פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
יישום תמא 38 באגף אחד בבניין בן 4 אגפים
חיים
02/09/10
אנו בעלי דירה בבניין המורכב מ-4 בניינים אחד ליד השני כאשר לבניינים קיר משותף אך פרט לכך כלום לא משותף - לא הלובי, לא הגג וגם לא שבילי הגישה. האם אנחנו יכולים בהסכמה של שני שליש מדיירי אחד הבניינים (אגפים) לבצע תמא 38 כל עוד איננו מוסיפים בניה שחורגת מקו הבניין הקיים? מטרתנו חיזוק אמיתי של הבניין והוספת מעלית ולא מאכריי של בניית עוד דירות בתירוץ של חיזוק הבניין - ויש לנו הכסך לשם כך.
תמ"א 38 - פניה שניה
עו"ד תומר יפת
מנהל
05/09/10
ראה תשובתי למטה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יישום תמא 38 באגף אחד בבניין בן 4 אגפים
חיים
02/09/10
אנו בעלי דירה בבניין המורכב מ-4 בניינים אחד ליד השני כאשר לבניינים קיר משותף אך פרט לכך כלום לא משותף - לא הלובי, לא הגג וגם לא שבילי הגישה. האם אנחנו יכולים בהסכמה של שני שליש מדיירי אחד הבניינים (אגפים) לבצע תמא 38 כל עוד איננו מוסיפים בניה שחורגת מקו הבניין הקיים? מטרתנו חיזוק אמיתי של הבניין והוספת מעלית ולא מאכריי של בניית עוד דירות בתירוץ של חיזוק הבניין - ויש לנו הכסך לשם כך.
תמ"א 38 - ביצוע פרוייקט בבניין בו ארבע כניסות
עו"ד תומר יפת
מנהל
05/09/10
חיים שלום,
אני מניח שכל ארבע הכניסות בבניין שלכם רשומים כבית משותף אחד.
התמ"א בעיקרון מאפשרת ביצוע רק בכניסה אחת. בפועל הדבר כפוף לאישור הוועדה המקומית שלעיתים מעלה דרישות משלה. יש לבדוק זאת פרטנית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אני מניח שכל ארבע הכניסות בבניין שלכם רשומים כבית משותף אחד.
התמ"א בעיקרון מאפשרת ביצוע רק בכניסה אחת. בפועל הדבר כפוף לאישור הוועדה המקומית שלעיתים מעלה דרישות משלה. יש לבדוק זאת פרטנית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות לתמ"א 38
מיכאל
01/09/10
אני לבד בין כל הדיירים מתנגד לתמ"א 38 כי בעניי פוגים לי באיכות חיים(סוגרים חצי מרפסת וחלון בחדר אחד),האם על סמך זה אני יכול להתגד(כי הרוב של 66% מסכימים)?
תמ"א 38 - התנגדות
עו"ד תומר יפת
מנהל
05/09/10
מיכאל שלום,
אתה בהחלט יכול להתנגד. יתקיים דיון בפני המפקח על הבתים המשותפים.
לפי הוראות הפסיקה ככל שישנו הרוב הדרוש כנראה שהמפקח יאשר את ביצוע הפרוייקט למרות התנגדותך..
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אתה בהחלט יכול להתנגד. יתקיים דיון בפני המפקח על הבתים המשותפים.
לפי הוראות הפסיקה ככל שישנו הרוב הדרוש כנראה שהמפקח יאשר את ביצוע הפרוייקט למרות התנגדותך..
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שלום, שאלה בנוגע למספר הוספה על בנין 8 קומות
דקל
31/08/10
שלום רב, אנו מעוניינים בתמא38 בבניין שלנו מיקומו בדרום תא. בניין בן 8 קומות. רוב הקבלנים שפנינו אליהם לא מוכנים לקחת יד בפרויקט מהסיבה שהדבר אינו משתלם להם. הבניין זכאי לתמא 38. שאלתי היא כזו, כמה קומות ניתן לבנות על בניין בן 8 קומות באישור חריג? אני יודע שניתן לבנות עד קומה אחת. אבל יידוע לי שגם ניתן להשיג אישורים חריגים ל2 קומות ואולי אפילו 3 קומות. ואם זה אכן אפשרי למי אני צריך לפנות בכדי לקבל את האישורים האלה. וגם איפה אפשר למצוא קבלנים שמוכנים לקחת פרוקיט על הניינים בני 8 קומות.
תודה ממראש, דקל
תודה ממראש, דקל
לא כלכלי
יקי יצחקי
01/09/10
שלום
בבניין בן 8 קומות אין היתכנות כלכלית. כל ייזם/קבלן יפסיד כסף
תוספת קומות מעבר לתמא 38 , עשויה להפוך את העסקה לכלכלית
אך נושא המיסים (מס שבח היטל השבחה ומעמ דיירים ) יחסל את הכלכליות של הפרויקט.
לצערי שלטונות המס ומשרד השיכון לא הפנימו שהמס הורג עיסקאות כאלו. ומצד שני אים אין עיסקה הם ממילא לא יקבלו את המס עליו הם
לוטשים את עינייהם
בבניין בן 8 קומות אין היתכנות כלכלית. כל ייזם/קבלן יפסיד כסף
תוספת קומות מעבר לתמא 38 , עשויה להפוך את העסקה לכלכלית
אך נושא המיסים (מס שבח היטל השבחה ומעמ דיירים ) יחסל את הכלכליות של הפרויקט.
לצערי שלטונות המס ומשרד השיכון לא הפנימו שהמס הורג עיסקאות כאלו. ומצד שני אים אין עיסקה הם ממילא לא יקבלו את המס עליו הם
לוטשים את עינייהם
תמ"א 38 הגבהת המבנה עד היכן?
גידי
31/08/10
האם קבלן המבקש לבנות לפי תמ"א 38 יכול לבנות עוד 4 קומות מעל לבנה עצמו?מה הדבר אומר מבחינתנו כבעלי בתים?היש בכך השפעה על מס רכישה ?מס השבחה?או כל דבר אחר עלינו?
תמ"א 38 - אפשרות לבנות ארבע קומות נוספות
עו"ד תומר יפת
מנהל
05/09/10
גידי שלום,
ברחובות ובראשון הדבר אפשרי במגבלות מסויימות. מבחינת מיסים לא אמורה להיות השלכה עליכם שכן היזם הוא שמחוייב לשלם את מלא המיסים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ברחובות ובראשון הדבר אפשרי במגבלות מסויימות. מבחינת מיסים לא אמורה להיות השלכה עליכם שכן היזם הוא שמחוייב לשלם את מלא המיסים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם כל אחד יכול ליישם את תמ"א 38
ריקי
30/08/10
אני גרה בבניין שצמודים אליו עוד בניינים נוספים יש 4 כניסות שונות, האם אני יכולה ליישם את פרוייקט תמ"א 38? האם צריך אישורים מיוחדים מהעירייה?
איזה גורם יכול לעזור בעניין?
איזה גורם יכול לעזור בעניין?
תמ"א 38 - ישום בבניין עם ארבע כניסות
עו"ד תומר יפת
מנהל
05/09/10
ריקי שלום,
אם הבניין מתאים מבחינת ההגדרות אפשר בהחלט לקדם ביצוע תמ"א 38 גם אצלך.
מחלקת ההנדסה בעירייה היא מקום טוב להתחיל ממנו או יזם בתחום שיבצע את הבדיקות בעצמו.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אם הבניין מתאים מבחינת ההגדרות אפשר בהחלט לקדם ביצוע תמ"א 38 גם אצלך.
מחלקת ההנדסה בעירייה היא מקום טוב להתחיל ממנו או יזם בתחום שיבצע את הבדיקות בעצמו.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות לתמא 38 | נשלח מאתר
יהודה סוסן
27/08/10
האם ניתן לאלץ דייר בעל דירה לקבל את תכנית תמא ובאילו תנאים
תמ"א 38 - אילוץ דייר סרבן
עו"ד תומר יפת
מנהל
30/08/10
יהודה שלום,
ראה תשובות רבות בפורום לגבי נקודה זו.
בקצרה אציין כי ניתן לחייב במקום בו ישנו רוב של יותר מ - 66% לאחר קבלת היתר על ידי פניה למפקח על הבתים המשותפים.
כיום ישנה הצעת חוק הבאה להקדים את מועד הפניה למפקח אף למועד מוקדם יותר.
בכל מקרה לא ניתן לפגוע בקניין של אותו הסרבן בין בתוך דירתו ובן בזכויות שלו המגיעות לו מכוח התב"ע בשונה מהתמ"א.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ראה תשובות רבות בפורום לגבי נקודה זו.
בקצרה אציין כי ניתן לחייב במקום בו ישנו רוב של יותר מ - 66% לאחר קבלת היתר על ידי פניה למפקח על הבתים המשותפים.
כיום ישנה הצעת חוק הבאה להקדים את מועד הפניה למפקח אף למועד מוקדם יותר.
בכל מקרה לא ניתן לפגוע בקניין של אותו הסרבן בין בתוך דירתו ובן בזכויות שלו המגיעות לו מכוח התב"ע בשונה מהתמ"א.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אפליה בתמ"א 38 ודמי מפתח | נשלח מאתר
יעקב
24/08/10
הבעיה שלי היא שאנו(אימי) גרים בדמי מפתח מעל 50 שנה.
בתמ"א 38 קיבל בעל הבית שווה ערך מהמדינה של מיליון דולר,אנחנו לא קיבלנו אגורה,הוא לא מבצע את התמ"א 38 ואנחנו בסכנה,הבית יקר בחיפה בכרמל,בן 70 שנה,מה לעשות ?
אפשר לתבוע את בעל הבית לנזק ? את המדינה ? אי אפשר גם להעביר זכויות כך.
אגב,גם אין ממ"ד ומקלט והסכנה היא בחיפה גם מטילים.
בתמ"א 38 קיבל בעל הבית שווה ערך מהמדינה של מיליון דולר,אנחנו לא קיבלנו אגורה,הוא לא מבצע את התמ"א 38 ואנחנו בסכנה,הבית יקר בחיפה בכרמל,בן 70 שנה,מה לעשות ?
אפשר לתבוע את בעל הבית לנזק ? את המדינה ? אי אפשר גם להעביר זכויות כך.
אגב,גם אין ממ"ד ומקלט והסכנה היא בחיפה גם מטילים.
תמ"א 38 - מיצוי הזכויות על ידי דיירים מוגנים
עו"ד תומר יפת
מנהל
30/08/10
יעקב שלום,
אני מבין את מצוקתכם.
יחד עם זאת טרם התקבלה למיטב ידעתי תביעה בנזיקין כנגד בעלים שמסרב לממש את זכותו לפי תמ"א 38.
הזכות הנה של הבעלים ויש לבחון כיצד לפתור את הבעיה. יתכן, כי הגשת תביעה תסיע ברמת הטקטית אם כי איני משוכנע עד כמה סיכויה גבוהים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אני מבין את מצוקתכם.
יחד עם זאת טרם התקבלה למיטב ידעתי תביעה בנזיקין כנגד בעלים שמסרב לממש את זכותו לפי תמ"א 38.
הזכות הנה של הבעלים ויש לבחון כיצד לפתור את הבעיה. יתכן, כי הגשת תביעה תסיע ברמת הטקטית אם כי איני משוכנע עד כמה סיכויה גבוהים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בנייה מעל דירות גג קיימות
אלעד
22/08/10
בבניין שבו קיימות דירות פנטהאוז בקומת הגג, האם ניתן להשלים את קומת הגג הקיימת לקומה טיפוסית (כלומר לסגור המרפסות בנסיגה) ומעליה לבנות קומה וחצי מתוקף תמ"א 38?במקרה כזה דיירי הפנטהאוז הנוכחיים אמורים לקבל פנטהאוז חדש בקומת הגג החדשה שתיבנה תמורת דירתם הישנה שתחולק ל-2 דירות רגילות. מה המשמעות המיסויית של כזה מהלך, וכיצד הוא אפשרי מבחינה משפטית-רישומית?
תמ"א 38 - בניה מעל קומת גג בנויה
עו"ד תומר יפת
מנהל
30/08/10
אלעד שלום,
הדבר אפשרי. ראה גם תשובתי לאלמוג קודם לכן. מדובר בעסקה מורכבת מכל הבחינות, הן בהיבט הקנין, הן בהיבט המיסוי והן בהיבט התיכנון.
לא ניתן לתת תשובה מקיפה בפורום והדבר מצריך בחינה פרטנית של העסקה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
הדבר אפשרי. ראה גם תשובתי לאלמוג קודם לכן. מדובר בעסקה מורכבת מכל הבחינות, הן בהיבט הקנין, הן בהיבט המיסוי והן בהיבט התיכנון.
לא ניתן לתת תשובה מקיפה בפורום והדבר מצריך בחינה פרטנית של העסקה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 בבניה בדירות גג
אלמוג
18/08/10
אנו בעלים של דירת גג בבנין עם מעלית. בבנין מעוניינים לבצע תמ"א 38 על ידי סגירת הדירה שלנו, סגירת הגג ובניה של דירות גג חדשות. נשמע לנולא ישים. האם ידוע לכם על ביצוע בעבר של תמ"א 38 בבניינים שבהם כבר יש דירות עם גג מוצמד?
תמ"א 38 - יישום במקרה של דירת גג קיימת
עו"ד תומר יפת
מנהל
30/08/10
אלמוג שלום,
הדבר ישים אם כי מסובך יותר. תלוי מאוד בהתכנות הכלכלית ליזם ובמיקום של הבניין.
צריך לבדוק זאת לעומק.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
הדבר ישים אם כי מסובך יותר. תלוי מאוד בהתכנות הכלכלית ליזם ובמיקום של הבניין.
צריך לבדוק זאת לעומק.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אפשרות לפנות למפקח על הבתים המשותפים
וועד בית
18/08/10
מצב קיים: בניין מגורים משותף שלוש קומות +3 חדרי יציאה לגג (קומה 4), סך הכל 9 דיירים.
הצעה: ייזם מבקש ליישם תמ"א ע"י בניית שלוש דירות (קומה 4) +חדרי יציאה לגג (קומה 5) וכן דירת גן בקומת העמודים.
שניים מהדיירים מתנגדים.
האם ניתן לפנות למפקח על הבתים המשותפים (בנייה של למעלה משליש משטח הדירות הקיימות), והאם ניתן לעשות זאת לפני קבלת היתר בנייה ?
הצעה: ייזם מבקש ליישם תמ"א ע"י בניית שלוש דירות (קומה 4) +חדרי יציאה לגג (קומה 5) וכן דירת גן בקומת העמודים.
שניים מהדיירים מתנגדים.
האם ניתן לפנות למפקח על הבתים המשותפים (בנייה של למעלה משליש משטח הדירות הקיימות), והאם ניתן לעשות זאת לפני קבלת היתר בנייה ?
תמ"א 38 - פניה למפקח על הבתים המשותפים
עו"ד תומר יפת
מנהל
30/08/10
שלום רב,
ניתן לפנות.
כיום רק לאחר קבלת היתר.
ישנה הצעת חוק להקדמת היכולת לפנות עוד טרם קבלת ההיתר.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ניתן לפנות.
כיום רק לאחר קבלת היתר.
ישנה הצעת חוק להקדמת היכולת לפנות עוד טרם קבלת ההיתר.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38- הריסת הבניין
עזרא
18/08/10
במסגרת מימוש תמא 38 בבניין ברמת גן (רשום כבית משותף בטאבו), מבצעים הריסה של הבניין עד היסוד ובנייתו מחדש. השאלה היא במקרה זה אילו בטחונות הקבלן יכולצריך להעמיד ? אילו בטחונות יבקשיקבל הבנק שילווה אותו ?
תמ"א 38 - בטחונות במקרה של הריסה לפי התמ"א
עו"ד תומר יפת
מנהל
30/08/10
עזרא שלום,
שאלתך הנה מורכבת מאוד ולא ניתן לענות עליה במסגרת הפורום.
יחד עם זאת, ברור שהבטחונות צריכים להיות גבוהים במיוחד ולדעתי האישית ככל שאין בנק מלווה לפרוייקט הרי שמדובר בפרוייקט מסוכן בהרבה מחיזוק "רגיל" ולפיכך הבטחונות צריכים להיות בהתאם.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
שאלתך הנה מורכבת מאוד ולא ניתן לענות עליה במסגרת הפורום.
יחד עם זאת, ברור שהבטחונות צריכים להיות גבוהים במיוחד ולדעתי האישית ככל שאין בנק מלווה לפרוייקט הרי שמדובר בפרוייקט מסוכן בהרבה מחיזוק "רגיל" ולפיכך הבטחונות צריכים להיות בהתאם.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חלוקת החניות בבית המשופץ בתמא 38
נתן
17/08/10
במידה אין מספיק מקומות חניה לכלל הדירות לאחר השיפוץ, כיצד מקובל לחלק את זכויות החנייה? האם לפי חלק הדירה בשטח המשותף, או לפי מפתח של חניה לכל דירה? בבניין שלנו יש פערים גדולים בגודל הדירות.
תמ"א 38 - חלוקת חניות
עו"ד תומר יפת
מנהל
30/08/10
נתן שלום,
אני מבין שאתה מתייחס לדירות הישנות שכן לדירות החדשות חובה לדאוג לחנייה.
אין כלל קובע והכל נתון למו"מ מסחרי. נכון הוא כי על פי החוק החלק ברכוש המשותף מחושב לפי גודל ריצפת כל דירה כך שיש היגיון לטענה זו מחד. מאידך, דווקא בקשר לחניה ברור שמדובר בחניה אחת לכל דירה ללא קשר לגודלה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אני מבין שאתה מתייחס לדירות הישנות שכן לדירות החדשות חובה לדאוג לחנייה.
אין כלל קובע והכל נתון למו"מ מסחרי. נכון הוא כי על פי החוק החלק ברכוש המשותף מחושב לפי גודל ריצפת כל דירה כך שיש היגיון לטענה זו מחד. מאידך, דווקא בקשר לחניה ברור שמדובר בחניה אחת לכל דירה ללא קשר לגודלה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלן או יזם
מאי
16/08/10
הדיירים בבניין שבו יש לי דירה התאגדו לצורך ביצוע תמ"א 38. בחוזה התברר לי שמדובר ביזם ולא בקבלן (למרות שברור לי שגם קבלן לוקח קבלני משנה ולא מבצע את העבודה בעצמו), האם זה אמור לשנות לנו? ומהן ההבדלים וההשלכות של יזם לעומת קבלן?
תודה רבה,
מאי
תודה רבה,
מאי
תמ"א 38 - קבלן או יזם
עו"ד תומר יפת
מנהל
17/08/10
מאי שלום,
ניתחת יפה את העניין. חשוב לבחור אדם מנוסה אמין ובעל יכולת כספית.
אלו הדברים החשובים לדעתי.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ניתחת יפה את העניין. חשוב לבחור אדם מנוסה אמין ובעל יכולת כספית.
אלו הדברים החשובים לדעתי.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יזם מול קבלן
חני
18/08/10
בד"כ ליזם יש אינטרסים דומים יותר לדיירים מאשר לקבלן.במידה והקבלן מבצע את כל העבודה יחד עם האחריות למקצועיות וכיו"ב הוא נקלע לניגוד אינטרסים.לעומת היזם שרק לוקח קבלני משנה- לקבלנים יש אינטרס לבצע עבודות מעולות כדי שיזמין אותם שוב, וליזם יש אינטרס לבצע הרחבות דיור ככל האפשר ועוד...בקיצור, ברוב רובם של המקרים לדיירים עדים היזם מהקבלן.
מיסוי בתמ"א 38
ליאור
13/08/10
שלום,הייתי שמח לדעת כיצד מחושב המיסוי במסגרת תמ"א 38 כאשר היזם נותן מעבר לתמורות הבנייה גם פיצוי כספי לדיירים, למשל 300 אלף ש"ח.האם נדרש לשלם מיסוי רק על הפיצוי? למיטב הבנתי לתמורות הבנייה יש פטור ממס.אשמח לתשובתכם :-)תודה,ליאור
תמ"א 38 - מיסוי בגין קבלת כספים במזומן
עו"ד תומר יפת
מנהל
17/08/10
ליאור שלום,
על קבלת תמורה כספית ישנו מס מלא ולא חל לגביו הפטור.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
על קבלת תמורה כספית ישנו מס מלא ולא חל לגביו הפטור.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דיור חלופי לתקופת הבניה
מיה
12/08/10
בבנין שלי מתקיים מו"מ לביצוע תמ"א 38. אנו גרים בקומה העליונה.
עד כמה מקובל שהיזם מממן דיור חלופי לדיירי הקומה העליונה? האם מקובל לכל תקופת הבניה? לחלק מהתקופה?
אנא תתנו תשובה מפורטת, כי היזם שלנו מתנגד לתת דיור חלופי וחשוב לנו לדעת מה ניתן לעשות בנדון.
תודה,
מיה
עד כמה מקובל שהיזם מממן דיור חלופי לדיירי הקומה העליונה? האם מקובל לכל תקופת הבניה? לחלק מהתקופה?
אנא תתנו תשובה מפורטת, כי היזם שלנו מתנגד לתת דיור חלופי וחשוב לנו לדעת מה ניתן לעשות בנדון.
תודה,
מיה
דיור חליפי
עו"ד אלון רפפורט
13/08/10
שאלת הדיור החלופי היא חלק מהמו"מ המסחרי בין הדיירים ליזם והיא תלויה ביכולת המיקוח של הדיירים מול היזם. ברור שאם כתוצאה מצרכי הבניה, הדירות בקומה העליונה אינן שמישות למגורים, יאלץ היזם לממן דיור חלופי וכן לדאוג לאכסון והעברה של ציוד הדיירים. אם מדובר רק בעניין של נוחות, נתקלתי במקרים שבהם היזם מימן דיור חלופי ומקרים שלא. גם במקרים שיש דיור חלופי חשוב להגדיר מה התנאים לו - כגון תקופתוף מי נושא בעלות הארנונה בזמן שאתם לא בדירה אלא בדיור החלופי וכיוצב'.
אתר עתיקות
מיליה
08/08/10
אני מעוניינת לקנות דירת יד שנייה.
בנסח כתוב אתר עתיקות.
במידה והבניין (ואני)ירצה להפעיל את תוכנית תמ"א 38 עלולה להיות בעיה?
תודה
בנסח כתוב אתר עתיקות.
במידה והבניין (ואני)ירצה להפעיל את תוכנית תמ"א 38 עלולה להיות בעיה?
תודה
תמ"א 38 - אתר עתיקות
עו"ד תומר יפת
מנהל
09/08/10
מיליה שלום,
בהחלט במסגרת הליך הרישוי לקבלת היתר הבניה תהא לכך התייחסות ולמיטב ידיעתי יהא צורך לקבל גם את אישור רשות העתיקות.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
בהחלט במסגרת הליך הרישוי לקבלת היתר הבניה תהא לכך התייחסות ולמיטב ידיעתי יהא צורך לקבל גם את אישור רשות העתיקות.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 – קבלני שיפוצים
מנשה
08/08/10
שלום לכולם,
רציתי להמליץ לכם על אתר בעלי מקצוע ותיק ומוכר שעזר לי כאשר חיפשתי חשמלאי וקבלני שיפוצים לביתי. גם כאשר השיפוצניק הזמין מטעמו אינסטלטור לביצוע עבודות אינסטלציה והעבודה לא בוצעה באופן מושלם, חברת יצאת גדול לקחה על עצמה את האחריות לצור קשר עם אותו שיפוצניק ולהסדיר את הנושא.
כמה טוב שעדיין נשארו כאלו חברות בישראל.
רציתי להמליץ לכם על אתר בעלי מקצוע ותיק ומוכר שעזר לי כאשר חיפשתי חשמלאי וקבלני שיפוצים לביתי. גם כאשר השיפוצניק הזמין מטעמו אינסטלטור לביצוע עבודות אינסטלציה והעבודה לא בוצעה באופן מושלם, חברת יצאת גדול לקחה על עצמה את האחריות לצור קשר עם אותו שיפוצניק ולהסדיר את הנושא.
כמה טוב שעדיין נשארו כאלו חברות בישראל.
תמ"א 38 - המלצה על בעלי מקצוע
עו"ד תומר יפת
מנהל
09/08/10
מנשה שלום,
לטעמי, לא מאוד רלוונטי לתמ"א 38 אבל יוזמה ברוכה בכל מקרה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
לטעמי, לא מאוד רלוונטי לתמ"א 38 אבל יוזמה ברוכה בכל מקרה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוצאת שלט פרסום של יזם לאחר ביטול פרוייקט תמ"א 38
ד
08/08/10
כמה אחוזים של דיירים צריך בכדי שהיזם ישים שלט שלו בשטח הבניין?
תמ"א 38 - אחוזי הסכמה
עו"ד תומר יפת
מנהל
09/08/10
שלום רב,
לא נקבעה הסכמה מפורשת לאפשרות לשים שלט אלא נקבעו אחוזי הסכמה לביצוע פרוייקט. ניתן להניח בסבירות גבוהה כי כאשר יבחן עניין זה יקבע כי ככל שישנה הסכמה מספקת לביצוע התמ"א ניתן יהיה להציב גם שלט מתאים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
לא נקבעה הסכמה מפורשת לאפשרות לשים שלט אלא נקבעו אחוזי הסכמה לביצוע פרוייקט. ניתן להניח בסבירות גבוהה כי כאשר יבחן עניין זה יקבע כי ככל שישנה הסכמה מספקת לביצוע התמ"א ניתן יהיה להציב גם שלט מתאים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה
נועית
07/08/10
שלום רב
אני מתעניינת בקנייתפנטהאוס שיבנה במסגרת תמ"א 38.
הבניין נכון להיום בן 40 על כל המשתמע מכך. הקבלן התחייב לצבוע + ממד +מעלית. אין שיפוץ מסיבי כמו ציפוי אבן החלפת תריסים וכו'.
השאלה שלי היא האם מחיר הפנטהאוס זול יותר ובכמה מאשר בקניית פנטהאוס בבנין חדש לגמרי ?
האם נראה לך הגיוני שפנטהאוס שמוקם על בית ישן יעלה פחות (לא כמו יד שנייה, אך לא כמו בבניין חדש[( ?
כפי שציינתי הקבלן לא משפץ את הבניין אסטתית למעט צביעה.
תודה
אני מתעניינת בקנייתפנטהאוס שיבנה במסגרת תמ"א 38.
הבניין נכון להיום בן 40 על כל המשתמע מכך. הקבלן התחייב לצבוע + ממד +מעלית. אין שיפוץ מסיבי כמו ציפוי אבן החלפת תריסים וכו'.
השאלה שלי היא האם מחיר הפנטהאוס זול יותר ובכמה מאשר בקניית פנטהאוס בבנין חדש לגמרי ?
האם נראה לך הגיוני שפנטהאוס שמוקם על בית ישן יעלה פחות (לא כמו יד שנייה, אך לא כמו בבניין חדש[( ?
כפי שציינתי הקבלן לא משפץ את הבניין אסטתית למעט צביעה.
תודה
תמ"א 38 - מחיר פנטאהוס
עו"ד תומר יפת
מנהל
08/08/10
נועית שלום,
בשל הנימוקים שהעלת הדירות החדשות שנבנות במסגרת תמ"א 38 נמכרות במחיר מעט נמוך יותר מבניין מקביל שבנוי חדש לחלוטין מהיסוד.
כמובן, שהכל תלוי מיקום ולעיתים אין בניין חדש שנבנה בצמוד שניתן להשוות אליו.
אבל, רעיונית התאור שלך הוא נכון.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
בשל הנימוקים שהעלת הדירות החדשות שנבנות במסגרת תמ"א 38 נמכרות במחיר מעט נמוך יותר מבניין מקביל שבנוי חדש לחלוטין מהיסוד.
כמובן, שהכל תלוי מיקום ולעיתים אין בניין חדש שנבנה בצמוד שניתן להשוות אליו.
אבל, רעיונית התאור שלך הוא נכון.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוצאת שלט פרסום של יזם לאחר ביטול פרוייקט תמ"א 38
די
07/08/10
בבניין שלנו היו אמורים לבצע תמ"א 38 התוכנית לא יצאה לפועל בגלל חוסר חתימת דייר אחד שלא התנגד לפרוייקט אלא התנגד ליזם שהדיירים חתמו אתו . הפרוייקט לא יצאה לפעול והוועד הודיע שתמ"א 38 לא יוצא לפועל עקב דייר שלא חתם.
אבל היזם שם שלט שלו בשטח הבניין על ביצוע הפרוייקט .מאחר שהפרוייקט לא יוצא לפועל אין טעם בשלט.
הודעתי ליזם ולעד הבית שהיזם יוציא את השלט שלו משטח הבניין אולם לא היזם ולא הועד עושים משהו בנדון.
שאלתי ? כמה אחוזים של דיירים צריך בכדי שהיזם ישים שלט שלו בשטח הבניין.
ומה עלי לעשות בכדי להסיר את השלט שאין לו שום רלוונטיות היום. ביטול הפרוייקט נעשה ב2.10 .
האם אני יכול לתבוע את היזם ואת אנשי הועד שלא פועלים להסרת השלט.?
האם אני יכול לתבוע את היזם ואת אנשי הועד כספית על החלק היחסי שלי בפרסום השלט כל התקופה הנ"ל.?
ובאיזה בית משפט אני יכול לתבוע?.
תודה ד
אבל היזם שם שלט שלו בשטח הבניין על ביצוע הפרוייקט .מאחר שהפרוייקט לא יוצא לפועל אין טעם בשלט.
הודעתי ליזם ולעד הבית שהיזם יוציא את השלט שלו משטח הבניין אולם לא היזם ולא הועד עושים משהו בנדון.
שאלתי ? כמה אחוזים של דיירים צריך בכדי שהיזם ישים שלט שלו בשטח הבניין.
ומה עלי לעשות בכדי להסיר את השלט שאין לו שום רלוונטיות היום. ביטול הפרוייקט נעשה ב2.10 .
האם אני יכול לתבוע את היזם ואת אנשי הועד שלא פועלים להסרת השלט.?
האם אני יכול לתבוע את היזם ואת אנשי הועד כספית על החלק היחסי שלי בפרסום השלט כל התקופה הנ"ל.?
ובאיזה בית משפט אני יכול לתבוע?.
תודה ד
תמ"א 38 - תביעת דיירים בבית משותף
עו"ד תומר יפת
מנהל
08/08/10
די שלום רב,
המקום המתאים לתביעות מעין אלה הוא בפני המפקח על הבתים המשותפים.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
המקום המתאים לתביעות מעין אלה הוא בפני המפקח על הבתים המשותפים.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה הסטטוס של ההצעת חוק
משה
05/08/10
של ח"כ זבולון אורלב? מתי היא עולה לקריאה שניה ומתי היא אמורה להיות מאושרת?אם אין לך זמנים אז לפחות הערכה
תמ"א 38 - הצעת החוק של זבולות אורלב
עו"ד תומר יפת
מנהל
08/08/10
משה שלום,
לצערי איני קובע את מועדי העבודה של הכנסת.
הכנסת מצויה בפגרה עד אחרי החגים.
לדעתי סביר להניח שבתוך מספר חודשים לאחר מכן ההצעה תעבור שכן לדעתי אין לה התנגדות בתוך בית המחוקקים.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
לצערי איני קובע את מועדי העבודה של הכנסת.
הכנסת מצויה בפגרה עד אחרי החגים.
לדעתי סביר להניח שבתוך מספר חודשים לאחר מכן ההצעה תעבור שכן לדעתי אין לה התנגדות בתוך בית המחוקקים.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היבט מיסוי עבור היזם
אברי
05/08/10
אני יזם ובמסגרת הסכם עם קבלן הוא אמור להעביר לי כתמורה 2 דירות. איזה מיסים אהיה אמור לשלם ?
תמ"א 38 - מיסוי
עו"ד תומר יפת
מנהל
08/08/10
אברי שלום,
תלוי איזו עסקה בדיוק תעשו.
האם קומבינציה או עסקת מכר רגילה.
בכל מקרה, נראה שאתה זקוק לייעוץ פרטני של מומחה למיסוי מקרקעין.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
תלוי איזו עסקה בדיוק תעשו.
האם קומבינציה או עסקת מכר רגילה.
בכל מקרה, נראה שאתה זקוק לייעוץ פרטני של מומחה למיסוי מקרקעין.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חניה ותמ"א
ציפי
05/08/10
הייתי רוצה לדעת אם יש לכם מידע כיצד התמודדו דיירים עם חניות בהקשר של תמ"א כשלא היו מספיק מקומות חניה לכל הדירות וכאשר היזם עמד על כך שחניות ספציפיות יוצמדו רק לדירות החדשות. במרכז ת"א במקום שבו חניה אינה מותרות ואני דיירת ותיקה מאד, האם אפשר לחייב אותי להסכים להצמיד חניות רק לדירות החדשות?
תמ"א 38 - בעיית החניות
עו"ד תומר יפת
מנהל
08/08/10
ציפי שלום,
זו ה - בעיה של מימוש התמ"א ב "ה" הידיעה.
עריית תל אביב אכן לא מקדמת במרץ את התמ"א ביחס לעיריות אחרות.
לשאלתך, אין חובה על היזם לדאוג לחניות לדירות הישנות אלא רק לחדשות.
זה לא אידאלי אך זה המצב.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
זו ה - בעיה של מימוש התמ"א ב "ה" הידיעה.
עריית תל אביב אכן לא מקדמת במרץ את התמ"א ביחס לעיריות אחרות.
לשאלתך, אין חובה על היזם לדאוג לחניות לדירות הישנות אלא רק לחדשות.
זה לא אידאלי אך זה המצב.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם יש בכוח רשות מקומית לעצור את הפרויקט.
רפי
04/08/10
שאלתי פשוטה מאוד,נגיד שסיימתי בהצלחה הסכם לביצוע תמה 38 עם כל הגורמים המעורבים בדבר,האם ייתכן שהרשות המקומית שבתחום שיפוטה נמצא הנכס יש בכוחה לעצור את ההליכים או לעכבם?.
אשמח לקבל תשובה מנומקת
בתודה מראש
רפי
אשמח לקבל תשובה מנומקת
בתודה מראש
רפי
תמ"א 38 - טרפוד ביצוע תמ"א על ידי הרשות המקומית
עו"ד תומר יפת
מנהל
08/08/10
רפי שלום,
שאלתך אינה ברורה לי עד הסוף. אם הבניין מתאים לחיזוק לפי הוראות התמ"א ואם עומדים בכל התנאים של הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרי שהועדה המקומית בוודאי לא תטרפד את המהלך.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
שאלתך אינה ברורה לי עד הסוף. אם הבניין מתאים לחיזוק לפי הוראות התמ"א ואם עומדים בכל התנאים של הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרי שהועדה המקומית בוודאי לא תטרפד את המהלך.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
