פורום תמ"א 38

מיכאל שלום רב וחג שמח,

צר לי לקרוא כי התקיימו נסיבות הגורמות לך לרצות לסגת מפרויקט ההתחדשות העירונית מתוקף תמ"א 38.

באופן כללי, הנך מתמודד עם סוגיה חוזית - חתמת על חוזה, אך כעת הנך מעוניין לחזור בך מחתימתך על החוזה.

לכך מספר משמעויות חלופיות:

1. הנך מפר חוזה, היות והנך נסוג מהתחייבות חוזית שלקחת על עצמך;

2. היזם הפר את החוזה באופן יסודי, המאפשר לך ולשאר בעלי הנכסים לבטל את החוזה;

3. התעוררה סיטואציה שלא יכולתם לצפות מראש במהלך המו"מ החוזי, אשר מאפשרת לצדדים לסגת מההתחייבויות החוזיות ההדדיות (למען הסר ספק, בתי המשפט אינם רואים בקורונה כ"אירוע מסכל").

4. נתגלו "פגמים ברצון" (סיטואציה חוזית מורכבת, אשר קצרה היריעה מלהרחיב עליה כעת).

לצערי, איני יכול לתת לך תשובה מלאה ומדויקת לגבי המצב המשפטי בו הנך נמצא, היות ואיני מכיר את החוזה. לכן, על מנת לייעץ לך באופן מקיף ומדויק- יש לבחון את החוזה באופן מעמיק ואת כלל ההתנהלות הטרום-חוזית שקדמה לאירוע החתימה.

אני ממליץ לך לפנות לייעוץ משפטי מעמיק בנושא, בין אם באמצעות צוות משרדי או באמצעות כל צוות משפטי אשר תבחר להיוועץ בו, על מנת לבחון לעומק את הברירות המשפטיות העומדות לזכותך.

אוסיף ואומר כי ישנם מקרים רבים בהם ניתן להגיע להסכמות מחודשות עם היזם ו"להתניע מחדש" את הפרויקט, הן באמצעות יזם אחר או באמצעות שינויים כאלו ואחרים (אשר חייבים לקבל את ההסכמה של כל הצדדים לעסקה) באופי הפרויקט (לעיתים מעבר מהליך לפי תמ"א 38 לפינוי-בינוי במסלול מיסוי יכול לסייע למשל בפרויקטים ה"נתקעים" מול העירייה, אך זו דוגמא מני רבות אחרות) אשר יביאו לקיומו של הפרויקט והגעה לתוצאות חיוביות ממנו עבורכם ועבור היזם.

כולי תקווה כי תמצאו את הפתרון הנכון ביותר עבורכם. שיהיה לכם בהצלחה.

מקווה שהצלחתי לעזור.

שלום, רן

החוק מחייב פתרון מגורים חלופי בתקופת עבודות הבניה לקשיש שהינו מעל גיל 80 ביום חתימת ההסכם ע"י הראשון מבעלי הדירות - מה שאינו רלוונטי לפי שאלתך, וכן למי ש"מרותק לביתו באופן קבוע", אשר משתמע משאלתך כי בכך העניין.

כמובן שקיימת חובה של מגורים בדירה כדי לזכות בתנאים האמורים, שכן הרציונל הוא ההכרח במקום חלופי בגין הנסיבות הללו, ולא בהטבה כללית על פני יתר בעלי הזכויות בבניין.

מקווה שתמצאו פתרון הולם, 

שלום, עדו

קשה לי להשיב לשאלתך, שכן העניין תלוי במספר משתנים שאינם ידועים. ראשית, הלשכה הרלוונטית - לכל מפקח לוח זמנים משלו לדיונים, והמועדים משתנים מלשכה ללשכה, בהתאם לעומס ניהול התיקים הספציפי של המפקח על המקרקעין שבתחומו מצוי הפרוייקט.

כמו כן, הליך ראשוני יכול שלא לסיים את הסאגה, ולהמשיך בערעור.

בנוסף קיימות שאלות משפטיות רלוונטיות, הנובעות מנימוקי הסרבנות. ככל שמדובר בטענות סרק, מן הסתם הדיון בכך יהיה מהיר יותר מאשר דיון ענייני בטענות התנגדות שיש בהן טעם. לעיתים נדרש שינוי של התכנון כדי להגיע להסכמות או להחלטה שיפוטית, וזה יכול לארוך זמן נוסף.

וישנם גורמים נוספים שיש בהם להשפיע על ההליך המשפטי.  כך שאין באפשרותי לתת לך תשובה ישירה ומדויקת.

אך אם אתה מתעקש על מסגרת זמנים בלתי מחייבת אוכל להשיב לך כניחוש מושכל, לאור נסיוני בתחום, על תהליך שבין שנה לשלוש שנים, אך כמובן שאין בכך כדי לקבוע מסמרות.

בהצלחה

הלן שלום,

נקודת המוצא לתשובתי היא כי ההסכם נחתם על ידי הרוב המינימלי הנדרש לביצוע הפרויקט וכן גם על ידי היזם. שאם לא כך הדבר -  בהעדר חתימת הרוב המינימלי הנדרש - הרי שאין כל הבדל בין סירוב דייר בן 80 שסיבותיו עמו ובין סירוב דייר בן 20 שסיבותיו והתנגדותו עימו. 

אם וככל שנחתם ההסכם על ידי הרוב המינימלי הנדרש וקיים הסכם בר תוקף, הרי שלאחר שיינתן היתר בתנאים ניתן יהיה לנקוט בהליכי כנגד אותו דייר סרבן, הגם כי הינו בן 80 שנים. במקרה של דייר שגילו 80 שנים עומדות לצידו זכויות שאינן ניתנות למי שאיננו מוגדר "קשיש". המפקח/ת על הבתים המשותפים יבחן התביעה הן לאור שמירת זכויות הדייר המוגדר "קשיש" לצד נימוקי סירובו -  ובכפוף לכך ניתן לחייב גם דייר "קשיש" חיוב שיאפשר ביצוע הפרויקט. דרך המלך, כמובן, היא להגיע להבנות מבלי להידרש להליכי דייר סרבן, תוך הבנה של הקשיים מיוחדים איתם מתמודדים "קשישים".

מקווה שהייתי לך לעזר,

עו"ד אריה בדנר

שדרות שאול המלך 8, תל אביב

03-6120890

Law-Offices@Badner.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

נועם שלום,

אמנם, כפי שציינת בשאלתך, אין מדובר בשאלה משפטית ומשך הזמן להוצאת היתר הבניה לפרויקט תלוי במרכיבים שונים ובהם הרשות המקומית והוועדה לתכנון ובניה, היזם ואופן פעולתו לקידום הפרוקט, ההליכים הנדרשים כנגד המתנגדים וכו'. לפיכך, אין זה נכון מצידי ליתן לך אומדן כלשהו. 

זוהר שלום וחג שמח

לצערי אתה אינך זכאי כעת לדיור חלופי בזמן הבניה. לא ציינת את גילך אבל בכל מקרה התנאי הוא קשיש בן 75 במועד החתימה הראשונה על הסכם התמ"א.

יציאה לפנסיה עדין לא הופכת אותך לקשיש וטוב שכך.

בברכה,

אברהם שלום,

שאלתך הינה שאלה בתחום הכדאיות הכלכלית גרידא ואין לה כל נגיעה משפטית.

ככל ותמצא לנכון לרכוש דירה שנבנתה במסגרת פרויקט תמ"א 38, אזי הצעתי היא לך להתקשר עם עורך דין הבקיא בתחום המקרקעין ועסקאות כגון אלו כדי לבדוק את מכלול ההיבטים המשפטיים הנדרשים בעסקה כזו וכדי להבטיח הזכויות. 

מקווה שהייתי לך לעזר,

1אלי שלום

לא ברור מהשאלה שלך אם מדובר בפרויקט פינוי בינוי או תמ"א 38. שים לב שפרויקט תמא 38 יכול להיות בשתי צורות. אחת של חיזוק הבנין ותוספת קומות. השניה של הריסה ובניה מחדש. בכך יש דמיון לפרויקט של פינוי בינוי שאף הוא הריסה ובניה (בלבד) אבל נועד (בהכללה) לפרויקטים גדולים יותר.

לכל אחד מהסלולים האלו יש את החוק הרבלנטי לגביו.

מסלול פינוי בינוי- ראה חוק פינוי בינוי (עידוד מיזמי..) שם נקבע בתיקון מלפני כשנתיים את החובה להציע לקשישים מספר הצעות חלופיות. ראה בחוק.

במסלול תמ"א 38 - ראה חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) - החילו חלק מהוראות חוק פינוי בינוי אבל לא את כולם.

בברכה, 

שלום וחג שמח

לא צריך להתבסס על הרגשה. אני מניח שיש לכם מפקח בפרויקט. ניתן להנחות אותו לבדוק שטחים וגבהים. אם אין לכם מפקח- אתם יכולים לקחת שירות מאחד כzה שיבצע מדידות. תשווה את זה גם לתוכנית הבקשה להיתר הבניה אותה ניתן למצוא באתר ההנדסה של העיריה.

כנ"ל לגבי איחור. יש לכם הוראות בהסכם התמא לגבי לוחות זמנים. פשוט תשווה למה שכתוב שם. 

אורית שלום

אני מבין שהכוונה היא שהבעלים משכיר את הדירה ליזם בתקופת העבודות ובכסף שמקבל הוא שוכר דירה חלופית.

ההשכרה ליזם היא כמו כל השכרה אחרת. קרי - את יכולה לבחור באחד משלושה מסלולי חיוב במס.

הראשון- אם גובה דמי השכירות אינו עולה על סך של כ- 5,000 ש"ח, אז כל הסכום פטור ממס. (הסכום מתעדכן בתחילת כל שנה וכדאי לברר סכום מדויק).

השני - תשלום של 10% מדמי השכירות כמס. שימי לב שמדובר על תשלום מס מהשקל הראשון. קרי - אם דמי השכירות הם 6,000 ש"ח לחודש תשלמו 600 ש"ח לחודש מס.

שלישי - הכללת ההכנסות מדמי השכירות כהכנסה בדוח השנתי. לא רלבנטי למרבית האנשים.

למעשה אין כל הבדל בין מצב כזה בפרויקט של תמ"א 38 ובין מצב ללא פרויקט בו אדם משכיר את דירתו ושוכר דירה אחרת.

שלום רב וחג שמח

בעיקרון אתם צריכים להיות עד 10/2022 לאחר הגשת בקשה להיתר. אבל כמה נקודות-

  1.    לוקח כ- 6 חודשים להכין ולהגיש את הבקשה להיתר ולפי מה שכתבת אתם אפילו לא חתמתם על הסכם.

2.    מה שחשוב הוא בעיקר המעטפת המיסויית לפרויקים של תמא 38 ובעיקר פטור ממס שבח, מע"מ שירותי בניה והיטל השבחה. לא בטוח שאלו ימשיכו לחול לאחר 10/2022.

כל שאני מציע לזרז ולהזדרז. 

לגבי תביעה נגד סרבנים - אין דד ליין אבל ניתן להגיש רק לאחר שתקבלו אישור וועדה לבקשה להיתר בניה.

בברכה

שלום, ינאי

בשעה טובה, הרווחת!

כאשר המוכרים שלך התחייבו ליזם במסגרת תמ"א 38, כמו גם התחייבו ליתר השותפים במקרקעין, הרי שכל עוד התתחייבות הזו תקפה, היא עומדת בעינה ביחס לדירה הנמכרת.

ולכן מרגע שרכשת את הדירה, הרי שאתה כפוף להתחייבויות שניתנו בגינה, לרבות לשכנים במקרקעין וליזם מכוח התמ"א.

שלום, דנית

מאחר שהיתר מכוח תמ"א 38 מגדיל את זכויות הבניה במגרש, הרי שקמה לועדה המקומית זכות לגבות היטל השבחה בגין כך. המועד לתשלום ההיטל הינו, בין היתר, בעת מימוש הזכויות, קרי: בעת מכירת הדירה. 

ענת שלום,

שאלתך, המתייחסת ל"סדר גודל של פיצוי במקרה כזה", הינה שאלה לשמאי מקרקעין. יש כמובן לבחון את מכלול התמורות שקיבלתם במסגרת ההתקשרות, אלו שהובטחו ולא ניתנו, ירידת הערך בגין כך וכו' וכו'. השאלה, הנשאלת על ידי, הינה כיצד הגעתם למצב בו כבר בוצעה הבניה, על פי ההיתר שניתן, בו מטר'ז נמוך מהמוסכם בהסכם, כלומר הכיצד הנושא לא עלה לדיון קודם לכן.

מקווה שהייתי לך לעזר,

ליאור שלום

אני מבין שאתה שוכר דירה בבנין שנמצא כעת בעבודות תמ"א 38 חיזוק ותוספת.

אם נכנסת לשכירות טרם העבודות מבלי לדעת שהן עומדות להתחיל - אז יש כאן חוסר תום לב, הטעיה וכו' מצד בעל הבית ותוכל לפעול לשחורור מההסכם. 

אם ידעת שעבודות עומדות להתחיל או נכנסת לשכירות לאחר שהעבודות התחילו אז ידעתם למה אתם נכנסים. עדין צריך להבין האם מה שאתה מתאר הוא מחויב המציאות או תקלות קיצוניות שהקבלן מבצע ואתם לא צריכים לסבול.

שלום לשואל,

בחוק קיימת הגדרה לרוב הנדרש לפרוייקט, ובין היתר מדובר על רוב מיוחס של שני שלישים לפחות מכל בניין במתחם כתנאי להסכמה לפרוייקט.

 בהצלחה

שלום רב, 

היטל השבחה משולם לועדה לתכנון ובניה במועד מימוש ההיתר.

מירי שלום,

הליכים כנגד דייר סרבן מוגשים, בבוא העת, על ידי היזם ולא על ידי הדייר הסרבן.

בהליכים אלו תידרשו להצדיק את הסירוב, ולשם כך מומלץ לגבש כבר עתה את הבסיס העובדתי והמשפטי (אם אמנם יש טעם טוב לסירוב), לשקול האם להביא הדברים באופן מסודר כבר עתה בפני היזם, ובכל מקרה טרם שתעשו כן המלצתי היא כי תהיו מיוצגים (כן -  מה שתכתבו ותנמקו כעת ילווה אתכם גם בהליך עצמו). 

תשומת הלב בעניין זה לזכויות שהחוק מקנה ל- "קשישים", במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית. האם הוצאו לכם? האם בחנתם אותן?

מקווה שהייתי לך לעזר,

אפרת שלום,

לשאלתך הראשונה - ניתן לרשום הערת אזהרה בטאבו, גם אם אין טופס 5. 

לשאלתך השניה - אם ישנן חריגות בניה, הכיצד ירשם הבית המשותף?

צודקת את שבנסיבות אלו מדובר בעסקה שיש לשקול היטב היטב.

מקווה שהייתי לך לעזר,

דנה שלום,

שאלתך אינה ברורה כלל ועיקר. הפטור הינו פטור אישי הניתן בגין הדירה בפרויקט ובתנאים הקבועים. לא ברורה הסיטואציה לה את מנסה לכוון.

מאיר שלום,

הצעתי, ליזם, המעוניין לקדם פרויקט התחדשות עירונית, לקבל ליווי וייעוץ מומחה מיסים, ואין זה המקום למענה בעניין זה.

פוני שלום,

מבלי להיכנס לשאלת עיסוקך המקצועי והתאמתך ליזום הפרויקט (אשר אינם ידועים לי), מבלי לבחון האם הדיירים מעוניינים בכך שתפעל כיזם לביצוע פרויקט תמ"א 38 בבניין (ואינני יודע עמדתם), אומר שלמעט במקרה של התאמה קיצונית מדובר במעשה שאין לעשות ואין לקדם.

מקווה שהייתי לך לעזר,

יוני שלום,

שאלתך אינה מובנת כלל ועיקר וחסרה פרטים. מחד, יתכן שהנך מתייחס לשאלת ההצמדות בטאבו, מאידך יתכן שהנך שואל לגבי היקף הגינה שניתן להצמיד תכנונית לדירת גן, כאשר למול אלו כלל לא ברור מהן הזכויות הקנייניות שלך בגינה ועוד. לכן, לטעמי, שאלתך מצריכה שתיפגש עם איש מקצוע בתחום שיבחן הדברים ויכוון אותך בהתאם.

בהצלחה,