פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
תודה רבה
שירלי
14/01/11
רציתי להודות על התשובות לשאלותיי. אפנה לוועד הבית ואבקש לדרוש ייצוג של עו"ד מטעם הדיירים (ההסכם עוד לא נחתם).
סוף שבוע מקסים ושוב תודה.
סוף שבוע מקסים ושוב תודה.
תמ"א 38 - הבעת תודה
עו"ד תומר יפת
מנהל
20/01/11
שרלי שלום,
שמח שקיבלת סיוע ועזרה מאת הפורום. זו מטרתו.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
שמח שקיבלת סיוע ועזרה מאת הפורום. זו מטרתו.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דייר קומה אחרונה עם אישור עקרוני לזכויות בנייה בגג
תמר
14/01/11
שלום, בתיק המידע להיתר מצוין בהערות לבקשה שיש אישור עקרוני לדיירים בקומה האחרונה לבנות בשטח 23 מטר + מצללה בשטח שליש גג. האם זה אומר שהזכויות בגג שייכות לדיירי הקומה האחרונה ולא לכלל דיירי הבניין באופן שווה? האם זה אומר שמימוש תמ"א 38 פחות משתלם לדייר קומה אחרונה?
אישור עקרוני לזכויות בניה
עו"ד רונן קגן
17/01/11
שלום תמר,
העובדה שמותר לבנות על הגג איננה מלמדת על כי הזכויות בגג שייכות רק לדיירי הקומה האחרונה. יש לבדוק אם הגג הוצמד בלשכת רישום המקרקעין.
העובדה שמותר לבנות על הגג איננה מלמדת על כי הזכויות בגג שייכות רק לדיירי הקומה האחרונה. יש לבדוק אם הגג הוצמד בלשכת רישום המקרקעין.
דייר אחד בעייתי
איל אלדר
13/01/11
המצב עליו מדבר יצחק הוא בדיוק הסיבה שצריך לחייב את הדיירים לבצע את תמ"א 38. לא יכול להיות שדייר בודד ייקבע את העתיד של הבניין. בכלל לדעתי הממשלה צריכה לחייב דיירים בחיזוק מבנים, הרי אם תהיה רעידת אדמה יבואו אליה בטענות.
תמ"א 38 - שינוי חקיקה
עו"ד תומר יפת
מנהל
20/01/11
הערה נכונה.
נעשים מאמצים בכיוון הנכון.
עדיין רחוק היום מכך שזה יהיה מושלם.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
נעשים מאמצים בכיוון הנכון.
עדיין רחוק היום מכך שזה יהיה מושלם.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות דייר אחד להוספת ממ"ד (אולם לא לתמ"א עצמה)
יצחק
13/01/11
שלום רב,
אנחנו בניין של 7 דיירים (דייר בקומת קרקע והשאר בשלוש קומות על עמודים). היזמים השונים הציעו, בין היתר, גם ממ"ד.
6 מהדיירים מעוניינים בתמ"א וכמובן בממ"ד ואילו הדייר השביעי מעוניין בתמ"א אולם מסרב לממ"ד (טוען שתוספת חדר תפגע באופי דירתו; בחלוקה שבתוך דירתו ועוד). מאחר והדייר המתנגד מתגורר בקומה הראשונה, הרי שהתנגדותו לבניית ממ"ד גורמת לכך שלדירות שמעליו לא ניתן להוסיף ממ"ד.
האם ישנה אפשרות חוקית לחייב אותו בהוספת ממ"ד לביתו שלו?
לחילופין האם ניתן לחייב אותו לאפשר בניית יסודות לממ"ד אשר עשויים להשפיע על מיקום החלונות אצלו בדירה? (דהיינו, לו לא יהיה ממ"ד אולם עשויים לסגור לו חלון, או לשנות מיקום של חלון).
אם ניתן לחייב - מהי הפרוצדורה?
תודה מראש.
אנחנו בניין של 7 דיירים (דייר בקומת קרקע והשאר בשלוש קומות על עמודים). היזמים השונים הציעו, בין היתר, גם ממ"ד.
6 מהדיירים מעוניינים בתמ"א וכמובן בממ"ד ואילו הדייר השביעי מעוניין בתמ"א אולם מסרב לממ"ד (טוען שתוספת חדר תפגע באופי דירתו; בחלוקה שבתוך דירתו ועוד). מאחר והדייר המתנגד מתגורר בקומה הראשונה, הרי שהתנגדותו לבניית ממ"ד גורמת לכך שלדירות שמעליו לא ניתן להוסיף ממ"ד.
האם ישנה אפשרות חוקית לחייב אותו בהוספת ממ"ד לביתו שלו?
לחילופין האם ניתן לחייב אותו לאפשר בניית יסודות לממ"ד אשר עשויים להשפיע על מיקום החלונות אצלו בדירה? (דהיינו, לו לא יהיה ממ"ד אולם עשויים לסגור לו חלון, או לשנות מיקום של חלון).
אם ניתן לחייב - מהי הפרוצדורה?
תודה מראש.
ממ"ד
עו"ד רונן קגן
13/01/11
נתקלתי בבעיה דומה. לדעתי הנכון הוא לפעול בהגיון ולא להכנס למאבקי כוח מתישים. פתרנו את הבעיה במספר פגישות בין אותו דייר לבין האדריכל מטעם היזם, אשר הכין מספר תוכניות שאחת מהן אומצה על ידי אותו דייר. בסך הכל גם אותו דייר יודע שאם כבר מבצעים תמ"א 38 עדיף לא להרויח מזה כמה שיותר ותוספת מ"ר לדירתו שקולה לעליית ערך דירתו בסכומים משמעותיים.
כאשר אין אפשרות להוסיף חניות, ויש מצוקת חניה ברחוב
משה
12/01/11
מה קורה במקרה שרוצים להצטרף לתמא38 בבינין שאין אפשרות להוסיף חניות (היום אין בכלל חניה, בנין ישן מאד עם קומת קרקע) וברחוב יש מצוקת חניה.
מה החוק במקרה הזה ?
מה החוק במקרה הזה ?
תמ"א 38 - מצוקת חניה
עו"ד תומר יפת
מנהל
20/01/11
משה שלום,
בהרבה פרוייקטים יש בעיה מעין זו. ישנו מוסד של "כופר חניה" בעיריות מסויימות. אין תשובת בית ספר לכל הבניינים ויש לבדוק פרטנית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
בהרבה פרוייקטים יש בעיה מעין זו. ישנו מוסד של "כופר חניה" בעיריות מסויימות. אין תשובת בית ספר לכל הבניינים ויש לבדוק פרטנית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלת ייעוץ משפטי ראשוני
שוורץ נתן
12/01/11
אני גר בבנין בעל 3 קומות בפתח תקוה.
הגיע אלינו יזם והתחיל תהליכים לקראת תמ"א38.
חלק מהשכנים כבר חתמו על הסכם ראשוני. חלק אחר מבקש להיפגש עם עו"ד.
האם אתם מכירים עו"ד שיכול לתת פגישה ראשונה ללא התחייבות?
הגיע אלינו יזם והתחיל תהליכים לקראת תמ"א38.
חלק מהשכנים כבר חתמו על הסכם ראשוני. חלק אחר מבקש להיפגש עם עו"ד.
האם אתם מכירים עו"ד שיכול לתת פגישה ראשונה ללא התחייבות?
ייעוץ משפטי
עו"ד רונן קגן
13/01/11
אם יש החלטה של הדיירים כי עו"ד ייצג אותם במו"מ עם היזם, בדר"כ נהוג כי שכרו ישולם על ידי היזם במועד בו ייחתם ההסכם
מיסים בפרויקט תמ"א 38
רונן
12/01/11
נניח קבוצת דיירים מתארגנת בעצמה למימוש תמ"א 38 .איזה מיסים חלים אליה בזמן מכירת הנכס ?
תמ"א 38 - מיסים
עו"ד תומר יפת
מנהל
20/01/11
רונן שלום,
לא ברור לי לאיזה מיסים אתה מתכוון. ככלל, ישנו מס רכישה, מס שבח והיטל השבחה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
לא ברור לי לאיזה מיסים אתה מתכוון. ככלל, ישנו מס רכישה, מס שבח והיטל השבחה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הצעת חוק- תמ"א 38
אביב
12/01/11
שלום רב,האם הצעת החוק של זבולון אורלב שעברה בכנסת כוללת חלה גם לגבי תמ"א 38/2כלומר האם ניתן לבצע הריסה ובניה מחדש על בסיס תמ"א 38/2 גם במצב שאין הסכמה מלאה של הדיירים?
תמ"א 38 - חוק אורלב תמ"א 38
עו"ד תומר יפת
מנהל
20/01/11
אביב שלום,
שאלה מעניינת. כמובן שהיא לא נבדקה עד היום בפועל. הדבר בלתי אפשרי לחלוטין כיוון שביצוע הריסה מצריך פגיעה קניינית בלתי אפשרית בסרבן.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
שאלה מעניינת. כמובן שהיא לא נבדקה עד היום בפועל. הדבר בלתי אפשרי לחלוטין כיוון שביצוע הריסה מצריך פגיעה קניינית בלתי אפשרית בסרבן.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אתר רעידות אדמה ותמא 38
מיכל
12/01/11
משרד התשתיות הלאומיות העלה לאויר אתר המסביר על רעידות אדמה בישראל ותמ"א 38 בכתובת:
http://www.mni.gov.il/eqred/
כמו כן, מידע מלא על רעידות אדמה וחיזוק מבנים ניתן לקבל באתר המרכז למיפוי ישראל:
http://www.eqred.gov.il/eqred/
http://www.mni.gov.il/eqred/
כמו כן, מידע מלא על רעידות אדמה וחיזוק מבנים ניתן לקבל באתר המרכז למיפוי ישראל:
http://www.eqred.gov.il/eqred/
תמ"א 38 - אתר הממשלה
עו"ד תומר יפת
מנהל
12/01/11
תודה למיכל על הקישורים המועילים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות מתנגד
סימון
11/01/11
שלום! יש לי דירה קומה ראשונה שאני משכיר, עכשיו אוספים חתימות לתמא 38 ואני מפחד שאני לא אוכל להשכירו בשעת הבנייה ואני גם כמעט לא ארוויח כיוון שאני בקומה ראשונה ואין צורך במעלית
1. האם מגיע לי פיצוי על הפסד שכר דירה בשעת בנייה?
2.אם אני לא חותם והוא משיג 66% האם היזם חייב לתת לי כל הזכויות והטבות כמו הדיירים שכן חתמו?
1. האם מגיע לי פיצוי על הפסד שכר דירה בשעת בנייה?
2.אם אני לא חותם והוא משיג 66% האם היזם חייב לתת לי כל הזכויות והטבות כמו הדיירים שכן חתמו?
תמ"א 38 - זכויות סרבן
עו"ד תומר יפת
מנהל
12/01/11
סימון שלום,
הזכות לקבל פיצוי כפופה למו"מ מסחרי מול היזם.
יש תמורות מסויימות שלא תקבל בתור מי שלא חותם.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
הזכות לקבל פיצוי כפופה למו"מ מסחרי מול היזם.
יש תמורות מסויימות שלא תקבל בתור מי שלא חותם.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חריגות בניה ותמ"א
נעמה
11/01/11
שלום,מה קורה אם רוצים לחזק בניין שקיימות בו חריגות בנייה (לא חוקיות) בנות 15 שנה ויותר? האם זה משנה?
תמ"א 38 - חריגות בניה
עו"ד תומר יפת
מנהל
12/01/11
נעמה שלום,
במסגרת רישום הבית המשותף בסיום הפרוייקט צריך יהיה לראות את להכשיר את עבירות הבניה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
במסגרת רישום הבית המשותף בסיום הפרוייקט צריך יהיה לראות את להכשיר את עבירות הבניה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כיצד ניתן לממש זכויות תמ"א 38 על אותהחלקה
איציק
09/01/11
נתונה חלקה ובה שתי מבנים(דו משפחתי) הראשון בהיתר משנת 67 השני בסוף שנת 80, שני המבנים מהווים 400 מ"ר, המבנה הראשון בן קומה אחת, המבנה השני בין 2-קומות.
האם נתן לקבל זכויות בניה עבור הבניין השני, בהסתמך על מועד ההיתר של המבנה הראשון וגם משלים ל-400 מ"ר? בתודה מראש איציק
האם נתן לקבל זכויות בניה עבור הבניין השני, בהסתמך על מועד ההיתר של המבנה הראשון וגם משלים ל-400 מ"ר? בתודה מראש איציק
תמ"א 38 - זכויות מעורבות
עו"ד תומר יפת
מנהל
12/01/11
שלום רב,
שאלה מעניינת מאוד. לכאורה לא. יחד עם זאת, הייתי בודק זאת פרטנית ורואה איך לפתור את הבעיה במקרה מעין זה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
שאלה מעניינת מאוד. לכאורה לא. יחד עם זאת, הייתי בודק זאת פרטנית ורואה איך לפתור את הבעיה במקרה מעין זה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפטור מהיטל השבחה
תמיר נ
08/01/11
כאשר מבוצעת הרחבה של דירה יש פטור מהיטל השבחה עפ"י סעיף 19. אבל התנאי הוא שתהיה למגורי בעלים או לקרובי משפחתו והתחיבות הדיירים למגורים של 4 שנים מסיום הבניה.מה קורה במקרה שהבעלים רוצים למכור את הדירה לאחר סיום הבניה? או שהדירה מושכרת?כיצד משולם ההיטל וע"י מי מקובל?
תמ"א 38 - היטל השבחה
עו"ד תומר יפת
מנהל
12/01/11
תמיר שלום,
ככלל, היטל השבחה משולם על ידי המוכר. אבל, אין בזה חובה והכל כפוף להסכמות הצדדים. אפשר להחיל זאת גם על הקונה למשל אם זה מה שהוסכם.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ככלל, היטל השבחה משולם על ידי המוכר. אבל, אין בזה חובה והכל כפוף להסכמות הצדדים. אפשר להחיל זאת גם על הקונה למשל אם זה מה שהוסכם.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דיירת שגרה בשכירות ותמ"א 38
גליה
08/01/11
האם דיירת בבניין (6 דיירים)שלי שגרה בשכירות יכולה להיות בועד הבית ולכנס ישיבות של תמ"א 38 אצלה? בעצם לנהל את העניינים?
תמ"א 38 - דיירת בשכירות
עו"ד תומר יפת
מנהל
12/01/11
גליה שלום,
אם כל הבעלים מסכימים לכך אין שום מניעה.
על ההסכם בסוף יחתמו הבעלים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אם כל הבעלים מסכימים לכך אין שום מניעה.
על ההסכם בסוף יחתמו הבעלים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה חשובה
אילנה
07/01/11
בבניין בו אני מתגוררת אחד השכנים החל לאסוף חתימות לצורך תמ"א 38. בידיו כרגע רק 8 מתוך 13 חתימות.
שאלתי היא כזאת:
אותו שכן ומשפחתו בעלי עבר פלילי עשיר. האם ישנו חוק שאוסר עליו לארגן את הפרוייקט (איננו סומכים עליו)?
בנוסף אותו שכן זימן על דעת עצמו אסיפת דיירים בה הוא דורש כסף מהשכנים על מנת להחל בהליך. האם מותר לו?
תודה רבה
שאלתי היא כזאת:
אותו שכן ומשפחתו בעלי עבר פלילי עשיר. האם ישנו חוק שאוסר עליו לארגן את הפרוייקט (איננו סומכים עליו)?
בנוסף אותו שכן זימן על דעת עצמו אסיפת דיירים בה הוא דורש כסף מהשכנים על מנת להחל בהליך. האם מותר לו?
תודה רבה
מותר לו הכל אך אתם לא חייבים להסכים
עו"ד טל דור
11/01/11
אין כל מניעה שאדם כלשהו מהדיירים יכנס דיירים, יחתים אותם אך אתם לא חייבים להסכים לשלם לו או לקחת את היזם שהוא מביא. אתם יכולים להביא יזם/קבלן מעמכם ללא עלות ולזמן דיירים לאסיפה בה תקבעו ברוב כי הוא לא יהיה בועד האחראי כלפי היזם שיבחר.
תמ"א 38 על 2 בניינים מתוך חלקה גדולה הכוללת 7
ג'ון
06/01/11
מדובר על חלקה של 10 דונם עם 7 בניינים המחולקים : 2-3-2 כאשר כל גוש בניינים הוא מנותק לחלוטין כולל החנייה משר הבניינים. האם בשביל לבצע תמ"א 38 על 2 בניינים מתוך השבעה צריך את הסכמת 100% מדיירי כל שבעת הבניינים או שבעצם כל גוש בניינים הוא יחידה אוטונומית?
ברמת העיקרון 2 הבניינים המנותקים לא צריכים את השאר
עו"ד טל דור
11/01/11
בכל מקרה יש צורך לבדוק את נסח הרישום כיצד הבניינים רשומים וכן ניתן לבדוק במינהל ההנדסה בעיריה. בכל מקרה רצוי להעזר בעו"ד.
ייצוג משפטי
שירלי
06/01/11
בוקר טוב,
אני ממש שמחה למצוא את האתר הזה. תבורכו על העבודה.
העו"ד שמצייג את הדיירים בבניין שלנו מייצג גם את הקבלן. נראה כי הייצוג שלנו לוקה בלשון המעטה והעו"ד נוטה בבירור לצידו של הקבלן. האם הדיירים יכולים לדרוש מהקבלן לממן עו"ד אחר שייצג רק אותם?
תודה
אני ממש שמחה למצוא את האתר הזה. תבורכו על העבודה.
העו"ד שמצייג את הדיירים בבניין שלנו מייצג גם את הקבלן. נראה כי הייצוג שלנו לוקה בלשון המעטה והעו"ד נוטה בבירור לצידו של הקבלן. האם הדיירים יכולים לדרוש מהקבלן לממן עו"ד אחר שייצג רק אותם?
תודה
הכל תלוי בהסכם עם הקבלן
עו"ד טל דור
11/01/11
אם חתמתם כבר על הסכם עם הקבלן יש לקרוא אותו ולבדוק האם הוא מממן את עלות העו"ד טעם הדיירים אם לאו. אם עדיין לא חתמתם על הסכם, יש לדרוש כי יוסף סעיף בו הקבלן ימממן את עלות שכ"ט העו"ד שייבחר מטעם הדיירים ורצוי גם לחייבו למממן את עלות שכ"ט מפקח הבניה שתקחו. כמובן שייצוג הדיירים באמצעות העו"ד של הקבלן מהווה ניגוד עניינים ואינו רצוי בלשון המעטה. כאמור הנוהג הוא שהקבלן מממן את עלות שכ"ט העו"ד אך כאמור זה תלוי בכך שסעיף כזה יהיה בחוזה ביניכם. מקווה שסייעתי.
הכללת שטח "רגיל" בפטורי התמ"א במקום קומת עמודים
משה חיים
06/01/11
שלום רב,
שמעתי שהתיקונים האחרונים התייחסו לקומת עמודים ולתחליפיה ולכן אבקש לברר :
התב"ע הרגילה על הכרמל בחיפה מאפשרת בניית 3 קומות מעל קומת עמודים מפולשת ובסה"כ 4 קומות. אם נבנות דירות בקומת העמודים הרי שבסה"כ מותר יהיה לבנות רק 3 קומות.
במסגרת תמ"א 38 מעניקים בחיפה (1) בניית קומה עליונה אחת נוספת על הגג (2) ניצול קומת העמודים המפולשת.
שאלתי מתייחסת למצב בו אין קומת עמודים מפולשת - כיוון שהיא כוללת דירות למעט חדר כניסה קטן - ולכן נשאלת השאלה מה האופציות לקבל שטחים אחרים במסגרת תמ"א 38 במקום קומת העמודים :
(1) האם במקרה כזה ניתן לנצל לצורכי התמ"א (כמובן עם הפטורים של התמ"א מהיטל השבחה וממס שבח) שטחים אחרים כגון קומת מסד מתחת לקומת העמודים, או אפילו לנצל תוספת בנייה הצידה (אגף חדש) שניבנה תוך ניצול אחוזי הבנייה הקיימים ?
(2) במקרה שהבניין הקיים מכיל רק 2 קומות (ללא קומת עמודים), מה שמאפשר בניית קומה 3 ע"ח יתרת אחוזי הבנייה ומעליה קומה 4 ע"ח תמ"א 38 : האם במקרה כזה ניתן יהיה לקבל את קומה 3 כתחליף של קומת העמודים (שאיננה) בתנאים של תמ"א 38 (דהיינו, ללא תשלום היטל השבחה ומס שבח) ?
תודה רבה מראש,
משה חיים
שמעתי שהתיקונים האחרונים התייחסו לקומת עמודים ולתחליפיה ולכן אבקש לברר :
התב"ע הרגילה על הכרמל בחיפה מאפשרת בניית 3 קומות מעל קומת עמודים מפולשת ובסה"כ 4 קומות. אם נבנות דירות בקומת העמודים הרי שבסה"כ מותר יהיה לבנות רק 3 קומות.
במסגרת תמ"א 38 מעניקים בחיפה (1) בניית קומה עליונה אחת נוספת על הגג (2) ניצול קומת העמודים המפולשת.
שאלתי מתייחסת למצב בו אין קומת עמודים מפולשת - כיוון שהיא כוללת דירות למעט חדר כניסה קטן - ולכן נשאלת השאלה מה האופציות לקבל שטחים אחרים במסגרת תמ"א 38 במקום קומת העמודים :
(1) האם במקרה כזה ניתן לנצל לצורכי התמ"א (כמובן עם הפטורים של התמ"א מהיטל השבחה וממס שבח) שטחים אחרים כגון קומת מסד מתחת לקומת העמודים, או אפילו לנצל תוספת בנייה הצידה (אגף חדש) שניבנה תוך ניצול אחוזי הבנייה הקיימים ?
(2) במקרה שהבניין הקיים מכיל רק 2 קומות (ללא קומת עמודים), מה שמאפשר בניית קומה 3 ע"ח יתרת אחוזי הבנייה ומעליה קומה 4 ע"ח תמ"א 38 : האם במקרה כזה ניתן יהיה לקבל את קומה 3 כתחליף של קומת העמודים (שאיננה) בתנאים של תמ"א 38 (דהיינו, ללא תשלום היטל השבחה ומס שבח) ?
תודה רבה מראש,
משה חיים
תמ"א 38 - בירור מצב תכנוני / משפטי
עו"ד תומר יפת
מנהל
12/01/11
משה שלום,
שאלתך מורכבת יחסית ואינה מתאימה למענה בפורום. לטעמי, אתה זקוק לייעוץ פרטני.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
שאלתך מורכבת יחסית ואינה מתאימה למענה בפורום. לטעמי, אתה זקוק לייעוץ פרטני.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
גיל הבניין
אפי
05/01/11
היכן ניתן לברר באיזה שנה נבנה הבניין על מנת לדעת אם אנחנו יכולים ליישם את התמא?
ניתן לברר את גיל הבניין במינהל ההנדסה של העירייה
עו"ד טל דור
11/01/11
ניתן גם ליצור קשר ראשוני עם קבלן/יזם תמ"א שהוא יבצע את הבירור עבורכם. הוא ידרוש חתימה על הסכמה עקרונית, אך רצוי שעו"ד מטעמכם יהיה מעורב כבר בשלב זה כדי שלא יוכנסו לכך סעיף שיגבילו אותכם בעתיד באופן חריג.
דירת גג ותמ"א 38
נתי בר
05/01/11
ברכות על האתר הממצה!
יש לנו בניין בן 2 קומות + דירת גג במקור שקיבלה הרחבה בשנת 79 בגודל של 30 מ"ר, לכן שטח בנוי בגג כיום 160 מ"ר מתוך 200 מ"ר תכסית גג כוללת, עת"א טענה שהיות ומדובר בבניין מוגדר" 2 קומות עם דירת גג חלקית" ניתן לסגור קומה לפי ס' ולא אפשרה להנות מתמ"א 38,
האם לאור התקדים שקבעה עינת בירן לאחרונה בדזינגוף 216 אני יכול להנות מהתמ"א 38?
יש לנו בניין בן 2 קומות + דירת גג במקור שקיבלה הרחבה בשנת 79 בגודל של 30 מ"ר, לכן שטח בנוי בגג כיום 160 מ"ר מתוך 200 מ"ר תכסית גג כוללת, עת"א טענה שהיות ומדובר בבניין מוגדר" 2 קומות עם דירת גג חלקית" ניתן לסגור קומה לפי ס' ולא אפשרה להנות מתמ"א 38,
האם לאור התקדים שקבעה עינת בירן לאחרונה בדזינגוף 216 אני יכול להנות מהתמ"א 38?
תמ"א 38 - קומות על הגג בת"א
עו"ד תומר יפת
מנהל
12/01/11
נתי שלום,
אתה מעודכן היטב. ההחלטה בהחלט תקדימית. יתכן בהחלט שאתה צודק. מצריך בדיקה פרטנית עם בעלי מקצוע לראות כי המקרים אכן דומים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אתה מעודכן היטב. ההחלטה בהחלט תקדימית. יתכן בהחלט שאתה צודק. מצריך בדיקה פרטנית עם בעלי מקצוע לראות כי המקרים אכן דומים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה נוספת- מיסוי
שירלי
05/01/11
האם סעיף בהסכם הקובע שכל מיסוי כגון מס שבח והיטל השבחה יחולו על היזם/קבלן מבטיח כי הדיירים לא ישאו בנטל המס לאחר תום הבנייה?
תודה והמשך יום מקסים
תודה והמשך יום מקסים
תמ"א 38 - מיסוי
עו"ד תומר יפת
מנהל
12/01/11
שרלי שלום,
בעיקרון כן. גם לזה צריך לדאוג לבטחונות מתאימים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
בעיקרון כן. גם לזה צריך לדאוג לבטחונות מתאימים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערבויות וביטחונות
שירלי
05/01/11
מהן הערבויות והביטחונות שמקובל לדרוש מקבלן בהסכם בנוגע לבנייה תמ"א 38?
האם ערבות בנקאית בגובה של 250,000 ש"ח על זכות בנייה של 4 קומות נוספות לבניין היא מספקת?
תודה רבה
האם ערבות בנקאית בגובה של 250,000 ש"ח על זכות בנייה של 4 קומות נוספות לבניין היא מספקת?
תודה רבה
תמ"א 38 - ערבויות ובטחונות
עו"ד תומר יפת
מנהל
12/01/11
שרלי שלום,
ממש לא!
אתם זקוקים לייעוץ מקצועי דחוף לדעתי.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ממש לא!
אתם זקוקים לייעוץ מקצועי דחוף לדעתי.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חזוק כנגד רעידת אדמה
איציק
05/01/11
כשמדובר בחיזוק כנגד רעידת אדמה, אזי כנגד איזה עוצמה של רעידת אדמה מדובר (עוצמה בריכטר) ??
תמ"א 38 - חיזוק כנגד רעידות אדמה
עו"ד תומר יפת
מנהל
12/01/11
איציק שלום,
לא נראה לי שיש תשובה לשאלה זו. הדבר לדעתי משתנה בן בניין לבניין. בכל מקרה זו אינה שאלה משפטית אלא שאלה הנדסית בעיקרה ואני איני יודע את התשובה לכך.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
לא נראה לי שיש תשובה לשאלה זו. הדבר לדעתי משתנה בן בניין לבניין. בכל מקרה זו אינה שאלה משפטית אלא שאלה הנדסית בעיקרה ואני איני יודע את התשובה לכך.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוספת חניות בבניין לפי אורלב
גיל
04/01/11
האם בבניין שאין 100% הסכמה יהיה ניתן, עפ"י הצעת החוק של אורלב, להצמיד חניות בטאבו לדירות החדשות?תודה.
תמ"א 38 - הוספת חניות לפי חוק אורלב
עו"ד תומר יפת
מנהל
05/01/11
גיל שלום,
התשובה היא - כן.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
התשובה היא - כן.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עידכון שאלתי מאתמול : מיסוי תמ"א 38 וקומת עמודים
משה
03/01/11
שלום רב,
אנא התייחס לשאלותיי להלן במקום השאלות מאתמול (שנכתבו בחופזה ונפלו בהן טעויות), בנושא היבטי מיסוי שונים בתמ"א 38 הן עבור הדיירים והן עבור היזם (שממילא מיסוי הדיירים מגולגל עליו).
1. האם הפטור מהיטל השבחה וממס שבח הינו 100% או רק 90%.
2. האם הפטור מהיטל השבחה וממס שבח חל גם על בנייה בק' עמודים.
3. האם על ניצול % בנייה "רגילים" ע"י היזם חל מס שבח.
4. האם על ניצול הקלה "רגילה" ע"י היזם חלים היטל השבחה ומס שבח.
5. האם הפטור ממע"מ חל רק על הרחבות הדיירים. איך בעצם.
אין מילים בפי לשבח את האתר החשוב והמשכיל.
תודה וכל טוב,
משה
אנא התייחס לשאלותיי להלן במקום השאלות מאתמול (שנכתבו בחופזה ונפלו בהן טעויות), בנושא היבטי מיסוי שונים בתמ"א 38 הן עבור הדיירים והן עבור היזם (שממילא מיסוי הדיירים מגולגל עליו).
1. האם הפטור מהיטל השבחה וממס שבח הינו 100% או רק 90%.
2. האם הפטור מהיטל השבחה וממס שבח חל גם על בנייה בק' עמודים.
3. האם על ניצול % בנייה "רגילים" ע"י היזם חל מס שבח.
4. האם על ניצול הקלה "רגילה" ע"י היזם חלים היטל השבחה ומס שבח.
5. האם הפטור ממע"מ חל רק על הרחבות הדיירים. איך בעצם.
אין מילים בפי לשבח את האתר החשוב והמשכיל.
תודה וכל טוב,
משה
תמ"א 38 - הביטי מיסויי.
עו"ד תומר יפת
מנהל
05/01/11
שלום רב,
השבתי על שאלותיך למטה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
השבתי על שאלותיך למטה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
