פורום תמ"א 38

חיים שלום

מה שאתה מתאר הוא לא נושא ליעוץ בפורום. אני ממליץ כי פתנה ליעוץ פרטני אצל עו"ד שיעבור על ההסכמים וישמע בפרוט את עובדות המקרה.

אני מבין שבהסכם התמא יש התיחסות לפרויקט אבל לא כתוב שם שהבן יכול לעזוב אלא רק שדמי השכירות ירדו כנראה במהלך התקופה. מה שאתה מתאר שינה מהמתואר בהסכם. לכן זו שאלה ראייתית האם תוכל להוכיח שאכן לאחר חתימת הסכם השכירות סיכמתם אחרת או לא. 

אוסיף עוד כי עבודות לא מתחילות מהיום למחר ויש בדר"כ ידיעה על התחלת העבודות מספר חודשים מראש. כך שיתכן שבחודש נובמבר 2021 כשחידשתם את השכירות הוא כבר ידע שהעבודה אמורה להתחיל בקרוב.

שלום עמי

לא אמורה להיות סתירה ואם אתה חושב שיש תסירה אפשר לפנות ליועצת המשפטית של הוועדה שתיתן את התיחסותה. אני לא יודע לתת תשובה ספציפית מעבר לכך בהעדר נתונים.

שלום גלעד,

על פי החוק אין חובה להוסיף חניות לדירות הקיימות בפרויקט של תמ"א 38/1. גם לגבי הדירות החדשות שיבנו לא בהכרח יש אפשרות להוסיף חניות ובמקרה כזה לעיתים העיריה דורשת תשלום כופר חניה.



נושא הוספת חניות כאשר לא הורסים את הבניין הקיים הוא מאוד מורכב מאחר וחניה צריכה שתהיה לי גישה תקנית לכניסה וגם ליציאה ממנה וגם שתעמוד, בין היתר, במידות אורך ורוחב מוגדרות.



אני לא יודע מה הם הסיבות המוצדקות שאתה מציין. אם מדובר על חנית נכה העיריה יכולה לאפשר ברחוב בסמוך לבניין. כל סיבה אחרת לא רואה שתשתכנע את העיריה.

שלום גלעד!

כפי שאתה כותב אין אפשרות להגדיל את המעלית בגלל אילוצי הבנין הקיים. במצב כזה לא ברור איזה טענה יכולה להיות כלפי היזם? בדר"כ לא ניתן להוסיף מעלית חיצונית לבנין וקשה לי להגיד במקרה שלך אם זה בכלל מותר תכנונית או לא. בכל מקרה אני לא רואה את המפקחת פוסלת את הפרויקט בגלל דבר כזה. יש תקן לגבי גודל מעלית כפונקציה של מספר הדירות והקומות. בפרויקט של תמ"א 38/1 יש הקלות. אם הם עומדים בתקן אז אין בעיה, לא יפסלו את הפרויקט וגם לא יזכו אותכם בפיצוי.  

שלום רב

המפקחת לא מוסמכת לדון בתביעת נזיקין. אני מבין שאתה לא חתמת עדין על ההסכם. בשלב מסויים תוגש כנגדך תביעה שתידון אצל המפקחת ובה יבקשו לאכוף עליך את ההסכם.

בשלב זה וכטיעון הגנה תטען כי אתה קופחת בתמורות וכו'. אם המפקחת תשתכנע היא תחפש דרך לבטל את הקיפוח הנ"ל. 

שלום, רני

על פניו מדובר בסיפוח חלק מהרכוש המשותף לדירה אחת.

עם זאת, נהוג, כי במסגרת עסקת התמ"א הרכוש המשותף כולו עובר לזכות היזם, והוא רשאי לבנות בו כרצונו, עד לשלב רישום הבית המשותף החדש והצמדת הזכויות לכלל הדירות (המקוריות שהתחדשו והחדשות שנוספו). 

לכן נראה, מבלי להידרש לחוזה הספציפי שלכם, כי הפעולה נעשתה כדין.

עם זאת, יתכן שלא כך המצב, והדבר מצריך בדיקה ספציפית של ההסכם שלכם כדי לתת מענה מדויק ומלא בעניין. 

שלום, עמי

המצב שאתה מתאר מצער, כי משתמע ממנו שהיזם לא שיתף את הבעלים בשלב המוקדם של  השינוי בתכנון, אלא רק לאחר שכבר נתקבל היתר.

בנסיבות, ככל שלא יעלה בידיכם לשנות את רוע הגזירה, בהחלט יש מקום לפנות בתביעה נזיקית לעניין זה. 

ככל שמדובר במצג שווא או בהפרה של הסכם התמ"א, הרי שיש לפעול בתהאם להוראות ההסכם, ואולי אף להתרות על ביטולו מחמת תרמית, לרבות פיצוים בגין הפרתו מצד היזם.

מומלץ להתייעץ עם איש מקצוע מטעמכם לעניין זה, למניעת קיפוח נוסף של זכויותיכם.

בהצלחה

שלום, אלם

ההסכמות החוזיות בין הבעלים לבין היזם אינן משנות מחובת תשלום המס או ההיטל כפי שנקבעו בחוק.

במסגרת התקשרות בעסקת תמ"א מקובל, לרוב, כי היזם ישא בכל מס או היטל, כאשר נקודת המוצא היא כי המיסוי יהיה מס נדחה, כלומר, לא ישולם מס במסגרת עסקת התמ"א. 

יחד עם זאת, מאחר שבעלי הדירות מוכרים את זכויותיהם ליזם, הרי שחבות מס השבח חלה עליהם.

כנ"ל לגבי היטל השבחה. 

לכן, גם אם בפועל היזם ישא בתשלומים, ככל שיהיו, או ידאג לקבלת הפטורים הרלוונטיים, במהות, בשלב הראשון, בעלי הדירות נשארים אלו שחלה עליהם חבות המס הנקודתית. 

אני תקווה עבורכם, כי לא תגיעו למצב בו יוטלו עיקולים וכיו"ב. יש לדאוג כי היזם מעדכן את הרשויות בהתאם, ומתקבלת דחיה של החיוב במס/בהיטל בהתאם, לפי קצתב התקדמות הפרוייקט.

שלום, נינה

משאלתך אני מבינה כי המדובר בנזקים לדירות המקוריות בבניין שעובר תמ"א מסוג חיזוק ולא לדירות שנרכשו מהקבלן כידרות חדשות.

ככל שקיים כונס נכסים, הוא הכתובת לכל עניין שכרוך בפרוייקט ובנזקים שתיארת בפרט.

פנו אליו בהקם, כיד לעמוד על זכויותיכם, וכיד שהשלמת הפרוייקט תכלול את התיקונים הנדרשים לדירותיכם במסגרתו. 

בהצלחה 

שלום רב

נציגות לפרויקט תמא 38 היא לא כמו נציגות ועד בית. בהתאם לחוק המקרקעין החלטה למינוי חברי נציגות מסויימים לענין אחזקת הבנין מחייבת גם מי שלא השתתף באסיפה ואפילו את מי שהתנגד לבחירה ובלבד שעמדו בכללים לזימון האסיפה והרוב הנדרש בה.  לנציגות בית משותף מרגע שנבחרה יש גם סמכויות שהיא יכולה להחליט בעצמה בהתאם להוראות החוק והתקנון המצוי או המוסכם.

לגבי נציגות פרויקט תמא אין הדבר כך. בסופו של דבר על ההסכם כל אחד חותם באופן אישי והחלטת הרוב יכולה לכפות רק אם חתמו (תמ"א 38/2) רוב של 80% מבעלי הדירות המחזיקים 80% מהרכוש המשותף. אין לנציגות תמא תפקיד מוגדר בחוק וגם אין התייחסות מפורשת לדרך בחירתה. בניגוד לוועד בית רגיל - גם אין חובה שתהיה נציגות בפרויקט תמא.

תפקיד הנציגות הוא להיות בגדר "החלוץ לפני המחנה". אבל עדין אם המחנה לא מגיע אז אין פרויקט. לענין זה רצוי מאוד שהנציגות תכלול נציגים מכל סוגי הדירות ובודאי כמו במקרה שלכם בו מדובר על שני בניינים צמודים אך מתנהלים בנפרד.

לגבי עו"ד- בפרויקט יש עו"ד דיירים אחד לרוב. אין מניעה שדייר מסויים יעזר בעו"ד אחר לסיוע פרטני או להפגשת חששותיו לגבי עו"ד הנבחר.  

שלום ערן,

תלוי בסוג המתקן.

ישנם מתקנים אשר מיועדים לכלל המכוניות (בסגנון "משימה בלתי אפשרית" מספר כלשהו עם טום קרוז) וישנם מתקנים המיועדים לשתיים-שלוש מכוניות.

ככל שמדובר במתקן כמו בסרט, אשר מסדר את המכוניות בחניון בעצמו, אני מניחה שככזה הוא יירשם כרכוש משותף.

ככל שמדובר במתקנים מצומצמים יותר, נהוג לרשום את המתקן על שמות בעלי הדירות אשר המתקן ייוחד להם. לצורך הדוגמה: מתקן השייך לדירות 1 ו-2 יירשם כהצמדה משותפת לדירות 1 ו-2, כאשר החניה העילית שייכת לדירה 1 והתחתית לדירה 2.  

מקווה שסייעתי לך.

שלום, נתי

התכנון תלוי בשניים: 

האחד, המגבלות התכנוניות מכוח דרישות החוק ודרישות הוועדה לתכנון ולבניה, וגם - כשרונו של האדריכל.

מקובל שבעת חתימת ההסכם תהיה כבר סקיצה רעיונית לגבי דירות התמורה, אשר כמובן תלויה באישורי הרשות.

בהמשך תהליך התכנון, לאחר חתימת הסכם התמא, מקובל שבעלי הדירות רשאים להעיר הערות לתכנון, ובמידת האפשר לערוך שינויים פנימיים בתכנון המוצע ללא תוספת כספית.

בהצלחה

שלום, ענת

אין מנגנון שנקרא "הסכמה חלקית" או "התנגדות חלקית".

או ישש הסכמה, או שאין הסכמה, ואז אנחנו במצב של "סירוב". 

הבטחת הבעלים לתשלום ליזם היא תנאי מסחרי, שצריך להיבחן לגופו. ברור שלא ניתן לתת המלצה, כי תחתמו על התחייבות ליזם בלי לדעת מה יהיה היקפה, ובוודאי שלא בשלב בו אין הבטחה לפרוייקט עצמו. 

הייתי ממליצה להתייעץ עם מישהו מטעמכם לפני חתימה על הסכמה שכזו.

בהצלחה 

שלום, קרן

ראשית אבהיר, כי מבסגרת זו מדובר בייעוץ ראשוני וכללי, שאין מטרתו להחליף ייעוץ מקצועי ע"י עו"ד שתבחן את זכויותיך הספציפיות ותייעץ ללך בהרחבה.

עם זאת, לא אשיב פניך ריקם ואענה לך בתמצית על שאלותיך.

תוספת דירות חדשות לבניין מחייבת הסכמת הבעלים, ושינוי ברכוש המשותף גם הוא מחייב הסכמתם.

בניה על הצמדה פרטית מחייבת כמובן הסכמת בעלי אותה דירה.

בעלי דירה ש"נכנסים" עם זכויות עודפות בהחלט זכאים לקבל תמורות נוספות על בעלי הדירה ללא הצמדות מיוחדות. אין מקום לקיפוח בעניין הזה.

לאור מורכבות העניין, הייתי מייעצת לךל לקבל ייעוץ פרטני בדבר זכויותיך. הצמדה פרטית בהחלט יכולה לסכל תמ"א ככל שמתבקשת בניה על שטחי ההצמדה.

בהצלחה

שלום חני

יש בעיה בנוסח הסעיף המגדיר "קשיש" קודם כל כבעל דירה. למעשה אני מבין כי אימך גם לא מתגוררת עימך בדירה. לכן לכאורה יש בעיה בין נוסח הסעיף ובין העובדות שתארת. 

אני מציע כי טרם החתימה שלך תפני ליזם ותנסי להגיע עימו להסכמות לפיהן הוא יפנה את אימך בדיוק כפי שכתוב בסעיף וכאילו שהיא בעלת הדירה. 

אם אין הסכמה לכך - עדין אל תחתמו אלא תתנו למפקחת (אם תגיעו לכך) שתכריע בענין.

שלום, דורון

השאלה למה כוונתך בזכויות. 

באם לחנות ישנן זכויות בניה שטרם נוצלו או הצמדות או חלקים ברכוש המשותף שזהים לדירה אחרת בבית המשותף, הרי  שהזכויות בקבלת התמורות אמורות להיות זהות מבחינת תוספת שטחים.

מבחינת חוק המקרקעין, המונח "דירה" או "דירה בבית משותף" כולל בחובו גם חנות, כלומר: יחידה בנויה נפרדת שאינה משמשת למגורים דווקא.  

מבחינת מיסוי - הטבת דחיית המס רלוונטית לדירות מגורים.

 מקווה שעניתי לשאלותיך

שלום, אורי

מוזמן לפנות לתשובות מפרטות יותר שנכתבו על ידנו בפורום הזה בעבר.

בתמצית אשיבך, כי נכון שהעסקה במהותה דומה,

אך המחוקק לא מצא לנכון להשוות בין התנאים בכל עניין, וישנם תנאים שונים בין שני סוגי העסקאות.

שלום רב

מבחינת היזם - אם הוא לא בנה מ"ר אז הוא חסך את עלות הבניה.

מבחינת הבעלים - אם הוא לא קיבל מ"ר אז נגרעו ממנו שווי המ"ר הבנוי.

כאשר באים למפקחת היא בודקת קיפוח לעמת אחרים. קודם כל היא תבדוק אם יש אחרים במצבו שכן הסכימו לתמורה המוצעת ואם כן זה יפעל כנגד אותו דייר. בנוסף- מאחר ומדובר על אילוץ תכנוני אז ברור שאין כאן משהוא מכוון כנגד אותו דייר. הרי גם היזם יכול לטעון שזה רק מוסיף לו עלויות לא מתוכננות ללא תועלת בצידן וזה מפר את הכלכליות בפרויקט.

בנוסף המפקחת יכולה לקבוע כי הפער בין עלויות הבניה לשווי כבנוי צריך להתחלק גם על יתר הבעלים ולא על היזם בלבד. בכל מקרה המפקחת לא תעצור בגלל זה את הפרויקט. היא תנסה למצוא פתרון ביניים. 

שלום רב

על פי חוק פינוי בינוי (..) קשיש (גיל 70 לפחות בעת החתימה הראשונה על ההסכם) יכול לקבל שתי דירות ששווין המצטבר הוא כדירת התמורה. 

שלום רב

למרבה הצער נדרש על פי חוק רוב של 80%. 3 מתוך 4 זה רק 75% ולכן הרוב לא מספיק. 

שלום רב

המפקח לא יקבל טענה כזו.. 

אתם יכולים להשכיר את הדירה ולשכור דירה אחרת נוחה לכם לתקופת הבניה. אני מניח כי תקבלו דמי שכירות מופחתים בתקופת הבניה אבל עדין תקבלו. לגבי ההפרש- תנסו להגיע להסכמה מול היזם. 

שלום שייקה

סעיף 5(ב1) לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים...). תמצא בקלות בגוגל את נוסח החוק.

אור שלום,

זכויות קשיש, בפרויקט תמ"א 38/2, הנן מוגבלות ביחס לזכויות קשיש בפרויקט פינוי בינוי ואינן כוללות אפשרות (שהינה בכל מקרה על פי שיקול דעת היזם) לקבל חלף הדירה הנוכחית שתי דירות בשווי כולל של הדירה החדשה שהיתה צריכה להתקבל בפרויקט. כמו כן, על פי שאלתך, אינכם נכנסים לגדר הגדרת "קשיש" שבחוק. הצעתי היא שתבחנו את אפשרויותיכם וזכויותיכם למול היזם, בין באופן ישיר, בין באמצעות עורך הדין של הדיירים ובין באמצעות עורך דין אחר שתשכרו לצורך עניין זה.

אלם שלום,

שאלתך, מעצם טיבם וטבעם של דברים, מחייבת בדיקה פרטנית של ההסכם ושאר המרכיבים הקשורים והכרוכים בכלל הפרויקט. ככלל, כל עוד ההסכם שריר וקיים ולא בוטל ו/או התבטל, הרי שלא ניתן "להחליף" את היזם ו/או את עורך הדין. 

ניר שלום,

ראשית, אציין כי לא ברורה הסיבה לאורה הסכמתם, בהסכם ההתקשרות עם היזם, להקנות ליזם את האפשרות  לעשיית שימוש בכל הפטורים האישיים להבדיל מהפטורים המיועדים לפרויקט מסוג תמ"א 38. 

כך או כך, במיוחד בנסיבות שהנך מתאר, טרם עשיית עסקה למכירת הדירה, הצעתי הינה שתבחנו הדברים עם עורך הדין שייצגכם בעשיית עסקת המכירה, באופן רחב ובכלל כך תוך שימת דגש על השלב התכנוני (האם ניתן היתר בתנאים וכו'), שלב הדיווח - האם כבר התקיימו התנאים לדיווח ועשיית שימוש בפטורים (וככל ונדרש ומתאפשר הדבר -  גם לבוא בדברים עם היזם כדי להבטיח שיעשה שימוש בפטורים המיועדים לתמ"א 38 בלבד ולא בפטורים אישיים), סוגיית היטל ההשבחה וכו' וכו'.

בהצלחה,