פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
3 בעלי דירות גג המסרבים לתמ"א 38?
מרגלית
04/09/11
שלום רב
אני גרה בבניין בן 4 קומות ו 16 דיירים, הגג מחוק ל- 4 1/4 גג שייך לכל הדיירים ו 3 דירות גג כשבשני גגות בנו דירת חדר והשלישי קיבל רשיון להוספת חדר.
אנו מעונינים בבצוע תמ"א 3 הדיירים בגג מסרבים למרות שהוצעה להן דירת גג חדשה שכוללת את כל אשר יש להם היום כולל הזכויות בנייה + ממד מרפסת שמש מעלית שיפוץ הבניין כפי שמקבלים כולם.
הקבלן יקבל 8 דירות (4 ישנות שישופצו וימכרו)? שאם התנגדות בעלי הגגות הפרטיים הגיונית? האם ניתן לתבוע אותם כדיירים סרבנים? למרות שבעצם הם אינם ניפגעים רק משפרים את מצבם.?
לטענתם מגיע להם פיצוי נוסף כגון עוד חצי דירה לכל דייר בעל גג .
תודה על תשובתך
מרגלית
אני גרה בבניין בן 4 קומות ו 16 דיירים, הגג מחוק ל- 4 1/4 גג שייך לכל הדיירים ו 3 דירות גג כשבשני גגות בנו דירת חדר והשלישי קיבל רשיון להוספת חדר.
אנו מעונינים בבצוע תמ"א 3 הדיירים בגג מסרבים למרות שהוצעה להן דירת גג חדשה שכוללת את כל אשר יש להם היום כולל הזכויות בנייה + ממד מרפסת שמש מעלית שיפוץ הבניין כפי שמקבלים כולם.
הקבלן יקבל 8 דירות (4 ישנות שישופצו וימכרו)? שאם התנגדות בעלי הגגות הפרטיים הגיונית? האם ניתן לתבוע אותם כדיירים סרבנים? למרות שבעצם הם אינם ניפגעים רק משפרים את מצבם.?
לטענתם מגיע להם פיצוי נוסף כגון עוד חצי דירה לכל דייר בעל גג .
תודה על תשובתך
מרגלית
התנגדות לביצוע
יוסי, לא מקצועי
05/09/11
ההתנגדות במקרה זה תידון בדיוק כמו התנגדות מכל סיבה אחרת.דהיינו: במידה וישנם 66% הסכמה, תוכלו לתובעם בפני הארכאה השיפוטית הרלוונטית (קרי, המפקח על הבתים המשותפים) והוא יחליט אם לקבל את התנגדותם, תהא עילתם אשר תהא.במידה ואין לכם את הרוב הדרוש בחוק, ולא משנה כלל מדוע ומאילו סיבות, אזי לא עומדת לכם אפשרות העתירה הנ"ל.
שאלה למרגלית
טוביה
16/01/12
היי לפי התיאור שלך הבניינים שלנו דומיםעד כה לא הצלחתי למצוא קבלן שייקח על עצמו את ביצוע הפרויקט אשמח לקבל את פרטיו
התחשבות במיעוט
אבי
02/09/11
שלום.הורי מבוגרים מאוד וסובלים ממחלות,מיגבלות פיסיות,ומגבלות כספיות.הדיירים קידמו תכנית תמא 38 בבנין בן 4 קומות ומספר כניסותולדעתי כולם כבר חתמו לעו"ד פרט להורי.מעבר למורת רוחי מחוסר ההתחשבות במיעוט שנזקק להגנה,אני מנסה לדעת האם היתה חובה על הדיירים או בא כוחם לידע את הורי בכל הסכם שמתגבש-לספק להם העתק של הסכם,של תכניות בניה וכו.נראה לי שפשוט מעמידים אותם בפני עובדה מבלי לחשוב על נזקים שעשויים להיגרם להם כתוצאה מתהליך הבניה ותקופת הבניה הממושכת.ב.בנוסף-יש סבירות שכוונתם לבנות תוספת 2 קומות על גג ולא קומה אחת-האם יש הבדל בהתיחסות למתנגדים אם מדובר בקומה אחת או ב 2 קומות.ג.ברצוני לעזור להורי לברר את זכויותיהם אך נראה שיש ציד מכשפות נגד מיעוט שמתנגד,וכבר עכשיו הם זוכים לאיומים מהשכנים שיתבעו אותם וזה יעלה להם כסף.מה הדרכים "לברר"את זכויותיהם,מבלי שזה יחשב כהבעת התנגדות משפטית.תודה מראש
תמ"א 38 - התחשבות במועט
עו"ד תומר יפת
מנהל
05/09/11
אבי שלום,
זכותך לברר את מלוא הזכויות של הוריך. אין בכך שום פגם ואף אחד לא יכול לאיים עליך. נראה לי כי אתה זקוק בשלב בו אתה נמצא לייעוץ פרטני.
בעיקרון, אתם זכאים לקבל את כל המידע, לרבות כל המסמכים, הסכמים וכו'.
ניתן להגיש נגד הוריך תביעה למפקח על הבתים המשותפים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
זכותך לברר את מלוא הזכויות של הוריך. אין בכך שום פגם ואף אחד לא יכול לאיים עליך. נראה לי כי אתה זקוק בשלב בו אתה נמצא לייעוץ פרטני.
בעיקרון, אתם זכאים לקבל את כל המידע, לרבות כל המסמכים, הסכמים וכו'.
ניתן להגיש נגד הוריך תביעה למפקח על הבתים המשותפים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מספר שאלות
שירי
02/09/11
1. איך אני יודעת שהיזם אמין? שהוא עובד עם קבלן טוב ומנוסה?2. אותו קבלן לא מוכן לתת לנו ממ"דים מחוסר כדאיות כלכלית. יש לנו מקלטים. האם אפשר לקבל ממדים מקבלן אחר?
תמ"א 38 - בחירת יזם
עו"ד תומר יפת
מנהל
05/09/11
שירי שלום,
צריך לנהל מו"מ עם כמה יזמים ואז לבחור בהצעה הטובה ביותר של היזם הטוב ביותר. אם אנכם יודעים לעשות זאת לבד אתם יכולים להסתייע בעו"ד שייצג אתכם.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
צריך לנהל מו"מ עם כמה יזמים ואז לבחור בהצעה הטובה ביותר של היזם הטוב ביותר. אם אנכם יודעים לעשות זאת לבד אתם יכולים להסתייע בעו"ד שייצג אתכם.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איומים בתביעה ותביעה של חברת דורפברגר
רמי חן, חיפה
01/09/11
בין החששות השונים שיש לדיירים טרם כניסתם לפרויקט תמ"א 38 הנו העמידה מול חברות בנייה שיש להן יכולות כספיות, עורכי דין ומערכות משומנות כדי ל"קדם" (לעיתים בכל דרך) פרוייקטי תמ"א 38. דוגמא כזו חוויתי על בשרי בתביעה הנ"ל המצ"ב, אתם מוזמנים לקרוא וללמוד. לכן לדעתי, הצעד הראשון לכל המעוניין להתחיל עם תמ"א 38 הוא לקחת עורך דין שייצג אותכם ורק אותכם (בעיקר כדי שיגן עליכם) ולעולם לא להשתמש בשירותי העו"ד של היזם/קבלן.
תמ"א 38 - בחירת עו"ד מטעם הדיירים
עו"ד תומר יפת
מנהל
05/09/11
רמי שלום,
אין לי אלא להסכים לדבריך.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אין לי אלא להסכים לדבריך.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שלבים בתמא 38 /2
שולה
31/08/11
שלום,
דירה בר"ג, בעל הבית אמר לי שדיירי הביניין חותמים על חוזה לתמ"א 38 / 2 בעוד כשלושה שבועות ולהערכתו בעוד כ-8-9 חודשים יידרש פינוי הבניין. האם מדובר לדעתך בהערכה ריאלית?
דירה בר"ג, בעל הבית אמר לי שדיירי הביניין חותמים על חוזה לתמ"א 38 / 2 בעוד כשלושה שבועות ולהערכתו בעוד כ-8-9 חודשים יידרש פינוי הבניין. האם מדובר לדעתך בהערכה ריאלית?
תמ"א 38/2 - זמן להוצאת היתר
עו"ד תומר יפת
מנהל
05/09/11
שולה שלום,
הזמן ריאלי. עד שנה בד"כ.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
הזמן ריאלי. עד שנה בד"כ.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בדיקת מצב התקדמות תמ"א 38
שיר-רן
30/08/11
שלום,אני מעוניינת לרכוש דירה ונאמר לי על ידי הדיירים כי הבניין התחיל תהליכים מול קבלן לביצוע תמ"א 38.כיצד אני יכולה לבדוק באיזה שלב נמצאים התהליכים? האם יש אתר שמתעד רישום כלשהו בעניין?
תמ"א 38 - בדיקת התקדמות בתמ"א 38
עו"ד תומר יפת
מנהל
05/09/11
שיר-רן שלום,
אין אתר כזה. יש לבדוק מול הנציגות / יזם איפה בדיוק זה עומד והאם זה רציני?
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אין אתר כזה. יש לבדוק מול הנציגות / יזם איפה בדיוק זה עומד והאם זה רציני?
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בדיקות הקרקע משאירות את הדיירים ללא מים זורמים
רחל גולן
29/08/11
אני גרה השכירות בבנין שבו מתבצעת תמא 38.
בשבוע שעבר נותקו המים לבנין, ללא הודעה מוקדמת פעם ל 7 שעות, ופעם ל 4 שעות. בשיחתי עם מנהל העבודה הוסבר שפגעו בטעות בצינור המים, והובטח לי שזו בעיה זמנית שלא תחזור.
ביום שוב אין לנו מים, בינתיים "רק" לשעתיים.
האם זה כורח המציאות?
האם אין אפשרות לפחות לקצר את זמני הפסקת המים?
האם מנהל העבודה אינו מחוייב להשגיח על העבודה במקום (רוב הזמן הוא בקושי זמין בטלפון).
האם לדיירים אין שכות לחיים תקינים והפרכה מינימלית?
בשבוע שעבר נותקו המים לבנין, ללא הודעה מוקדמת פעם ל 7 שעות, ופעם ל 4 שעות. בשיחתי עם מנהל העבודה הוסבר שפגעו בטעות בצינור המים, והובטח לי שזו בעיה זמנית שלא תחזור.
ביום שוב אין לנו מים, בינתיים "רק" לשעתיים.
האם זה כורח המציאות?
האם אין אפשרות לפחות לקצר את זמני הפסקת המים?
האם מנהל העבודה אינו מחוייב להשגיח על העבודה במקום (רוב הזמן הוא בקושי זמין בטלפון).
האם לדיירים אין שכות לחיים תקינים והפרכה מינימלית?
הטענות הם נגד בעל הבית
יוסי
30/08/11
1. כורח המציאות? - כתבת שזה בטעות, כך שזה כנראה אצלכם לא ממש כורח, אם כי דברים כאלו די צפויים, בפרט בבניין ישן.2.לקצר - תלוי בתנאי השטח ובנכונות של האנשים במקום.3.מחוייבות של מנהל העבודה היא עניין פנימי בינו לבין מזמין העבודה, שבמקרה שלך הוא בעל הבית.4.לדיירים יש זכויות כפי שנחתמו בחוזה השכירות בינם לבין בעל הבית בלבד. אין לשוכרים כל טענה כלפי בעלי המקצוע שבמקום אלא אך ורק כלפי בעל הדירה, איתו את צריכה לדבר בכדי לאפשר חיים תקינים בדירה, את לא אמורה כלל לרדוף אחרי אנשי המקצוע, (למעט אם הוסכם במפורש בחוזה בינכם על שיבושים אפשריים מחמת עבודות התמ"א).חוזר שוב: היחיד שאת צריכה לדבר איתו הוא אך ורק בעל הדירה, תני לו לרדוף אחרי בעלי המקצוע. הוא זה שחתם איתך על חוזה ההשכרה המחייבו לתת לך מגורים תקינים, כל שיבוש במהלך התקין של אפשרות המגורים הינו בטיפולו.
תמא 38 אשדוד
אטדגי אביבה
29/08/11
לאחר התרוצציות בין עורכי דין וניהול כמה אסיפות דיירים הוחלט על קבלן ביניין ועורך דין מטעמינו. הוחתמו הדיירים על הסכמה לפרוייקט והוחתמו על הסכם שכר טירחה של העורך דין . מתוך 32 דיירים הוחתמו כ 28 דיירים . שיגיע זמן הגבייה הדיירים הסרבנים שכנעו את הדיירים לא להסכים לפרוייקט. האם החתימות של הדיירים שהסכימו אכן מחייבים אותם או שלא
תמ"א 38 - דיירים סרבנים
עו"ד תומר יפת
מנהל
05/09/11
אביבה שלום,
את יכולה לשאול את עוה"ד שלכם. בעיקרון, לאחר חתימת 66% מבעלי הזכויות הרי שניתן לאכוף את הדיירים הסרבנים באמצעות פניה למפקח.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
את יכולה לשאול את עוה"ד שלכם. בעיקרון, לאחר חתימת 66% מבעלי הזכויות הרי שניתן לאכוף את הדיירים הסרבנים באמצעות פניה למפקח.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכחו להודיע לדייר על תמ"א – מה עושים?
ג'ינה גורדון
28/08/11
לפני כחודשיים חידשתי חוזה שכירות שלי לתקופה של שנה נוספת. פתאום ללא הודעה מוקדמת החלו עבודות שיפוצים אינטנסיביים בבניין בגלל תמ"א 38. אני עובדת מהבית וחיי הפכו לגהנום. ביקשתי מבעל הבית לשחרר אותי מחוזה אך הוא מסרב. מה הן זכויותי? אף אחד לא סיפר לי שהבניין עומד לעבור שיפוצים ולו ידעתי, לא הייתי מחדשת את החוזה.
תמ"א 38 - דייר בשכירות שנפגע
עו"ד תומר יפת
מנהל
05/09/11
ג'ינה שלום,
בהחלט את יכולה לטעון להטעייה ולדרוש את ביטול ההסכם בבית המשפט.
בעל הבית חייב היה לעדכנך בכך שאם לא הוא חסר תום לב.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
בהחלט את יכולה לטעון להטעייה ולדרוש את ביטול ההסכם בבית המשפט.
בעל הבית חייב היה לעדכנך בכך שאם לא הוא חסר תום לב.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38
יפית
28/08/11
בבניין שבו אני מתגוררת החלו התוכניות לתמ"א 38. ברצוני לדעת האם במקרה ובני הוא ילד אסמטי על רקע אלרגי, שאינו יכול להמצא במקומות מלאים אבק וחול, האם במקרה כזה אני זכאית לקבל שכירות בזמן שיפוץ הבניין. אם כן, אילו מסמכים עלי להציג ולמי לפנות. אני יודעת שמסגרת התמ"א 38, לא מפנים את הדיירים, אך האם יש מקרים חריגים כמו של בני ??
תמ"א 38 - שכירות חלופית
עו"ד תומר יפת
מנהל
05/09/11
יפית שלום,
הכל פתוח למו"מ. במקרה כמו שאת מתארת דרישתך סבירה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
הכל פתוח למו"מ. במקרה כמו שאת מתארת דרישתך סבירה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
במקרה ואין 400 מ"ר עם רישיון בניה
ישראל
28/08/11
בבנין שלי ההיתר המקורי מ 1960הוא ל320 מ"ר . במהלך השנים השכנים הוסיפו בניה וסגרו מרפסות כך ששטח הבניה מעל 400 מ"ר.האם גם תוספות בניה מאוחרות ללא היתר יכולות להחשב במנין השטחים , כדי להגיע ל 400 מ"ר בנוי?
תמ"א 38 - בניה ללא היתר
עו"ד תומר יפת
מנהל
05/09/11
ישראל שלום,
אין יכולת לקבל היתר בד"כ בלי להכשיר את הבניה הבלתי חוקית הקודמת. לפיכך, ממליץ "להכשיר את השרץ" ואז להתקדם.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אין יכולת לקבל היתר בד"כ בלי להכשיר את הבניה הבלתי חוקית הקודמת. לפיכך, ממליץ "להכשיר את השרץ" ואז להתקדם.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איך לא לצאת פרייאר בתמ"א? חישוב שווי התמורה מהיזם
ליאור
28/08/11
העקרון המרכזי של התמ"א זה מתן זכויות בניה ליזם בתמורה לחיזוק ותוספות בניה שמקבלים, אבל בפועל בפרויקטים לא מעטים של תמ"א נראה ששווי החיזוק והתוספת שמקבלים נמוך משמעותית משווי זכויות הבניה שנותנים ליזם. לדוגמא, בפרוייקט תמ"א שהוצע בבניין שאני גר בו, תמורת קבלת זכויות בניה בשווי X היזם הסכים לתת הרחבות ותוספות ששוות במצטבר חצי X. חשיבות הבדיקה שאכן שווי התוספת דומה לשווי זכויות הבניה שנותנים כאמור נראה לכאורה עניין טריוויאלי (כפי שברכישת דירה או כל נכס תוודאו שהמחיר שאתם משלמים שווה לשווי ההוגן של הנכס), אבל בפועל אני לא יודע כמה הבדיקה הזאת מבוצעת על ידי דיירים.
סביר להניח שהיזם יטען "לי זה עולה יותר" או משהו בסגנון, ושהוא משקיע מיליוני שקלים ורק מפסיד עליכם, אבל יש דרך מאוד פשוטה לחשב את השווי של מה שנותנים ומה שמקבלים, ואם רואים שיש פערים משמעותיים צריך לבקש לאזן את זה. וצריך לבקש זאת לא כ"טובה" מהיזם, אלא מדובר בתנאי בסיסי לעסקה - קבלת תמורה זהה לשווי ההוגן של הנכס שאותו מעבירים ליזם (זכויות הבניה). נכון שבשביל לעשות חישוב עלויות מדויק צריך איש מקצוע (כגון שמאי מקרקעין), ואפשר לסכם עם היזם שהתמורה לדיירים בש"ח (השווי של תוספות הבניה, שיפוץ הבניין והחיזוק) תהיה זהה לתמורה שהדיירים נותנים ליזם בש"ח (השווי של זכויות הבניה) כפי שיקבע שמאי מוסמך, אבל עוד לפני שפונים לשמאי ניתן לבצע חישוב גס בהתבסס על הפרמטרים הבאים. אני אתן כאן פרמטרים שרלוונטיים לבניין שלי כדוגמא בלבד אבל כל אחד כמובן צריך לשנות את המשתנים בהתאם כדי להתאימם לבניין שלו.
שווי קרקע לבניה למ"ר (עלות הקרקע המוערכת של המטרים שניתנים ליזם): 6,000 ש"ח
כמות הדירות החדשות: 10
שטח כל דירה חדשה: 93 מ"ר
שטח הרחבה לכל דירה קיימת (ממ"ד + מרפסת): 25 מ"ר
כמות יחידות דיור קיימות: 16
עלות מעלית: 300,000 ש"ח
עלות כוללת לשיפוץ וחיזוק הבניין: 1,000,000 ש"ח
מחיר מכירה למ"ר: 13,000 ש"ח
עלות בניה למ"ר: 5,000 ש"ח (מדובר על עלות בניה של שטח פלדלת, להבדיל ממרפסת, בעוד שחלק מתוספות הבניה הינן מרפסות, כך שמדובר בהערכה הגבוהה ביותר של עלות הבניה. כמו כן, עלות בניה סטנדרטית מבוצעת בהתבסס על כ- $1000 למטר, כך שניתן היה לחשב זאת בהתבסס על סכום נמוך הרבה יותר - דבר שישפיע מהותית על שווי התמורה המתקבלת ע"י בעלי הדירות)
סך יחידות הדיור בבניין לאחר ההרחבה: 26
שווי התמורה שהדיירים נותנים ליזם (שווי זכויות הבניה כפול מספר המטרים שהיזם בונה): 5,580,000 ש"ח
שווי תוספות הבניה, החיזוק והשיפוץ שהדיירים מקבלים מהיזם (שווי תוספות הבניה חושב בהתבסס על עלות הבניה למטר כפול שטח ההרחבה של כל דירה ושווי החיזוק והשיפוץ חושב כחלק היחסי של יחידות הדיור הקיימות מסך יחידות הדיור לאחר ביצוע התמ"א): 2,800,000 ש"ח.
כפי שניתן לראות, במסגרת הצעה כזו, שבוודאי תוגדר ע"י היזם כהצעה "נדיבה ביותר" (נותן ממ"ד, מרפסת, משפץ את כל הבניין וכו'), בפועל בעלי הדירות נותנים ליזם זכויות בשווי של כ- 5.5 מיליון ש"ח ומקבלים בתמורה תוספות בניה ושיפוץ בשווי כולל של כ- 2.8 מיליון ש"ח, כלומר - הפרש שלילי של כ- 2.7 מיליון ש"ח לטובת היזם (הדיירים למעשה נותנים ליזם נכס ששווה פי 2 משווי הנכס אותו הם מקבלים בתמורה).
אחרי שעושים חישוב כזה היזם כבר לא יוכל לבוא ולטעון "לי זה עולה יותר", ולדיירים תהיה את מלוא הלגיטימציה לדרוש שהתמורה שהם מקבלים תהיה שווה לתמורה שהם נותנים, במקרה הזה, ניתן לבקש שההפרש ינתן לדיירים כתמורה כספית או שהדיירים יקבלו בעלות משותפת בשתי דירות חדשות שהיזם בונה - דבר שיוסיף לתמורה כ- 2.7 מיליון ש"ח (והם כמובן יוכלו למכור את הדירות מיד לאחר מכן ולהתחלק בסכום התמורה). אשמח לדעת כיצד מקובל לבצע תוספת לתמורה במקרים כאלה (תוספת במזומן, בעלות על חלק מהדירות החדשות כאמור וכו').
כאמור, ניתן לבצע את החישוב הנ"ל באופן עצמאי אולם רצוי להעזר באיש מקצוע (כך הדבר יוכל להוות בסיס איתן יותר לדרישות מול היזם). בכל מקרה, בעלי דירות שעושים תמ"א ומדלגים על החישוב הבסיסי הנ"ל, בפועל נותנים ליזם מתנה יפה של כמה מיליוני שקלים, שכן הם מעבירים לו תמורה ששווה X תמורת חצי X שהוא נותן להם.
אז - שלא יעבדו עליכם... :)
סביר להניח שהיזם יטען "לי זה עולה יותר" או משהו בסגנון, ושהוא משקיע מיליוני שקלים ורק מפסיד עליכם, אבל יש דרך מאוד פשוטה לחשב את השווי של מה שנותנים ומה שמקבלים, ואם רואים שיש פערים משמעותיים צריך לבקש לאזן את זה. וצריך לבקש זאת לא כ"טובה" מהיזם, אלא מדובר בתנאי בסיסי לעסקה - קבלת תמורה זהה לשווי ההוגן של הנכס שאותו מעבירים ליזם (זכויות הבניה). נכון שבשביל לעשות חישוב עלויות מדויק צריך איש מקצוע (כגון שמאי מקרקעין), ואפשר לסכם עם היזם שהתמורה לדיירים בש"ח (השווי של תוספות הבניה, שיפוץ הבניין והחיזוק) תהיה זהה לתמורה שהדיירים נותנים ליזם בש"ח (השווי של זכויות הבניה) כפי שיקבע שמאי מוסמך, אבל עוד לפני שפונים לשמאי ניתן לבצע חישוב גס בהתבסס על הפרמטרים הבאים. אני אתן כאן פרמטרים שרלוונטיים לבניין שלי כדוגמא בלבד אבל כל אחד כמובן צריך לשנות את המשתנים בהתאם כדי להתאימם לבניין שלו.
שווי קרקע לבניה למ"ר (עלות הקרקע המוערכת של המטרים שניתנים ליזם): 6,000 ש"ח
כמות הדירות החדשות: 10
שטח כל דירה חדשה: 93 מ"ר
שטח הרחבה לכל דירה קיימת (ממ"ד + מרפסת): 25 מ"ר
כמות יחידות דיור קיימות: 16
עלות מעלית: 300,000 ש"ח
עלות כוללת לשיפוץ וחיזוק הבניין: 1,000,000 ש"ח
מחיר מכירה למ"ר: 13,000 ש"ח
עלות בניה למ"ר: 5,000 ש"ח (מדובר על עלות בניה של שטח פלדלת, להבדיל ממרפסת, בעוד שחלק מתוספות הבניה הינן מרפסות, כך שמדובר בהערכה הגבוהה ביותר של עלות הבניה. כמו כן, עלות בניה סטנדרטית מבוצעת בהתבסס על כ- $1000 למטר, כך שניתן היה לחשב זאת בהתבסס על סכום נמוך הרבה יותר - דבר שישפיע מהותית על שווי התמורה המתקבלת ע"י בעלי הדירות)
סך יחידות הדיור בבניין לאחר ההרחבה: 26
שווי התמורה שהדיירים נותנים ליזם (שווי זכויות הבניה כפול מספר המטרים שהיזם בונה): 5,580,000 ש"ח
שווי תוספות הבניה, החיזוק והשיפוץ שהדיירים מקבלים מהיזם (שווי תוספות הבניה חושב בהתבסס על עלות הבניה למטר כפול שטח ההרחבה של כל דירה ושווי החיזוק והשיפוץ חושב כחלק היחסי של יחידות הדיור הקיימות מסך יחידות הדיור לאחר ביצוע התמ"א): 2,800,000 ש"ח.
כפי שניתן לראות, במסגרת הצעה כזו, שבוודאי תוגדר ע"י היזם כהצעה "נדיבה ביותר" (נותן ממ"ד, מרפסת, משפץ את כל הבניין וכו'), בפועל בעלי הדירות נותנים ליזם זכויות בשווי של כ- 5.5 מיליון ש"ח ומקבלים בתמורה תוספות בניה ושיפוץ בשווי כולל של כ- 2.8 מיליון ש"ח, כלומר - הפרש שלילי של כ- 2.7 מיליון ש"ח לטובת היזם (הדיירים למעשה נותנים ליזם נכס ששווה פי 2 משווי הנכס אותו הם מקבלים בתמורה).
אחרי שעושים חישוב כזה היזם כבר לא יוכל לבוא ולטעון "לי זה עולה יותר", ולדיירים תהיה את מלוא הלגיטימציה לדרוש שהתמורה שהם מקבלים תהיה שווה לתמורה שהם נותנים, במקרה הזה, ניתן לבקש שההפרש ינתן לדיירים כתמורה כספית או שהדיירים יקבלו בעלות משותפת בשתי דירות חדשות שהיזם בונה - דבר שיוסיף לתמורה כ- 2.7 מיליון ש"ח (והם כמובן יוכלו למכור את הדירות מיד לאחר מכן ולהתחלק בסכום התמורה). אשמח לדעת כיצד מקובל לבצע תוספת לתמורה במקרים כאלה (תוספת במזומן, בעלות על חלק מהדירות החדשות כאמור וכו').
כאמור, ניתן לבצע את החישוב הנ"ל באופן עצמאי אולם רצוי להעזר באיש מקצוע (כך הדבר יוכל להוות בסיס איתן יותר לדרישות מול היזם). בכל מקרה, בעלי דירות שעושים תמ"א ומדלגים על החישוב הבסיסי הנ"ל, בפועל נותנים ליזם מתנה יפה של כמה מיליוני שקלים, שכן הם מעבירים לו תמורה ששווה X תמורת חצי X שהוא נותן להם.
אז - שלא יעבדו עליכם... :)
החישוב לא היה מדויק
ליאור
29/08/11
מתברר שמחיר המכירה למ"ר הוא 15,000 ומחיר הקרקע למ"ר הוא 10,000 (אין שינוי בשאר הנתונים), כך ששווי התמורה שהדיירים נותנים ליזם היא 9,300,000 ולעומת זאת שווי תוספות הבניה, השיפוץ והחיזוק שהדיירים מקבלים מהיזם הוא 2,800,000, או במילים אחרות - נותנים X ומקבלים בתמורה 1/3X. ממש עסקה כדאית (ליזם).
שכ"ט לגיטימי לייצוג הדיירים
משה
28/08/11
קיבלנו הצעה מיזם שנראית לנו מאוד ואנו רוצים להתקדם איתו.בהצעה הוא כתב שהוא יממן את שכ"ט עוה"ד של הדיירם עד 20,000 ש"ח והוא אומר שהוא חתם מספר חוזים עם עו"ד (ראינו חלק מהפרויקטים בעיינים) וכולם לקחו עד 20,000 ש"ח. האם זה הגיוני? מה שכה"ט המקובל שעו"ד צריך לגבות מהדיירים?(בניין 6 דיירים בהרצליה, כולם רוצים בתמ"א)
תמ"א 38 - שכ"ט עו"ד דיירים
עו"ד תומר יפת
מנהל
05/09/11
משה שלום,
לטעמי, זהו שכר לגמרי לא ראוי. על חשבון שכר זה עוה"ד צריך לנהל מו"מ במשך מספר חודשים, לבצע הליך של חתימה עוד כחודש ואח"כ ללוות אתכם עד לסיום התהליך עוד כשנתיים לפחות אם לא שלוש. ישנה עבודה עד להוצאת ההיתר, ישנה עבודה בבחינת הערבויות, במעקב אחרי מכירת הדירות, בליווי הבנקאי, בהסדרת בעיות של הדיירים מול היזם ועוד.
זה הפסדי לכל עורך דין וסופו שלא יוכל ליתן שירות.
לצערי, התחרות בין עורכי הדין כל כך פרועה שהם מסכימים לעבוד בשכר הפסדי מעין זה.
לכל עורך דין ישנן עלויות שצריך לממן, שכירות, מזכירות, עובדים וכיוצ"ב ולא ניתן להחזיק מערכת מתפקדת במחירים כאלה.
לא יתכן, כי בפרוייקט של תמ"א, שהקפו לפחות כעשרה מיליון ש"ח, דווקא מעוה"ד של הדיירים יחסכו עוד כמה עשרות אלפי ש"ח בודדים.
אני סבור כי יש לגבות לפחות סכום כפול עד לחתימת ההסכם כאשר השכר הזה הנו עד לחתימה ומכסה את עליות ניהול המו"מ עד לחתימה. הא ותו לא. צריך במסגרת הזו לתמחר גם את הסיכון שיש לעוה"ד כאשר הוא מנהל מו"מ ולא בטוח שיקבל שכר כל שהוא, רק בחתימת ההסכם יקבל שכר. האמינו לי, כי ישנם מקרים כי מנוהל מו"מ במשך חודשים רבים ולאחר מכן לא נחתם הסכם ועוה"ד עומד בפני שוקת שבורה.
לאחר החתימה, הדרך הנכונה והצודקת היא לחייב לפי שעות עבודה בן 500 ש"ח ל - 750 ש"ח לשעה בתוספת מע"מ בהתאם לעבודה שנעשתה.
מניסיון, מדובר בעבודה מרובה מאוד ועו"ד שלא יתוגמל כראוי לא יוכל ליתן שירות לדיירים.
זה אינטרס בסופו של יום גם של הדיירים ואפילו גם של יזם. עו"ד שמתוגמל ויכול לתת שירות לדיירים, עוזר בסופו של יום גם ליזם לפתור בעיות לאורך מימוש הפרוייקט. העליות שלו, הינן ממש זניחות ושוליות ביחס לכל הפרוייקט ולחסוך בזה יכול להיות הרסני לפרוייקט.
רק לשם המחשה, אמש הייתי בבניין בהוד השרון אותו אני מלווה מזה כשנתיים, משעה שבע וחצי ועד עשר בלילה לשם החתמת הדיירים על מסמכי ליווי של הבנק.
זה בניין שנחתמה בו עסקה לפני כשנה וחצי והוא כרגע בתהליך הבנייה.
מישהו חייב לשלם על העבודה הזו שאם לא כן, לא אוכל מעשית ליתן שירות לדיירים.
בדיוק באותו האופן, חשוב לדאוג למפקח מטעם הדיירים כבר בעת חתימת ההסכם לקבלת שכר ראוי, בד"כ כ - 5000 ש"ח לחודש לערך בתוספת מע"מ ולא להתפשר על כך. אין יזם שלא מבין שהוא צריך לשלם זאת ואם יקציב סכום למפקח לא בהתאם לנדרש לא יסכים שום מפקח רציני לעבוד. יזם שלא מבין זאת, לא ראוי להיות יזם תמ"א 38.
הארכתי בתשובה זו, כיוון שרבים הם הפונים בשאלה מעין זו וראוי שהדיירים יבינו כי תשלום ראוי לעוה"ד שלהם חשוב בעיקר להם הגם שעוה"ד עצמם מצויים כיום בשוק מאוד תחרותי שגורם להם לעיתים לבצע פשרות אשר יגרמו בוודאות לפשיטת רגל עתידית או לחוסר יכולת לתת שירות כראוי בעתיד.
יזמים שלא מבינים זאת לא ראויים להיות יזמי תמ"א 38 ואני במקומכם לא הייתי מתפשר על נקודה זו.
בכל מקרה, בהצלחה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
לטעמי, זהו שכר לגמרי לא ראוי. על חשבון שכר זה עוה"ד צריך לנהל מו"מ במשך מספר חודשים, לבצע הליך של חתימה עוד כחודש ואח"כ ללוות אתכם עד לסיום התהליך עוד כשנתיים לפחות אם לא שלוש. ישנה עבודה עד להוצאת ההיתר, ישנה עבודה בבחינת הערבויות, במעקב אחרי מכירת הדירות, בליווי הבנקאי, בהסדרת בעיות של הדיירים מול היזם ועוד.
זה הפסדי לכל עורך דין וסופו שלא יוכל ליתן שירות.
לצערי, התחרות בין עורכי הדין כל כך פרועה שהם מסכימים לעבוד בשכר הפסדי מעין זה.
לכל עורך דין ישנן עלויות שצריך לממן, שכירות, מזכירות, עובדים וכיוצ"ב ולא ניתן להחזיק מערכת מתפקדת במחירים כאלה.
לא יתכן, כי בפרוייקט של תמ"א, שהקפו לפחות כעשרה מיליון ש"ח, דווקא מעוה"ד של הדיירים יחסכו עוד כמה עשרות אלפי ש"ח בודדים.
אני סבור כי יש לגבות לפחות סכום כפול עד לחתימת ההסכם כאשר השכר הזה הנו עד לחתימה ומכסה את עליות ניהול המו"מ עד לחתימה. הא ותו לא. צריך במסגרת הזו לתמחר גם את הסיכון שיש לעוה"ד כאשר הוא מנהל מו"מ ולא בטוח שיקבל שכר כל שהוא, רק בחתימת ההסכם יקבל שכר. האמינו לי, כי ישנם מקרים כי מנוהל מו"מ במשך חודשים רבים ולאחר מכן לא נחתם הסכם ועוה"ד עומד בפני שוקת שבורה.
לאחר החתימה, הדרך הנכונה והצודקת היא לחייב לפי שעות עבודה בן 500 ש"ח ל - 750 ש"ח לשעה בתוספת מע"מ בהתאם לעבודה שנעשתה.
מניסיון, מדובר בעבודה מרובה מאוד ועו"ד שלא יתוגמל כראוי לא יוכל ליתן שירות לדיירים.
זה אינטרס בסופו של יום גם של הדיירים ואפילו גם של יזם. עו"ד שמתוגמל ויכול לתת שירות לדיירים, עוזר בסופו של יום גם ליזם לפתור בעיות לאורך מימוש הפרוייקט. העליות שלו, הינן ממש זניחות ושוליות ביחס לכל הפרוייקט ולחסוך בזה יכול להיות הרסני לפרוייקט.
רק לשם המחשה, אמש הייתי בבניין בהוד השרון אותו אני מלווה מזה כשנתיים, משעה שבע וחצי ועד עשר בלילה לשם החתמת הדיירים על מסמכי ליווי של הבנק.
זה בניין שנחתמה בו עסקה לפני כשנה וחצי והוא כרגע בתהליך הבנייה.
מישהו חייב לשלם על העבודה הזו שאם לא כן, לא אוכל מעשית ליתן שירות לדיירים.
בדיוק באותו האופן, חשוב לדאוג למפקח מטעם הדיירים כבר בעת חתימת ההסכם לקבלת שכר ראוי, בד"כ כ - 5000 ש"ח לחודש לערך בתוספת מע"מ ולא להתפשר על כך. אין יזם שלא מבין שהוא צריך לשלם זאת ואם יקציב סכום למפקח לא בהתאם לנדרש לא יסכים שום מפקח רציני לעבוד. יזם שלא מבין זאת, לא ראוי להיות יזם תמ"א 38.
הארכתי בתשובה זו, כיוון שרבים הם הפונים בשאלה מעין זו וראוי שהדיירים יבינו כי תשלום ראוי לעוה"ד שלהם חשוב בעיקר להם הגם שעוה"ד עצמם מצויים כיום בשוק מאוד תחרותי שגורם להם לעיתים לבצע פשרות אשר יגרמו בוודאות לפשיטת רגל עתידית או לחוסר יכולת לתת שירות כראוי בעתיד.
יזמים שלא מבינים זאת לא ראויים להיות יזמי תמ"א 38 ואני במקומכם לא הייתי מתפשר על נקודה זו.
בכל מקרה, בהצלחה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוצאות משפט וכדומה לדיר סרבן
שרה
26/08/11
שלו רב
בבניינינו חתמו רוב מוחלט של הדיירים על הסכם תמ"א מכיון שלנו יש דרישה מסוימת שלטענתינו מגיעה למנוע נזק בעקבות מיקום לא טוב של התוספת שלנו לא חתמנו, היזם ובא כוחו לא מוכנים לדון עימנו כלל בנושא, לאחרונה איימו עלינו שאם יגיע הנידון לבית משפט נחוייב בהוצאות משפט כמו מקרה שהתפרסם לאחרונה, שאלתי היא האם זהו סיכון ממשי ובאלו מקרים סיכון זה קיים. (האם בכל מקרה שאני מסרבת לחתום מכיון שאני מעוניינת בהסכם אחר אני מסתכנת.) יש להדגיש שאנו הצענו מאז כמה פשרות ואף לפנות לגורם שלישי לגישור ולא קיבלנו כל תגובה מהם.
בתןדה מראש
שרה
בבניינינו חתמו רוב מוחלט של הדיירים על הסכם תמ"א מכיון שלנו יש דרישה מסוימת שלטענתינו מגיעה למנוע נזק בעקבות מיקום לא טוב של התוספת שלנו לא חתמנו, היזם ובא כוחו לא מוכנים לדון עימנו כלל בנושא, לאחרונה איימו עלינו שאם יגיע הנידון לבית משפט נחוייב בהוצאות משפט כמו מקרה שהתפרסם לאחרונה, שאלתי היא האם זהו סיכון ממשי ובאלו מקרים סיכון זה קיים. (האם בכל מקרה שאני מסרבת לחתום מכיון שאני מעוניינת בהסכם אחר אני מסתכנת.) יש להדגיש שאנו הצענו מאז כמה פשרות ואף לפנות לגורם שלישי לגישור ולא קיבלנו כל תגובה מהם.
בתןדה מראש
שרה
תמ"א 38 - דייר סרבן
עו"ד תומר יפת
מנהל
27/08/11
שרה שלום,
איני מכיר את פרטי המקרה. איני מתרשם שאתם מתנגדים סתם להכעיס. המפקח על הבתים המשותפים לא מטיל הוצאות חריגות בד"כ. אם לא מוכנים לשמוע אתכם, אני הייתי מטיל יהבי על המפקח בתקווה כי ישמע את הטיעון שלכם ואולי יקבלו.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
איני מכיר את פרטי המקרה. איני מתרשם שאתם מתנגדים סתם להכעיס. המפקח על הבתים המשותפים לא מטיל הוצאות חריגות בד"כ. אם לא מוכנים לשמוע אתכם, אני הייתי מטיל יהבי על המפקח בתקווה כי ישמע את הטיעון שלכם ואולי יקבלו.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם תמ"א 38 תקף לבניין בן 2 קומות (4 דירות) ביפו?
אריאל
25/08/11
האם יש זכויות לתמ"א 38 בבניין בן 2 קומות, 2 דירות בכל קומה וחצר המקיפה את הבניין? האם אפשר להוסיף רק ממ"ד או ניתן להרחיב מעבר? קיימים אישורי הרחבה בשכונה.
תמ"א 38 - האם חל על בניין של 2 קומות?
עו"ד תומר יפת
מנהל
27/08/11
אריאל שלום,
אם הבניין מעבר ל - 400 מ"ר בנוי, אז כן.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אם הבניין מעבר ל - 400 מ"ר בנוי, אז כן.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38/2
ישראל
24/08/11
שלום,ישנו בניין שנבנה לפני 1980, 2 קומות על עמודים אשר נבנו כחוק ובנוסף נבנתה תוספת קומה על הגג ללא אישור.סה"כ שטח הבניין 500 מ"ר.האם ניתן לבצע תמ"א 38/2?
תמ"א 38/2 - התכנות
עו"ד תומר יפת
מנהל
27/08/11
ישראל שלום,
בעיקרון, כן.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
בעיקרון, כן.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הרחבת דירה בקומת קרקע
משה
24/08/11
שלום רב,יש לי דירה בקומת קרקע בבניין שהולך לעבור תמ"א 38, עם שטח גדול מתחת לעמודים, ביקשתי מהקבלן שיסגור את השטח, כי גם ככה השטח לא מנוצל, אבל הקבלן טען שמכיוון שהשטח הוא 35 מ"ר וזה גדול מ-25, אפשר להגדיל עד 25. האם הוא צודק? השכנים מסכימים להרחבה כי גם ככה השטח הזה לא מנוצל.
תמ"א 38 - הרחבת דירה למטה
עו"ד תומר יפת
מנהל
27/08/11
משה שלום,
ראה תשובתי למטה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ראה תשובתי למטה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הרחבת דירה בקומת קרקע
דייר
24/08/11
פנה אליינו יזם לבניין שמעוניין לבצע תמ"א 38.יש לי דירה בק"ק שאפשר להרחיב אותה מתחת לעמודים עד 35 מ' והיא לא טבלות יותר מהדירות האחרות.היזם אמר שהוא ישמח להרחיב לי את הדירה, אך הוא מוגבל לפי החוק להרחיב עד 25 מ'.האם זה נכון?למה אי אפשר להרחיב את כל השטח אם השכנים מסכימים וזה לא חורג מקווי בניין
תמ"א 38 - הרחבת דירה מעבר ל - 25 מ"ר
עו"ד תומר יפת
מנהל
27/08/11
שלום רב,
אפשר להרחיב ביותר. עד 25 מ"ר יחולו הפטורים של מס שבח והיטל השבחה. מעבר לכך, אין שום פטור. אני מניח שהיזם ירצה שאתה תשלם את עלויות המס. אתה בוודאי תרצה הפוך. זה בעיקרון פתוח למו"מ.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אפשר להרחיב ביותר. עד 25 מ"ר יחולו הפטורים של מס שבח והיטל השבחה. מעבר לכך, אין שום פטור. אני מניח שהיזם ירצה שאתה תשלם את עלויות המס. אתה בוודאי תרצה הפוך. זה בעיקרון פתוח למו"מ.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
גובה ערבות בנקאית בתמ"א 38
דודו
23/08/11
היי רציתי לדעת האם במסגרת תמ"א 38 שכוללת הרחבה של דירות קיימות מקובל שהקבלן יתן ערבות בנקאית בגובה שווי הדירה המורחבת (ברור שזה בסופו של דבר עניין מסחרי, אבל אשמח לקבל תשובות קונקרטיות כדי לקבל אינדיקציה כלשהי). דוגמא: אם הדירה הקיימת (לפני ההרחבה) שווה מיליון, והדירה לאחר ההרחבה שווה מיליון וחצי, אז לקבל ערבות בנקאית של מיליון וחצי. תודה.
תמ"א 38 - גובה ערבות בנקאית
עו"ד תומר יפת
מנהל
27/08/11
דודו שלום,
אין בזה כללים קבועים. זה נתון למו"מ מסחרי. בכל אופן לא מקובל שנותנים ערבות אל מלא שווי הדירה אלא במקרה של תמ"א 38/2.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אין בזה כללים קבועים. זה נתון למו"מ מסחרי. בכל אופן לא מקובל שנותנים ערבות אל מלא שווי הדירה אלא במקרה של תמ"א 38/2.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38- פיקוח על הפרויקט והסכמה לתוכנית
דוד
22/08/11
שלום רב,
הוריי עושים עם דיירי אותו בניין פרוייקט תמ"א38 במרכז:
1) האם יש מישהו מטעם העירייה שמפקח על הבנייה מבחינת שימוש בחומרים המתאימים ובסטנדרטים של הבנייה לחיזוק הבניין כדי שהקבלן לא יחפף ?
2) ישנה בעיה של מצוקת חנייה כיום אשר תגדל עם סיום הפרוייקט.
הקבלן הגיש תוכנית לעירייה ולא כולנו ראינו אותה..האם תהיה לנו הדיירים אפשרות להתנגד לתוכנית גם לאחר שהעירייה תאשר אותה ?
3) איך אני יכול לבדוק חוזק ואמידות של קבלן ?
4) הקבלן הגיש בהצעה לעירייה תוכנית שנשמעת לי מופרכת והיא של חניון קומות חשמלי של 3,4 קומות מתחת לאדמה.
אין לקבלן הזה ניסיון בחניות כאלה לפי מה שאמר ...האם יש משהו שאפשר לעשות כדי להגן על עצמנו בנושא זה למקרה שתהיה בעיה בעתיד ?
המון תודה
דוד
הוריי עושים עם דיירי אותו בניין פרוייקט תמ"א38 במרכז:
1) האם יש מישהו מטעם העירייה שמפקח על הבנייה מבחינת שימוש בחומרים המתאימים ובסטנדרטים של הבנייה לחיזוק הבניין כדי שהקבלן לא יחפף ?
2) ישנה בעיה של מצוקת חנייה כיום אשר תגדל עם סיום הפרוייקט.
הקבלן הגיש תוכנית לעירייה ולא כולנו ראינו אותה..האם תהיה לנו הדיירים אפשרות להתנגד לתוכנית גם לאחר שהעירייה תאשר אותה ?
3) איך אני יכול לבדוק חוזק ואמידות של קבלן ?
4) הקבלן הגיש בהצעה לעירייה תוכנית שנשמעת לי מופרכת והיא של חניון קומות חשמלי של 3,4 קומות מתחת לאדמה.
אין לקבלן הזה ניסיון בחניות כאלה לפי מה שאמר ...האם יש משהו שאפשר לעשות כדי להגן על עצמנו בנושא זה למקרה שתהיה בעיה בעתיד ?
המון תודה
דוד
תגובה
שלמה
23/08/11
דבר ראשון עליכם לדרוש ערבות בנקאית מלאה לשווי הדירה המורחבת שאמורים לקבל, כדי שאם חלילה יקרו תקלות בבניה לפחות שווי הרכוש שלכם יהיה מובטח. מעבר לכך תעשו בדיקה מקיפה על הקבלן, בקשו לראות עבודות קודמות שהוא עשה, בררו בפנקס הקבלנים, חפשו באינטרנט וכו'. אם מדובר בקבלן ללא נסיון זה אמור להדליק לכם נורה אדומה. התחום של התמ"א 38 די פרוץ וכל אחד כמעט יכול לקרוא לעצמו יזם תמ"א, ואם משהו ישתבש בהמשך לא בטוח שתהיה כתובת למי לפנות. זה לא כמו חברות בניה רציניות ומנוסות שפועלות כבר עשרות שנים (למרות שגם במקרה כזה קיים הסיכון שהחברה תקרוס, וראינו כבר מקרים, ולכן על אחת כמה וכמה כשמדובר ב"יזם" תמ"א חסר נסיון).
התנגדות דיירים לתמ"א 38
לאה
22/08/11
אנחנו 16 דיירים בבניין בן 4 קומות. 10 דיירים חתמו שהם מוכנים ללכת לפרוייקט תמ"א 38. דייר אחד מתנגד מאחר והוא מנסה לסחוט מהקבלן שישפץ לו את הבית ו-5 אחרים מתנגדים מאחר והדירות שלהם מושכרות והם מפחדים שהדיירים שלהם יסבלו כתוצאה מעבודות בבניין. יצוין כי הבניין ישן מאוד משנות ה-60 ומאוד מסוכן במצבו. מה אנחנו כדיירי הבניין שמאוד מעוניינים יכולים לעשות? האם לפנות לרשם על הבתים המשותפים יכול לעזור לנו בטיעונים האלה? האם יש לנו קייס? קבלן שהבאנו לבניין מסר שהוא מוכן לשפץ את כל הבניין על כל המשתמע מכך אבל הוא לא מוכן לשאת ולתת כסף לדיירים כפי דרישתו של הדייר הראשון שמתנגד. אודה לתשובתכם הדחופה.
תמ"א 38 - התנגדות דיירים
עו"ד תומר יפת
מנהל
27/08/11
לאה שלום,
חשוב לבדוק את החלק היחסי של כל דייר ברכוש המשותף. ככל שיש לכם תמיכה של יותר מ - 66% מבעלי הזכויות ברכוש המשותף, אפשר לגשת למפקח לאחר התקיימות מספר תנאים הקבועים בחוק.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
חשוב לבדוק את החלק היחסי של כל דייר ברכוש המשותף. ככל שיש לכם תמיכה של יותר מ - 66% מבעלי הזכויות ברכוש המשותף, אפשר לגשת למפקח לאחר התקיימות מספר תנאים הקבועים בחוק.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוספת שטחי שירות בתמ"א 2 בת"א
רק שאלה
22/08/11
שלום,
בהנחה שכרגע בשטח של בניין קיים (דרום מזרח ת"א) יש כמות מסוימת של זכויות בניה במטרים מכח תכניות קיימות (תמ"א 38 + תב"עות מקומיות) ורוצים להרוס את הבנין ולהקים בניין חדש, האם הוועדה המקומית בד"כ מאשרת תוספת של מטרים של שטחי שירות (ממ"ד ומחסנים) בנוסף על הזכויות הקיימות, ואם כן - כמה? זה מאוד קריטי לפרויקט וחשוב לי לדעת זאת.
הבנתי שיש עיריות כמו רמת גן וגבעתיים שמאפשרות תוספות שטחי שירות רק לדירות החדשות במקרה זה אבל לא ברור לי מה לגבי עיריית ת"א. ניסיתי לברר בעיריה אבל הם לא כל כך אוהבים לנדב מידע ואומרים תגיש תכנית ונראה, אבל בשביל להגיש תכנית צריך קודם כל יזם שיהיה מעוניין ובשביל זה הוא צריך לקבל אינדיקציה על הזכויות... בקיצור בעית הביצה והתרנגולת.
תודה מראש על העזרה.
בהנחה שכרגע בשטח של בניין קיים (דרום מזרח ת"א) יש כמות מסוימת של זכויות בניה במטרים מכח תכניות קיימות (תמ"א 38 + תב"עות מקומיות) ורוצים להרוס את הבנין ולהקים בניין חדש, האם הוועדה המקומית בד"כ מאשרת תוספת של מטרים של שטחי שירות (ממ"ד ומחסנים) בנוסף על הזכויות הקיימות, ואם כן - כמה? זה מאוד קריטי לפרויקט וחשוב לי לדעת זאת.
הבנתי שיש עיריות כמו רמת גן וגבעתיים שמאפשרות תוספות שטחי שירות רק לדירות החדשות במקרה זה אבל לא ברור לי מה לגבי עיריית ת"א. ניסיתי לברר בעיריה אבל הם לא כל כך אוהבים לנדב מידע ואומרים תגיש תכנית ונראה, אבל בשביל להגיש תכנית צריך קודם כל יזם שיהיה מעוניין ובשביל זה הוא צריך לקבל אינדיקציה על הזכויות... בקיצור בעית הביצה והתרנגולת.
תודה מראש על העזרה.
תמ"א 38 - זכויות בניה לחדרי שירות בתל אביב
עו"ד תומר יפת
מנהל
27/08/11
שלום רב,
זוהי שאלה שצריכה להיות מופנית לאדריכל מנוסה מאוד בעבודה מול עיריית תל אביב ולא לעו"ד.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
זוהי שאלה שצריכה להיות מופנית לאדריכל מנוסה מאוד בעבודה מול עיריית תל אביב ולא לעו"ד.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם הממ"ד נכלל בתוך ה25 מ"ר?
אלינור
22/08/11
האם הממ"ד הינו חלק מה 25 מ"ר תוספת מותרת לדיירים הקיימים? או שמותר להוסיף ממ"ד של 12 מ"ר ועוד 25 מ"ר תוספת?
תמ"א 38 - הרחבה של 25 מ"ר
עו"ד תומר יפת
מנהל
27/08/11
אלינור שלום,
הממ"ד הוא חלק מה - 25 מ"ר.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
הממ"ד הוא חלק מה - 25 מ"ר.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניית ממ"ד – קומה אחרונה
אתי
22/08/11
שלום,
אני גרה בקומה שנייה ואחרונה בבניין בין 2 קומות (סה"כ 5 דיירים). ברצוני לדעת כיצד אוכל להקים ממ"ד באופן עצמאי, מאחר ושכניי לא מאשרים. האם אוכל להקים את הממ"ד על הגג? האם אוכל להקים שרוול של בטון מהקרקע וממ"ד לצד הבניין?
אודה לכל עזרה אפשרית בנושא,
תודה רבה,
אתי.
אני גרה בקומה שנייה ואחרונה בבניין בין 2 קומות (סה"כ 5 דיירים). ברצוני לדעת כיצד אוכל להקים ממ"ד באופן עצמאי, מאחר ושכניי לא מאשרים. האם אוכל להקים את הממ"ד על הגג? האם אוכל להקים שרוול של בטון מהקרקע וממ"ד לצד הבניין?
אודה לכל עזרה אפשרית בנושא,
תודה רבה,
אתי.
תמ"א 38 - בניית ממ"ד באופן עצמאי
עו"ד תומר יפת
מנהל
27/08/11
אתי שלום,
שאלתך אינה נוגעת לפורום זה.
בעיקרון, עלייך לבדוק מה התב"ע החלה, למי מוצמדות זכויות הבניה וכו'.
מדובר בבדיקה פרטנית עם אדריכל ועם עו"ד.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
שאלתך אינה נוגעת לפורום זה.
בעיקרון, עלייך לבדוק מה התב"ע החלה, למי מוצמדות זכויות הבניה וכו'.
מדובר בבדיקה פרטנית עם אדריכל ועם עו"ד.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם מותר לבקש כסף מקבלן עבור חתימה?
יוסי מזרחי
21/08/11
קבלן רוצה לעשות לנו תמא 38 בבניין.
האם מותר לי לבקש על זה כסף?...ואם כן אז כמה?
האם מותר לי לבקש על זה כסף?...ואם כן אז כמה?
תמ"א 38 - כסף בגין חתימה
עו"ד תומר יפת
מנהל
27/08/11
יוסי שלום,
לבקש תמיד מותר. בד"כ לא משולם כסף. אם ישולם הרי שהוא יהיה חייב במס.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
לבקש תמיד מותר. בד"כ לא משולם כסף. אם ישולם הרי שהוא יהיה חייב במס.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
