פורום תמ"א 38

היי אלמוג

מצטער אבל לא מכיר "עיבוי בינוי". יש פרויקטים של "פינוי בינוי" ואם לזאת הכוונה אז בקצרה מדובר על פרויקט של הריסה ובניה מחדש החל על שטח גדול ובדר"כ על כמות גדולה יחסית של דירות קיימות. זאת להבדיל מתמ"א המכונה 38/2 של הריסה ובניה שם מדובר לרוב על בנין אחד. מאד דומה אבל לא זהה.

ארי שלום

תלוי .. אם בישוב הספציפי ערכו תוכנית בנין עיר מכוח סעיף 23 לתמ"א ומכוח תוכנית זו בונים אז אין אפשרות להתנגד. למשל לא ניתן להתנגד לבקשה להיתר לגבי בניינים ברובעים 3-4 בתל אביב. אם זה לא כך - אז צריך לפרסם את הבקשה להתנגדויות ואז גם הבנין הסמוך יכול להגיש התנגדות. רבלנטי בהרבה מקומות וגם בתל אביב ברובעים שאינם 3-4

צר לי איציק אבל אני בספק אם הוועדה תקבל טיעון זה. לרוב זה גם לא ממש מסונכרן בזמנים כך שלא ניתן לדרוש מאחד לחכות לשני. גם הפרויקטים שונים באופן הביצוע שלהם.

שלום, שנית

בעיקרון, גובה דמי השכירות המשולמים לבעלי דירה בפינויה בגין פרוייקט התחדשות עירונית נקבע במסגרת מו"מ עם היזם.

מקובל שדמי השכירות יהיו בשווי ריאלי של דמי השכירות בגין הדירה הספציפית, בלא חשיבות לדמי השכירות המשולמים בפועל.

ככל שאין הסכמה בין הצדדים על גובה דמי השכירות הנדרשים, מקובל כי הקביעה תיעשה לפי חוות דעת שמאית.

ככל שמדובר בפרוייקט קטן, יחסית, וישנם חוזי שכירות לדירות בניין, בהחלט סביר כי היזם יקבל את השווי הנקוב בחוזי השכירות, ולא יידרש להוצאת שכר טרחה של שמאי.

ככל שמדובר בתנאים מיוחדים, כמו המקרה שאותו את מציינת, ראוי כי היזם יתחשב בכך ויקבעו את דמי השכירות לפי שווי ריאלי, אולי כנגזרת של דירה דומה בבניין, או בהתאמה לדירות אחרות.

אין בידי די נתונים כדי לתת לך תשובה מדוייקת, אך מנסיוני היו פעמים שויתרנו על עריכת שומה, והגענו להסכמות עם הצד השני לגבי דמי השכירות הראויים לתקופת הפינוי.

בכל מקרה, זהו עניין למו"מ עם היזם, ועליך לדאוג לייצוג הולם לעניין זה, שלא תצאי בהפסד ביחס לשכנייך בבניין.

בהצלחה 

שלום, טל

שטחי תוספות המרפסות נקבעים על ידי הועדה לתכנון ולבניה.

ככלל, התוספת המקובלת היא של 12 מ"ר לדירה, כאשר אם מדובר בחלוקה לשתי מרפסות (או יותר) זהו השטח הכולל של שתי המרפסות יחדיו.

בכל מקרה, המדובר בקביעת הועדה ולפי תנאי ההיתר ביחס לפרוייקט הספציפי.

תהנו :)

שלום, רונית

רישום הזכויות במתקן חניה משותף נעשה במסגרת צו הבית המשותף, כאשר הבעלות במתקן משוייכת לכלל הבעלים המשתמשים בן במשותף, (לעיתים גם מצויין למי הזכות לחנות בחלק העליון ולמי בתחתון, אך לא תמיד).

הבעלות בקרקע, כמו בכל חניה, שייכת, כאמור, לאותם בעלים המשתמשים במתקן. 

ככל שמדובר במתקן גדול, אשר החניה בו אקראית, המשמש לכלל הבעלים, יירשם הרישום במשותף כמו בכל חניה אחרת או כל רכוש משותף אחר. 

ככל שמדובר במתקן המשוייך לדירות ספציפיות, תירשמנה הזכויות על שמות הבעלים באותן הדירות.

מקווה שסייעתי לך

ארי שלום,

ערבות חוק המכר, בפרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובניה), צריכה להיות בשווי הדירה החדשה כולל מרכיב המע"מ.

מקווה שהייתי לך לעזר,

יובל שלום,

משאלתך ניתן להבין שהנך שוכר דירה בבניין בו צפויות להתבצע עבודות חיזוק ועיבוי (תמ"א 38/1).

לפיכך, מעצם טיבם וטבעם של דברים, תיגרם הפרעה ואי נוחות מעצם ביצוע העבודות שעה שהנך, כמו יתרת הדיירים, ממשיכים להתגורר בבניין. 

לא ציינת מתי צפויות העבודות להתבצע, מתי נודע לך על כך לראשונה, האם דבר ביצוע העבודות נכתב במפורש בהסכם השכירות, מה סוכם ונכתב בהסכם השכירות בהקשר לכך, מה קובעות יתר הוראות הסכם השכירות וכו' וכו'.



לכן, מעצם טיבם וטבעם של דברים לא ניתן לומר האם הנך זכאי לעזוב את הנכס בטרם סיום החוזה, בנסיבות שציינת, אם לאו.

הצעתי הינה שתפנה לעורך דין, עם כל המסמכים, לקבלת היעוץ הנדרש.

מקווה שהייתי לך לעזר, 

שלום רב

קשה לי לענות על השאלה בלי לדעת את כל העובדות לרבות אלו שגורמות לך למסקנה כזו. אם זו דעתם של חברי הנציגות או של רוב בעל הדירות אז פשוט תמנו עורך דין אחר במקומו. יתכן ויהיה צורך ל/שלם לו שכר עבור עבודתו עד כה. ניתן לסגור גם את זה מול היזם.

מעבר לכך אוסיף - לעורך הדין שמייצג אותכם יש או אמור להיות נסיון בתחום. נוכח פערי מידע ונסיון בינכם ובין היזם אזי להבנתי חלק מתפקידו של עורך הדין לשתף אותכם מנסיונו במקרים ולהרגיע את החששות וכן להסביר נושאים שלעוסקים באופן תדיר בתחום הם ברורים 

שלום דוד!

אני מבין שחתמם על הסכם לביצוע פרויקט תמא 38/1 וכי התקבל אישור וועדה לבקשה אך עדין אין היתר בניה.

במידה וקיימת חבות בהיטל השבחה - אז בשל המכירה תחויב בתשלום ההיטל. לא ציינת היכן הנכס נמצא. אם הזכויות הן רק מכוח תמ"א 38 אז כנראה שאין חבות בהיטל השבחה. אם קיימות כבר תוכניות שמעניקות זכווית בניה (כמו ברובע 3 או 4 בתל אביב) אז תחול עליך חבות בעת המכירה. ממליץ לבדוק זאת היטב.

לגבי מס שבח - חל מס שבח, אבל כמובן יש לבדוק אם לא ניתן לעשות שימוש בפטור דירה יחידה או דירת ירושה (ושים לב כי ישנם תנאים בחוק לשימוש בתנאים אלו).

אם אין פטור אז תדרשו לשם מס שבח בהתאם לנתוני הרכישה והמכירה אך לרוב ניתן לעשות שימוש בפטור ליניארי מוטב כך שהחיוב במס שבח אינו גדול. גם זאת כדאי שתבדוק לפני המכירה.

גניה שלום,

התכנון שהצעת מאוד יצירתי, אך לא מעשי ולמיטב הבנתי אינו על דעת היזם או האדריכל בפרויקט. זאת ועוד, זכרי שעל פי הוראות תמ"א 38/1 ניתן להוסיף לכל דירה קיימת, ללא חיוב במס, עד 25 מ"ר כשבכלל כך נכלל ממ"ד. לא ניתן, כמובן, להוסיף לדירה אחת 50 מ"ר, למשל, על חשבון התוספת של הדירה הצמודה שלא תקבל תוספת אלא על דרך של חלוקה מחדש של השטחים בקומה (חלוקה מחדש שאינה אפשרית) מה גם שבדרך זו הדירה הפנימית גם לא מקבלת ממ"ד. כמו שציינתי -  רעיון יצירתי אך לא מעשי. 

איתי שלום,

הוראות תמ"א 38/1 אינן עוסקות בפיצול דירות אלא בחיזוק הבניין, תוספת בניה לדירות הקיימות והוספת יחידות חדשות. 

יואב שלום,

אמנם, שאלת הממ"ד הפכה למרכזית בימנו, עת סיימנו סבב לחימה עם טילים על העורף. זוהי סיבה נוספת לרוץ ולקדם פרויקט התחדשות עירונית, בין אם מדובר בפרויקט נרחב של פינוי בינוי, בין אם מדובר בפרויקט תמ"א 38/2 הריסה ובניה ובין אם מדובר בפרויקט תמ"א 38/1 חיזוק ועיבוי.

כאשר מדברים על ביצוע פרויקט הכולל הריסה ובניה (בין אם מדובר בפרויקט פינוי בינוי ובין אם מדובר בפרויקט תמ"א 38/2), אזי ברור שהדירות החדשות יכללו בניית ממ"דים בהתאם לתקנים הקיימים.

כאשר מדברים על ביצוע פרויקט תמ"א 38/1 (חיזוק ועיבוי), אזי ככלל ישנה חובה בבניית ממ"דים בדירות הקיימות, כדי לקבל את ההרחבה, אלא אם ההרחבה קטנה מהשטח הנדרש להוספת ממ"דים שאז תותר ההרחבה במידה והרשות המוסמכת תאשר פתרון מיגון חלופי או פטור. 

מקווה שהייתי לך לעזר,

שלום רב

בעיקרון אמור להיות קבוע בתוכניות החלות גודל מינימאלי של דירת מגורים. 25 מ"ר זה שטח מתחת לגודל המינימאלי שאני מכיר. לכן אני מניח כי ידרשו להגדיל את שטח הדירה לפחות לשטח המינמאלי התקף באותה חלקה ושניתן לבנות מבחינה תכנונית. אם התמורה היא לא פרופורציונית אז ניתן אולי לדרוש תשלום כספי על השטח העודף (אבל מנסיון זה קשה לישום).

שלום רב

נותנים טופס 4 לפרויקט כפי שמוגדר בהיתר הבניה. גם התוספות לדירות הקיימות נכללות שם. יש מצבים בעיקר במגדלי מגורים שם ניתן לבקש טופס 4 בשלבים מאחר ושכיח שם שמוכרים דירה במצב מעטפת והרוכש משלים את הדירה. אבל זה לא המצב אצלכם להבנתי.

ריקו שלום

אני מבין שהיזם מגדיל לכם את הדירות באופן שמקבלים דירה גדולה מאוד אותה אתם רוצים לפצל לשתיים. בעיקרון לא ניתן ככה סתם לפצל. צריך לבדוק את זה בכלל אפשרי תכנונית (מאחר ויש מגבלה של מספר דירות שניתן לבנות), משפטית (האם יש הסכמה של כל בעלי הדירות) והשלכות של מיסוי (אין פטור ממס על כך). אם עדין אפשרי ורוצים יש לבדוק עם כל הפרטים מול עורך דין ולא בדרך של שאילתה כאן, זה פשוט לא יהיה אחראי מצידי.

אביגייל שלום

להבנתי איחוד חלקות מחייב הסכמה של כל בעלי הזכויות בשתי החלקות, אבל אני לא חושב שנושא זה נבחן עד כה בבתי משפט.

אני לא מכיר את התכנון המוצע אצלכם אבל די משוכנע כי בהעדר יכולת לאחד התכנון המוצע יפגע.

בעיקרון האיחוד אמור לשפר את התכנון המוצע ובהתאם את התמורות לבעלים. כך שיש להבין את מקור ההתנגדות לתכנון המוצע כי יתכן והצלחה בהתנגדות תגרום להפסד לכולם.

אם אתם עדין רוצים להתנגד יד לעשות זאת מול העיריה ואם הם דוחים את ההתנגדות תמשיכו לוועדת ערר.

אופיר שלום רב,

צר לי לשמוע על הסיטואציה המורכבת לה נקלעת, אשר לצערי שכיחה מאד בפרויקטים שאינם מנוהלים כהלכה על ידי היזם.

חוזה הרכישה עליו חתמת אמור להכיל הוראות בדבר איחורים במסירה, ליקויי בטיחות חמורים ואי-השלמות ביצוע הכרחיות לקבלת טופס 4.

לצערי, במצב בו קיימים לכאורה ליקויי בטיחות כה חמורים, לא ניתן לקבל טופס 4 ובטח שלא לאכלס דיירים בבניין.

לאור המצב המורכב והעיכוב הרב במסירה (על השלכותיו הכלכליות הרבות עבורך), הייתי שוקל פניה לייעוץ משפטי מעמיק ואף פניה לערכאות בנושא.

הנך יותר ממוזמן ליצור קשר עם משרדי לתיאום פגישה בנושא, על מנת למצוא פתרון משפטי לנושא.

כולי תקווה כי נוכל לסייע לך בפתרון הסוגייה המורכבת לה נקלעת ולמצות את הדין עם היזם.

אור שלום,

שאלתך אינה ברורה כלל ועיקר. זאת ועוד, כל ה"רמזים" שהצגת אין בהם ולא כלום אלא מצגים, בין אם מצגים אמיתיים ובין אם מצגי שווא, כאשר הדבר היחיד שקובע הוא מערכת ההסכמים החתומים ותנאיהם. הצעתי לך הינה לפנות לעורך הדין המייצג את הדיירים כדי לקבל מענה למצב הדברים בעניינכם.

מקווה שהייתי לך לעזר,

יוסי שלום,

הסכם תמ"א הריסה ובניה הינו עסקה במסגרתה הנך מוכר ליזם את זכויותיך בדירתך הנוכחית ובזכויות הבניה הצמודות ו/או השייכות לה, קיימות ו/או עתידיות, בהתאם להוראות הסכם התמ"א, וכנגד כך הנך זכאי לקבל דירה חדשה במקומה וכן ערבויות, דמי שכירות, שכ"ט יועצים וכו' וכו' הוצאות נוספות שהיזם מוציא ומהוות חלק מהתמורה. בהנחה שבמסגרת עסקת התמ"א הריסה ובניה מבקשים ומקבלים פטור ייעודי של עסקת תמ"א הריסה ובניה, אזי לכשתמכור את הדירה החדשה לאחר שקיבלה טופס 4 וכשהיא עונה להגדרת "דירת מגורים" יראו את יום ושווי הרכישה של הדירה החדשה כיום ושווי הרכישה שרכשת את הדירה הישנה. שים לב -  אין למכור את הזכויות לקבלת הדירה החדשה דהיינו אין למכור במהלך הבניה וקודם לקבלת החזקה בה כשהיא עונה להגדרת "דירת מגורים".

מקווה שהייתי לך לעזר,

יונתן שלום וסליחה על העיכוב בתשובה.

אני לא יודע על איזה עיר מדובר ומכוח מה השימור של הבנין. בתל אביב למשל תוכנית השימור מגדירה ב4ניינים לשימור רגיל ועליהם ניתן להוסיף בניה ובניינים לשימור מחמיר לגביהם לא ניתן לבנות כלום אך ניתן לנייד זכויות.

הניוד לחלקה מקבלת נעשה בדרך של תוכנית נקודתית בסמכות וועדה מקומית.

כך שקודם כל הייתי בודק אם יש בכלל זכויות שניתן לנייד ואולי אין צורך. לא ברור האם יש צורך לאחד את החלקות לצורך כך. אני מציע לכם לגשת לאדריכל שמתמצא באזור ובבניינים לשימור והוא יתן לכם תשובה ברורה.

אורה שלום,

משאלתך, ניתן להבין שמדובר בפרויקט תמ"א 38/1, חיזוק ועיבוי, כאשר במהלך ביצוע העבודות הבעלים ו/או שוכרים מטעמם ממשיכים ומתגוררים בדירות ואין פינוי של הדירות. 

במקרה זה, לא ברורה השאלה "האם מותר לשכן דיירים חדשים בבניין". שהרי, כל עוד אין איסור להתגורר בדירות, והדבר כרוך גם במצב ההנדסי של הבניין וגם במצב החוזי של הבעלים והיזם, הרי שכפי שבעל הדירה רשאי להתגורר בדירה כך רשאי הוא להשכיר את דירותו לאחר. 

יחד עם זאת, מעצם טיבם וטבעם של דברים, חשוב לפרוס בפני השוכר, בהסכם מפורט ובכתב, את מכלול הנסיבות, לרבות ביצוע העבודות, היקפן, התקופה הצפויה, ההשלכות השונות על מגורים בבניין ועוד ועוד, כשמנגד השוכר צריך לקבל על עצמו מצב נתון זה, והכל במסגרת החוזית שבין המשכיר והשוכר לבל תיטען טענה של פגם או מום או טענה חוזית אחרת כנגד הבעלים המשכיר דירתו.

מקווה שהייתי לך לעזר,

ברכה שלום, 

משאלתך, על פניו ניתן להבין שמדובר בפרויקט הריסה ובניה, בין אם מדובר בפרויקט במסלול פינוי בינוי ובין אם מדובר בפרויקט במסלול תמ"א 38/2.

במקרה זה, לא ברור מהשאלה הכיצד אותו דייר, בקומה העליונה, שבנה יחידת דיור על הגג, "משאיר אותן". משהבניין יהרס דבר לא ישאר ותחת הדירות הקיימות יקבלו הדיירים דירות חדשות, במיקום ובתנאים שיקבעו בהסכם עם היזם. השאלה, כמובן, מהו הבסיס לחישוב התמורות המגיעות לאותו דייר ולעניין זה יש לבחון את הזכויות הקנייניות והתכנוניות, את הבעלות בגג, האם הבניה בגג נעשתה על פי היתר וכיוצ"ב, ובהתאם לכך לגבש עמדה לגבי היקף התמורות המגיעות לאותו דייר.

מקווה שהייתי לך לעזר,

לשואל האלמוני שלום,

שאלת המיסוי במכירת דירה, בשלבים השונים של פרויקט התחדשות עירונית, מצריכה בחינה פרטנית והנך מוזמן לפנות לייעוץ אצל איש מקצוע הבקיא בתחום מיסוי המקרקעין, כדי שיבחן את מכלול הדברים לרבות השלב בו מצוי הפרויקט, ההסכם עליו אתה חתום, פטורים ו/או הקלות אישים וכו' וכו'.

בהצלחה,

מאור שלום

תוקפה של תמ"א 38 הוא עד 1/10/2022. אבל יש הוראות מעבר ויש גם תוכניות מקומיות בערים שונות. אני לא יודע על איזה עיר אתה מדבר.

לגבי הרוב הדרוש- אין בנתיים שינוי ונדרש רוב של 80% (מהבעלים ומהרכוש המשותף) לגבי פרויקט של הריסה ובניה או רוב של 67% (מהבעלים ומהרכוש המשותף) לגבי פרויקט של חיזוק ותוספת בניה.