פורום תמ"א 38

שלום, יקיר

האינטרס של בעלי הדירות הוא לדאוג לנכסים שלהם.

במקרה של התנעת הליכים לפרוייקט, יש לעמוד בקשר עם השכנים, באמצעות ועד הבית או הנציגות.

הודעות מטעם היזם צריכות להישלח לכל הבעלים, אבל הנציגות היא זו שתפקידה להיגע לכולם.

וכמובן הכל בסיוע של עוה"ד המייצג.ת. 

שלום, רונן

באופן עקררוני היזם מתנהל מול עו"ד אחד מטעם בעלי הזכויות ולא מול שורה של עורכי דין.

הדבר מסרבל ואינו נכון מבחינת הפרוייקט, וגם לא מבחינת בעלי הדירות.

עם זאת, ראיתי מקרים של שיתופי פעולה בין עורכי דין מצד אחד לבין היזם מצד שני.

נהוג שהיזם משלם את שכרו של עוה"ד הנבחר, ולא פעם פונים אלי אנשים בבקשה ל"בדיקת החוזה" ומתן הערות כאשר כבר קיים עו"ד מייצג.ת, ועלות זו הינה על חשבונם של הפונים.

ברמה הפרקטית, ככל שתתאגדו מספר דיירים יחדיו, ותבחרו לכם ייצוג נפרד, אני מניחה שהיזם יהיה במקום שיידרש לשאת בשכרו.ה של עוה"ד הנבחר.ת  .

הדבר מקבל משנה תוקף ככל שה"נציגות" לא נבחרה כדין.

בשולי הדברים אציין, כי העובדה שהנציגות לא נבחרה על ידך אינה בהכרח מצביעה על בחירה שלא כדין. 

בהצלחה

שלום, כנרית

הבעיה שהעלית מטרידה רבים והיא לכאורה נוגדת את עקרון מיסוי הוגן, אבל לצערנו זה המצב.

מי שמקבל דמי שכירות בגין פנוי דירת התמ"א ויש לו דמי שכירות נוספים העולים על התקרה, לא יוכל ליהנות מפטור ממס בגין הכנסות משכירות ככל שעלה על התקרה. 

שלום, אלכס

לאחרונה, יחסית, נקבע במסגרת תיקון לחוק פינוי -בינוי, כי גם בגעלים של שתי דירות במתחם יוכלו ליהנות מהפטור שלניתן במסגרת עסקת פינוי-בינוי, וזאת במטרה לעודד את היתכנות של עסקאות במתחמים כאלו לצאת לפועל.

שלום, רפי

ככל שמדובר בתמורה עודפת על הפטור, הרי שאמור לחול מס שבח.

בנוסף, היזם חב במס רכישה.

אמנם אין זה עניינם של הבעלים, לכאורה, אבל אישורי המיסים נדרשים לשם העברת הזכויות בסופו של יום, ולכן זה בהחלט מעניינם, על אף שזהו המס של הצד השני בעסקה.

לכן, ככל שלא יוכח שהיזם שילם את המיסוי החל עליו, ולו לפי שומה עצמית, והמציא אסמכתא לתשלום, וככל שההסכם קובע כך, בהחלט יש מקום לקבל ערבויות כאמור.

בכל מקרה

שלום, ציקי

אני רוצה מאוד להאמין שהדברים רשומים בחוזה התמ"א שלכם,

ושם רשום כי היזם הוא זה שישא בתשלומי החשבונות בגין צרכי הבניה, הן של החשמל והן של המים (נהוג לעשות חיבור נפרד). 

שלום רב

אם ההסכם נחתם על ידי הרוב הנדרש ולא מופיע בו נושא של ערבות בדק- קשה לי לראות איך המפקחת תפעל לחיוב היזם במתן ערבות כזו כאשר הבעלים עצמם לא רצו בכך. 

לכן אני לא חושב שזו סיבה מוצדקת לא לחתום על ההסכם.

בנוסף תזכור כי גם ללא ערבות היזם אחראי על פי חוק לכל ליקוי שיהיה בדירה (ראה הוראות חוק המכר (דירות)).

שלום רב

נשמע לי מצב מורכב... הפרויקט מנוהל בידי כונס נכסים ויש פולשים לדירה שמלעיך.

אני מציע כי תפעל מול הכונס שישתמש בסמכותו לפינוי הפלישה ובנוסף שיפעל לתיקון הנזק.

במסגרת תפקידו ככונס האחריות ההנושא בסמכותו.

שלום רב

לעצור את הפרויקט אין כל סיכוי. אני מבין שהחנות קטנה כתוצאה מהפרויקט. לא נכנס לשאלה למה ומדוע אלא מקבל כנתון. בסופו של דבר אתה מקבל מוצר משופץ ומחודש כך שאני לא רואה איך אתה יכול לקבל פיצוי על כך. אבל כאמור אני לא מכיר את פרטי הפרויקט ועד כמה נפגעת. שווה להתיעץ עם עו"ד  שיעבור על הפרטים.

שלום רב

כעת נוכחתם לדעת? אני מניח שעיבו את העמודים וכעת הכניסה לחניה קשה עד בלתי אפשרית. 

ראשית צריך לקרוא את ההסכם ולהבין מה הם הציגו בפניכם ומה כתוב בהסכם. בנוסף מציע כי תדברו עם היזם ותראו מה ניתן לעשות. יתכן וסיתות העמודים בכמה ס"מ יפתור את הבעיה. 

שלום לאסתר ורוני

אם פתח החלון מופיע בהיתר הבניה היזם לא יכול לסגור אותו ללא הסכמתכם. אבל תשומת לבכם כי יכולים להיות פערים בין מה שמופיע בתשריט הבית המשותף ובין מה שמופיע בהיתר הבניה.

אם מופיע בהיתר הבניה- כמו דאמרתי. אם לא מופיע בהיתר אלא רק בתשריט הבית המשותף- המשמעות היא שפתיחת החלון נעשתה ללא היתר, זה מצב יותר חלש מבחינתכם אבל עדין יהיו טענות אחרות שניתן להעלות כנגד הכוונה הזו. 

שלום רב

אני מבין כי אתם התקשרתם בהסכם עם יזם במסגרתו יש לכם זכות לקבלת דירה חדשה.

בכוונתכם למכור את זכותכם לקבלת הדירה. אני לא נכנס לנושא המיסוי החל ככל וחל.

לגבי אחריות לטיב- אין עם זה בעיה ובלבד שתמחה בהסכם המכר את כל החובות והזכויות על פי הסכם התמ"א לקונה שבא בנעליך. 

חיים שלום

מה שאתה מתאר הוא לא נושא ליעוץ בפורום. אני ממליץ כי פתנה ליעוץ פרטני אצל עו"ד שיעבור על ההסכמים וישמע בפרוט את עובדות המקרה.

אני מבין שבהסכם התמא יש התיחסות לפרויקט אבל לא כתוב שם שהבן יכול לעזוב אלא רק שדמי השכירות ירדו כנראה במהלך התקופה. מה שאתה מתאר שינה מהמתואר בהסכם. לכן זו שאלה ראייתית האם תוכל להוכיח שאכן לאחר חתימת הסכם השכירות סיכמתם אחרת או לא. 

אוסיף עוד כי עבודות לא מתחילות מהיום למחר ויש בדר"כ ידיעה על התחלת העבודות מספר חודשים מראש. כך שיתכן שבחודש נובמבר 2021 כשחידשתם את השכירות הוא כבר ידע שהעבודה אמורה להתחיל בקרוב.

שלום עמי

לא אמורה להיות סתירה ואם אתה חושב שיש תסירה אפשר לפנות ליועצת המשפטית של הוועדה שתיתן את התיחסותה. אני לא יודע לתת תשובה ספציפית מעבר לכך בהעדר נתונים.

שלום גלעד,

על פי החוק אין חובה להוסיף חניות לדירות הקיימות בפרויקט של תמ"א 38/1. גם לגבי הדירות החדשות שיבנו לא בהכרח יש אפשרות להוסיף חניות ובמקרה כזה לעיתים העיריה דורשת תשלום כופר חניה.



נושא הוספת חניות כאשר לא הורסים את הבניין הקיים הוא מאוד מורכב מאחר וחניה צריכה שתהיה לי גישה תקנית לכניסה וגם ליציאה ממנה וגם שתעמוד, בין היתר, במידות אורך ורוחב מוגדרות.



אני לא יודע מה הם הסיבות המוצדקות שאתה מציין. אם מדובר על חנית נכה העיריה יכולה לאפשר ברחוב בסמוך לבניין. כל סיבה אחרת לא רואה שתשתכנע את העיריה.

שלום גלעד!

כפי שאתה כותב אין אפשרות להגדיל את המעלית בגלל אילוצי הבנין הקיים. במצב כזה לא ברור איזה טענה יכולה להיות כלפי היזם? בדר"כ לא ניתן להוסיף מעלית חיצונית לבנין וקשה לי להגיד במקרה שלך אם זה בכלל מותר תכנונית או לא. בכל מקרה אני לא רואה את המפקחת פוסלת את הפרויקט בגלל דבר כזה. יש תקן לגבי גודל מעלית כפונקציה של מספר הדירות והקומות. בפרויקט של תמ"א 38/1 יש הקלות. אם הם עומדים בתקן אז אין בעיה, לא יפסלו את הפרויקט וגם לא יזכו אותכם בפיצוי.  

שלום רב

המפקחת לא מוסמכת לדון בתביעת נזיקין. אני מבין שאתה לא חתמת עדין על ההסכם. בשלב מסויים תוגש כנגדך תביעה שתידון אצל המפקחת ובה יבקשו לאכוף עליך את ההסכם.

בשלב זה וכטיעון הגנה תטען כי אתה קופחת בתמורות וכו'. אם המפקחת תשתכנע היא תחפש דרך לבטל את הקיפוח הנ"ל. 

שלום, רני

על פניו מדובר בסיפוח חלק מהרכוש המשותף לדירה אחת.

עם זאת, נהוג, כי במסגרת עסקת התמ"א הרכוש המשותף כולו עובר לזכות היזם, והוא רשאי לבנות בו כרצונו, עד לשלב רישום הבית המשותף החדש והצמדת הזכויות לכלל הדירות (המקוריות שהתחדשו והחדשות שנוספו). 

לכן נראה, מבלי להידרש לחוזה הספציפי שלכם, כי הפעולה נעשתה כדין.

עם זאת, יתכן שלא כך המצב, והדבר מצריך בדיקה ספציפית של ההסכם שלכם כדי לתת מענה מדויק ומלא בעניין. 

שלום, עמי

המצב שאתה מתאר מצער, כי משתמע ממנו שהיזם לא שיתף את הבעלים בשלב המוקדם של  השינוי בתכנון, אלא רק לאחר שכבר נתקבל היתר.

בנסיבות, ככל שלא יעלה בידיכם לשנות את רוע הגזירה, בהחלט יש מקום לפנות בתביעה נזיקית לעניין זה. 

ככל שמדובר במצג שווא או בהפרה של הסכם התמ"א, הרי שיש לפעול בתהאם להוראות ההסכם, ואולי אף להתרות על ביטולו מחמת תרמית, לרבות פיצוים בגין הפרתו מצד היזם.

מומלץ להתייעץ עם איש מקצוע מטעמכם לעניין זה, למניעת קיפוח נוסף של זכויותיכם.

בהצלחה

שלום, אלם

ההסכמות החוזיות בין הבעלים לבין היזם אינן משנות מחובת תשלום המס או ההיטל כפי שנקבעו בחוק.

במסגרת התקשרות בעסקת תמ"א מקובל, לרוב, כי היזם ישא בכל מס או היטל, כאשר נקודת המוצא היא כי המיסוי יהיה מס נדחה, כלומר, לא ישולם מס במסגרת עסקת התמ"א. 

יחד עם זאת, מאחר שבעלי הדירות מוכרים את זכויותיהם ליזם, הרי שחבות מס השבח חלה עליהם.

כנ"ל לגבי היטל השבחה. 

לכן, גם אם בפועל היזם ישא בתשלומים, ככל שיהיו, או ידאג לקבלת הפטורים הרלוונטיים, במהות, בשלב הראשון, בעלי הדירות נשארים אלו שחלה עליהם חבות המס הנקודתית. 

אני תקווה עבורכם, כי לא תגיעו למצב בו יוטלו עיקולים וכיו"ב. יש לדאוג כי היזם מעדכן את הרשויות בהתאם, ומתקבלת דחיה של החיוב במס/בהיטל בהתאם, לפי קצתב התקדמות הפרוייקט.

שלום, נינה

משאלתך אני מבינה כי המדובר בנזקים לדירות המקוריות בבניין שעובר תמ"א מסוג חיזוק ולא לדירות שנרכשו מהקבלן כידרות חדשות.

ככל שקיים כונס נכסים, הוא הכתובת לכל עניין שכרוך בפרוייקט ובנזקים שתיארת בפרט.

פנו אליו בהקם, כיד לעמוד על זכויותיכם, וכיד שהשלמת הפרוייקט תכלול את התיקונים הנדרשים לדירותיכם במסגרתו. 

בהצלחה 

שלום רב

נציגות לפרויקט תמא 38 היא לא כמו נציגות ועד בית. בהתאם לחוק המקרקעין החלטה למינוי חברי נציגות מסויימים לענין אחזקת הבנין מחייבת גם מי שלא השתתף באסיפה ואפילו את מי שהתנגד לבחירה ובלבד שעמדו בכללים לזימון האסיפה והרוב הנדרש בה.  לנציגות בית משותף מרגע שנבחרה יש גם סמכויות שהיא יכולה להחליט בעצמה בהתאם להוראות החוק והתקנון המצוי או המוסכם.

לגבי נציגות פרויקט תמא אין הדבר כך. בסופו של דבר על ההסכם כל אחד חותם באופן אישי והחלטת הרוב יכולה לכפות רק אם חתמו (תמ"א 38/2) רוב של 80% מבעלי הדירות המחזיקים 80% מהרכוש המשותף. אין לנציגות תמא תפקיד מוגדר בחוק וגם אין התייחסות מפורשת לדרך בחירתה. בניגוד לוועד בית רגיל - גם אין חובה שתהיה נציגות בפרויקט תמא.

תפקיד הנציגות הוא להיות בגדר "החלוץ לפני המחנה". אבל עדין אם המחנה לא מגיע אז אין פרויקט. לענין זה רצוי מאוד שהנציגות תכלול נציגים מכל סוגי הדירות ובודאי כמו במקרה שלכם בו מדובר על שני בניינים צמודים אך מתנהלים בנפרד.

לגבי עו"ד- בפרויקט יש עו"ד דיירים אחד לרוב. אין מניעה שדייר מסויים יעזר בעו"ד אחר לסיוע פרטני או להפגשת חששותיו לגבי עו"ד הנבחר.  

שלום ערן,

תלוי בסוג המתקן.

ישנם מתקנים אשר מיועדים לכלל המכוניות (בסגנון "משימה בלתי אפשרית" מספר כלשהו עם טום קרוז) וישנם מתקנים המיועדים לשתיים-שלוש מכוניות.

ככל שמדובר במתקן כמו בסרט, אשר מסדר את המכוניות בחניון בעצמו, אני מניחה שככזה הוא יירשם כרכוש משותף.

ככל שמדובר במתקנים מצומצמים יותר, נהוג לרשום את המתקן על שמות בעלי הדירות אשר המתקן ייוחד להם. לצורך הדוגמה: מתקן השייך לדירות 1 ו-2 יירשם כהצמדה משותפת לדירות 1 ו-2, כאשר החניה העילית שייכת לדירה 1 והתחתית לדירה 2.  

מקווה שסייעתי לך.

שלום, נתי

התכנון תלוי בשניים: 

האחד, המגבלות התכנוניות מכוח דרישות החוק ודרישות הוועדה לתכנון ולבניה, וגם - כשרונו של האדריכל.

מקובל שבעת חתימת ההסכם תהיה כבר סקיצה רעיונית לגבי דירות התמורה, אשר כמובן תלויה באישורי הרשות.

בהמשך תהליך התכנון, לאחר חתימת הסכם התמא, מקובל שבעלי הדירות רשאים להעיר הערות לתכנון, ובמידת האפשר לערוך שינויים פנימיים בתכנון המוצע ללא תוספת כספית.

בהצלחה

שלום, ענת

אין מנגנון שנקרא "הסכמה חלקית" או "התנגדות חלקית".

או ישש הסכמה, או שאין הסכמה, ואז אנחנו במצב של "סירוב". 

הבטחת הבעלים לתשלום ליזם היא תנאי מסחרי, שצריך להיבחן לגופו. ברור שלא ניתן לתת המלצה, כי תחתמו על התחייבות ליזם בלי לדעת מה יהיה היקפה, ובוודאי שלא בשלב בו אין הבטחה לפרוייקט עצמו. 

הייתי ממליצה להתייעץ עם מישהו מטעמכם לפני חתימה על הסכמה שכזו.

בהצלחה