פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
שינו גיל הבתים שיאושר עבורם תמ"א 38
יעל
07/08/11
שלום רב, האם יש אמת בשמועה שבתים שנבנו לפני 1990 יקבלו גם הם אישור לתמ"א 38, ואם כן מתי הצפי לשינוי הזה?
בתודה, יעל
בתודה, יעל
לא ממש - הבתים שלאחר מכן נבנו על פי התקן
עו"ד טל דור
08/08/11
תחולתו של התקן לבניית בתים באופן שהם יעמדו נגד רעידות אדמה נקבעה על פי הדין החל מיום 1.1.1980 - לכן כל מבנה שנבנה לפני כן לא היה מחוייב לעמוד בתקן. גם אז יש מקרים בהם בניין שכן נבנה על פי התקן לא יהיה זכאי להיות חלק מתמ"א 38 אך זה נדיר במבנים פרטיים וגם בציבוריים כי במדינתנו קבלנים לא ישקיעו יותר מן הדרוש על פי החוק אלא אם הם יראו מכך רווחים. ישנם בתים ללא מעלית או שבנויים באופן מזעזע אך מבחינת העמידות הם אינם מתאימים לתמ"א 38. בכל מקרה לשאלתך מבנים משנת 1990 אינם מבנים על פי תמ"א 38.
כתב הגנה למפקח על הבתים המשותפים
מורן
07/08/11
שלום ברצוני לברר האם ימי הפגרה נחשבים וצריך לספור אותם כשאני רוצה להגיש כתב הגנה למפקח על הבתים המשותפים? והאם יש אסמכתא בחוק כלשהי?
תמ"א 38 - תביעות בפני המפקח
עו"ד תומר יפת
מנהל
10/08/11
מורן שלום,
תקנות סדר הדין האזרחי חלות על כל הנוגע לתביעות בפני המפקח על הבתים המשותפים, המקבילות לתביעות בביהמ"ש השלום, בשינויים המחוייבים.
כפועל יוצא- גם עניין הפגרות שחל על תביעות אלו.
ראי בהרחבה בחוק המקרקעין.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
תקנות סדר הדין האזרחי חלות על כל הנוגע לתביעות בפני המפקח על הבתים המשותפים, המקבילות לתביעות בביהמ"ש השלום, בשינויים המחוייבים.
כפועל יוצא- גם עניין הפגרות שחל על תביעות אלו.
ראי בהרחבה בחוק המקרקעין.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות יציאה לגג מהקומה האחרונה
אילנה
06/08/11
אני גרה בקומה אחרונה. האם מותר לי לפי חוק לצאת מהדירה שלי לגג ולהשתמש בגג מבלי לקנות אותו משאר הדיירים?
במידה וכן, האם מותר לי לבנות מעקה בחלק הגג שמעל לדירתי?
האם אני זקוקה להסכמת הדיירים, מה אחוז הדיירים?
בבנין שאני גרה יש 3 דירות בקומה.
אחת הדירות היא דירת גג, כלומר יציאה מהדירה עצמה לגג, ובגג בנוי חדר.
כמו כן, מהו התהליך לקבל אישורים ליציאה מהדירה לגג והשימוש בו.
המון תודה על כל עזרה שתינתן.
במידה וכן, האם מותר לי לבנות מעקה בחלק הגג שמעל לדירתי?
האם אני זקוקה להסכמת הדיירים, מה אחוז הדיירים?
בבנין שאני גרה יש 3 דירות בקומה.
אחת הדירות היא דירת גג, כלומר יציאה מהדירה עצמה לגג, ובגג בנוי חדר.
כמו כן, מהו התהליך לקבל אישורים ליציאה מהדירה לגג והשימוש בו.
המון תודה על כל עזרה שתינתן.
את צריכה הסכמה של כל הדיירים !!!
עו"ד טל דור
08/08/11
אלא אם יש לך בטאבו זכויותרשומות על הגג. גם אז וסביר שהדיירים אם יסכימו ידרשו תשלום, יש לקבל אישורי בניה מהעיריה והדבר מצריך עריכת תכניות באמצעות מהנדס בניה ו/או אדריכל, זימון שמאי כי יש פה השבחה של הנכס עליו תצטרכי לשלם מס וכמובן שבסוף גם הארנונה תגדל כתוצאה מהגדלת הנכס שלך (מדובר בפרוצדורה שבסופה יש לרשום את השינוי הזכויות על שמך בטאבו) כמו גם הפחתת החלק המשותף לשאר הדיירים. בכלל לא בטוח שהדיירים יסכימו גם תמורת תשלום כי זה עלול ליצור בעיות למי שיש משכנתא. בקיצור זו פרוצדורה שתהיי חייבת לפנות לאנשי מקצוע ובראשם עו"ד מקצועי. אך תחילה תבדקי שהדיירים מסכימים.
תמ"א 38 - הצמדת רכוש משותף
עו"ד תומר יפת
10/08/11
אילנה שלום,
מן ההיבט הקנייני, הצמדת חלק מהרכוש המשותף לדירה קיימת לצורך הרחבתה או בניית תוספת מצריך הסכמת מי שבבעלותם 3/4 מהדירות ו-2/3 מן הרכוש המשותף. כמובן שמן הצד התכנוני נדרשת הסכמת העירייה בהתאם לתב"ע.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
מן ההיבט הקנייני, הצמדת חלק מהרכוש המשותף לדירה קיימת לצורך הרחבתה או בניית תוספת מצריך הסכמת מי שבבעלותם 3/4 מהדירות ו-2/3 מן הרכוש המשותף. כמובן שמן הצד התכנוני נדרשת הסכמת העירייה בהתאם לתב"ע.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
הערת אזהרה על הרכוש המשותף
אשר
05/08/11
האם רישום הערת אזהרה על חלקת הרכוש המשותף יופיע גם בנסחי הדירות ? שאם לא כך האם רוכש דירה לאחר חתימת חוזה תמ"א בבנין, שלא חתם על החוזה, יוכל לטעון שהדירות החדשות שייכות גם לו או לסרב לחתום על הבקשה לרישום צו תיקון הבית המשותף?
מענה לאשר
עו"ד טל דור
07/08/11
הערת האזהרה תרשם ותראה גם בנסח פרטני של כל דירה לאחר שהיא תרשם בפועל. בכל מקרה ביצוע רישום הערת האזהרה מוטל על כתפי הקבלן/יזם ובד"כ הרישום אמור להיעשות רק לאחר קבלת אישור העירייה לתכנית שלאחריו מתחיל "מרוץ" ההסכם מצד הקבלן לשם קבלת מימון בנקאי לפרויקט (שלצורך כך הוא יצטרך לרשום את הערת האזהרה) וכן ביטוחים וערבויות ביצוע ורק לאחר מכן הוא יתחיל בביצוע הפרויקט. כל זה אמור למצוא ביטוי בהסכם וכן סעיף כי החל ממועד החתימה על ההסכם על כל מוכר דירה להחתים את הדייר הרוכש גם על ההסכם עם הקבלן/יזם. בכל מקרה דייר חדש לא יוכל לטעון כי הדירות החדשות שייכות לו כמו שדייר מתנגד לא יוכל לעשות כן.,
תמ"א 38 בת"א
ת"אביבית
05/08/11
שלום,
ברצוני לדעת האם במסגרת תמ"א 38 מאפשרת עיריית ת"א ליזמים לבנות קומות נוספות מעל קומות הבניין הקיים (בתמורה לחיזוק המבנה,הוספת מעלית, לממ"ד,מרפסת שמש לטובת הדיירים)???? יש אישור לכך?
האם התמ"א 38 בעצמו אוסר על בניית קומות נוספות?
לתשובתכם אודה.
ברצוני לדעת האם במסגרת תמ"א 38 מאפשרת עיריית ת"א ליזמים לבנות קומות נוספות מעל קומות הבניין הקיים (בתמורה לחיזוק המבנה,הוספת מעלית, לממ"ד,מרפסת שמש לטובת הדיירים)???? יש אישור לכך?
האם התמ"א 38 בעצמו אוסר על בניית קומות נוספות?
לתשובתכם אודה.
תמ"א 38 - ביצוע בת"א
עו"ד תומר יפת
מנהל
05/08/11
שלום רב,
כן. נותנים לבנות קומות נוספות. עריית תל אביב יוזמת כרגע תב"ע עירונית שמסדירה זאת לפי אזורים שונים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
כן. נותנים לבנות קומות נוספות. עריית תל אביב יוזמת כרגע תב"ע עירונית שמסדירה זאת לפי אזורים שונים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בדיקת קרקע
רחלי כהן
04/08/11
שמעתי שכדי לבצע תמא יש לערוך בדיקת קרקע
מי מוסמך לבדוק
מה בדיוק בודקים
האם הבדיקה חד משמעית או יש לקחת חוות דעת נוספת
מי מוסמך לבדוק
מה בדיוק בודקים
האם הבדיקה חד משמעית או יש לקחת חוות דעת נוספת
תמ"א 38 - בדיקת קרקע
עו"ד תומר יפת
מנהל
05/08/11
רחלי שלום,
בכל יציקה עושים בדיקת קרקע כדי לקבוע את צורת הביסוס. הבדיקה היא על ידי מומחה לכך ומי שאחרי לכל התהליך הוא הקונסטרוקטור של המבנה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
בכל יציקה עושים בדיקת קרקע כדי לקבוע את צורת הביסוס. הבדיקה היא על ידי מומחה לכך ומי שאחרי לכל התהליך הוא הקונסטרוקטור של המבנה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רשימת מבנים מסוכנים
אלינור
04/08/11
ברצוני לדעת האם מבנה שהוסר מרשימת מבנים מסוכנים לאחר עיבוי עמודים בקומה המפולשת עדיין יכול להכלל בפרויקט של תמ"א 38?
שכן חיזקו את עמודיו אך אין זה אומר כי יעמוד ברעידת אדמה...
שכן חיזקו את עמודיו אך אין זה אומר כי יעמוד ברעידת אדמה...
תמ"א 38 - מבנה מסוכן
עו"ד תומר יפת
מנהל
05/08/11
אלינור שלום,
התשובה היא, כן. הסרת מבנה מסוכן לא גורעת מהזכויות לפי תמ"א 38.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
התשובה היא, כן. הסרת מבנה מסוכן לא גורעת מהזכויות לפי תמ"א 38.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוספת מרפסת באופן עצמאי
מאיה
04/08/11
בבניין שבו אני גרה, רוצים להוסיף מרפסות. ברגע זה אין לי יכולת לשלם את המחיר הדרוש, כ 40 אלף שקל. נאמר לי שאוכל לסרב ושלי לא תהיה מרפסת. האם אוכל לעשות זאת בצורה עצמאית לאחר כמה שנים? האם אישורי הבנייה יהיו תקפים בשבילי? האם אצטרך לבקש אישור מהדיירים? תודה.
תמ"א 38 - הוספת מרפסות
עו"ד תומר יפת
מנהל
05/08/11
מאיה שלום,
וודאי שתוכלי לעשות לאחר מכן. היתר הבניה לא אמור להיות תקף אבל לא תהא לך בעיה להוציא היתר ספציפי בשבילך.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
וודאי שתוכלי לעשות לאחר מכן. היתר הבניה לא אמור להיות תקף אבל לא תהא לך בעיה להוציא היתר ספציפי בשבילך.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שלבים וזמנים בתמ"א
רועי
02/08/11
שלום רב,אני עומד לקנות דירה, אשר נאמר לי מהדיירים בה כי כל דיירי הבניין "חתומים" על תמ"א 38. רציתי לדעת מס' דברים:1. מה הכוונה חתומים? על מה בדיוק צריך לחתום? ולמי?2. מהם השלבים הבירוקרטיים עד שמגיעים לידי הבנייה המיוחלת?3. כמה זמן (בערך) לוקח מהרגע שכל הדיירים "חתומים" ועד להתחלת הבנייה?תודה רבה מראש.
מידע על שלבי תמ"א
אחד שבתהליך
03/08/11
ראשית הטוב ביותר הוא לבקש העתק מהטופס שחתמו עליו השכנים מאחד הדיירים. תמצא מישהו נחמד שיתן לך העתק. בנוגע לתהליך: בדרך כלל מקובל שיש לפחות שני שלבים של חתימות, האחד חתימה עקרונית על הרצון לביצוע תמ"א, מעין "טופס רצינות" ונתינת בלעדיות ליזם/קבלן לתקופה מסויימת שבה עליו לגבש את הצעתו.שלב שני הוא החתימה על ההסכם הסופי שבו כבר יש תוכניות אדריכליות וכל אחד יודע בבירור מה הוא מקבל ויכול להחליט באופן סופי האם הוא 'הולך על זה' או לא.מרוח שאלתך ניכר שהחתימה שהשכנים חתמו היא החתימה העקרונית, סביר גם להניח שהמוכר היה מיידע אותך על התוכנית מעשית לבצע תמ"א כיון שיש לזה השלכות כלכליות בשקלול מחיר הדירה, וזה סימן נוסף שכנראה מה שיש שם זו חתימה ראשונית בלבד.השלבים הביורוקרטיים הם בעיקר שלב הבדיקות, כולל ההתכנות הכלכלית ואחוזי הרווח של היזם, כמו כן התאמת תוספות הבינוי, החנייה וכדו' לרצונותיהם של כלל הדיירים והבאתם לעמק השווה, שלב נוסף הוא הליך הוצאת ההיתרים בעירייה.שלב הבדיקות וההסכמות משתנה מאד בין כל בניין ותלוי במשתנים רבים, אך ככלל אפשר לומר שהוא לוקח כשנה פחות או יותר, ובד"כ במהלך זמן זה ניתן לפחות לראות אם זה הולך לקראת סגירה או לא.שלב הוצאת ההיתר משתנה אף הוא מרשות מקומית אחת למשנתה, ונע בין חצי שנה לשנתיים, כמובן שאף זה תלוי במשתנים רבים.מקווה שעזרתי.
אכיפת תמ"א 38
אבי
02/08/11
שלום רב,
ברשותי 75% משטח קרקע. על הקרקע קיים מבנה בו 50% בבעלותי. לפי הידוע לי ניתן לאכוף תמ"א רק כאשר יש יותר מ66% הסכמה אשר מחושב מהשטח הבנוי ולא משטח הקרקע. אך נוצר מצב אבסורדי בו אני יכול לבנות דירות ואז יהיה בבעלותי יותר מ66% ואז אוכל לאכוף את התמ"א.נשאלת השאלה מדוע לא ניתן לקבל מראש הסכמה מהרשויות לאכיפת התמ"א כדי למנוע מצב של בניה מיותרת לצורך האכיפה?
ברשותי 75% משטח קרקע. על הקרקע קיים מבנה בו 50% בבעלותי. לפי הידוע לי ניתן לאכוף תמ"א רק כאשר יש יותר מ66% הסכמה אשר מחושב מהשטח הבנוי ולא משטח הקרקע. אך נוצר מצב אבסורדי בו אני יכול לבנות דירות ואז יהיה בבעלותי יותר מ66% ואז אוכל לאכוף את התמ"א.נשאלת השאלה מדוע לא ניתן לקבל מראש הסכמה מהרשויות לאכיפת התמ"א כדי למנוע מצב של בניה מיותרת לצורך האכיפה?
תשובה
יוסי
02/08/11
א. כלל לא ברור שאם תוסיף דירות אחר שינוי תב"ע עדיין יהיו בידך הזכויות מכח תמ"א 38, כי בהרבה מקרים המוסיף ביונוי מכח מחוייב לגרום לחיזוק הבניין לפי התקן ובמקרה כזה אין לך זכויות מכח התמ"א.ב. לשאלתך "מדוע לא ניתן מראש וכו'", התשובה היא שצריך להבין שישנה הפרדת רשויות, והזכות לכוף שכן סרבן מוקנית למפקחת על המקרקעין - לאחר בירור כנדרש בחוק -, וסמכותה העניינית לדון קיימת רק אחרי שכל התנאים האחרים קיימים, אם מהבחינה החוקית ואם מהבחינה המציאותית, (כמו למשל המצב שהיה קיים עד התיקון לחוק ש"י אורלב שלא היה ניתן להגיש בקשה נגד המתנגדים אלא רק אחר קבלת היתר בניה, ולא היה אפשרות "לעקוף" את זה אפי' שזה לא ממש הגיוני).ולסיום, המחוקק אף פעם לא יכול לחשוב על כל הווריאציות שיקרו במציאות, וזה בדיוק המקום של הפרשנות המשפטית - אם בביהמ"ש ואם בחוו"ד פרטית, והעובדה שאצלך במקרה נהיתה ווריאציה שמצריכה אותך לערוך 'תעלול' קטן ומיותר, עדיין לא אומרת שמישהו טעה לחלוטין כך שתוכל לשאול "מדוע לא וכו'".מקווה שעניתי תשובה מספקת, וסליחה על התוקפנות.
אכיפת תמ"א 38
אבי
02/08/11
שלום רב,
ברשותי 75% משטח קרקע. על הקרקע קיים מבנה בו 50% בבעלותי. לפי הידוע לי ניתן לאכוף תמ"א רק כאשר יש יותר מ66% הסכמה אשר מחושב מהשטח הבנוי ולא משטח הקרקע. אך נוצר מצב אבסורדי בו אני יכול לבנות דירות ואז יהיה בבעלותי יותר מ66% ואז אוכל לאכוף את התמ"א.נשאלת השאלה מדוע לא ניתן לקבל מראש הסכמה מהרשויות לאכיפת התמ"א כדי למנוע מצב של בניה מיותרת לצורך האכיפה?
ברשותי 75% משטח קרקע. על הקרקע קיים מבנה בו 50% בבעלותי. לפי הידוע לי ניתן לאכוף תמ"א רק כאשר יש יותר מ66% הסכמה אשר מחושב מהשטח הבנוי ולא משטח הקרקע. אך נוצר מצב אבסורדי בו אני יכול לבנות דירות ואז יהיה בבעלותי יותר מ66% ואז אוכל לאכוף את התמ"א.נשאלת השאלה מדוע לא ניתן לקבל מראש הסכמה מהרשויות לאכיפת התמ"א כדי למנוע מצב של בניה מיותרת לצורך האכיפה?
אכיפת תמ"א
עו"ד תומר יפת
מנהל
05/08/11
ראה תשובתי למטה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אכיפת תמ"א 38
אבירם
02/08/11
שלום רב,ברשותי 75% משטח קרקע. על הקרקע קיים מבנה בו 50% בבעלותי. לפי הידוע לי ניתן לאכוף תמ"א רק כאשר יש יותר מ66% הסכמה אשר מחושב מהשטח הבנוי ולא משטח הקרקע. אך נוצר מצב אבסורדי בו אני יכול לבנות דירות ואז יהיה בבעלותי יותר מ66% ואז אוכל לאכוף את התמ"א. נשאלת השאלה מדוע לא ניתן לקבל מראש הסכמה מהרשויות לאכיפת התמ"א כדי למנוע מצב של בניה מיותרת לצורך האכיפה?
תמ"א 38 - אכיפת תמ"א 38
עו"ד תומר יפת
מנהל
05/08/11
אבירם שלום,
אכן המקרה שלך הוא מקרה פרטי מיוחד. החוק קובע מהם התנאים. לפיכך, אין יכולת לקבל אישור מראש.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אכן המקרה שלך הוא מקרה פרטי מיוחד. החוק קובע מהם התנאים. לפיכך, אין יכולת לקבל אישור מראש.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפקעה שנעשתה ע"י העיריה
מיכל
02/08/11
שלום רב,
בבניין שלנו התחלנו בתהליך בדיקת תמא 38, ולאחרונה אף בתמא 38/2 (הבניין בקריית אונו).
3 שאלות:
1. בעבר נעשתה הפקעה על חלק מהשטח המקורי של הבניין לטובת חניה ציבורית. (מתחת לבניין יש חנויות וממול לבניין יש גן ילדים). ההפקעה נעשתה לפני שנים, כך שהיום הבניין יושב ממש על קו האפס. האם ניתן יהיה לטעון מול העיריה ו/או הרשויות כי לצורך תמא 38 או תמא 38/2 יהיה ניתן לחרוג מקו האפס ולקבל שטח נוסף, בטענה שבמקור השטח הזה היה שייך לבניין? או לחילופין, אם תעשה תמא 38/2 אז ניתן יהיה לטעון כי יוקצו חניות תת קרקעיות, מה שפותר את הבעיה לשמה נעשתה מלכתחילה הפקעה?
2. אנו מתלבטים לגבי הסוגייה האם לעבוד ישירות מול קבלן (שאנו מאמינים שהוא גם יזם) או מול יזם אשר הוא מבצע את המכרז בין הקבלנים, בוחר קבלן וכו'? החשש הוא שהיות והקבלן צריך לשלם ליזם, הילות הזו תבוא על חשבון המפרט שאנו יכולים לקבל.
איזה יתרונות יש בעבודה ישירות מול היזם, והאם הוא יכול לבחור עבורנו את הקבלן מבין הקבלנים אשר הוא עובד מולם, בלי שלנציגות הדיירים יהיה חלק בהחלטה?
3. בעבודה מול קבלן - מי נותן את הערבויות לדיירים? היזם או הקבלן?
תודה רבה על תשובתכם.
בבניין שלנו התחלנו בתהליך בדיקת תמא 38, ולאחרונה אף בתמא 38/2 (הבניין בקריית אונו).
3 שאלות:
1. בעבר נעשתה הפקעה על חלק מהשטח המקורי של הבניין לטובת חניה ציבורית. (מתחת לבניין יש חנויות וממול לבניין יש גן ילדים). ההפקעה נעשתה לפני שנים, כך שהיום הבניין יושב ממש על קו האפס. האם ניתן יהיה לטעון מול העיריה ו/או הרשויות כי לצורך תמא 38 או תמא 38/2 יהיה ניתן לחרוג מקו האפס ולקבל שטח נוסף, בטענה שבמקור השטח הזה היה שייך לבניין? או לחילופין, אם תעשה תמא 38/2 אז ניתן יהיה לטעון כי יוקצו חניות תת קרקעיות, מה שפותר את הבעיה לשמה נעשתה מלכתחילה הפקעה?
2. אנו מתלבטים לגבי הסוגייה האם לעבוד ישירות מול קבלן (שאנו מאמינים שהוא גם יזם) או מול יזם אשר הוא מבצע את המכרז בין הקבלנים, בוחר קבלן וכו'? החשש הוא שהיות והקבלן צריך לשלם ליזם, הילות הזו תבוא על חשבון המפרט שאנו יכולים לקבל.
איזה יתרונות יש בעבודה ישירות מול היזם, והאם הוא יכול לבחור עבורנו את הקבלן מבין הקבלנים אשר הוא עובד מולם, בלי שלנציגות הדיירים יהיה חלק בהחלטה?
3. בעבודה מול קבלן - מי נותן את הערבויות לדיירים? היזם או הקבלן?
תודה רבה על תשובתכם.
תמ"א 38 - בחירת יזם / קבלן
עו"ד תומר יפת
מנהל
05/08/11
מיכל שלום,
בבחירת יזם / קבלן פחות משנה הכותרת. יותר חשובה היכולת הכספית / הניסיון בייזום. חשוב מאוד שהביצוע יהיה על ידי קבלן מקצועי, מנוסה ובעל סיווג מתאים. אין שום בעיה כי יזם ישלם לקבלן ביצוע כזה. עד לביצוע עוד יעבור זמן רב ומדובר בעבודת ייזום ולא ביצוע.
לגבי ההפקעה, צריך לבדוק פרטנית.
לטעמי, הגעתם לשלב שבו אתם זקוקים לייעוץ מקצועי.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
בבחירת יזם / קבלן פחות משנה הכותרת. יותר חשובה היכולת הכספית / הניסיון בייזום. חשוב מאוד שהביצוע יהיה על ידי קבלן מקצועי, מנוסה ובעל סיווג מתאים. אין שום בעיה כי יזם ישלם לקבלן ביצוע כזה. עד לביצוע עוד יעבור זמן רב ומדובר בעבודת ייזום ולא ביצוע.
לגבי ההפקעה, צריך לבדוק פרטנית.
לטעמי, הגעתם לשלב שבו אתם זקוקים לייעוץ מקצועי.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה
ליאורה
01/08/11
הוגשה תב"ע שהועברה להפקדה אולם טרם הופקדה בוועדה המחוזית. רציתי לדעת אם חייבים לקבל הסכמה של 100% מבעלי הדירות לגבי הוספת יחידות דיור חדשות ונפרדות על הגג שהוא גג משותף בהתאם לנסח הטאבו?ואם אחד הדיירים מתנגד, האם הוא יכול לעכב את הוספת הדירות הנ"ל?
תהליך הוצאת תב"ע
יוסי, מתעניין בתחום.
01/08/11
לאישור התב"ע נחוצים חתימותיהם של 75% מבעלי הרכוש המשותף, מבלי להדרש להיבט התכנוני כמובן. וועדות התכנון השונות דנות בהיבט התיכנוני בלבד ולא בהיבט הקנייני, מלבד ההגבלה הנ"ל (כלומר, הצורך ב - 75%).עדיין, אין זה אומר שישנה אפשרות בנייה בפועל, כי הלא בכך תפגע זכות הקניין שיש לשאר הבעלים ברכוש המשותף.לצורך האיזון בין שני הצרכים - מחד הצורך לאפשר לאדם להרחיב את דירתו, ומאידך הצורך למניעת פגיעה בזכות הקניין - קבע המחוקק את מנגנון "תשלומי איזון", שעניינו, כפי המשתמע משמו, ככל שאחד מבעלי הרכוש המשותף לא מקבל הרחבה, או שהרחבה זו מצומצמת היא משכנו, ישא המרחיב בתשלומי איזון (ע"פ הסכמה או שמאי) בתשלום על השטח היתר הנבנה על ידו.תוכן אישור התב"ע, כמו האם לאשר הרחבת דירות קיימות או הוספת יח"ד נתון - למיטב ידיעתי - לשיקול דעת הוועדה הרלבנטית, בכפוף להגבלות הנ"ל.ראה: תיקון 18 לחוק המקרקעין, וכן: http://www.justice.gov.il/MOJHeb/HagafLrishomMekakein/Subjects/
תמ"א 38/2 מול פינוי בינוי
שי
31/07/11
שלום רב,
האם זה נכון שבמסגרת תמ"א 38/2 לא ניתן לתבוע דייר סרבן ע"פ "חוק הדייר הסורר" מ-2006? האם החוק תקף רק במקרה של הכרזה על מתחם פינוי בינוי?
האם זה נכון שבמסגרת תמ"א 38/2 לא ניתן לתבוע דייר סרבן ע"פ "חוק הדייר הסורר" מ-2006? האם החוק תקף רק במקרה של הכרזה על מתחם פינוי בינוי?
תמ"א 38 - תביעת דייר סרבן
עו"ד תומר יפת
מנהל
05/08/11
שלום רב,
זה נכון. זה רלוונטי לפינוי בינוי ולא לתמ"א.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
זה נכון. זה רלוונטי לפינוי בינוי ולא לתמ"א.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היכן אפשר לבנות 2.5 קומות
נפתלי דוידוביץ
31/07/11
אנחנו תושבי קרית טבעון .האם אפשר 2.5 קומות. ואם לא ,אז אלו אפשרויות אחרות יש (שינוי תב"א)?.
תמ"א 38 - קריית טבעון
עו"ד תומר יפת
מנהל
05/08/11
נפתלי שלום,
איני יודע מה התב"ע החלה בטבעון. יש לבדוק ברשות עצמה. בימים אלה נערכת עבודה למתן זכויות נוספות מכוח התמ"א שאמורה להפרסם בחודשים הקרובים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
איני יודע מה התב"ע החלה בטבעון. יש לבדוק ברשות עצמה. בימים אלה נערכת עבודה למתן זכויות נוספות מכוח התמ"א שאמורה להפרסם בחודשים הקרובים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 בבניין בן 60 שנה
נדב
29/07/11
אנו 6 דיירים בבניין בן 60 שנה. על שתי קומות. 3 דירות בכל קומה.העירייה אישרה את הריסת הבניין ובניה של 5 קומות.על כל יחידה ניתן לבנות 2. כמו כן, חניה תת קרקעית ומחסנים.יזמים פנו אלינו ורציתי לשאול איזה אחוז של הבניה מקובל לתת ליזם?אם אני גר למעלה האם אני זכאי לקבל דירת גג? השכן הצמוד אלי בנה עוד קומה. האם לו העדפה?תודה.
תמ"א 38 - תמ"א 38/2 הריסת המבנה
עו"ד תומר יפת
מנהל
31/07/11
נדב שלום,
הדבר הנכון הוא לגבש נציגות נבחרת לדיירים, לשכור עו"ד אשר ייצג אתכם ואז להיכנס למו"מ מקצועי מול יזמים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
הדבר הנכון הוא לגבש נציגות נבחרת לדיירים, לשכור עו"ד אשר ייצג אתכם ואז להיכנס למו"מ מקצועי מול יזמים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסוי בתמ"א 38
יוסי
29/07/11
האם המקרה שהיזם נוטל סכום כסף מסויים מהדיירים, (כמו במקרה שהעלתה הדס) המיסוי מחושב על כל שוויות העסקה או רק על הכסף המזומן שהוא קיבל?
תמ"א 38 - מיסוי
עו"ד תומר יפת
מנהל
31/07/11
יוסי שלום,
שאלתך אינה מובנית לי דיה. ישנו פטור מתשלום מס שבח. ככל שהדיירים משלמים ליזם כסף בגין ביצוע עבודות, הרי שעל הכסף הזה לדיירים אין חבות במס אלא לקבלן יש חבות במס חברות.
זה ממש על קצה המזלג. חלקי אך בפורום לא ניתן ליתן תשובות מפורטות בתחום המיסוי שהינו מורכב באופן מיוחד.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
שאלתך אינה מובנית לי דיה. ישנו פטור מתשלום מס שבח. ככל שהדיירים משלמים ליזם כסף בגין ביצוע עבודות, הרי שעל הכסף הזה לדיירים אין חבות במס אלא לקבלן יש חבות במס חברות.
זה ממש על קצה המזלג. חלקי אך בפורום לא ניתן ליתן תשובות מפורטות בתחום המיסוי שהינו מורכב באופן מיוחד.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לדעתי אי ביצוע בעל הבית של תמ"א 38 נחשב לפינוי.
יעקב
29/07/11
לדעתי אי ביצוע תמ"א 38 הוא כדין פינוי מהבית,אי אפשר לגור בבית שהוא לא מוגן מטילים ומרעידות אדמה,אני זקוק לעו"ד בעניין.
אני גר בבית בדמי מפתח יקר עפם אימי.
אני גר בבית בדמי מפתח יקר עפם אימי.
תמ"א 38 - אי ביצוע סיכון בטיחותי ובטחוני
עו"ד תומר יפת
מנהל
31/07/11
יעקב שלום,
עליך לגבש קודם כל את הסכמת הדיירים כולם או רובם. לאחר מכן, נכון יהיה לפנות לעו"ד מומחה בעניין.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
עליך לגבש קודם כל את הסכמת הדיירים כולם או רובם. לאחר מכן, נכון יהיה לפנות לעו"ד מומחה בעניין.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 גבייה מדיירים
הדס
26/07/11
הבניין בו אני מתגוררת הוא בן 31 שנים, ככל הנראה יבנו בבניין עוד 2 קומות למעלה וקומת קרקע ע"י תמ"א 38 הכולל חדר ממ"ד + מרפסת לכל דייר. ברצוני לשאול האם הקבלן/היזם שיקח את הפרוייקט יכול לגבות מאיתנו כסף עבור החדר והמרפסת??? האם הוא לא מסתפק בדירות שהוא מוסיף?
מענה להדס
עו"ד טל דור
27/07/11
הדס שלום,הקבלן רשאי כסף אבל אז יהיה עליו לשלם מס על העסקה. מדובר במו"מ וזה תלוי גם כמה דירות הוא יקבל, מה מיקום הבניין ואם עדיין לא חתמתם אתם יכולים לבדוק קבלנים אחרים שאולי יעשו את התוספת ללא עלות.
שאלה לגבי אחוזי בנייה
רועי
26/07/11
שלום לעו"ד יפת ולכולם,אני גר בבניין בן 3 קומות ויש הסכמה בין כל הדיירים ללכת לכיוון תמ"א 38.הבנתי שבמסגרת התמ"א נוכל לקבל על הנייר 25 מ"ר בדירה + 12 מרפסת. האדריכל של הקבלן שאיתו התקשרנו אומר שהמטרים של המרפסת *נכללים בתוך ה 25 של הדירה* מכיוון שלא מדובר ב"מרפסת זיזית".מישהו יכול לתרגם לי את זה לעברית? הוא צודק?בתודה!
תמ"א 38 - זכויות בניה
עו"ד תומר יפת
מנהל
31/07/11
רועי שלום,
ניתן לקבל לפי התמ"א 25 מ"כ + מרפסת. זה באופן עקרוני. באופן קונקרטי יש לוודא שתואם לתב"ע הערונית (מבחינת קווי בניין למשל) ושיש לכך התכנות כלכלית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ניתן לקבל לפי התמ"א 25 מ"כ + מרפסת. זה באופן עקרוני. באופן קונקרטי יש לוודא שתואם לתב"ע הערונית (מבחינת קווי בניין למשל) ושיש לכך התכנות כלכלית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות דייר בשטח מסחרי בחצי מרתף
גל
26/07/11
שלום,ברשותנו דירה שמשמשת כשטח מסחרי (מחסן/בית מלאכה) בבניין שבו 3 קומות של דירות למגורים.השטח (52 מ"ר) נמצא בקומת הכניסה לבניין, יורדים אליו ב-4 מדרגות מלובי הכניסה, יש לו חלונות שפונים לשטח החניה וגינת הבית.שטח זה נבנה כחוק בעת שנבנה הבניין לפני כ-50 שנה ומאז הוא ברשותנו לצרכים מסחריים.כעת מבקשים הדיירים את אישורנו לתוספת של 2 קומות דירות, חניות בהתאם לנדרש ועוד. בתמורה יקבלו מעלית וחדר אטום.מטבע הדברים, אנחנו לא נמצאים במיקום שמאפשר לנו להנות מהתוספות הללו וייגרם לנו רק נזק מתוספת של דיירים וחניות.אנחנו לא רוצים להתנגד כדי לשמור על שלום בית, אבל לא יכולים להרשות לעצמנו לתת את הזכויות מבלי שתהיה לנו תוספת כלשהי.מישהו במשפחה העלה את הרעיון שנוותר על השטח הזה בתמורה לשטח מקביל בדירות החדשות, בתוספת של סכום סביר עבור ההפרש על ההשבחה.כך יוכל הקבלן למכור חניות נוספות בשטח החצר או למכור את שטח המסחרי לקונה פוטנציאלי אחר.האם נתקלתם בבעיה דומה ומה לדעתכם יכול להיות פתרון ?הערה חשובה: נא לא להציף אותנו בדואר זבל. תודה.
תמ"א 38 - תמורה לדיירים
עו"ד תומר יפת
מנהל
31/07/11
גל שלום,
הכל אפשרי. זה עניין של מו"מ מסחרי ושל כדאיות כלכלית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
הכל אפשרי. זה עניין של מו"מ מסחרי ושל כדאיות כלכלית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות בנייה בפריפריה
עו"ד וייזל
25/07/11
במסגרת תמ"א 38, איפשרו שכויות בנייה בפריפריה ל 2.5 קומות בניגוד למרכז שם איפשרו 1.5 קומות.השאלה היא מה משמעות חצי הקומה. האם המשמעות היא שאני יכול לבנות בכל קומה 4 דירות ( כדוגמא), היינו 8 דירות ב- 2 קומות, ואילו בחצי קומה העליונה לבנות 2 דירות - או שמה שניתן לבנות על "חצי הקומה" זה בעצם חדרים שיהיו שייכים לקומה השנייה.
זכויות בנייה תמ"א 38 פריפרייה
עו"ד וייזל
25/07/11
ולחידוד השאלה- האם בסופו של יום יכול היזם למכור 10 דירות חדשות או רק 8 דירות חדשות כאשר חצי קומה הנוספת היא חלק מהדירות של הקומה השנייה.?
תמ"א 38 - בניה על הגג
עו"ד תומר יפת
27/07/11
שלום רב,
כשמדובר ב"חצי קומה" הכוונה לחדי יציאה לגג ולא בנייה של דירה נפרדת.
בדרך ככל בקומה הראשונה נבנות דירות ובקומה וחצי הנוספת נבנים דופלקסים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
כשמדובר ב"חצי קומה" הכוונה לחדי יציאה לגג ולא בנייה של דירה נפרדת.
בדרך ככל בקומה הראשונה נבנות דירות ובקומה וחצי הנוספת נבנים דופלקסים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
עו"ד לטיפול בתמ"א 38
דורון
24/07/11
מעונין לדעת איזה עורכי דין יש להם נסיון בטיפול בתמ"א 38 רצוי מאזור עכו / נהריה /קריות /חיפה.
תודה
תודה
תמ"א 38 - עו"ד מומלץ
עו"ד תומר יפת
מנהל
27/07/11
שלום רב,
אינני יודע. ממליץ לבדוק באתרי האינטרנט השונים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אינני יודע. ממליץ לבדוק באתרי האינטרנט השונים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכמת דיירים
פזית
23/07/11
אחד הדיירים החל להניע את תהליך התמא מבלי לידע את כל דיירי הבניין, מסתבר שלדברי הקבלן לא ניתן להרחיב את כל דירות הבניין אלא רק כמחצית כאשר התכנית שסוכמה היא לתת לדירות שלא יורחבו חניה תת קרקעית. מיותר לציין שמחצית הבניין שיורחב נתן הסכמתו ולגבי החצי השני, לא הובא לידיעתו כלל (אני גיליתי במקרה מתוך שיחת חולין עם אחת השכנות)
שאלותיי: 1. האם ניתן להניע תהליך שכזה מבלי להביא לידיעת השכנים כולם?
2.האם הגיוני שהעיריה (תל אביב) תתן לקבלן להרחיב רק חצי מהבניין תמורת שתי קומות?
3. האם במקרה כזה יש צורך ביותר מ66% הסכמה?
4. מה מקובל לעשות במקרים כאלה? לפצות את החצי השני של הבניין?
הרי ערך חדר נוסף בתל אביב אינו שקול לחניה
כמובן שאני מתנגדת לתכנית של היום, לחיות באתר בנייה במשך למעלה משנה ובסופו של תהליך "לזכות" בחניה כשאני לא מחזיקה רכב כלל. ועד הבית לא מתכוון לשתף פעולה בנושא פיצוי הצד של יורחב (מדובר ב7 מתוך 16 דירות)
מה עושים??
שאלותיי: 1. האם ניתן להניע תהליך שכזה מבלי להביא לידיעת השכנים כולם?
2.האם הגיוני שהעיריה (תל אביב) תתן לקבלן להרחיב רק חצי מהבניין תמורת שתי קומות?
3. האם במקרה כזה יש צורך ביותר מ66% הסכמה?
4. מה מקובל לעשות במקרים כאלה? לפצות את החצי השני של הבניין?
הרי ערך חדר נוסף בתל אביב אינו שקול לחניה
כמובן שאני מתנגדת לתכנית של היום, לחיות באתר בנייה במשך למעלה משנה ובסופו של תהליך "לזכות" בחניה כשאני לא מחזיקה רכב כלל. ועד הבית לא מתכוון לשתף פעולה בנושא פיצוי הצד של יורחב (מדובר ב7 מתוך 16 דירות)
מה עושים??
תמ"א 38 - התנגדות לתמ"א
עו"ד תומר יפת
מנהל
24/07/11
פזית שלום,
זכותך להתנגד אם את חשה מקופחת. עדיף לך לנסות ולגייס כמה שיותר דיירים לתמוך בעמדתך כדי שההתנגדות שלך תהיה אפקטיבית. אולי במו"מ עם היזם אפשר לקבל יותר.אולי אפשר לא לבצע תמ"א בכלל.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
זכותך להתנגד אם את חשה מקופחת. עדיף לך לנסות ולגייס כמה שיותר דיירים לתמוך בעמדתך כדי שההתנגדות שלך תהיה אפקטיבית. אולי במו"מ עם היזם אפשר לקבל יותר.אולי אפשר לא לבצע תמ"א בכלל.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
