פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
פיצוי הקומות התחתונות לעומת עליונות
דייר קומה ג
29/01/10
קיימת שאלה ברוח דומה בפורום (ללא מענה עדיין), אך אני מעוניין להוסיף יותר פרטים.הבניין -3 קומות בלי מעלית. הצעת היזם: מכירת הזכויות בגג ע"י הדיירים לבניית דירות נוספות תמורת התקנת מעלית ושיפוץ הלובי. דיירי קומה ראשונה טוענים: ההשקעה מצד קומה א וקומה ג דומה (הזכות בגג שווה אותו סכום לכל דירה), אך התמורה לקומה ג גבוהה יותר. כך, עליית ערך דירה בקומה ג היא 30%, 200 אלף ש"ח, ואילו בקומה א היא 10%, או 100 אלף. הרווח הגדול יותר של קומה ג הוא גם באחוזים וגם בערך מוחלט, על אף שערך הדירות בקומה ג נמוך יותר לפני השיפוץ. דורשים דיירי קומה א לפצותם (לא משנה איך לצורך העניין) כדי שהעסקה תהיה הוגנת. קומה א מסבירים, שאם היינו מתקינים מעלית מכיסנו, אזי שההשקעה של דיירי קומה ג היתה גבוהה יותר, ואז הוגן שהתמורה גבוהה יותר, אך שמקרה של תמא 38, ההשקעה זהה כי בעצם מוותרים על הבעלות על הגג, שהיא שווה בין כל הדיירים.האם מקובל לפצות בעודף את קומה א? מה התקדימים?
פיצויי הקומות התחתונות
חברה של
01/02/10
יש בחוק אפשרות לפנות למפקח ולשטוח את טענותכם
ויש בחוק אפשרות להחליט על איזונים כלומר לפצות את הקומות
התחחתונות כלומר לקבל מחסנים וכו'
ויש בחוק אפשרות להחליט על איזונים כלומר לפצות את הקומות
התחחתונות כלומר לקבל מחסנים וכו'
תמ"א 38 - פיצוי של דיירי קומה א'
עו"ד תומר יפת
07/02/10
שלום רב,
אין עדיין מספיק ניסיון מצטבר. על פי רוב פיצוי הנו בעייתי ומקשה מאוד על סגירת העסקה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אין עדיין מספיק ניסיון מצטבר. על פי רוב פיצוי הנו בעייתי ומקשה מאוד על סגירת העסקה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
התנגדות דייר
חברה של ג'ימי
27/01/10
קראתי בחוק שהמפקח יכול לאשר בהסכמת 66% מהדיירים רק אם התוספת 1/3 מהדירות הקיימות על פי שטח רצפתן. האם אפשר בהסכמת 66% לקבל ממדים לכ דירה?
האם בעצם הממדים נכללים בתוספת של ה1/3 כיוון שביום הקובע
הם טרם נבנו.
האם בעצם הממדים נכללים בתוספת של ה1/3 כיוון שביום הקובע
הם טרם נבנו.
התנגדות
מיכאל
05/02/10
צריך להפריד בין מכירת זכויות וחיזוק המבנה לבין בניית ממ"דים. אי אפשר להכריח שכן לבניית ממ"ד כי כאן מדובר בשינוי מבני שבו צריכה להיות הסכמה של 100% ולכן בשלב ראשון יש לגשת למפקחת על המקרקעין ולראות אם אפשר להתקדם משם.
תמא 38 כשהגג מוצמד
לס
27/01/10
שלום רב,
אני גר בבניין ישן, בן 3 קומות על עמודים. מרבית הגג (למעט אזור דודים קטנטן) מוצמד לדירות בקומה השלישית, אשר אף בנו (בהיתר) חדר או שניים על הגג. האם במצב כזה יש סיכוי לבצע חיזוק מבנה ללא עלות מצד הדיירים? (סגירת קומת העמודים איננה אפשרית שכן השטח משמש לחניה). אם כן - כיצד?
תודה!
בברכה,
לס
אני גר בבניין ישן, בן 3 קומות על עמודים. מרבית הגג (למעט אזור דודים קטנטן) מוצמד לדירות בקומה השלישית, אשר אף בנו (בהיתר) חדר או שניים על הגג. האם במצב כזה יש סיכוי לבצע חיזוק מבנה ללא עלות מצד הדיירים? (סגירת קומת העמודים איננה אפשרית שכן השטח משמש לחניה). אם כן - כיצד?
תודה!
בברכה,
לס
תמ"א 38 - מימוש כאשר יש חדר על הגג
עו"ד תומר יפת
מנהל
07/02/10
לס שלום,
אין ספק כי זה מקשה על ביצוע של עבודות החיזוק המציאות אותה את מתארת.
בערים כמו בראשון לציון וברמת גן שם יזמו אפשרות לבניה של יותר מקומה אחת אולי זה יתאפשר מבחינה כלכלית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אין ספק כי זה מקשה על ביצוע של עבודות החיזוק המציאות אותה את מתארת.
בערים כמו בראשון לציון וברמת גן שם יזמו אפשרות לבניה של יותר מקומה אחת אולי זה יתאפשר מבחינה כלכלית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעה נגד העירייה
חי
26/01/10
שאלה
(במידה והפורום לא עוסק בזה אשמח לקבל הפניה לפורום הנכון )
דיירים שקיבלו קנס על השלכת אשפה בו בזמן שהעירייה לא מספקת לדיירים פחי אשפה כלל אלא דורשת מהם (שלא במפורש) לגשת לבניינים סמוכים ולהשליך שם את אשפתם
מדובר בבנייני מגורים שלכל בניין (אחר) יש מכולות אשפה רגילות עם הכתובת של הרחוב ומספר הבניין ולא מדובר במכולה משותפת/שכונתית וכדו'
האם הדבר תקין או שאין תוקף משפטי לדוחות אלו
אשמח לקבל מקורות משפטיים לעיון במידת האפשר
(במידה והפורום לא עוסק בזה אשמח לקבל הפניה לפורום הנכון )
דיירים שקיבלו קנס על השלכת אשפה בו בזמן שהעירייה לא מספקת לדיירים פחי אשפה כלל אלא דורשת מהם (שלא במפורש) לגשת לבניינים סמוכים ולהשליך שם את אשפתם
מדובר בבנייני מגורים שלכל בניין (אחר) יש מכולות אשפה רגילות עם הכתובת של הרחוב ומספר הבניין ולא מדובר במכולה משותפת/שכונתית וכדו'
האם הדבר תקין או שאין תוקף משפטי לדוחות אלו
אשמח לקבל מקורות משפטיים לעיון במידת האפשר
תמ"א 38 - תביעה כנגד העירייה
עו"ד תומר יפת
מנהל
27/01/10
חי שלום,
אכן אין זה הפורום המתאים.
אולי פורום נדל"ן.
אולי פורום של תביעות קטנות.
בכל מקרה, שיהיה בהצלחה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אכן אין זה הפורום המתאים.
אולי פורום נדל"ן.
אולי פורום של תביעות קטנות.
בכל מקרה, שיהיה בהצלחה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפנו אותי ממקרקעין לפורום שאינו קיים בתחום הבנייה.
תמר
26/01/10
בבית משותף - מה הפרוצדורה והאישורים שצריך לקבל על מנת לחבר בין הדירה למחסן של אותו בעל דירה בקומה מתחת באמצעות מדרגות? ואיפה אני יכולה לבדוק אם נתבצעו כל האישורים הללו אם אינני בעלת הדירה, אלא שכנה בבית המשותף.
בתיק הבניין ברשות המקומית שלך
עו"דני_צעירה
26/01/10
תמ"א 38- בדיקות לגבי היתרי בניה
עו"ד תומר יפת
27/01/10
תמר שלום,
מצטרף לדבריה של עוה"ד הצעירה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
מצטרף לדבריה של עוה"ד הצעירה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
חיזוק בנין ללא תוספת בניה
איילת
25/01/10
שלום רב
אנו מעונינים לחזק את הבנין שלנו ללא תוספת בניה.
יש לנו לכך רב של 57 אחוזים אשר מסכימים לשלם.
איך נכפה את התשלום על כל הדיירים,האם צריך ללכת למפקח במקרה שכזה והאם ניתן להוסיף גם מעלית במסגרת החיזוק?
אשמח לדעת איך מתקיים התהליך כולו ואיך ניתן בעצם לגבות את התשלום מהמתנגדים?
אנו מעונינים לחזק את הבנין שלנו ללא תוספת בניה.
יש לנו לכך רב של 57 אחוזים אשר מסכימים לשלם.
איך נכפה את התשלום על כל הדיירים,האם צריך ללכת למפקח במקרה שכזה והאם ניתן להוסיף גם מעלית במסגרת החיזוק?
אשמח לדעת איך מתקיים התהליך כולו ואיך ניתן בעצם לגבות את התשלום מהמתנגדים?
תמ"א 38 - חיזוק על ידי הדיירים עצמם
עו"ד תומר יפת
מנהל
27/01/10
איילת שלום,
ראי תשובתי לג'יימי למטה.
אין אפשרות לחייב דיירים בתשלום.
בכל העסקאות בהן אני מעורב תמיד ישנו יזם. זה כמעט בלתי אפשרי לדיירים לבד להרים פרוייקט שכזה.
בכל מקרה שיהיה בהצלחה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ראי תשובתי לג'יימי למטה.
אין אפשרות לחייב דיירים בתשלום.
בכל העסקאות בהן אני מעורב תמיד ישנו יזם. זה כמעט בלתי אפשרי לדיירים לבד להרים פרוייקט שכזה.
בכל מקרה שיהיה בהצלחה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניית 5 דירות תמא על גג 560 מ"ר
סיגלית
25/01/10
לדירה שלי מוצמד גג 560 מ"ר רוצים לעשות תמא 38 הבניין בן 3 קומות 4 דיריים בקומה האם הקבלן יכול לבנות 5 דירות במקום 4 +הגג ע"פ התב"ע,אין זכויות נוספות לעוד קומה בתב"ע
אשמח לתגובה
אשמח לתגובה
תמ"א 38 - בניה על הגג
עו"ד תומר יפת
מנהל
27/01/10
סיגלית שלום,
התשובה העקרונית היא, כן. התשובה הנכונה היא שיש לבדוק בדיוק את הנתונים המפורטים. באיזו עיר מדובר, מה התב"ע שחלה, מה לגבי פיתרונות החניה וכיוצ"ב נתונים נוספים רלוונטיים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
התשובה העקרונית היא, כן. התשובה הנכונה היא שיש לבדוק בדיוק את הנתונים המפורטים. באיזו עיר מדובר, מה התב"ע שחלה, מה לגבי פיתרונות החניה וכיוצ"ב נתונים נוספים רלוונטיים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכ"ט עו"ד
אילנה
25/01/10
קיבלנו מספר הצעות לשיפוץ לפי תמא 38. אנחנו מעונינים לשכור עו"ד. הבנתו שהקבלן בהסכם הסופי ישא בשכה"ט שלו (מופיע בהצעה).שתי שאלות:
1. מה לגבי שלב הבדיקה של ההצעות? מי משלם לעוה"ד בשלב זה?
2. האם שכה"ט של עוה"ד בהסכם הסופי תלוי לגמרי במה שהקבלן מוכן לשלם? ואם כן - יש שיעור מקובל לסכום זה?
1. מה לגבי שלב הבדיקה של ההצעות? מי משלם לעוה"ד בשלב זה?
2. האם שכה"ט של עוה"ד בהסכם הסופי תלוי לגמרי במה שהקבלן מוכן לשלם? ואם כן - יש שיעור מקובל לסכום זה?
תמ"א 38 -שכ"ט עו"ד
עו"ד תומר יפת
מנהל
27/01/10
אילנה שלום,
נהוג כי היזם הוא שנושא במלוא העלויות של הייצוג המשפטי. הוצאות אלה גם מוכרות על ידי רשויות המס. כל היתר נתון למו"מ ותלוי בהרבה גורמים (למשל, מי מדווח לרשויות המס וכיוצ"ב מי מבצע פעולות כאלה ואחרות). בכל העסקאות שאני מייצג, תמיד נמצאה הנוסחה שתהיה מקובלת הן על היזם והן על עוה"ד. עוד לא קרה לי שנושא זה הוא היה הנושא המהותי לפרוייקט. תמיד מגיעים להבנה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
נהוג כי היזם הוא שנושא במלוא העלויות של הייצוג המשפטי. הוצאות אלה גם מוכרות על ידי רשויות המס. כל היתר נתון למו"מ ותלוי בהרבה גורמים (למשל, מי מדווח לרשויות המס וכיוצ"ב מי מבצע פעולות כאלה ואחרות). בכל העסקאות שאני מייצג, תמיד נמצאה הנוסחה שתהיה מקובלת הן על היזם והן על עוה"ד. עוד לא קרה לי שנושא זה הוא היה הנושא המהותי לפרוייקט. תמיד מגיעים להבנה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טאבו
עידו
24/01/10
שלום רב
רציתי לדעת דרך איזה אתר ניתן להגיע לרישומי טאבו או לשכת המקרקעין מנהל מקרקעי ישראל
תודה
רציתי לדעת דרך איזה אתר ניתן להגיע לרישומי טאבו או לשכת המקרקעין מנהל מקרקעי ישראל
תודה
תמ"א 38 - הוצאת נסח טאבו
עו"ד תומר יפת
מנהל
27/01/10
עידו שלום,
רשום בגוגל הוצאת נסח טאבו. תגיע לאתר התשלומים הממשלתי דרכו ניתן לשלם ולהפיק נסח טאבו.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
רשום בגוגל הוצאת נסח טאבו. תגיע לאתר התשלומים הממשלתי דרכו ניתן לשלם ולהפיק נסח טאבו.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עלות קונסטרוקטור לתמ"א 38
זאב
24/01/10
שלום,
האם מישהו יכול לתת לי הערכת עלות של מהנדס בנין כדי להכין תוכנית חיזוק לבנין המספיקה ( תוכנית חיזוק ) לשם קבלת הצעת מחיר מקבלני בנין לשיפוץ עצמו ?
תודה רבה
האם מישהו יכול לתת לי הערכת עלות של מהנדס בנין כדי להכין תוכנית חיזוק לבנין המספיקה ( תוכנית חיזוק ) לשם קבלת הצעת מחיר מקבלני בנין לשיפוץ עצמו ?
תודה רבה
עלות קונסטרוקטור
יקי יצחקי
24/01/10
תלוי בגודל הבנין.וברמת השרות שאתה צריך
עלות של קונסטרוקטור עשויה לנוע בין 45,000 ש"ח ל-70,000 ש"ח
בתוספת מ.ע.מ. כחוק
עלות של קונסטרוקטור עשויה לנוע בין 45,000 ש"ח ל-70,000 ש"ח
בתוספת מ.ע.מ. כחוק
מה עושים עם שכן סרבן וסחטן
ועד הבית
21/01/10
שלום לכולם,
אני ועד הבית בבית משותף, כל השכנים מסכימים לבצע תמ"א 38 למעט שכן אחד. חוץ מניסיון בוטה לסחוט את יתר הדיירים ולהתעשר על חשבון הסיפור הזה - אין לשכן הזה ולו סיבה אחת הגיונית מדוע לא לחזק את הבניין ועל הדרך לשפר את איכות החיים שווי הנכס (מעלית +שיפוץ כללי).
בתור ועד בית:
1. מה ניתן לעשות? -יש לנו היום 83% הסכמה - חוץ מאותו שכן שמתנגד.
2. האם ניתן לפנות כבר כעת למפקח על המקרקעין או שמא קודם צריך להתחיל ולהגיש תוכנית לפי תמ"א 38 ורק אז לפנות?
3. מה הפרוצדורה לפנות למפקח ומה צריך לצרף לפנייה כזו?
תודה רבה
אני ועד הבית בבית משותף, כל השכנים מסכימים לבצע תמ"א 38 למעט שכן אחד. חוץ מניסיון בוטה לסחוט את יתר הדיירים ולהתעשר על חשבון הסיפור הזה - אין לשכן הזה ולו סיבה אחת הגיונית מדוע לא לחזק את הבניין ועל הדרך לשפר את איכות החיים שווי הנכס (מעלית +שיפוץ כללי).
בתור ועד בית:
1. מה ניתן לעשות? -יש לנו היום 83% הסכמה - חוץ מאותו שכן שמתנגד.
2. האם ניתן לפנות כבר כעת למפקח על המקרקעין או שמא קודם צריך להתחיל ולהגיש תוכנית לפי תמ"א 38 ורק אז לפנות?
3. מה הפרוצדורה לפנות למפקח ומה צריך לצרף לפנייה כזו?
תודה רבה
תמ"א 38 - שכן סרבן
עו"ד תומר יפת
מנהל
27/01/10
לוועד הבית שלום,
ראו תשובתי לג'יימי למטה. ישנה לקונה בתוכנית. ניתן לגשת למפקח רק אחרי הגשת תוכנית ובקשה להיתר בניה. זו בעיה שכרגע אין לה פיתרון אא"כ יש יזם שמסכים להגיש בקשה עם רוב של 83% בלבד דבר שאינו רגיל בד"כ.
אפשר לשקול תביעה נזיקית כנגדו. תביעה חדשנית שטרם נוסתה לדעתי. חסרונה, אורכת זמן וכסף. יחד עם זאת, יש לי תחושה שיש לה כיום במודעות הנוכחית סיכוי לא מבוטל.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ראו תשובתי לג'יימי למטה. ישנה לקונה בתוכנית. ניתן לגשת למפקח רק אחרי הגשת תוכנית ובקשה להיתר בניה. זו בעיה שכרגע אין לה פיתרון אא"כ יש יזם שמסכים להגיש בקשה עם רוב של 83% בלבד דבר שאינו רגיל בד"כ.
אפשר לשקול תביעה נזיקית כנגדו. תביעה חדשנית שטרם נוסתה לדעתי. חסרונה, אורכת זמן וכסף. יחד עם זאת, יש לי תחושה שיש לה כיום במודעות הנוכחית סיכוי לא מבוטל.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מדיניות עמיגור
ג'ימיי
21/01/10
לפרוייקט תמ"א אצלינו ,אנחנו משתתפים ב30000 ש"ח ומקבלים ממד ומרפסת ,האם עמיגור גם חייבת להשתתף, או שהיא יכולה להתנגד ולתקוע את הפרוייקט
תמ"א 38 - מדיניות עמיגור
עו"ד תומר יפת
מנהל
27/01/10
ג'יימי שלום,
איני בקיא במדיניות עמיגור. יחד עם זאת, התמ"א ניתנת למימוש על ידי בעלי הנכס. אם עמיגור הנה הבעלים אזי יש לי מקום לנקוט עמדה במסגרת מימוש התמ"א.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
איני בקיא במדיניות עמיגור. יחד עם זאת, התמ"א ניתנת למימוש על ידי בעלי הנכס. אם עמיגור הנה הבעלים אזי יש לי מקום לנקוט עמדה במסגרת מימוש התמ"א.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דייר מתנגד נחרצות
ג'ימיי
21/01/10
שלום.
בבניין שלנו 4 קומות 16 דיירים יש רוב של 80%,ואין ברירה הפיתרון למעלית והיא שתעבור על חשבון שתיי דירות (ילקח 1 מטר מכל דירה)שיפוצו בהרחבה,אך עם זאת יש לזה מתנגד ,האם הוא יכול לתקוע את הפרוייקט
בבניין שלנו 4 קומות 16 דיירים יש רוב של 80%,ואין ברירה הפיתרון למעלית והיא שתעבור על חשבון שתיי דירות (ילקח 1 מטר מכל דירה)שיפוצו בהרחבה,אך עם זאת יש לזה מתנגד ,האם הוא יכול לתקוע את הפרוייקט
תמ"א 38 - דייר מתנגד
עו"ד תומר יפת
מנהל
27/01/10
ג'ימיי שלום,
כיום ישנה בעיה. אומנם מספיק רוב של 66% אך יש לפנות למפקח על הבתים המשותפים. הפניה אליו יכולה להיות רק לאחר הגשת בקשה להיתר בניה. זו בעיה כי אף קבלן לא ישקיע כסף בהגשת בקשה בלי שיש לו את הרוב הדרוש. זו לקונה במימוש התמ"א.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
כיום ישנה בעיה. אומנם מספיק רוב של 66% אך יש לפנות למפקח על הבתים המשותפים. הפניה אליו יכולה להיות רק לאחר הגשת בקשה להיתר בניה. זו בעיה כי אף קבלן לא ישקיע כסף בהגשת בקשה בלי שיש לו את הרוב הדרוש. זו לקונה במימוש התמ"א.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס במכירת הדירות | נשלח מאתר
דותן
20/01/10
בסעיפי החוק הרלוונטיים, רשום שמכירת הדירות שנבנו כחלק מההטבה המתאפשרת לדיירים/קבלן יזכו לפטור מתשלום מס. אולם, אחד בסייגים הוא במכירה של דירות במסגרת עסקית. השאלה האם כאשר קבלן מוכר את הדירות לא מדובר במלאי עסקי שיחוב במס?
תמ"א 38 - החבות במס שבח
עו"ד תומר יפת
מנהל
20/01/10
דותן שלום,
הדין קובע כי הדיירים יהיו פטורים ממס שבח בעת מכירת זכויות הבנייה לייזם, אא"כ מדובר במלאי עסקי של אחד מהדיירים שאז אין פטור ממס.
אין לזה קשר למכירת הדירות החדשות.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
הדין קובע כי הדיירים יהיו פטורים ממס שבח בעת מכירת זכויות הבנייה לייזם, אא"כ מדובר במלאי עסקי של אחד מהדיירים שאז אין פטור ממס.
אין לזה קשר למכירת הדירות החדשות.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מתווך בתמ"א 38
ירון
18/01/10
הבחור שמקיים עימנו מו"מ לגבי מימוש תמ"א 38 הוא במיקצועו מתווך,הוא מארגן בעלי מיקצוע [כרגע ניפגשנו עם עו"ד ואדריכל מטעמו]הוא תמיד טוען שהוא לטובת הדיירים ומטרתו להוציא מן הקבלן כמה שיותר דברים לטובתנו,האם הייצוג עימו בעייתי?
תמ"א 38 - מתווך בעסקת תמ"א
עו"ד תומר יפת
מנהל
20/01/10
ירון שלום,
זו שאלה כללית שנכונה לכל תיווך ואין לה שייכות דווקא לתמ"א 38. כדייר בבניין הייתי רוצה לדעת מה בדיוק הוא מרוויח מאותו תיווך והדבר יהיה "שקוף" בעבורי.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
זו שאלה כללית שנכונה לכל תיווך ואין לה שייכות דווקא לתמ"א 38. כדייר בבניין הייתי רוצה לדעת מה בדיוק הוא מרוויח מאותו תיווך והדבר יהיה "שקוף" בעבורי.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכ"ט עו"ד
ירון
18/01/10
היזם שלנו מבקש מכל דייר לשלם 1500 ש"ח עבור שכר טרחת עו"ד,והוא משלם את דמי הייצוג לעו"ד ,האם הדבר מקובל?
תמ"א 38 - שכ"ט עו"ד הדיירים
עו"ד תומר יפת
מנהל
20/01/10
ירון שלום,
בדיוק הפוך. היזם צריך לשלם לדיירים שהם אלה שצריכים לשלם לעו"ד. רק בצורה כזו.
צריך לבדוק את מי עוה"ד באמת מייצג.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
בדיוק הפוך. היזם צריך לשלם לדיירים שהם אלה שצריכים לשלם לעו"ד. רק בצורה כזו.
צריך לבדוק את מי עוה"ד באמת מייצג.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קומה ראשונה – חוסר שוויון
שי
18/01/10
שלום רב,
אנו, תושבי בניין בן 4 קומות, ללא מעלית, בהוד השרון, נמצאים בתהליך החתמת כל הדיירים על הסכמה למימוש תוכנית תמ"א 38 ונתקלנו בסוגייה מעניינת.
ארבעת דיירי הקומה הראשונה טוענים לחוסר שיוויון בעליית ערך הדירות אל מול הקומות העליונות ומשום כך מבקשים כי יפוצו בצורה הבאה:
1. במקום הגרלה כללית, ארבעה מחסנים אשר יתווספו לבניין יהיו שייכים להם.
2. במקום הגרלה כללית, הם יקבלו חניות מקורות.
3. תתוסף לתוכנית התקנת סורגים תקניים לחלונות הקומה הראשונה.
לטענתם, כל ההטבות הללו סבירות וערכן הכספי לא מתקרב להפרש בהשבחת הנכס בין הקומה הראשונה לרביעית.
האם תנאים אלו נשמעים מקובלים?
האם מקובל במקרה כזה לפצות את הקומה הראשונה על חוסר שיוויון בעליית ערך הנכס (אל מול הקומות העליונות)?
בתודה מראש,
שי
אנו, תושבי בניין בן 4 קומות, ללא מעלית, בהוד השרון, נמצאים בתהליך החתמת כל הדיירים על הסכמה למימוש תוכנית תמ"א 38 ונתקלנו בסוגייה מעניינת.
ארבעת דיירי הקומה הראשונה טוענים לחוסר שיוויון בעליית ערך הדירות אל מול הקומות העליונות ומשום כך מבקשים כי יפוצו בצורה הבאה:
1. במקום הגרלה כללית, ארבעה מחסנים אשר יתווספו לבניין יהיו שייכים להם.
2. במקום הגרלה כללית, הם יקבלו חניות מקורות.
3. תתוסף לתוכנית התקנת סורגים תקניים לחלונות הקומה הראשונה.
לטענתם, כל ההטבות הללו סבירות וערכן הכספי לא מתקרב להפרש בהשבחת הנכס בין הקומה הראשונה לרביעית.
האם תנאים אלו נשמעים מקובלים?
האם מקובל במקרה כזה לפצות את הקומה הראשונה על חוסר שיוויון בעליית ערך הנכס (אל מול הקומות העליונות)?
בתודה מראש,
שי
שי ערב טוב, דירה נמוכה עולה פחות
מירית עטיה, עו"ד
25/01/10
ערב טוב שי,
גם כיום כאשר אתה מבקש לרכוש דירה בקומה גבוהה יותר המחיר שאתה משלם מגולם במחיר הדירה ולכן ערך הדירה לאחר ביצוע השבחה עולה בפרופוציה למחיר ההתחלתי.
דירה נמוכה עולה פחות בד"כ מדירה בקומה גבוה.
כך גם כאשר משביחים את הנכס למעט אם סופח לדירה בקומת הקרקע גן או משהו באמת שווה ערך יוצא דופן.
איני ממליצה לערוך הגרלות - אלא טבלת איזונים שתשקף את שווי כל הדירות (קרי, שהם ישוו למחיר ההתחלתי של הדירות הגבוהות ואז מצידך שיבחרו את הפנטאהוז כל עוד יסכימו למחיר וכך כל הצדדים ירווחיו)..
בברכה,
מירית עטיה, עו"ד
גם כיום כאשר אתה מבקש לרכוש דירה בקומה גבוהה יותר המחיר שאתה משלם מגולם במחיר הדירה ולכן ערך הדירה לאחר ביצוע השבחה עולה בפרופוציה למחיר ההתחלתי.
דירה נמוכה עולה פחות בד"כ מדירה בקומה גבוה.
כך גם כאשר משביחים את הנכס למעט אם סופח לדירה בקומת הקרקע גן או משהו באמת שווה ערך יוצא דופן.
איני ממליצה לערוך הגרלות - אלא טבלת איזונים שתשקף את שווי כל הדירות (קרי, שהם ישוו למחיר ההתחלתי של הדירות הגבוהות ואז מצידך שיבחרו את הפנטאהוז כל עוד יסכימו למחיר וכך כל הצדדים ירווחיו)..
בברכה,
מירית עטיה, עו"ד
איך פותרים בעיית רישום הערת אזהרה
זמי
17/01/10
העו"ד של הקבלן שאנו בקשר עימו, דורש רישום הערות אזהרה על הדירות בבית המשותף לטובת הרוכשים העתידיים של הדירות שתבננה על הגג, אני מבין שלא ניתן לרשום הערות אלו על הרכוש המשותף וברור הסיכון ברישום הערות רוכשים עתידיים מהקבלן על הדירות שלנו וגם הערות אזהרה של הבנקים נותני משכנתאות, איך פותרים את הבעייה?
תמ"א 38 - רישום הערת אזהרה
עו"ד תומר יפת
מנהל
20/01/10
זמי שלום,
ניתן לרשום הערת אזהרה על הרכוש המשותף.
אל תסכימו לרישום הערת אזהרה על הזכויות שלכם בדירה עצמה.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ניתן לרשום הערת אזהרה על הרכוש המשותף.
אל תסכימו לרישום הערת אזהרה על הזכויות שלכם בדירה עצמה.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יצוג הבניין בתמא 38
שלמה
17/01/10
ברצוני להודות לך על תשובתך לשאלתי ששלחתי בתאריך 12.1.10 החלטתי להתפשר ולחתום על טופס ההסכמה הראשוני לתמא 38
אולם בטופס זה רשום שאני מיוצג ע"י הועד וכן ע"י עו"ד נוסף שמיצגים אותי בפניה לחברות ויזמים שונים.
לאחר בירור טלפוני התברר לי שהעו"ד הזה מיצג את היזם עצמו.
על בדיקת החוזה ואישורו מופקד עו"ד נוסף בתשלום חד פעמי של 700 ש"ח לדייר.
שאלתי היא האם זה סביר שעורך הדין של היזם יהיה גם מי שייצג אותי בבניה עצמה למרות שאת כספו יקבל מהיזם עצמו?
בתודה
שלמה
אולם בטופס זה רשום שאני מיוצג ע"י הועד וכן ע"י עו"ד נוסף שמיצגים אותי בפניה לחברות ויזמים שונים.
לאחר בירור טלפוני התברר לי שהעו"ד הזה מיצג את היזם עצמו.
על בדיקת החוזה ואישורו מופקד עו"ד נוסף בתשלום חד פעמי של 700 ש"ח לדייר.
שאלתי היא האם זה סביר שעורך הדין של היזם יהיה גם מי שייצג אותי בבניה עצמה למרות שאת כספו יקבל מהיזם עצמו?
בתודה
שלמה
מאד לא מומלץ
עו"ד רן בצלאל
19/01/10
עו"ד של היזם מחוייב ליזם לכן האינטרס שלו לדאוג לאינטרסים של הדיירים לא קיים
זכויות בעלי הפנטאוז
מיכל
16/01/10
שלום רב,בבנין שאנו גרים בו יש התענינות בנושא בנית קומות נוספות ,אנו גרים בפנטאוז ,האם התנאי שלנו להסכמה יכול להיות רק במידה ואנו עולים שוב לקומה העליונה של הבנין ,או שיכולים "לחייב" אותנו להסכים לתוספת ?
תודה מיכל
תודה מיכל
תמ"א 38 - זכות בעל הפנטהאוס
עו"ד תומר יפת
מנהל
20/01/10
מיכל שלום,
זכותך היא כמו של כל דייר אחר בהנחה שהזכויות על הגג אינן רק שלך.
הכל פתוח למו"מ.
מהניסיון שלי, בנסיבות כאלה בדרך כלל לא תהיה עסקה.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
זכותך היא כמו של כל דייר אחר בהנחה שהזכויות על הגג אינן רק שלך.
הכל פתוח למו"מ.
מהניסיון שלי, בנסיבות כאלה בדרך כלל לא תהיה עסקה.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38
שלמה
12/01/10
אני גר בבנין משותף בפ"ת דיירי הבניין רוצים לשדרג את הבניין לפי תמא 38 ורוב הדיירים חתמו.
אני מתנגד לבנייה כיוון שהמעלית תבנה בפיר הבניין שיש לי בו חלון לפינת האוכל כתוצאה מכך הוא יאטם לטובת המעלית.
האם יש לי סיכויי לעצור את התהליך בגלל סיבה זו?
אני מתנגד לבנייה כיוון שהמעלית תבנה בפיר הבניין שיש לי בו חלון לפינת האוכל כתוצאה מכך הוא יאטם לטובת המעלית.
האם יש לי סיכויי לעצור את התהליך בגלל סיבה זו?
תמ"א 38 - התנגדות דייר
עו"ד תומר יפת
מנהל
14/01/10
שלמה שלום,
ההתנגדות שלך נראית עניינית.
אין עד היום הרבה ניסיון בהחלטות של המפקח על הבתים המשותפים במקרים כגון אלה.
האם אין שום אפשרות לשינוי טכני שיפתור את הבעיה או לפיצוי כספי נאות?
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ההתנגדות שלך נראית עניינית.
אין עד היום הרבה ניסיון בהחלטות של המפקח על הבתים המשותפים במקרים כגון אלה.
האם אין שום אפשרות לשינוי טכני שיפתור את הבעיה או לפיצוי כספי נאות?
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38
רות
09/01/10
1. בבנין שלנו עומדים לחתום על עסקת תמ"א 38. התנאי שלי לחתימה היה לצאת מהדירה למשך זמן השיפוץ, עקב הרעש והפיגומים. הוצא לי ע"י הקבלן ממימון שכ"ד של דירת 2 חדרים בסכום של עד 2,700 ש"ח וזאת בתנאי שהוא ישכיר את דירתי ויקח את שכ"ד לעצמו.
2. האם יש אופציה כלשהי שאני אקבל דירה חלופית למשך זמן השיפוץ ודירתי תשאר סגורה או שאני אשאר בדירה אבל שהם ידאגו למגן לי אותה, כי מעבר לעניין הרעש וחוסר הנוחות כל הבית יהיה פיגומים ואני מפחדת פיזית ונפשית.
2. האם יש אופציה כלשהי שאני אקבל דירה חלופית למשך זמן השיפוץ ודירתי תשאר סגורה או שאני אשאר בדירה אבל שהם ידאגו למגן לי אותה, כי מעבר לעניין הרעש וחוסר הנוחות כל הבית יהיה פיגומים ואני מפחדת פיזית ונפשית.
תמ"א 38 - שכירת דירה חלופית
עו"ד תומר יפת
מנהל
14/01/10
רות שלום,
על פניה ההצעה נראית הוגנת.
בקשר לפחדים שלך אפשר לנסות ולדאוג להפיגם במעט על ידי בנייה של קבלן רציני שעובד תחת כל התקנים המחמירים של הבטיחות הנדרשים.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
על פניה ההצעה נראית הוגנת.
בקשר לפחדים שלך אפשר לנסות ולדאוג להפיגם במעט על ידי בנייה של קבלן רציני שעובד תחת כל התקנים המחמירים של הבטיחות הנדרשים.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נזילת ביוב משותף
רוסלן
09/01/10
אני גר בבנין בן 8 דיירים, 4 קומות, בקומה 2 שלי בחדר הכביסה עובר צינור ביוב משותף הנוזל.
מי צריך לשלם על התיקון.
מי צריך לשלם על התיקון.
תמ"א 38 - תיקון ברכוש המשותף
עו"ד תומר יפת
מנהל
14/01/10
רוסלן שלום,
אם הצינור הוא חלק מהרכוש המשותף הרי שכלל הבעלים ברכוש המשותף צריכים לתקנו.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אם הצינור הוא חלק מהרכוש המשותף הרי שכלל הבעלים ברכוש המשותף צריכים לתקנו.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם ליישום תמ"א 38 מחוייב לבנות ממ"ד
שי
09/01/10
שלום רב
אנו גרים בבניין אשר מאושר ליישום התמ"א 38
הבניין בן 7 קומות
בתמ"א רשום כי מחויב לבנות ממ"ד ליישום התמ"א 38
האם היזםקבלן מחויב לבנות ממ"דים .
אשמח לתשובתך
שי
אנו גרים בבניין אשר מאושר ליישום התמ"א 38
הבניין בן 7 קומות
בתמ"א רשום כי מחויב לבנות ממ"ד ליישום התמ"א 38
האם היזםקבלן מחויב לבנות ממ"דים .
אשמח לתשובתך
שי
תמ"א 38 - החובה לבנות ממ"ד
עו"ד תומר יפת
מנהל
14/01/10
שי שלום,
אין חובה לבניית ממ"ד אלא ניתן לחזק את המבנה גם ללא בניית ממ"ד.
יחד עם זאת, אני לא מכיר מקרה שבו לא נבנה ממ"ד במסגרת ביצוע פרוייקט תמ"א.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אין חובה לבניית ממ"ד אלא ניתן לחזק את המבנה גם ללא בניית ממ"ד.
יחד עם זאת, אני לא מכיר מקרה שבו לא נבנה ממ"ד במסגרת ביצוע פרוייקט תמ"א.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מומחים לנושא תמ"א 38 (הודעה2)
שולי ואלון
06/01/10
שלום רב,
אשמח אם תשיב לשאלותיי מתאריך 04/01.
תודה
שולי
אשמח אם תשיב לשאלותיי מתאריך 04/01.
תודה
שולי
תמ"א 38 - מומחים לתמ"א 38
עו"ד תומר יפת
מנהל
07/01/10
שולי ואלון שלום,
ראו תשובתי למטה.
ככל שתזדקקו ליתר פרטים ניתן גם לפנות באמצעות הייעוץ האישי להנהלת האתר.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ראו תשובתי למטה.
ככל שתזדקקו ליתר פרטים ניתן גם לפנות באמצעות הייעוץ האישי להנהלת האתר.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
