פורום תמ"א 38

שלום, תמר

בעיקרון, כל עוד לא מתבצעות פעולת שמונעות שימוש בדירה במהלך הבניה, אין חובה לממן דמי שכירות - או חלק מהן - בתקופת הבניה לבעלי הדירות. (אין משמעות אם הדירה מושכרת או שבעליה מתגוררים בה).

הכל עניין של מו"מ מסחרי בין בעלי הדירות והיזם.

ככל שלא הוסכם על השתתפות בדמי השכירות, מוצע לך לשקול, אם השוכרת "טובה" לך, לתת לה הפחתה בדמי השכירות, ולחלופין להציע לה לשמור על דמי השכירות בתקופת הבניה, ובהתאם לא להעלות לה את דמי השכירות לתקופה מסויימת לאחר הרחבת הדירה, כך שיהיה איזון ביניכן מבחינת העלויות.

בהצלחה

משה שלום

אם מדובר על הסכם חתום אז פשוט צריך לבדוק מה כתוב בהסכם.

בעיקרון בהסכמי תמ"א חותמים על מספר יפויי כוח ובעיקרם יפוי כוח תכנוני (המאפשר ליזם לבצע את הליכי התכנון) ויפוי כוח כללי (לצרכי העברת הממכר על שם היזם). יפוי כוח תכנוני נהוג למסור בחתימה או באישור התוכניות. יפוי כוח כללי נהוג למסור לקראת סיום הפרויקט.

שלום שוב,

הצבת שלט תלויה בבעלי המקרקעין. ככל שיש הסכמה כזו בחוזה, אין מניעה. ככל שאין הסכמה, יש לקבל את אישור בעלי הזכויות להצבת השלט ולמיקומו.

שלום עילם

אני מבין שאתה אזרח ישראלי ותושב במדינה אחרת, בעלים של דירה בארץ בבנין לגביו נחתם הסכם תמ"א 38 הריסה ובניה. בפרויקטים כאלו החוק קובע כי "יום המכירה" נדחה למועד מאוחר יותר, לרוב מועד קבלת היתר הבניה. סמוך למועד זה מכינים את הדיווח לרשויות ואז תבחן שאלת התשובות שלך אם היא בכלל רלבנטית לשומה.

שלום, אלם

הליכי המו"מ עם קרן למימון יכולים להמשך מספר חודשים, תלוי באיזה שלב מצוי הפרוייקט ומהן היכולות של היזם (וכמובן כפוף לנתוני הפרוייקט). לפיכך אין תשובה אחידה לעניין הזה, אך אני מניחה שגבולות הזמנים הוגדרו בהסכם התמ"א עצמו. 

בהחלט יתכן שהיזם לא יקבל מימון, אך ישלהניח שאם הגיע עד לשלב הזה הוא ערך את כל הבדיקות המקדימות מטעמו כדי לקבלו, וכרגע זו שאלה של תנאים ותו לא, אך אין לדעת, כל מקרה ונסיבותיו.

לעניין שעבוד היחידה הרישומית - כל בעלי הזכויות צריכים לחתום על המסמכים, ואין די בחתימות הנציגות. 

בהצלחה

היי רן

ראה תשובתי לשאלה מאוחרת יותר שלך. 

שלום, חן

אני מקווה שההסכם שלכם מציין, כי אי נקיטת פעולה בגין הפרה אין משמעה ויתור על הזכות. כמו כן, אני מאוד מקווה שאתם מיוצגים, ושאלה כזו יש להפנות למייצג שלכם, בהתאם להסכם עליו חתמתם.

באופן עקרוני, ישנם דברים ש"סובלים דיחוי", ויש מקום להימנע מלהגיב עליהם בזמן אמת, אך דורשים מתן התראה בזמן אמת.

מטבע הדבירם, ישנם דברים שאינם סובלים דיחוי, ואי מתן התראה עלוןל לססכל את הזכות לתבוע בהמשך בגין כך.

התשובה צריכה להיות בחוזה עצמו ובהתאם לעניין הספיציפי, אין לי אפשרות להשיב נקודתית מבלי להידרש להסכם עליו חתמתם. 

בהצלחה

שלום, עדי,

אתה מתאר נסיבות מאוד מצערות, שככל הנראה נובעות מאילוצי בניה, אך אני מבינה שלא שותפת בהם, ולא דאגו לך לפתרון הולם בעוד מועד. בנסיבות בהן הדבר כבר נעשה, ואני יוצאת מנקודת הנחה שהמצב בלתי הפיך, יהא על היזם למצוא לך פתרון חלופי.

הייתי מפעילה את המפקח מטעמכם, בשילוב עורך הדין המייצג שלכם, לפנות ליזם בדרישה דחופה לתקן את המעוות ולמצוא את הדרך לייצר לך מקום חניה חלופי לשביעות רצונך. 

בהצלחה,

שלום, אסתי

בעיקרון זה נכון, אך חשוב שתבדקי טרם חתימת עסקה עם עורכת הדין מטעמך את הדברים לאשורם. ניתן לעשות כיום בדיקה מקדימה (פרה-רולינג) לפני החתימה על ההסכם.
פסיקה אחרונה קובעת שהיתר מכוח תמ"א אינו נחשב לתוספת זכויות בניה המצדיקות חיוב היטל השבחה במכירה לפני קבלת ההיתר. בדקי בהסכם התמ"א האם ישמגבלה על מועד מכירת הזכויות. ככל שהיזם יקבל היתר ויפעל מול ליווי בנקאי, יכולהל היות לך בעיה למכור בשלב כזה.

הייתי ככלל מציעה לך למכור כעת או להמתין לסוף הפרוייקט.

כמובן שנדרש ייעוץ פרטני ביחס לנסיבות הרלוונטיות במקרה שלך.

בהצלחה

שלום, מאור

המגבלה שלך אינה בחוק, החוק אינו מגביל מכירה. המגבלה יכולה להיות מכוח הסכם התמ"א ועקב תנאי הליווי הבנקאי.

מומלץ לקבל ייעוץ פרטני, אשר יבחן את נסיבות המקרה הרלוונטיות לעניינך.

בהצלחה

שלום, יניב

אתה מתאר נסיבות מאוד לא נעימות. מן הסתם ייצוג משפטי במועד היה יכול לחסוך לכם הגעה למצב כזה.

בכל מקרה, אין מנוס מייצוג משפטי כעת, גם אם לא בשם כל בעלי הזכויות, כי אי ש לא יעשה את העבודה הזו בשבילכם, אלא רק עורכ.ת דין שתייצג אתכם נאמנה.

ישנם מספר פתרונות, אך יש לבחון את הנסיבות הספציפיות כדי לתת מענה ביחס לעניין שלכם.

אני מציעה לא להתמהמה ולפנות לייצוג מפשטי בהקדם, לעמידה על זכויותיכם. 

שלום, מרי 

משאלת אני מבינה שמדובר בתוספת העולה על השיעור הפטור בחוק.

בנסיבות אלו יחול חיוב במס שבח על שירותי הבניה שנותן לך היזם, וכן מס רכישה על תוספת הזכויות המתקבלת.

שיעורי המס תלויים בתנאי העסקה ודורשים ייעוץ פרטני לפי נסיבות המקרה, אין באפשרותי להשיב לך במסגרת זו ללא פרטים מלאים, המחייבים ייעוץ מיסוי מסודר. 

מכירת הדירה ליזם ורכישת דירה חדשה יש בפרוייקט פינוי-בינוי, אך לא בפרוייקט תמ"א הריסה ובניה מחדש. 

שלום, רן

חתימה של חברה נדרשת להיות לפי החלטת החברה, בהתאם לפרוטוקול.

מקובל שחתימה של מורשה החתימה בתוספת חותמת החברה או שמה המודפס יחייבו את החברה, אך כל מקרה לגופו, כאמור, בהתאם להחלטת בעלי המניות ביחס לנסיבות העניין.

שלום, לי

לא הבנתי משאלתך מיהו הצד השלישי - האם "אלי את אבי" נשארו בתמונה, בנוסף לחברה החדשה? או שמא הוחלפו בחברה החדשה?

ככלל, נוהג מקובל הוא כי נפתחת חברת פרוייקט. יש בכך יתרונות - מגיעה חברה נקיה מהתחייבויות קודמות (ואולי חובות), וככל שידוע מי עומד מאחרויה ואין העברת זכויות ל"משה את איציק", שאינם קשורים ל"אלי את אבי" שאתם מכירים ואליהם התחברתם מלכתחילה, אזי אין בכך פסול.

יתכן שהצטרף לחברה החדשה בעל הון, שיוכל לקדם את הפרוייקט, וגם זה יהיה לטובתכם.

בשורה התחתונה - חושבה זהות היזם איתו אתם מתקשרים, ושלא תהיה הסבת זכויות בדרך על חשבונכם, מבלי שאתם - בעלי הדירות - תאשרו זאת.

וכמו הרבה פעמים בשאלות כאן בפורום אני מעלה תהיה - איפה עורך הדין שלכם? למה לו אין תשובות לתת לכם? הפעילו אותו שידאג לאינטרסים שלכם ויבדוק את מה שצריך, זה תפקידו. 

שלום, רן

בשלב שלפני הריסת הבניין נדרשת הסכמה של כל בעלי הזכויות. לא ניתן להרוס דירה של בעלים שמתנגד לתהליך. 

הדרך לחייב אותו, ככל שהוא מתנגד לתהיליך, היא רק באמצעות החלטה שיפוטית.

תביעה לעניין זה כנגד המתנגד ניתן להגיש רק אחרי שיש היתר בתנאים לפרוייקט, ובהסכמת הרוב המינימלי הנדרש. (כיום 80% בתמ"א הריסה). 

שלום, אושר

גם תמ"א חיזוק גוררת פגיעה ברכוש המשותף, ולכן דורשת את הסכמת יתר בעלי הזכויות, לרבות אותו שכן שבנה ללא היתר.

הסכמתו נדרשת לתהליך ככל בעל דירה אחר, וככל שזו לא ניתנה - יש מקום להגיש תביעה אצל המפקח.ת על המקרקעין. 

שלום, דנה

אני מבינה שנקלעתם למצב לא נעים, לשון המעטה.

ככל שקופת הכינוס ריקה ואין מקורות מימון, הכונס יכול לפעול כפי שימצא לנכון בדרישות.

השאלה היא אם בית המשפט יתיר לו לקבל את מבוקשו, ואני נוטה להניח שהתשובה במקרה כזה תהיה שלילית, אלא אם אין כל ברירה אחרת כדי להשלים את הפרוייקט וככל שאין לבעלי הזכויות זכויות קדימה בנשיה של הכינוס.

מומלץ מאוד להיעזר בעו"ד מנוסים, שיוכלו לבדוק עבורכם את זכויותיכם ולייצג אתכם נאמנה בהליכים הללו. גם אם הדבר אומר להשקיע כספית מכיסיכם לעניין זה. 

שלום א.ל.

זכויות הדירה המקורית ממנה נגזרות הזכויות לפי הסכם התמ"א נבחנות לפי שטח הדירה בפועל, כפי שנבנתה על פי היתר חוקי.

נהוג להוציא מדידה, שכן הרישום בטאבו אינו משקף, לרוב, את שטח הבניה בפועל. 

שלום, אור

כמי שלומד מהפורום, אתה מוזמן לאתר תשובות רבות שלנו כאן לעניין זכויות קשישיים, ולהבחנה בין זכויות לפי תמ"א הריסה ובניה לעומת פינוי-בינוי. אין זהות מוחלטת.

העובדה שבחוזה רשום כי ניתן עקרונית להמיר את העסקה לעסקת פיוני-בינוי אינה הופכת אותה לכזו ואינה מייצרת זכות אוטומטית ליהנות מההטבות לפי פינוי-בינוי גם בתמ"א.

בהן ההטבה לעניין קבלת שתי דירות במקום אחת, שקיימת בפינוי-בינוי אך לא בתמ"א הריסה ובניה מחדש, לצערי.

בהצלחה

שלום, יצחק

בהגדרה בתמ"א עיבוי אין הכרח לפינוי הדירות מיושביהן, אך אני אישית לא זכיתי, לשמחתי, להכיר יזם שישאיר קשיש בגיל כזה בביתו ולא יתן לו סיוע במעבר לדירה חלופית בתקופת הבניה.

דברו עם היזם שלכם, ובמידת הצורך הפעילו עו"ד מטעמכם. 

בהצלחה

שלום, אסתי

בעיקרון, כל מי שבונה דירה חדשה אחראי כלפי מקבל הזכוית לפי חוק המכר, גם אם לא בחר להיקרא כך, והוא מכונה בחוק "קבלן". 

נכון וראוי היה לכלול בחוזה הוראה מפורשת לעניין זה, אך בכל מקרה ניתן יהיה לדרוש מהיזם את מלוא הזכויות כרוכש דירה מקבלן, כלל דבר ועניין.

בהצלחה

שלום, יואל

במסגרת הנוהג של פרוייקטים של התחדשות עירונית (ובהתאם לפטורים ממס המכירים בכך) מקובל כי שכרם של עוה"ד המייצגים את בעלי הדירות נכלל בהוצאות הדיירים המשולמות על ידי היזם. 

זאת בדומה למפקח, אדריכל, שמאי, מוביל כויו"ב נותני שירותים עבור בעלי הדירות.

בעיקרון נכון ונוח יותר יהיה ייצוג אחד לכלל הבעלים, אך ככל שיש קושי, ניתן להתאגד עם עו"ד נוספים. הדבר מסרבל משמעותית את ההתנהלות ואינו מומלץ ככלל, אך בהחלט אפשרי.

בהצלחה 

שלום, חזי

במסגרת תכנית לפיה יונפקו היתרים לפרוייקט הפינוי-בינוי "נבלעות" כל הזכויות הקודמות, ככל שישנן, ולא נוצלו. לכן, לשאלתך - זה ריאלי, בהחלט. זוהי הפרקטיקה הנוהגת.

לגבי הקדמת חתימה-  בוודאי שלא, הסכם הפרוייקט אמור להיות אחיד בתמורות ביחס לבעלים (ככל שיש אחידות בנכסים), ואין מקום לאיפה ואיפה מול בעלים שחתמו מוקדם לעומת אלו שאחרו לחתום. 

לאור התיקון חוק מדצמבר האחרון (דצמבר 2021, במסגרת חוק ההסדרים) הרי שמי שבנה בניה בלתי חוקית בכלל אניו נכלל במסגרת החתימות הדרושות להסכמה לפרוייקט.

בוודאי שאין זכות לקבל זכויות בניה בלתי חוקיות כחלק מהתמורה.

זאת, להבדיל מזכויות בניה שנבנו כחוק, אך לא נרשמו עדיין בלשכת רישום המקרקעין .

שמחתי להשיב

שלום, דרור

אם הבנתי את שאלתך, והמדובר בארבע דירות שונות במסגרת אותו פרוייקט, ולא בידרה שפוצלה לארבע שלא כדין, הרי שהיטל ההשבחה חל על כל נכס בנפרד. 

ההיטל נגבה מכוח תכנית משביחה של זכויות, וככל שהתכנית חלה על כל ארבעת הנכסים, מן הסתם החיוב בהיטל יהיה על כל אחד מארבעת הנכסים. 

שלום, רן

מבחינת זכויות בתמ"א, נדרשת כיום הסכמה של 80% מבעלי הדירות והזכויות ברכוש המשותף, כאשר לאחר קבלת היתר ניתן לפעול בהליכים אל מול המפקח.ת על המקרקעין. 

לגבי קשישים - לצער הלב אין התמאה מלאה בין זכויות בפניוי-בינוי לבין זכויות בתמ"א.

מוזמן להציץ בתשובות (רבות) קודמות שלי בפורום לעניין האבחנה בין שני סוגי הפרוייקטים והזכויות לפיהם. 

בהצלחה