פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
האם יש סיוע במימון לדיירים באמצעות משרד השיכון
יזם מתחיל
15/11/09
שלום רב,
האם את החלק שהדיירים לכאורה צריכים לממן (כ-20,000) ש"ח לדייר, ניתן להשיג מימון/הלוואה ממשרד השיכון?
מדובר ביזם שמשיג משקיעים לביצוע הפרוייקט. יש הסכמה של הדיירים. אך את העלות, שעליהם לכאורה לממן , הוא מנסה לגייס מקור מימון.
האם את החלק שהדיירים לכאורה צריכים לממן (כ-20,000) ש"ח לדייר, ניתן להשיג מימון/הלוואה ממשרד השיכון?
מדובר ביזם שמשיג משקיעים לביצוע הפרוייקט. יש הסכמה של הדיירים. אך את העלות, שעליהם לכאורה לממן , הוא מנסה לגייס מקור מימון.
תמ"א 38 - סיוע באמצעות משרד השיכון
עו"ד תומר יפת
מנהל
15/11/09
ליזם שלום,
קודם כל, שיהיה בהצלחה!
שנית, לצערי אין לי ידיעה בקשר למימון שניתן על ידי משרד השיכון.
בכל המקרים שאני מכיר היזם הביא הון עצמי שלו.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
קודם כל, שיהיה בהצלחה!
שנית, לצערי אין לי ידיעה בקשר למימון שניתן על ידי משרד השיכון.
בכל המקרים שאני מכיר היזם הביא הון עצמי שלו.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם צריך רוב לחניה וממד
אדיר
14/11/09
1 האם צריך רוב של 100% כדי לרשום בטבו את החניות שהקבלן בונה לדיירים החדשים כי זה נחשב שטח משותף של הביניין וזה לא רשום בתמא
38
2 אם יש לנו רוב של 85% והקבלן רוצה לבנות ממדים לכל הדיירים אבל יש מתנגדים 15% שלא רוצים האם אפשר לבנות בכל זאת למרות שהם מתנגדים לבנית הממד
תודה מראש
38
2 אם יש לנו רוב של 85% והקבלן רוצה לבנות ממדים לכל הדיירים אבל יש מתנגדים 15% שלא רוצים האם אפשר לבנות בכל זאת למרות שהם מתנגדים לבנית הממד
תודה מראש
אי קיום ממ"ד או חניה יכולים להכשיל את ביצוע התמ"א?
חיים
14/11/09
החוק הנוגע לתמ"א 38 מתייחס לתנאים הנדרשים לביצוע תמ"א בהיבט הוכחת צורך בחיזוק וכן קיום אחוז הסכמה נדרש של בעלי הזכויות בבית. החוק איננו מתייחס לממ"דים או מקומות חניה כלל, כאשר ברשויות עירוניות רבות ועדת התיכנון והבנייה מציבה כתנאי לבניית יחידות מגורים חדשות הקמת ממ"ד עבורן וכן מקומות חניה.
האם יכולה להשלל בקשה לביצוע תמ"א משום שלא תוכנן ממ"ד או שאין מקומות חניה?
האם יכולה להשלל בקשה לביצוע תמ"א משום שלא תוכנן ממ"ד או שאין מקומות חניה?
תמ"א 38 - רוב לחניה וממ"ד
עו"ד תומר יפת
15/11/09
אדיר שלום,
בעיקרון, אין צורך ברוב של 100%. כל העבודות המתבצעות מכוח התמ"א זקוקות לרוב של 66% בלבד (באופן עקרוני).
באופן מעשי, קשה לבנות במקום שבו ישנה התנגדות של חלק מהדיירים כיוון שנדרשת הכרעה בהתנגדות הדיירים שתעשה רק לאחר הגשת בקשה להיתר בניה. בעייתי מאוד.
התשובה אף נכונה לעניין הממדים.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
בעיקרון, אין צורך ברוב של 100%. כל העבודות המתבצעות מכוח התמ"א זקוקות לרוב של 66% בלבד (באופן עקרוני).
באופן מעשי, קשה לבנות במקום שבו ישנה התנגדות של חלק מהדיירים כיוון שנדרשת הכרעה בהתנגדות הדיירים שתעשה רק לאחר הגשת בקשה להיתר בניה. בעייתי מאוד.
התשובה אף נכונה לעניין הממדים.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
בניה על בית פרטי ישן מאד
אברמי
13/11/09
שלום למומחים!
יש לי בית ישן (נבנה בערך ב1910),וברצוני לבנות קומה נוספת במסגרת תמ"א 38,שלמיטב הבנתי גם פוטרת ממסים שונים?.
אין לי צורך בהסכמת דיירים מכיון שהוא בבעלותי?ושאלתי האם זה אפשרי לבנות במסלול התמ"א 38,או שאני צריך לבנות בדרך הרגילה כי אין לי צורך בהסכמות? הרעיון הוא למסור ליזם את הגג ולהתחלק בקומה אתו
תודה אברמי
יש לי בית ישן (נבנה בערך ב1910),וברצוני לבנות קומה נוספת במסגרת תמ"א 38,שלמיטב הבנתי גם פוטרת ממסים שונים?.
אין לי צורך בהסכמת דיירים מכיון שהוא בבעלותי?ושאלתי האם זה אפשרי לבנות במסלול התמ"א 38,או שאני צריך לבנות בדרך הרגילה כי אין לי צורך בהסכמות? הרעיון הוא למסור ליזם את הגג ולהתחלק בקומה אתו
תודה אברמי
תמ"א 38 - בניה לפי תמ"א 38
עו"ד תומר יפת
מנהל
15/11/09
אברמי שלום,
ככל שהבניין עונה על ההגדרות הקבועות במסגרת התמ"א הרי שהדבר בהחלט אפשרי.
לגבי סוג ההתקשרות עם היזם, הכל נתון למו"מ בין הצדדים.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ככל שהבניין עונה על ההגדרות הקבועות במסגרת התמ"א הרי שהדבר בהחלט אפשרי.
לגבי סוג ההתקשרות עם היזם, הכל נתון למו"מ בין הצדדים.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א על בית פרטי
גל אגוזי
30/11/09
***צונזר ע"י מערכת***
כמות דירות שניתן להוסיף
בר
12/11/09
כמה דירות ניתן להוסיף לבניין אם אין הסכמה של 100 אחוז מהדירות לתכנית? האם זה נכון שמספר שלא עולה על שליש ממספר הדירות הקיים?
תמ"א 38 - אי הסכמת חלק מהדיירים
עו"ד תומר יפת
מנהל
15/11/09
בר שלום,
באופן עקרוני הסכמת 66% מספיקים לצורך מימוש מלא הזכויות לפי התמ"א.
בפועל, הדבר בעייתי והיזמים בדרך כלל לא מעוניינים לחתום על התקשרות במקום בו אין הסכמה מלאה של הדיירים.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
באופן עקרוני הסכמת 66% מספיקים לצורך מימוש מלא הזכויות לפי התמ"א.
בפועל, הדבר בעייתי והיזמים בדרך כלל לא מעוניינים לחתום על התקשרות במקום בו אין הסכמה מלאה של הדיירים.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכמת 85% מהדיירים
יניב
11/11/09
אני שותף בקבוצה יזמית הפועלת במסגרת תמא 38.
יש לנו הסכמה עקרונית של 12 מתוך 14 דיירי הבניין. לא ברורה הסיבה (לפחות רשמית) של 2 הדיירים שמערימים קשיים ולמעשה מעכבים את תחילתו של התהליך. עפ"י החוק די בחתימתם של 66% מהדיירים ובכ"ז, האם עלולה להיות לנו בעיה כלשהי במקרה ולא תהיה לנו חתימה של כל הדיירים? תודה!
יש לנו הסכמה עקרונית של 12 מתוך 14 דיירי הבניין. לא ברורה הסיבה (לפחות רשמית) של 2 הדיירים שמערימים קשיים ולמעשה מעכבים את תחילתו של התהליך. עפ"י החוק די בחתימתם של 66% מהדיירים ובכ"ז, האם עלולה להיות לנו בעיה כלשהי במקרה ולא תהיה לנו חתימה של כל הדיירים? תודה!
תמ"א 38 - הסכמת 85% מהדיירים
עו"ד תומר יפת
מנהל
12/11/09
יניב שלום,
לצערי התשובה חיובית. לא כתבת היכן ממוקם הכנס, אך המפקחת על הבתים המשותפים בתל אביב לא מסכימה לדון בהתנגדות הדיירים על מנת להכריע בה טרם הגשת בקשה להיתר בניה. זה בעייתי ביותר. אין גם שום וודאות בקשר לפסיקות שלה והנכם יכולים להימצא במציאות בה אתם שמים את כספיכם על קרן הצבי.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
לצערי התשובה חיובית. לא כתבת היכן ממוקם הכנס, אך המפקחת על הבתים המשותפים בתל אביב לא מסכימה לדון בהתנגדות הדיירים על מנת להכריע בה טרם הגשת בקשה להיתר בניה. זה בעייתי ביותר. אין גם שום וודאות בקשר לפסיקות שלה והנכם יכולים להימצא במציאות בה אתם שמים את כספיכם על קרן הצבי.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אחוז הסכמה נדרש להוספת 2 קומות
א
11/11/09
איזה אחוז הסכמה מצד הדיירים נדרש להוספת 2 קומות נוספות כחלק מתמא 38?
(הוספת 10 דירות נוספות על 11 הקיימות).
תודה.
(הוספת 10 דירות נוספות על 11 הקיימות).
תודה.
תמ"א 38 - אחוז הסכמה
עו"ד תומר יפת
מנהל
12/11/09
שלום רב,
כל בניה במסגרת התמ"א מחייבת הסכמה של מינימום של 66% מדיירי הבניין.
בניה לפי תבעו"ת מקומיות (של קומות נוספות) אינן קשורות לתמ"א הגם שבחלק מהועדות נותנים לכך משקל.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
כל בניה במסגרת התמ"א מחייבת הסכמה של מינימום של 66% מדיירי הבניין.
בניה לפי תבעו"ת מקומיות (של קומות נוספות) אינן קשורות לתמ"א הגם שבחלק מהועדות נותנים לכך משקל.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפסד הכנסות של דייר כתוצאה מתמא38
אפי מאיר
11/11/09
שלום רב,
אני דייר שמשכיר דירה בבנין שבו רוצים לבצע תמא 38.הדירה בקומה ראשונה וצפוי שבעקבות העבודות לא אוכל לאכלס את הדירה בשוכרים או לחילופין להוריד דרסטית את שכ"ד לתקופה של כ-20 חודש מינימום.
אני,לעומת הדיירים האחרים,בעצם,מכניס יד עמוקה לכיס....!!!!בעוד שהתמורה או התשואה כקומה ראשונה היא הפחות גבוה.
איך פותרים נושא זה והאם יש תקדים בנושא?
תודה.
אני דייר שמשכיר דירה בבנין שבו רוצים לבצע תמא 38.הדירה בקומה ראשונה וצפוי שבעקבות העבודות לא אוכל לאכלס את הדירה בשוכרים או לחילופין להוריד דרסטית את שכ"ד לתקופה של כ-20 חודש מינימום.
אני,לעומת הדיירים האחרים,בעצם,מכניס יד עמוקה לכיס....!!!!בעוד שהתמורה או התשואה כקומה ראשונה היא הפחות גבוה.
איך פותרים נושא זה והאם יש תקדים בנושא?
תודה.
תמ"א 38 - הפסדי שכירות
עו"ד תומר יפת
מנהל
12/11/09
אפי שלום,
הבעיה יחסית פשוטה. צריך לנהל מו" מ מקצועי מול היזם על מנת שישפה אותך על הפסדיך.
זה בהחלט אפשרי.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
הבעיה יחסית פשוטה. צריך לנהל מו" מ מקצועי מול היזם על מנת שישפה אותך על הפסדיך.
זה בהחלט אפשרי.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חתימה על הסכמה עקרונית
אורית
09/11/09
אנחנו במגעים ראשוניים עם יזם לביצוע תמ"א בבנין שלנו. האם אנחנו חייבים לחתום מולו על הסכמה עקרונית כדי שהוא יוכל לבקש אישורים מהעיריה וכדומה? אנחנו לא ששים לחתום על מסמכים כלליים ומעורפלים, והוא טוען שבלי זה אי אפשר להתקדם. מה עושים?
תמ"א 38 - הסכם מול יזם
עו"ד תומר יפת
מנהל
12/11/09
אורית שלום,
חששותייך מובנים לי. מוטב להיזהר בחתימה על הסכמים בלא בדיקה מפורטת באשר לכל ההשלכות שיש לכך.
על פי רוב, מומלץ לערוך סוג של "מכרז" בן מספר יזמים כאשר הדבר מנוהל באופן מקצועי תוך בחינת הסכם ההתקשרות שלא ניתן להמעיט מערכו עבורכם.
אם אתם זקוקים לעזרה פרטנית נוספת ניתן לפנות להנהלת האתר שתנסה לסייע בידכם באופן יותר אישי.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
חששותייך מובנים לי. מוטב להיזהר בחתימה על הסכמים בלא בדיקה מפורטת באשר לכל ההשלכות שיש לכך.
על פי רוב, מומלץ לערוך סוג של "מכרז" בן מספר יזמים כאשר הדבר מנוהל באופן מקצועי תוך בחינת הסכם ההתקשרות שלא ניתן להמעיט מערכו עבורכם.
אם אתם זקוקים לעזרה פרטנית נוספת ניתן לפנות להנהלת האתר שתנסה לסייע בידכם באופן יותר אישי.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כופר חניה בירושלים
רז
05/11/09
ב"ה
שלום, שמעתי שבירושלים אפשר לבצע את הפרויקט גם בבניינים שאין בהם מקום לחניה עבור הדיירים החדשים, וזאת תמורת תשלום לעיריה. האם הדבר נכון?
בתודה
שלום, שמעתי שבירושלים אפשר לבצע את הפרויקט גם בבניינים שאין בהם מקום לחניה עבור הדיירים החדשים, וזאת תמורת תשלום לעיריה. האם הדבר נכון?
בתודה
תמ"א 38 - כופר חניה
עו"ד תומר יפת
מנהל
12/11/09
רז שלום,
זהו אכן הסדר מקובל. איני יודע באופן פרטני באשר לנוהל בעיריית ירושלים.
הבירור אגב פשוט ביותר.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
זהו אכן הסדר מקובל. איני יודע באופן פרטני באשר לנוהל בעיריית ירושלים.
הבירור אגב פשוט ביותר.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמורה עבור בניה על גג השייך ל2 בעלי דירות תמא 38
נחמה
02/11/09
בנייננו- 6 דירות. מתעניינים בשיפור הבניין ועיבוי היסודות במסגרת תמא 38. בתמורה יקבל הקבלן רשות לבניית 4 דירות, כפי הנראה.רובו של הגג עליו תבננה הדירות, שייך לשתי הדירות הנמצאות בקומה האחרונה.מה יחשב לפיצוי הולם במסגרת העסקה הכללית, מצד הקבלן, לבעלי הגג? האם תמורה כספית אפשרית? האם תחוייב במיסוי? כל מידע יתקבל בתודה גדולה.
תמ"א 38 - תמורה עבור בניה על הגג
עו"ד תומר יפת
מנהל
12/11/09
נחמה שלום,
אין "תמורה הולמת" בנושא זה, הכל כפוף לנסיבות הקונקרטיות. באשר לקבלת כספים במזומן הרי שהם יהיו חייבים במס.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אין "תמורה הולמת" בנושא זה, הכל כפוף לנסיבות הקונקרטיות. באשר לקבלת כספים במזומן הרי שהם יהיו חייבים במס.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 – בניין שקיבל היתר לאחר 1980
יובל
31/10/09
הבניין שלנו קיבל היתר בנייה בינואר 1981 , אולם מצבו גרוע ואינו עומד בתקן 413 . השאלה שלנו האם למרות ההוראות הברורות של תמ"א 38 ניתן בכל זאת לקבל את הזכויות שמעניקה תמ"א 38 . במילים אחרות האם בסמכות העירייה לתת לנו אישור חריג להצטרף לתוכנית התמ"א 38 , למרות שההיתר לבניין ניתן לאחר 1980
אודה להיתיחסותכם
אודה להיתיחסותכם
תמ"א 38 - חיזוק מבנה שלא כלול בהוראות התמ"א
עו"ד תומר יפת
מנהל
01/11/09
יובל שלום,
הועדה המקומית כפופה להוראות התמ"א שהנה תוכנית מתאר ארצית ומשום כך, אינה יכולה לשנותה.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
הועדה המקומית כפופה להוראות התמ"א שהנה תוכנית מתאר ארצית ומשום כך, אינה יכולה לשנותה.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה
יואב
30/10/09
שלום
מה קורה עם זכויות בנייה על הגג מבחינת הדיירים במקרה בו הבית רשום כמגרש בלבד ולא כבית משותף?למי הן שייכות?האם ניתן היום לרשום כבית משותף?.. בית משנות ה50.. תודה
מה קורה עם זכויות בנייה על הגג מבחינת הדיירים במקרה בו הבית רשום כמגרש בלבד ולא כבית משותף?למי הן שייכות?האם ניתן היום לרשום כבית משותף?.. בית משנות ה50.. תודה
תמ"א 38 - רישום בית משותף
עו"ד תומר יפת
מנהל
01/11/09
יואב שלום,
אין מניעה לרשום בית משותף. ישנו תהליך סדור לצורך כך. זכויות הבניה לצורך תמ"א 38 אינם שונות במקרה זה ממקרה רגיל.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אין מניעה לרשום בית משותף. ישנו תהליך סדור לצורך כך. זכויות הבניה לצורך תמ"א 38 אינם שונות במקרה זה ממקרה רגיל.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איך בוחרים יזם לעסקת תמ"א | נשלח מאתר
רונן
26/10/09
שלום, רציתי לשאול איך אפשר לדעת מי יזם נכון וטוב לעסקת תמ"א. האם יש רשימה של מומחים לעסקאות תמ"א איפה שהוא? תודה
תמ"א 38 - בחירת יזם טוב
עו"ד תומר יפת
מנהל
01/11/09
רונן שלום,
בחירת יזם לביצוע התמ"א אינה פשוטה כלל ועיקר ויש לנהל מו"מ קפדני בקשר לכך.
חשוב ביותר לוודא את האיתנות הפיננסית של היזם כתנאי מרכזי לביצוע העבודה וליכולת שלו ליתן ערבויות מתאימות.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
בחירת יזם לביצוע התמ"א אינה פשוטה כלל ועיקר ויש לנהל מו"מ קפדני בקשר לכך.
חשוב ביותר לוודא את האיתנות הפיננסית של היזם כתנאי מרכזי לביצוע העבודה וליכולת שלו ליתן ערבויות מתאימות.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נכס ברמת גן תמא 38
אריק
22/10/09
שלום בבעלותי דירת 4 חדרים בגודל 80 מ"ר קומה א ברמת גן
בעוד כמה חודשים יעבור הבנין השבחה במסגרת תמ"א 38 וכחלק מהשבחה זו יגדל שטח הסלון ב15 מ"ר
ברצוני למכור את הדירה לאחר השיפוץ
לכן שאלתי היא באיזה אפשרות מחיר הדירה יהיה גבוה יותר כאשר אהפוך אותה ל5 חדרים או במידה ואשאיר אותה 4 חדרים עם סלון מרווח ביותר של 30 מ"ר וצמוד אליו מטבח פתוח ופינת אוכל של עוד 15 מ"ר
ושאלה שניה בכמה שיפוץ מבנה הכולל לובי מעטפת והוספת מעלית והרחבת דירה יכול להעלות את מחירה?
בעוד כמה חודשים יעבור הבנין השבחה במסגרת תמ"א 38 וכחלק מהשבחה זו יגדל שטח הסלון ב15 מ"ר
ברצוני למכור את הדירה לאחר השיפוץ
לכן שאלתי היא באיזה אפשרות מחיר הדירה יהיה גבוה יותר כאשר אהפוך אותה ל5 חדרים או במידה ואשאיר אותה 4 חדרים עם סלון מרווח ביותר של 30 מ"ר וצמוד אליו מטבח פתוח ופינת אוכל של עוד 15 מ"ר
ושאלה שניה בכמה שיפוץ מבנה הכולל לובי מעטפת והוספת מעלית והרחבת דירה יכול להעלות את מחירה?
תמ"א 38 - השבחת נכס
עו"ד תומר יפת
מנהל
01/11/09
אריק שלום,
הנכס משביח בממוצע של בן 20 ל - 30 אחוז.
לגבי השאלה הראשונה היא אינה שייכת לפורום זה או לפורום משפטי אלא להערכה שמאית.
בכל מקרה, בהצלחה במכירה.
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
הנכס משביח בממוצע של בן 20 ל - 30 אחוז.
לגבי השאלה הראשונה היא אינה שייכת לפורום זה או לפורום משפטי אלא להערכה שמאית.
בכל מקרה, בהצלחה במכירה.
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערך הדירה
יצחק
17/10/09
אני כרגע נמצא במו"מ התחלתי ביותר לגבי קניית נכס {דירה} ברמת גן ידוע לי כי הבניין אמור לעבור תמ"א 38 האם זה משהו שבעל הבית צריך "לנצל" כי הוא די עושה זאת ומפטיר אותי שיש זמן ודואג להזכיר לי זאת שאלתי היא האם זה לטובתי או לרעתי תמ"א 38 בעת רכישת הדירה מה זה יוסיף לערך הדירה מלבד שיפוץ הבניין והאםתשהיה הגדלה עתידית בבניין איך זה בדיוק משפיע??
כל תשובה תתקבל ברכה, תודה
כל תשובה תתקבל ברכה, תודה
תמ"א 38 - השפעה על ערך הדירה
עו"ד תומר יפת
מנהל
21/10/09
יצחק שלום,
נהוג לומר כי עליית הערך של הנכס כתוצאה מביצוע עבודה לפי תמ"א 38 עולה לכדי בין 20% ל - 30% מערך הדירה. שוב, כל מקרה צריך להיבחן לגופו אך זהו כלל אצבע.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
נהוג לומר כי עליית הערך של הנכס כתוצאה מביצוע עבודה לפי תמ"א 38 עולה לכדי בין 20% ל - 30% מערך הדירה. שוב, כל מקרה צריך להיבחן לגופו אך זהו כלל אצבע.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה ביחס לקבלת אישור לקומה שניה בתמא 38
איתמר
15/10/09
בעסקה בה ביצוע קומה אחת על פי תמא 38 אינו כלכלי ויש הסכמה לבניית 2 קומות. שאלתי היא כפולה. א. האם יש צורך ברוב של 100% או מספיק 75% לקבלת אישור בתבע לקומה שניה? ב. האם יחול היטל השבחה ו/או מס שבח על מי מהצדדים בשל בניית הקומה השניה.
בתודה מראש,
איתמר
בתודה מראש,
איתמר
תמ"א 38 - הוספת קומה נוספת מכוח תב"ע
עו"ד תומר יפת
מנהל
21/10/09
איתמר שלום,
הרוב הדרוש הוא לא רוב של 66% של התמ"א אלא רוב שדורשת התב"ע.
בקשר לשאלה השניה, הרי שהתשובה היא חיובית.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
הרוב הדרוש הוא לא רוב של 66% של התמ"א אלא רוב שדורשת התב"ע.
בקשר לשאלה השניה, הרי שהתשובה היא חיובית.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה לדוגמא
נגה
13/10/09
האם ניתן לקבל חוזה לדוגמא עם יזם?
תמ"א 38 - חוזה לדוגמא
עו"ד תומר יפת
מנהל
21/10/09
נגה שלום,
על פניו אין הסכם סטנדרטי. כל מקרה ונסיבותיו וכל מקרה לגופו. יחד עם זאת, פני להנהלת האתר אשר תנסה לסייע בכך.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
על פניו אין הסכם סטנדרטי. כל מקרה ונסיבותיו וכל מקרה לגופו. יחד עם זאת, פני להנהלת האתר אשר תנסה לסייע בכך.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38+ תב"ע
זינגר ריצארד
12/10/09
הביניין מתאים ל-תמ"א 38,ישנה תב"ע להרחבה עד 100 מ"ר+תמ"א 25 מ"ר .
באם נרחיב 30 מ"ר ,מה יהיה דין ההרחבה? 25 תמא +5 תבע ?
באם נרחיב 30 מ"ר ,מה יהיה דין ההרחבה? 25 תמא +5 תבע ?
תמ"א 38 - היחס עם תב"ע
עו"ד תומר יפת
מנהל
21/10/09
זינגר שלום,
התשובה היא חיובית.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
התשובה היא חיובית.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם צריך שטח מינימום לביניין
אדיר
11/10/09
האם יש שטח מינימום של ביניין כדי לבצע את תמ"א 38? הביניין שלי בנוי 4 דירות בכל קומה {80מ"ר כל דירה} ששטח הגג הוא 340 מ"ר {שטח בנוי}על 600 מ"ר כלומר 300 מ"ר זה גינה
ואמרו לי שצריך לפחות 400מ"ר בנוי אם לא הביניין לא מתאים לביצוע תמ"א 38 השמח לקבל תשובה
ואמרו לי שצריך לפחות 400מ"ר בנוי אם לא הביניין לא מתאים לביצוע תמ"א 38 השמח לקבל תשובה
תמ"א 38 - שטח מינימום כתנאי לביצוע תמ"א 38
עו"ד תומר יפת
מנהל
11/10/09
אדיר שלום,
מי שאמר לך, צודק.
יש חובה לשטח בנוי מינימלי של 400 מ"ר.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
מי שאמר לך, צודק.
יש חובה לשטח בנוי מינימלי של 400 מ"ר.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שטח מינימום
אברהם לסקר-ירושלים
21/10/09
שלום אדיר. סביר להניח שנפלה אי הבנה בשאלתך וחבל שתפספסו בגללה. צריך 400 מטר בנוי בסך הכל,בכל הבנין יחד ולא שטח גג של 400 מטר.מלשון השאלה עולה כי הבניין שלכם הוא בן יותר מקומה אחת (... 4 דירות בכל קומה)ואם כן ,יש לכם תמא! קדימה!
שכ"ט מקובל בהגשת התנגדות להקמת אנטנה סלולארית
עו"ד שגב
30/09/09
מישהו יכול לומר לי בבקשה מהו שכה"ט המקובל בהגשת ההתנגדות שבכותרת, לועדה המקומית, בשם דיירי בית משותף וללא ייצוג בועדה ?
תמ"א 38 - שכ"ט להגשת התנגדות
עו"ד תומר יפת
מנהל
11/10/09
עו"ד שגב שלום,
מקווה שהסתדרת.
צר לי, זה אינו הפורום לשאלות מסוג זה.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
מקווה שהסתדרת.
צר לי, זה אינו הפורום לשאלות מסוג זה.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רוצה להמליץ על יזמתמארגנת לטובת הדיריים לתמ"א 38
משה זילברשטיין
14/09/09
אנחנו בניין בהרצליה שפנה למארגנת וכל שבוע מביאה לנו קבלן(עם מפרט ושרטוט) ע"פ בקשתינו 3 קבלנים כל הדיריים מגיעים השבוע הגיעה אפילו עו"ד. פשוט-עבודת המארגנת יזמת מקצועית ברמות שבעבר שהגיעו לבניין יזמים לא הגיעו לקרסוליה,את שכ"ט לוקחת מהקבלן וללא כול התחייבות ,היא בדקה גם עם העיריה מה כנראה יאשרו כך שלא נתעכב,ממליץ חג שמח משה -אני משאיר לכם את המייל שלה לכל ***צונזר ע"י המערכת - השארת פרטי התקשרות בניגוד לתקנון***
תמ"א 38 - המלצה על יזמת
עו"ד תומר יפת
מנהל
21/09/09
משה שלום,
יישר כוח על הפרגון.
יחד עם זאת, המערכת לא מאפשרת פרסום במסגרת הפורומים.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
יישר כוח על הפרגון.
יחד עם זאת, המערכת לא מאפשרת פרסום במסגרת הפורומים.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערבות בנקאית
יוסי רובין, עו"ד
14/09/09
אני עובד על הסכם מול קבלן יש לי התלבטות קלה לגבי הערבות הבנקאית
באופן כללי אני יודע מעסקאות אחרות, שערבות הביצוע היא בין 5-10% מהפרוייקט, הקבלן טוען כי זה סכום גבוה
מה סכום הביצוע שעל הקבלן לתת בדר"כ?
את סכום הערבות המשלימה המתירה לקבלן למכור דירות, אנו אמורים לקבוע ע"י שמאי שהוא יקבע מה יהיה הסכום האם סעיף סביר?
בכללי מהם הערבויות שיש לדרוש בפרוייקט מסוג זה?
באופן כללי אני יודע מעסקאות אחרות, שערבות הביצוע היא בין 5-10% מהפרוייקט, הקבלן טוען כי זה סכום גבוה
מה סכום הביצוע שעל הקבלן לתת בדר"כ?
את סכום הערבות המשלימה המתירה לקבלן למכור דירות, אנו אמורים לקבוע ע"י שמאי שהוא יקבע מה יהיה הסכום האם סעיף סביר?
בכללי מהם הערבויות שיש לדרוש בפרוייקט מסוג זה?
תמ"א 38 - ערבות ביצוע
עו"ד תומר יפת
מנהל
21/09/09
עו"ד רובין שלום,
לפי מיטב ידיעתי, אין כלל אצבע שקובע מהי גובה הערבות הנדרשת. גובה הערבות משתנה בהתאם לסיכונים שאתה מעריך את העסקה בכל מקרה קונקרטי ומשתכלל עם יתר הבטחונות שאתה מייצר עבור הדיירים.
ערבות בגובה שהזכרת אינה גבוה על פי ידיעתי.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
לפי מיטב ידיעתי, אין כלל אצבע שקובע מהי גובה הערבות הנדרשת. גובה הערבות משתנה בהתאם לסיכונים שאתה מעריך את העסקה בכל מקרה קונקרטי ומשתכלל עם יתר הבטחונות שאתה מייצר עבור הדיירים.
ערבות בגובה שהזכרת אינה גבוה על פי ידיעתי.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניה על הגג
אבנר
13/09/09
החלטנו לבצע תמא 38 , וכנראה תבנה קומה אחת (האם קומה אחת פטורה ממס ? ) לאחר שתבנה הקומה נרצה לבנות , משהו כמו פטיו, או גינה , לא מבנה .. האם נהיה מחוייבים במס נוסף כלשהו ?? היכן אני יכול למצוא חומר משפטי הנוגע למיסוי בתמ"א 38 או פסיקה או תקנות וכו' ? תודה מראש לעוה"ד תומר.
תמ"א 38 - סוגית המס
עו"ד תומר יפת
מנהל
14/09/09
אבנר שלום,
ראה תשובתי לאריק.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ראה תשובתי לאריק.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה לתומר – בנוגע לנושא המיסוי בתמ"א 38
אריק
13/09/09
תומר שלום..טרם נעניתי לשאלתי.
הבנתי שבעיה נוספת מלבד משך הזמן הארוך להבשלת התוכניות, ההסכם והחתימה של הדיירים על מול הקבלן וכו', יש גם את ההיבט המיסוי שעדיין לא הבשיל או שיש בו עדיין "חורים לא סגורים" האם נכון הדבר? ואם כן, איפה עומדים הדברים נכון להיום מבחינת נושא של מס שבח והיטל השבחה? אפשר לקבל מעט פירוט בנושא?
הבנתי שבעיה נוספת מלבד משך הזמן הארוך להבשלת התוכניות, ההסכם והחתימה של הדיירים על מול הקבלן וכו', יש גם את ההיבט המיסוי שעדיין לא הבשיל או שיש בו עדיין "חורים לא סגורים" האם נכון הדבר? ואם כן, איפה עומדים הדברים נכון להיום מבחינת נושא של מס שבח והיטל השבחה? אפשר לקבל מעט פירוט בנושא?
תמ"א 38 - מס שבח והיטל השבחה
עו"ד תומר יפת
מנהל
14/09/09
אריק שלום,
מחסום רציני מאוד בפני יזמים למימוש העסקה היה קיומו של היטל השבחה גבוה מאוד (באזור המרכז) ומבחינת הדיירים הבעייה היתה חובת תשלום מס שבח, שכן יש כאן עסקת מכירת זכוית בניה.
המחוקק קבע כי ישנו פטור לדיירים מתשלום מס שבח וכן קבע כי היטל ההשבחה יעמוד רק על 10% בלבד מהגובה שהיה צריך להיות (50% מהשבח) בעסקאות לפי תמ"א 38.
תיקונים אלה, גרמו לכך כי העסקאות הנן יותר כלכליות עבור היזמים וישנה תנופה גדולה בהתקשרויות עם ביניינים.
נושא המיסוי הנו סבוך ומורכב ובהחלט מצריך תכנון מיוחד בכניסה לכל עסקה באופן פרטני.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
מחסום רציני מאוד בפני יזמים למימוש העסקה היה קיומו של היטל השבחה גבוה מאוד (באזור המרכז) ומבחינת הדיירים הבעייה היתה חובת תשלום מס שבח, שכן יש כאן עסקת מכירת זכוית בניה.
המחוקק קבע כי ישנו פטור לדיירים מתשלום מס שבח וכן קבע כי היטל ההשבחה יעמוד רק על 10% בלבד מהגובה שהיה צריך להיות (50% מהשבח) בעסקאות לפי תמ"א 38.
תיקונים אלה, גרמו לכך כי העסקאות הנן יותר כלכליות עבור היזמים וישנה תנופה גדולה בהתקשרויות עם ביניינים.
נושא המיסוי הנו סבוך ומורכב ובהחלט מצריך תכנון מיוחד בכניסה לכל עסקה באופן פרטני.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 לא מקובל על כל הדיירים מה עושים?
רוני
13/09/09
שלום בבניין שלנו 4 קומות הוחלט לבנות ממ"ד קבענו עם קבלן ונקבעה פגישה לחתימת חוזה אלא שמס' דיירים החליט שרוצים לתת לקבלן לבנות על הגג בתמואה לכך שיבנה בבניין מעלית וממ"ד ללא תשלום מצד הדיירים אנו מתנגדים נחרצות לתוספת דירות נוספות על הגג . מה עושים מקרה כזה? יש כבר היתר לבניה ע"פ תוכניות שהגשנו לממ"ד (ללא מעלית כמובן) האם יכולים לחייב אותנו
בתמא 38 נגד רצוננו? נודה להסבר בדחיפות בנושא
בתמא 38 נגד רצוננו? נודה להסבר בדחיפות בנושא
תמ"א 38 - התנגדות חלק מהדיירים
עו"ד תומר יפת
מנהל
14/09/09
רוני שלום,
לא ניתן לחייב דיירים לחזק את המבנה לפי תמ"א 38.
המינימום הנדרש הוא הסכמת 66% מבעלי הדירות.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
לא ניתן לחייב דיירים לחזק את המבנה לפי תמ"א 38.
המינימום הנדרש הוא הסכמת 66% מבעלי הדירות.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
