פורום תמ"א 38

שלום, גילי

משאלתך עולה שישנן מחלוקות רבות.

ככל שיש מי שיכול לסייע בפתרונן, הרי זה מבורך.

לרוב קיימים אנשים כאלו אשר פועלים מטעם היזמים ובמימונם, כדי לגבש את בעלי הזכויות מול היזם, בעזרת עוה"ד של הבעלים.

ככל שיש מישהו כזה בנמצא וכולם סומכים עליו - מה טוב. רק בדקו מטעם מי הוא נמצא ומי מממן את שכרו.

בהצלחה

שלום, עודד

לא ברור מדוע לא ידועים לך פרטים, שכן כחלק מהתהליך חובה לקיים התכנסות מסודרת של בעלי הזכויות בהחלטה על פרוייקט. דרוש מהנציגות פרוטוקול של קביעת האסיפה ותוכנה. 

באופן עקרוני יש לך זכות להתנגד לפרוייקט, אולם כדרך המלך אני מציעה לבחון קודם אפשרות להידברות כדי להגיע להסכמות, ובמידת הצורך להיעזר בייעוץ מקצועי.

בהצלחה

שלום, אלון

 תמא 38 הריסה ובניה מציגה מתווה שאפשרי, כמובן, בתוספת ממ"דים, וזו אף הדרך המקובלת.

יתכן שבגלל שמדובר בדירות קטנות אין כדאיות כלכלית לתוספת ממ"ד לכל יחידה, ולכן מתוכנן ממ"ק.

לגבי הסכמה לכך - יש לבחון את הדברים בחוזה שבין הצדדים, עד כמה מותר לבעלים להתנגד לתכנון המוצע, ככל שהוא עולה בקנה אחד עם ההסכמות. ככל שהחוזה לא נחתם עדיין, יש בהחלט מקום להשפיע על התכנון, ובמקרה הגרוע יש מקום לשקול התנגדות לפרוייקט, בתנאים המתאימים.

חשוב לשקול אפשרות של קיום פרוייקט באופן שאינו משביע רצון לחלוטין, גם אם לא מיטבי, על פני האפשרות שלא יהיה פרוייקט בכלל.

בהצלחה 

שלום, איציק

בניית בריכה טעונה היתר מהועדה המקומית, ולכן ככל שתוגש בקשה כזו, הבעלים האחרים בבנין יוכלו להגיש התנגדותם בהתאם לחוק.

ככל שהתקנון אינו מגביל את הזכות, ההתנגדות תוכל להיות תכנונית ולא קניינית, אלא אם תוכלו להוכיח כי אכן מדובר בסכנה מבנית, ואז ישנן עילות מכוח חוק המקרקעין לעצור את הפעולה. 

נמומלץ לפנות לייעוץ מקצועי בתחום.

בהצלחה

שלום, אלם

מהמצב שאתה מתאר, ישנו רישום שעבוד לליווי הבנקאי. בנסיבות אלו, המשעבד נדרש לתת את הסכמתו להסבת זכויות, כלומר: למכירת הזכויות בדירה לצד שלישי, ובין היתר לקבלת משכנתא על זכויות הצד השלישי. קרוב לוודאי שהערבויות תחולקנה בין הזכויות הקנייניות של הרוכש לבין הגורם הממשכן מטעמו.

תשובתי לעיל כפופה למגבלות אחרות, ככל שישנן, במסגרת הסכם התמ"א עצמו, שדורש בדיקה של עין מקצועית.  

בהצלחה

שלום, סמי

לעיתים בשל העומס אנו מפספסים שאלה או שתיים.

מוזמן לשאול וכשמי מאיתנו יתפנה - תקבל מענה.

בסופו של דבר מדובר במענה חינמי ופומבי.

לייעוץ פרטני הנך מוזמן לפנות בצורה מסודרת, כמקובל. 

שלום, סמי

לעיתים מפספסים מענה על שאלה או שתיים, בשל עומס מצטבר.

בסופו של יום, מדובר בפורום מקצועי חינמי ופומבי.

ככל שברצונך לקבל ייעוץ פרטני ומדוייק לענייניך, הנך מוזמן לפנות בצורה מסודרת למשרד עוה"ד ולקבוע פגישת ייעוץ, בתשלום, כמקובל. 

שלום, לאה

המועד לרישום הערה קבוע בחוזה שבין הצדדים, ולכן אין בידי אפשרות להשיבך. על פני הדברים, כל מי שחתם ליזם יכול להתיר לו לרשום הערת אזהרה לפי תמ"א על זכויותיו.

ככל שמדובר בתמ"א עיבוי, לא ניתן יהיה לבצע את הרישום על היחידה הרישומית מבלי שתהיה הסכמת כלל בעלי הזכויות ברכוש המשותף. 

בדיקה האם בוצע רישום אם לאו ניתן לעשות בקלות, בהפקת נסח רישום מלשכת רישום המקרקעין "נסח טאבו" תמורת אגרה קטנה (כיום 16 ש"ח). 

שלום, עמי

נא הפנה את שאלתך לפורום מיסים. 

שלום, שירה

זוהי שאלה שמאית ולא משפטית.

פני לשמאי שעובד באזור לקבלת חוות דעת מקצועית לעניין זה.

בהצלחה

שלום, מיה

המצב שאת מתארת מבטא, על פניו, הפרה בוטה של הסכם התמ"א על ידי היזם. בנסיבות רואי מאוד להיעזר בשירותי עו"ד לנמקיטת ההליכים המתאימים לעניין ביטול ההסכם.

בהצלחה

שלום, עמיקם

השאלה ששאלת מתייחסת לתנאים מסחריים, ולכן אין לה תשובה מפורשת.

ניתן להגיע להסכמות לקבלת חניה נוספת (לועמת יתר הדירות בבניין), לקבללת שטחי בניה נוספים או לכל תמורה אחרת המותרת במסגרת התמא ושלא תקים חיוב נוסף במיסוי, לפי המו"מ שינהלו הצדדים. אין כללים ספציפיים לעניין הזה.

בהצלחה

שלום, יובל

גבולות המתחמים יכולים להשתנות, ולכן אם יש לכם אינטרס לקדם פרוייקט שבו תצטרפו לבניין הסמוך - ניתן לעשות זאת.

יתכן שעדיף לכם להנתהל בדרך אחרת, לפי תמ"א, או להצטרף למתחם סמוך אחר.

קשה להשיב מבלי להכיר את התכניות הספציפיות. 

בכל מקרה נדרשת הסכמת בעלי הזכויות, לפחות 60% בבניין ושני שלישים במתחם כולו. 

שלום, סמי

שמו של היזם צריך להופיע בצורה מפורשת בחוזה. רישום במקום אחר עלול להעיד על כווה להחלפת זהות היזם, וכמובן שזה מצב מאוד לא בריא מבחינת בעלי הדירות.

לעניין הערבות - זוהי דרישה בלתי לגיטימית על פניה, שהיזם מראש יסכים לממן הליכים משפטיים נגדו, אך שמעתי אותה עולה לא פעם. 

לדידי זוהי דרישה בלתי סבירה. 

שלום, דני

שטח הדירה בפועל נחשב כשטח החוקי של הדירה, כלומר: כזה שנבנה לפי היתר קיים, וככזה גם מחושב לצרכי התמורות בעסקת התחדשות עירונית.

שלום, אילן

אם הבנתי נכון את שאלתך, הרי שאין מניעה לחתום על מסמכי הליווי גם טרם היתר עליה לקרקע, שכן ממילא הגורם הפיננסי שמעמיד את הליווי לא ינפיק את הבטוחות לפני שהפרוייקט "יוצא לדרך".

נכון וחשוב להתנהל מראש, ולהיות מוכנים לרגע שהיזם יוכל להתחיל בבניה. 

שיהיה בשעה טובה ובהצלחה

שלום, אלי

קניינית, הזכויות ניתנות תמיד לבעלי המקרקעין. עם זאת, יכולה להיות הסכמה חוזית, לפיה כל תוספת זכויות לאחר הגשת הבקשה להיתר תהיה שייכת ליזם, בין אם כנגד תמורה מסויימת לבעלי הקרקע, ובין אם כנגד העמדת תמורה נגדית לבעלי הדירות.

התשובה אמורה להיות בהסכם שחתמתם. 

בהצלחה

שלום, אסתר

ניתן לראות בנסיבות הסכמה של מחצית מהזכויות, כי כל אחד מהאחים מבטא את חלקו היחסי ברכוש המשותף.

בהצלחה

שלום, רוני

אין אפשרות להשיב מבלי לבדוק את התכנית עצמה, ולכן אין בידי אפשרות להשיבך.

שלום, רן

נושא זכויות הקשישים עולה פה בפורום תדיר, מוזמן להסתכל על תשובות קודמות, המפרטות את הזכויות.

זכויות הקשיש נגזרות מהדירה אותה הוא מפנה. אין הצדקה למימון של בית אבות, אלא אם הקשיש מוכר את דירתו, לפי תנאי החוק, ועובר לבית אבות. אגב, זכות זו (מכירה ומעבר לבית אבות) הוכרה עד היום רק לפינוי-בינוי ולא לתמ"א. במסגרת הצעת החוק המונחת כעת על שולחן הכנסת, יש כוונה להשוות את התנאים גם ביחס לתמ"א 38. בכלמקרה, לא ימומן שכר מדור בבית אבות במקום דמי שכירות רגילים. 

שלום, רונן

המצב שתיארת אינו אידיאלי, אבל בלית ברירה ישנם מקרים בהם זוהי המציאות.

ככל שבסופו של דבר יוכלו עורכי הדין לשתף פעולה ביניהם, כל הצדדים ירוויחו.

בהצלחה

שלום רן, 

תוספת השטח של 25 מ"ר קבועה בחוק, כתוספת מקסימלית מותרת שאינה חייבת בתשלום מס. מכאן גם התקבע הנוהג לתוספת של עד 25 מ"ר.

עם זאת, אין כל מניעה כי תוספת התמורה לבעלי הדירות תהיה פחותה מכך, או גבוהה מכך. הכל עניין של מו"מ מסחרי וכדאיות העסקה.



ככל שהבעלים יקבלו שטחים נוספים, התוספת תחוב במס משני הכיוונים - גם מצד היזם וגם מצד הבעלים. 

שלום, ענת

שווי של דירות הינו בתחום המומחיות של שמאי מקרקעין. פני אל מישהו שעסק בתחום מהאזור.

בהצלחה

שלום לאלמוני,

שטח הדירה לפני תוספת התמורה אמור להיות לפי המדידה, בהנחה שהבניה הינה לפי היתר כדין, ובמקרה שלך 70 מ"ר.

לעניין תמורה פחותה יותר, כיווני אויר וכיו"ב - אלו הן נקודות רלוונטיות למו"מ המסחרי, וככזה החוזה צריך לתת להן מענה. ככל שעדיין אין טיוטת חוזה, התשובות צריכות להינתן מעוה"ד המייצג.ת את בעלי הזכויות. ככל שאין כזו - מהרו לבחור ייצוג. 

בהצלחה 

שלום סיגל

תשלום שכר דירה במהלך הבניה הוא ענין הסכמי. ברוב ההסכמים בין בעלי הדירות הקיימים ליזם יש התחייבות שלו לשלם להם דמי שכירות במהלך הבניה. אין כמעט אף פעם התחייבות דומה בהסכם בין היזם למי שרוכש ממנו דירה חדשה. 

כן במקרה של איחור בסיום הבניה יש חובה על פי חוק על היזם לשלם לרוכש הדירה ממנו דמי שכירו. אבל זה רק לגבי תקופת האיחור.