פורום תמ"א 38

הדס שלום

אני מבין שמדובר על תמא 38/1, כי נחתם כבר הסכם על ידי בעלי הדירות וכי נרשמה יחידה רישומית חדשה לה הוצמדו כל הזכויות הבניה. כן נרשם עיקול על זכויותיו של אחד מבעלי הדירות הקיימים בדירה.

בסייג שאני לא ראיתי נסח טאבו ולא מכיר את פרטי המקרה, אני לא רואה כאן בעיה. בעיקרון עיקול אינו נותן זכות במקרקעין אלא נועד להבטיח תביעה (למשל כספית) של המעקל כנגד אותו בעל דירה. העיקול חל רק על דירת אותם בעלים ולא על דירות האחרות. כאשר יתקנו את צו הבית המשותף בסוף הפרויקט העיקול עדין יהיה רשום אבל על תת החלקה של אותה דירה בלבד.

כך שאני לא רואה סיבה לחשש מצידך.

אבירם שלום

העלית אוסף שאלות בנוגע להתנהלות הנציגות. תפקיד הנציגות הוא לקדם את התהליך למציאת היזם ולחתימת הסכם בתנאים הטובים ביותר שניתן לקבל ותוך שקיפות כלפי יתר בעלי הדירות וללא אינטרס אישי למעט קידום הפרויקט בו יש להם דירה.

אני מבין שקיים חשש גדול בתהליך. יתכן וחלק מהפתרון הוא הצטרפות לנציגות עצמה. בכל מקרה אשתדל לענות על שאלותיך.

1. חתימה על מסמך היא די שכיחה. תפקידה לעגן פורמלית את בחירת חברי הנציגות. כך שמה שחשוב הוא לא עצם החתימה על המסמך אלא תוכנו. העובדה שאין לוגו של עו"ד היא לא עקרונית. המסמך הוא גם לא "ראה וקדש" ואם יש משהוא שמציק אתה יכול לבקש שיתקנו אותו.

2.  תפקיד הנציגות בדר"כ הוא גם לבחור את עורך הדין שילווה אותם. צריך להבין כי לא ניתן כל בחירה לכנס את כל בעלי הדירות ולקבל החלטה. בסופו של דבר אם הם ישבו והתרשמו ממספר עורכי דין הבקיאים בתחום והחליטו על אחד/ת מהם זה נראה לי מספיק. גם כאן אפשר לבקש שדברים יתועדו וידווחו במייל או בדרך אחרת ליתר הבעלים.

3.   לא יודע למה הכוונה במכרז סגור. קודם כל לא מדובר על "מכרז" כמובנו בחוק חובת מכרזים וכו' אלא פניה לקבלת הצעות על בסיס שאלון וקווים מנחים שאתם אמורים להציג. ברוב הפניות שאני נוג לערוך פונים למספר חברות כאמור (תלוי בקושי של הפרויקט אבל לפחות תקבלו 5 הצעות). מבחינתי זה לא מכרז סגור במובן שאם צצה חברה נוספת שרוצה להגיש הצעה היא מוזמנת לעשות כן. הרעיון הוא שלא ניתן לפנות לכל העולם ויש צורך לצמצם מספר כדי שניתן יהיה להתכנס לבחירה.

בסופו של דבר אם יש לכם מספר הצעות אז גם אם להעדפות האישיות יש פחות משקל אם ההצעה בה הם תומכים אינה הטובה ביותר. 

4.   לא יודע איזה סוג קשר יש לאותו עו"ד. אם זו הכרות מקצועית אני לא רואה בכך בעיה. אם הוא יצג אותם בעבר זאת בעיה וגילוי מלא הוא המינימום שיש לעשות.

5.    לא יודע אם הייתי מגיע למסקנה כמוך. מאחר ויש נציגות המנהלת את תהליך קבלת ההצעות אין כל סיבה להפיץ את ההצעות לכל בעלי הדירות. מה שכן - אם בעל דירה מסוים מבקש לראות הייתי מאפשר לו לעשות כן. כלומר - לא יזום אלא על פי דרישה. 

6.    כפי שצייתני קודם לא מדובר במכרז ואין חובת עריכת מכרז. מדובר על תהליך וולונטרי שנועד לקבל הצעות ולקדם את בחירת היזם וחתימה על הסכם התמ"א. אין שום משמעות למינוח. עדין כמו כל הליך קיימת חובה של התנהלות בתום לב כלפי המציעים.

7.     אם נבחרה נציגות היא יכולה לאשרר את כל החלטויה הקודמות. למיטב הבנתי ההחלטה היחידה שקיבלו עד אתה היא בחירת עו"ד.

8.    כפי שציינתי חוק חובת מכרזים אינו חל ולא רלבנטי ובכלל אין חובת עריכת מכרז ולא מדובר במכרז. קיימים חוקים כלליים החלים על פעולות הנציגות כמו חוק החוזים וחוק השליחות ובעיקר הסעיפים בהם המטילים חובת נאמנות והתנהלות בתום לב, גם כלפי יתר בעלי הדירות וגם כלפי המציעים.

9.    אין הליך של התנגדות לבחירת יזם. אם יש לכם נימוקים לענין זה אני מציע לשלוח אותם לחברי הנציגות, לעורך הדין ואולי אף לכל יתר בעלי הדירות. 

רבקה שלום

קבלת היתר בניה נעשית בשני שלבים עיקריים לאחר הגשת הבקשה.

הראשון הוא קבלת אישור כי הבקשה מוסכמת בכפוף למילוי תנאים שונים שמפורטים בהחלטה. 

השלב השני הוא קבלת היתר הבניה לאחר מילוי התנאים שפורטו.

התנאים המפורטים בהחלטה יכולים להיות שונים. תמיד יהיה בהם כתנאי תשלום אגרות והיטלים נדרשים על ידי הרשות. אבל בנוסף יכולים להתנות גם בשינוי קל של התוכנית שהוגשה, בקבלת חוות דעת שונות וכו'.

פרק הזמן מקבלת אישור מותנה ועד לקבלת היתר הבניה תלוי כמובן במהות ובמספר התנאים המפורטים ובקצב העמידה בתנאים על ידי היזם. זה יקח כחצי שנה ואולי טיפה יותר.

בברכה וחג שמח,

דני שלום

אם בונים ממ"ד בכל דירה אז אין עוד צורך במקלט. מי שנותן אישור על כך הוא פיקוד העורף.

העובדה שהמקלט הוא כיום רכוש משותף דוקא היא זו שמאפשרת לבטל אותו אם יש הסכמה מצד רוב נדרש של הבעלים ובאישור המפקחת. כך שזה לא נימוק.

אני לא יודע מה סיבותיך לגבי השארת המקלט אבל קשה לי להאמין כי במידה והוכנית אושרה על ידי פיקוד העורף כי התנגדותך תתקבל.

בוקר טוב

אם אתם רשומים כבית משותף אחד אז הספירה היא 67% מסך בעלי הדירות בבית המשותף.

אם אתם שתי חלקות נפרדות וכל אחד רשום היום בנפרד- יש צורך ברוב הדרוש בכל בניין בנפרד.

בברכה

דן שלום

על פי חוק המכר (דירות) שכר טרחתו של עורך דין היזם ברכישת דירה חדשה ממנו מוגבל לסכום של כ- 5,000 ש"ח בתוספת מעמ.

ליאור שלום

התמורות בפרויקטים של תמא לא נמדדות במדויק אחרת אין לדבר סוף. 

לא מקובל לתת תמורה לפי מידת ההשקעה בדירה. ממילא הכל נהרס ובונים דירה חדשה.

המשקיע סה"כ נהנה מהשקעתו בדירה במשך כל הזמן עד להריסת הבנין ומדובר בכמה שנים.

אם בכל זאת מדובר בהשקעה גדולה מאוד שנעשתה סמוך לחתימה אז ניתן לשפר לאותה דירה את המפרט כך שתקבל מה שהיה לה מבחינת המפרט.

יש עוד לזכור כי חלק מהשקעת אותה דירה בכסף היא בעבודות "שחורות" שממילא היא תקבל בחזרה במסגרת הפרויקט. 

שרון שלום

ערבות בנקאית היא דבר מקובל בתמ"א 38/1 וחבל שהיזם מתעקש על כך. זה בסופו של דבר ענין מסחרי והבעלים יכולים להסכים כי לא תהיה ערבות בנקאית, אך זה לא המקובל.

לגבי אפליה בין בעלים - אם מדובר על הטבות שניתנות לחלק מהבעלים ללא ידיעה וללא הסכמה של היתר אז זאת טענה טובה כנגד ההסכם אם וכאשר תגיעו לדיון בפני המפקחת. 

שרון שלום

יש הרבה מקרים בהם רשום בית משותף אחד ובו מספר אגפים ואפילו מספר בנינים נפרדים. החוק מתיחס לכך ומאפשר להסתפק ברוב של אותו בנין שמעונין בפרויקט ובלבד שהתמלאו מספר תנאים. התנאי העיקרי הוא כי פרויקט התמ"א באותו אגף לא מסכל ביצוע פרויקט דומה באגף בו אין רוב. לרוב הוועדה בוחנת גם את נושא החניה מאחר והחצר היא רכוש משותף ויש להתחלק בו.

אורית שלום

מרגע שאת לא חותמת על ההסכם אין ברירה אלא להגיש כנגדך תביעה המתבררת בפני המפקחת. 

לדעתי המפקחת לא תקבל את הטיעון שלך לגבי ערבות משופרת ותאכוף עליך את הסכם התמ"א.

באופן אישי אני גם חושב שיש בעיה בדרישתך. מעטים המקרים בהם הוצאה ערבות משופרת כפי שציינת. בסופו של דבר הבנק המלווה שמוציא את הערבות צריך להסכים לכך ואין כל סיבה שיעשה זאת.

תפקידה של ערבות חוק מכר הוא להגן על רוכשי דירות מפני קטסטרופה. אם היזם נמחק וכבר אינו קיים את תוכלי לגשת לבנק ולקבל את שווי הערבות שהוא בדר"כ בגובה שווי הדירה. 

הערבות לא מכסה על מקרים של איחור במסירה. לזה יש פיצוי בהסכם ובנוסף אתם ממשיכים לקבל דמי שכירות לכל התקופה ועל כך גם יש ערבות בנקאית נוספת.

ועוד- לא ניתן לקבל גם את שווי הערבות וגם את הדירה החדשה. כך שאין טעם לרוץ אחרי חצי שנה של איחור ולקבל את שווי הערבות במקום לקבל דירה.

שלום רב

אף אחד לא יודע עוד מה יקרה בדיוק במאי 2020. 

ההנחה היא שתנאי התמ"א יורעו. עוד מניחים כי ההרעה לא תחול רטרואקטיבית על מי שכבר מצוי בתהליך. ברור שככל שנמצאים בשלב מתקדם יותר בתהליך כך הסיכוי טוב יותר שהרעת התנאים לא תחול עליך.

אבל כאמור אין ממש דיעה מה הולך לקרות וכרגע הכל בגדר הנחות.  

שרון שלום

יש מספר דרכים. לעיתים ממנים נציגות ונותנים להם את הסמכות למנות עו"ד. 

לעיתים באסיפת הבעלים ממנים ישירות גם את עורך הדין.

די בהחלטת רוב המשתתפים לענין זה.

מנחם שלום

מצב אכן לא נעים. בעיקרון לא ניתן לבטל לכם הערות אזהרה. אני מבין שהיזם חסר יכולת כלכלית אבל עדין לא בהליכי פירוק.

שלב ראשון הוא לאתר יזם חלופי שיקח את מקומו.

ליזם כזה יש מקורות להשלים את הבניה מתוך- דירות שטרם נמכרו, תשלומים מדירות שנמכרו ועדין לא שולמו.

אם כספים אלו לא מספיקים יהיה צורך להעמיס את היתרה. כאן יהיה ויכוח בין רוכשי הדירות ובין בעלי הדירות המקוריים על מי להעמיס באיזה חלקים. אבל אתם עדין לא שם. תבדקו בעצמכם ובאמצעות בעלי מקצוע וגם מהצעות שתקבלו - האם יש בכלל פער לכיסוי וכמה הוא.

בהתאם לזה תנסו לגבש הסכמות ואם אין אז תגשו לבית המשפט.

בכל מקרה אני חושב שרצוי שיהיה לכם כקבוצה יצוג משפטי בענין זה.

שלום רב

צריך לבדוק בהסכם ההתקשרות מול עורך הדין לקרוא מה תכולת העבודה שלו.

בדרך כלל תכולת העבודה כוללת בדיקה של מסמכי רישום הבית המשותף (המסמכים עצמם נערכים על ידי ב"כ היזם). לגבי תקופת הבדק- אם יש צורך בהתערבות משפטית קלה (לא תביעה) אז בדר"כ הוא מטפל בכך.

לימור שלום

בפרויקטים של תמ"א 38/1 הבטוחה של רישום הערת אזהרה היא די שכיחה. נובע בעיקר מכך שבנקים לא אוהבים לתת ליווי בנקאי לפרויקטים כאלו.

בהתאם לחוק אין מניעה לתת לרוכש דירת יזם בטוחה בדרך של רישום הערת אזהרה. במקרה כזה החוק מכתיב גם את קצב התשלומים שלכם ליזם. ניתן לשלם לא יותר מ- 7% בחתימה והיתר בהתאם לביצוע בפועל. כך שאם יש בעיה עם היזם ההנחה היא שאתם שילמתם עבור עבודה שכבר בוצעה. 

בדר"כ אין החזר של כספים ששולמו אלא השלמת הפרויקט באמצעות כונס נכסים שאתם או אחרים תבקשו למנות.

לגבי ביטול הערת האזהרה- כדאי שעורך הדין יבדוק את הסכם התמא של היזם מול הבעלים. בכל מקרה- לא ניתן למחוק הערת אזהרה בכל מקרה של הפרה מצד היזם. הערת אזהרה רק מבטיחה את הזכויות שלכם על פי הסכם הרכישה. כדי למחוק הערה שנרשמה צריך לבטל את הסכם הרכישה שלכם ואת זה לא פשוט לעשות בכלל ובטח שלא באופן עצמאי לללא החלטה של בית המשפט.

עמיר שלום

אם ניתן טופס 4 הוא אמור להופיע באתר ההנדסה של הרשות המקומית. פשוט תחפש בגוגל את האתר ותכנס לתיק הבנין לפי חתך כתובת או גוש/חלקה.

אבי שלום

עניתי על שאלתך בהמשך ועדין אני חושב שזה רעיון שגוי

יורם שלום

לאחר בחירת הנציגות ועורך הדין מטעמכם אני מציע לעשות רשימה של מספר חברות יזמיות בעלות נסיון והתמחות גם באזור עליו מדובר ולקבל מהם הצעה ראשונית. אל תסתפקו בהצעה בודדת אלא תפנו לפחות ל- 5 חברות. מהר מאוד תקבלו מושג כללי מה מציעים לכם ומה ניתן לקבל. באמצעות עורך הדין שלכם תוכלו ליעל את הפניה ליזמים ולהשוות בין ההצעות. סה"כ תהליך הגיוני ולא מסובך.

אבי שלום

לדעתי זה רעיון שגוי שלא יביא תוצאה טובה. ההסכם הוא אחד ואחיד לכולם. לנהל מומ על ידי שני עורכי דין בנפרד רק יגרום לבעיות ולא בטוח שיביא תוצאה בכלל.

אתם חייבים לבחור צוות מנצח שילווה אותכם מהתחלה ועד סוף הפרויקט. תתאמצו ותמצאו עורך דין מקצועי שמקובל על כולכם.

שלום רב

עצם החתימה על הסכם התמא מעוררת שאלות של מיסוי שכן מדובר על מכר זכויות. בעיקרון החוק פוטר אותך ממס שבח בגין חלקך ובלבד שמדובר על דירה אחת בבנין. על הדירה השניה באותו בנין יש חבות במס. תבדוק בהסכם מול היזם מי אמור לשלם את המס הזה, אתה או היזם.

לאחר השלמת הבניה חבות במס השבח בעת המכירה היא כמו במצב הרגיל. מאחר וזו דירה שניה אצלך תשלם מס שבח לפי חישוב ליניארי לפי יום ושווי הרכישה המקוריים שלך. אבל נראה לי שאתה עוד רחוק משם וחוקי המס יכולים עוד להשתנות עד אז.

עליזה שלום

החלפת יזם במקרה שאת מתארת טוב לכם שכן כנראה עם היזם הקיים לא תגיעו רחוק.

צריך לעשות נספח להסכם לפיו היזם החדש מקבל על עצמו את כל התחייבויות היזם הקודם לפי הסכם התמא שנחתם (כולל כלפי עורך הדין והמפקח). אם יש שינוי מול ההסכם יש לציין זאת.  

שלום רב

המצב המתואר שכיח בפרויקטים של תמא 38/1. מאחר ומדובר בתוספת לדירה קיימת התכנון כמעט תמיד יוצא לא מיטבי.

נושא הפיצוי הוא ענין מסחרי שיש לסכם מול היזם. אם לא כתוב בהסכם - הוא לא יתנדב לשלם פיצוי. בכל מקרה מדובר על פרק זמן זמני ולאחר מכן ההנחה היא כי תוכלו להשכיר את הדירה ביותר כסף.

רוני שלום

לא ברור מה בדיוק תעשו עם חצי דירה אבל זאת לא שאלתך.

בעיקרון בעיסקת תמא 38 רואים אותכם הבעלים כמי שמוכרים זכויות בניה ליזם. על מכירת זכויות חל באופן רגיל מס שבח. אלא שהחוק פוטר מכירה במסגרת תמא 38 ממס שבח. ישנם מספר תנאים לקבלת הפטור. הרלבנטי לשאלתך הוא כי במסגרת הפרויקט תקבלו דירה אחת (יש חריגים אבל נדירים ולא נרחיב עליהם). 

לפיכך תשלמו מס שבח על חצי הדירה הנוספת לפי 25% מהשווי. מדובר באומדן גס. כדי להיות מדויקים יש לבדוק נתונים הן של השווי, של עלויות צפויות ונתונים אישיים שלכם.

מציע כי תעזרו בעורך דין לבדיקת החישוב. 

עדי שלום

אם יש לכם מפקח מטעמכם אז תפנה אליו עם תעוד הנזקים על מנת שהוא יסדיר מול הקבלן / היזם את התיקון.

אם אין מפקח - תעזר בעורך הדין של הדיירים.

אם אין או לא רוצה לעזור - תפנה ליזם ישירות.  הוא חייב בתיקון ואם לא יעשה כן עומדות לפניך על האופציות לטפל בכך.

אלי שלום

מתנצל על העיכוב בתשובה.

הבסיס הוא לבדוק בהסכם שחתמתם מולו אם יש התיחסות למחירים או למנגנון קביעת המחיר שצריך לשלם לו.

אני מציע לשבת איתו יחד עם המפקח שלכם ולהגיע לסיכום. סה"כ כולם ירוויחו אם התוספת תתבצע.

לא ברור לי באיזה שלב הפרויקט נמצא. אם היתר הבניה כבר כולל את תוספת החדרים אז הוא מחויב בבניה שלהם והכוח בידיכם להגיע לסכום לתשלום סביר.

אם אין עדין היתר בניה או יש היתר שלא כולל את החדרים אז המצב טיפה שונה והלחץ יותר עליכם.

אני לא יודע מה שטח החדר הנוסף וברור שמבחינת הקבלו מדובר על עלות שולית אבל אני חושב שתמחור לפי כ- 8,000 ש"ח למר הוא סביר. החישוב הוא לפי 5,500 ש"ח למר בניה + 500 ש"ח למר אגרות והיטלים + רווח. עלויות תכנון נבלעות בפנים.