פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
דיירי קומות עליונות מעוניינים לקבל את הדירות למעלה
אריאל
04/06/11
האם הקבלן מקבל תמיד את הקומהקומות העליונות כחלק מהעסקה?
מה קורה במקרה שדיירי קומה עליונה, שכל אחד מהם בעל זכות לחדר קיים בגג ( כל השאר שטחים ציבוריים משותפים לכל דיירי הבניין),מעוניינים לעבור לדירות העליונות שייבנו ע"י הקבלן ?
אם דיירי הקומות התחתונות אינם מתנגדים למהלך שאותם דיירים קונים את הדירות, איך קובעים מה גובה הפיצוי שעליהם להעביר לשאר הדיירים ?
מה קורה במקרה שדיירי קומה עליונה, שכל אחד מהם בעל זכות לחדר קיים בגג ( כל השאר שטחים ציבוריים משותפים לכל דיירי הבניין),מעוניינים לעבור לדירות העליונות שייבנו ע"י הקבלן ?
אם דיירי הקומות התחתונות אינם מתנגדים למהלך שאותם דיירים קונים את הדירות, איך קובעים מה גובה הפיצוי שעליהם להעביר לשאר הדיירים ?
מענה לאריאל
עו"ד טל דור
05/06/11
התשובות לכל שאלותיך הן כי מדובר בעניין מסחרי של מו"מ. אם קבלן/יזם יסכים לקבל דירות ישנות במקום החדשות אז אין בעיה אך קשה להעריך אם קבלן יסכים לכך בשל כך שבמקרה כזה כדאיות העסקה מבחינתו תרד באופן משמעותי מאוד. גם לגבי פיצוי הדיירים בקומות התחתונות זה נושא למו"מ ולא ידע משפטי. ניתן להעזר בשמאי מקרקעין כדי להעריך מה ההפרש בין הדירה הקיימת לבין הדירה החדשה לכשתתקבל אצל אותם דיירים לעומת הדירות המחודשות של הדיירים בקומות התחתונות ואז לגזור מכך פיצוי.מקווה שסייעתי לךבברכהטל דור, עו"ד
זמן המתנה
שמוליק
04/06/11
שלום
ברצוני לדעת מדוע צריך להמתין כל כך זמן עד לקבלת כל האישורים כאשר יש חוזה בין בקבלן לדיירים וכל הצדדים מעונינים לבצע את הפרוייקט ( תמה 38 ) .
ברצוני לדעת מדוע צריך להמתין כל כך זמן עד לקבלת כל האישורים כאשר יש חוזה בין בקבלן לדיירים וכל הצדדים מעונינים לבצע את הפרוייקט ( תמה 38 ) .
שמוליק שלום רב
עו"ד טל דור
05/06/11
במענה לשאלתך בדבר הזמן הרב שיש להמתין התשובה לכך נעוצה בכמה גורמים:א. היזם/קבלן צריך להכין תכניות בנייה בליווי צוות של אדריכלים, מהנדסים, אישורי כבאות, אישורי חברת המים לגבי לחצים, אישורי חב' חשמל, בדיקות קרקע, מודדים, לפעמים נדרשות גם בדיקות תרמיות בתקרת הדירות בקומה האחרונה.ב. לאחר שהתכניות מוכנות יש להגיש אותן אל נציגי הדיירים ורצוי שאלה יעבירו אל מהנדס בניין ו/או אדריכל מטעמם שיבדוק את התכניות ויעיר הערות ורק לאחר התיקונים הדיירים חותמים על התכניות כפי שיוגשו לעירייה.ג. לאחר הגשת התכניות העירייה מוציאה נוסח פרסום שעל הקבלן לפרסם ב-3 עיתונים, לשלוח מכתבים לדיירי הבניינים הסמוכים העלולים להפגע מהשינוי ולמתנגדים בבניין (אם קיימים) וכן לפרסם ברחוב באמצעות תליית מודעה. התנגדות יש להגיש תוך 14 יום ואז התכנית עוברת לעירייה לאישור גם אם אין התנגדויות ואם יש - מתקיים דיון בהתנגדות.ד. העירייה ו/או המועצה המקומית, צריכה לבחון את התכניות האם הן מתיישבות עם ההיבט התכנוני העירוני, המחוזי והארצי, האם קיימות חריגות מקווי המתאר, האם נדרשות הקלות, האם מדובר בשינוי מהותי, האם יש חניות לכל הדירות המתווספות והאם ניתן למצוא תחליף כמו כופר חניה, האם התשתיות האזוריות יכולות לעמוד בעומס שיתווסף וכן הלאה. במידה והוגשו התנגדויות העירייה תדון בהן באותו המעמד ו/או תשלח לתגובה ותקיים דיון לאחר קבלת התגובה להתנגדויות.ה. רק לאחר שהאישור יתקבל הקבלן יפנה לבנקים לקבלת ערבויות שיומצוא לעו"ד של הדיירים, וכן לביצוע רישום הערת אזהרה על החלק המשותף לצורכי קבלת הליווי הבנקאי. לאחר מכן יוכל הקבלן להתחיל לבנות.כל התהליך הזה יכול לארוך זמן רב מאוד. אך יש לשים לב כי במידה וזה נמשך מס' שנים, רצוי לפנות עם עו"ד של הדיירים במכתב ולבקש אסמכתאות כיצד הקבלן התקדם שאם לא כן ניתן יהיה להתריע בפניו כי החוזה יבוטל ותהיו רשאים לפנות לקבלן אחר. מקווה שסייעתי לךבברכהטל דור, עו"ד
קבלן מבצע לתמ"א 38
מני
04/06/11
מהו הדירוג /סיווג הנדרש מקבלן על מנת שיהא רשאי לקחת חלק בחיזוק מבנה לפי תמ"א 38?
תמ"א 38 - סיווג קבלן
עו"ד תומר יפת
מנהל
08/06/11
מני שלום,
אני יודע כי היום כל נושא החיזוק נכתב באופן מפורט לרבות נושא הסיווג (כך לפי מיטב ידיעתי) ואמור להתפרסם בזמן הקרוב ממש.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אני יודע כי היום כל נושא החיזוק נכתב באופן מפורט לרבות נושא הסיווג (כך לפי מיטב ידיעתי) ואמור להתפרסם בזמן הקרוב ממש.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38
s
02/06/11
שלום רב,
בבעלותי יש דירה שהיא מיני פנטהואז, קומה ד' עם מרפסת גן של 30 מ'ר. הבניין הוא ללא מעלית. הדיירים רוצים לעשות תמ"א 38 בבניין לחזק את העמודים,לעשות מעלית ולשפץ את פני הבניין. אנחנו 8 דיירים וחוץ ממני כולם רוצים לעשות תמ"א. הבעיה היא שהקבלן רוצה לסגור לי את כל המרפסת בכדי שיבנה עליה עוד 2 וחצי קומות. אינני מעוניינת שיפגעו לי בנכס ולכן אני מתנגדת לפרויקט. האם אפשר להכריח אותי? אם זה יגיע למפקח או לבית משפט האם יכולים להכריח אותי לוותר על המרפסת שלי? חשוב לציין כי הדירה והמרפסת רשומות בטאבו.
בבעלותי יש דירה שהיא מיני פנטהואז, קומה ד' עם מרפסת גן של 30 מ'ר. הבניין הוא ללא מעלית. הדיירים רוצים לעשות תמ"א 38 בבניין לחזק את העמודים,לעשות מעלית ולשפץ את פני הבניין. אנחנו 8 דיירים וחוץ ממני כולם רוצים לעשות תמ"א. הבעיה היא שהקבלן רוצה לסגור לי את כל המרפסת בכדי שיבנה עליה עוד 2 וחצי קומות. אינני מעוניינת שיפגעו לי בנכס ולכן אני מתנגדת לפרויקט. האם אפשר להכריח אותי? אם זה יגיע למפקח או לבית משפט האם יכולים להכריח אותי לוותר על המרפסת שלי? חשוב לציין כי הדירה והמרפסת רשומות בטאבו.
תמ"א 38 - דירת מיני פנטהאוס
עו"ד תומר יפת
מנהל
08/06/11
שלום רב,
ההתנגדות במצב כזה מובנת מאוד.
במציאות זו לא ניתן לבצע ללא הסכמתך.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ההתנגדות במצב כזה מובנת מאוד.
במציאות זו לא ניתן לבצע ללא הסכמתך.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכירות
ורד
02/06/11
שלום, אנחנו שוכרים דירה קומה אחרונה בבניין שעומד לעבור תמ"א. אנחנו אוהבים מאוד את הדירה ולא רוצים לעזוב. השאלה היא מהם החודשים הקשים? האם בכל זאת כדאי להשאר? נקבל הנחה ע"ס 1000 ש"ח לחודש.
תשובה לורד
עו"ד טל דור
05/06/11
שלום ורד,התשובה לכך כמה שתהיה בנאלית היא שיקולי כדאיות גרידא. אני סבור שעליכם גםת לסכם עם בעל הנכס מה תהיה השכירות גם לאחר סיום השיפוץ היות ואז יהיה מדובר בדירה עם מעלית, אולי תתווסף מרפסת ו/או ממ"ד שיגדילו את הדירה והאם הוא מוכן לקבע את המחיר למשך מס' שנים כאופציה ? או אז תוכלו לדעת האם הסבל יהיה שווה הפחתה של 1,000 ש"ח למשך שנה עד שנה וחצי. היות ומדובר ברעש ואבק, בוץ בחורף, ניתוקי מים וחשמל מידי פעם, תקופה של עליה בגרם מדרגות זמני ואפילו לעצירת העליה למשך מס' רב של שעות בתקופה של יום או יותר (תלוי באיזה קומה מצויה הדירה). שוב פעם זה אינו נושא משפטי (אם כי רצוי לנסח הסכם בעזרת סיוע של עו"ד).מקווה שסייעתי לך.בברכהטל דור, עו"ד
בנין על עמודים בן 2 קומות. תמ"א 38?
רחל
02/06/11
גרים בבניין בן 2 קומות על עמודים- 4 דיירים.
במגרש המשותף בניין פנימי צמוד קרקע בן 2 קומות- 2 דיירים.
הבניין נבנה לפני 1980.
-האם אפשר לבצע תמ"א 38 רק בבניין על העמודים?
תודה
במגרש המשותף בניין פנימי צמוד קרקע בן 2 קומות- 2 דיירים.
הבניין נבנה לפני 1980.
-האם אפשר לבצע תמ"א 38 רק בבניין על העמודים?
תודה
תשובה לרחל
עו"ד טל דור
05/06/11
כעיקרון ניתן לבצע תמ"א על בית צמוד קרקע בן שתי קומות ככל שמדובר בשטח בנוי העולה על 400 מ"ר. שוב השאלה היא אם רוצים לבצע זאת באמצעות קבלן - האם תהיה לו כדאיות הכלכלית. לאחרונה פורסם כי אפשרו לקוטג'ים טוריים מחוברים בני שתי קומות לבצע תמ"א 38.
מוכרת זכויות כבעלת זכות על הגג
שרון
01/06/11
שלום
אני בעלת זכויות על שליש מהגג של הבניין ואני בהסדר עם יזם לביצוע עסקת החלפה- דירת גג שלי בדירת גג חדשה.
האם מקובל לקחת עו"ד אחד לכל ההסכם מול הקבלן (הן לצורך ההסדר בכללותו של כל הדיירים והן לצורך ההסדר שלי)? מי נושא בעלויות המשפטיות האלה?
תודה
אני בעלת זכויות על שליש מהגג של הבניין ואני בהסדר עם יזם לביצוע עסקת החלפה- דירת גג שלי בדירת גג חדשה.
האם מקובל לקחת עו"ד אחד לכל ההסכם מול הקבלן (הן לצורך ההסדר בכללותו של כל הדיירים והן לצורך ההסדר שלי)? מי נושא בעלויות המשפטיות האלה?
תודה
תמ"א 38 - עו"ד מטעם הדיירים
עו"ד תומר יפת
מנהל
05/06/11
שרון שלום,
בהחלט מקובל לקחת עו"ד שייצג את הדיירים כאשר היזם נושא בשכר טרחתו.
לגבי ייצוגך, יכול לעשות זאת עוה"ד
בהחלט מקובל לקחת עו"ד שייצג את הדיירים כאשר היזם נושא בשכר טרחתו.
לגבי ייצוגך, יכול לעשות זאת עוה"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוסר שיויון במרפסת
דב
01/06/11
בבנינינו הגיעו לאחר מו"מ ארוך להסדר עם יזם שיקבל את זכויות הבניה תמורת בנית ממ"ד ומרפסת לכל דייר. מכיון שהמרפסות מסודרות כמרפסות שמש (ואף סוכה) לכל דייר המרפסת במקום אחר, .
בעוד לכל השכנים המרפסת היא מול רחובחניה וכדו' ותצא מהסלון המרפסת שתהיה לנו ע"פ התוכנית תצא מהמטבח ותהיה בתוך "מובלעת" כך שתהיה חסומה משלשת הכיוונים כשרק קיר אחד פתוח כשגם הוא פונה לבניין מולינו במרחק של מטרים בודדים. בעקבות כך פנינו אל היזם ודרשנו שיתקין לנו תריסים למרפסת כדי שלפחות תהיה לנו פרטיות, וכמו כן דרשנו שיתקין לנו גגון (לפרגולה בסיסית הוא התחייב לכולם) כדי שאם אין לנו מרפסת נוף שלפחות יהיה לנו שימושים אחרים במרפסת. במענה לדרישות אלו ענה היזם שאינו יכול לההענות להם משום שיצור חוסר שיויון בין הדיירים וכמו כן לא יאשרו לו לסגור את המרפסת ע"י תריסים וכו'.
שאלותינו הם 1. האם המצב שבו המרפסת שלנו ממוקמת במקום שאין נוף ושמש כנ"ל ויש היזק ראיה אינו מהוה חוסר שיויון והאם ביכולתינו לדרוש פיצוי ע"ז או שיעשו כבקשותינו. 2. האם באופן עקרוני זה נכון שבתמ"א לא מאשרים בתוך ה25 מ"ר את סגירת המרפסת. 3. כמה סיכויים יש שיענו לדרישותינו.
יש לציין שרוב הדיירים חתמו כבר על החוזה. וכמו כן יש חלק מהדיירים שמחמת אילוץ המרפבת שלהם סגורה.
בתודה דב
בעוד לכל השכנים המרפסת היא מול רחובחניה וכדו' ותצא מהסלון המרפסת שתהיה לנו ע"פ התוכנית תצא מהמטבח ותהיה בתוך "מובלעת" כך שתהיה חסומה משלשת הכיוונים כשרק קיר אחד פתוח כשגם הוא פונה לבניין מולינו במרחק של מטרים בודדים. בעקבות כך פנינו אל היזם ודרשנו שיתקין לנו תריסים למרפסת כדי שלפחות תהיה לנו פרטיות, וכמו כן דרשנו שיתקין לנו גגון (לפרגולה בסיסית הוא התחייב לכולם) כדי שאם אין לנו מרפסת נוף שלפחות יהיה לנו שימושים אחרים במרפסת. במענה לדרישות אלו ענה היזם שאינו יכול לההענות להם משום שיצור חוסר שיויון בין הדיירים וכמו כן לא יאשרו לו לסגור את המרפסת ע"י תריסים וכו'.
שאלותינו הם 1. האם המצב שבו המרפסת שלנו ממוקמת במקום שאין נוף ושמש כנ"ל ויש היזק ראיה אינו מהוה חוסר שיויון והאם ביכולתינו לדרוש פיצוי ע"ז או שיעשו כבקשותינו. 2. האם באופן עקרוני זה נכון שבתמ"א לא מאשרים בתוך ה25 מ"ר את סגירת המרפסת. 3. כמה סיכויים יש שיענו לדרישותינו.
יש לציין שרוב הדיירים חתמו כבר על החוזה. וכמו כן יש חלק מהדיירים שמחמת אילוץ המרפבת שלהם סגורה.
בתודה דב
תמ"א 38 - סגירת מרספת
עו"ד תומר יפת
מנהל
05/06/11
דב שלום,
ניתן לסגור עד 25 מ"ר במסגרת התמ"א.
כל היתר, זהו עניין מסחרי גרידא שאין לו קשר לשאלה משפטית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ניתן לסגור עד 25 מ"ר במסגרת התמ"א.
כל היתר, זהו עניין מסחרי גרידא שאין לו קשר לשאלה משפטית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוספת חנות
מיה
01/06/11
מציעים לנו להוסיף חנות במסגרת ביצוע תמ"א שתעבור לבעלות כל הדיירים. מה השלכות המיסוי עלינו כדיירים. תודה
תמ"א 38 - קבלת תמורה החייבת במס
עו"ד תומר יפת
מנהל
05/06/11
מיה שלום,
זו תמורה החייבת במס שבח.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
זו תמורה החייבת במס שבח.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניינים משותפים ותמ"א 38
יניב
30/05/11
שלום!
בבניין שלנו ישנם 16
דיירים ורובם (לפחות 12) מעוניינים בביצוע תמ"א 38. שכן "טוב" שלנו
בדק הנושא וטען שכאשר הבניין שלנו נבנה הבניין הצמוד נבנה גם הוא ושניהם רשומים כ-"בניין
אחד". טענה נוספת היא שצריך לפחות 66% מסה"כ הדיירים בשני הבניינים! בשל
סיכסוך על חנייה משותפת לא מעוניינים דיירי הבניין השני לאשר לנו לבצע תמ"א
38.
שאלותיי הן:
1.
האם באמת ותמים ניתן לרשום
שני בניינים כאחד???
2.
האם למרות שאנחנו בניין בפני
עצמנו אנו צריכים הסכמת הדיירים מהבניין השני?
בברכה ותודה מראש!
בבניין שלנו ישנם 16
דיירים ורובם (לפחות 12) מעוניינים בביצוע תמ"א 38. שכן "טוב" שלנו
בדק הנושא וטען שכאשר הבניין שלנו נבנה הבניין הצמוד נבנה גם הוא ושניהם רשומים כ-"בניין
אחד". טענה נוספת היא שצריך לפחות 66% מסה"כ הדיירים בשני הבניינים! בשל
סיכסוך על חנייה משותפת לא מעוניינים דיירי הבניין השני לאשר לנו לבצע תמ"א
38.
שאלותיי הן:
1.
האם באמת ותמים ניתן לרשום
שני בניינים כאחד???
2.
האם למרות שאנחנו בניין בפני
עצמנו אנו צריכים הסכמת הדיירים מהבניין השני?
בברכה ותודה מראש!
תמ"א 38 - בניין מורכב
עו"ד תומר יפת
מנהל
31/05/11
יניב שלום,
טכנית אתם מוגדרים כבניין מורכב משני בניינים משותפים הרשומים כבניין משותף אחד.
התמ"א מאפשרת לעשות תמ"א בחלק מבניין משותף ובלבד שהדבר ניתן לביצוע מבחינה עצמאית ברמה הטכנית.
באופן מעשי, העיריות רובן דורשות כי כל הבית המשותף יעשה את הפרוייקט אחרת הן בד"כ לא מאשרות.
שווה בדיקה בוועדה המקומית שלכם.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
טכנית אתם מוגדרים כבניין מורכב משני בניינים משותפים הרשומים כבניין משותף אחד.
התמ"א מאפשרת לעשות תמ"א בחלק מבניין משותף ובלבד שהדבר ניתן לביצוע מבחינה עצמאית ברמה הטכנית.
באופן מעשי, העיריות רובן דורשות כי כל הבית המשותף יעשה את הפרוייקט אחרת הן בד"כ לא מאשרות.
שווה בדיקה בוועדה המקומית שלכם.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצוי שכירות בבנין שעומד לעבור תמ"א 38
רפי
30/05/11
שלום.
בבעלותינו דירה בבנין העומד לעבור תמ"א 38 שאותה כרגע אנחנו משכירים.
האם הקבלן מחוייב לפצות אותנו על אבדן שכירות? ואם כן אז מה גובה הפיצוי הנהוג?
תודה מראש.
בבעלותינו דירה בבנין העומד לעבור תמ"א 38 שאותה כרגע אנחנו משכירים.
האם הקבלן מחוייב לפצות אותנו על אבדן שכירות? ואם כן אז מה גובה הפיצוי הנהוג?
תודה מראש.
תמ"א 38 - פיצוי בגין שכירות
עו"ד תומר יפת
מנהל
31/05/11
רפי שלום,
רק בעמוד זה התייחסתי כבר שלוש פעמים לסוגיה זו ואתה יכול לראות.
בעיקרון, מדובר בעניין מסחרי ולא משפטי.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
רק בעמוד זה התייחסתי כבר שלוש פעמים לסוגיה זו ואתה יכול לראות.
בעיקרון, מדובר בעניין מסחרי ולא משפטי.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שוכרים בבניין שעובר תמא
דניאל
29/05/11
אנחנו גרים בבניין שיעבור פרוייקט תמא 38 בשבועות הקרובים ורציתי לדעת אם אנחנו משלמים 3,500 ש"ח וחיים בקומה האחרונה בבניין בכמה בעל הדירה צריך לפצות אותנו בשכירות?
תמ"א 38 - פיצוי בגין שכירות
עו"ד תומר יפת
מנהל
31/05/11
דניאל שלום,
זה עניין מסחרי גרידא. לעיתים מקובל מנגנון של הותרת אותו הסכום של השכירות בלי העלאה גם לשנה לאחר סיום השיפוץ. זו גם הטבה כל שהיא. אבל, הכל פתוח למו"מ.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
זה עניין מסחרי גרידא. לעיתים מקובל מנגנון של הותרת אותו הסכום של השכירות בלי העלאה גם לשנה לאחר סיום השיפוץ. זו גם הטבה כל שהיא. אבל, הכל פתוח למו"מ.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
משך זמן מהיתר הבנייה
שרונה
27/05/11
מרגע קבלת היתר הבנייה, האם הקבלן יכול מיד להתחיל בעבודות התמ"א, או שעדיין יש דברים נוספים שעליו להשלים?
תמ"א 38 - היתר בניה
עו"ד תומר יפת
מנהל
31/05/11
שרונה שלום,
בעיקרון, ניתן להתחיל מיידית.
בד"כ יש לתת ערבויות מתאימות טרם תחילת העבודות וכיוצ"ב.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
בעיקרון, ניתן להתחיל מיידית.
בד"כ יש לתת ערבויות מתאימות טרם תחילת העבודות וכיוצ"ב.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מספר שאלות
ישראל
26/05/11
1.לפי החוק,בדירה חדשה חייב להיות ממ"ד.אבל,ממ"ד בקומה עליונה חייב להשען על ממ"דים בדירות הנמוכות. האם יוצא מזה כי על הקבלן של התמ"א להוסיף ממ"דים בכל הדירות?
2.האם הקבלן חייב לפצות משכירי דירות?אם לא, המשכיר נמצא במצב כמעט בלתי אפשרי של הפסד דמי שכירות ומסים מרגע הצבת השלט לתקופה של שנה-שנתיים!
3.בבניין יש כרגע חניות לרוב הדירות,אבל לא לכולן.אם מוסיפים חניות,שיוסיפו גם לדירות חסרות חנייה.איך פותרים שאלה כזו? אנא התייחסותך.
2.האם הקבלן חייב לפצות משכירי דירות?אם לא, המשכיר נמצא במצב כמעט בלתי אפשרי של הפסד דמי שכירות ומסים מרגע הצבת השלט לתקופה של שנה-שנתיים!
3.בבניין יש כרגע חניות לרוב הדירות,אבל לא לכולן.אם מוסיפים חניות,שיוסיפו גם לדירות חסרות חנייה.איך פותרים שאלה כזו? אנא התייחסותך.
תמ"א 38 - תשובות למספר שאלות
עו"ד תומר יפת
מנהל
31/05/11
ישראל שלום,
ניתן לבנות ממ"ד רק למעלה אם כי עדיף כמובן למקם אותו על שורת ממדים למטה.
פיצוי בגין שכירות - עניין מסחרי גרידא. יש התייחסויות שלי בפורום רבות לכך. הדבר אפשרי.
נושא החניות - לעיתים הדבר ניתן טכנית ולעיתים לא. יש צורך לבדוק זאת ספציפית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ניתן לבנות ממ"ד רק למעלה אם כי עדיף כמובן למקם אותו על שורת ממדים למטה.
פיצוי בגין שכירות - עניין מסחרי גרידא. יש התייחסויות שלי בפורום רבות לכך. הדבר אפשרי.
נושא החניות - לעיתים הדבר ניתן טכנית ולעיתים לא. יש צורך לבדוק זאת ספציפית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הקלות החלות על תוספת של 2.5 קומות
מריה
26/05/11
שלום!
לפני מספר שבועות דובר על החלטת הממשלה בנוגע להגדלת זכויות הבניה לתמ"א 38 מקומה וחצי ל-2 קומות וחצי בפריפריות (לא כחלק מתב"ע אלא תיקון של תמ"א 38).
האם ההקלות במס שחלות היום על תוספת של קומה וחצי יחולו במלואן גם על תוספת של 2.5 קומות בפריפריות? (ז"א האם החוק כבר פעיל ואפשר לבצע על פיו תוספת של 2.5 קומות עם כל ההקלות?
תודה מראש
מריה
לפני מספר שבועות דובר על החלטת הממשלה בנוגע להגדלת זכויות הבניה לתמ"א 38 מקומה וחצי ל-2 קומות וחצי בפריפריות (לא כחלק מתב"ע אלא תיקון של תמ"א 38).
האם ההקלות במס שחלות היום על תוספת של קומה וחצי יחולו במלואן גם על תוספת של 2.5 קומות בפריפריות? (ז"א האם החוק כבר פעיל ואפשר לבצע על פיו תוספת של 2.5 קומות עם כל ההקלות?
תודה מראש
מריה
תמ"א 38 - ההקלות החדשות
עו"ד תומר יפת
מנהל
31/05/11
מריה שלום,
יפה כתבת כי הדבר צריך לבוא לידי ביטוי בתיקון התמ"א דבר שטרם קרה.
ההחלטה עברה גם במועצה הארצית לתכנון ובניה כך שדומה כי מדובר רק בעניין של זמן עד לפרסום תיקון התמ"א. או אז, יהיה ניתן לבדוק בדיוק מה המשמעויות של כך.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
יפה כתבת כי הדבר צריך לבוא לידי ביטוי בתיקון התמ"א דבר שטרם קרה.
ההחלטה עברה גם במועצה הארצית לתכנון ובניה כך שדומה כי מדובר רק בעניין של זמן עד לפרסום תיקון התמ"א. או אז, יהיה ניתן לבדוק בדיוק מה המשמעויות של כך.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסים על ממ"ד
אור אור
26/05/11
שלום,יש לי שתי דירות אחת מהן מירושה וברצוני להוסיף לכל אחת חדר ממ"ד,התוצאה הסופית: ממ"ד על ממ"ד,האם אני צריכה לשלם על כך מיסים,מס' שבח או היטל השבחה?
תמ"א 38 - בניית ממ"ד
עו"ד תומר יפת
מנהל
31/05/11
שלום רב,
אם את רק בונה ממ"ד ולא מוכרת כלום אז אין חבות במס שבח.
לגבי היטל השבחה יש לבדוק בעירייה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אם את רק בונה ממ"ד ולא מוכרת כלום אז אין חבות במס שבח.
לגבי היטל השבחה יש לבדוק בעירייה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חברה שבונה ומפקח
טומי
25/05/11
שלום שמי טומי מרעננה אני גר ברחוב בר אילן בעיר
כידוע רעננה היא אחת הערים המפותחות בתחום התמ"א אז לכן אנחנו בבנין התחלו בתהליך המפרך!
בהתחלה זה די קשה כי לכול דיר יש דוד קבלן או חבר עורך דין , אז כולם התחילו במלאכה והיו המון פגישות דיירים .
בבנין של 12 דיירים היינו ב 7 פגישות קבלנים כרגע אנחנו ממתינים להסכמה של דיירים על פרוטוקול מול אחד הקבלנים
אנחנו הינו בפגישות עם שלושה קבלנים שבאמת בנו ועלייהם אני ממליץ כמו כן גם מפקח בנייה (ארשום בסוף )
החברות להלן
1- חברת בקעת תמר - החברה שלפיה חיזקה ובנתה 7 בניינים לתמ"א , אני לא יודע אם זה נכון אבל בניין אחד ראיתי שהוא באמת ענק ברחוב החייל פינת קרן היסוד של אותה חברה והבניין עדין בעבודה
2- ארד הבונה חיזק ובנה עד היום לפי טענתו ברעננה בניין אחד ברחוב אליעזר יפה ,וזה אכן נכון יש שם בניין מחוזק .
בעיקר בוצע שם חיזוק וכמעט ללא תוספות אך עבודה יפה
3- קבלן בשם בוחניק שבנה ברעננה בבר אילן בית יפה עם שתי קומות על הגג בית יפה - הבנתי שבשנה הקרובה הוא יפתח עוד מס בתים ועשה רושם טוב
לכל החברות יש אתר אך לא מצאתי אותם בגוגול - להערכתי הם קטנות ללא פרסום אך הם באמת בנו ויש להם נסיון וזה חשוב - אני ממליץ לכל מי שרוצה לראות תמ"א שיבוא לשרון כמו כן יש גם ברעננה בברנר 28 בנין שאין לי מושג מי בנה וגם בהוד השרון וכפר סבא עוד כמה בניינים ברחוב אנה פרנק (אני חושב 27)
כדאי לראות
בנושא מפקח
המון המליצו לנו על אדם בשם ירון חזאני או חזן ?!?
ואל עוד אחד שעבד בפיקוח בעירייה שאני לא זוכר את שמו
מקווה שעזרתי לכולם
כידוע רעננה היא אחת הערים המפותחות בתחום התמ"א אז לכן אנחנו בבנין התחלו בתהליך המפרך!
בהתחלה זה די קשה כי לכול דיר יש דוד קבלן או חבר עורך דין , אז כולם התחילו במלאכה והיו המון פגישות דיירים .
בבנין של 12 דיירים היינו ב 7 פגישות קבלנים כרגע אנחנו ממתינים להסכמה של דיירים על פרוטוקול מול אחד הקבלנים
אנחנו הינו בפגישות עם שלושה קבלנים שבאמת בנו ועלייהם אני ממליץ כמו כן גם מפקח בנייה (ארשום בסוף )
החברות להלן
1- חברת בקעת תמר - החברה שלפיה חיזקה ובנתה 7 בניינים לתמ"א , אני לא יודע אם זה נכון אבל בניין אחד ראיתי שהוא באמת ענק ברחוב החייל פינת קרן היסוד של אותה חברה והבניין עדין בעבודה
2- ארד הבונה חיזק ובנה עד היום לפי טענתו ברעננה בניין אחד ברחוב אליעזר יפה ,וזה אכן נכון יש שם בניין מחוזק .
בעיקר בוצע שם חיזוק וכמעט ללא תוספות אך עבודה יפה
3- קבלן בשם בוחניק שבנה ברעננה בבר אילן בית יפה עם שתי קומות על הגג בית יפה - הבנתי שבשנה הקרובה הוא יפתח עוד מס בתים ועשה רושם טוב
לכל החברות יש אתר אך לא מצאתי אותם בגוגול - להערכתי הם קטנות ללא פרסום אך הם באמת בנו ויש להם נסיון וזה חשוב - אני ממליץ לכל מי שרוצה לראות תמ"א שיבוא לשרון כמו כן יש גם ברעננה בברנר 28 בנין שאין לי מושג מי בנה וגם בהוד השרון וכפר סבא עוד כמה בניינים ברחוב אנה פרנק (אני חושב 27)
כדאי לראות
בנושא מפקח
המון המליצו לנו על אדם בשם ירון חזאני או חזן ?!?
ואל עוד אחד שעבד בפיקוח בעירייה שאני לא זוכר את שמו
מקווה שעזרתי לכולם
תמ"א 38 - תובנות של טומי
עו"ד תומר יפת
מנהל
31/05/11
תודה לטומי על כתיבתו.
מקווה שתהיה לתועלת.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
מקווה שתהיה לתועלת.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות שוכר
אייל
24/05/11
שלום,
האם שוכר בבניין שמיועד לתמ"א 38 יכול להתנגד למהלך?
האם העיריה מתחשבת בדעת השוכר ?
האם שוכר בבניין שמיועד לתמ"א 38 יכול להתנגד למהלך?
האם העיריה מתחשבת בדעת השוכר ?
תמ"א 38 - התנגדות שוכר
עו"ד תומר יפת
מנהל
31/05/11
אייל שלום,
מבחינה טכנית כל אחד יכול להתנגד.
מבחינה מעשית, אין להתנגדות זו כל משקל מעשי.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
מבחינה טכנית כל אחד יכול להתנגד.
מבחינה מעשית, אין להתנגדות זו כל משקל מעשי.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בבעלי זכויות שמשכירים את הדירות
ארז
24/05/11
שלום לכם
במהלך החתמת הדיירים על אישור עקרוני נתקלתי בבעלת בית שמפחדת ( בצדק ) שלא תצליח להשכיר את הדירה בתקופה שתתבצע הבנייה בפועל. האם ניתן להכניס סעיף בהסכם הסופי עם הקבלן הנותן פיצוי לבעלת הבית במידה ובאמת לא תצליח להשכיר, או לחילופין לבקש מהקבלן לממן לפחות חלק מעלות השכירות של הדיירים ובכך למנוע מהם לעזוב את הדירה?????
במהלך החתמת הדיירים על אישור עקרוני נתקלתי בבעלת בית שמפחדת ( בצדק ) שלא תצליח להשכיר את הדירה בתקופה שתתבצע הבנייה בפועל. האם ניתן להכניס סעיף בהסכם הסופי עם הקבלן הנותן פיצוי לבעלת הבית במידה ובאמת לא תצליח להשכיר, או לחילופין לבקש מהקבלן לממן לפחות חלק מעלות השכירות של הדיירים ובכך למנוע מהם לעזוב את הדירה?????
תמ"א 38 - פיצוי בגין ירידת דמי שכירות
עו"ד תומר יפת
מנהל
31/05/11
ארז שלום,
עניין פתוח לגמרי למו"מ. תלוי בבניין. תלוי ביזם. מניסיוני, במקרים מסויימים יש מנגנונים כאלה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
עניין פתוח לגמרי למו"מ. תלוי בבניין. תלוי ביזם. מניסיוני, במקרים מסויימים יש מנגנונים כאלה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רווחיות הקבלן
יוסי
24/05/11
הקבלן שפנה אלינו טען כי הרווח שלו חייב להיות עד 30-% מעלות הפרויקט. ולכן לא יכול להפקיע מחיר מכירה לדירות החדשות. האם הדבר נכון?
רווח קבלן
רונן
26/05/11
רווח קבלני בפרויקט תמ"א 38 נע בין 30-40% ממחיר הדירות אשר ימכרו ,עם למשל מחיר הדירות יהיה 10 מליון ש"ח רווח היזם יהיה בין 3-4 מליון שח .
אופציה עדיפה לדיירים היא לממש תמ"א 38 בצורה עצמאית עם חברת ניהול ולהשאר עם הכסף
בברכה
רונן
אופציה עדיפה לדיירים היא לממש תמ"א 38 בצורה עצמאית עם חברת ניהול ולהשאר עם הכסף
בברכה
רונן
תוכנית תמ"38 חובה להראות גם לדיירים שלא חתמו?
רחל
24/05/11
אני גרה בבניין משותף.
66% מהדיירים חתמו על תמ"א 38.
האם חובתנו להראות את ההסכם שלנו עם הקבלן לשני הדיירים שלא חתמו?לפני שאנו מגישים התוכנית לעירייה)
66% מהדיירים חתמו על תמ"א 38.
האם חובתנו להראות את ההסכם שלנו עם הקבלן לשני הדיירים שלא חתמו?לפני שאנו מגישים התוכנית לעירייה)
תמ"א 38 - 66% אחוזי הסכמה
עו"ד תומר יפת
מנהל
31/05/11
רחל שלום,
ממילא הם יראו את ההסכם במסגרת ההליך שיתקיים בפני המפקחת על הבתים המשותפים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ממילא הם יראו את ההסכם במסגרת ההליך שיתקיים בפני המפקחת על הבתים המשותפים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חיזוק והוספת מרפסת
ע.ג
24/05/11
הבניין נבנה בשנת 1974 ולכן יש צורך לחזק את העמודים הבניין בין 5 קומות שבקומה החמישית יש 2 פנטהאוסים והגג של בעלי פנטהאוסים כך שלא ניתן לבנות קומה נוספת דיירי הבניין רוצים להוסיף מרפסת שמש וחדש את הצבע של הבניין וחיזוק העמודים.
א. מה שלבי הפעילות של הדיירים.
ב. האם יש השתתפות לפי תמא 38? האם אנחנו זכאים להיכלל בפרויקט הנ"ל בחלק מהעליות?
הבניין נמצא בפתח תקוה האם יש המלצות לאנשי מקצוע?
א. מה שלבי הפעילות של הדיירים.
ב. האם יש השתתפות לפי תמא 38? האם אנחנו זכאים להיכלל בפרויקט הנ"ל בחלק מהעליות?
הבניין נמצא בפתח תקוה האם יש המלצות לאנשי מקצוע?
תמ"א 38 - חיזוק בניין בן חמש קומות
עו"ד תומר יפת
מנהל
31/05/11
שלום רב,
התמ"א אכן חלה גם על הבניין שלכם. לפי הנתונים שרשמת איני רואה כיצד הדבר יהיה כדאי מבחינה כלכלית ליזם חיצוני ולפיכך דומה כי תצטרכו לשאת בעלות החיזוק לבדכם אא"כ ישנו מודל כלכלי שבו יזם חיצני יסכים להיכנס לפרוייקט. זאת תדעו רק על ידי פניה למספר יזמים תוך הצעה לבצע אצלכם פרוייקט ולראות את תגובתם.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
התמ"א אכן חלה גם על הבניין שלכם. לפי הנתונים שרשמת איני רואה כיצד הדבר יהיה כדאי מבחינה כלכלית ליזם חיצוני ולפיכך דומה כי תצטרכו לשאת בעלות החיזוק לבדכם אא"כ ישנו מודל כלכלי שבו יזם חיצני יסכים להיכנס לפרוייקט. זאת תדעו רק על ידי פניה למספר יזמים תוך הצעה לבצע אצלכם פרוייקט ולראות את תגובתם.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם יש הגבלה במחיר שהקבלן יכול למכור את הדירות ?
סוזי
24/05/11
הבנתי שקבלן שמוכר דירות חדשות במסגרת תמ"א 38 לא יכול למכור דירה ברווח של מעל 30%. האם הטענה נכונה?
תמ"א 38 - הגבלה על מחיר המכירה
עו"ד תומר יפת
מנהל
24/05/11
סוזי שלום,
התשובה הנה קצרה - לא.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
התשובה הנה קצרה - לא.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חשבונית עסקה-חשבונית עצמית
אלי
24/05/11
כאשר אחד הדיירים חובש את כובע היזם והוא אינו מענף הבניה והיזמות, והפרויקט מבוצע לא כעסקה מסחרית ( הדירות לא מיועדות למכירה) האם הוא פטור מהוצאת ח-ן עסקה ?
תמ"א 38 - בניה עצמית
עו"ד תומר יפת
מנהל
24/05/11
אלי שלום,
לכאורה אינו עוסק ואינו חייב בהוצאת חשבונית מס. למעשה, זהו פרוייקט גדול מבחינה כספית עם השלכות רוחב רבות ויש הכרח להתייעץ עם יועץ מס / רו"ח המתמחה בנושא לצורך הבנת כל ההשלכות.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
לכאורה אינו עוסק ואינו חייב בהוצאת חשבונית מס. למעשה, זהו פרוייקט גדול מבחינה כספית עם השלכות רוחב רבות ויש הכרח להתייעץ עם יועץ מס / רו"ח המתמחה בנושא לצורך הבנת כל ההשלכות.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניינים עד שתי קומות, הבנויים על שטח של מעל 400 מ"
אבירם
23/05/11
שלום רב,
ידוע לי שלא ניתן היתר לתוספת בניה ע"פ תמ"א על בניינים עד שתי קומות, הבנויים על שטח של עד 400 מ"ר. אך מה קורה במצב בו יש בניינים עד שתי קומות, הבנויים על שטח של מעל 400 מ"ר? האם שם מותרת תוספת בניה? לשון החוק מעט מבלבלת אותי במקרה הספציפי הזה. אשמח לקבל תשובה בעניין. במידה ויש תקדימים בועדות אשמח לשמוע עליהם.
תודה,
אבירם
ידוע לי שלא ניתן היתר לתוספת בניה ע"פ תמ"א על בניינים עד שתי קומות, הבנויים על שטח של עד 400 מ"ר. אך מה קורה במצב בו יש בניינים עד שתי קומות, הבנויים על שטח של מעל 400 מ"ר? האם שם מותרת תוספת בניה? לשון החוק מעט מבלבלת אותי במקרה הספציפי הזה. אשמח לקבל תשובה בעניין. במידה ויש תקדימים בועדות אשמח לשמוע עליהם.
תודה,
אבירם
תמ"א 38 - תנאי סף
עו"ד תומר יפת
מנהל
24/05/11
שלום רב,
ראה תשובתי למטה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ראה תשובתי למטה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
