פורום תמ"א 38

יוני שלום רב,

מוסיפים שטח היכן שניתן להוסיף מבחינה תכנונית. לעיתים צורת המגרש והבניין מאפשרת להוסיף רק בצד אחד או לדירה מסוימת ואולי היא הדירה הקטנה. אין כללים.



בסוף מנסים לעשות איזונים לא דרך התוספות אבל צריך להבין שלפעמים אין ברירה. זה לא משפיע על החלק ברכוש המשותף מאחר ואין כל חובה לתקן את החלקים בהתאם לשטח הדירה. קביעת חלקים ברכוש המשותף היא ענין הסכמי.

היי צהלה

אם יש תביעה נגד סרבנים המשמעות היא שכבר קיבלתם אישור וועדה (אחרת לא ניתן להגיש תביעה) ולכן אתם נכללים בתקופת המעבר ואין דאגה.

שלום רב

מעת שתוכנית רובע 4 קיבלה תוקף מדיניות העיריה היא לא לאשר הקלות בקווי בנין כפי שתארת. טענה של חוסר יכולת למצות זכויות בניה לא תתקבל על ידם. 

לא בטוח שהמדיניות תואמת את הוראות החוק והחלטות המועצה אבל זו המדיניות. אם רוצים לערר עליה אפשר לגשת לועדת ערר אבל זה יקח זמן ותוצאה לא ודאית.  

אולי (בספק ) אם צורת המגרש היא לא רגולרית באופן מיוחד ישמעו בעיריה בקשה כזו אבל בטח לא במגרש רגיל.

שלום דני

אף אחד לא מקבל 25 מ"ר.

התמ"א מקנה זכויות אבל כדי לבדוק אם ניתן לממש את הזכויות יש לבדוק מה ניתן לבנות על המגרש לעומת מה בנוי בפועל כיום. ברוב המקרים שאני מכיר קשה להוסיף 25 מ"ר לכל דירה. 

לגבי שאלת דירה גדולה דירה קטנה - זה ענין הסכמי. יש מקרים שנתנו אותו דבר ויש מקרים שנתנו לגדולה יותר. אבל זה לא חישוב מתמטי. סביר שאם דירה של 95 מ"ר מקבלת הגדלה בשטח מסוים דירה של 50מ"ר תקבל הגדלה פחותה. אבל יכול להיות שזה לא בא אחד על חשבון השני כך שלא תמיד יש על מה להתווכח כאן.

אוריה שלום!

לגבי המטבח - אם הוא גרם לנזק הוא חייב לפצות אותכם. אני לא רואה סיבה לקחת דוקא נגר שלו שלא מחויב לכם לכלום, אבל לבטח זה יותר קל ובלי ויכוחים. 

לגבי התנהלות היזם - אני מבין שהתנהלותו קשה לכם. אבל אני מציע שכל עוד הוא עובד ומתקדם, גם אם מאחר בלוח הזמנים- תתאפקו. חשבון מולו תעשו בסוף.  

דניס שלום

בתיק הבנין יופיע כי יש שני היתרי בניה. האחד הישן והשני החדש. 

לגבי המזגנים - כמעט תמיד לצורך הוצאת היתר הבניה העיריה מחייבת הסתרה של המזגנים והצנרת או לפחות שהם יהיו בקו אחד.

דורון שלום,

ההתקשרות של עורך הדין מטעם הדיירים הינו בינו, מצד אחד, ומצד הדייירים, באמצעות הנציגות, מצד שני. כך גם יחסי עורך דין לקוח מתקיימים בין עורך הדין ובין הדיירים, ולא בינו ובין היזם.

מתשובתי לעיל בוודאי הנך מבין שהסכם שכר הטרחה צריך להיות גלוי וידוע לכל הדיירים (ובפועל, להחתם מראש בין עורך הדין והנציגות בשם הדיירים) ואין כל מניעה לדרוש את הצגת החשבוניות.

מקווה שהייתי לך לעזר,

מור שלום,

הממ"ד, מעצם טיבו וטבעו, נבנה מיסודות הבניין כלפי מעלה, ומשמש את הדירות הקיימות ואת הדירות החדשות (דירות היזם). לפיכך, מעצם טיבם וטבעם של דברים, חדר קיים לא יכול להפוך לממ"ד והוא נבנה כתוספת, שתשמש כאמור הן את הדירות הקיימות והן את הדירות החדשות. 

מקווה שהייתי לך לעזר,

אור שלום,

בהעדר פרטים (האם מדובר בתמ"א 38/1? תמ"א 38/2? וכו' וכו'), אינני יכול להתייחס לגופה של שאלתך. מבלי לגרוע מהאמור, ככלל, יש לבחון את דרישות הוועדה המקומית לגופן ובהתאם לנסיבות.

מקווה שהייתי לך לעזר,

תומר שלום,

ככלל, במסגרת הסכם ההתקשרות עם היזם, יש להגדיר את מסגרת העבודות שהיזם יבצע.

ככל הנוגע בפרוייקט תמ"א 38/1, ככלל, על היזם להקים תשתית משותפת (להבדיל תשתית דירתית) חדשה, אליה יתחברו גם הדירות החדשות, והנני מזמין אותך לבחון הדבר -  במקרה שלכם -  למול הוראות החוזה שלכם עם היזם, תוך התייעצות, כמובן, עם עורך הדין המייצג אתכם, הדיריים.

מקווה שהייתי לך לעזר.

אלון שלום,

הגשת חישובים סטטים הינו חלק מההליך הנדרש להוצאת היתר בניה והינו באחריות היזם. ככלל, אין סיבה שהשלמת הנדרש, טופס חישובים סטטים, לא יושלם בפרק זמן קצר ומהיר.

בברכה,

שלום רב,

משאלתך, עולות שאלות הנוגעות לעצם עריכת וחתימת ההסכם, בשעתו.

יחד עם זאת, היום עלינו לבחון הדברים עם מבט צופן פני עתיד, כאשר קיימת התקשרות ברת תוקף (כדבריך) שטרם בוטלה וממילא לא ניתן להתעלם ממנה ולבחון התקשרות עם יזם אחר.

כדי לבחון הדברים, עליכם לקבל ייעוץ מקצועי, שיבחן את מכלול הוראות ההסכם, ההגבלות והמגבלות, כמו גם הדרכים להשתחרר מהתחייבויותיכם על פי אותו הסכם. זאת, מטבעם של דברים, לא ניתן לעשות במסגרת הפורום.

מקווה שהייתי לך לעזר,

דנה שלום,

דרך המלך בפרויקט התחדשות עירונית היא שרוב הדיירים, על פי רוב באמצעות הנציגות, מתקשרים עם עורך דין אחת שייצג את הדיירים בפרויקט.



לא היזם בוחר את עורך הדין בעבורם, אלא הם עצמם, ברוב.



היזם -  במסגרת התחייבויותיו כלפי הדיירים -  משלם את שכר הטרחה של עורך הדין, הגם כי בין היזם ועורך הדין מטעם הדיירים לא מתקיימים יחסי עורך דין לקוח והוא, כאמור, לא נבחר על ידי היזם.

לשאלתך, האם קמה ליזם חובה לממן בעבור מספר דיירים עורך דין אחר מטעמם -  התשובה שלילית. 

מקווה שהייתי לך לעזר,

תהל שלום

חוק מיסוי מקרקעין פוטר ממס רק את הדירה הראשונה שקיבת. לגבי השניה יש צורך לשלם מס שבח בגין מכירת הזכויות היחסיות ליזם ובנוסף יש תשלום של מע"מ על שירותי הבניה לבנית אותה דירה. 

לגבי המע"מ - תכפילי את שטח הדירה בכל עלויות שירותי הבניה (נע בין 10,000 ש"ח - 15,000 ש"ח תלוי בעיקר במיקום ובסוג החניה שמקבלים). את התוצאה תכפילי ב- 17% מע"מ.

לגבי מס השבח - צראי את החלק היחסי ברכוש המשותף של אותה דירה * סה"כ הזכויות ליזם.

את זה תכפילו בשווי מ"ר זכויות (נניח כמו העלויות לעיל) ותקבלו את השווי. על התוצאה 25% מס. 

בגדול זה יוצא הרבה כסף. רצוי לבדוק עם יועץ מס שיבדוק את הנתונים הספציפיים ולא כמוני ובהתאם ימליץ על דרכים, אם יש, להפחתת המיסוי.

צריך להיות עם אישור וועדה עד למועד זה. לא לבנות.

בניה יש תקופת מעבר של 3 שנים (לא סופי)

יזהר שלום

היזם מנסה להלבין את התשלום דרך ההסכמה של הבעלים החתומים. ממליץ לא לחתום בודאי לא בלי להיות משוכנע שיש סיבה טובה לכך. 

עפרוני שלום רב

 לא טענת התנגדות טובה... היזם כנראה נותן מה שאפשר במגבלות הבנין הקיים. זה די שכיח בפרויקטים של חיזוק שיש דירות שאפשר להוסיף להם ויש כאלו שלא. הוא לא עושה זאת כדי לקפח אלא זה האילוץ.

שלום, רובי

ראה תשובתי מהיום בעניין דומה.

אין חובה על היזם לממן דבר, למעט ביצוע החיזוק על פי תקן הג"א. 

עם זאת, ישנם תנאים מקובלים, אשר משתנים בין פרוייקט לפרוייקט, הן נוכח תנאי העסקה עצמם - ובראשם כדאיות הכלכלית של הפרוייקט, והן בהתאם למו"מ שתמנהל בין הצדדים.

ברור מאליו כי ישנה חובה שבעלי הדירות יהיו מיוצגים בתהליך מורכב שכזה, אך זוהי חובה מוסרית-ערכית, שכאשת מקצוע אני אמנם מציינת אותה כחובה, אך זו אינה חובה על פי חוק.

מכאן שגם אין כל חובה שהיזם דווקא ישא בשכר ב"כ בעלי הדירות.

עם זאת, גם בפרוייקטים בעלי כדאיות כלכלית נמוכה עדיין מקובל כי ישנן תמורות כלשהן לבעלים, מלבד חיזוק הבניין עצמו, בהן מימון שכ"ט ב"כ הבעלים.

ככל שהיזם מסרב לממן כזה, או מציע סכום נמוך מהמקובל, אני ממליצה בחום כי תממנו את שכרו מכיסיכם, ולא תוותרו על ייצוג משפטי הולם עבורכם.

יתכן כי היזם מנסה לצמצם לעצמו הוצאות, והכל עניין של מו"מ, ואם "תלחצו" הוא ישא בשכר המייצג עבורכם, כפי שמקובל.

אני אישית טרם נתקלתי ביזם שלא נשא בשכ"ט עו"ד הבעלים, ואני סבורה, כי אם אלו התנאים שעומדים מולכם, שווה לשקול מחדש את ההתנהלות. 

אין כמובן כל הבחנה בין תמ"א חיזוק לבין תמ"א הריסה ובניה מחדש, 

כך או כך נדרש ייצוג משפטי הולם לבעלי הדירות.  

בהצלחה רבה

שלום, איילת

התנגדות לתכנון מוצע לפרוייקט צריכה להיבחן, בראש ובראשונה, במסגרת החוזה, עד כמה ניתן לבעלים החופש להשפיע על התכנון, ומהן זכויותיהם, ביחס לחובות היזם לתנאי התכנון המוסכמים, ככל שהוגדרו כאלה.

יש לקחת בחשבון, כי לעיתים עם כל הרצון הטוב ישנן מגבלות שאינן תלויות ביזם, אלא הן תוצאה של אילוצי תכנון.

באופן עקרוני יש מקום לפעול באמצעות ב"כ הבעלים והנציגות לתקן את התכנון המוצע, כך שיהיה לשביעות רצונם של בעלי הדירות.

על פניו נראה, ששינוי חזית מרכזית של דירה, במיוחד דירה קטנה, יש בו כדי להשפיע מהותית על התמורה ולהוות עילה לגיטימית להתנגדות לתכנון. 

הפתרון צריך להיתמך, בין היתר, בסיוע אדריכלי, למציאת חלופה אחרת לתכנון המוצע.

התנגדות לתכנון אינה הדרך הרצויה, ואני מניחה שהיא גם אסורה בחוזה, אלא אם התכנון המוצע אינו עומד בתנאים שהוגדרו בחוזה התמ"א מלכתחילה.

רצוי וראוי להגיע להבנות ביחס לתכנון עם היזם והאדריכל של הפרוייקט. 

אני יוצאת מנקודת הנחה, שמאחר שזה משותף לשלוש דירות בבניין, כפי שציינת, יש בהחלט מקום למצוא פתרון לאותן דירות. וכמובן שדרך ההידברות הינה הבחירה הראשונה לכך.

מומלץ מאוד להיעזר בעוה"ד של הבעלים כדי להתנהל נכונה מול היזם, ולהגיע להבנות שיהיו לשביעות רצונם כל שני הצדדים.

בהצלחה רבה, 

שלום רובי,

התמורות הניתנות לבעלי הדירות במסגרת תמ"א הינן עניין מסחרי, הנתונות למו"מ בין הצדדים, בעלי הדירות מצד אחד והיזם מצד שני.

החוק אינו קבוע תמורות מינימליות, אלא מחייב כי יתבצע חיזוק לבניין לפי תקן הג"א.

בין התמורות המקובלות אפשר למנות תוספת של שטח עיקרי לדירה הקיימת (לעיתים רק ממ"ד ולעיתים גם שטח נוסף), מרפסת פתוחה, מחסן וחניה. בנוסף ישנה מעלית, המשרתת את כל הדירות בבניין, הקיימות והחדשות. כמו כן מתבצע שיפוץ חיצוני לבניין, לובי כניסה וכיו"ב. 

תמורות אלו נוספות למימון שכ"ט עו"ד מייצג עבור בעלי הדירות, מפקח בפיקוח עליון, ובמידת הצורך דמי שכירות ואף הובלה, וכן עבודות התאמה במקרה של תמ"א עיבוי.

כך או אחרת, המדובר בתמורות מוסכמות, אשר יתכן כי תינתנה רק באופן חלקי ולא מלא, בהתאם לתנאי העסקה. 

ככל שהכדאיות הצפויה לפרוייקט מבחינה כלכלית קטנה, יש להניח כי התמורות תפחתנה בהתאם. 

בהצלחה

משה שלום,

עם כל ההבנה למצב הדברים, מגורים בבניין הגובל בפרויקט בניה, אין הנחת ארנונה בגין מצב זה.

שי שלום,

לצורך הגשת תביעה כנגד דייר סרבן, אשר נפטר וטרם ניתן צו ירושה או צו קיום צוואה בעניינו, יש צורך במינוי מנהל עזבון. אם וככל ויינתן צו ירושה או צו קיום צוואה, קודם לכן, יתייתר הצורך במינוי מנהל עזבון וניתן יהיה לתבוע את היורשים באופן ישיר.

מקווה שהייתי לך לעזר,

צחי שלום,

דרך המלך במסגרת פרויקט התחדשות עירונית היא שנציגות הדיירים, הממונה על ידי רוב הדיירים, מתקשרת בהסכם עם עורך דין, אשר ייצג את כלל הדיירים בפרויקט. מדובר בהתקשרות ישירה בין הדיירים ובין עורך הדין, הגם כי בפועל -  על פי רוב -  היזם הוא שמשלם לעוה"ד מטעם הדיירים את שכרו בשם ובעבור הדיירים בהתאם להתחייבויותיו כלפי הדיירים.

לשאלתך, האם ישנה מניעה אתית בייצוג דיירים בתמ"א, על ידי עורך דין שהוא גם בעל דירה בבניין, אומר כי לא ידועה לי מניעה כזו ובלבד, כמובן, שעורך הדין לא העמיד עצמו בניגוד עניינים והעדיף את טובתו האישית על פני טובת כלל הדיירים. ההתקשרות עם אותו עורך דין נעשתה, כמובן, מתוך ציפיה שישמור על האינטרסים של כלל הדיירים, ובהנחה שלא פעל בניגוד עניינים והעדיף את טובתו האישית על פני טובת כלל הדיירים -  הרי שיתכן ואף יש יתרון בהתקשרות זו שכן דווקא לו יש אינטרס זהה - כמו האינטרס של שאר הדיירים - לקדם את הפרויקט תוך שמירה על זכויות הדיירים.

מקווה שהייתי לך לעזר,

בהצלחה בפרויקט, 

רועי שלום

קודם כל אין חובה בכלל לתת ערבויות אלא זה ענין של הסכמה מסחרית.

בדר"כ דואגים לקבל ערבות בנקאית מהיזם. גובה הערבות נע בין 5-10 אחוזים מהיקף העבודות. יש לזכור כי בתמ"א 38 חיזוק הקרקע נשארת של הבעלים והיא לא ממושכנת לבנק מלווה (כמו בתמא הריסה ובניה). תפקיד הערבות הוא לכסות נזקים שיגרמו במידה והיזם יעלם ויהיה צורך להחליפו ביזם אחר. תפקיד הערבות  הוא לא לכסות את כל יתרת העבודות אלא רק את עלויות החיכוך של החלפת היזמים. לכן בנוסף יש מנגוני בקרה נוספים בהסכם על קצב מכירת הדירות של היזם ועל קצב קבלת התשלומים מרוכשי הדירות. 

יצחק שלום,

ראה תשובתי מהיום לשאלה זהה שנשאלה על ידי צחי.

בהצלחה בפרויקט,