פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
שאלה חשובה
ירון.ד (ת"א)
28/04/10
שלום רב!
אני גר בבניין 3 קומות בדרום ת"א.הבניין שלנו מוגדר כרגע כבניין מסוכן ולכן העיריה מחייבת את הדיירים לבצע שיפוץ.
כרגע קיבלתי זימון לישיבת דיירים והדיירים מתבקשים לחתום על "אישור ביצוע שיפוץ תמורת זכויות הבנייה להעברה לחברה המבצעת" ולצרף גם נסח טאבו.האם זו פרוצדורה סטנדרטית, האם אני יכול איכשהו להיפגע אם אני חותם על אישור מסוג זה?
2. האם ביצוע פרוייקט כזה מחייב הסכמת בעלי הדירות פה אחד?
3.מכיוון שרוב הדירות כאן בשכירות, אני בספק שתהיה התארגנות לביצוע הפרוייקט ולכן השאלה מה העיריית ת"א יכולה לעשות לבעלי הדירות אם הם לא ירטמו לביצוע הפרוייקט (עיריית ת"א לדעתי היא דווקא מעיריות היותר קשוחות ופחות איכפתיות - ישר קנסות ואיומים).
המון תודה על התשובה!
ירון.ד
אני גר בבניין 3 קומות בדרום ת"א.הבניין שלנו מוגדר כרגע כבניין מסוכן ולכן העיריה מחייבת את הדיירים לבצע שיפוץ.
כרגע קיבלתי זימון לישיבת דיירים והדיירים מתבקשים לחתום על "אישור ביצוע שיפוץ תמורת זכויות הבנייה להעברה לחברה המבצעת" ולצרף גם נסח טאבו.האם זו פרוצדורה סטנדרטית, האם אני יכול איכשהו להיפגע אם אני חותם על אישור מסוג זה?
2. האם ביצוע פרוייקט כזה מחייב הסכמת בעלי הדירות פה אחד?
3.מכיוון שרוב הדירות כאן בשכירות, אני בספק שתהיה התארגנות לביצוע הפרוייקט ולכן השאלה מה העיריית ת"א יכולה לעשות לבעלי הדירות אם הם לא ירטמו לביצוע הפרוייקט (עיריית ת"א לדעתי היא דווקא מעיריות היותר קשוחות ופחות איכפתיות - ישר קנסות ואיומים).
המון תודה על התשובה!
ירון.ד
תמ"א 38 - ישיבת דיירים
עו"ד תומר יפת
מנהל
02/05/10
ירון שלום,
אתה בעצם הוזמנת לישיבת דיירים לקראת ביצוע פרוייקט של תמ"א 38 אצלך בבניין.
זו מהות התמ"א. בעיקרון, אתה לא אמור להיפגע אך מומלץ טרם חתימה ליזם זה או אחר לקבל ייעוץ מתאים שהחתימה שלכם הנה בגבולות סיכון סבירים.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אתה בעצם הוזמנת לישיבת דיירים לקראת ביצוע פרוייקט של תמ"א 38 אצלך בבניין.
זו מהות התמ"א. בעיקרון, אתה לא אמור להיפגע אך מומלץ טרם חתימה ליזם זה או אחר לקבל ייעוץ מתאים שהחתימה שלכם הנה בגבולות סיכון סבירים.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום וועד בית לדירה עם כניסה פרטית
גלי
28/04/10
שלום רב,אנו גרים בבנין בו 6 דירות. בקומת הקרקע ישנן 2 דירות
בכל צד שהכניסה לדירה הינה פרטית, לא דרך הבניין.
ישנה מעלית בבנין. כשהתכנסו סמוך לאכלוס כל דיירי הבנין, סוכם שכל דייר ישלם 150 ש"ח לחודש, ובעלי הדירות שעל הקרקע,ישלמו 125
ש"ח לחודש בגלל שבכל זאת,הם לא משתמשים במעלית ובכניסה לבנין.
עכשיו, שתי הדירות החליטו שהם לא משלמים יותר מ 100 ש"ח בחודש.האם מותר להם לעשות כך? האם מבחינה חוקית הם צריכים לשלם סכום וועד מלא בנסיבות כאלה? תודה.
בכל צד שהכניסה לדירה הינה פרטית, לא דרך הבניין.
ישנה מעלית בבנין. כשהתכנסו סמוך לאכלוס כל דיירי הבנין, סוכם שכל דייר ישלם 150 ש"ח לחודש, ובעלי הדירות שעל הקרקע,ישלמו 125
ש"ח לחודש בגלל שבכל זאת,הם לא משתמשים במעלית ובכניסה לבנין.
עכשיו, שתי הדירות החליטו שהם לא משלמים יותר מ 100 ש"ח בחודש.האם מותר להם לעשות כך? האם מבחינה חוקית הם צריכים לשלם סכום וועד מלא בנסיבות כאלה? תודה.
תמ"א 38 - תשלום ועד בית
עו"ד תומר יפת
מנהל
02/05/10
גלי שלום,
זהו פורום שעוסק בתחום של חיזוק לפי תמ"א 38 ולא בסוגיות של ועדי בתים.
ניתן להפנות את השאלה לפורום נדל"ן.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
זהו פורום שעוסק בתחום של חיזוק לפי תמ"א 38 ולא בסוגיות של ועדי בתים.
ניתן להפנות את השאלה לפורום נדל"ן.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנהלות מול עו"ד
ענת
27/04/10
בחרנו עו"ד שייצג אותנו בנושא תמ"א 38 אנו 9 דיירים העו"ד ביקש מכל דייר 1,000 ש"ח כדי שנראה רצינות וכדי שהוא יוכל לעשות בדיקות על הקבלנים שאנו שולחים לו, כמו ערבויות, לדעת שהקבלן מורשה וכו'...
התקדמנו מול ייזם כלשהו ועכשיו אנחנו תקועים במלחמה של העו"ד שבחרנו למול הייזם שאותו אנו רוצים לקחת כלומר, העו"ד רוצה את כל כספו מהייזם ברגע חתימת ההסכם, הייזם רוצה לפתוח חשבון בנק משותף לעו"ד שמייצג אותנו ולעו"ד שלו ולחלק את התשלום לשניים חצי בחתימת ההסכם והחצי הסופי בסוף הפרוייקט לאחר שהכל נגמר. העו"ד שלקחנו איננו מוכן ואומר שהוא לא יעשה את עבודתו אם הייזם לא יהיה מוכן לשלם לו בחתימה ההסכם.והעו"ד שלנו אמר לנו שיש לו ייזם אחר שרוצה לקחת את הפרוייקט הזה ושהוא כבר עבד איתו בעבר האם זה הגיוני? האם זה נכון? מה ההתנהלות הנכונה שצריכה להיות?
התקדמנו מול ייזם כלשהו ועכשיו אנחנו תקועים במלחמה של העו"ד שבחרנו למול הייזם שאותו אנו רוצים לקחת כלומר, העו"ד רוצה את כל כספו מהייזם ברגע חתימת ההסכם, הייזם רוצה לפתוח חשבון בנק משותף לעו"ד שמייצג אותנו ולעו"ד שלו ולחלק את התשלום לשניים חצי בחתימת ההסכם והחצי הסופי בסוף הפרוייקט לאחר שהכל נגמר. העו"ד שלקחנו איננו מוכן ואומר שהוא לא יעשה את עבודתו אם הייזם לא יהיה מוכן לשלם לו בחתימה ההסכם.והעו"ד שלנו אמר לנו שיש לו ייזם אחר שרוצה לקחת את הפרוייקט הזה ושהוא כבר עבד איתו בעבר האם זה הגיוני? האם זה נכון? מה ההתנהלות הנכונה שצריכה להיות?
תמ"א 38 - התנהלות עו"ד של הדיירים מול היזם
עו"ד תומר יפת
מנהל
02/05/10
ענת שלום,
כל דרישה הינה לגיטימית. הכל פתוח למו"מ. מהניסיון שלי תמיד הצלחתי להגיע בסופו של דבר להבנות עם היזם כיוון שזה אינטרס משותף של כולם, הדיירים, היזם וגם עוה"ד.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
כל דרישה הינה לגיטימית. הכל פתוח למו"מ. מהניסיון שלי תמיד הצלחתי להגיע בסופו של דבר להבנות עם היזם כיוון שזה אינטרס משותף של כולם, הדיירים, היזם וגם עוה"ד.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בנית ממדים לדירות החדשות – האים חובה?
יקי
27/04/10
אין אפשרות טכנית לבנות ממדים בבנין קיים (מצריך שינוי רדיקלי בתוך הדירות והדיירים מתנגדים)
לפיכך קיימת בעיה טכנית לבנית ממדים לדירות החדשות.
השאלה היא, האים יש חובה לבנות ממד לדירות החדשות?
לפיכך קיימת בעיה טכנית לבנית ממדים לדירות החדשות.
השאלה היא, האים יש חובה לבנות ממד לדירות החדשות?
תמ"א 38 - בניית ממדים לדירות החדשות
עו"ד תומר יפת
מנהל
02/05/10
יקי שלום,
הדירות החדשות נבנות על פי התקן החדש שמחייב בניית ממ"ד ולפיכך התשובה היא חיובית.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
הדירות החדשות נבנות על פי התקן החדש שמחייב בניית ממ"ד ולפיכך התשובה היא חיובית.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות בשל עלות כספית
אורנה בהלול
27/04/10
אימי גרה בבנין בראשל"צ רוב הדיירים מסכימים לחיזוק העמודים ובניית ממד+ מרפסת, אבל העלות של הממד והמרפסת יקרים מאד. (175,00 ש"ח ) אימי פנסיונרית (76) ואלמנה ואין ביכולתה לשלם עבור השיפוץ וההרחבה. חוץ מזה שאיננה זקוקה להגדלת הדירה. גם חיזוק העמודים לבדו עולה עשרות אלפי שקלים. מה זכויותיה?
תמ"א 38 - השתתפות הדיירים במימון
עו"ד תומר יפת
מנהל
02/05/10
אורנה שלום,
עד היום בכל הביניינים בהם ייצגתי דיירים מעולם הם לא נדרשו לשלם כסף. זה חריג ביותר.
בכל מקרה, על פי הדין הקיים לא ניתן לחייב אותה בתשלום כל שהוא לביצוע עבודות החיזוק.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
עד היום בכל הביניינים בהם ייצגתי דיירים מעולם הם לא נדרשו לשלם כסף. זה חריג ביותר.
בכל מקרה, על פי הדין הקיים לא ניתן לחייב אותה בתשלום כל שהוא לביצוע עבודות החיזוק.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אורנה שלוום
חני
11/05/10
כתושבת רשלצ אני יודעת על תוכית חיזוק מבני מגורים של העיריה. התוכנית היא לא במסגרת תמא 38 ואכן אמורה להתבצע על חשבון הדיירים.כדאי לבדוק האם מדובר אכן על תמא 38 או משהו אחר.במסגרת תמא 38 הדיירים ממש לא אמורים לממן את הרחבות הדיור. זהו אינטרס של היזם להרחיב את הדירות ככל הניתן.בהצלחה!!!יתכן, וכדאי לך לנסות לדבר עם וועד הבית ולקבל הצעות נוספות.
מתי חותמים על חוזה מול היזם
אורית
27/04/10
אנו במגעים עם יזם לביצוע תמ"א 38. יש לי שתי שאלות:
1. מה אמור להופיע בטופס ההסכמה העקרונית? יש לכם דוגמא לטופס סטנדרטי?
2. מתי חותמים על החוזה המחייב? לפני או אחרי שיש תכנית אדריכלית מפורטת? והאם התכנית האדריכלית נכנסת כנספח בלתי נפרד מהחוזה?
אשמח אם תוכלו לפרט כמה שיותר לגבי שתי השאלות, כל אחת בפני עצמה מאוד חשובה לנו.
1. מה אמור להופיע בטופס ההסכמה העקרונית? יש לכם דוגמא לטופס סטנדרטי?
2. מתי חותמים על החוזה המחייב? לפני או אחרי שיש תכנית אדריכלית מפורטת? והאם התכנית האדריכלית נכנסת כנספח בלתי נפרד מהחוזה?
אשמח אם תוכלו לפרט כמה שיותר לגבי שתי השאלות, כל אחת בפני עצמה מאוד חשובה לנו.
תמ"א 38 - דרך ההתנהלות עד לחתימת ההסכם
עו"ד תומר יפת
מנהל
02/05/10
אורית שלום,
בד"כ הבניינים שאני מייצג לא חותמים עד להסכם המחייב על שום מסמך שהוא.
במסמך הסופי והמחייב ישנו מפרט מפורט שלפיו מכינים את התוכנית האדריכלית.
מקווה שהייתי לך לעזר.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
בד"כ הבניינים שאני מייצג לא חותמים עד להסכם המחייב על שום מסמך שהוא.
במסמך הסופי והמחייב ישנו מפרט מפורט שלפיו מכינים את התוכנית האדריכלית.
מקווה שהייתי לך לעזר.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם התקשרות עם קבל
הדר דה בונו
26/04/10
אנחנו התחלנו התקשרות עם קבלן והוא מבקש מאתנו לחתום על הסכם התקשרות ראשוני שבו מפרט חלקי לנושא תמ"א 38, והוא טוען שבלי הסכם זה הוא לא יכול להתחיל לטפל בנו ורק לאחר חתימתנו על הסכם זה הוא יממן עו"ד להסכם סופי, רציתי לדעת האם זה לגיטימי שהוא מבקש מאתנו לחתום על הסכם ראשוני זה.
תמ"א 38 - הסכם ראשוני בלבד
עו"ד תומר יפת
מנהל
02/05/10
הדר שלום,
הסכם ראשוני הנו הסכם מחייב לכל דבר ועניין וכובל אתכם לאותו היזם ולפיכך לא הייתי נוהג כך טרם קבלת ייעוץ משפטי קונקרטי.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
הסכם ראשוני הנו הסכם מחייב לכל דבר ועניין וכובל אתכם לאותו היזם ולפיכך לא הייתי נוהג כך טרם קבלת ייעוץ משפטי קונקרטי.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח או כל מס אחר
גלעד
24/04/10
שוב אני,
היזם הציע לנו תוספות בניה רבות (יותר מ25 מ"ר מכוח התמ"א) ושמעתי בחצי אוזן שאמור לצאת חוק חדש בעניין (לא בדיוק לטובת הדיירים), האם על הדיירים יהיה צורך לשלם מס שבח או כל מס אחר?
שוב רוב תודות.
גלעד
היזם הציע לנו תוספות בניה רבות (יותר מ25 מ"ר מכוח התמ"א) ושמעתי בחצי אוזן שאמור לצאת חוק חדש בעניין (לא בדיוק לטובת הדיירים), האם על הדיירים יהיה צורך לשלם מס שבח או כל מס אחר?
שוב רוב תודות.
גלעד
תמ"א 38 - בניה נוספת מכוח תב"ע מקומית
עו"ד תומר יפת
מנהל
25/04/10
גלעד שלום,
כל בניה מעבר לזכויות שמוענקות בתמ"א ומבוצעת לפי זכויות שמוקנות בתב"ע המקומית תחייב בהיטל השבחה מלא ובס שבח (גם במע"מ על תשומות הבניה).
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
כל בניה מעבר לזכויות שמוענקות בתמ"א ומבוצעת לפי זכויות שמוקנות בתב"ע המקומית תחייב בהיטל השבחה מלא ובס שבח (גם במע"מ על תשומות הבניה).
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה זכויות בניה מכוח תמ"א 38
גלעד
24/04/10
שאלה 1. האם מותר לנייד זכויות בניה (בהקלה) מכוח תמ"א 38 לקומות עליונות יותר. הווה אומר דוגמא שטח קומה טיפוסית 500 מ"ר, ורוצים לבנות 2 קומות (אין בעיה של זכויות מתב"ע) אחת 300 מ"ר והשניה 200 מ"ר. האם הדבר מותר?
שאלה 2. בעקבות התיקון החדש של התמ"א 38/2 בבית 3 קומות על קרקע ללא קומת עמודים מפולשת, האם ניתן כביכול לנייד את הזכויות של ה"קרקע" לקומה עליונה יותר?
תודה רבה.
גלעד- נצייגות הדיירים
שאלה 2. בעקבות התיקון החדש של התמ"א 38/2 בבית 3 קומות על קרקע ללא קומת עמודים מפולשת, האם ניתן כביכול לנייד את הזכויות של ה"קרקע" לקומה עליונה יותר?
תודה רבה.
גלעד- נצייגות הדיירים
תמ"א 38 - ניוד זכויות בניה
עו"ד תומר יפת
מנהל
25/04/10
גלעד שלום,
לא ניתן לנייד זכויות לפי תמ"א 38.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
לא ניתן לנייד זכויות לפי תמ"א 38.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם שכן שהרחיב יכול להתנגד לתמ"א 38?
שיר
23/04/10
שכן בבניין שהרחיב את דירתו, מתנגד כעת ליישום התמ"א בבניין ובכך להרחבת הדירות- האם התנגדותו נחשבת?
תמ"א 38 - התנגדות דייר שביצע הרחבה לדירתו
עו"ד תומר יפת
מנהל
25/04/10
שיר שלום,
ניתן להתנגד כמובן גם במצב זה. יחד עם זאת נראה כי כאשר יגיע הדבר למפקח על הבתים המשותפים ילקח גם נושא זה בחשבון.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ניתן להתנגד כמובן גם במצב זה. יחד עם זאת נראה כי כאשר יגיע הדבר למפקח על הבתים המשותפים ילקח גם נושא זה בחשבון.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חיוב היטל השבחה בגין תמ"א 38
חנה
16/04/10
האם ניתן לחייב מוכר דירה לשלם היטל השבחה בגין תמ"א 38 על אף שהבנין לא עבר חיזוק ולא יעבור בזמן הקרוב חיזוק? עירית כפר סבא מחייבת מוכרי דירות בהחלטה ממאי 2008 לשלם השבחה בגין זכויות בניה בשל תמ"א 38 או להחתים את הקונים בכתב התחייבות שהם שלמו זאת. כמובן שהקונים מסרבים לעשות כך. מה הדין בחוק באם קניית הדירה שכעת נמכרת בוצעה לאחר הכנסת תמ"א 38 לתוקף אך לפני החלטת העיריה (לכאורה המוכרים דאז היו צריכים לשלם את ההיטל)?
תמ"א 38 - חיוב בהיטל השבחה
עו"ד תומר יפת
מנהל
25/04/10
חנה שלום,
ישנו חיוב ב - 10% בלבד מגובה היטל ההשבחה לפי תמ"א 38. בד"כ משלם אותו המוכר או אותו אדם שהחזיק בנכס בזמן שהוסיפו את זכויות הבניה הנוספות.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ישנו חיוב ב - 10% בלבד מגובה היטל ההשבחה לפי תמ"א 38. בד"כ משלם אותו המוכר או אותו אדם שהחזיק בנכס בזמן שהוסיפו את זכויות הבניה הנוספות.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות דייר
דייר
14/04/10
אני גר בבניין בן 4 קומות, שהדיירים רוצים לחזק את הבניין בתמ"א 38. רוב הדיירים מסכימים. אני גר בקומה ראשונה ואני מתנגד לכך כי הקבלן צריך להוסיף מקומות חנייה על חשבון הגינה המשותפת. אני פוחד שחלק ממקומות החנייה יהיו מתחת לחלון ביתי וזה יפגע באיכות החיים . האם יש לי עילה להתנגד?
תמ"א 38 - התנגדות דייר
עו"ד תומר יפת
מנהל
25/04/10
שלום רב,
אתה יכול להתנגד. הדבר יגיע להכרעת המפקח על הבתים המשותפים. קשה לדעת כיצד יכריע כיוון שהדבר תלוי במשתנים רבים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אתה יכול להתנגד. הדבר יגיע להכרעת המפקח על הבתים המשותפים. קשה לדעת כיצד יכריע כיוון שהדבר תלוי במשתנים רבים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ייצוג משותף
רוית
09/04/10
שלום רב,
אנו מתגוררים באזור המרכז ומעוניינים להתחיל בפרוייקט תמ"א 38 כאשר עו"ד של הקבלן רוצה לייצג גם את הדיירים. האם הדבר אפשרי? האם לא תהיה בעיה כאשר יהיו בעיות בהמשך? האם ועדת האתיקה מאפשרת זאת?
אשמח לקבל תשובה
תודה
רוית
אנו מתגוררים באזור המרכז ומעוניינים להתחיל בפרוייקט תמ"א 38 כאשר עו"ד של הקבלן רוצה לייצג גם את הדיירים. האם הדבר אפשרי? האם לא תהיה בעיה כאשר יהיו בעיות בהמשך? האם ועדת האתיקה מאפשרת זאת?
אשמח לקבל תשובה
תודה
רוית
תמ"א 38 - ייצוג משותף
עו"ד תומר יפת
מנהל
13/04/10
רוית שלום,
איני עוסק בנושאי אתיקה אך זה גם לא חשוב. אין שום יכולת מעשית לייצג את האינטרסים של הדיירים באמצעות עוה"ד של היזם. זה ניגוד אינטרסים ברור. בכל העסקאות להן אני שותף מעולם לא היה כדבר הזה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
איני עוסק בנושאי אתיקה אך זה גם לא חשוב. אין שום יכולת מעשית לייצג את האינטרסים של הדיירים באמצעות עוה"ד של היזם. זה ניגוד אינטרסים ברור. בכל העסקאות להן אני שותף מעולם לא היה כדבר הזה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כולם מומחים לתמא 38 ועד היום ניבנו 5 בניינים בלבד
חיים
08/04/10
למי להאמין ? ליזם/קבלן ש"אומר" לי שהוא "מומחה" או לזה שמראה לי בניינים שבוצעו ע"י חברה שלו?! אבל לא ניתנו היתרים בכלל (ספורים) אז איך זה שכולם "עשו" ו"בנו" לפי תמא 38 ? כולם משקרים??? לפי דעתי אני אכניס אך ורק קבלן/יזם לישיבה מול דיירים שהוכיח לפנינו ביצוע בפועל של תוספת בנייה לבניין קיים שבמסגרתו בנה לפי כללי חיזוק ותקנים של רעידות אדמה...פתאום כל קבלני הבניין בארץ מומחים לתמא 38??? או כל מתווך או כל עו"ד או כל כלבויניק? מה הולך פה??? מול מי לחתום חוזה??? בטח שלא מול כל מיני חפרים ומגשרים למיניהם ש"אומרים" ש"יביאו" ש"יעשו" ש"ידאגו לקבלן"...הכללים מבחינתי צריכים להיות ברורים...ללא ניסיון מוכח בביצוע אין חוזה...תחשבו על זה.
תמ"א 38 - ניסיון בביצוע פרוייקט
עו"ד תומר יפת
מנהל
13/04/10
חיים שלום,
אכן נקודה למחשבה.
יחד עם זאת, ישנם יזמים עם נסיון בתמ"א (גם עו"ד אגב).
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אכן נקודה למחשבה.
יחד עם זאת, ישנם יזמים עם נסיון בתמ"א (גם עו"ד אגב).
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היתכנות תמא 38 בבניין 2 קומות בן מעל 40 שנה
שי
08/04/10
שלום רב,
הוריי מתגוררים בבניין ישן בעל 2 קומות צמוד קרקע, בבניין 4 דיירים,
אני מבין שההטבות לתמא בבניינים מתחת לשלוש קומות הינם מצומצמות
מהם ההטבות המוצעות במקרה כזה?
חשוב לציין כי הבניין ממוקם במרכז הרצליה
לתשובתך המשכילה אודה,
שי
הוריי מתגוררים בבניין ישן בעל 2 קומות צמוד קרקע, בבניין 4 דיירים,
אני מבין שההטבות לתמא בבניינים מתחת לשלוש קומות הינם מצומצמות
מהם ההטבות המוצעות במקרה כזה?
חשוב לציין כי הבניין ממוקם במרכז הרצליה
לתשובתך המשכילה אודה,
שי
תמ"א 38 - התכנות בבניין נמוך
עו"ד תומר יפת
מנהל
13/04/10
שי שלום,
אין בהכרח קשר בן מספר הקומות להתכנות של התמ"א. לעיתים זה דווקא הפוך. ישנם תנאים נוספים. יש צורך לבדוק זאת פרטנית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אין בהכרח קשר בן מספר הקומות להתכנות של התמ"א. לעיתים זה דווקא הפוך. ישנם תנאים נוספים. יש צורך לבדוק זאת פרטנית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 -שאלה לגבי קידום פרוייטק ללא הסכמת הדיירים
לירון
07/04/10
לפני מספר חודשים פנה לוועד הבית משרד תיווך ע"מ להציע לבצע בבניין שלנו
פרוייקט תמ"א 38. לאחר מכן אותו מכשרה תיווך הזמין את הדיירים לישיבה אצלם ע"מ לקבל הסברים. לא
היתה הענות כמעט. יש לציין שלא התקיימה אצלנו אסיפה בנושא ולכן אין כלל
הסכמה עקרונית בכתב של מי מהדיירים. כעת מתברר כי אותו משרד תיווך לא עזב את
העניין אלא פנה באופן עצמאי לחלק מהדיירים ע"מ לקדם את הנושא. כעת הם מזמינים שוב
לפגישה, הפעם ע"מ לשמוע יותר פרטים מקבלן אשר רוצה לבצע את העבודה. שאלתי
היא האם בכלל מותר לכל משרד פלוני ופלוני לפעול מול הדיירים בבנין ע"מ לקדם
פרוייקט כזה, כאשר כלל לא התקיימה אסיפת בעלי דירות בנושא וכלל לא נחתם
כתב הסכמה לקידום הפרוייטק ע"י כל או רוב הדיירים?
פרוייקט תמ"א 38. לאחר מכן אותו מכשרה תיווך הזמין את הדיירים לישיבה אצלם ע"מ לקבל הסברים. לא
היתה הענות כמעט. יש לציין שלא התקיימה אצלנו אסיפה בנושא ולכן אין כלל
הסכמה עקרונית בכתב של מי מהדיירים. כעת מתברר כי אותו משרד תיווך לא עזב את
העניין אלא פנה באופן עצמאי לחלק מהדיירים ע"מ לקדם את הנושא. כעת הם מזמינים שוב
לפגישה, הפעם ע"מ לשמוע יותר פרטים מקבלן אשר רוצה לבצע את העבודה. שאלתי
היא האם בכלל מותר לכל משרד פלוני ופלוני לפעול מול הדיירים בבנין ע"מ לקדם
פרוייקט כזה, כאשר כלל לא התקיימה אסיפת בעלי דירות בנושא וכלל לא נחתם
כתב הסכמה לקידום הפרוייטק ע"י כל או רוב הדיירים?
תמ"א 38 - קידום ושיווק
עו"ד תומר יפת
מנהל
13/04/10
לירון שלום,
להציע הצעות מותר לכל אחד. זה לא מחייב אותך כמובן עד שאין לפחות רוב של 66% שחתם בפועל.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
להציע הצעות מותר לכל אחד. זה לא מחייב אותך כמובן עד שאין לפחות רוב של 66% שחתם בפועל.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום דירות חדשות בטאבו
עליזה
07/04/10
שלום רב,
בבניין של הורי החלו בתהליך ע"פ תמ"א 38 וכבר הוגשה בקשה להיתר. לאחר מס. חודשים הודיע לנו הקבלן שהחליט לא לקדם את ההיתר היות ולטענתו היות וחתמו רק 8 מתוך 9 הדיירים, לא ניתן יהיה לרשום הדירות החדשות בטאבו היות ונדרשת חתימה של 100% מהדיירים ( נוספות 3 דירות חדשות ל 9 הקיימות, שטח הדירות החדשות גדול מ 1/3 משטח הדירות הקיימות)
האם הוא צודק בטענתו זו?
תודה מראש על תשובתך.
האם יש צדק בטענתו ו
בבניין של הורי החלו בתהליך ע"פ תמ"א 38 וכבר הוגשה בקשה להיתר. לאחר מס. חודשים הודיע לנו הקבלן שהחליט לא לקדם את ההיתר היות ולטענתו היות וחתמו רק 8 מתוך 9 הדיירים, לא ניתן יהיה לרשום הדירות החדשות בטאבו היות ונדרשת חתימה של 100% מהדיירים ( נוספות 3 דירות חדשות ל 9 הקיימות, שטח הדירות החדשות גדול מ 1/3 משטח הדירות הקיימות)
האם הוא צודק בטענתו זו?
תודה מראש על תשובתך.
האם יש צדק בטענתו ו
תמ"א 38 - הסכמת חלק מהבעלים
עו"ד תומר יפת
מנהל
13/04/10
עליזה שלום,
אין בעיה לרשום את הדירות בטאבו ככל שהוא עובר את אישור המפקח/ת על הבתים המשותפים, הבעיה היא שהאפשרויות שלו לבניה לפי תוכניות בניין העיר נפגעות (בדרך כלל) עם אין חתימת כל הבעלים ואז העסקה פחות כלכלית..
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אין בעיה לרשום את הדירות בטאבו ככל שהוא עובר את אישור המפקח/ת על הבתים המשותפים, הבעיה היא שהאפשרויות שלו לבניה לפי תוכניות בניין העיר נפגעות (בדרך כלל) עם אין חתימת כל הבעלים ואז העסקה פחות כלכלית..
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אין פרצלציה, יש תמ"א 38 – ניתן לשפץ?
איזי
07/04/10
אני גר בבית פרטי אשר הוא, וכמה בתים ישנים צמודים אחד לשני, ונטולי פרצלציה משום אי-הסכמת הבעלים, ועל כן כיום השטח אינו שייך לי אלא עדיין למינהל (למרות שאין מחלוקת שהבית והשטח סביבו שייך לי).בזמן האחרון העירייה אישרה את תקנות תמ"א 38 לגבי החלקה.האם ניתן לשפץ את הבית? להוסיף חדרים על חשבון החצר שלי?
תמ"א 38 -בעיות של בעלות
עו"ד תומר יפת
מנהל
13/04/10
איזי שלום,
יש לנתק את שאלת הבעלות בחלקה מהאפשרות לבצע בה תמ"א מבחינה תיכנונית.
אם הדבר אפשרי תיכנונית שיהיה בהצלחה,
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
יש לנתק את שאלת הבעלות בחלקה מהאפשרות לבצע בה תמ"א מבחינה תיכנונית.
אם הדבר אפשרי תיכנונית שיהיה בהצלחה,
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לא מבינים תמא
יונתן
03/04/10
אלו שכתבו את התמ"א יש הרבה שכל.
רק מי שמבצע בפועל ומתמודד מול רשויות המס בפועל,וסוגר סיכומים בפועל מול הרשויות, יודע שהמנגנון שנוצר בתמ"א מאפשר להרים יותר מקומה גם יותר משניים ככל שמתרחקים מתל אביב, ללא שקל מס, לא שבח, לא היטל השבחה,רק מס רכישה בסכום מוסכם לא רלוונטי..
הכל בהיטל השבחה, חיזוק=זכויות.
שיהיה בהצלחה
רק מי שמבצע בפועל ומתמודד מול רשויות המס בפועל,וסוגר סיכומים בפועל מול הרשויות, יודע שהמנגנון שנוצר בתמ"א מאפשר להרים יותר מקומה גם יותר משניים ככל שמתרחקים מתל אביב, ללא שקל מס, לא שבח, לא היטל השבחה,רק מס רכישה בסכום מוסכם לא רלוונטי..
הכל בהיטל השבחה, חיזוק=זכויות.
שיהיה בהצלחה
תמ"א 38 - רקע כללי
עו"ד תומר יפת
מנהל
06/04/10
יונתן שלום,
מסכים חלקית בלבד עם מה שכתבת.
מכל מקום מסכים עם הסיפא שלך - שיהיה בהצלחה.
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
מסכים חלקית בלבד עם מה שכתבת.
מכל מקום מסכים עם הסיפא שלך - שיהיה בהצלחה.
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מימון מפקח בניה
בן שאול
02/04/10
מה הנוהג לגבי מימון עלות העבודה של מפקח הבניה?
האם זה חל על הקבלן?
תודה.
האם זה חל על הקבלן?
תודה.
תמ"א 38 - מימון מפקח בניה
עו"ד תומר יפת
מנהל
06/04/10
בן שאול שלום,
בכל הפרוייקטים בהם אני הייתי מעורב הקבלן הוא זה שמימן את מפקח הבניה מטעם הדיירים.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
בכל הפרוייקטים בהם אני הייתי מעורב הקבלן הוא זה שמימן את מפקח הבניה מטעם הדיירים.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חיה
מסי השבחה ושבח לפי ת
30/03/10
שלום רב
ברצוני להבין
1) האם במסגרת תמ"א 38 מכירת דירה כעבור 4 שנים מההסכם התמ"א נשלם מס שבח על המכירה ?
2) האם במסגרת תמ"א 38 יחול מס השבחה על מכירת דירה לאחר הבניה והחיזוק ? האם מס השבחה תמיד יחול על מכירת דירה גם עכבור שנים רבות לאחר החיזוק
האם נכון שפטור ממס השבחה ומס שבח יש לקבלן הביצוע ולא לדירים ?
ברצוני להבין
1) האם במסגרת תמ"א 38 מכירת דירה כעבור 4 שנים מההסכם התמ"א נשלם מס שבח על המכירה ?
2) האם במסגרת תמ"א 38 יחול מס השבחה על מכירת דירה לאחר הבניה והחיזוק ? האם מס השבחה תמיד יחול על מכירת דירה גם עכבור שנים רבות לאחר החיזוק
האם נכון שפטור ממס השבחה ומס שבח יש לקבלן הביצוע ולא לדירים ?
תמ"א 38 - מס שבח
עו"ד תומר יפת
מנהל
06/04/10
שלום רב,
הפטור ניתן על מכירת זכויות הבניה על הגג מאת הדיירים אל היזם.
אין לו שום קשר למכירת הדירה הפרטית של כל אחד מהדיירים שם יחולו הכללים הרגילים.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
הפטור ניתן על מכירת זכויות הבניה על הגג מאת הדיירים אל היזם.
אין לו שום קשר למכירת הדירה הפרטית של כל אחד מהדיירים שם יחולו הכללים הרגילים.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכ"ט עורך דין
דייר
28/03/10
שתי שאלות:
1. מהו שכר הטרחה המקובל לעוה"ד של הדיירים בעסקת תמ"א 38?
2. אם הקבלן נושא בעלות שכה"ט כפי שענית שמקובל, כיצד נוכל להימנע מניגוד האינטרסים שיש לעוה"ד ש"חייב" להגיע לחתימה עם היזם כדי לקבל את שכר טרחתו?
1. מהו שכר הטרחה המקובל לעוה"ד של הדיירים בעסקת תמ"א 38?
2. אם הקבלן נושא בעלות שכה"ט כפי שענית שמקובל, כיצד נוכל להימנע מניגוד האינטרסים שיש לעוה"ד ש"חייב" להגיע לחתימה עם היזם כדי לקבל את שכר טרחתו?
תמ"א 38 - שכ"ט עו"ד של הדיירים
עו"ד תומר יפת
מנהל
28/03/10
שלום רב,
אני יכול לדבר רק על עצמי אך באופן גורף הוכר במסגרת עבודות החיזוק האפשרות של היזם לשלם לעוה"ד של הדיירים וזו הוצאה מוכרת במסגרת התמ"א.
על מנת למנוע ניגוד עניינים רצוי להרחיק עד כמה שניתן את התשלום מהיזם לעוה"ד. כך בכל מקום שזה מתאפשר אני מעדיף כי היזם ישלם לנציגות הדיירים ואילו הם אלו שיוציאו את השיק בעבורי.
לגבי עלות שכרו של עו"ד הרי שמדובר בעניין אישי והדבר דומה לשאלה כמה עולה רכב? תלוי איזה ובמה מדובר.
מניסיוני היזם תמיד ינסה להפחית בחשיבות העניין ולשלם מה שפחות (טבעי) אך ייצוג רציני עולה סך של כמה עשרות אלפי ש"ח.
מדובר בעסקה מורכבת מאוד מהבחינה המשפטית והיא מחייבת מקצועיות רבה וליווי צמוד של הדיירים על מנת למנוע הפתעות לא רצויות בעתיד.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אני יכול לדבר רק על עצמי אך באופן גורף הוכר במסגרת עבודות החיזוק האפשרות של היזם לשלם לעוה"ד של הדיירים וזו הוצאה מוכרת במסגרת התמ"א.
על מנת למנוע ניגוד עניינים רצוי להרחיק עד כמה שניתן את התשלום מהיזם לעוה"ד. כך בכל מקום שזה מתאפשר אני מעדיף כי היזם ישלם לנציגות הדיירים ואילו הם אלו שיוציאו את השיק בעבורי.
לגבי עלות שכרו של עו"ד הרי שמדובר בעניין אישי והדבר דומה לשאלה כמה עולה רכב? תלוי איזה ובמה מדובר.
מניסיוני היזם תמיד ינסה להפחית בחשיבות העניין ולשלם מה שפחות (טבעי) אך ייצוג רציני עולה סך של כמה עשרות אלפי ש"ח.
מדובר בעסקה מורכבת מאוד מהבחינה המשפטית והיא מחייבת מקצועיות רבה וליווי צמוד של הדיירים על מנת למנוע הפתעות לא רצויות בעתיד.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 במגרש קטן
אורית
25/03/10
אנו גרים בבנין שנמצא על מגרש מאוד קטן. כנראה שאין אפשרות להוסיף לא מרפסות שמש ולא ממ"דים. יש יזם שמעונין לעשות תמ"א 38 אצלנו. האם יש דברים מינימליים (חוץ מחיזוק המבנה והוספת מעלית) שהוא חייב לתת לנו גם בתנאים אלה?
תמ"א 38 - חיזוק בניין היושב על מגרש קטן
עו"ד תומר יפת
מנהל
28/03/10
אורית שלום,
לכאורה, על פי התמ"א עצמה החובה היא על החיזוק בלבד וניתן אף לעשות זאת ללא קבלן.
בפועל, הכל נתון למו"מ ותלוי בכדאיות הכלכלית הספציפית שיש לבניין שלכם.
ניסיתם לקבל הצעה מקבלן נוסף?
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
לכאורה, על פי התמ"א עצמה החובה היא על החיזוק בלבד וניתן אף לעשות זאת ללא קבלן.
בפועל, הכל נתון למו"מ ותלוי בכדאיות הכלכלית הספציפית שיש לבניין שלכם.
ניסיתם לקבל הצעה מקבלן נוסף?
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוספת קומה על גג בטאבו
רועי
23/03/10
בבעלותי דירה ומוצמד אליה בטאבו כל הגג שמעליה וגם הגג שמעל הדירה הנוספת בקומה.
האם אני צריך את הסכמת הדיירים אם אני רוצה לבנות על גג הבניין בתור יזם?
האם אני צריך את הסכמת הדיירים אם אני רוצה לבנות על גג הבניין בתור יזם?
הבניה שאני רוצה לבנות היא במסגרת תמ"א 38
רועי
24/03/10
היטל השבחה במועד מכירת דירה
ארז
22/03/10
שלום!
ברצוני לדעת האם לאחר יישום תמ"א 38 בבניין, בעת מכירת דירה של אחד הדיירים, יחול היטל השבחה רגיל (כפי שהיה טרם יישום התוכנית) או שיתחשבו במחיר המכירה ה"משודרג" של הדירה לצורך חישוב ההיטל? האם קיימות הקלות כלשהן מבחינת ההיטל מכך שההשבחה נובעת ספציפית כתוצאה מתמ"א 38?
ברצוני לדעת האם לאחר יישום תמ"א 38 בבניין, בעת מכירת דירה של אחד הדיירים, יחול היטל השבחה רגיל (כפי שהיה טרם יישום התוכנית) או שיתחשבו במחיר המכירה ה"משודרג" של הדירה לצורך חישוב ההיטל? האם קיימות הקלות כלשהן מבחינת ההיטל מכך שההשבחה נובעת ספציפית כתוצאה מתמ"א 38?
תמ"א 38 - חישוב היטל השבחה לאחר ביצוע הפרוייקט
עו"ד תומר יפת
מנהל
28/03/10
ארז שלום,
ההקלה בתשלום היטל ההשבחה נוגעת לזכויות שניתנות ליזם לבנות על הגג ואינה ניתנת לבעלים שמוכר את דירתו לאחר מכן.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ההקלה בתשלום היטל ההשבחה נוגעת לזכויות שניתנות ליזם לבנות על הגג ואינה ניתנת לבעלים שמוכר את דירתו לאחר מכן.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
