פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
ייצוג משפטי
תוהה
07/02/10
שלום,בבניין שלנו מנסים להתחיל להניע שיפוץ, הרחבת דירות ובניית קומה נוספת במסגרת תמ"א 38. אנחנו במגעים עם עורכי דין שייצגו אותנו מול הקבלן. שניים מעורכי הדין שפנינו אליהם טענו שלא משתלם להם לייצג אותנו, אלא אם כן ייצגו גם את הקבלן בשלב מכירת הדירות החדשות. לטענתם, אין ניגוד אינטרסים בין הייצוג שלנו מול הקבלן בשלב השיפוץ הכולל, לבין ייצוג הקבלן בשלב מכירת הדירות שיתווספו. אני מרגישה לא נוח עם הסכם כזה, ולו רק מעצם הידיעה שהקבלן ועורך הדין עתידים לחבור ביניהם לקראת סיום השיפוץ ומכירת הדירות. האם אני צודקת בכך שמעדיפה להפריד לגמרי את הייצוג שלנו מזה של הקבלן? תודה,אני
תמ"א 38 - ייצוג הדיירים על ידי עו"ד
עו"ד תומר יפת
מנהל
07/02/10
שלום רב,
הייצוג של הדיירים חייב להיות נפרד מזה של הקבלן. חד משמעית. האינטרסים לא בהכרח זהים. מניסיון, אין שום אפשרות לייצג את שני צדדי המתרס.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
הייצוג של הדיירים חייב להיות נפרד מזה של הקבלן. חד משמעית. האינטרסים לא בהכרח זהים. מניסיון, אין שום אפשרות לייצג את שני צדדי המתרס.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוספת בנייה על הגג ותמ"א 38
אני
07/02/10
אני מעוניין לבנות תוספת על הגג. בכניסה לידי כבר נבנתה תוספת מזמן, אולם לאחר שיחה עם מהנדס נאמר לי כי היום החוק הוא שמי שרוצה לבנות על הגג עליו לבצע את תמ"א 38 מצד שני ממקור אחר נאמר לי שמכיוון שהבניין הוא לא בניין על עמודים וכבר נבנו בו תוספת של ממ"דים אז אין צורך בביצוע תמ"א 38 לצורך בנייה על הגג.איך אפשר לברר זאת, האם זה נכון שאני צריך לבצע תמ"א 38???
תמ"א 38 - תוספת על הגג
עו"ד תומר יפת
מנהל
07/02/10
שלום רב,
אין חובה לממש לפי תמ"א 38. אפשר גם לפי התב"ע המקומית. עפ"י רוב כדאי לפי תמ"א 38 הן משיקולים של חיזוק הבניין והן משיקולי מס.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אין חובה לממש לפי תמ"א 38. אפשר גם לפי התב"ע המקומית. עפ"י רוב כדאי לפי תמ"א 38 הן משיקולים של חיזוק הבניין והן משיקולי מס.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוספת(ה-25 מ"ר ) של התמ"א 38
שי גורג'י
06/02/10
שלום רב
האם הזכויות המתקבלות מכוח התמ"א 38 נכללות גם לתוספת מרפסת ?( נאמר לנו כי מרפסות שמש אינן נכללות לשם מיסוי הארנונה)האם מרפסות אכן נכללות כתוספת זכויות בנייה ?
האם הזכויות המתקבלות מכוח התמ"א 38 נכללות גם לתוספת מרפסת ?( נאמר לנו כי מרפסות שמש אינן נכללות לשם מיסוי הארנונה)האם מרפסות אכן נכללות כתוספת זכויות בנייה ?
תמ"א 38 - בניית מרפסת
עו"ד תומר יפת
מנהל
07/02/10
שי שלום,
בניית מרפסת אכן נחשבת לצורך המטרים לפי התמ"א.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
בניית מרפסת אכן נחשבת לצורך המטרים לפי התמ"א.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הקמת מעלית
מיכל
06/02/10
אם דיירים רוצים להקים מעלית בבניין (ללא ערוב קבלן ו/או תמ"א 38) בתקנון הבית המשותף יש הסכמה שניתנה לפני כמה שנים להקמת מעלית.
היום חלק מהדיירים לא מוכנים להשתתף בהוצאות האם עצם ההסכמה המופיעה בתקנון מאפשרת לחייבם להשתתף , ברור כי מדובר בשכנים שבקומות הראשונות.
תודה מראש
היום חלק מהדיירים לא מוכנים להשתתף בהוצאות האם עצם ההסכמה המופיעה בתקנון מאפשרת לחייבם להשתתף , ברור כי מדובר בשכנים שבקומות הראשונות.
תודה מראש
תמ"א 38 - הקמת מעלית
עו"ד תומר יפת
מנהל
07/02/10
מיכל שלום,
ככל ששאלתך אינה נוגעת לתמ"א מוטב להפנותה לפורום נדל"ן.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ככל ששאלתך אינה נוגעת לתמ"א מוטב להפנותה לפורום נדל"ן.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38
מיכל
06/02/10
1. האם ניתן לצאת לדרך עם 66% הסכמות של דיירים מבלי להוציא היתר בטרם הפנייה למפקחת?
2. האם רישום הערת אזהרה על רכוש משותף לא מונע מהדיירים לבצע עסקאות בדירותיהם אשר לכל דירה קיים חלק ברכוש המשותף?
תודה
2. האם רישום הערת אזהרה על רכוש משותף לא מונע מהדיירים לבצע עסקאות בדירותיהם אשר לכל דירה קיים חלק ברכוש המשותף?
תודה
תמ"א 38 - הסכמת דיירים ורישום הערת אזהרה
עו"ד תומר יפת
מנהל
07/02/10
מיכל שלום,
מעשית אף קבלן לא מתחיל לעבוד עם 66% הסכמה שכן אז הוא צריך להכין בקשה להיתר ורק אח"כ לפנות למפקחת. זה לא כדאי כלכלית.
ניתן לבצע עסקאות לאחר רישום הערת אזהרה על הרכוש המשותף.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
מעשית אף קבלן לא מתחיל לעבוד עם 66% הסכמה שכן אז הוא צריך להכין בקשה להיתר ורק אח"כ לפנות למפקחת. זה לא כדאי כלכלית.
ניתן לבצע עסקאות לאחר רישום הערת אזהרה על הרכוש המשותף.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 בבניין עם 6 קומות +פנטהאוס
ג'קי , אשדוד
04/02/10
שלום רב,רציתי לדעת השלבים הראשונים שעלינו הדיירים לעשות בכדי לחזק את הבניין,למי לפנות, וכן מה ניתן לעשות כאשר יש פנטהאוס ולא ניתן לבנות עוד קומות? איזה זכויות נוספות הקבלן יכול לקבל בכדי לרצות להיכנס לפרוייקט באשדוד. הבניין עם מעלית קטנה, ללא ממ"ד,יש מקלט בקומת הקרקע,והבניין ישן.
*הערת מערכת לנוחותך - מצא עו"ד באינדקס עורכי הדין: עורכי דין באשדוד
*הערת מערכת לנוחותך - מצא עו"ד באינדקס עורכי הדין: עורכי דין באשדוד
תמ"א 38 - בדיקת התכנות
עו"ד תומר יפת
מנהל
07/02/10
ג'קי שלום,
ראשית, יש לפנות לעירייה כדי לראות כי הבניין אכן מתאים.
אח"כ יש לפנות ליזמים ולבחון את רצונם להיכנס לפרוייקט. באשדוד, אכן יש בעיית כדאיות לפי מיטב ידיעתי (עד שהעירייה לא תיזום תוכנית לבנייה של יותר מקומה אחת במסגרת התמ"א).
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ראשית, יש לפנות לעירייה כדי לראות כי הבניין אכן מתאים.
אח"כ יש לפנות ליזמים ולבחון את רצונם להיכנס לפרוייקט. באשדוד, אכן יש בעיית כדאיות לפי מיטב ידיעתי (עד שהעירייה לא תיזום תוכנית לבנייה של יותר מקומה אחת במסגרת התמ"א).
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ניגוד עניינים עו"ד דיירים
KISHNER ADV.
03/02/10
אני מתנצל על פנייה לפורום המיועד לאלו שאינם עו"ד, אולם נראה כי התמחותך היא בנושא תמ"א 38, וניסיתי לבחון בפדאור האתיקה תשובה ולא נמצאה. פנו אליי דיירים ליצוגם מול קבלן עימו הם נמצאים במו"מ מתקדם בטרם חתימה על הצהרת הכוונות של הקבלן. מקריאת חומר באתר מס שבח, נראה כי תשלום שכר טרחת עו"ד הדיירים ע"י הקבלן מקובלת, האם מניסיונך הרב, ניתן לפתור את הבעיה האתית באופן בו שכרי ישולם מחשבון הנציגות והקבלן יעביר את התשלום לחשבון כנגד. האם זה מקובל? האם הסכם שכר הטרחה צריך להיחתם עם הנציגות בלבד או עם כל הדיירים? אשמח לקבל דוגמת הסכם שכר טרחה. תודה רבה
תמ"א 38 - שכ"ט עו"ד
עו"ד תומר יפת
מנהל
07/02/10
שלום רב,
אני נוהג לרשום בהסכם כי שכה"ט ישולם על ידי הדיירים ואילו היזם ישפה אותם על תשלום זה.
כך אין בעיה אתית והדבר בהחלט מוכר על ידי רשויות המס בעסקה מעין זו.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אני נוהג לרשום בהסכם כי שכה"ט ישולם על ידי הדיירים ואילו היזם ישפה אותם על תשלום זה.
כך אין בעיה אתית והדבר בהחלט מוכר על ידי רשויות המס בעסקה מעין זו.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכ"ט עו"ד
אבי
03/02/10
שלום ותודה מראש על העזרה
לאחר שקראתי את התשובות בפורום לגבי שכ"ט עו"ד עדיין יש לי שאלות.
רקע: בבניין של 6 דיירים- היזם יבנה 2 דירות על הגג ויקבל אותן, ולדיירים יבנה ממ"ד ומרפסת וכמובן חיזוק המבנה.
כמה נהוג שכ"ט עו"ד במקרה כזה?
כיצד יוצרים את הקונסטלציה שהקבלן יישא בשכה"ט אבל עוה"ד ייבחר וייצג את האינטרסים של הדיירים בלבד?
יותר חשוב לי לדעת מה טווח שכ"ט עו"ד בעסקאות כאלה (ליווי הפרוייקט ולא רק חתימה על ההסכם).
תודה
אבי
לאחר שקראתי את התשובות בפורום לגבי שכ"ט עו"ד עדיין יש לי שאלות.
רקע: בבניין של 6 דיירים- היזם יבנה 2 דירות על הגג ויקבל אותן, ולדיירים יבנה ממ"ד ומרפסת וכמובן חיזוק המבנה.
כמה נהוג שכ"ט עו"ד במקרה כזה?
כיצד יוצרים את הקונסטלציה שהקבלן יישא בשכה"ט אבל עוה"ד ייבחר וייצג את האינטרסים של הדיירים בלבד?
יותר חשוב לי לדעת מה טווח שכ"ט עו"ד בעסקאות כאלה (ליווי הפרוייקט ולא רק חתימה על ההסכם).
תודה
אבי
תמ"א 38 - שכ"ט עו"ד
עו"ד תומר יפת
מנהל
07/02/10
אבי שלום,
שאלתך מקבילה קצת לשאלה כמה שווה רכב?
התשובה: איזה רכב?
מה נותן עוה"ד? עד כמה הוא מנוסה בזה?
בכל העסקאות בהן אני מייצג דיירים מעולם לא הייתה בעיה בניסוח התשלום של הקבלן לעוה"ד של הדיירים וכן לא הייתה מחלוקת על הסכום. זה דבר שצריך להיקבע בהסכמה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
שאלתך מקבילה קצת לשאלה כמה שווה רכב?
התשובה: איזה רכב?
מה נותן עוה"ד? עד כמה הוא מנוסה בזה?
בכל העסקאות בהן אני מייצג דיירים מעולם לא הייתה בעיה בניסוח התשלום של הקבלן לעוה"ד של הדיירים וכן לא הייתה מחלוקת על הסכום. זה דבר שצריך להיקבע בהסכמה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 דיירים בשכירות של עמידר
הילה
30/01/10
שאלותי:
1. יש בבניננו מספר דיירים בשכירות של עמידר מי זה שנותן את הסכמו
לתוכנית? הדייר או עמידר?
2.האם רשאי הקבלן לבנות על הגג שני קומות? מה אומר החוק?
3.כרגע אין חניה בביתנו. הקבלן רוצה לבנות חניה רק לדיירי הקומות
החדשות האם זה לא הפסד לדיירים הנוכחים?
1. יש בבניננו מספר דיירים בשכירות של עמידר מי זה שנותן את הסכמו
לתוכנית? הדייר או עמידר?
2.האם רשאי הקבלן לבנות על הגג שני קומות? מה אומר החוק?
3.כרגע אין חניה בביתנו. הקבלן רוצה לבנות חניה רק לדיירי הקומות
החדשות האם זה לא הפסד לדיירים הנוכחים?
תמ"א 38 - שאלות שונות
עו"ד תומר יפת
מנהל
07/02/10
הילה שלום,
מי שמוגדר כבעלים הוא זה שצריך לתת את הסכמתו.
ניתן לבנות שתי קומות בערים שיזמו תוכניות נקודתיות כגון רמת גן וראשון לציון.
חניות לדירות החדשות הנן חובה ולקבלן אין שום אפשרות אחרת.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
מי שמוגדר כבעלים הוא זה שצריך לתת את הסכמתו.
ניתן לבנות שתי קומות בערים שיזמו תוכניות נקודתיות כגון רמת גן וראשון לציון.
חניות לדירות החדשות הנן חובה ולקבלן אין שום אפשרות אחרת.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצוי הקומות התחתונות לעומת עליונות
דייר קומה ג
29/01/10
קיימת שאלה ברוח דומה בפורום (ללא מענה עדיין), אך אני מעוניין להוסיף יותר פרטים.הבניין -3 קומות בלי מעלית. הצעת היזם: מכירת הזכויות בגג ע"י הדיירים לבניית דירות נוספות תמורת התקנת מעלית ושיפוץ הלובי. דיירי קומה ראשונה טוענים: ההשקעה מצד קומה א וקומה ג דומה (הזכות בגג שווה אותו סכום לכל דירה), אך התמורה לקומה ג גבוהה יותר. כך, עליית ערך דירה בקומה ג היא 30%, 200 אלף ש"ח, ואילו בקומה א היא 10%, או 100 אלף. הרווח הגדול יותר של קומה ג הוא גם באחוזים וגם בערך מוחלט, על אף שערך הדירות בקומה ג נמוך יותר לפני השיפוץ. דורשים דיירי קומה א לפצותם (לא משנה איך לצורך העניין) כדי שהעסקה תהיה הוגנת. קומה א מסבירים, שאם היינו מתקינים מעלית מכיסנו, אזי שההשקעה של דיירי קומה ג היתה גבוהה יותר, ואז הוגן שהתמורה גבוהה יותר, אך שמקרה של תמא 38, ההשקעה זהה כי בעצם מוותרים על הבעלות על הגג, שהיא שווה בין כל הדיירים.האם מקובל לפצות בעודף את קומה א? מה התקדימים?
פיצויי הקומות התחתונות
חברה של
01/02/10
יש בחוק אפשרות לפנות למפקח ולשטוח את טענותכם
ויש בחוק אפשרות להחליט על איזונים כלומר לפצות את הקומות
התחחתונות כלומר לקבל מחסנים וכו'
ויש בחוק אפשרות להחליט על איזונים כלומר לפצות את הקומות
התחחתונות כלומר לקבל מחסנים וכו'
תמ"א 38 - פיצוי של דיירי קומה א'
עו"ד תומר יפת
07/02/10
שלום רב,
אין עדיין מספיק ניסיון מצטבר. על פי רוב פיצוי הנו בעייתי ומקשה מאוד על סגירת העסקה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אין עדיין מספיק ניסיון מצטבר. על פי רוב פיצוי הנו בעייתי ומקשה מאוד על סגירת העסקה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
התנגדות דייר
חברה של ג'ימי
27/01/10
קראתי בחוק שהמפקח יכול לאשר בהסכמת 66% מהדיירים רק אם התוספת 1/3 מהדירות הקיימות על פי שטח רצפתן. האם אפשר בהסכמת 66% לקבל ממדים לכ דירה?
האם בעצם הממדים נכללים בתוספת של ה1/3 כיוון שביום הקובע
הם טרם נבנו.
האם בעצם הממדים נכללים בתוספת של ה1/3 כיוון שביום הקובע
הם טרם נבנו.
התנגדות
מיכאל
05/02/10
צריך להפריד בין מכירת זכויות וחיזוק המבנה לבין בניית ממ"דים. אי אפשר להכריח שכן לבניית ממ"ד כי כאן מדובר בשינוי מבני שבו צריכה להיות הסכמה של 100% ולכן בשלב ראשון יש לגשת למפקחת על המקרקעין ולראות אם אפשר להתקדם משם.
תמא 38 כשהגג מוצמד
לס
27/01/10
שלום רב,
אני גר בבניין ישן, בן 3 קומות על עמודים. מרבית הגג (למעט אזור דודים קטנטן) מוצמד לדירות בקומה השלישית, אשר אף בנו (בהיתר) חדר או שניים על הגג. האם במצב כזה יש סיכוי לבצע חיזוק מבנה ללא עלות מצד הדיירים? (סגירת קומת העמודים איננה אפשרית שכן השטח משמש לחניה). אם כן - כיצד?
תודה!
בברכה,
לס
אני גר בבניין ישן, בן 3 קומות על עמודים. מרבית הגג (למעט אזור דודים קטנטן) מוצמד לדירות בקומה השלישית, אשר אף בנו (בהיתר) חדר או שניים על הגג. האם במצב כזה יש סיכוי לבצע חיזוק מבנה ללא עלות מצד הדיירים? (סגירת קומת העמודים איננה אפשרית שכן השטח משמש לחניה). אם כן - כיצד?
תודה!
בברכה,
לס
תמ"א 38 - מימוש כאשר יש חדר על הגג
עו"ד תומר יפת
מנהל
07/02/10
לס שלום,
אין ספק כי זה מקשה על ביצוע של עבודות החיזוק המציאות אותה את מתארת.
בערים כמו בראשון לציון וברמת גן שם יזמו אפשרות לבניה של יותר מקומה אחת אולי זה יתאפשר מבחינה כלכלית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אין ספק כי זה מקשה על ביצוע של עבודות החיזוק המציאות אותה את מתארת.
בערים כמו בראשון לציון וברמת גן שם יזמו אפשרות לבניה של יותר מקומה אחת אולי זה יתאפשר מבחינה כלכלית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעה נגד העירייה
חי
26/01/10
שאלה
(במידה והפורום לא עוסק בזה אשמח לקבל הפניה לפורום הנכון )
דיירים שקיבלו קנס על השלכת אשפה בו בזמן שהעירייה לא מספקת לדיירים פחי אשפה כלל אלא דורשת מהם (שלא במפורש) לגשת לבניינים סמוכים ולהשליך שם את אשפתם
מדובר בבנייני מגורים שלכל בניין (אחר) יש מכולות אשפה רגילות עם הכתובת של הרחוב ומספר הבניין ולא מדובר במכולה משותפת/שכונתית וכדו'
האם הדבר תקין או שאין תוקף משפטי לדוחות אלו
אשמח לקבל מקורות משפטיים לעיון במידת האפשר
(במידה והפורום לא עוסק בזה אשמח לקבל הפניה לפורום הנכון )
דיירים שקיבלו קנס על השלכת אשפה בו בזמן שהעירייה לא מספקת לדיירים פחי אשפה כלל אלא דורשת מהם (שלא במפורש) לגשת לבניינים סמוכים ולהשליך שם את אשפתם
מדובר בבנייני מגורים שלכל בניין (אחר) יש מכולות אשפה רגילות עם הכתובת של הרחוב ומספר הבניין ולא מדובר במכולה משותפת/שכונתית וכדו'
האם הדבר תקין או שאין תוקף משפטי לדוחות אלו
אשמח לקבל מקורות משפטיים לעיון במידת האפשר
תמ"א 38 - תביעה כנגד העירייה
עו"ד תומר יפת
מנהל
27/01/10
חי שלום,
אכן אין זה הפורום המתאים.
אולי פורום נדל"ן.
אולי פורום של תביעות קטנות.
בכל מקרה, שיהיה בהצלחה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אכן אין זה הפורום המתאים.
אולי פורום נדל"ן.
אולי פורום של תביעות קטנות.
בכל מקרה, שיהיה בהצלחה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפנו אותי ממקרקעין לפורום שאינו קיים בתחום הבנייה.
תמר
26/01/10
בבית משותף - מה הפרוצדורה והאישורים שצריך לקבל על מנת לחבר בין הדירה למחסן של אותו בעל דירה בקומה מתחת באמצעות מדרגות? ואיפה אני יכולה לבדוק אם נתבצעו כל האישורים הללו אם אינני בעלת הדירה, אלא שכנה בבית המשותף.
בתיק הבניין ברשות המקומית שלך
עו"דני_צעירה
26/01/10
תמ"א 38- בדיקות לגבי היתרי בניה
עו"ד תומר יפת
27/01/10
תמר שלום,
מצטרף לדבריה של עוה"ד הצעירה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
מצטרף לדבריה של עוה"ד הצעירה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
חיזוק בנין ללא תוספת בניה
איילת
25/01/10
שלום רב
אנו מעונינים לחזק את הבנין שלנו ללא תוספת בניה.
יש לנו לכך רב של 57 אחוזים אשר מסכימים לשלם.
איך נכפה את התשלום על כל הדיירים,האם צריך ללכת למפקח במקרה שכזה והאם ניתן להוסיף גם מעלית במסגרת החיזוק?
אשמח לדעת איך מתקיים התהליך כולו ואיך ניתן בעצם לגבות את התשלום מהמתנגדים?
אנו מעונינים לחזק את הבנין שלנו ללא תוספת בניה.
יש לנו לכך רב של 57 אחוזים אשר מסכימים לשלם.
איך נכפה את התשלום על כל הדיירים,האם צריך ללכת למפקח במקרה שכזה והאם ניתן להוסיף גם מעלית במסגרת החיזוק?
אשמח לדעת איך מתקיים התהליך כולו ואיך ניתן בעצם לגבות את התשלום מהמתנגדים?
תמ"א 38 - חיזוק על ידי הדיירים עצמם
עו"ד תומר יפת
מנהל
27/01/10
איילת שלום,
ראי תשובתי לג'יימי למטה.
אין אפשרות לחייב דיירים בתשלום.
בכל העסקאות בהן אני מעורב תמיד ישנו יזם. זה כמעט בלתי אפשרי לדיירים לבד להרים פרוייקט שכזה.
בכל מקרה שיהיה בהצלחה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ראי תשובתי לג'יימי למטה.
אין אפשרות לחייב דיירים בתשלום.
בכל העסקאות בהן אני מעורב תמיד ישנו יזם. זה כמעט בלתי אפשרי לדיירים לבד להרים פרוייקט שכזה.
בכל מקרה שיהיה בהצלחה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניית 5 דירות תמא על גג 560 מ"ר
סיגלית
25/01/10
לדירה שלי מוצמד גג 560 מ"ר רוצים לעשות תמא 38 הבניין בן 3 קומות 4 דיריים בקומה האם הקבלן יכול לבנות 5 דירות במקום 4 +הגג ע"פ התב"ע,אין זכויות נוספות לעוד קומה בתב"ע
אשמח לתגובה
אשמח לתגובה
תמ"א 38 - בניה על הגג
עו"ד תומר יפת
מנהל
27/01/10
סיגלית שלום,
התשובה העקרונית היא, כן. התשובה הנכונה היא שיש לבדוק בדיוק את הנתונים המפורטים. באיזו עיר מדובר, מה התב"ע שחלה, מה לגבי פיתרונות החניה וכיוצ"ב נתונים נוספים רלוונטיים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
התשובה העקרונית היא, כן. התשובה הנכונה היא שיש לבדוק בדיוק את הנתונים המפורטים. באיזו עיר מדובר, מה התב"ע שחלה, מה לגבי פיתרונות החניה וכיוצ"ב נתונים נוספים רלוונטיים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכ"ט עו"ד
אילנה
25/01/10
קיבלנו מספר הצעות לשיפוץ לפי תמא 38. אנחנו מעונינים לשכור עו"ד. הבנתו שהקבלן בהסכם הסופי ישא בשכה"ט שלו (מופיע בהצעה).שתי שאלות:
1. מה לגבי שלב הבדיקה של ההצעות? מי משלם לעוה"ד בשלב זה?
2. האם שכה"ט של עוה"ד בהסכם הסופי תלוי לגמרי במה שהקבלן מוכן לשלם? ואם כן - יש שיעור מקובל לסכום זה?
1. מה לגבי שלב הבדיקה של ההצעות? מי משלם לעוה"ד בשלב זה?
2. האם שכה"ט של עוה"ד בהסכם הסופי תלוי לגמרי במה שהקבלן מוכן לשלם? ואם כן - יש שיעור מקובל לסכום זה?
תמ"א 38 -שכ"ט עו"ד
עו"ד תומר יפת
מנהל
27/01/10
אילנה שלום,
נהוג כי היזם הוא שנושא במלוא העלויות של הייצוג המשפטי. הוצאות אלה גם מוכרות על ידי רשויות המס. כל היתר נתון למו"מ ותלוי בהרבה גורמים (למשל, מי מדווח לרשויות המס וכיוצ"ב מי מבצע פעולות כאלה ואחרות). בכל העסקאות שאני מייצג, תמיד נמצאה הנוסחה שתהיה מקובלת הן על היזם והן על עוה"ד. עוד לא קרה לי שנושא זה הוא היה הנושא המהותי לפרוייקט. תמיד מגיעים להבנה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
נהוג כי היזם הוא שנושא במלוא העלויות של הייצוג המשפטי. הוצאות אלה גם מוכרות על ידי רשויות המס. כל היתר נתון למו"מ ותלוי בהרבה גורמים (למשל, מי מדווח לרשויות המס וכיוצ"ב מי מבצע פעולות כאלה ואחרות). בכל העסקאות שאני מייצג, תמיד נמצאה הנוסחה שתהיה מקובלת הן על היזם והן על עוה"ד. עוד לא קרה לי שנושא זה הוא היה הנושא המהותי לפרוייקט. תמיד מגיעים להבנה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טאבו
עידו
24/01/10
שלום רב
רציתי לדעת דרך איזה אתר ניתן להגיע לרישומי טאבו או לשכת המקרקעין מנהל מקרקעי ישראל
תודה
רציתי לדעת דרך איזה אתר ניתן להגיע לרישומי טאבו או לשכת המקרקעין מנהל מקרקעי ישראל
תודה
תמ"א 38 - הוצאת נסח טאבו
עו"ד תומר יפת
מנהל
27/01/10
עידו שלום,
רשום בגוגל הוצאת נסח טאבו. תגיע לאתר התשלומים הממשלתי דרכו ניתן לשלם ולהפיק נסח טאבו.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
רשום בגוגל הוצאת נסח טאבו. תגיע לאתר התשלומים הממשלתי דרכו ניתן לשלם ולהפיק נסח טאבו.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עלות קונסטרוקטור לתמ"א 38
זאב
24/01/10
שלום,
האם מישהו יכול לתת לי הערכת עלות של מהנדס בנין כדי להכין תוכנית חיזוק לבנין המספיקה ( תוכנית חיזוק ) לשם קבלת הצעת מחיר מקבלני בנין לשיפוץ עצמו ?
תודה רבה
האם מישהו יכול לתת לי הערכת עלות של מהנדס בנין כדי להכין תוכנית חיזוק לבנין המספיקה ( תוכנית חיזוק ) לשם קבלת הצעת מחיר מקבלני בנין לשיפוץ עצמו ?
תודה רבה
עלות קונסטרוקטור
יקי יצחקי
24/01/10
תלוי בגודל הבנין.וברמת השרות שאתה צריך
עלות של קונסטרוקטור עשויה לנוע בין 45,000 ש"ח ל-70,000 ש"ח
בתוספת מ.ע.מ. כחוק
עלות של קונסטרוקטור עשויה לנוע בין 45,000 ש"ח ל-70,000 ש"ח
בתוספת מ.ע.מ. כחוק
מה עושים עם שכן סרבן וסחטן
ועד הבית
21/01/10
שלום לכולם,
אני ועד הבית בבית משותף, כל השכנים מסכימים לבצע תמ"א 38 למעט שכן אחד. חוץ מניסיון בוטה לסחוט את יתר הדיירים ולהתעשר על חשבון הסיפור הזה - אין לשכן הזה ולו סיבה אחת הגיונית מדוע לא לחזק את הבניין ועל הדרך לשפר את איכות החיים שווי הנכס (מעלית +שיפוץ כללי).
בתור ועד בית:
1. מה ניתן לעשות? -יש לנו היום 83% הסכמה - חוץ מאותו שכן שמתנגד.
2. האם ניתן לפנות כבר כעת למפקח על המקרקעין או שמא קודם צריך להתחיל ולהגיש תוכנית לפי תמ"א 38 ורק אז לפנות?
3. מה הפרוצדורה לפנות למפקח ומה צריך לצרף לפנייה כזו?
תודה רבה
אני ועד הבית בבית משותף, כל השכנים מסכימים לבצע תמ"א 38 למעט שכן אחד. חוץ מניסיון בוטה לסחוט את יתר הדיירים ולהתעשר על חשבון הסיפור הזה - אין לשכן הזה ולו סיבה אחת הגיונית מדוע לא לחזק את הבניין ועל הדרך לשפר את איכות החיים שווי הנכס (מעלית +שיפוץ כללי).
בתור ועד בית:
1. מה ניתן לעשות? -יש לנו היום 83% הסכמה - חוץ מאותו שכן שמתנגד.
2. האם ניתן לפנות כבר כעת למפקח על המקרקעין או שמא קודם צריך להתחיל ולהגיש תוכנית לפי תמ"א 38 ורק אז לפנות?
3. מה הפרוצדורה לפנות למפקח ומה צריך לצרף לפנייה כזו?
תודה רבה
תמ"א 38 - שכן סרבן
עו"ד תומר יפת
מנהל
27/01/10
לוועד הבית שלום,
ראו תשובתי לג'יימי למטה. ישנה לקונה בתוכנית. ניתן לגשת למפקח רק אחרי הגשת תוכנית ובקשה להיתר בניה. זו בעיה שכרגע אין לה פיתרון אא"כ יש יזם שמסכים להגיש בקשה עם רוב של 83% בלבד דבר שאינו רגיל בד"כ.
אפשר לשקול תביעה נזיקית כנגדו. תביעה חדשנית שטרם נוסתה לדעתי. חסרונה, אורכת זמן וכסף. יחד עם זאת, יש לי תחושה שיש לה כיום במודעות הנוכחית סיכוי לא מבוטל.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ראו תשובתי לג'יימי למטה. ישנה לקונה בתוכנית. ניתן לגשת למפקח רק אחרי הגשת תוכנית ובקשה להיתר בניה. זו בעיה שכרגע אין לה פיתרון אא"כ יש יזם שמסכים להגיש בקשה עם רוב של 83% בלבד דבר שאינו רגיל בד"כ.
אפשר לשקול תביעה נזיקית כנגדו. תביעה חדשנית שטרם נוסתה לדעתי. חסרונה, אורכת זמן וכסף. יחד עם זאת, יש לי תחושה שיש לה כיום במודעות הנוכחית סיכוי לא מבוטל.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מדיניות עמיגור
ג'ימיי
21/01/10
לפרוייקט תמ"א אצלינו ,אנחנו משתתפים ב30000 ש"ח ומקבלים ממד ומרפסת ,האם עמיגור גם חייבת להשתתף, או שהיא יכולה להתנגד ולתקוע את הפרוייקט
תמ"א 38 - מדיניות עמיגור
עו"ד תומר יפת
מנהל
27/01/10
ג'יימי שלום,
איני בקיא במדיניות עמיגור. יחד עם זאת, התמ"א ניתנת למימוש על ידי בעלי הנכס. אם עמיגור הנה הבעלים אזי יש לי מקום לנקוט עמדה במסגרת מימוש התמ"א.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
איני בקיא במדיניות עמיגור. יחד עם זאת, התמ"א ניתנת למימוש על ידי בעלי הנכס. אם עמיגור הנה הבעלים אזי יש לי מקום לנקוט עמדה במסגרת מימוש התמ"א.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דייר מתנגד נחרצות
ג'ימיי
21/01/10
שלום.
בבניין שלנו 4 קומות 16 דיירים יש רוב של 80%,ואין ברירה הפיתרון למעלית והיא שתעבור על חשבון שתיי דירות (ילקח 1 מטר מכל דירה)שיפוצו בהרחבה,אך עם זאת יש לזה מתנגד ,האם הוא יכול לתקוע את הפרוייקט
בבניין שלנו 4 קומות 16 דיירים יש רוב של 80%,ואין ברירה הפיתרון למעלית והיא שתעבור על חשבון שתיי דירות (ילקח 1 מטר מכל דירה)שיפוצו בהרחבה,אך עם זאת יש לזה מתנגד ,האם הוא יכול לתקוע את הפרוייקט
תמ"א 38 - דייר מתנגד
עו"ד תומר יפת
מנהל
27/01/10
ג'ימיי שלום,
כיום ישנה בעיה. אומנם מספיק רוב של 66% אך יש לפנות למפקח על הבתים המשותפים. הפניה אליו יכולה להיות רק לאחר הגשת בקשה להיתר בניה. זו בעיה כי אף קבלן לא ישקיע כסף בהגשת בקשה בלי שיש לו את הרוב הדרוש. זו לקונה במימוש התמ"א.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
כיום ישנה בעיה. אומנם מספיק רוב של 66% אך יש לפנות למפקח על הבתים המשותפים. הפניה אליו יכולה להיות רק לאחר הגשת בקשה להיתר בניה. זו בעיה כי אף קבלן לא ישקיע כסף בהגשת בקשה בלי שיש לו את הרוב הדרוש. זו לקונה במימוש התמ"א.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס במכירת הדירות | נשלח מאתר
דותן
20/01/10
בסעיפי החוק הרלוונטיים, רשום שמכירת הדירות שנבנו כחלק מההטבה המתאפשרת לדיירים/קבלן יזכו לפטור מתשלום מס. אולם, אחד בסייגים הוא במכירה של דירות במסגרת עסקית. השאלה האם כאשר קבלן מוכר את הדירות לא מדובר במלאי עסקי שיחוב במס?
תמ"א 38 - החבות במס שבח
עו"ד תומר יפת
מנהל
20/01/10
דותן שלום,
הדין קובע כי הדיירים יהיו פטורים ממס שבח בעת מכירת זכויות הבנייה לייזם, אא"כ מדובר במלאי עסקי של אחד מהדיירים שאז אין פטור ממס.
אין לזה קשר למכירת הדירות החדשות.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
הדין קובע כי הדיירים יהיו פטורים ממס שבח בעת מכירת זכויות הבנייה לייזם, אא"כ מדובר במלאי עסקי של אחד מהדיירים שאז אין פטור ממס.
אין לזה קשר למכירת הדירות החדשות.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מתווך בתמ"א 38
ירון
18/01/10
הבחור שמקיים עימנו מו"מ לגבי מימוש תמ"א 38 הוא במיקצועו מתווך,הוא מארגן בעלי מיקצוע [כרגע ניפגשנו עם עו"ד ואדריכל מטעמו]הוא תמיד טוען שהוא לטובת הדיירים ומטרתו להוציא מן הקבלן כמה שיותר דברים לטובתנו,האם הייצוג עימו בעייתי?
תמ"א 38 - מתווך בעסקת תמ"א
עו"ד תומר יפת
מנהל
20/01/10
ירון שלום,
זו שאלה כללית שנכונה לכל תיווך ואין לה שייכות דווקא לתמ"א 38. כדייר בבניין הייתי רוצה לדעת מה בדיוק הוא מרוויח מאותו תיווך והדבר יהיה "שקוף" בעבורי.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
זו שאלה כללית שנכונה לכל תיווך ואין לה שייכות דווקא לתמ"א 38. כדייר בבניין הייתי רוצה לדעת מה בדיוק הוא מרוויח מאותו תיווך והדבר יהיה "שקוף" בעבורי.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכ"ט עו"ד
ירון
18/01/10
היזם שלנו מבקש מכל דייר לשלם 1500 ש"ח עבור שכר טרחת עו"ד,והוא משלם את דמי הייצוג לעו"ד ,האם הדבר מקובל?
תמ"א 38 - שכ"ט עו"ד הדיירים
עו"ד תומר יפת
מנהל
20/01/10
ירון שלום,
בדיוק הפוך. היזם צריך לשלם לדיירים שהם אלה שצריכים לשלם לעו"ד. רק בצורה כזו.
צריך לבדוק את מי עוה"ד באמת מייצג.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
בדיוק הפוך. היזם צריך לשלם לדיירים שהם אלה שצריכים לשלם לעו"ד. רק בצורה כזו.
צריך לבדוק את מי עוה"ד באמת מייצג.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
