פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
חנויות בקומת הקרקע
אבירם
22/03/10
שלום,
בבנין מגורים בו קיימות חנויות בקומת קרקע (קומת עמודים) האם ועד הבית נדרש להחתים גם אותם על הסכם תמ"א 38 Tאו רק את בעלי הדירות, והאם בעל חנות כזה יכול לגרום לביטול עסקה כזו לבניין שלם עקב אי הסכמתו.
תודה.
בבנין מגורים בו קיימות חנויות בקומת קרקע (קומת עמודים) האם ועד הבית נדרש להחתים גם אותם על הסכם תמ"א 38 Tאו רק את בעלי הדירות, והאם בעל חנות כזה יכול לגרום לביטול עסקה כזו לבניין שלם עקב אי הסכמתו.
תודה.
תמ"א 38 - מעמד חנויות
עו"ד תומר יפת
מנהל
28/03/10
אבירם שלום,
בעל חנות הנו בעל נכס בדיוק כמו כל דייר אחר וכל הכללים לגביו זהים לחלוטין.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
בעל חנות הנו בעל נכס בדיוק כמו כל דייר אחר וכל הכללים לגביו זהים לחלוטין.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היטל השבחה
ורד
21/03/10
1.האם ניתן למכור את הדירה אחרי שהתבצע תמא 38 ללא תשלומי היטל השבחה או כל תשלום אחר הקשור לבניה בתמא 38?.
2.אם לא - מה גובהו המוערך של היטל ההשבחה הצפוי?
3. האם אתה מכיר הסכמים בהם דירי הקומות הנמוכות קיבלו הצעה מהקבלן על תוספות בנייה/חלוקה כלשהי/פיצוי שונה מהקומות הגבוהות.
2.אם לא - מה גובהו המוערך של היטל ההשבחה הצפוי?
3. האם אתה מכיר הסכמים בהם דירי הקומות הנמוכות קיבלו הצעה מהקבלן על תוספות בנייה/חלוקה כלשהי/פיצוי שונה מהקומות הגבוהות.
תמ"א 38 - היטל השבחה
עו"ד תומר יפת
מנהל
21/03/10
ורד שלום,
היטל השבחה לאחר ביצוע תמ"א הנו רגיל לחלוטין. הפטור הוא על מכירת זכויות הבניה על הגג ולא על מכירה לאחר מכן.
איני מכיר פיצוי נוסף לדיירים בקומות הנמוכות.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
היטל השבחה לאחר ביצוע תמ"א הנו רגיל לחלוטין. הפטור הוא על מכירת זכויות הבניה על הגג ולא על מכירה לאחר מכן.
איני מכיר פיצוי נוסף לדיירים בקומות הנמוכות.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 כיצד מתחילים את התהליך
אביגיל מזרחי
21/03/10
כיצד מתחילים את התהליך של תמ"א 38 וקבלת אישורים בהנחה שיש לי כבר את הסכמת כל הדיירים
תמ"א 38 - קידום הפרוייקט
עו"ד תומר יפת
מנהל
21/03/10
אביגיל שלום,
זה הזמן לנהל מו"מ עם קבלנים אפשריים ובמקביל מומלץ אף להתקשר עם משרד עו"ד שייצג אתכם מול הקבלן / יזם במסגרת ההתקשרות.
כך מתחילים את התהליך.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
זה הזמן לנהל מו"מ עם קבלנים אפשריים ובמקביל מומלץ אף להתקשר עם משרד עו"ד שייצג אתכם מול הקבלן / יזם במסגרת ההתקשרות.
כך מתחילים את התהליך.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מתנגדים מבינין אחד מתוך שתיים
רונן
18/03/10
שלום רב!האים בבניין מחובר פיזית צריך הסכמה של 66% מכל בניין או כל הדיירים משני הבניינים?אפרט אצלי בבניין 15 דיירים מתוך 16 מסכימים ומהבניין השני בין 10-11 מה אפשר לעשות במקרה כזה?אפשר לבנות רק בבניין אחד?תודה מראש!!
תמ"א 38 - הרוב הדרוש בבית מחובר
עו"ד תומר יפת
מנהל
21/03/10
רונן שלום,
ישנה התייחסות לכך ונקבע כי אם פיזית ניתן לבצע את החיזוק במבנה אחד במנותק מהשני אז ניתן לראות כל בית כאילו הוא בית נפרד אפילו שהם רשומים ביחד כבית משותף. יחד עם זאת, המקרה שלך נראה לי שונה כיוון שיש חיבור פיזי.
בכל מקרה כדאי לבדוק פרטנית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ישנה התייחסות לכך ונקבע כי אם פיזית ניתן לבצע את החיזוק במבנה אחד במנותק מהשני אז ניתן לראות כל בית כאילו הוא בית נפרד אפילו שהם רשומים ביחד כבית משותף. יחד עם זאת, המקרה שלך נראה לי שונה כיוון שיש חיבור פיזי.
בכל מקרה כדאי לבדוק פרטנית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 איך מתחילים?
בן שאול
18/03/10
אנחנו מעונינים לבצע בבנין תמא 38. נפגשנו עם יזם ועם העיריה וכולם מסכימים. קבלנו מהיזם איזה מסמך שמשמש כטיוטא להצעה. אנחנו לא מבינים בזה כלום. מה השלב הבא? מי משלם עבור ההוצאות המשפטיות והפיקוח ההנדסי?
אודה על קבלת הסברים ועצות.
אודה על קבלת הסברים ועצות.
תמ"א 38 - מימון יועצים לדיירים
עו"ד תומר יפת
מנהל
21/03/10
בן שאול שלום,
היזם צריך לשאת בעלויות עוה"ד שמייצג את הדיירים וכך נהוג בכל העסקאות להן אני שותף.
הוצאה זו הנה אף הוצאה מוכרת עבור היזם.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
היזם צריך לשאת בעלויות עוה"ד שמייצג את הדיירים וכך נהוג בכל העסקאות להן אני שותף.
הוצאה זו הנה אף הוצאה מוכרת עבור היזם.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות דייר אחד מתוך 6
פלורית
16/03/10
אנו שישה דיירים בבניין בן 3 קומות.5 דיירים מעוניינים להתחיל בפרוייקט תמ"א 38. ישנו דייר אחד המתנגד. בכדי להקים מעלית יש צורך להיכנס לתוך הבתים כמטר ריבועי מכל דייר. האם יש אפשרות חוקית להיכנס לתוך ביתו למרות התנגדותו? האם יהיה בעבר תקדים לכך?
תמ"א 38 - התנגדות דייר לכניסת מעלית לביתו.
עו"ד תומר יפת
מנהל
21/03/10
פלורית שלום,
לצערי התשובה היא שלילית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
לצערי התשובה היא שלילית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוספת בניה לבית פרטי ישן
תומר
15/03/10
שלום רב!
רציתי בבקשה לדעת האם הוספת בניה לבית פרטי ישן (בן לפחות 30 שנה) מחוייבת בבניה של ממד? תודה
רציתי בבקשה לדעת האם הוספת בניה לבית פרטי ישן (בן לפחות 30 שנה) מחוייבת בבניה של ממד? תודה
תמ"א 38 - הוספת ממ"ד לבית פרטי
עו"ד תומר יפת
מנהל
21/03/10
תומר שלום,
לא בטוח שאתה נכלל במסגרת תמ"א 38 ובכל זאת, התמ"א אינה מחייבת בניית ממ"ד אם כי בדרך כלל כך קורה בפועל שכן יש בבניית הממ"ד משום חיזוק למבנה.
הדבר תלוי במקרה הקונרטי, בדרישות הביסוס ובדרישות הועדה המקומית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
לא בטוח שאתה נכלל במסגרת תמ"א 38 ובכל זאת, התמ"א אינה מחייבת בניית ממ"ד אם כי בדרך כלל כך קורה בפועל שכן יש בבניית הממ"ד משום חיזוק למבנה.
הדבר תלוי במקרה הקונרטי, בדרישות הביסוס ובדרישות הועדה המקומית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם צריך לשלם מס רכישה?
רון
14/03/10
האם כאשר חותמים על הסכם עם קבלן למכירת זכויות בניה לפי תמא 38 יש חיוב במס רכישה והאם אפשר לדחות אותו, או שבכלל יש פטור?
תמ"א 38 - תשלום מס רכישה
עו"ד תומר יפת
מנהל
15/03/10
רון שלום,
בד"כ זהו פורום של בעלי דירות ולא של יזמים אבל בשמחה אשיב גם לך.
אין פטור ממס רכישה ויש לשלמו. יש מחלוקת איך מחשבים את מס הרכישה האם לפי שווי עלות הבניה או לפי שיטת ההשוואה של שווי הקרקע / גג. זה הבדל גדול מאוד ויש בעניין זה עדיין ויכוח.כמובן שליזמים עדיף תשלום מס רכישה לפי שווי עלות עבודות החיזוק ואילו לרשויות המס עדיפה שיטת ההשוואה.
זה עדיין לא פתור לחלוטין.
מקווה שסייעתי לך להבין.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
בד"כ זהו פורום של בעלי דירות ולא של יזמים אבל בשמחה אשיב גם לך.
אין פטור ממס רכישה ויש לשלמו. יש מחלוקת איך מחשבים את מס הרכישה האם לפי שווי עלות הבניה או לפי שיטת ההשוואה של שווי הקרקע / גג. זה הבדל גדול מאוד ויש בעניין זה עדיין ויכוח.כמובן שליזמים עדיף תשלום מס רכישה לפי שווי עלות עבודות החיזוק ואילו לרשויות המס עדיפה שיטת ההשוואה.
זה עדיין לא פתור לחלוטין.
מקווה שסייעתי לך להבין.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות להוספת קומה
ענת
14/03/10
שלום
אני גרה בבנין משותף ולאחרונה עלה הרעיון לביצוע שיפוצים על פי תמא 38
באופן עקרוני אני מסכימה לחיזוק הבינין וכן לשיפוץ ובניית מעלית וגם מוכנה לשלם את מה שנדרש, אבל אני לא מעוניינת בבניית דירות חדשות בביניין. האם באפשרותי להתנגד? (רק לבניית הדירות החדשות) וכמה השפעה יש להתנגדות שלי לבניית הדירות הנוספות בבלבד?
אני גרה בבנין משותף ולאחרונה עלה הרעיון לביצוע שיפוצים על פי תמא 38
באופן עקרוני אני מסכימה לחיזוק הבינין וכן לשיפוץ ובניית מעלית וגם מוכנה לשלם את מה שנדרש, אבל אני לא מעוניינת בבניית דירות חדשות בביניין. האם באפשרותי להתנגד? (רק לבניית הדירות החדשות) וכמה השפעה יש להתנגדות שלי לבניית הדירות הנוספות בבלבד?
תמ"א 38 - התנגדות לבניית דירות חדשות
עו"ד תומר יפת
מנהל
14/03/10
ענת שלום,
את בהחלט יכולה להתנגד. יחד עם זאת מבחינה עקרונית מספיק רוב של 66% לצורך ביצוע עבודות לפי התמ"א.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
את בהחלט יכולה להתנגד. יחד עם זאת מבחינה עקרונית מספיק רוב של 66% לצורך ביצוע עבודות לפי התמ"א.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח כאשר יש לא נוצלו מלוא זכויות בנייה
משה
11/03/10
בניין העומד בדרישות התמא, ואשר עדיין קיימות זכויות בנייה בגינו, האם ניתן לממש זכויות אלו מכוח התמא ובכך לחסוך היטל השבחה?
תמ"א 38 - הקלה בהיטל השבחה
עו"ד תומר יפת
מנהל
14/03/10
משה שלום,
בדיוק, כן! זהו הרעיון של התמ"א.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
בדיוק, כן! זהו הרעיון של התמ"א.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חיוב בתמא 38
שרי
11/03/10
יש לי שאלה- האם קבלן יכול מיוזמתו להתחיל את התהליך של תמא ולחייב אותנו להשתתף או שהיוזמה צריכה לבור מהדיירים?? אני לא מעוניינת בכזה דבר ויש איזה חברת בנייה שראתה שפירסמתי את דירתי למכירה והם שלחו "קונה" ואז הוא התחיל להגיד שזה מתאים לתמא ושיש כאן זיכוי טוב לאישור וחקר אותי לגבי בעלי הדירות האם הם בשכירות או בעלי בתים וכל מיני דברים שאני בכלל לא מעונינת בהם. האם הקבלן יכול ליזום את זה ולהכריח אותנו? אנו בניין של 18 דירות
תמ"א 38 - חיוב דיירים על ידי קבלן
עו"ד תומר יפת
מנהל
14/03/10
שרי שלום,
ממש אין שום אפשרות לחייב אתכם בביצוע של התוכנית אלא דרוש רוב מינימאלי של 66%.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ממש אין שום אפשרות לחייב אתכם בביצוע של התוכנית אלא דרוש רוב מינימאלי של 66%.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
על גג רעפים וניוד זכויות
עינת
10/03/10
שלום רב, האם ביצוע תמ"א 38 לבנין בעל גג רעפים יכולה להיות כה בלתי כלכלית שהשיקול גובר על מיקום אטרקטיבי של בניין ועל עירייה תומכת? (בנין בן 40 שנה, 4 קומות על עמודים, 12 דיירים 3 בקומה, תקרת רביץ, פינתי, ברחוב מטופח במרכז עיר).
בנוסף, במידה והעירייה מאפשרת לקבלן ניוד זכויות במקום הוספת קומות האם אז משאירים את גג הרעפים או בכל זאת בונים גג בטון?
תודה...
בנוסף, במידה והעירייה מאפשרת לקבלן ניוד זכויות במקום הוספת קומות האם אז משאירים את גג הרעפים או בכל זאת בונים גג בטון?
תודה...
תמ"א 38 - בניה על גג רעפים
עו"ד תומר יפת
מנהל
14/03/10
עינת שלום,
הכל עניין של מו"מ. ברור שאם מדובר בגג רביץ צריך לצקת גג בטון לפני שממשיכים לבנות קומה נוספת.
אין ספק כי מדובר בפרוייקט יותר מורכב מבחינה הנדסית שכן הוא מחייב יציקת גג בדירה קיימת.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
הכל עניין של מו"מ. ברור שאם מדובר בגג רביץ צריך לצקת גג בטון לפני שממשיכים לבנות קומה נוספת.
אין ספק כי מדובר בפרוייקט יותר מורכב מבחינה הנדסית שכן הוא מחייב יציקת גג בדירה קיימת.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם אפשר להצטרף לתמ"א 38 – חוזרת על שאלתי
עדי ישי
09/03/10
שלום רב, בבניין שלנו מתחילים תוכנית הרחבה על פי תוכנית שאינה תמ"א 38, אבל יהיה חיזוק של הבניין. האם אפשר לקבל עכשיו הכרה של תמ"א 38 לעניין פטור מהיטל השבחה?
תמ"א 38 - היטל השבחה
עו"ד תומר יפת
מנהל
09/03/10
עדי שלום,
כדי לקבל את ההקלות מהיטל השבחה יש לקבל היתר מכוח התמ"א וראה תשובתי למטה.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
כדי לקבל את ההקלות מהיטל השבחה יש לקבל היתר מכוח התמ"א וראה תשובתי למטה.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הצטרפות לתמ"א 38 אחרי שכבר יש היתר בנייה
עדי ישי
08/03/10
בבניין שלנו מתחילים בבניית הרחבה על פי תוכנית שאיננה תמ"א 38. עם זאת, ההרחבה בבניין כוללת חיזוק של הבניין בהתאם לדרישות תמ"א 38. מבחינת
היטל ההשבחה: במצב הנוכחי, כדי להנות מפטור מהיטל השבחה, עלינו לגור
בעצמנו בדירה (או קרוב שלנו) במשך 4 שנים מתום הבנייה, ורק אז נוכל למכור
בלי היטל. אני מבינה שבתמ"א 38 - אפשר להשכיר את הדירה לאדם שאיננו בן
משפחה, ומקץ 4 שנים למכור את הדירה בלא היטל השבחה. השאלה שלי: האם נוכל להצטרף עכשיו לתמ"א 38, שהרי אנו מחזקים את הבניין שלנו ממש כמו שנדרש בתמ"א 38?
היטל ההשבחה: במצב הנוכחי, כדי להנות מפטור מהיטל השבחה, עלינו לגור
בעצמנו בדירה (או קרוב שלנו) במשך 4 שנים מתום הבנייה, ורק אז נוכל למכור
בלי היטל. אני מבינה שבתמ"א 38 - אפשר להשכיר את הדירה לאדם שאיננו בן
משפחה, ומקץ 4 שנים למכור את הדירה בלא היטל השבחה. השאלה שלי: האם נוכל להצטרף עכשיו לתמ"א 38, שהרי אנו מחזקים את הבניין שלנו ממש כמו שנדרש בתמ"א 38?
תמ"א 38 - הצטרפות לאחר היתר בניה
עו"ד תומר יפת
מנהל
09/03/10
עדי שלום,
זה אפשרי. יש צורך להגיש בקשה חדשה לפי הוראות התמ"א.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
זה אפשרי. יש צורך להגיש בקשה חדשה לפי הוראות התמ"א.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מי משלם לעו"ד ולמפקח הבניה עד לחתימת החוזה עם היזם
ענת
05/03/10
סיכמנו עם יזם על התקשרות לצורך ביצוע במסגרת תמ"א 38.
יש לנו עו"ד ומפקח בניה. היזם לא מוכן לשלם להם או להתחייב לשלם להם עד לחתימת החוזה איתנו. מאידך, בחוזה צריך כבר להיות החלק הטכני שמפקח הבניה אמור להכין, בהשקעה רבה ועורך הדין גם הוא מבקש את שכרו. מה עושים כדי שהדיירים לא יאלצו לשלם? תודה
יש לנו עו"ד ומפקח בניה. היזם לא מוכן לשלם להם או להתחייב לשלם להם עד לחתימת החוזה איתנו. מאידך, בחוזה צריך כבר להיות החלק הטכני שמפקח הבניה אמור להכין, בהשקעה רבה ועורך הדין גם הוא מבקש את שכרו. מה עושים כדי שהדיירים לא יאלצו לשלם? תודה
ענת שלום
טל
09/03/10
****צונזר ע"י המערכת****
לפני התקשרות עם קבלן
ורד
01/03/10
אני גרה בדירת 2 חדרים בקומה א של בניין רעוע בן מספר רב של שנים ברחובות. לאחרונה יש גיבוש של רעיון עם חברה לשיפוץ והרחבת הבניין לפי תמא 38. מעלית לא תעזור לי כי היא תגיע לחצי קומה ולא לקומה שלי, שיפוץ חיצוני ולובי של הבניין יעלה לי אם דיירי הבניין יעשו באופו עצמאי עד 10000 ש"ח. לעומת זאת אם הקבלן יחליט להוסיף רק מרפסת שמש, נראה לי שזה לא כדאי לי לוותר על זכות הבנייה של 2-4 קומות לבניין ושיהיו בבעלות הקבלן.האם יש נסיון עם בניינים נוספים ומה כל נהוג מטעמי כדאיות לשדרג כל קומה?
תמ"א 38 - לבטים של בעל דירה
עו"ד תומר יפת
מנהל
01/03/10
ורד שלום,
זה עניין אישי. ה"כדאי" שלי הוא לא ה"כדאי" שלך.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
זה עניין אישי. ה"כדאי" שלי הוא לא ה"כדאי" שלך.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום הערת אזהרה
צביקה
26/02/10
שלום,
היזם מציע בחוזה ,בין היתר ,להוסיף על הגג 2-4 דירות חדשות במסגרת תמ"א 38 ולרשום לטובת הדיירים הערות אזהרה. על מה בדיוק הוא רושם,על הדירות החדשות או על הרכוש המשותף? מה המשמעות/סיכונים מבחינתינו?
תודה
היזם מציע בחוזה ,בין היתר ,להוסיף על הגג 2-4 דירות חדשות במסגרת תמ"א 38 ולרשום לטובת הדיירים הערות אזהרה. על מה בדיוק הוא רושם,על הדירות החדשות או על הרכוש המשותף? מה המשמעות/סיכונים מבחינתינו?
תודה
תמ"א 38 - רישום הערת אזהרה
עו"ד תומר יפת
מנהל
01/03/10
צביקה שלום,
שאלתך אינה מובנת לי. נרשמות הערות אזהרה לטובת היזם על הרכוש המשותף בלבד ולא על הדירות של הדיירים הישנים. לטובת הרוכשים החדשים של הדירות רושמים הערות אזהרה על הרכוש המשותף ולא על דירות הבעלים הישנים.
כך לפחות צריך להיות כתוב בהסכם ויש לבדוק זאת.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
שאלתך אינה מובנת לי. נרשמות הערות אזהרה לטובת היזם על הרכוש המשותף בלבד ולא על הדירות של הדיירים הישנים. לטובת הרוכשים החדשים של הדירות רושמים הערות אזהרה על הרכוש המשותף ולא על דירות הבעלים הישנים.
כך לפחות צריך להיות כתוב בהסכם ויש לבדוק זאת.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניינים מחוברים לעניין הסכמה לתמא 38
אריאל
25/02/10
שלום רב !
אנו בניין בתחילת התהליך ורצינו לברר האם אנו זקוקים להסכמה של בניין המחובר אלינו (בפינה - עיין תרשים מצ"ב) לצורך השיפוץ.
תודה
אנו בניין בתחילת התהליך ורצינו לברר האם אנו זקוקים להסכמה של בניין המחובר אלינו (בפינה - עיין תרשים מצ"ב) לצורך השיפוץ.
תודה
תמ"א 38 - בניין מחובר
עו"ד תומר יפת
מנהל
01/03/10
אריאל שלום,
על פניו התמ"א מאפשרת ביצוע התוכנית בבניין נפרד שרק נרשם פורמאלית כבית משותף עם בניין נוסף. לפי השרטוט נראה כי מדובר בבניין משותף של ממש עם חיבור. יחד עם זאת, לא ניתן לקבוע כלום בלי לבדוק זאת פרטנית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
על פניו התמ"א מאפשרת ביצוע התוכנית בבניין נפרד שרק נרשם פורמאלית כבית משותף עם בניין נוסף. לפי השרטוט נראה כי מדובר בבניין משותף של ממש עם חיבור. יחד עם זאת, לא ניתן לקבוע כלום בלי לבדוק זאת פרטנית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אזור מגורים א שנת 1981 תמ"א?
שרי
23/02/10
בניין שהתקבל היתר 1981 2 קומות +גג לכול הדיירים בקומה האחרונה 8 דיריים בבניין מעוניינים בתמ"א הקבלן שבנה את הבניין טוען שהבניין לא עומד בתקניים של רעידות אדמה, אשמח לדעת מה אומר אזור מגורים א האם יש זכויות תבע מעבר לתמא גודל המגרש 1500 מטר?
תמ"א 38 - זכאות בניין להיכלל בתוכנית
עו"ד תומר יפת
מנהל
01/03/10
שרי שלום,
על פי הנתונים שהצגת הבניין שלכם לא זכאי להנות מההטבות שמעניקה תמ"א 38 שכן ההיתר ניתן לאחר 1980.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
על פי הנתונים שהצגת הבניין שלכם לא זכאי להנות מההטבות שמעניקה תמ"א 38 שכן ההיתר ניתן לאחר 1980.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעלת היוזמה לתמ"א
סמדר
22/02/10
בנייננו ישן ובמצב קשה מאד - אנחנו בנין בן 4 קומות. הגיעה אלינו מישהי שלמדה גישור, לא עו"ד, ויש לה יזם עם ערבויות וכדומה, עם מפרט מדהים, לבנין שלנו, מוכנים היזם והיא שאנחנו נמנה עו"ד מטעמנו איזה שנרצה והם ישלמו על מנת שניתן להם את זכויות הבניה בגג. היזם הינו חברה גדולה מאד מאד וידועה מאד, היא בעלת רקע דומה בתיאום בין הדיירים ליזם לבנייה על הגגות, היא אמרה שבמידה ואנחנו מעוניינים ביזם ובמפרט,היא צריכה הסכמה בכתב התחייבות שלנו שהפרוייקט הזה הוא שלה ואנחנו מחוייבים לפרוייקט שכל הדיירים יחתמו על מנת שהפרוייקט ימשיך להתקדם. אם לא היא מבטלת את העסקה בינינו לבין היזם. יש לציין שהיא פעלה בנושא של בדיקת יזמים ועוד כבר למעלה מ-6 חודשים, היא בקשר רציף אתנו, האם זה בסדר שהיא תקבל את העמלה שלה מצד היזם? היא מגשרת שלמדה קורס גישור - האם זה צריך לענין אותנו מה קורה איתה ועם היזם בענין העמלה? ולמה היא צריכה את המסמך שאכן היא בעלת היוזמה לרעיון הבניה על הגג - תמ"א 38? לא מספיק לה המילה שלנו שהיא בעלת היוזמה? אז מה אם היא מצאה את היזם והוא אכן לטעמם של כל הדיירים בגלל הרקורד שלו, והערבויות שלו, למרות שהיזם משלם את עוה"ד שאנחנו נחליט מי יהיה? האם מגיע לה התחייבות מהדיירים בכתב בענין הזה שיש הסכמה של כולם ושהיא בעלת היוזמה ?
תמ"א 38 - יפויי כוח לבעלת יוזמה
עו"ד תומר יפת
מנהל
01/03/10
סמדר שלום,
היא לא זכאית לכלום. זה הכול מסחר. אם אתם רוצים שהיא תהיה הנציגה שלכם אז זו כמובן זכותכם. ברור שהיא רוצה להרוויח וזה לגיטימי לחלוטין.
אגב, אם הבניין "מעניין" מבחינה כלכלית אז יהיו עוד הרבה יזמים אחרים שיביעו עניין.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
היא לא זכאית לכלום. זה הכול מסחר. אם אתם רוצים שהיא תהיה הנציגה שלכם אז זו כמובן זכותכם. ברור שהיא רוצה להרוויח וזה לגיטימי לחלוטין.
אגב, אם הבניין "מעניין" מבחינה כלכלית אז יהיו עוד הרבה יזמים אחרים שיביעו עניין.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה שיעור הערבות המקובל בתמ"א 38
DDRR
22/02/10
המדובר בבניין ברמת גן שעפ"י ההסכם יתוספו 2 קומות בנוסף ל-3 קומות הקיימות סך הכל תוספת של 5 דירות + מעלית + ממ"ד?
והקבלן רוצה לתת ערבות של עד 15%? האם זה מקובל?
והקבלן רוצה לתת ערבות של עד 15%? האם זה מקובל?
תמ"א 38 - שיעור הערבות
עו"ד תומר יפת
מנהל
01/03/10
שלום רב,
זהו עיניין מסחרי לחלוטין. בהסכמים שעד היום בהם ייצגתי דאגתי שיהיה סכום שיספיק לסיום עבודות הכרחיות שהותחל בהם (נניח סיום של המעלית וחדר המדרגות).
אין לזה כללים מדוייקים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
זהו עיניין מסחרי לחלוטין. בהסכמים שעד היום בהם ייצגתי דאגתי שיהיה סכום שיספיק לסיום עבודות הכרחיות שהותחל בהם (נניח סיום של המעלית וחדר המדרגות).
אין לזה כללים מדוייקים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום הערת אזהרה
רון
22/02/10
לעו"ד תומר שלום רב.
בבניין שלנו לכל דירה יש חלק ברכוש המשותף. (דירה מס'.. מוצמד כך-וכך חלקים ברכוש המשותף).
האם ניתן לרשום הערת אזהרה לטובת היזם רק על הרכוש המשותף ולא על הדירות ? ואם כן - כיצד עושים זאת ? האם רישום הערת אזהרה כזו לא יגביל את בעלי הדירות במכירה עתידית ?
תודה מראש, רון.
בבניין שלנו לכל דירה יש חלק ברכוש המשותף. (דירה מס'.. מוצמד כך-וכך חלקים ברכוש המשותף).
האם ניתן לרשום הערת אזהרה לטובת היזם רק על הרכוש המשותף ולא על הדירות ? ואם כן - כיצד עושים זאת ? האם רישום הערת אזהרה כזו לא יגביל את בעלי הדירות במכירה עתידית ?
תודה מראש, רון.
תמ"א 38 - רישום הערת אזהרה על הרכוש המשותף
עו"ד תומר יפת
מנהל
01/03/10
רון שלום,
אפשר לרשום רק על הרכוש המשותף והדבר אינו מגביל במכירת דירה (יש עוד דרכים לעשות זאת) עוה"ד של הדיירים צריך גם לקבל יפויי כוח בלתי חוזר למחיקת הערות אזהרה במקרה שבו הקבלן מפר את ההסכם לפי תנאים מסויימים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אפשר לרשום רק על הרכוש המשותף והדבר אינו מגביל במכירת דירה (יש עוד דרכים לעשות זאת) עוה"ד של הדיירים צריך גם לקבל יפויי כוח בלתי חוזר למחיקת הערות אזהרה במקרה שבו הקבלן מפר את ההסכם לפי תנאים מסויימים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כמה זמן אפשר להשאיר הערת אזהרה
שרה
09/08/17
פרוייקט התמ"א שלנו מתעכב ארבע שנים וספק אם יצא לפועל, אך הערות האזהרה רשומות על הדירות שלנו כבר שלוש שנים וגם עורך דין הדיירים ממתין וממתין. מבחינת החוק מתי פג תוקפה של הערת אזהרה אם הפרוייקט לא יוצא לפועל? מה עלינו לעשות?
התנגדות דייר
גלית
21/02/10
שלום
רציתי לברר מה קורה במידה ודייר אחד מתנגד?
מה הקריטריונים של האחראי על בתים משותפים לא להסכים להמשך תהליך בגלל התנגדות דייר
והאם בכלל יש סיכוי למצוא קבלן שיסכים להתחיל תהליך עם התנגדות של דייר אחד מתוך 12
רציתי לברר מה קורה במידה ודייר אחד מתנגד?
מה הקריטריונים של האחראי על בתים משותפים לא להסכים להמשך תהליך בגלל התנגדות דייר
והאם בכלל יש סיכוי למצוא קבלן שיסכים להתחיל תהליך עם התנגדות של דייר אחד מתוך 12
תמ"א 38 - התנגדות דייר
עו"ד תומר יפת
מנהל
01/03/10
גלית שלום,
שיקול הדעת של המפקח הוא רחב. יש בהחלט יזמים שמתחילים לעבוד עם הסכמה של 11 דיירים מתוך 12 וניגשים למפקח שגם מאשר את ביצוע הפרוייקט פעמים רבות.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
שיקול הדעת של המפקח הוא רחב. יש בהחלט יזמים שמתחילים לעבוד עם הסכמה של 11 דיירים מתוך 12 וניגשים למפקח שגם מאשר את ביצוע הפרוייקט פעמים רבות.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עזרה במציאת קבלן לביצוע עפ,י תמ"א 38
DDRR
20/02/10
אנא עזרתכם במציאת קבלן העוסק בתחום באזור הקריות והמתמחה בנושא.
תודה מראש
דני ************
תודה מראש
דני ************
תמ"א 38
עו"ד תומר יפת
מנהל
01/03/10
שיהיה בהצלחה.
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תחילת פרויקט התמ"א
גדי
19/02/10
האם מומלץ ראשית לאחר החתמה עקרונית של הדיירים על הסכמה לפרויקט התמ"א לפנות ליזמים שיבדקו את התכנות הפרויקט עם הצוות שלהם ויתנו הצעות לדיירים או לפנות לאדריכל כדי שיבדוק,יתכנן ויבנה תוכנית פעולה ולאחר מכן לפנות ליזמים עם תוכנית זו ?
תמ"א 38 - דרך מומלצת לפעולה
עו"ד תומר יפת
מנהל
21/02/10
גדי שלום,
אין כמעט אפשרות מעשית לפנות לאדריכל שכן מישהו צריך לשלם לו. בכל הפרוייקטים שאני הייתי שותף להם לא ראיתי שזה עובד. רק דרך היזם.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אין כמעט אפשרות מעשית לפנות לאדריכל שכן מישהו צריך לשלם לו. בכל הפרוייקטים שאני הייתי שותף להם לא ראיתי שזה עובד. רק דרך היזם.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
