פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
שכירות
אריה זהר
02/12/10
ברשות הורי דירה 2 חדרים שמשוכרת בבניין אם 20 דיירים . אני מעוניין לדעת מה קורה אם דמי השכירות לאורך כל תקופת השיפוץ של תמ"א 38 ,מכוון שהדייר כבר הודיע שבעת השיפוץ אינו מעוניין להמשיך את החוזה (הבניין 4 קומות והדירה הנ"ל קומה 4 ) האם אנו זכאים לפיצוי עקב אובדן שכירות .אני חייב לציין שדמי השכירות שהורי מקבלים עובר לדירה שהם שכרו .תודה אריה .
תמ"א 38 - פיצוי בגין דמי שכירות מופחתים
עו"ד תומר יפת
מנהל
06/12/10
אריה שלום,
זהו עניין מסחרי לחלוטין. תלוי בכדאיות העסקה עבור היזם ועד כמה משתלם לו להשתתף בהשלמת דמי השכירות לגובה הנוכחי.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
זהו עניין מסחרי לחלוטין. תלוי בכדאיות העסקה עבור היזם ועד כמה משתלם לו להשתתף בהשלמת דמי השכירות לגובה הנוכחי.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יחס בין תכנית מפורטת לתמ"א 38
שאו
30/11/10
השאלה שלי היא משפטית, האם תב"ע מפורטת שבה יש זכויות נוספות שלא נוצלו גוברת על תמ"א 38 או מתווספות אליה, כיום יש חילוקי דעות לגבי הנושא אנו גרים המבנה שהתב"ע המפורטת שיש למבנה זכיות בניה שלא נוצלו האם מותר לקבלן לנייד זכיות שלא נוצלו ע"י ולהוסיף על התמ"א 38 ????
תמ"א 38 - זכויות תב"ע אל מול תמ"א
עו"ד תומר יפת
מנהל
30/11/10
שאול שלום,
זכויות התב"ע המקומי גוברות על זכויות מכוח התמ"א.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
זכויות התב"ע המקומי גוברות על זכויות מכוח התמ"א.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התקשרות עם עו"ד
עו"ד רונן קגן
30/11/10
התשובה תלויה בך ובאופן שבו נוח לך לעבוד. אין כל מניעה להתקשר עם עו"ד רק לאחר שבוחרים יזם. מצד שני, התקשרות עם עו"ד בשלב ראשוני יותר יתכן ויעזור לך שכן עו"ד יוכל לכוון אותך ליזמים בעלי מוניטין בתחום התמ"א, כמו גם לגבי אופן הפעולה המומלץ.
המלצתי היא שתקיים אסיפת דיירים ויירשם פרוטוקול המסמיך אותך, אולי עם דייר/ים נוסף/ים לנהל מו"מ מטעם בעלי הדירות ע יזם ולהתקשר לצורך זה עם עו"ד ובעלי מקצוע אחרים, ככל שיידרשו, כגון מהנדס לבחינת המפרט הטכני המוצע.
המלצתי היא שתקיים אסיפת דיירים ויירשם פרוטוקול המסמיך אותך, אולי עם דייר/ים נוסף/ים לנהל מו"מ מטעם בעלי הדירות ע יזם ולהתקשר לצורך זה עם עו"ד ובעלי מקצוע אחרים, ככל שיידרשו, כגון מהנדס לבחינת המפרט הטכני המוצע.
תמ"א 38 - התקשרות עם עוה"ד
עו"ד תומר יפת
מנהל
30/11/10
עו"ד קגן שלום,
פתחת שאלה במקום להשיב תשובה לגונן.
בכל מקרה, תודה על עזרתך המועילה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
פתחת שאלה במקום להשיב תשובה לגונן.
בכל מקרה, תודה על עזרתך המועילה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38
גונן יהלום
07/12/10
תודה לעורך דין קוגן על התשובה המפורטת. רואים שאתה מומחה בתחום תמא 38. תשובתך מחזקת בי את הנטיה להתקשר עם עורך דין תמא 38 כמה שיותר מהר
שיפוץ הבניין במסגרת תמא 38
גונן יהלום
30/11/10
אני גר ברמת גן, והחלטנו כל הדיירים לשפץ את הבניין. הבנתי שהבניין שלנו זכאי להכלל בתכנית תמא 38 מכיוון שהוא נבנה לפי 1975 . אני בועד הבית ומרכז את נושא השיפוץ וההתנהלות בנושא תמ"א 38. באיזה שלב מומלץ לפנות לעורך דין על מנת לקבל ייעוץ משפטי בנושא? לפני הפנייה לקבלן ולרשויות או רק אחרי שכבר יש לנו אישור וקבלן מועמד?
תמ"א 38 - המועד לבחירת עוה"ד
עו"ד תומר יפת
מנהל
30/11/10
גונן שלום,
העמדה שלי היא שככל שיהא לכם עו"ד משלב מוקדם יותר כך תהנו מייעוץ מקצועי שיחסוך תקלות ובעיות משלבים מוקדמים.
לטעמי, הרווח יהיה כולו שלכם.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
העמדה שלי היא שככל שיהא לכם עו"ד משלב מוקדם יותר כך תהנו מייעוץ מקצועי שיחסוך תקלות ובעיות משלבים מוקדמים.
לטעמי, הרווח יהיה כולו שלכם.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יזם תמ"א 38
שאול
30/11/10
אני מעוניין להיות יזם תמ"א בבניין שלי, האם זה אפשרי?
אם כן מה הרווח שלי מהעיסקה?
ולאיזה בעלי מקצוע אני צריך לפנות?
תודה.
אם כן מה הרווח שלי מהעיסקה?
ולאיזה בעלי מקצוע אני צריך לפנות?
תודה.
הדיירים יכולים לבצע תמ"א 38 לבדם
עו"ד רונן קגן
30/11/10
אין מניעה שאתה תהיה היזם של התמ"א בבניין בו אתה מתגורר.
לצורך הביצע, כמו כל יזם, תזדקק לשירותי אדריכל, קונסטרוקטור, קבלן ועו"ד.
חשוב לבדוק את אופן הביצוע גם מבחינת היכולת לעשות שימוש בפטורים ממס המוקנים בעניין תמ"א 38.
לצורך הביצע, כמו כל יזם, תזדקק לשירותי אדריכל, קונסטרוקטור, קבלן ועו"ד.
חשוב לבדוק את אופן הביצוע גם מבחינת היכולת לעשות שימוש בפטורים ממס המוקנים בעניין תמ"א 38.
מה משמעות ביטול הפטור מהיטל השבחה בגין עס' תמ"א 38
צבי
30/11/10
מה משמעות ביטול הוראת השעה לפטור מהיטל השבחה בגין עסקאות תמ"א 38
ואיפה זה בדיוק עומד מבחינת החקיקה או לחילופין מה עושים ?
האם חל על הקבלן האם על הדיירים ? מה פירש החוק ?
תודה מראש צבי
ואיפה זה בדיוק עומד מבחינת החקיקה או לחילופין מה עושים ?
האם חל על הקבלן האם על הדיירים ? מה פירש החוק ?
תודה מראש צבי
תמ"א 38 - פטור מהיטל השבחה
עו"ד תומר יפת
מנהל
30/11/10
צבי שלום,
משמעות ביטול הפטור הוא חבות מלאה בהיטל השבחה. מי שנושא בזה הוא היזם ולא הדיירים.
כפי שראית משרד הפנים מעביר תיקון לחוק שמאפשר את הארכת המועד.
איני רואה מצב שבו לא ינתן פטור בעת שהממשלה יוזמת זאת.
לפיכך, לדעתי לא תהיה לכך השפעה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
משמעות ביטול הפטור הוא חבות מלאה בהיטל השבחה. מי שנושא בזה הוא היזם ולא הדיירים.
כפי שראית משרד הפנים מעביר תיקון לחוק שמאפשר את הארכת המועד.
איני רואה מצב שבו לא ינתן פטור בעת שהממשלה יוזמת זאת.
לפיכך, לדעתי לא תהיה לכך השפעה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38
רונית
29/11/10
רציתי לדעת האם מקובל שהיזם של התמ"א (שמקשר את השכנים מול הקבלן) הוא עו"ד והוא זה שגם עושה את החוזים של השכנים מול הקבלן. על פניו נראה כי החוזה לטובתנו אבל הוא מקבל את השכר מהקבלן. מה הדין? האם זה מקובל?
הצורך בעו"ד
עו"ד רונן קגן
30/11/10
הסכם תמ"א 38 הינו הסכם מורכב שדורש הגנה לא מועטה על בעלי הדירות - קביעת הזכויות המועברות, בטחונות, שעבודים, התנהלות באתר הבנייה ועוד ועוד.
אם את מצויה בעיצומה של עסקה, אני מניח שיקל עליך להבין את הצורך בעו"ד לאחר שתקבלי טיוטת הסכם מהקבלן.
מנסיוני, הסכם בו יוצגו הדיירים על ידי עו"ד בעל נסיון בתחום אינו דומה לטיוטה הראשונית של ההסכם עליו מבקש להחתים הקבלן את הדיירים ומכך נוע שהאינטרסים של הדיירים יעוגנו ויוגנו כהלכה.
אם את מצויה בעיצומה של עסקה, אני מניח שיקל עליך להבין את הצורך בעו"ד לאחר שתקבלי טיוטת הסכם מהקבלן.
מנסיוני, הסכם בו יוצגו הדיירים על ידי עו"ד בעל נסיון בתחום אינו דומה לטיוטה הראשונית של ההסכם עליו מבקש להחתים הקבלן את הדיירים ומכך נוע שהאינטרסים של הדיירים יעוגנו ויוגנו כהלכה.
שאלה ובקשה לגבי תמא 38
אורן שרון
29/11/10
שלוםהאם אפשר לבצע תמ"א 38 על בניין שצמוד אליו בניין נוסף ?כלומר האם אפשר לבנות קומות נוספות על החלק של בניין אחד ?כמו כן מישהו יכול להמליץ על חברה שכבר ביצעה תמ"א 38 בהצלחה ?תודה ויום טוב אורן
בניינים צמודים
עו"ד רונן קגן
30/11/10
על פניו לא אמורה להיות בעייתיות בבניית קומות נוספות על בניין שכזה, אם כי הגיוני יותר לאחד את שני הבניינים יחדיו (גם מהבחינה האסטתית של חזות המבנה).
קיימות מספר חברות שבצעו תמ"א 38 - אם כי לא רבות ומספר גדול יותר של חברות שעוסקות בנושא ומצויות בשלבים כאלה ואחרים של התקדמות.
אינני יודע אם הפורום הוא המקום לנקוב בשם חברה כזו או אחרת.
קיימות מספר חברות שבצעו תמ"א 38 - אם כי לא רבות ומספר גדול יותר של חברות שעוסקות בנושא ומצויות בשלבים כאלה ואחרים של התקדמות.
אינני יודע אם הפורום הוא המקום לנקוב בשם חברה כזו או אחרת.
עו"ד
מיכל
28/11/10
למה אני צריכה עו"ד מיוחד כשאני נכנסת לפרוייקט תמ"א?
מה הוא צריך לעשות בדיוק?
מה הוא צריך לעשות בדיוק?
תמ"א 38 - עוה"ד של הדיירים
עו"ד תומר יפת
מנהל
30/11/10
מיכל שלום,
לעוה"ד של הדיירים תפקידים רבים. מדובר בעסקה סבוכה מאוד של מכירת זכויות כנגד קבלת שירותי בניה. יש עניינים של מכירת זכויות, ניסוח הסכם, בטחונות וכיוצ"ב נושאים נוספים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
לעוה"ד של הדיירים תפקידים רבים. מדובר בעסקה סבוכה מאוד של מכירת זכויות כנגד קבלת שירותי בניה. יש עניינים של מכירת זכויות, ניסוח הסכם, בטחונות וכיוצ"ב נושאים נוספים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הגג שייך לדיירים – בניה על הגג – בהול מאד
הגר
25/11/10
אנו 10 דיירים בבנין. לפני שנים דייר שיש לו 5 יחידות דיור מכר את זכויותיו ל-5 הדיירים שלהם דירות בגג בתמורה למחסן בקומת הקרקע. אנחנו רוצים לבנות עכשיו על הגג שלנו מכוח תמ"א או בכלל. אך הוא מתנגד - יש לו 5 יחידות דיור אבל אין לו זכויות בכלל על הגג - באופן חוקי - רשום בנסח ובטאבו הגג על שמנו. האם אנחנו צריכים את חתימתו לבניה על הגג מכוח התמ"א או התב"ע או בכלל או שלא? דחוף לנו מאד לדעת.
בניה על גג ששייך לדיירים
עו"ד רונן קגן
30/11/10
כדי להשיב על שאלתך יש לבחון את ההסכמים שנחתמו בין רוכשי הגג לאותו דייר - כיצד הוגדר הממכר, האם הועברו זכויות ואילו ועוד.
לדעתי כדאי שתתאגדו ותפנו לקבלת ייעוץ פרטני מעו"ד.
לדעתי כדאי שתתאגדו ותפנו לקבלת ייעוץ פרטני מעו"ד.
שינוי שטח דירה בטאבו
משה
24/11/10
במסגרת תמ"א 38 רציתי לבדוק האם ישנה אופציה לשנות את שטח הדירה ברישום בטאבו כשאני מקבל חדר נוסף מהדירה הצמודה לי ולדירה זו בונים 2 חדרים נוספים בהנחה שישנה הסכמה מכל הנוגעים בדבר. (זאת מהסיבה שעקב תכנון הבנין זוהי האפשרות היחידה להוספת חדר)
אודה לתשובה בהקדם
אודה לתשובה בהקדם
תמ"א 38 - שינוי שטח הדירה
עו"ד תומר יפת
מנהל
25/11/10
משה שלום,
הדבר אפשרי בהחלט וצריך לבוא לידי ביטוי בהסכם.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
הדבר אפשרי בהחלט וצריך לבוא לידי ביטוי בהסכם.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מתמחה
מתמחה
24/11/10
חייב לערוך הסכם נישואין לידועים בציבורמי יכול לעזור לי?
תמ"א 38 - הסכם ממון
עו"ד תומר יפת
מנהל
25/11/10
שלום רב למתמחה,
אתה בפורום הלא נכון.
שיהיה בהצלחה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אתה בפורום הלא נכון.
שיהיה בהצלחה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שם המשחק הוא כסף.העמידו את היזם במבחן.
אביב
22/11/10
קודם כל לנהל אתו משא ומתן על אופציה של רכישת כל הדירות שיבנה מעל עם כמובן מפרט טכני שתכינו ועם המחיר שהוא ינקוב לכו למומחים בתחום יחד עם פירוט ההשקעה של היזם ל"חיזוק המבנה" ואז תבינו מי יוצא נשכר יותר כמובן לאחר שתדעו כמה שווה דירתכם אחרי השידרוג.ואולי תשקלו אז לשכור קבלן שיבצע זאת מטעמכם כמובן בפיקוח מלא של מומחים לדבר.במקרה שלי הבאתי את אחד מכותבי התמ"א 38 (גימלאי של הטכניון) שאת הדרך שבה התווה לחיזוק אמיתי של הביניין נגד ר"א אף יזם לא הסכים לבצע.זה נכון שחדר מדרגות ,מקלט ואף פיר מעלית מהווים חיזוק רציני למבנה,אבל.אם הם בחציו האחד של הבנין ובחציו האחר הוא עומד על עמודים ותתרחש רעידה אדמה לא בקוו ישר אתן אלא בקוו מקביל .החלק שעל העמודים יקרוס בוודאות. הכיוון לדברי המומחה במקרה שלי הוא בהשקעה לא זולה בבניית קירות בטון עם יסודות "עומדים"בקומת המסד(עמודים) במידה ומטרת הדיירים באמת להתגונן מרעידת אדמה ולא למטרת שידרוג מחיר הדירה שאינני מזלזל בו והוא לרוב האינטרס של משקיעים ולא כאלה שגרים פיזית בדירה וביום הדין לא אותם ולא את ילדיהם יצטרכו לחלץ מבין ההריסות.
שלום ידידי, הרשה לי לחדד ולדייק את דבריך
****8
22/11/10
חיזוק הבניין לפי תמ"א 38 אינו תלוי ברצון הטוב של היזם
החיזוק עובר אישור של קונסטרוקטור בלתי תלוי
וחייב להיות רציני ואמיתי כנגד רעידות אדמה, אחרת לא יקבל אישור
נשמח לענות על כל עניין נוסף בנושא תמ"א 38,
*****
החיזוק עובר אישור של קונסטרוקטור בלתי תלוי
וחייב להיות רציני ואמיתי כנגד רעידות אדמה, אחרת לא יקבל אישור
נשמח לענות על כל עניין נוסף בנושא תמ"א 38,
*****
מכירת דירות בתמ"א 38
נמרוד
21/11/10
האם היזם יכול למכור את הדירות החדשות בתמ"א 38 לפני שהוא סיים את הפרויקט?
תלוי בהסכם.
עו"ד שלומי עקירב
21/11/10
עורך דין לתמ"א 38
נוגה
20/11/10
היזם שלנו רוצה להביא את עורךהדין, ועומד עלכך שהוא יהיה מטעמו למרות שייצג את האינטרסים שלנו, וזאת לטענתו כי הוא עצמו אינו חברת הבניה/ ההשקעות. האם יש חוק שעורך הדין נבחר על ידי הדיירים או שזו רק במסגרת המקובלות.?
זו כמובן זכותכם המלאה
ע
21/11/10
זכותכם המלאה לשכור עו"ד מטעמכם ולפי שיקוליכם. אל תחתמו בשום פנים על אף מסמך - מפורט או כללי - מבלי שנבדק בקפידה ע"י עו"ד שאתם בחרתם, ושמייצג אתכם באופן בלעדי. אם כדבריך היזם "עומד על כך" שיהיה רק עו"ד מטעמו אשר "ייצג גם את האינטרסים של בעלי הדירות", אז מוטב שתזרקו אותו לכל הרוחות...
לב העיר מול תמ"א 38
חומי
20/11/10
מעיריית תל אביב נמסר שמקום שבו חלה תכנית לב העיר לא ניתן להנאות מהטבות במסגרת תמ"א 38. האם אין כאן סתירה בין חוק עירוני לחוק ממשלתי ולכן האחרון אמור לגבור?
תמ"א 38 - תוכנית לב העיר תל אביב
עו"ד תומר יפת
מנהל
25/11/10
חומי שלום,
הערייה לא יכולה לבטל את הוראות התמ"א או הוראות חוק הקשורות אליה (למשל - פטור ממס שבח). איני יודע מה בדיוק הייתה השאלה ומה בדיוק הייתה תשובת העירייה. צריך לבחון זאת באופן פרטני כדי להשיב.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
הערייה לא יכולה לבטל את הוראות התמ"א או הוראות חוק הקשורות אליה (למשל - פטור ממס שבח). איני יודע מה בדיוק הייתה השאלה ומה בדיוק הייתה תשובת העירייה. צריך לבחון זאת באופן פרטני כדי להשיב.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירת גג – תמ"א 38
רובי
20/11/10
שלום רב
הנני מתגורר בקומה אחרונה בבניין מגורים בן 4 קומות. לפני מס' שנים קיבלתי היתר בנייה להוספת חדר+מרפסת על הגג וכן עשיתי. כיום דיירי הבניין מעוניינים בתוכנית תמ"א 38 . השאלה האם הזכויות על הגג הינם של כלל הדיירים או עצם הוצאת היתר הבנייה והבנייה בפועל מקנה לי את הזכויות והצמדת הגג לדירתי. יובהר כי טרם נרשמה הזכות בטאבו. עוד יובהר כי על מנת לקבל היתר בנייה היה עליי להקבל את הסכמת הדיירים להוספת החדר, הם נתנו את הסכמתם בעבר וע"י קיבלתי היתר לבנות.
מחכה לתשובה..
הנני מתגורר בקומה אחרונה בבניין מגורים בן 4 קומות. לפני מס' שנים קיבלתי היתר בנייה להוספת חדר+מרפסת על הגג וכן עשיתי. כיום דיירי הבניין מעוניינים בתוכנית תמ"א 38 . השאלה האם הזכויות על הגג הינם של כלל הדיירים או עצם הוצאת היתר הבנייה והבנייה בפועל מקנה לי את הזכויות והצמדת הגג לדירתי. יובהר כי טרם נרשמה הזכות בטאבו. עוד יובהר כי על מנת לקבל היתר בנייה היה עליי להקבל את הסכמת הדיירים להוספת החדר, הם נתנו את הסכמתם בעבר וע"י קיבלתי היתר לבנות.
מחכה לתשובה..
תמ"א 38 - חדר על הגג
עו"ד תומר יפת
מנהל
25/11/10
רובי שלום,
לא ניתן להשיב ללא בחינה פרטנית של רישום הזכויות בבניין שלכם.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
לא ניתן להשיב ללא בחינה פרטנית של רישום הזכויות בבניין שלכם.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"38 מרפסת ועוד 25 מ"ר
גליה
20/11/10
הבנתי שתמ"א 38 מאפשר להוסיף לדירה:מרפסת ועוד 25 מ"ר.(ללא קשר לאחוזי בנייה)
כאשר הממ"ד מהווה חלק מ25 מ"ר.נודע לי במקרה...ממישהו שהיה בעיריה ותחקר קצת.(לפני שיקח קונסטרוקטור ישלם עבור תוכנית ואז יראה לפי תשובת העיריה מה אפשר ומה אסור)
האם הבנתי נכון?
היכן רשומים החוקים במדוייק?
תודה
כאשר הממ"ד מהווה חלק מ25 מ"ר.נודע לי במקרה...ממישהו שהיה בעיריה ותחקר קצת.(לפני שיקח קונסטרוקטור ישלם עבור תוכנית ואז יראה לפי תשובת העיריה מה אפשר ומה אסור)
האם הבנתי נכון?
היכן רשומים החוקים במדוייק?
תודה
תמ"א 38 - בניה של 25 מ"ר
עו"ד תומר יפת
מנהל
25/11/10
גליה שלום,
ההוראה כתובה בתמ"א עצמה. יחד עם זאת, הזכות הזו מוגבלת לתוכניות ואישורים של העירייה בשל העובדה שישנן הגבלות ספצפיות לכל בניין בעיקר של קווי בניין.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ההוראה כתובה בתמ"א עצמה. יחד עם זאת, הזכות הזו מוגבלת לתוכניות ואישורים של העירייה בשל העובדה שישנן הגבלות ספצפיות לכל בניין בעיקר של קווי בניין.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות בניה והיכולת לנצל את מלא הזכויות
אדר' שחר צנציפר
06/12/10
גליה שלום,כפי שכתב עו"ד תומר יפת, הזכויות מכח תמ"א 38 רשומות בהוראות התכנית עצמה, כאשר אכן מוגדר תוספת מקסימלית של 25 מ"ר לדירה. אין הגדרה של תוספת מרפסת בתמ"א 38.אבל, על מגרש ובניין חלות תכניות רבות, חוץ מתמ"א 38, המגדירות את זכויות הבניה.הדרך הטובה ביותר לדעת מה הן זכויות הבניה היא ע"י בדיקה באינטרנט (ברוב הרשויות המקומיות, כיום, ישנו פירוט מלא של הזכויות, ללא צורך להגיע לערייה ולהוציא תיק מידע).מאחר ומדובר בזכויות מכח מס' תכניות, רצוי להעזר באיש מקצוע.בכל מקרה, ניצול הזכויות בפועל (תוספת 25 מ"ר) תלוי בתנאי המגרש והבניין עצמו (לא רק קוי בניין). גם בעניין זה רצוי מאוד להתייעץ עם אדריכל על מנת לדעת מה ניתן לעשות בבניין הספציפי.
זכויות בניה והיכולת לנצל את מלא הזכויות
אדר' שחר צנציפר
06/12/10
גליה שלום,כפי שכתב עו"ד תומר יפת, הזכויות מכח תמ"א 38 רשומות בהוראות התכנית עצמה, כאשר אכן מוגדר תוספת מקסימלית של 25 מ"ר לדירה. אין הגדרה של תוספת מרפסת בתמ"א 38.אבל, על מגרש ובניין חלות תכניות רבות, חוץ מתמ"א 38, המגדירות את זכויות הבניה.הדרך הטובה ביותר לדעת מה הן זכויות הבניה היא ע"י בדיקה באינטרנט (ברוב הרשויות המקומיות, כיום, ישנו פירוט מלא של הזכויות, ללא צורך להגיע לערייה ולהוציא תיק מידע).מאחר ומדובר בזכויות מכח מס' תכניות, רצוי להעזר באיש מקצוע.בכל מקרה, ניצול הזכויות בפועל (תוספת 25 מ"ר) תלוי בתנאי המגרש והבניין עצמו (לא רק קוי בניין). גם בעניין זה רצוי מאוד להתייעץ עם אדריכל על מנת לדעת מה ניתן לעשות בבניין הספציפי.
התנגדות
ניר
18/11/10
במקום שהתמ"א מאשרת קומה אחת והתב"ע קומה נוספת ויש רוב של 80% דיירים. אני מבין שרשם המקרקעין מזמין המתנגדים ואם אין להם נימוק משכנע הוא מאשר את התיקו לגבי קומת התמ"א.אז האם זה נכון גם לגבי קומת התב"ע? ומה לגבי היתר הבנייה? האם לשם קבלת ההיתר לגבי קומת התב"ע צריך 100%? האם אין הליך דומה שבו העיריה דוחה את התנגדות המיעוט אם הנימוקים אינם מוצדקים?
להלן החוק כפי שהוא היום
*****
22/11/10
בתמ"א 38, במקרה שאין את הסכמת כל הדיירים, יוכל היזם / קבלן,
להוסיף על הגג דירות בשטח שלא יעלה על שליש משטח כל הדירות הקיימות בבניין.
נשמח לענות על כל שאלה נוספת בנושא תמ"א 38
בברכה,
*****
להוסיף על הגג דירות בשטח שלא יעלה על שליש משטח כל הדירות הקיימות בבניין.
נשמח לענות על כל שאלה נוספת בנושא תמ"א 38
בברכה,
*****
תמ"א 38 - הבדל בן קומת תמ"א לתב"ע
עו"ד תומר יפת
25/11/10
ניר שלום,
נגעת בנקודה חשובה מאוד. לצורך מימוש זכויות מכוח התב"ע יש צורך ב - 100% הסכמה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
נגעת בנקודה חשובה מאוד. לצורך מימוש זכויות מכוח התב"ע יש צורך ב - 100% הסכמה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
תמ"א 38 בבניין
שרה
18/11/10
שלום, אני בעלת דירה בבניין בו 12 דירות. ביררנו מול יזמים על תמ"א 38 ונבחר יזם. עכשיו הוא נותן לנו חוזה לחתום עליו ולא נראה לי הגיוני לחתום על חוזה כשאין עוד אישורי עירייה. אני מפצירה בדיירים שעלינו לקחת עו"ד משלנו אך חלקם קצת שאננים ואומרים שלא מעוניינים לשלם עוד כסף לעו"ד. האם אנו יכולים לדרוש מהיזם לשלם על עו"ד משלנו? האם אנו יכולים לבקש שישלם על פקח בנייה מטעמנו? האם נכון מהיזם לבקש מאיתנו בחוזה שהדירה תהיה נקיה מכל משכון/משכנתא וכו', הרי כמעט כל הדירות הן עם משכנתא?
אודה על הכוונה בנושא היות והוועד של הבניין לוחץ לחתום - ואני לא קונה חתול בשק!
אודה על הכוונה בנושא היות והוועד של הבניין לוחץ לחתום - ואני לא קונה חתול בשק!
לא לחתום
עידן
19/11/10
בשום אופן אל תחתמו על הסכם כזה. קחו עו"ד, שמאי ומפקח בניה מטעמכם, ושלמו להם. אם התשלום יבוא מהיזם, העבודה שיעשה עבורכם תהיה בהתאם. גם על תתפתו לקחת עו"ד זול, כי העו"ד של היזם יעשה ממנו קציצות. יש עורכי דין בודדים בארץ שמתמצאים בתחום.
פיצוי על בנייה עצמאית
ח
18/11/10
בכוונתי לבנות לדירתי בקומת הקרקע ממ"ד ןתוספת בנייה,האם אם לאחר זמן יבוצע בכל זאת תמ"א 38 בבניין אהיה זכאי על פיצוי בגין הבנייה שנעשתה בצורה עצמאית
תמ"א 38 - בניית דירה בקומת הקרקע
עו"ד תומר יפת
מנהל
25/11/10
שלום רב,
איני מבין מדוע יהיה מגיע פיצוי כל שהוא אך מדובר בכל מקרה בעניין מסחרי שנתון למו"מ מול היזם הקונקרטי שירצה לבצע את הפרוייקט.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
איני מבין מדוע יהיה מגיע פיצוי כל שהוא אך מדובר בכל מקרה בעניין מסחרי שנתון למו"מ מול היזם הקונקרטי שירצה לבצע את הפרוייקט.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הליך של קנית דירה בתמא 38
טליהההההההה
17/11/10
שלום
אני בהליך רכישה של דירה שחל עליה תמא 38 ,
1, האם יש היטל השבחה (המוכרים אינם מוכנים לשלם על כך) כמה עלי לשלם ואם אני יכולה לבקש שהיזם שבונה ישלם זאת
2, אני צריכה להחליף מטבח בגלל השינויים
מה אני יכולה לדרוש לתוך הבית כדי שגם לי ישתלם
הדירה להשקעה ואיני יודעל אם הדיר יסכים לגור באתר בניה מה עלי לבקש הן מהמשכיר והן מהקבלן היזם כדי להבטיח שלא יהיו לי הפסדים
ובכלל אם אפשר לתת אינפורמציה כללית מה לדרוש
בתודה מראש
אני בהליך רכישה של דירה שחל עליה תמא 38 ,
1, האם יש היטל השבחה (המוכרים אינם מוכנים לשלם על כך) כמה עלי לשלם ואם אני יכולה לבקש שהיזם שבונה ישלם זאת
2, אני צריכה להחליף מטבח בגלל השינויים
מה אני יכולה לדרוש לתוך הבית כדי שגם לי ישתלם
הדירה להשקעה ואיני יודעל אם הדיר יסכים לגור באתר בניה מה עלי לבקש הן מהמשכיר והן מהקבלן היזם כדי להבטיח שלא יהיו לי הפסדים
ובכלל אם אפשר לתת אינפורמציה כללית מה לדרוש
בתודה מראש
מה עוד לקבל?
יקי יצחקי
17/11/10
שימי לב: את מקבלת "בחינם" נכס שיהיה שווה יותר בכ-400,000 ש"ח
בנין חדיש, מעלית ועוד
בתקופת השיפוץ תוכלי להשכיר את הדירה בהנחה של כ-20% למשך 10 חודשים, אך לאחר מכן עקב התוספת של חדר נוסף תוכלי לקבל כ-1,000 ש"ח יותר לחודש, לכל תקופת חיי הנכס
אז מה את רוצה עוד?
בנין חדיש, מעלית ועוד
בתקופת השיפוץ תוכלי להשכיר את הדירה בהנחה של כ-20% למשך 10 חודשים, אך לאחר מכן עקב התוספת של חדר נוסף תוכלי לקבל כ-1,000 ש"ח יותר לחודש, לכל תקופת חיי הנכס
אז מה את רוצה עוד?
הסכם מול יזם
עו"ד שלומי עקירב
17/11/10
לא ברור לי המצב שבו נמצא הבניין כרגע, האם יש כבר הסכם חתום ע"י הדיירים? אם כן, עצתי היא כי תשכרי את שירותיו של עו"ד שיעבור על ההסכם הנ"ל מאחר וככל הנראה תצטרכו לחתום על ההסכם גם כן מכח היותכם רוכשי דירה בבניין.
בהסכם הנ"ל אמורות להיות התשובות לשאלות ששאלת (מיסים, היטלים, פיצויי לדיירים), זאת במידה והדיירים שכרו את שירותיו של עו"ד לצורך חתימה על ההסכם מול היזם ועו"ד הנ"ל עשה מלאכתו נאמנה.
בהסכם הנ"ל אמורות להיות התשובות לשאלות ששאלת (מיסים, היטלים, פיצויי לדיירים), זאת במידה והדיירים שכרו את שירותיו של עו"ד לצורך חתימה על ההסכם מול היזם ועו"ד הנ"ל עשה מלאכתו נאמנה.
ערבויות בתמ"א38
משה
16/11/10
שלום רב,מה גובה הערבויות שמקובל לתת בפרויקט שההכנסות של הקבלן הם כ-6 מליון ש"ח באיזור ר"ג?איזה סוג ערבויות נותנים ומה המשמעות שלהן?תודה.
תמ"א 38 - גובה הערבויות
עו"ד תומר יפת
מנהל
25/11/10
משה שלום,
גובה הערבויות משתנה מפרוייקט לפרוייקט ותלוי בסוג המימון שיש ליזם, קצב מכירת הדירות, התמורה המוצעת לדיירים וכו'. יש לבחון זאת פרטנית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
גובה הערבויות משתנה מפרוייקט לפרוייקט ותלוי בסוג המימון שיש ליזם, קצב מכירת הדירות, התמורה המוצעת לדיירים וכו'. יש לבחון זאת פרטנית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוסר שת"פ מצד העירייה
שלי
16/11/10
שלום,הקבלן שלנו העלה את תוכנית הפרוייקט לבניין בפני העיריה כבר לפני שנה אך מנהל הפרוייקט בעירייה כל הזמן מתחמק ודוחה את ההצעות של כל הקבלנים בעיר. אף בניין בפ"ת עדיין לא אושר למרות שהחוק מאשר זאת. האם מותר לעירייה לא לאשר תוכניות של קבלנים?
תמ"א 38 - חוסר שיתוף פעולה של עיריית פתח תקווה
עו"ד תומר יפת
מנהל
25/11/10
שלי שלום,
העירייה כפופה להוראות התמ"א והחוק. יחד עם זאת, הועדה המקומית מוסמכת להעמיד תנאים ספציפיים שלה. יש צורך לבדוק במה בדיוק מדובר והאם ניתן לתקוף זאת משפטית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
העירייה כפופה להוראות התמ"א והחוק. יחד עם זאת, הועדה המקומית מוסמכת להעמיד תנאים ספציפיים שלה. יש צורך לבדוק במה בדיוק מדובר והאם ניתן לתקוף זאת משפטית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה בנוגע לתמ"א 38
דוד יקותיאלי
16/11/10
שלום רב, בבנייננו יש קומת מסחר בנוסף על דירות המגוריםהבנתי שהרוב הדרוש הוא 2/3 האם יש לכלול את בעלי החנויות (שרשומות בטאבו)כחלק מכלל הדיירים? אם כן, הרוב הדרוש של 2/3 הוא לפי החלק ברכוש המשותף(כלומר - מספר דיירים + בעלי עסק שמהווים 2/3 מכלל הרכוש המשותף) או 2/3 ממספר בעלי הנכסים בבניין?אני רוצה לציין שהחנויות בקומת המסחר יחסית קטנות והתמורה של מעלית לא מועילה להם ולכן עלולים לעכב
תמ"א 38 - מעמד חנויות בקומת הקרקע
עו"ד תומר יפת
מנהל
25/11/10
דוד שלום,
כל בעל זכות, לרבות חנויות, הנו חלק מהרוב הדרוש על פי הוראות החוק.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
כל בעל זכות, לרבות חנויות, הנו חלק מהרוב הדרוש על פי הוראות החוק.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
