פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
פיצוי בדיור חילופי
אריה
21/08/11
במקרה של אנשים מבוגרים אשר גרים בפרויקט תמא ויסבלו קשות בזמן הביצוע האם הם יכולים לדרוש דיור חלופי זמני
תמ"א 38 - דיור חלופי לדייר מבוגר
עו"ד תומר יפת
מנהל
27/08/11
אריה שלום,
באופן עקרוני, כן. זה מקובל. פתוח למו"מ מסחרי.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
באופן עקרוני, כן. זה מקובל. פתוח למו"מ מסחרי.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניין שבנייתו הסתיימה בשנת 1981
רועי
21/08/11
שלום
כיצד ניתן לדעת אם בניין שבנייתו הסתיימה בשנת 1981 מתאים לתמ"א 38 (כלומר לא נבנה לפי ת' 413)?
כיצד ניתן לדעת אם בניין שבנייתו הסתיימה בשנת 1981 מתאים לתמ"א 38 (כלומר לא נבנה לפי ת' 413)?
תמ"א 38 - התאמה לתמ"א
עו"ד תומר יפת
מנהל
27/08/11
רועי שלום,
יש לגשת לוועדה המקומית ולבחון מתי הוצא ההיתר.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
יש לגשת לוועדה המקומית ולבחון מתי הוצא ההיתר.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ייצוג בעל דירה מבוגר מול היזם במו"מ לתמ"א 38
ryva
20/08/11
אבי בן ה-90 בעל דירה בבניין שדייריו מתכוננים לבצע תמ"א 38. למרות שבד"כ בעלי הדירות מיוצגים ע"י נציג ועד הבית, האם יש אפשרות להיעזר בעו"ד פרטי שיבוא במו"מ מול היזם ובעלי המקצוע האחרים, באופן נפרד מנציג הבניין?
יש לנו הרגשה שלא מספרים לנו הכל והדברים מתקדמים מהר מידי ובתוקפנות, האם לגיטימי לקחת עו"ד או סוג של בורר שייצג את בעל הדירה המבוגר, עוד לפני שלב חתימה על ההסכם?
בקרוב מתקיימת פגישה עם האדריכל ובעל הדירה המבוגר חושש מפזיזות בעלי הדירות האחרים והסכמה שלא תהיה מקובלת עליו.
יש לנו הרגשה שלא מספרים לנו הכל והדברים מתקדמים מהר מידי ובתוקפנות, האם לגיטימי לקחת עו"ד או סוג של בורר שייצג את בעל הדירה המבוגר, עוד לפני שלב חתימה על ההסכם?
בקרוב מתקיימת פגישה עם האדריכל ובעל הדירה המבוגר חושש מפזיזות בעלי הדירות האחרים והסכמה שלא תהיה מקובלת עליו.
ייצוג דייר ע"י עו"ד פרטי
עו"ד טל דור
21/08/11
שלום רב,זו זכותכם המלאה לייצוג ע"י עו"ד פרטי משלכם אם כי בד"כ יש עו"ד מטעם הדיירים וזכותכם להיוועץ בו ושיסביר לכם את כל מה שאינו ברור. אם לא תהיו מרוצים מההסבר זכותכם לקחת עו"ד שייצג אותכם בכל שלבי המו"מ עד לחתימת ההסכם ואף לדאוג לאינטרסים שלכם לאחר מכן מול הקבלן (לפעמים בהסכם רשום שמול היזם/קבלן תהיה נציגות ו/או עו"ד מסוים אך תמיד זכותכם לבקש שסעיף זה ישונה בהסכם). בנוסף, דיירים המתנגדים לפרויקט בוודאי שרשאים לקחת עו"ד מטעמם ורצוי שכך ייעשו כדי שיובהר להם אילו הן הנסיבות בהן ניתן להגיש התנגדות עם סיכויי הצלחה ובאילו מקרים הסיכויים קלושים ועל כן רצוי, במקרה שכזה, לנהל מבחינה אסטרטגית, מו"מ עם הקבלן לשינויי והתאמה של ההסכם לצרכי הדייר.
תמ"א 38 חזית דירתי שונה
דין דין
19/08/11
שלום רב,
לפני שנים שיפרתי את חזית הסלון, הוספתי תריס חשמלי וכן וטרינה עם זכוכית כפולה ואנטי סאן כך שבמשך היום לא ייתן לראות את הנעשה בדירה.לפי התוכנית שהציג היזם במסגרת תמ"א 38 יוחלפו התריסים לכל הבנין בתריסים סטנדרטיים.שאלתי מה גורל הויטרינה שאני כה זקוק לה בגלל בידוד הרעש ואי היכולת של השכנים ממול להסתכל לדירתי במשך היום ? האם אני יכול לדרוש מהיזם כזאת חזית כפי שנמצאת היום ?
לפני שנים שיפרתי את חזית הסלון, הוספתי תריס חשמלי וכן וטרינה עם זכוכית כפולה ואנטי סאן כך שבמשך היום לא ייתן לראות את הנעשה בדירה.לפי התוכנית שהציג היזם במסגרת תמ"א 38 יוחלפו התריסים לכל הבנין בתריסים סטנדרטיים.שאלתי מה גורל הויטרינה שאני כה זקוק לה בגלל בידוד הרעש ואי היכולת של השכנים ממול להסתכל לדירתי במשך היום ? האם אני יכול לדרוש מהיזם כזאת חזית כפי שנמצאת היום ?
דרישה לזכוכית אנטי סאן
עו"ד טל דור
21/08/11
שלום רב,כחלק מהמו"מ זכותך לדרוש כל העולה על רוחך וזה דבר עיסקי לחלוטין (ברור שדרישה לא הגיונית לא תתקבל אך חלון אנטי סאן אינו כה יקר ביחס לפרוייקט). אם תרתום את שאר הדיירים אזי הסיכוי שהקבלן ייעתר לכך גבוה יותר. אני סמוך ובטוח שהדיירים יסכימו איתך לנוכח הטיעונים של פרטיות, סינוור וכדומה.
תמ"א 38 בבניין אחד מתוך שתיים שקיימים על אותו חלקה
ציפורה
18/08/11
מתוכנן הוספת 3 דירות נוספות בבנין של 6 דיירים (בכוח תמ"א) ובבנין השני (2 דירות) על אותו חלקה לא מתוכנן
אני גרה בבניין השני ושאלתי איזה זכויות נפגעות (או לא) מעובדה זו וכיצד עלי לפעול. תודה
אני גרה בבניין השני ושאלתי איזה זכויות נפגעות (או לא) מעובדה זו וכיצד עלי לפעול. תודה
תמ"א 38 - פגיעה בזכויות בניין שכן
עו"ד תומר יפת
מנהל
22/08/11
ציפורה שלום,
איני יודע אם ישנה פגיעה. במסגרת הליך הרישוי, יפורסמו ההקלות אותם מבקשים השכנים שלכם. ככל שהדבר פוגע בכם, יש לכם את האפשרות להתנגד בפני מוסדות התכנון.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
איני יודע אם ישנה פגיעה. במסגרת הליך הרישוי, יפורסמו ההקלות אותם מבקשים השכנים שלכם. ככל שהדבר פוגע בכם, יש לכם את האפשרות להתנגד בפני מוסדות התכנון.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אי חתימה עם כלל הדיירים
מאי
18/08/11
יש רוב דיירים שחתמו על תמ"א 38. האם יש לאותו רוב עילה לתביעה משפטית כנגד מי שלא חתם ? האם יכולים/ מקובל להגיש תביעה (באיזו עילה?) ואם כן, מה יכולות להיות התוצאות. האם יש סנקציות אחרות בהם ניתן להשתמש ? האם נהוג למשל שמי שלא חותם, לא פותחים לו את היציאה לשטחים החדשים שנבנו בצמוד לדירה ?
תודה
תודה
רוב דיירים
עו"ד טל דור
21/08/11
צריך רוב של 66% מהדיירים כדי להתקדם עם הפרוייקט. רצוי להוסיף סעיף ולפיו על היזם/קבלן לתבוע דייר סרבן. התביעה הינה באמצעות פנייה לרשם הבתים המשותפים והוא מוסמך לשמוע התנגדות של דייר סרבן אם הוגשה, ולחתום במקומו אם ההתנגדות אינה מספקת. בפרוייקט "פינו ובינוי" נעשתה תביעה נגד דיירת סרבנית והיא חוייבה בתשלום פיצוי בשל העיכובים שנגרמו וזאת בתנאי שהיא לא תחתום על ההסכמים תוך זמן קצוב שנקבע לה. באופן עקרוני ניתן לתבוע דייר אך כאמור אתם תמשיכו להתגורר עם אותו דייר ורצוי שלא להחריף את הסכסוך אלא להשאיר את הצעדים המשפטיים לקבלן.
הוספת 3 קומות במסגרת תמא 38
שולה
17/08/11
שלום הבניין שלנו בראשון לציון, כרגע יש 4 קומות. במסגרת התמא מעוניין היזם לבנות עוד 3 קומות, אם יש סיכוי שיאשרו לו את זה? ואם כן כמה אחוזי הסכמה הוא צריך לקבל מהדיירים?בנוסף, מאחר וכבר קיימת מצוקת חנייה באזור- רק לחלק מהדירות יש חנייה בבנין , תוספת של 18 דירות כמובן שתגרום עוד מצוקה, היזם מתחייב לעשות מספר מכפילי חנייה אבל רק ל11 דירות. האם יש לנו אפשרות להתנגד בעירייה או לדרוש שאם מאשרים לו את כל 3 הקומות, יקימו חניון מיוחד עבור דיירי הבניין? (יש שמועות שאמורים להיות עוד פרויקטים של תמא באזור)אשמח לקבל תשובות לשאלותיתודה מראש
מענה לתושב ראשל"צ
עו"ד טל דור
21/08/11
כתושב ראשל"צ שבבניין בו אני מתגורר מתבצע פרוייקט תמ"א 38 - 3 קומות זה מעבר לתמ"א ומצריך 100% הסכמה של הדיירים (ניתן להוסיף עד 2.5 קומות). אמנם בזמנו מאיר ניצן והמהנדסת קושניר הגדילו את התב"ע העירונית לעד 4 קומות אך לא ידוע על פרויקט כזה שאושר. בכל מקרה נושא החניות פתוח למו"מ וברור שככל שהקבלן/יזם מקבל יותר, כוח המיקוח לשכם כדיירים גבוה יותר ומכפילי חניה אינה דרישה מוגזמת (במקרים מסוימים אפילו לגיטימי לדרוש ולקבל פתרונות חניה תת קרקעיים). בכל מקרה כיום התחרות גבוהה בין הקבלנים באזור ראשל"צ וניתן לבדוק הצעות ממס' קבלנים כולל כמה חברות גדולות שנכנסו לאחרונה לשוק התמ"א 38 והן בעלות יכולת לספק פתרונות חניה. רצוי להיעזר בעו"ד מיומן כבר בשלב הראשוני והוא יכול לסייע לכם גם בניהול מו"מ יעיל מול הקבלן.מקווה שסייעתי לך.
ייצוג עו"ד
דן
17/08/11
שלום,האם העובדה שאחד הדיירים עובד או מתמחה במשרד עורך דין היא יתרון/חיסרון לגבי שאר הדיירים לבחור במשרד זה לייצוג בתהליך תמ"א?
מתמחה בבניין
עו"ד טל דור
21/08/11
שלום רב,תחום המשפטים רחב מאוד. אין דין משרד עו"ד המתמחה בנזיקין כדין עו"ד המתמחה בנדל"ן ובתכנון ובניה ובמיוחד בפרויקטים מסוג תמ"א 38 . אם המשרד בו הדייר מתמחה עוסק בתחום אז בוודאי שניתן להיעזר במשרד אך יש לבדוק את תחום מומחיותו כמו שבודקים את הקבלן. כמה פרויקטים הוא ערך, האם הלקוחות היו מרוצים וכדומה. בכל מקרה אין ביטחון שבכך תשיגו הנחה וזה גם לא משנה כי בסוג כזה של פרויקטים שכר טרחת עוה"ד גם מטעם הדיירים, אמור להיות ממומן במלואו ע"י היזם/קבלן (לרוב הם מגבילים זאת וצריך לבדוק עם היזם/קבלן האם השכ"ט אותו דורש העו"ד הוא בטווח שהוא מוכן לשלם - אם לא לבדוק או לפנות ליזם אחר או לפנות לעו"ד שדורש סכומים מקובלים).
תמ"א 38 בחיפה
דליה טרייביץ
16/08/11
שלום, בברוריי עד כה למדתי כי תמ"א 38 כפי שמתנהלת כיום, כדאית לקבלניה רק באיזורים נדל"ניסטים. הראיה, כמות קטנה של פרוייקטים. האם יש עזרה של משרד ממשלתי כלשהוא, ועדת ההיגוי שקמה כדי לטפל בנושא המוכנות לרעידות אדמה? האם משחררים כסף מהתקציב שהוקצע למטרה זו??????
תמ"א 38 - כדאיות באזורי ביקוש בלבד
עו"ד תומר יפת
מנהל
16/08/11
דליה שלום,
התיקון השלישי לתמ"א שטרם יצא (הוא בהליכי עבודה) מנסה לתת מענה לבעיה זו.
איני יודע אם יצליחו לפותרה ללא מתן כספי מדינה.
זה כרגע המצב שלפריפריה אין פיתרון כלכלי סביר.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
התיקון השלישי לתמ"א שטרם יצא (הוא בהליכי עבודה) מנסה לתת מענה לבעיה זו.
איני יודע אם יצליחו לפותרה ללא מתן כספי מדינה.
זה כרגע המצב שלפריפריה אין פיתרון כלכלי סביר.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 בבנין קטן
מתי צפ
15/08/11
אנו בעלי דירות בבנין ישן ברשלצ . בבנין 4 דירות על שטח כפול או יותר מתכסית הבנין.מה האפשרות ללהכיל תמא 38 כולל תוספת קומה על הזכויות המותרות על פי התבא הקיימת.
תמ"א 38 - בדיקת התכנות
עו"ד תומר יפת
מנהל
16/08/11
שלום רב,
בעיקרון ישנה אפשרות לביצוע פרוייקט. יש לבדוק התכנות מול גורם מקצועי - עו"ד, אדריכל, יזמים שונים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
בעיקרון ישנה אפשרות לביצוע פרוייקט. יש לבדוק התכנות מול גורם מקצועי - עו"ד, אדריכל, יזמים שונים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מע"מ על עבודות חיזוק
זאב
13/08/11
שלוםבמידה והדיירים עושים חיזוק בעצמם ללא תוספת יחידות דייר,איך בדיוק עובד הקטע של הפטור ממע"מ על עבודות החיזוק ? מה נכלל בתוך הגדרה של החיזוק ?תודהזאב
תמ"א 38 - מע"מ על עבודות החיזוק
עו"ד תומר יפת
מנהל
16/08/11
זאב שלום,
כיוון שלא בונים יחידה חדשה הרי שהכל זה במסגרת החיזוק. באופן מעשי, היזם לא יגבה מאתכם מע"מ על ביצוע עבודות אלה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
כיוון שלא בונים יחידה חדשה הרי שהכל זה במסגרת החיזוק. באופן מעשי, היזם לא יגבה מאתכם מע"מ על ביצוע עבודות אלה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 לבית פרטי על עמודים
גבי
12/08/11
שלום,יש לי בית פרטי ישן בן שתי קומות כאשר קומת הקרקע היא קומת עמודים. הבית לא עומד בתקנים של רעידות אדמה וזכויות הבניה שנותרו לי מספיקות כדי לסגור חלק קטן מאוד מקומת העמודים.האם ניתן לקבל הקלות בזכויות בניה כך שיתאפשר לי לבנות את כל קומת העמודים על סמך הצורך לחזק את המבנה בעזרת השלמת המעטפת וחיזוקים אחרים שנדרשים ?תודה.
תמ"א 38 - סגירת קומה מפולשת
עו"ד תומר יפת
מנהל
16/08/11
גבי שלום,
אם הבית עומד בתנאים של תמ"א 38 (למשל - מעל 400 מ"ר) הרי שניתן במסגרת זו לסגור גם קומה מפולשת.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אם הבית עומד בתנאים של תמ"א 38 (למשל - מעל 400 מ"ר) הרי שניתן במסגרת זו לסגור גם קומה מפולשת.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תיקון 3 לתמ"א 38
עפרה
10/08/11
האם תיקון 3 לתמ"א 38 שעדיין לא אושר מתייחס גם לתמ"א הריסת מבנה ובניית מבנה חדש (תמ" 38/2 או רק לבניין קיים המחוזק מכוח תוכנית תמ"א?
תמ"א 38 - תיקון 3
עו"ד תומר יפת
מנהל
16/08/11
שלום רב,
התיקון טרם יצא לפועל ולפיכך לא ניתן לקבוע בוודאות. יחד עם זאת, מהידוע לנו הוא מתייחס באלמנטים מסויימים גם לתמ"א 38 במתכונתה הראשונה וגם לתיקון השני לה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
התיקון טרם יצא לפועל ולפיכך לא ניתן לקבוע בוודאות. יחד עם זאת, מהידוע לנו הוא מתייחס באלמנטים מסויימים גם לתמ"א 38 במתכונתה הראשונה וגם לתיקון השני לה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם ניתןלממש את זכויות התמ"א גם בבניין בן 8 קומות?
אלינור
09/08/11
האם ניתן להוסיף לבניין בן 8 קומות בדרום תל אביב קומות נוספות מתוקף התמ"א? אילו אישורים ,נוספים לעירייה, צריך (למשל משרד הביטחון וכ')?
תמ"א 38 - בניין בן 8 קומות
עו"ד תומר יפת
מנהל
10/08/11
אלינור שלום,
בניין בן 8 קומות, יתכן ומתאים לתמ"א מן הפן המשפטי והתכנוני אולם ברמה המעשית עדיין לא נמצא פתרון המייצר כדאיות כלכלית לביצוע פרוייקט שכזה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
בניין בן 8 קומות, יתכן ומתאים לתמ"א מן הפן המשפטי והתכנוני אולם ברמה המעשית עדיין לא נמצא פתרון המייצר כדאיות כלכלית לביצוע פרוייקט שכזה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכ"ט
קרן
08/08/11
שלום רב ,
אנוכי עו"ד המייצגת את הדיירים בפרוייקט תמ"א , היזם ערך הסכם אצל עו"ד מטעמו, מה השכר שנהוג לגבות מהדיירים במקרה בו ההסכם נערך ועליי לעבור על תוכנו וולוודא שכל דרישותיהם וחובותיו של הקבלן מעוגנות בו , כלל ועיקר הערבויות והבטוחות , במסגרת תפקידי מה החלק התיפקודי שעליי לבצע אם כי כבר יש הסכם? אשמח לתשובה מפורטת... תודה מראש.
אנוכי עו"ד המייצגת את הדיירים בפרוייקט תמ"א , היזם ערך הסכם אצל עו"ד מטעמו, מה השכר שנהוג לגבות מהדיירים במקרה בו ההסכם נערך ועליי לעבור על תוכנו וולוודא שכל דרישותיהם וחובותיו של הקבלן מעוגנות בו , כלל ועיקר הערבויות והבטוחות , במסגרת תפקידי מה החלק התיפקודי שעליי לבצע אם כי כבר יש הסכם? אשמח לתשובה מפורטת... תודה מראש.
גובה שכ"ט
עו"ד טל דור
08/08/11
הדבר תלוי בכמה גורמים. מיקום הבניין, כמה דירות/קומות יתווספו. באזור ראשל"צ יש כאלה שמשלמים גם 4,500 $ בו בזמן שאותו הקבלן/יזם מוכן לשלם 30,000 $ באזור ר"ג, צפון תל אביב והוד השרון. בסופו של דבר היזם/קבלן אמור לשלם לך את שכה"ט עבור הדיירים. כאשר התשלום מבוצע בהתחלה עם החתימה על ההסכם. בהצלחה
שכ"ט
עו"ד אלון רפפורט
08/08/11
שכר הטרחה המקובל עבור ייצוג הדיירים בפרוייקט תמ"א נע בין 35,000 ש"ח ל - 50,000 ש"ח, תלוי במספר הדירות ומספר הדיירים (לעיתים יש יותר בעלי דירות מדירות). בכל מקרה, היזם/קבלן הוא זה שנושא בעלות השכ"ט. חשוב כי תקפידי להסדיר עניין השכ"ט כבר בתחילת הדרך לרבות מועד התשלום וכיסוי המקרה בו לא כל הדיירים חותמים על ההסכם. אשמח לשוחח איתך אם תרצי.
תמ"א 38 - תפקיד עוה"ד
עו"ד תומר יפת
10/08/11
קרן שלום,
לא הובן משאלתך אם הדיירים חתמו על ההסכם אם לאו.
בכל אופן, כמובן שמן הראוי שעו"ד מטעמם יקח חלק בגיבוש ההסכם טרם חתימתו, כאשר שכר הטרחה נע ושונה בין עו"ד אחד למשנהו.
לאחר חתימת ההסכם תפקידו של עוה"ד פיקוח על ביצוע ההסכם, קבלת ערבויות וכיו"ב.
בהצלחה!
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
לא הובן משאלתך אם הדיירים חתמו על ההסכם אם לאו.
בכל אופן, כמובן שמן הראוי שעו"ד מטעמם יקח חלק בגיבוש ההסכם טרם חתימתו, כאשר שכר הטרחה נע ושונה בין עו"ד אחד למשנהו.
לאחר חתימת ההסכם תפקידו של עוה"ד פיקוח על ביצוע ההסכם, קבלת ערבויות וכיו"ב.
בהצלחה!
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אחוזי הסכמה נדרשים
איציק 2011
08/08/11
שלום רב !
קבלנו הצעה לתוספת 2 קומות בבניין (סה"כ 4 דירות ) במסגרת תמ"א 38.
בבניין 7 דיירים , 3 קומות על קומת עמודים.(בעיר נהריה ).
אחד הדיירים מביע התנגדות למתווה הנ"ל, ומוכן לתוספת קומה אחת בלבד . ( מה שלא כלכלי לקבלן ).
מה אחוזי ההסכמה הנדרשים במקרה זה.
בברכה
קבלנו הצעה לתוספת 2 קומות בבניין (סה"כ 4 דירות ) במסגרת תמ"א 38.
בבניין 7 דיירים , 3 קומות על קומת עמודים.(בעיר נהריה ).
אחד הדיירים מביע התנגדות למתווה הנ"ל, ומוכן לתוספת קומה אחת בלבד . ( מה שלא כלכלי לקבלן ).
מה אחוזי ההסכמה הנדרשים במקרה זה.
בברכה
אם זה באזור בו מאושר תמ"א 38 של 2 קומות אז 66%
עו"ד טל דור
08/08/11
בכל מקרה בד"כ הקבלן עושה את הבירורים הנדרשים אך יש קבלנים שלא רוצים להיכנס לפרוייקט ללא 100% הסכמה כדי להימנע מעיכובים ומסיבוכים. בכל מקרה יכול ואם תתקדמו הדייר הסרבן יסכים או לא יגיש התנגדות לעירייה היות והדבר כרוך בהליך משפטי של הקבלן נגדו (אצל רשם בתים משותפים שהינו בדראגת שופט/רשם של בימ"ש) ואם אין לא סיבה מספיק טובה הוא עלול להיות מחוייב בהוצאות ההליך.
שינו גיל הבתים שיאושר עבורם תמ"א 38
יעל
07/08/11
שלום רב, האם יש אמת בשמועה שבתים שנבנו לפני 1990 יקבלו גם הם אישור לתמ"א 38, ואם כן מתי הצפי לשינוי הזה?
בתודה, יעל
בתודה, יעל
לא ממש - הבתים שלאחר מכן נבנו על פי התקן
עו"ד טל דור
08/08/11
תחולתו של התקן לבניית בתים באופן שהם יעמדו נגד רעידות אדמה נקבעה על פי הדין החל מיום 1.1.1980 - לכן כל מבנה שנבנה לפני כן לא היה מחוייב לעמוד בתקן. גם אז יש מקרים בהם בניין שכן נבנה על פי התקן לא יהיה זכאי להיות חלק מתמ"א 38 אך זה נדיר במבנים פרטיים וגם בציבוריים כי במדינתנו קבלנים לא ישקיעו יותר מן הדרוש על פי החוק אלא אם הם יראו מכך רווחים. ישנם בתים ללא מעלית או שבנויים באופן מזעזע אך מבחינת העמידות הם אינם מתאימים לתמ"א 38. בכל מקרה לשאלתך מבנים משנת 1990 אינם מבנים על פי תמ"א 38.
כתב הגנה למפקח על הבתים המשותפים
מורן
07/08/11
שלום ברצוני לברר האם ימי הפגרה נחשבים וצריך לספור אותם כשאני רוצה להגיש כתב הגנה למפקח על הבתים המשותפים? והאם יש אסמכתא בחוק כלשהי?
תמ"א 38 - תביעות בפני המפקח
עו"ד תומר יפת
מנהל
10/08/11
מורן שלום,
תקנות סדר הדין האזרחי חלות על כל הנוגע לתביעות בפני המפקח על הבתים המשותפים, המקבילות לתביעות בביהמ"ש השלום, בשינויים המחוייבים.
כפועל יוצא- גם עניין הפגרות שחל על תביעות אלו.
ראי בהרחבה בחוק המקרקעין.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
תקנות סדר הדין האזרחי חלות על כל הנוגע לתביעות בפני המפקח על הבתים המשותפים, המקבילות לתביעות בביהמ"ש השלום, בשינויים המחוייבים.
כפועל יוצא- גם עניין הפגרות שחל על תביעות אלו.
ראי בהרחבה בחוק המקרקעין.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות יציאה לגג מהקומה האחרונה
אילנה
06/08/11
אני גרה בקומה אחרונה. האם מותר לי לפי חוק לצאת מהדירה שלי לגג ולהשתמש בגג מבלי לקנות אותו משאר הדיירים?
במידה וכן, האם מותר לי לבנות מעקה בחלק הגג שמעל לדירתי?
האם אני זקוקה להסכמת הדיירים, מה אחוז הדיירים?
בבנין שאני גרה יש 3 דירות בקומה.
אחת הדירות היא דירת גג, כלומר יציאה מהדירה עצמה לגג, ובגג בנוי חדר.
כמו כן, מהו התהליך לקבל אישורים ליציאה מהדירה לגג והשימוש בו.
המון תודה על כל עזרה שתינתן.
במידה וכן, האם מותר לי לבנות מעקה בחלק הגג שמעל לדירתי?
האם אני זקוקה להסכמת הדיירים, מה אחוז הדיירים?
בבנין שאני גרה יש 3 דירות בקומה.
אחת הדירות היא דירת גג, כלומר יציאה מהדירה עצמה לגג, ובגג בנוי חדר.
כמו כן, מהו התהליך לקבל אישורים ליציאה מהדירה לגג והשימוש בו.
המון תודה על כל עזרה שתינתן.
את צריכה הסכמה של כל הדיירים !!!
עו"ד טל דור
08/08/11
אלא אם יש לך בטאבו זכויותרשומות על הגג. גם אז וסביר שהדיירים אם יסכימו ידרשו תשלום, יש לקבל אישורי בניה מהעיריה והדבר מצריך עריכת תכניות באמצעות מהנדס בניה ו/או אדריכל, זימון שמאי כי יש פה השבחה של הנכס עליו תצטרכי לשלם מס וכמובן שבסוף גם הארנונה תגדל כתוצאה מהגדלת הנכס שלך (מדובר בפרוצדורה שבסופה יש לרשום את השינוי הזכויות על שמך בטאבו) כמו גם הפחתת החלק המשותף לשאר הדיירים. בכלל לא בטוח שהדיירים יסכימו גם תמורת תשלום כי זה עלול ליצור בעיות למי שיש משכנתא. בקיצור זו פרוצדורה שתהיי חייבת לפנות לאנשי מקצוע ובראשם עו"ד מקצועי. אך תחילה תבדקי שהדיירים מסכימים.
תמ"א 38 - הצמדת רכוש משותף
עו"ד תומר יפת
10/08/11
אילנה שלום,
מן ההיבט הקנייני, הצמדת חלק מהרכוש המשותף לדירה קיימת לצורך הרחבתה או בניית תוספת מצריך הסכמת מי שבבעלותם 3/4 מהדירות ו-2/3 מן הרכוש המשותף. כמובן שמן הצד התכנוני נדרשת הסכמת העירייה בהתאם לתב"ע.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
מן ההיבט הקנייני, הצמדת חלק מהרכוש המשותף לדירה קיימת לצורך הרחבתה או בניית תוספת מצריך הסכמת מי שבבעלותם 3/4 מהדירות ו-2/3 מן הרכוש המשותף. כמובן שמן הצד התכנוני נדרשת הסכמת העירייה בהתאם לתב"ע.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
הערת אזהרה על הרכוש המשותף
אשר
05/08/11
האם רישום הערת אזהרה על חלקת הרכוש המשותף יופיע גם בנסחי הדירות ? שאם לא כך האם רוכש דירה לאחר חתימת חוזה תמ"א בבנין, שלא חתם על החוזה, יוכל לטעון שהדירות החדשות שייכות גם לו או לסרב לחתום על הבקשה לרישום צו תיקון הבית המשותף?
מענה לאשר
עו"ד טל דור
07/08/11
הערת האזהרה תרשם ותראה גם בנסח פרטני של כל דירה לאחר שהיא תרשם בפועל. בכל מקרה ביצוע רישום הערת האזהרה מוטל על כתפי הקבלן/יזם ובד"כ הרישום אמור להיעשות רק לאחר קבלת אישור העירייה לתכנית שלאחריו מתחיל "מרוץ" ההסכם מצד הקבלן לשם קבלת מימון בנקאי לפרויקט (שלצורך כך הוא יצטרך לרשום את הערת האזהרה) וכן ביטוחים וערבויות ביצוע ורק לאחר מכן הוא יתחיל בביצוע הפרויקט. כל זה אמור למצוא ביטוי בהסכם וכן סעיף כי החל ממועד החתימה על ההסכם על כל מוכר דירה להחתים את הדייר הרוכש גם על ההסכם עם הקבלן/יזם. בכל מקרה דייר חדש לא יוכל לטעון כי הדירות החדשות שייכות לו כמו שדייר מתנגד לא יוכל לעשות כן.,
תמ"א 38 בת"א
ת"אביבית
05/08/11
שלום,
ברצוני לדעת האם במסגרת תמ"א 38 מאפשרת עיריית ת"א ליזמים לבנות קומות נוספות מעל קומות הבניין הקיים (בתמורה לחיזוק המבנה,הוספת מעלית, לממ"ד,מרפסת שמש לטובת הדיירים)???? יש אישור לכך?
האם התמ"א 38 בעצמו אוסר על בניית קומות נוספות?
לתשובתכם אודה.
ברצוני לדעת האם במסגרת תמ"א 38 מאפשרת עיריית ת"א ליזמים לבנות קומות נוספות מעל קומות הבניין הקיים (בתמורה לחיזוק המבנה,הוספת מעלית, לממ"ד,מרפסת שמש לטובת הדיירים)???? יש אישור לכך?
האם התמ"א 38 בעצמו אוסר על בניית קומות נוספות?
לתשובתכם אודה.
תמ"א 38 - ביצוע בת"א
עו"ד תומר יפת
מנהל
05/08/11
שלום רב,
כן. נותנים לבנות קומות נוספות. עריית תל אביב יוזמת כרגע תב"ע עירונית שמסדירה זאת לפי אזורים שונים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
כן. נותנים לבנות קומות נוספות. עריית תל אביב יוזמת כרגע תב"ע עירונית שמסדירה זאת לפי אזורים שונים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בדיקת קרקע
רחלי כהן
04/08/11
שמעתי שכדי לבצע תמא יש לערוך בדיקת קרקע
מי מוסמך לבדוק
מה בדיוק בודקים
האם הבדיקה חד משמעית או יש לקחת חוות דעת נוספת
מי מוסמך לבדוק
מה בדיוק בודקים
האם הבדיקה חד משמעית או יש לקחת חוות דעת נוספת
תמ"א 38 - בדיקת קרקע
עו"ד תומר יפת
מנהל
05/08/11
רחלי שלום,
בכל יציקה עושים בדיקת קרקע כדי לקבוע את צורת הביסוס. הבדיקה היא על ידי מומחה לכך ומי שאחרי לכל התהליך הוא הקונסטרוקטור של המבנה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
בכל יציקה עושים בדיקת קרקע כדי לקבוע את צורת הביסוס. הבדיקה היא על ידי מומחה לכך ומי שאחרי לכל התהליך הוא הקונסטרוקטור של המבנה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רשימת מבנים מסוכנים
אלינור
04/08/11
ברצוני לדעת האם מבנה שהוסר מרשימת מבנים מסוכנים לאחר עיבוי עמודים בקומה המפולשת עדיין יכול להכלל בפרויקט של תמ"א 38?
שכן חיזקו את עמודיו אך אין זה אומר כי יעמוד ברעידת אדמה...
שכן חיזקו את עמודיו אך אין זה אומר כי יעמוד ברעידת אדמה...
תמ"א 38 - מבנה מסוכן
עו"ד תומר יפת
מנהל
05/08/11
אלינור שלום,
התשובה היא, כן. הסרת מבנה מסוכן לא גורעת מהזכויות לפי תמ"א 38.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
התשובה היא, כן. הסרת מבנה מסוכן לא גורעת מהזכויות לפי תמ"א 38.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוספת מרפסת באופן עצמאי
מאיה
04/08/11
בבניין שבו אני גרה, רוצים להוסיף מרפסות. ברגע זה אין לי יכולת לשלם את המחיר הדרוש, כ 40 אלף שקל. נאמר לי שאוכל לסרב ושלי לא תהיה מרפסת. האם אוכל לעשות זאת בצורה עצמאית לאחר כמה שנים? האם אישורי הבנייה יהיו תקפים בשבילי? האם אצטרך לבקש אישור מהדיירים? תודה.
תמ"א 38 - הוספת מרפסות
עו"ד תומר יפת
מנהל
05/08/11
מאיה שלום,
וודאי שתוכלי לעשות לאחר מכן. היתר הבניה לא אמור להיות תקף אבל לא תהא לך בעיה להוציא היתר ספציפי בשבילך.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
וודאי שתוכלי לעשות לאחר מכן. היתר הבניה לא אמור להיות תקף אבל לא תהא לך בעיה להוציא היתר ספציפי בשבילך.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שלבים וזמנים בתמ"א
רועי
02/08/11
שלום רב,אני עומד לקנות דירה, אשר נאמר לי מהדיירים בה כי כל דיירי הבניין "חתומים" על תמ"א 38. רציתי לדעת מס' דברים:1. מה הכוונה חתומים? על מה בדיוק צריך לחתום? ולמי?2. מהם השלבים הבירוקרטיים עד שמגיעים לידי הבנייה המיוחלת?3. כמה זמן (בערך) לוקח מהרגע שכל הדיירים "חתומים" ועד להתחלת הבנייה?תודה רבה מראש.
מידע על שלבי תמ"א
אחד שבתהליך
03/08/11
ראשית הטוב ביותר הוא לבקש העתק מהטופס שחתמו עליו השכנים מאחד הדיירים. תמצא מישהו נחמד שיתן לך העתק. בנוגע לתהליך: בדרך כלל מקובל שיש לפחות שני שלבים של חתימות, האחד חתימה עקרונית על הרצון לביצוע תמ"א, מעין "טופס רצינות" ונתינת בלעדיות ליזם/קבלן לתקופה מסויימת שבה עליו לגבש את הצעתו.שלב שני הוא החתימה על ההסכם הסופי שבו כבר יש תוכניות אדריכליות וכל אחד יודע בבירור מה הוא מקבל ויכול להחליט באופן סופי האם הוא 'הולך על זה' או לא.מרוח שאלתך ניכר שהחתימה שהשכנים חתמו היא החתימה העקרונית, סביר גם להניח שהמוכר היה מיידע אותך על התוכנית מעשית לבצע תמ"א כיון שיש לזה השלכות כלכליות בשקלול מחיר הדירה, וזה סימן נוסף שכנראה מה שיש שם זו חתימה ראשונית בלבד.השלבים הביורוקרטיים הם בעיקר שלב הבדיקות, כולל ההתכנות הכלכלית ואחוזי הרווח של היזם, כמו כן התאמת תוספות הבינוי, החנייה וכדו' לרצונותיהם של כלל הדיירים והבאתם לעמק השווה, שלב נוסף הוא הליך הוצאת ההיתרים בעירייה.שלב הבדיקות וההסכמות משתנה מאד בין כל בניין ותלוי במשתנים רבים, אך ככלל אפשר לומר שהוא לוקח כשנה פחות או יותר, ובד"כ במהלך זמן זה ניתן לפחות לראות אם זה הולך לקראת סגירה או לא.שלב הוצאת ההיתר משתנה אף הוא מרשות מקומית אחת למשנתה, ונע בין חצי שנה לשנתיים, כמובן שאף זה תלוי במשתנים רבים.מקווה שעזרתי.
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
