פורום תמ"א 38

אילן שלום

לא ברור למה שאלת כאן בפורום שעוסק בתמ"א 38.

בכל מקרה אתה יכול לגשת ולנסות למסור בעצמך או על ידי שליח. אם יסרב לקבל אז ניתן להגיש תצהיר לבית המשפט של השליח כי הוא היה בבית הנתבע וזה סירב לקבל את כתב התביעה.

שלום דני

לרוב מצרפים להסכם התמ"א תוכניות ראשוניות של הבנין המתוכנן. וכן - נהוג בהסכם עצמו לכתוב גם את מס' הקומות וגם את מס' היחידות שיבנו. יתכנו מקרים יוצאי דופן אבל זו נקודת המוצא.

לא מכיר תקדימים לכך. 

יחד עם זאת אין חובה שבחוק לשלם דמי שכירות למשל לבעלים וניתן להציג את החיוב כאי תשלום דמי שכירות.

נדין שלום רב

אני לא יודע מה נכתב או לא נכתב במפרט שצורף להסכם. בסוף החניה צריכה להיות תקנית ולקבל את כל האישורים. לכן בבסיס לא צריכה להיות לכם בעיה. 

ערבות חוק המכר ניתנת לגבי שווי הדירה החדשה. כאשר יעריכו את שווי הדירה החדשה יקחו בחשבון שיש לה זכות שימוש בחניה אחת במתקן חניה אוטומטי.

בתקנון המוסכם של הבית המשותף ירשם לטובת הדירות הזכאיות לכך זכות שימוש במתקן החניה. לא תראו את זה כצמדה לדירה אלא יוסדר בתקנון המוסכם. לא ניתן להצמיד חניה ספציפית כי כל הרעיון במתקן האוטומטי הוא ניצול של חניה פנויה לוא דוקא אותה חניה במתקן.

אברהם שלום,

עו"ד אריה בדנר

שדרות שאול המלך 8, תל אביב

03-6120890

Law-Offices@Badner.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

זהבית שלום,

משאלתך ניתן להבין שהנכם מצויים בשלב התכנוני של פרויקט תמ"א 38/2 וכי במהלך שלב זה הועלתה דרישה של הרשות המקומית להקצאת שטחים ו/או לביצוע מטלות ציבוריות, בין כנגד הגדלת זכויות בניה ובין שלא. 

בהעדר הכרת המקרה הפרטני, לא יהיה זה נכון להביע עמדה.

הצעתי לך היא לבחון  הדברים עם הגורמים המייעצים בפרויקט ובכלל כך בא כוח הדיירים, בא כוח היזם, המתכנן וכמובן - היזם עצמו. 

בהצלחה.

מיכל שלום,

חזקה עלי שטרם חתימה על הסכם ההתקשרות בפרויקט תבחני את הוראותיו, בין באופן עצמאי ובין בסיוע ו/או באמצעות אנשי מקצוע מטעמך (ככלות הכל, מדובר בהסכם אב כרס, מורכב, ופרטיו רבים), ובכלל כך בסיוע ו/או באמצעות בא כוח הדיירים, ורק לאחר מכן תחתימי על ההסכם (אם כך תחליטי) מתוך הבנה, הכרה ורצון חופשי.

אם וככל והסבריו של בא כוח הדיירים אינם מספקים אותך, הצעתי היא שתגבשי מספר דיירים השותפים לחשש שהנך מציגה (מתוך 240 דיירים בוודאי ימצאו שותפים לדבר) ויחדיו תוכלו לפנות ובהקדם לייעוץ באמצעות עורך דין אחר, שאינו קשור בפרויקט, הבקיא בתחום, כדי שיבחן הדברים, יסביר לכם וייעץ לכם בעניין.

הצעתי, כמי שמייצג דיירים, היא שתבחני את הדברים ברוח חיובית, בעד קיום הפרויקט, ולא נגד. ככלות הכל, לכל אחד ואחד מבעלי הזכויות במתחם יש אינטרס להשביח את הנכס שבבעלותו, וגם לך. לפיכך, לא הייתי נגרר לעצות אחיטופל שמעלות עוד ועוד דרישות שונות ומשונות (לעיתים מופרזות ושאינן ריאליות) שבסופו של יום עלולות להשאיר אותך במיעוט (כדייר סרבן) או אף לסכל את הפרויקט. יחד עם זאת, לבדוק את הדברים -  יש לבדוק ולהבין. ואם יש דבר מה שיש לחדד, לשנות, כך יש לפעול ולעשות. 

כולי תקווה שהייתי לך לעזר, בשלב זה,  

זאב שלום,

בפתח הדברים אומר כי הדירה החדשה שתקבל בפרויקט תיכנס, לאחר קבלת טופס 4, בנעלי הדירה הישנה כך שהפטורים שהיו לך, אם היו לך, ערב הפרויקט, יהיו גם לאחריו. לעניין זה אסייג ואומר כי יש לוודא שבהוראות ההסכם ניתנת ליזם הרשאה לעשות שימוש בפטורים המיועדים לפינוי בינוי בלבד ולא לפטורים אישיים.

ולאחר שאמרתי את שאמרת, אומר כי אם וככל ואינך זכאי היום לפטור (ואין בתשובתי זו כל התייחסות לסוגיה זו והנך מופנה לייעוץ מיסוי בעניין), וממילא לא תהיה זכאי לפטור זה בהמשך, נזכור כי מס שבח משלמים על רווח. לפיכך, מעצם טיבם וטבעם של דברים בוודאי שצפוי שמס השבח יהיה גבוה יותר לאחר ביצוע הפרויקט, שכן הרווח שלך יהיה גבוה יותר, והרי זו המטרה ... ואין מקום להתנגד לפרויקט מסיבה זו.

כך או כך, אומר, כי אם וככל ותבחר להתנגד לפרויקט, מסיבה של שיקולי מס, לא יהווה הדבר, לטעמי, משום סירוב מוצדק, ולפיכך תחויב לחתום על ההסכם.

מקווה שהייתי לך לעזר,

שרון שלום,

אינני מייעץ בנושאי מיסוי במסגרת הפורום. הנך מוזמנת להפנות השאלה לפורום מיסוי.

שלום שרון

היטל השבחה מוטל על פי חוק בגין תוכניות משביחות. חובת התשלום היא בעת מימוש הזכויות = מכירת הנכס או הוצאת היתר בניה וכן במקרים של בקשה לשימוש חורג.

במקרה שאתם מתארים רכשתם את הדירה בשנת 2016. אני מניח כי הנכס רשום על שמכם והמוכר שלכם קיבל אישור עיריה לצורכי העברה. כלומר- נכון למועד רכישת הדירה אין לכם בוודאות גדולה כל חבות בהיטל השבחה. 

אני לא יודע אם מאז שנת 2016 נולדו תוכניות משביחות או לא. ניתן לבדוק זאת די בקלות באתר ההנדסה של הרשות בה מדובר. פשוט תבדקו איזה תוכניות חלות על הדירה ומה מועד מתן תוקף לכל תוכנית ובהתאם תראו אם יש תוכנית חדשה. 

לגבי פרויקט פינוי בינוי - לצורכי הפרויקט אכן צריך להכין תוכנית. אם טרם ניתן תוקף לתוכנית שהכינו אז אין חבות בהיטל השבחה. וההיפך.

אורית שלום,

שתי שאלות טמונות בשאלתך:

השאלה הראשונה הינה האם קיימת אחריות של היזם / קבלן איתו נחתם פרויקט לביצוע עבודות תמ"א/פינוי בינוי, במקרה של קריסה לפני תחילת הפרויקט. בעניין זה אשאל: מדוע לטעמך רובצת לפתחו אחריות כלשהי במידה והבניין קורס לפני תחילת העבודות בפרויקט? ובאיזה מישור משפטי? ואשיב בקצרה: ככל והיזם / קבלן ביצע פעולות מקדימות כלשהן במקרקעין והן אלו שגרמו לקריסה, ניתן יהיה לחייבו במישור הנזיקי והחוזי (בהתאם להוראות ההסכם, בהנחה שהוראות אלו נכתבו שם). בהקשר זה, יאמר, כי יש לכלול בהוראות ההסכם הוראות גם לעניין זה וגם לעניין חיובו בעריכת ביטוח אף טרם תחילת ביצוע העבודות, במידה והנו נכנס למקרקעין ומבצע בדיקות ו/או פעולות אחרות כלשהן (קידוחי קרקע וכיוצ"ב).

השאלה השניה, שאינה כתובה בשאלתך, הינה מה גורלו של פרויקט התמ"א / פינוי בינוי, במידה והבניין קרס טרם תחילת העבודות. זאת, מאחר ותנאי לקיומו של פרויקט תמ"א / פינוי בינוי הינו קיומו של בניין קיים, עומד, ולא בניין שקרס. חלילה לנו להגיע למצב זה ולפיכך לא ארחיב בעניין. 

מקווה שהייתי לך לעזר, 

שלום רב,

בפתח הדברים אומר כי משאלתך עולה שהנך מצויה מחד במצוקה של לחץ ומאידך בחוסר הבנה.

מדוע הנני סבור כי הנך מצויה בחוסר הבנה? מאחר ובשאלתך את מציינת שהנך נדרשת לחתום כעת, טרם חתימה על הסכם מפורט עם היזם, על ייפוי כוח ליזם. להבנתי, כמובן מבלי שהנני מכיר את המסמכים המדוברים, המסמך עליו הנך מתבקשת לחתום הינה הסכמה עקרונית להיכנס למו"מ עם היזם לצורך עריכת הסכם. בכפוף לכך שכך הם פני הדברים ובכפוף לכך שהדברים כתובים נכון, באופן שאינו מחייב אותך עד חתימה שתחתמי, אם תחתמי, על ההסכם המפורט, אינני רואה סיבה שלא תחתמי על מסמך זה. מנגד, אומר, כי אם המסמך המדובר אינו כפי שהנני סבור, לרבות אם מדובר בייפוי כוח, בוודאי שיש לבחון ולהבין בדיוק במה מדובר ומהן התחייבויותיך.

מעצם טיבם וטבעם של דברים, ככל שיהיה בידך המידע המלא והנכון לגבי המצב העובדתי והמשפטי, כך תוכלי להתמודד נכון יותר עם שאר הדיירים המפעילים עליך, כדבריך, לחץ.

לפיכך, הנני ממליץ לך לפנות בשלב זה ובהקדם לייעוץ עם עורך דין הבקיא בתחום, כדי שיבחן במה דברים אמורים, ייעץ לך ויכוון אותך. בכך, לטעמי, לא רק שתימנע תקלה מפניך, אלא תוכלי לצאת מחוזקת בהבנת מצב הדברים וככל שאמנם יש מקום לסירובך לחתום על מסמך זה -  תוכלי לצאת מחוזקת בהתמודדות עם הלחץ של שאר הדיירים.

מקווה שהייתי לך לעזר, בשלב זה,

ליזר שלום,

ככלל, נושא התמורות בהסכם תמ"א, ובכלל כך הגדרת הדירה החדשה לה זכאים בעלי הזכויות והצמוד לה, לרבות אפשרות של התייחסות להגדרת כיווני אוויר, הינו עניין מסחרי עליו יש לתת את הדעת במסגרת המו"מ לעריכת הסכם התמ"א, טרם חתימתו.

משאלתך אני מבין שמדובר בפרויקט הריסה ובניה (תמ"א 38/2), כך שהשאלה הינה מאפייני הדירות הקיימות, אילוצי התכנון של הבניין החדש ו... רצון הצדדים.

התנגדותך לחתום על הסכם התמ"א, ולא משנה הסיבה לכך, הופכת אותך, בהגדרה, ל- "דייר סרבן" (בכפוף לכך שההסכם נחתם על ידי הרוב המינימלי הנדרש בחוק שמאפשר נקיטת הליכים כנגד מי שנמנעו מחתימה על ההסכם).

בהקשר זה, יאמר, כי השאלה איננה הסיבה לכך שהנך מתנגד לחתום על ההסכם (הגריעה בכיווני אוויר, כעולה משאלתך), אלא עצם כך שהנך נמנע מלחתום על ההסכם הגם כי באופן עקרוני הנך תומך בו.

השאלה הינה האם סירובך זה הינו סירוב מוצדק. לצורך כך יש לבחון מכלול שלם של פרטים ונתונים, לרבות בחינת נושא כיווני האוויר בכלל הדירות הקיימות בבניין/ים, התכנון של הבניין העתידי, אילוצי תכנון וכו' וכו'. עצם הגריעה בכיווני אוויר כשלעצמה אינה מהווה סירוב מוצדק אלא יש לבחון הדברים בשלמותם תוך בחינה, כמובן, של השוויון הכמותי בין הדירות השונות, להבדיל מהשוויון הכלכלי.

הצעתי לך היא להתייעץ בעניין עם בא כוח הדיירים ו/או עם עורך דין מטעמך הבקיא בתחום (בוודאי במידה והנך סבור שבא כוח הדיירים עלול להימצא בניגוד עניינים עקב ייצוג כלל בעלי הזכויות בפרויקט). זאת, כדי לנסות ולמקסם את הליך המו"מ טרם גיבוש הסכם שיחתם על ידי הרוב המינימלי הדרוש, במטרה להכיר את מכלול הפרטים הנדרשים, להגיע להחלטות הנכונות ולבצע את הפעולות הנכונות בזמן הנכון.

מקווה שהייתי לך לעזר,

רפי שלום

לפי מה שהבנתי מדובר על מרש בעל טופוגרפיה בה החלק האחורי נמוך יותר מהקדמי (בנוי במדרון). לא מדובר על חוק אלא צריך לקרוא את תוכניות בנין עיר החלות על החלקה. שם צריך להיות מוסדר האם בחלק האחורי הנמוך יותר אפשר לכלול דירות מגורים נוספות (או יחידות אחרות). אני לא יודע מהשאלה על איזה מקום מדובר (בודאי לא תל אביב). תכנס לאחר של הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרלבנטית. תבדק שם לפי פרטי גוש וחלקה מה התוכניות החלות ותעבור עליהם. 

שלום רב

אני מבין כי מדובר על פרויקט תמ"א 38/1, חיזוק ותוספת. ראשית - כדי לאכלס את הדירות החדשות שנבנו היזם חייב לקבל טופס 4 (טופס שמעיד על גמר הבניה ואישור לחיבור למים וחשמל). אם יש לו טופס 4 אז אין מניעה מול העיריה אבל עדין יכול להיות שמדובר בהפרה כלפי הבעלים  הותיקים. את זה צריך לבדוק בהסכם שנחתם מולכם. אם הוא התחייב שם לאכלס רק לאחר גמר העבודות לכם או לא. אם אין התיחסות בהסכם אז כנראה אין מניעה שהוא יאכלס. 
בברכה, 



אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38



שד' שאול המלך 8, ת"א

נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com

שלום דיאנה

את שואלת לגבי קבלת הדירה שקנית. אין לעורך הדין לרוב מה לעשות במעמד זה. את כן תדרשי לפרט בפרוטוקול ליקויים שאת רואה בדירה ולכן מוטב שתגיעי עם אדם שמבין בכך. לגבי התשלומים - ממליץ כי תעשי חישוב לעצמך ובעצמך כמה את עוד חייבת. תנאי התשלום הרי מופיעים בהסכם ואת יודעת כמה כבר שילמת. שימי לב להפרשי הצמדה למדד. 

בברכה ומזל טוב לדירה החדשה.

לאנונימי שלום רב

אתה יכול לקחת משכנתא ישרה, הפוכה, אלכסונית או כל וריאציה אחרת ובלבד ש- :(1) אין מניעה לכך על פי הסכם התמ"א עליו חתמת;  (2)  תזכור ותוודא כי ערב התחלת הבניה בפועל, ולצורך שעבוד הקרקע לבנק המלווה, תדרש לשחרר את המשכנתא ההפוכה. ניתן לעשות זאת או בפרעון של ההלוואה או בפיצול ערבות חוק המכר שאתה אמור לקבל לשתיים- ערבות לאותו גוף שנתן את ההלוואה להבטחתה נרשמה המשכנתא ההפוכה והיתרה ערבות עבורך.

להבדיל ממשכנתא רגילה - היתרה לפרעון במשכנתא הפוכה הולכת וגדלה ולא קטנה. לכן לכאורה החלק של הערבות שידרש להוציא לאותו גוף צריך לקחת שוליים רחבים מאוד. מאחר ועלות ערבות רגילה יקרה יותר מעלות ערבות חוק מכר, אף יזם לא יאהב את זה. 

שלום רב,

לפי השאלה מדובר על שטח המהווה רכוש משותף אשר בפועל שימש חלק מהדירות להן לא צמודה כיום חניה. אותם בעלים מבקשים כיום להצמיד את החניות הללו לדירותיהם.

1.לדעתי התנגדות היזם היא סרק. ההצמדה נעשית במסמכי הבית המשותף ולא מול כיבוי אש וכו'. אני מסייג את דברי רק בכך ומאחר ואני לא מכיר את הנתונים במדויק- יתכן ויש ברז כיבוי אש או נתון אחר שלא יאפשר את ההצמדה. אבל רוב הסיכויים שהיזם פשוט לא רוצה להתעסק בנושא כיום.

2.אכן מדובר בשטח שהוא רכוש משותף ולא ניתן יהיה להוציאו מכלל הרכוש המשותף ולהצמידו אלא בהסכמה של כל בעלי הדירות.

3.לא בטוח שהבנתי את השאלה. אם הפרוטוקול מבטא את מה שהיה באסיפה אין מניעה לחתום עליו גם לאחר קיומה.

4.אני חושב שהוא טועה. סעיפים אלו מדברים על הוצאת שטחים מהרכוש המשותף לצורך הרחבת דירה ולא לצורך הצמדת חניה.

שלום, אמנון

המדובר בשאלה הקשורה לליקויי בניה ופחות רלוונטית לעניין התמ"א.

במקרה כזה מומלץ להיוועץ במומחה אשר יחווה דעתו לגבי מקור הליקויים.

לעיתים בפרוייקטים של תמ"א עיבוי ישנן תקלות בשל חיבור המערכת החדשה שנבנית במסגרת הפרוייקט לבין מערכת הצינורות הישנה הקיימת בדירות.

בשאלתך ציינת שאין בעיה בחיבור עצמו, אך בהחלט יתכן שישנו פיצוץ בהמשך הצינור, במקום שהוא כבר בתוך הדירה, בשל לחץ מים גבוה יותר המגיע מהצנרת החדשה ונכנס לצנרת הישנה בדירה.

אגב, לשהות בדירה אין קשר לנזקי צנרת, אשר יכולים לנבוע מבלאי בשל "הזדקנות" המערכת גם ללא שימוש, ולעיתים, אגב, דווקא בגין כך שלא נעשה כל שימוש בצנרת ישנה תקופה ארוכה. 

כפי שציינתי, זוהי שאלה לבחינתו של איש מקצוע מומחה לעניין, ובהתאם לכך ניתן יהיה לקבוע אם האחריות לתיקון חלה על היזם או על בעלי הדירה שממנה נובע מקור הנזק.

למען הגילוי הנאות, הח"מ אינה מהנדסת מומחית לענייני בניה, אלא עורכת דין העוסקת בליווי של פרוייקטים ובתביעות בגין ליקויי בניה. לכן תשובתי הינה כללית ואני שבה וממליצה לך להיעזר במומחה שיבדוק את מקור הנזק ואת הפתרונות למניעתו.  

בהצלחה

שלום אברהם, 

מקובל כי במתווה של הריסה ובניה מחדש, כי כל דירה "עולה" קומה במנגנון התמורה, וזאת מאחר שדירות הגן שנוצרות בפרוייקט משויכות ליזם, להגדלת הרווחיות של העסקה (מה שיאפשר הוצאת העסקה לפועל, בסופו של דבר, ולקבלת הליווי הבנקאי).

הדבר אינו מוגדר בחוק, ועניין התמורות נתון לחלוטין למו"מ בין הצדדים.

כמובן ששיקולי כדאיות כלכלית של הפרוייקט, וכפי שציינתי - שיעור רווחיות סביר שיאפשר העמדת ליווי בנקאי  - הם אלו שיקבעו את גבולות המסגרת של העסקה, אך התמורות עצמן הינן עניין של מו"מ בין הצדדים ואין כל חובה חוקית לאופן התמורה.

במקרים השכיחים "עולים" קומה אחת, ישנם מקרים בהם עורכים מחדש את דירות התמורה לפי טבלת איזון שמאית, הכל לפי בחירת הצדדים.

מקווה שסייעתי לך

שנה טובה   

לאנונימי

אם מדובר בתמא של הריסה ובניה אז יש לנקות את כל השעבודים הרשומים, לרבות משכנתא הפוכה או ישרה. לצורך קבלת ליווי מבנק משעדבים את הקרקע לבנק המלווה ולכן חשוב לנקות את הזכויות מכל זכות נוגדת אחרת.

אם מדובר על תמא חיזוק - אפשר להשאיר את המשכנתא ולשעבד לטובת הבנק המלווה, אם יש, את הזכויות ביחידה הרישומית שתירשם.

שלום רב

אין מניעה לקנות אבל יש לשים לב ל- (1) חבות במס שבח החלה על המוכר במקרה כזה. ניתן להסדיר זאת במסגרת תנאי התשלום החוזיים.  (2) מצב הדירה מבחינת ליקויים ואחריות היזם לגביהם. 

בכל מקרה אתה צריך לקחת עו"ד שילווה אותך בהסכם וידאג לנושאים אלו ואחרים. אבל כשאלה כללית - אין מניעה לרוכש דירה כזו.

דורון שלום

לא בטוח שהבנתי את הסיטואציה. אם אתם הסמכתם את חברי הנציגות אז הם שליחים שלכם ובתור שכאלו הם חייבים לכם חובות נאמנות וזהירות וכמובן לפעול בתום לב. אם פנית וביקשת לקבל מסמכים והם לא נתנו זה לא תקין. הרי הם מנהלים מו"מ גם בשימך. אין לי עצה לגבי כלים אופרטיביים ופניה לבית המשפט אפשרית אז יקרה ולא אפקטיבית. מציע כי תפנה אליהם במכתבי עורכי דין פעם אחר פעם עד שיתנו כל מה שאתה מבקש. אף חבר נציגות לא רוצה להחשב כאחראי אישית לטענות של יתר הבעלים.

נועה שלום

באישור פיקוד העורף אין מניעה לבנות ממ"ק ולא ממ"ד בקומת הקרקע. הבעיה כפי שציינת היא החפיפה בקירות מול קירות הממ"ד בקומות מעל. החפיפה הנדרש בחיזוק ותוספת יכולה לרדת ל- 50% אבל הכל תלוי בנתוני הפרויקט וכפוף לאישור.