פורום תמ"א 38

שלום שייקה,

זה שיש דייר סרבן זה לא תירוץ לא לקדם את הפרויקט במשך שנתיים.

צריך לבדוק את ההסכם שלכם ומה האפשרויות שיש לכם במקרה כזה, לדוג' החלפת יזם, חילוט ערבויות וכדו'.

כמובן צריך לבדוק מה הסטטוס המשפטי של ההסכם, האם נרשמה לטובת היזם הערת אזהרה וכו'.

במקרה רגיל העו"ד שלכם אמור לייעץ לכם מה לעשות. אם הוא לא עונה אתם צריכים להחליף אותו.

שלום וברכה,

אין פרק זמן קבוע או מוגדר בחוק, זה משתנה ותלוי בעומס על אותה ערכאה.

בכל מקרה מדובר בד"כ בפרק זמן של לפחות שנה.

תמי שלום

כינוס כשמו מחייב מתן הודעה מוקדמת לכל בעלי הדירות בדבר קיום המפגש - הכינוס, הכינוס משותף לכולם (ולא בבודדים או בקבוצות). אני לא נכנס לפרשנות לכל מיני מצבי קיצון האם הם בגדר "כינוס" או לא. לפי מה שאת מתארת לא עמד היזם בחובה זו. לפי תאורך אין ארגון יזום ומסודר של פגישה כוללת לכלל בעלי הדירות ולכן אין כאן עמידה תנאי הסעיף.

שלום רב

לפי מה שתארתם יש רוב של מעל 80% מבעלי הדירות שחתמו על ההסכם. יש לבדוק אם מתקיים גם התנאי הנוסף הקבוע בחוק - חתימת המחזיקים מעל 80% מהרכוש המשותף.

במידה ושני התנאים מתקיימים ניתן יהיה בהמשך הליך התכנון להגיש נגדכם תביעה כ"דייר סרבן" לחייב אותכם בהוראות ההסכם. 

אני מניח כי ההסכם כולל הוראות שגרתיות לגבי תשלום שכר דירה בתקופת הפינוי. כך שאין כאן ענין של מימון ההוצאה על ידי היזם. 

לצערי אני לא חושב שיעכבו את המשך ביצוע הפרויקט בשל נסיבות אישיות אלו. אתם יכולים לא לחתום על ההסכם ולנסות לעכב את תחילתו באמצעות הצורך בהליך המשפטי, אך בסופו של דבר ולהבנתי התוצאה תהיה של אכיפת ההסכם עליכם.

בכל מקרה ולפי תאור המקרה- יש לכם פרק זמן סביר להתארגן לכך.

שלום וברכה,

במקרה בו כל בנין מתנהל באופן עצמאי וכך נקבע בתקנון, אז רוב בעלי הדירות מחושב מכל בנין בנפרד.

זאת ככל שאין בביצוע תמ"א בבניין אחד כדי לפגוע בביצוע התמ"א בבניין השני.

שלום וברכה,

מנוסח החוק עולה שמדובר בשני תנאים מצטברים. חתימת הסכם בשפה שאינה ידועה ואי קבלת הסבר בשפה שלהם.

כמובן שכל טענה דורשת הוכחה ויהיה עליהם להוכיח זאת.

שלום וברכה,

לעניין סעיף זה, נראה מנוסח החוק שאם רוב בעלי הדירות בבניין מסויים פעלו כאמור בסעיף, יבוטל ההסכם רק בנוגע לבניין האמור.

שלום וברכה,

תקנות אלו לא תוקנו עד היום.

שלום וברכה,

אתה מוזמן לפנות להתייעצות.

שלומי שלום

בודאי שיש לכך משמעות. אבל קודם כל - אתה צריך לבדוק שמבחינת תכנונית הדבר אפשרי בכלל. 

בהנחה שכן - הפטור ממס שבח בעת ביצוע עיסקת תמ"א 38 חלה רק על דירה אחת בבנין. אם תפצלו ותהיו בעלי שתי דירות בבנין, אזי רק בגין אחת הדירות תקבלו פטור ואילו על השניה תשלמו מס שבח. מה גובה המס - לא יודע, זה מחייב חישוב פרטני. יתכן והסכום לא יהיה משמעותי ועדין יהיה לכם כדאי לעשות כן. 

אני לא רואה איך אחרי ביצוע הפרויקט, אתם תוכלו לפצל את הדירה. זה נראה לי חסר סיכוי. 

שלום וברכה,

לגבי עצם האפשרות לבצע העברה, לא אמורה להיות בעיה. צריך רק שהבן יכנס להסכם התמ"א במקומך.

לגבי פטור ממס שבח, ככל שמדובר על העברת דירה ללא תמורה יש מסלול פטור מיוחד בחוק שלא תלוי בתמ"א.

אם מבוקש פטור רגיל (יש למסלול זה יתרונות לעיתים על הפטור הרגיל במתנה), השלב בו נמצא הפרויקט ישפיע על השאלה האם תחוייב במס על ההעברה.

יש גם את נושא מס הרכישה שצריך לברר כמובן.

אני מציע לפנות ליעוץ משפטי מעו"ד מקרקעין שיעזור חך לקבל את ההחלטה הטובה ביותר.

בהצלחה

שלום וברכה,

אין הגדרה בחוק או בתקנות האם הקבלן חייב לבנות תוספת כזו.

ההוראות לגבי מה הקבלן צריך לבנות צריכות היו להיות בהסכם בין בעלי הדירות לקבלן.

יונתן שלום

לכאורה אין מניעה אבל צריך לבדוק אם יש תוכניות ספציפיות של חיפה החלות על המגרש. מציע כי תוציא קודם כל דף מידע מאתר ההנדסה של הוועדה.

שלום וברכה,

אכן החוק כיום מחייב מתן אפשרות לדיור חלופי במהלך ביצוע עבודות החיזוק והתוספת למי שמלאו לו 80 במועד חתימת ההסכם.

שלום וברכה,

בעלי המקצוע מטעם הדיירים מייצגים אך ורק את הדיירים.

בודאי שההסכם צריך להיות גלוי לבעלי הדירות.

למעשה ההסכם צריך להיות מול בעלי הדירות ולא מול היזם שרק מתחייב לממן את שכרם ותו לא.

שלום וברכה,

זה תלוי באיזה אזור בעיר.

באזורים הכלולים בתכנית הרבעים האישורים מתקבלים הרבה יותר מהר.

שלום וברכה,

יש לעיין בהוראות תכנית השימור על מנת לבדוק האם וכיצד ניתן לנצל את זכויות הבנייה.

מעבר לכך, ככל ומתבצע תמ"א חיזוק, הזכויות הן בתוספת על הבנוי בפועל לפי הוראות התמ"א, ולא בנוסף לזכויות הבנייה הבלתי מנוצלות לפי התב"ע החלה במקרקעין.

שלום וברכה,

בתמ"א 38/1 חיזוק נדרש רוב של 2/3 מהדיירים.

בתמ"א 38/2 הריסה נדרש רוב של 80% מהדיירים.

נירה שלום

הסעיף המעניק אופציות ל"קשיש" כהגדרתו בחוק חל על מי שלא חתמו על הסכם הפינוי בינוי נכון ליום תחילת החוק. לכן על פניו - ומבלי לבדוק את כל הנתונים במקרה שתארת , נראה כי התיקון לא חל.

מציע כי תפני ליעוץ פרטני לבדיקת נתונים הספציפיים. 

מיכל שלום

בסופו של דבר חניות תקניות בפרויקט הן רק אלו שאושרו בהיתר הבניה. כך שהגרמושקה המהווה חלק מההיתר בודאי מחייבת אותו. יתכן והוא ביקש או יבקש שינוי להיתר בנוגע לחניות אבל כל עוד לא יקבל היתר מעודכן מה שיש בהיתר מחייב אותו.

עדין יתכן כי יש פער בין מה שאושר לו בהיתר הבניה ובין מה שהיזם הבטיח לבעלי הדירות. אם זה המצב אז צריך קודם כל לקרוא ולראות אם יש התיחסות למצב כזה בהסכם עצמו לרבות מנגנון לברור מחלוקות. 

שלום וברכה,

אני לא מכיר החלטה כזו.

הוראות התמ"א קובעות שמה שקובע את התחולה בהקשר הזה הוא התכנית החלה ולא הבנוי בפועל.

משה שלום

אין הגבלה בחוק על השכר המוסכם בינך ובין עורך הדין שלך.

חוק המכר (דירות) תוקן באופן המגביל (ההגבלה בחוק וקיימות תקנות על פיו) את השכר לעו"ד היזם בתקרה של כ- 5,000 ש"ח. הוא לא יכול לגבות 1.5% או כל סכום אחר הגבוה מכך. התשלום הנ"ל נועד לצורכי עבודתו עבור רישום הבית המשותף.

שלום רב

הוראות התמ"א עצמן אינן מגבילות רק בגלל זה אבל חייבים לבדוק אם חלה על המגרש תוכנית פרטנית שקובעת אחרת וכן אם יש - מדיניות הרשות בענין זה.

שלום רב

קודם כל אני מציע לבדוק האם בכלל יש צורך האם בכלל זקוקה למינוי אפוטרופוס. זה לא ענין של גיל אלא של כשירות נפשית. 

אם יקבע כי יש צורך במינוי אפוטרופוס לאם - ואתן מעונינות בקידום הפרויקט - אם יש כבר רוב חתימות של 2/3 מבעלי הדירות - אתן לא מעכבות דבר. פשוט חכו ותדחו בשלב זה את ההחלטה.