פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
שיפוי ע"י היזם/הקבלן לשכ"ט של עוה"ד מצד הדיירים
דייר פעיל
05/01/10
שלום רב לעו"ד הנכבד,
אנו רוצים להכניס סעיף שבו הקבלן יממן את הוצאות שכ"ט של העו"ד שניקח לייצג אותנו- הדיירים.
מה הנוסח המקובל לכך ואיך מתגברים על הבעייתיות המסוימת של ניגוד ענינים (ואולי אני ועה) שתיוצר בין הקבלן (שיצטרך לשלם) לעוה"ד שלנו?
אנו רוצים להכניס סעיף שבו הקבלן יממן את הוצאות שכ"ט של העו"ד שניקח לייצג אותנו- הדיירים.
מה הנוסח המקובל לכך ואיך מתגברים על הבעייתיות המסוימת של ניגוד ענינים (ואולי אני ועה) שתיוצר בין הקבלן (שיצטרך לשלם) לעוה"ד שלנו?
החוק מסדיר ומאפשר זאת - כך מקובל
גיל
06/01/10
אין ניגוד ענינים שכן אתם הדיירים בוחרים את עוה"ד, הקבלן מתחייב לשלם סך קבוע מראש כשכ""ט עו"ד לעוה"ד שהדיירים בחרו. הקבלן מעדיף שהדיירים יהיו מיוצגים - כך צריך וכך טוב יותר. תשלום לעוה"ד בדרך זו אינו פוגע ו/או נוגד את הוראות החוק ואינו מסכן את הפטורים המוענקים לתמ"א 38 - שימוש לא נכון בעניין עלול לגרור ביטול הטור ! זהירות ! בהצלחה
מומחים לנושא תמ"א 38
שולי ואלון
04/01/10
שלום
הבנתי שנושא תמ"א 38 חדש יחסית והוחל על פחות מ-15 מבנים בארץ כולה. לכן התוצאה היא שקבלנים וגם עו"ד לא בקיאים מספיק בענייני תמ"א לדעתי.
1.לכן רציתי לדעת אם כדאי להתייעץ עם עו"ד מומחה לתמ"א לעומת העו"ד (עוסק בנדל"ן) שכרגע מייצג את הבניין שלנו? ( כמובן שהוא ערך שינויים בחוזה לטובת והגנת הדיירים אך אנו מהווים "שפני נסיונות" בכל הנוגע לתמ"א ).והיכן אני יכולה להשיג מידע על עו"ד אלו?
2. מדובר בבניין בעל מעוטי יכולת שאינם יכולים להרשות לעצמם בדיקה או ייצוג של עו"ד אחר - מה יכולים להיות העלויות/שכר טירחה?
אפילו רק למפגש שיבדוק את החוזה הקיים.
תודה לך , ויום טוב
שולי ואלון
הבנתי שנושא תמ"א 38 חדש יחסית והוחל על פחות מ-15 מבנים בארץ כולה. לכן התוצאה היא שקבלנים וגם עו"ד לא בקיאים מספיק בענייני תמ"א לדעתי.
1.לכן רציתי לדעת אם כדאי להתייעץ עם עו"ד מומחה לתמ"א לעומת העו"ד (עוסק בנדל"ן) שכרגע מייצג את הבניין שלנו? ( כמובן שהוא ערך שינויים בחוזה לטובת והגנת הדיירים אך אנו מהווים "שפני נסיונות" בכל הנוגע לתמ"א ).והיכן אני יכולה להשיג מידע על עו"ד אלו?
2. מדובר בבניין בעל מעוטי יכולת שאינם יכולים להרשות לעצמם בדיקה או ייצוג של עו"ד אחר - מה יכולים להיות העלויות/שכר טירחה?
אפילו רק למפגש שיבדוק את החוזה הקיים.
תודה לך , ויום טוב
שולי ואלון
תמ"א 38 - ייצוג על ידי עו"ד
עו"ד תומר יפת
מנהל
07/01/10
שולי ואלון שלום,
זהו אכן נושא חדש שמחייב התמחות. מדובר בעסקה מורכבת מהרבה מאוד בחינות.
עלות עוה"ד ממוממנת על ידי היזם (זה אפילו מוכר כחלק מהוצאות היזם לביצוע התמ"א) ומשום כך לא אמור הדבר להשפיע עליכם.
שיהיה בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
זהו אכן נושא חדש שמחייב התמחות. מדובר בעסקה מורכבת מהרבה מאוד בחינות.
עלות עוה"ד ממוממנת על ידי היזם (זה אפילו מוכר כחלק מהוצאות היזם לביצוע התמ"א) ומשום כך לא אמור הדבר להשפיע עליכם.
שיהיה בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
" בדק " תמא 38
יוסי
03/01/10
שלום
מה משמעות המונח "בדק" כלומר - הבטיחו לנו שאחרי סיום הפרוייקט יש מעין "אחריות" על:
- איכות הבנייה ( עמידות ברעידות אדמה )
- ממ"ד לפי התקנים
- מעלית
- תשתיות מים חשמל גז , אינסטלציות אחרות (מזגן)
- התחייבות של היזם כי התוספת של 2 קומות לא ייגרמו נזק לנכס הקיים(לדירה שבבעלותינו) אם כן אז למי פונים הדיירים?
ולאיזה פרק זמן "האחריות" של כל שינוי בבניין.
תודה
יוסי
מה משמעות המונח "בדק" כלומר - הבטיחו לנו שאחרי סיום הפרוייקט יש מעין "אחריות" על:
- איכות הבנייה ( עמידות ברעידות אדמה )
- ממ"ד לפי התקנים
- מעלית
- תשתיות מים חשמל גז , אינסטלציות אחרות (מזגן)
- התחייבות של היזם כי התוספת של 2 קומות לא ייגרמו נזק לנכס הקיים(לדירה שבבעלותינו) אם כן אז למי פונים הדיירים?
ולאיזה פרק זמן "האחריות" של כל שינוי בבניין.
תודה
יוסי
תמ"א 38 - ערבות בדק
עו"ד תומר יפת
מנהל
04/01/10
יוסי שלום,
ערבות בדק הינה ערבות שמעמיד הקבלן לטובת הדיירים בהתאם לחוק על מנת שהדיירים יהיו מוגנים לכך שקיים כסף לתיקון הליקויים בבנייה ככל שיהיו.
תקופת הבדק שונה ממרכיב למרכיב.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ערבות בדק הינה ערבות שמעמיד הקבלן לטובת הדיירים בהתאם לחוק על מנת שהדיירים יהיו מוגנים לכך שקיים כסף לתיקון הליקויים בבנייה ככל שיהיו.
תקופת הבדק שונה ממרכיב למרכיב.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 אשדוד (מאוד חשובה לי התשובה)
סמדר
03/01/10
שלום רב,
כאזרחית מן השורה שלא מבינה בענייני נדל"ן וקצת מודאגת .רציתי לוודא עימך, אילו נושאים מרכזיים כדאי שאברר/אוודא באופן פרטי טרם חתימתי על החוזה.
מדובר בבניין בעל 4 קומות משנות ה-70 שעומד בקירטריונים של תמ"א 38. חברת בנייה פרטית בשם: י.ש.פ.ה. - פנתה אלינו בהצעה לחיזוק והשבחה של המבנה (כולל ממ"ד+מעלית+מרפסת שיפוץ ועוד ) בתמורה לבנייה של עוד 2 קומות. שאלותיי :
1. בדיקות כגון - רשם תאגידים , רשם קבלנים, עניין של ערבות בנקאית, נושא הטאבו ועוד, איך אני מבררת עניינים אלו - ושמדובר במידע אמין?
2. עם מי אני אמורה לברר את עניין עמידות המבנה (עייפות החומר) בנטל של עוד 2 קומות מרפסות ממ"דים....?
תודה רבה מראש
סמדר
כאזרחית מן השורה שלא מבינה בענייני נדל"ן וקצת מודאגת .רציתי לוודא עימך, אילו נושאים מרכזיים כדאי שאברר/אוודא באופן פרטי טרם חתימתי על החוזה.
מדובר בבניין בעל 4 קומות משנות ה-70 שעומד בקירטריונים של תמ"א 38. חברת בנייה פרטית בשם: י.ש.פ.ה. - פנתה אלינו בהצעה לחיזוק והשבחה של המבנה (כולל ממ"ד+מעלית+מרפסת שיפוץ ועוד ) בתמורה לבנייה של עוד 2 קומות. שאלותיי :
1. בדיקות כגון - רשם תאגידים , רשם קבלנים, עניין של ערבות בנקאית, נושא הטאבו ועוד, איך אני מבררת עניינים אלו - ושמדובר במידע אמין?
2. עם מי אני אמורה לברר את עניין עמידות המבנה (עייפות החומר) בנטל של עוד 2 קומות מרפסות ממ"דים....?
תודה רבה מראש
סמדר
תמ"א 38 - אשדוד
עו"ד תומר יפת
מנהל
04/01/10
סמדר שלום,
שאלותיך חשובות מאוד אך נוגעות למספר תתי נושאים.
בקשר לבדיקות של רשם התאגידים / קבלנים / ערבות בנקאית / נסח טאבו - זה בתחום אחריותו של עוה"ד שייצג אתכם.
בקשר לבדיקות הנוגדות לחוזק המבנה אלו נושאים הנדסיים שנבדקים בדרך כלל לאחר חתימת ההסכם במסגרת קיום התנאים המתלים שיש לעבור על מנת שההסכם יכנס לתוקפו.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
שאלותיך חשובות מאוד אך נוגעות למספר תתי נושאים.
בקשר לבדיקות של רשם התאגידים / קבלנים / ערבות בנקאית / נסח טאבו - זה בתחום אחריותו של עוה"ד שייצג אתכם.
בקשר לבדיקות הנוגדות לחוזק המבנה אלו נושאים הנדסיים שנבדקים בדרך כלל לאחר חתימת ההסכם במסגרת קיום התנאים המתלים שיש לעבור על מנת שההסכם יכנס לתוקפו.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עו"ד אשדודי בתחום
גלי
03/03/10
אילו חברות עובדות בפתח תקוה?
יניב
03/01/10
שלום,
פניתי למספר חברות קבלן העוסקות בפרוייקטים של תמא 38 אך לצערי הן אינן עובדות בפתח תקווה. האם ידוע לך אילו חברות עובדות בעיר זו? תודה, יניב.
פניתי למספר חברות קבלן העוסקות בפרוייקטים של תמא 38 אך לצערי הן אינן עובדות בפתח תקווה. האם ידוע לך אילו חברות עובדות בעיר זו? תודה, יניב.
תמ"א 38 - פתח תיקווה
עו"ד תומר יפת
מנהל
04/01/10
יניב שלום,
רוב החברות שאני מכיר אותן, באופן אישי, עובדות באמת בתל אביב וברמת גן ובסביבה הקרובה.
יחד עם זאת, לא אלמן ישראל. אני משוכנע כי ישנם גם יזמים מתאימים בפתח תקווה.
צריך להתמיד ולחפש.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
רוב החברות שאני מכיר אותן, באופן אישי, עובדות באמת בתל אביב וברמת גן ובסביבה הקרובה.
יחד עם זאת, לא אלמן ישראל. אני משוכנע כי ישנם גם יזמים מתאימים בפתח תקווה.
צריך להתמיד ולחפש.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 בפתח תקווה
חני ירחי
10/02/10
אני מכירה כמה יזמים שבהחלט עובדים גם בפתח תקווה.הפרסום בפורום אסור ולכן לא אוכל לתת לך שמות של כאלה.אבל אל תתייאש. הם קיימים. ופתיח תקווה בהחלט יכולה להיות כלכלית ליזם.בהצלחה!
בניה בחלל גג רעפים של דייר-מול זכויות בגין תמא 38
אא
01/01/10
אני גר בבנין בן 4 דיירים, 2 קומות, תמא 38 מאפשר לנו בניית 4 דירות נוספות, וקיימת גם תבע לפינוי בינוי.בעלי הדירה בקומה השניה ביקשו כעת היתר לבנות בחלל גג הרעפים, העיריה בודאי תאשר את ההיתר, כי שאר הדיירים יחשבו כמסכימים לאחר שהרחיבו את דירותיהם.
דבר זה יסכל את הרווח הצפוי לדיירים האחרים מתמא 38 או פינוי בינוי. האם זוהי עילה משפטית לפנות לבית המשפט ?
מה ניתן לעשות ?
אודה על תשובה דחופה
דבר זה יסכל את הרווח הצפוי לדיירים האחרים מתמא 38 או פינוי בינוי. האם זוהי עילה משפטית לפנות לבית המשפט ?
מה ניתן לעשות ?
אודה על תשובה דחופה
תמ"א 38 - פניה לבית המשפט
עו"ד תומר יפת
מנהל
04/01/10
שלום רב,
ככלל, התמ"א מוסיפה זכויות על הזכויות לפי התב"ע.
כרגע, התמ"א לא מבוצעת ואין את הסכמת כל הדיירים (כולל הדייר למעלה).
לפיכך, נראה כי הדייר למעלה יוכל לבנות ולא ניתן למנוע זאת ממנו אא"כ יחליט שהוא מעוניין לקדם את התמ"א.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ככלל, התמ"א מוסיפה זכויות על הזכויות לפי התב"ע.
כרגע, התמ"א לא מבוצעת ואין את הסכמת כל הדיירים (כולל הדייר למעלה).
לפיכך, נראה כי הדייר למעלה יוכל לבנות ולא ניתן למנוע זאת ממנו אא"כ יחליט שהוא מעוניין לקדם את התמ"א.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה
א
31/12/09
אני גרה בבניין ישן מאד ברחובות (בן 50 שנה) מה הסיכוי שיעשו לו שיפוץ כזה ומה נדרש לצורך כך?
אני גרה כעת בדירת הקרקע האם תוכנית התמא שומרת לכל אחד על הבית שלו או שפיתאום אמצא עצמי גרה בקומה שנייה או שלישית?
אני גרה כעת בדירת הקרקע האם תוכנית התמא שומרת לכל אחד על הבית שלו או שפיתאום אמצא עצמי גרה בקומה שנייה או שלישית?
תמ"א 38 - רחובות
עו"ד תומר יפת
מנהל
04/01/10
שלום רב,
בהחלט ניתן לבצע תמ"א 38 באופן עקרוני.
אם את נמצאת בקומת הקרקע, שם תישארי.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
בהחלט ניתן לבצע תמ"א 38 באופן עקרוני.
אם את נמצאת בקומת הקרקע, שם תישארי.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינוי כיוון הדירה עקב הכנסת מעלית
דידי
30/12/09
היזמים בבנין שלנו בת"א מציעים 2 יציאות חדשות של מעלית מעורף הדירה (חדר השינה). האם ניתן לחייב אותם בפיצוי כספי או ביצוע שינוי תיכנוני בפנים הדירה על מנת להפוך אותה לנוחה ומתוכננת כפי שהיא היום. הרי לא יתכן שיפתרו את העניין במעלית מחדר השינה וזהו....
תמ"א 38 - הוספת מעלית בתוך חדר השינה
עו"ד תומר יפת
מנהל
04/01/10
דידי שלום,
הכל נתון למו"מ. מניסיוני, במקרים כאלה עושים את ההתאמות הנדרשות.
לא מכיר מקרה בו המעלית נותרת בחדר השינה.
יש לכך לעיתים השלכות רוחב אחרות מבחינת ניהול המו"מ ויכולה גם להיות משמעות מיסוית לכך.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
הכל נתון למו"מ. מניסיוני, במקרים כאלה עושים את ההתאמות הנדרשות.
לא מכיר מקרה בו המעלית נותרת בחדר השינה.
יש לכך לעיתים השלכות רוחב אחרות מבחינת ניהול המו"מ ויכולה גם להיות משמעות מיסוית לכך.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצוי כספי לדיירים.
עופר
29/12/09
שלום לעו"ד המכובד.
קודם כל תודה על הפורום.
שאלתי היא כזאת: האם חוקית, היזם של הפרוייקט רשאי לשתף ברווחיו את הדיירים הקיימים. לדוגמא, לתת לכל דייר בנוסף לשיפוץ ולהרחבה, גם סכום כסף, על חשבון רווחיו ממכירת הדירות שהתווספו לבנין. האם דבר זה מוזכר בתקנות.
תודה רבה
קודם כל תודה על הפורום.
שאלתי היא כזאת: האם חוקית, היזם של הפרוייקט רשאי לשתף ברווחיו את הדיירים הקיימים. לדוגמא, לתת לכל דייר בנוסף לשיפוץ ולהרחבה, גם סכום כסף, על חשבון רווחיו ממכירת הדירות שהתווספו לבנין. האם דבר זה מוזכר בתקנות.
תודה רבה
תמ"א 38 - תשלום כספי
עו"ד תומר יפת
מנהל
04/01/10
עופר שלום,
הדבר בהחלט אפשרי. זה נתון למו"מ ולכדאיות של היזם. מניסיוני, זה יחסית קורה מעט. אם זה אכן קורה, הדיירים יהיו מחוייבים בתשלום מס מלא על תקבול זה.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
הדבר בהחלט אפשרי. זה נתון למו"מ ולכדאיות של היזם. מניסיוני, זה יחסית קורה מעט. אם זה אכן קורה, הדיירים יהיו מחוייבים בתשלום מס מלא על תקבול זה.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם הדיירים יכולים להיות היזמים
מיקו
27/12/09
של עצמם. ועדיין להנות מההטבות שתמ"א 38 מעניקה ?
תמ"א 38 - דיירים כיזמים
עו"ד תומר יפת
מנהל
29/12/09
מיקו שלום,
התשובה העקרונית היא - כן.
באופן מעשי, לא ראיתי בניין אחד שזה קורה בו מהרבה מאוד סיבות.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
התשובה העקרונית היא - כן.
באופן מעשי, לא ראיתי בניין אחד שזה קורה בו מהרבה מאוד סיבות.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה חד צדדי
ליאת
27/12/09
כנציגת ועד הבית בבניין, פניתי לפני כ-5 חוד' ליזם העוסק בתמ"א 38 אשר נפגש עם הדיירים וביקש חתימה עקרונית ע"מ שיוכל לבדוק את העניין ואנו לא ניצור קשר כ-6 חוד' עם יזם נוסף. ביום חמישי האחרון קיבלתי מייל עם טיוטאת חוזה ע"מ שנחתום עליו והוא יתחיל את מה שהוא צריך לעשות. במשפחתי יש לי אח שלומד משפטים ולאחר שקרא את המייל אמר שהחוזה הוא חד צדדי לחלוטין לטובת היזם ואפילו בחלקים מסויימים מסוכן כלפי הדיירים. (מצ"ב טיוטאת החוזה). שאלתי היא האם בכלל לנסות ולדון עם יזם שכזה ואם כן, מי צריך לממן עו"ד לדיירים? אנחנו או היזם? תודה.
תמ"א 38 - ייצוג דיירים על ידי עו"ד
עו"ד תומר יפת
מנהל
04/01/10
ליאת שלום,
הדיירים חייבים להיות מיוצגים על ידי עורך דין. מדובר בנושא סבוך שמחייב ייצוג משפטי מדוקדק.
בעסקאות תמ"א 38 היזם הוא זה שנושא בעלות הייצוג על ידי שיפויי הדיריים על מלא שכר הטרחה.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
הדיירים חייבים להיות מיוצגים על ידי עורך דין. מדובר בנושא סבוך שמחייב ייצוג משפטי מדוקדק.
בעסקאות תמ"א 38 היזם הוא זה שנושא בעלות הייצוג על ידי שיפויי הדיריים על מלא שכר הטרחה.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה חד צדדי
איתמר
09/01/10
ליאת, בתור אחד שמבין בנושא, קרא את ההסכם ואין לו שום אינטרס אני חייב להגיד שמדובר על חוזה מקומם וחד צדדי ביותר ואני ממליץ לכם להתעניין יותר בנושא ולקרוא על מה ניתן להשיג מיזמים. יש עשרות יזמי תמ" א 38 שיציעו לכם תנאים הרבה יותר טובים. אל תשכחי שהיזם צריך אתכם ולא ההפך. פשוט מנצלים את חוסר הבנתכם!!!
אישור דיירים תמא 38
דיירת
27/12/09
בוקר טוב עו"ד תומר יפת
אני עוקבת בעניין רב אחרי האישורים לתמא 38 מה הכוונה אישור של 100 אחוז דיירים מעבר לזכויות התמא 38 האם בניה על גג בניין משותף בן 4 קומות דירת פמטהאוז של קומה וחצי נחשבת ל מעבר לזכויות אישור התמא 38 וזקוקה ל 100 אחוז הסכמת הדיירים ושוב הרבת תודה על התשובות ויום נעים דיירת
אני עוקבת בעניין רב אחרי האישורים לתמא 38 מה הכוונה אישור של 100 אחוז דיירים מעבר לזכויות התמא 38 האם בניה על גג בניין משותף בן 4 קומות דירת פמטהאוז של קומה וחצי נחשבת ל מעבר לזכויות אישור התמא 38 וזקוקה ל 100 אחוז הסכמת הדיירים ושוב הרבת תודה על התשובות ויום נעים דיירת
תמ"א 38 - ניצול זכויות בניה
עו"ד תומר יפת
מנהל
29/12/09
לדיירת שלום,
איני יודע מהי התב"ע העירונית עליה את מדברת.
אם אכן מדובר בתב"ע בתל אביב (נניח תוכנית ס') אזי התשובה היא חיובית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
איני יודע מהי התב"ע העירונית עליה את מדברת.
אם אכן מדובר בתב"ע בתל אביב (נניח תוכנית ס') אזי התשובה היא חיובית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שלוש כניסות
יניב
27/12/09
שלום. אני גר בבנין עם שלוש כניסות. ליתר דיוק, מדובר בשלושה בניינים נפרדים, לכל אחד כניסה משלו, אבל מבחינת הרישום בטאבו מדובר בבניין אחד עם שלוש כניסות. האם עלינו להשיג הסכמת כל שלושת הבניינים, אפילו אם רק הבניין שלנו רוצה לעשות את השיפוץ במסגרת תמא 38?
תמ"א 38 - בניין עם שלוש כניסות
עו"ד תומר יפת
מנהל
27/12/09
יניב שלום,
כיוון שהבית רשום כבית משותף אחד יש צורך של הסכמת 66% מכלל הכניסות לפחות. בד"כ יזמים דורשים הסכמת 100% מהדיירים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
כיוון שהבית רשום כבית משותף אחד יש צורך של הסכמת 66% מכלל הכניסות לפחות. בד"כ יזמים דורשים הסכמת 100% מהדיירים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדויות שכנים מסביב לבנין בתמ"א 38
זאב
26/12/09
שלום, אני דייר בבנין שכבר עבר את מרבית השלבים בדרך להיתר וכל מה שנותר הוא לעבור את ההתנגדויות מסביב לבנין ( חיפה )
השאלה שלי האם ההתנגדויות ( ויש הרבה ) יכולות למנוע את קבלת היתר הבנייה
או שמדובר בעיכוב בלבד ( כמה זמן ? ). חשוב לציין שההקלות המבוקשות הן
סטנדרטיות.
השאלה שלי האם ההתנגדויות ( ויש הרבה ) יכולות למנוע את קבלת היתר הבנייה
או שמדובר בעיכוב בלבד ( כמה זמן ? ). חשוב לציין שההקלות המבוקשות הן
סטנדרטיות.
תמ"א 38 - התנגדות שכנים לבקשה להיתר
עו"ד תומר יפת
מנהל
27/12/09
זאב שלום,
לא ניתן להשיב פרטנית. זו כמו כל התנגדות להיתר. יש לבחון בדיוק מהי ההתנגדות. רק כך ניתן לנסות ולהעריך האם ההתנגדות תתקבל או שתידחה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
לא ניתן להשיב פרטנית. זו כמו כל התנגדות להיתר. יש לבחון בדיוק מהי ההתנגדות. רק כך ניתן לנסות ולהעריך האם ההתנגדות תתקבל או שתידחה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אחוז הסכמה לביצוע תמ"א
גלילאו
24/12/09
עו"ד יפת שלום!
עקבתי אחר תגובותיך בפורום ובכל פעם ראיתי שציינת כי יש צורך ב-66% הסכמה לביצוע התמ"א, אך ע"מ לנצל את הזכויות הלא מנוצלות בתב"ע יש צורך ב-100% הסכמה.
ולשאלתי, בתוספת חדרים על הגג (ג'1) יש צורך בהסכמה של 75% (ולעיתים אף פחות בהסכמת מהנדס הוועדה).
איחוד של חדרים אלו לפנטהוס, עדיין דורש את אותה הסכמה.
לכן לא ברור לי האם 75% מספיקים לי לניצול קומה טיפוסית מכוח התמ"א + פנטהאוס מכוח ג'1.
תודה על התשובה.
עקבתי אחר תגובותיך בפורום ובכל פעם ראיתי שציינת כי יש צורך ב-66% הסכמה לביצוע התמ"א, אך ע"מ לנצל את הזכויות הלא מנוצלות בתב"ע יש צורך ב-100% הסכמה.
ולשאלתי, בתוספת חדרים על הגג (ג'1) יש צורך בהסכמה של 75% (ולעיתים אף פחות בהסכמת מהנדס הוועדה).
איחוד של חדרים אלו לפנטהוס, עדיין דורש את אותה הסכמה.
לכן לא ברור לי האם 75% מספיקים לי לניצול קומה טיפוסית מכוח התמ"א + פנטהאוס מכוח ג'1.
תודה על התשובה.
תמ"א 38 - הסכמת הדיירים
עו"ד תומר יפת
מנהל
27/12/09
גלילאו שלום,
כל בניה במסגרת התב"ע (מעבר לזכויות שנותנת התמ"א) דורשת את אותה ההסכמה שנדרשת בתב"ע עצמה. לפיכך, אם בתב"ע לצורך ביצוע עבודה מסויימת דרושים רק 75% אז זה מה שקובע. בד"כ שינויים ברכוש המשותף שלא במסגרת התמ"א דורשים 100% הסכמה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
כל בניה במסגרת התב"ע (מעבר לזכויות שנותנת התמ"א) דורשת את אותה ההסכמה שנדרשת בתב"ע עצמה. לפיכך, אם בתב"ע לצורך ביצוע עבודה מסויימת דרושים רק 75% אז זה מה שקובע. בד"כ שינויים ברכוש המשותף שלא במסגרת התמ"א דורשים 100% הסכמה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערבות אישית
גלילאו
24/12/09
האם מקובל שיזם שבונה תוספת בניה לבניין או עבודה קבלנית אחרת, יתחייב ל"ערבות אישית לסיום הפרויקט כלפי המזמין"?
מה הסיכונים המשפטיים שהיזם לוקח על עצמו במידה ובאמת הוא מתכוון לבצע את הפרויקט?
שאלה נוספת: בתמ"א 38 לא ניתן לבצע שיפוצים בתוך הדירות הקיימות כדוגמת החלפת ריצוף וכ"ד כי אז ההקלות ממסים מבוטלות.
האם במידה ואני רוצה להחליץ את צינור ה-4 צול שנמצא בתוך כל אחת מהדירות הקיימות כחלק מההכנות לדירות החדשות ואני צריך לשפץ להם את האמבטיות כתוצאה משבירת הקירות, עדיין זה נוגד את התמ"א?
מה הסיכונים המשפטיים שהיזם לוקח על עצמו במידה ובאמת הוא מתכוון לבצע את הפרויקט?
שאלה נוספת: בתמ"א 38 לא ניתן לבצע שיפוצים בתוך הדירות הקיימות כדוגמת החלפת ריצוף וכ"ד כי אז ההקלות ממסים מבוטלות.
האם במידה ואני רוצה להחליץ את צינור ה-4 צול שנמצא בתוך כל אחת מהדירות הקיימות כחלק מההכנות לדירות החדשות ואני צריך לשפץ להם את האמבטיות כתוצאה משבירת הקירות, עדיין זה נוגד את התמ"א?
תמ"א 38 - שיפוצים נוספים
עו"ד תומר יפת
מנהל
27/12/09
ראה תשובתי הקודמת.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערבות אישית
גלילאו
24/12/09
האם מקובל שיזם שבונה תוספת בניה לבניין או עבודה קבלנית אחרת, יתחייב ל"ערבות אישית לסיום הפרויקט כלפי המזמין"?
מה הסיכונים המשפטיים שהיזם לוקח על עצמו במידה ובאמת הוא מתכוון לבצע את הפרויקט?
שאלה נוספת: בתמ"א 38 לא ניתן לבצע שיפוצים בתוך הדירות הקיימות כדוגמת החלפת ריצוף וכ"ד כי אז ההקלות ממסים מבוטלות.
האם במידה ואני רוצה להחליץ את צינור ה-4 צול שנמצא בתוך כל אחת מהדירות הקיימות כחלק מההכנות לדירות החדשות ואני צריך לשפץ להם את האמבטיות כתוצאה משבירת הקירות, עדיין זה נוגד את התמ"א?
מה הסיכונים המשפטיים שהיזם לוקח על עצמו במידה ובאמת הוא מתכוון לבצע את הפרויקט?
שאלה נוספת: בתמ"א 38 לא ניתן לבצע שיפוצים בתוך הדירות הקיימות כדוגמת החלפת ריצוף וכ"ד כי אז ההקלות ממסים מבוטלות.
האם במידה ואני רוצה להחליץ את צינור ה-4 צול שנמצא בתוך כל אחת מהדירות הקיימות כחלק מההכנות לדירות החדשות ואני צריך לשפץ להם את האמבטיות כתוצאה משבירת הקירות, עדיין זה נוגד את התמ"א?
תמ"א 38 - שיפוץ שלא במסגרת התמ"א
עו"ד תומר יפת
מנהל
27/12/09
גלילאו שלום,
מקובל לעיתים שקבלן חותם ערבות אישית. זה נושא למו"מ.
ניתן לבצע שיפוצים נוספים שלא במסגרת ההקלות במיסים שניתנות בתמ"א.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
מקובל לעיתים שקבלן חותם ערבות אישית. זה נושא למו"מ.
ניתן לבצע שיפוצים נוספים שלא במסגרת ההקלות במיסים שניתנות בתמ"א.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פתרון לבעיית חנייה בתמ"א 38
דייר
22/12/09
שלום רב,
אנו בבניין המיועד לתמ"א 38. בשלב של בחינת תוכניות שונות.
אחת הבעיות המרכזיות היא החנייה. מ-12 דיירים נהפוך ל- 16.
הקבלן הציע חנייה בקומות ונראה לנו פיתרון יצירתי נחמד.
שאלה 1:
הרשות המקומית שלנו מתנגדת בתוקף לחניה בקומות. מה עושים? איזה פתרונות עוד יש?
שאלה 2:
אנו חשים שלכאורה תמ"א באה לחזק מבנים ולהגן על האזרחים אבל הרשות חוסמת את ביצועה בכל מיני מגבלות דרקוניות שבעצם לא מאפשרות להמשיך וגם לסיים את התהליך. האם הרשות מוסמכת להגביל כך ולהכשיל את ישום התמ"א?.
אנו בבניין המיועד לתמ"א 38. בשלב של בחינת תוכניות שונות.
אחת הבעיות המרכזיות היא החנייה. מ-12 דיירים נהפוך ל- 16.
הקבלן הציע חנייה בקומות ונראה לנו פיתרון יצירתי נחמד.
שאלה 1:
הרשות המקומית שלנו מתנגדת בתוקף לחניה בקומות. מה עושים? איזה פתרונות עוד יש?
שאלה 2:
אנו חשים שלכאורה תמ"א באה לחזק מבנים ולהגן על האזרחים אבל הרשות חוסמת את ביצועה בכל מיני מגבלות דרקוניות שבעצם לא מאפשרות להמשיך וגם לסיים את התהליך. האם הרשות מוסמכת להגביל כך ולהכשיל את ישום התמ"א?.
תמ"א 38 - יחס הרשויות
עו"ד תומר יפת
מנהל
23/12/09
שלום רב,
אכן, התמ"א אינה מושלמת וישנה בעיה משמעותית של פיתרונות חניה. זו הבעיה המרכזית. אין "טוב" בלי "רע" וזהו מחיר מסויים שיש לשלם.
לגבי תחושתך ביחס לעירייה, הרי שעיריות שונות מתייחסות באופן שונה. איני יודע על איזה עיר אתה מדבר. ביחס למספר ערים לא מבוטל מהמרכז תחושותיך היו נכונות בעבר אך כיום ישנו בהחלט שינוי מגמה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אכן, התמ"א אינה מושלמת וישנה בעיה משמעותית של פיתרונות חניה. זו הבעיה המרכזית. אין "טוב" בלי "רע" וזהו מחיר מסויים שיש לשלם.
לגבי תחושתך ביחס לעירייה, הרי שעיריות שונות מתייחסות באופן שונה. איני יודע על איזה עיר אתה מדבר. ביחס למספר ערים לא מבוטל מהמרכז תחושותיך היו נכונות בעבר אך כיום ישנו בהחלט שינוי מגמה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מציאת יזם בנהריה
יהודה לוגסי
21/12/09
שלום,
קראתי בעניין את ההודעות השונות בפורום והכל מעניין.
הבעיה העיקרית שלי הינה במציאת יזם/קבלן.
אנו גרים בבניין ברחוב טוב בנהריה, ישנה הסכמה של 100% מהדיירים לעניין תמ"א 38 ואולם אני מתקשה למצוא חברה קבלנית/ יזם אשר מתעסק בנושא זה בנהריה.
במסגרת חיפושיי באינטרנט מצאתי מספר גדול של יזמים אולם רובם ככולם לא עוסקים בנושא זה בפריפריה.
האם אוכל לקבל מכם עזרה??
***צונזר ע"י המערכת***
תודה
יהודה לוגסי
קראתי בעניין את ההודעות השונות בפורום והכל מעניין.
הבעיה העיקרית שלי הינה במציאת יזם/קבלן.
אנו גרים בבניין ברחוב טוב בנהריה, ישנה הסכמה של 100% מהדיירים לעניין תמ"א 38 ואולם אני מתקשה למצוא חברה קבלנית/ יזם אשר מתעסק בנושא זה בנהריה.
במסגרת חיפושיי באינטרנט מצאתי מספר גדול של יזמים אולם רובם ככולם לא עוסקים בנושא זה בפריפריה.
האם אוכל לקבל מכם עזרה??
***צונזר ע"י המערכת***
תודה
יהודה לוגסי
תמ"א 38 - מציאת יזם בנהריה
עו"ד תומר יפת
מנהל
23/12/09
יהודה שלום,
אכן, איני מכיר פרוייקטים בנהריה והכדאיות הכלכלית שם הנה יותר בעייתית ביחד לאזור המרכז.
יחד עם זאת, נשתדל לסייע בידך.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אכן, איני מכיר פרוייקטים בנהריה והכדאיות הכלכלית שם הנה יותר בעייתית ביחד לאזור המרכז.
יחד עם זאת, נשתדל לסייע בידך.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ניוד זכויות בניה
רבקה
21/12/09
אני רוצה לדעת אם לא מנצלים כל ה-25 מ"ר המותרים ע"פי תמא 38 אפשר לניד אותם לטובת היחידות החדשות .
תודה
תודה
תמ"א 38 - ניוד זכויות
עו"ד תומר יפת
מנהל
23/12/09
רבקה שלום,
ככלל, אין ניוד זכויות בניה במסגרת התמ"א ולפיכך התשובה היא שלילית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ככלל, אין ניוד זכויות בניה במסגרת התמ"א ולפיכך התשובה היא שלילית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
משך זמן הבניה
מיה
20/12/09
כמה זמן צפויה להימשך בניה במסגרת תמ"א (הכוללת שיפוץ כללי, ממ"דים, מרפסות שמש, מעליות חיצוניות, ותוספת של קומה עד שתי קומות)? היזם מדבר על שנה. האם זה ריאלי?
תמ"א 38 - משך זמן בניה
עו"ד תומר יפת
מנהל
23/12/09
מיה שלום,
שנה הוא זמן סביר בהחלט. זה בהחלט מה שמקובל.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
שנה הוא זמן סביר בהחלט. זה בהחלט מה שמקובל.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תופסת בניה של 3 קומות?
אורית
20/12/09
אני תושבת גבעתיים. פנה אלינו יזם שמעונין לבצע תמ"א 38 בבנין. לדבריו הוא מתכנן לבנות תוספת של 3 קומות (כלומר להפוך בנין של 3 קומות לבנין של 6 קומות).
הצהרת הכוונות הזו מאוד הרתיעה אותי. לפני שנתחיל להתמקח איתו, רציתי לשאול, מה הסבירות שהוא בכלל יקבל אישור לתוספת שכזו?
הצהרת הכוונות הזו מאוד הרתיעה אותי. לפני שנתחיל להתמקח איתו, רציתי לשאול, מה הסבירות שהוא בכלל יקבל אישור לתוספת שכזו?
תמ"א 38 - תוספת של שלוש קומות
עו"ד תומר יפת
מנהל
23/12/09
אורית שלום,
סיכוייו מותנים בתב"ע החלה על השטח שכן מכוח התמ"א אין לו יכולת לעשות כן.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
סיכוייו מותנים בתב"ע החלה על השטח שכן מכוח התמ"א אין לו יכולת לעשות כן.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 ללא הוספת יחידות
זאב
20/12/09
שלום,
האם מישהו מכיר בנין שיזם חיזוק ועבודות לפי תמ"א בלי הוספת יחידות חדשות ( בגלל התנגדות דיירים ליחידות חדשות אך לא לשיפוץ והוספת מעלית/ממדים/חיזוק ) ?
כמו כן , האם נכון הדבר שפרוייקט מסוג זה מזכה את הדיירים בעבודות ללא מע"מ ?
איזשהו פידבק האם כדאי בכלל ?
תודה
האם מישהו מכיר בנין שיזם חיזוק ועבודות לפי תמ"א בלי הוספת יחידות חדשות ( בגלל התנגדות דיירים ליחידות חדשות אך לא לשיפוץ והוספת מעלית/ממדים/חיזוק ) ?
כמו כן , האם נכון הדבר שפרוייקט מסוג זה מזכה את הדיירים בעבודות ללא מע"מ ?
איזשהו פידבק האם כדאי בכלל ?
תודה
תמ"א 38 - חיזוק ללא בניית דירות
עו"ד תומר יפת
מנהל
23/12/09
זאב שלום,
אכן שירותי הבניה שמבוצעים במסגרת התמ"א הנם פטורים מתשלום מע"מ עבור הדיירים.
אפשרות של חיזוק לבד ללא בניית דירות הוא תיאורטי בלבד והוא מותנה בהסכמת הבעלים לשאת בכל עלויות עבודות החיזוק. איני מכיר מבנה שכזה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אכן שירותי הבניה שמבוצעים במסגרת התמ"א הנם פטורים מתשלום מע"מ עבור הדיירים.
אפשרות של חיזוק לבד ללא בניית דירות הוא תיאורטי בלבד והוא מותנה בהסכמת הבעלים לשאת בכל עלויות עבודות החיזוק. איני מכיר מבנה שכזה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
המשך לתמא 38 הסכמת דיירים
דיירת
18/12/09
הרבה תודה על התשובה המהירה באם אפשר שתסביר לי מה ההבדל בין תמא 38 לתב"ע זה מאוד יעזור לי ושוב תודה
תמ"א 38 - ההבדל בן תמ"א לתב"ע
עו"ד תומר יפת
מנהל
23/12/09
לדיירת שלום,
תמ"א היא ראשי תיבות של "תוכנית מתאר ארצית". היא חלה על כל הארץ.
תב"ע היא "תוכנית מתאר עירונית" וחלה על מקטע מסויים בתוך העיר.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
תמ"א היא ראשי תיבות של "תוכנית מתאר ארצית". היא חלה על כל הארץ.
תב"ע היא "תוכנית מתאר עירונית" וחלה על מקטע מסויים בתוך העיר.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 הסכמת דיירים
דיירת
17/12/09
לא ממש הבנתי האם לתמא 38 עם בניה על הגג של דירה וחצי נוספת בבניין משותף בן 4 קומות צריכה להיות הסכמה של 100 אחוז והאם המפקח על בתים משותפים בודק שאכן כולם חתמו אנא תשובה ברורה אשר מאוד חשובה לי והרבה תודה מראש
תמ"א 38 - הרוב הנדרש
עו"ד תומר יפת
מנהל
17/12/09
שלום רב,
למימוש זכויות על פי התמ"א בלבד מספיק 66% עם אישור המפקחת על הבתים המשותפים.
למימוש זכויות נוספות גם לפי התב"ע יש הכרח ב - 100% חתימות.
בפועל, אף קבלן לא מתחיל התקשרות אם אין לו 100% חתימות.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
למימוש זכויות על פי התמ"א בלבד מספיק 66% עם אישור המפקחת על הבתים המשותפים.
למימוש זכויות נוספות גם לפי התב"ע יש הכרח ב - 100% חתימות.
בפועל, אף קבלן לא מתחיל התקשרות אם אין לו 100% חתימות.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
