- אם עבר הזמן פשוט תוציא לנציגות, לעורך הדין שלכם וליזם מכתב ובו אתה מודיע על ביטול חתימתך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בדר"כ הנושא מוסדר בהסכם עצמו. על פי רוב קובעים פרק זמן במסגרתו צריך להגיע לרוב הנדרש של חתימות מבין בעלי הדירות.
אם אתה עדין במסגרת זמן זה אז אתה לא יכול לבטל את חתימתך.
בכל מקרה- חשוב לקרוא מה כתוב בהסכם הן לגבי פרק הזמן להשגת הרוב הנדרש (ולפעמים יש גם אורכות של זמן) כן לגבי מי המוסמך להודיע ליזם על ביטול ההסכם.
אני לא יודע מה הרקע לרצון שלך אבל מה שאני מציע- אם עבר הזמן פשוט תוציא לנציגות, לעורך הדין שלכם וליזם מכתב ובו אתה מודיע על ביטול חתימתך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
