פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
הרחבת דירה בקומת קרקע
משה
24/08/11
שלום רב,יש לי דירה בקומת קרקע בבניין שהולך לעבור תמ"א 38, עם שטח גדול מתחת לעמודים, ביקשתי מהקבלן שיסגור את השטח, כי גם ככה השטח לא מנוצל, אבל הקבלן טען שמכיוון שהשטח הוא 35 מ"ר וזה גדול מ-25, אפשר להגדיל עד 25. האם הוא צודק? השכנים מסכימים להרחבה כי גם ככה השטח הזה לא מנוצל.
תמ"א 38 - הרחבת דירה למטה
עו"ד תומר יפת
מנהל
27/08/11
משה שלום,
ראה תשובתי למטה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ראה תשובתי למטה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הרחבת דירה בקומת קרקע
דייר
24/08/11
פנה אליינו יזם לבניין שמעוניין לבצע תמ"א 38.יש לי דירה בק"ק שאפשר להרחיב אותה מתחת לעמודים עד 35 מ' והיא לא טבלות יותר מהדירות האחרות.היזם אמר שהוא ישמח להרחיב לי את הדירה, אך הוא מוגבל לפי החוק להרחיב עד 25 מ'.האם זה נכון?למה אי אפשר להרחיב את כל השטח אם השכנים מסכימים וזה לא חורג מקווי בניין
תמ"א 38 - הרחבת דירה מעבר ל - 25 מ"ר
עו"ד תומר יפת
מנהל
27/08/11
שלום רב,
אפשר להרחיב ביותר. עד 25 מ"ר יחולו הפטורים של מס שבח והיטל השבחה. מעבר לכך, אין שום פטור. אני מניח שהיזם ירצה שאתה תשלם את עלויות המס. אתה בוודאי תרצה הפוך. זה בעיקרון פתוח למו"מ.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אפשר להרחיב ביותר. עד 25 מ"ר יחולו הפטורים של מס שבח והיטל השבחה. מעבר לכך, אין שום פטור. אני מניח שהיזם ירצה שאתה תשלם את עלויות המס. אתה בוודאי תרצה הפוך. זה בעיקרון פתוח למו"מ.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
גובה ערבות בנקאית בתמ"א 38
דודו
23/08/11
היי רציתי לדעת האם במסגרת תמ"א 38 שכוללת הרחבה של דירות קיימות מקובל שהקבלן יתן ערבות בנקאית בגובה שווי הדירה המורחבת (ברור שזה בסופו של דבר עניין מסחרי, אבל אשמח לקבל תשובות קונקרטיות כדי לקבל אינדיקציה כלשהי). דוגמא: אם הדירה הקיימת (לפני ההרחבה) שווה מיליון, והדירה לאחר ההרחבה שווה מיליון וחצי, אז לקבל ערבות בנקאית של מיליון וחצי. תודה.
תמ"א 38 - גובה ערבות בנקאית
עו"ד תומר יפת
מנהל
27/08/11
דודו שלום,
אין בזה כללים קבועים. זה נתון למו"מ מסחרי. בכל אופן לא מקובל שנותנים ערבות אל מלא שווי הדירה אלא במקרה של תמ"א 38/2.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אין בזה כללים קבועים. זה נתון למו"מ מסחרי. בכל אופן לא מקובל שנותנים ערבות אל מלא שווי הדירה אלא במקרה של תמ"א 38/2.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38- פיקוח על הפרויקט והסכמה לתוכנית
דוד
22/08/11
שלום רב,
הוריי עושים עם דיירי אותו בניין פרוייקט תמ"א38 במרכז:
1) האם יש מישהו מטעם העירייה שמפקח על הבנייה מבחינת שימוש בחומרים המתאימים ובסטנדרטים של הבנייה לחיזוק הבניין כדי שהקבלן לא יחפף ?
2) ישנה בעיה של מצוקת חנייה כיום אשר תגדל עם סיום הפרוייקט.
הקבלן הגיש תוכנית לעירייה ולא כולנו ראינו אותה..האם תהיה לנו הדיירים אפשרות להתנגד לתוכנית גם לאחר שהעירייה תאשר אותה ?
3) איך אני יכול לבדוק חוזק ואמידות של קבלן ?
4) הקבלן הגיש בהצעה לעירייה תוכנית שנשמעת לי מופרכת והיא של חניון קומות חשמלי של 3,4 קומות מתחת לאדמה.
אין לקבלן הזה ניסיון בחניות כאלה לפי מה שאמר ...האם יש משהו שאפשר לעשות כדי להגן על עצמנו בנושא זה למקרה שתהיה בעיה בעתיד ?
המון תודה
דוד
הוריי עושים עם דיירי אותו בניין פרוייקט תמ"א38 במרכז:
1) האם יש מישהו מטעם העירייה שמפקח על הבנייה מבחינת שימוש בחומרים המתאימים ובסטנדרטים של הבנייה לחיזוק הבניין כדי שהקבלן לא יחפף ?
2) ישנה בעיה של מצוקת חנייה כיום אשר תגדל עם סיום הפרוייקט.
הקבלן הגיש תוכנית לעירייה ולא כולנו ראינו אותה..האם תהיה לנו הדיירים אפשרות להתנגד לתוכנית גם לאחר שהעירייה תאשר אותה ?
3) איך אני יכול לבדוק חוזק ואמידות של קבלן ?
4) הקבלן הגיש בהצעה לעירייה תוכנית שנשמעת לי מופרכת והיא של חניון קומות חשמלי של 3,4 קומות מתחת לאדמה.
אין לקבלן הזה ניסיון בחניות כאלה לפי מה שאמר ...האם יש משהו שאפשר לעשות כדי להגן על עצמנו בנושא זה למקרה שתהיה בעיה בעתיד ?
המון תודה
דוד
תגובה
שלמה
23/08/11
דבר ראשון עליכם לדרוש ערבות בנקאית מלאה לשווי הדירה המורחבת שאמורים לקבל, כדי שאם חלילה יקרו תקלות בבניה לפחות שווי הרכוש שלכם יהיה מובטח. מעבר לכך תעשו בדיקה מקיפה על הקבלן, בקשו לראות עבודות קודמות שהוא עשה, בררו בפנקס הקבלנים, חפשו באינטרנט וכו'. אם מדובר בקבלן ללא נסיון זה אמור להדליק לכם נורה אדומה. התחום של התמ"א 38 די פרוץ וכל אחד כמעט יכול לקרוא לעצמו יזם תמ"א, ואם משהו ישתבש בהמשך לא בטוח שתהיה כתובת למי לפנות. זה לא כמו חברות בניה רציניות ומנוסות שפועלות כבר עשרות שנים (למרות שגם במקרה כזה קיים הסיכון שהחברה תקרוס, וראינו כבר מקרים, ולכן על אחת כמה וכמה כשמדובר ב"יזם" תמ"א חסר נסיון).
התנגדות דיירים לתמ"א 38
לאה
22/08/11
אנחנו 16 דיירים בבניין בן 4 קומות. 10 דיירים חתמו שהם מוכנים ללכת לפרוייקט תמ"א 38. דייר אחד מתנגד מאחר והוא מנסה לסחוט מהקבלן שישפץ לו את הבית ו-5 אחרים מתנגדים מאחר והדירות שלהם מושכרות והם מפחדים שהדיירים שלהם יסבלו כתוצאה מעבודות בבניין. יצוין כי הבניין ישן מאוד משנות ה-60 ומאוד מסוכן במצבו. מה אנחנו כדיירי הבניין שמאוד מעוניינים יכולים לעשות? האם לפנות לרשם על הבתים המשותפים יכול לעזור לנו בטיעונים האלה? האם יש לנו קייס? קבלן שהבאנו לבניין מסר שהוא מוכן לשפץ את כל הבניין על כל המשתמע מכך אבל הוא לא מוכן לשאת ולתת כסף לדיירים כפי דרישתו של הדייר הראשון שמתנגד. אודה לתשובתכם הדחופה.
תמ"א 38 - התנגדות דיירים
עו"ד תומר יפת
מנהל
27/08/11
לאה שלום,
חשוב לבדוק את החלק היחסי של כל דייר ברכוש המשותף. ככל שיש לכם תמיכה של יותר מ - 66% מבעלי הזכויות ברכוש המשותף, אפשר לגשת למפקח לאחר התקיימות מספר תנאים הקבועים בחוק.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
חשוב לבדוק את החלק היחסי של כל דייר ברכוש המשותף. ככל שיש לכם תמיכה של יותר מ - 66% מבעלי הזכויות ברכוש המשותף, אפשר לגשת למפקח לאחר התקיימות מספר תנאים הקבועים בחוק.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוספת שטחי שירות בתמ"א 2 בת"א
רק שאלה
22/08/11
שלום,
בהנחה שכרגע בשטח של בניין קיים (דרום מזרח ת"א) יש כמות מסוימת של זכויות בניה במטרים מכח תכניות קיימות (תמ"א 38 + תב"עות מקומיות) ורוצים להרוס את הבנין ולהקים בניין חדש, האם הוועדה המקומית בד"כ מאשרת תוספת של מטרים של שטחי שירות (ממ"ד ומחסנים) בנוסף על הזכויות הקיימות, ואם כן - כמה? זה מאוד קריטי לפרויקט וחשוב לי לדעת זאת.
הבנתי שיש עיריות כמו רמת גן וגבעתיים שמאפשרות תוספות שטחי שירות רק לדירות החדשות במקרה זה אבל לא ברור לי מה לגבי עיריית ת"א. ניסיתי לברר בעיריה אבל הם לא כל כך אוהבים לנדב מידע ואומרים תגיש תכנית ונראה, אבל בשביל להגיש תכנית צריך קודם כל יזם שיהיה מעוניין ובשביל זה הוא צריך לקבל אינדיקציה על הזכויות... בקיצור בעית הביצה והתרנגולת.
תודה מראש על העזרה.
בהנחה שכרגע בשטח של בניין קיים (דרום מזרח ת"א) יש כמות מסוימת של זכויות בניה במטרים מכח תכניות קיימות (תמ"א 38 + תב"עות מקומיות) ורוצים להרוס את הבנין ולהקים בניין חדש, האם הוועדה המקומית בד"כ מאשרת תוספת של מטרים של שטחי שירות (ממ"ד ומחסנים) בנוסף על הזכויות הקיימות, ואם כן - כמה? זה מאוד קריטי לפרויקט וחשוב לי לדעת זאת.
הבנתי שיש עיריות כמו רמת גן וגבעתיים שמאפשרות תוספות שטחי שירות רק לדירות החדשות במקרה זה אבל לא ברור לי מה לגבי עיריית ת"א. ניסיתי לברר בעיריה אבל הם לא כל כך אוהבים לנדב מידע ואומרים תגיש תכנית ונראה, אבל בשביל להגיש תכנית צריך קודם כל יזם שיהיה מעוניין ובשביל זה הוא צריך לקבל אינדיקציה על הזכויות... בקיצור בעית הביצה והתרנגולת.
תודה מראש על העזרה.
תמ"א 38 - זכויות בניה לחדרי שירות בתל אביב
עו"ד תומר יפת
מנהל
27/08/11
שלום רב,
זוהי שאלה שצריכה להיות מופנית לאדריכל מנוסה מאוד בעבודה מול עיריית תל אביב ולא לעו"ד.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
זוהי שאלה שצריכה להיות מופנית לאדריכל מנוסה מאוד בעבודה מול עיריית תל אביב ולא לעו"ד.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם הממ"ד נכלל בתוך ה25 מ"ר?
אלינור
22/08/11
האם הממ"ד הינו חלק מה 25 מ"ר תוספת מותרת לדיירים הקיימים? או שמותר להוסיף ממ"ד של 12 מ"ר ועוד 25 מ"ר תוספת?
תמ"א 38 - הרחבה של 25 מ"ר
עו"ד תומר יפת
מנהל
27/08/11
אלינור שלום,
הממ"ד הוא חלק מה - 25 מ"ר.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
הממ"ד הוא חלק מה - 25 מ"ר.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניית ממ"ד – קומה אחרונה
אתי
22/08/11
שלום,
אני גרה בקומה שנייה ואחרונה בבניין בין 2 קומות (סה"כ 5 דיירים). ברצוני לדעת כיצד אוכל להקים ממ"ד באופן עצמאי, מאחר ושכניי לא מאשרים. האם אוכל להקים את הממ"ד על הגג? האם אוכל להקים שרוול של בטון מהקרקע וממ"ד לצד הבניין?
אודה לכל עזרה אפשרית בנושא,
תודה רבה,
אתי.
אני גרה בקומה שנייה ואחרונה בבניין בין 2 קומות (סה"כ 5 דיירים). ברצוני לדעת כיצד אוכל להקים ממ"ד באופן עצמאי, מאחר ושכניי לא מאשרים. האם אוכל להקים את הממ"ד על הגג? האם אוכל להקים שרוול של בטון מהקרקע וממ"ד לצד הבניין?
אודה לכל עזרה אפשרית בנושא,
תודה רבה,
אתי.
תמ"א 38 - בניית ממ"ד באופן עצמאי
עו"ד תומר יפת
מנהל
27/08/11
אתי שלום,
שאלתך אינה נוגעת לפורום זה.
בעיקרון, עלייך לבדוק מה התב"ע החלה, למי מוצמדות זכויות הבניה וכו'.
מדובר בבדיקה פרטנית עם אדריכל ועם עו"ד.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
שאלתך אינה נוגעת לפורום זה.
בעיקרון, עלייך לבדוק מה התב"ע החלה, למי מוצמדות זכויות הבניה וכו'.
מדובר בבדיקה פרטנית עם אדריכל ועם עו"ד.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם מותר לבקש כסף מקבלן עבור חתימה?
יוסי מזרחי
21/08/11
קבלן רוצה לעשות לנו תמא 38 בבניין.
האם מותר לי לבקש על זה כסף?...ואם כן אז כמה?
האם מותר לי לבקש על זה כסף?...ואם כן אז כמה?
תמ"א 38 - כסף בגין חתימה
עו"ד תומר יפת
מנהל
27/08/11
יוסי שלום,
לבקש תמיד מותר. בד"כ לא משולם כסף. אם ישולם הרי שהוא יהיה חייב במס.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
לבקש תמיד מותר. בד"כ לא משולם כסף. אם ישולם הרי שהוא יהיה חייב במס.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצוי בדיור חילופי
אריה
21/08/11
במקרה של אנשים מבוגרים אשר גרים בפרויקט תמא ויסבלו קשות בזמן הביצוע האם הם יכולים לדרוש דיור חלופי זמני
תמ"א 38 - דיור חלופי לדייר מבוגר
עו"ד תומר יפת
מנהל
27/08/11
אריה שלום,
באופן עקרוני, כן. זה מקובל. פתוח למו"מ מסחרי.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
באופן עקרוני, כן. זה מקובל. פתוח למו"מ מסחרי.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניין שבנייתו הסתיימה בשנת 1981
רועי
21/08/11
שלום
כיצד ניתן לדעת אם בניין שבנייתו הסתיימה בשנת 1981 מתאים לתמ"א 38 (כלומר לא נבנה לפי ת' 413)?
כיצד ניתן לדעת אם בניין שבנייתו הסתיימה בשנת 1981 מתאים לתמ"א 38 (כלומר לא נבנה לפי ת' 413)?
תמ"א 38 - התאמה לתמ"א
עו"ד תומר יפת
מנהל
27/08/11
רועי שלום,
יש לגשת לוועדה המקומית ולבחון מתי הוצא ההיתר.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
יש לגשת לוועדה המקומית ולבחון מתי הוצא ההיתר.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ייצוג בעל דירה מבוגר מול היזם במו"מ לתמ"א 38
ryva
20/08/11
אבי בן ה-90 בעל דירה בבניין שדייריו מתכוננים לבצע תמ"א 38. למרות שבד"כ בעלי הדירות מיוצגים ע"י נציג ועד הבית, האם יש אפשרות להיעזר בעו"ד פרטי שיבוא במו"מ מול היזם ובעלי המקצוע האחרים, באופן נפרד מנציג הבניין?
יש לנו הרגשה שלא מספרים לנו הכל והדברים מתקדמים מהר מידי ובתוקפנות, האם לגיטימי לקחת עו"ד או סוג של בורר שייצג את בעל הדירה המבוגר, עוד לפני שלב חתימה על ההסכם?
בקרוב מתקיימת פגישה עם האדריכל ובעל הדירה המבוגר חושש מפזיזות בעלי הדירות האחרים והסכמה שלא תהיה מקובלת עליו.
יש לנו הרגשה שלא מספרים לנו הכל והדברים מתקדמים מהר מידי ובתוקפנות, האם לגיטימי לקחת עו"ד או סוג של בורר שייצג את בעל הדירה המבוגר, עוד לפני שלב חתימה על ההסכם?
בקרוב מתקיימת פגישה עם האדריכל ובעל הדירה המבוגר חושש מפזיזות בעלי הדירות האחרים והסכמה שלא תהיה מקובלת עליו.
ייצוג דייר ע"י עו"ד פרטי
עו"ד טל דור
21/08/11
שלום רב,זו זכותכם המלאה לייצוג ע"י עו"ד פרטי משלכם אם כי בד"כ יש עו"ד מטעם הדיירים וזכותכם להיוועץ בו ושיסביר לכם את כל מה שאינו ברור. אם לא תהיו מרוצים מההסבר זכותכם לקחת עו"ד שייצג אותכם בכל שלבי המו"מ עד לחתימת ההסכם ואף לדאוג לאינטרסים שלכם לאחר מכן מול הקבלן (לפעמים בהסכם רשום שמול היזם/קבלן תהיה נציגות ו/או עו"ד מסוים אך תמיד זכותכם לבקש שסעיף זה ישונה בהסכם). בנוסף, דיירים המתנגדים לפרויקט בוודאי שרשאים לקחת עו"ד מטעמם ורצוי שכך ייעשו כדי שיובהר להם אילו הן הנסיבות בהן ניתן להגיש התנגדות עם סיכויי הצלחה ובאילו מקרים הסיכויים קלושים ועל כן רצוי, במקרה שכזה, לנהל מבחינה אסטרטגית, מו"מ עם הקבלן לשינויי והתאמה של ההסכם לצרכי הדייר.
תמ"א 38 חזית דירתי שונה
דין דין
19/08/11
שלום רב,
לפני שנים שיפרתי את חזית הסלון, הוספתי תריס חשמלי וכן וטרינה עם זכוכית כפולה ואנטי סאן כך שבמשך היום לא ייתן לראות את הנעשה בדירה.לפי התוכנית שהציג היזם במסגרת תמ"א 38 יוחלפו התריסים לכל הבנין בתריסים סטנדרטיים.שאלתי מה גורל הויטרינה שאני כה זקוק לה בגלל בידוד הרעש ואי היכולת של השכנים ממול להסתכל לדירתי במשך היום ? האם אני יכול לדרוש מהיזם כזאת חזית כפי שנמצאת היום ?
לפני שנים שיפרתי את חזית הסלון, הוספתי תריס חשמלי וכן וטרינה עם זכוכית כפולה ואנטי סאן כך שבמשך היום לא ייתן לראות את הנעשה בדירה.לפי התוכנית שהציג היזם במסגרת תמ"א 38 יוחלפו התריסים לכל הבנין בתריסים סטנדרטיים.שאלתי מה גורל הויטרינה שאני כה זקוק לה בגלל בידוד הרעש ואי היכולת של השכנים ממול להסתכל לדירתי במשך היום ? האם אני יכול לדרוש מהיזם כזאת חזית כפי שנמצאת היום ?
דרישה לזכוכית אנטי סאן
עו"ד טל דור
21/08/11
שלום רב,כחלק מהמו"מ זכותך לדרוש כל העולה על רוחך וזה דבר עיסקי לחלוטין (ברור שדרישה לא הגיונית לא תתקבל אך חלון אנטי סאן אינו כה יקר ביחס לפרוייקט). אם תרתום את שאר הדיירים אזי הסיכוי שהקבלן ייעתר לכך גבוה יותר. אני סמוך ובטוח שהדיירים יסכימו איתך לנוכח הטיעונים של פרטיות, סינוור וכדומה.
תמ"א 38 בבניין אחד מתוך שתיים שקיימים על אותו חלקה
ציפורה
18/08/11
מתוכנן הוספת 3 דירות נוספות בבנין של 6 דיירים (בכוח תמ"א) ובבנין השני (2 דירות) על אותו חלקה לא מתוכנן
אני גרה בבניין השני ושאלתי איזה זכויות נפגעות (או לא) מעובדה זו וכיצד עלי לפעול. תודה
אני גרה בבניין השני ושאלתי איזה זכויות נפגעות (או לא) מעובדה זו וכיצד עלי לפעול. תודה
תמ"א 38 - פגיעה בזכויות בניין שכן
עו"ד תומר יפת
מנהל
22/08/11
ציפורה שלום,
איני יודע אם ישנה פגיעה. במסגרת הליך הרישוי, יפורסמו ההקלות אותם מבקשים השכנים שלכם. ככל שהדבר פוגע בכם, יש לכם את האפשרות להתנגד בפני מוסדות התכנון.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
איני יודע אם ישנה פגיעה. במסגרת הליך הרישוי, יפורסמו ההקלות אותם מבקשים השכנים שלכם. ככל שהדבר פוגע בכם, יש לכם את האפשרות להתנגד בפני מוסדות התכנון.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אי חתימה עם כלל הדיירים
מאי
18/08/11
יש רוב דיירים שחתמו על תמ"א 38. האם יש לאותו רוב עילה לתביעה משפטית כנגד מי שלא חתם ? האם יכולים/ מקובל להגיש תביעה (באיזו עילה?) ואם כן, מה יכולות להיות התוצאות. האם יש סנקציות אחרות בהם ניתן להשתמש ? האם נהוג למשל שמי שלא חותם, לא פותחים לו את היציאה לשטחים החדשים שנבנו בצמוד לדירה ?
תודה
תודה
רוב דיירים
עו"ד טל דור
21/08/11
צריך רוב של 66% מהדיירים כדי להתקדם עם הפרוייקט. רצוי להוסיף סעיף ולפיו על היזם/קבלן לתבוע דייר סרבן. התביעה הינה באמצעות פנייה לרשם הבתים המשותפים והוא מוסמך לשמוע התנגדות של דייר סרבן אם הוגשה, ולחתום במקומו אם ההתנגדות אינה מספקת. בפרוייקט "פינו ובינוי" נעשתה תביעה נגד דיירת סרבנית והיא חוייבה בתשלום פיצוי בשל העיכובים שנגרמו וזאת בתנאי שהיא לא תחתום על ההסכמים תוך זמן קצוב שנקבע לה. באופן עקרוני ניתן לתבוע דייר אך כאמור אתם תמשיכו להתגורר עם אותו דייר ורצוי שלא להחריף את הסכסוך אלא להשאיר את הצעדים המשפטיים לקבלן.
הוספת 3 קומות במסגרת תמא 38
שולה
17/08/11
שלום הבניין שלנו בראשון לציון, כרגע יש 4 קומות. במסגרת התמא מעוניין היזם לבנות עוד 3 קומות, אם יש סיכוי שיאשרו לו את זה? ואם כן כמה אחוזי הסכמה הוא צריך לקבל מהדיירים?בנוסף, מאחר וכבר קיימת מצוקת חנייה באזור- רק לחלק מהדירות יש חנייה בבנין , תוספת של 18 דירות כמובן שתגרום עוד מצוקה, היזם מתחייב לעשות מספר מכפילי חנייה אבל רק ל11 דירות. האם יש לנו אפשרות להתנגד בעירייה או לדרוש שאם מאשרים לו את כל 3 הקומות, יקימו חניון מיוחד עבור דיירי הבניין? (יש שמועות שאמורים להיות עוד פרויקטים של תמא באזור)אשמח לקבל תשובות לשאלותיתודה מראש
מענה לתושב ראשל"צ
עו"ד טל דור
21/08/11
כתושב ראשל"צ שבבניין בו אני מתגורר מתבצע פרוייקט תמ"א 38 - 3 קומות זה מעבר לתמ"א ומצריך 100% הסכמה של הדיירים (ניתן להוסיף עד 2.5 קומות). אמנם בזמנו מאיר ניצן והמהנדסת קושניר הגדילו את התב"ע העירונית לעד 4 קומות אך לא ידוע על פרויקט כזה שאושר. בכל מקרה נושא החניות פתוח למו"מ וברור שככל שהקבלן/יזם מקבל יותר, כוח המיקוח לשכם כדיירים גבוה יותר ומכפילי חניה אינה דרישה מוגזמת (במקרים מסוימים אפילו לגיטימי לדרוש ולקבל פתרונות חניה תת קרקעיים). בכל מקרה כיום התחרות גבוהה בין הקבלנים באזור ראשל"צ וניתן לבדוק הצעות ממס' קבלנים כולל כמה חברות גדולות שנכנסו לאחרונה לשוק התמ"א 38 והן בעלות יכולת לספק פתרונות חניה. רצוי להיעזר בעו"ד מיומן כבר בשלב הראשוני והוא יכול לסייע לכם גם בניהול מו"מ יעיל מול הקבלן.מקווה שסייעתי לך.
ייצוג עו"ד
דן
17/08/11
שלום,האם העובדה שאחד הדיירים עובד או מתמחה במשרד עורך דין היא יתרון/חיסרון לגבי שאר הדיירים לבחור במשרד זה לייצוג בתהליך תמ"א?
מתמחה בבניין
עו"ד טל דור
21/08/11
שלום רב,תחום המשפטים רחב מאוד. אין דין משרד עו"ד המתמחה בנזיקין כדין עו"ד המתמחה בנדל"ן ובתכנון ובניה ובמיוחד בפרויקטים מסוג תמ"א 38 . אם המשרד בו הדייר מתמחה עוסק בתחום אז בוודאי שניתן להיעזר במשרד אך יש לבדוק את תחום מומחיותו כמו שבודקים את הקבלן. כמה פרויקטים הוא ערך, האם הלקוחות היו מרוצים וכדומה. בכל מקרה אין ביטחון שבכך תשיגו הנחה וזה גם לא משנה כי בסוג כזה של פרויקטים שכר טרחת עוה"ד גם מטעם הדיירים, אמור להיות ממומן במלואו ע"י היזם/קבלן (לרוב הם מגבילים זאת וצריך לבדוק עם היזם/קבלן האם השכ"ט אותו דורש העו"ד הוא בטווח שהוא מוכן לשלם - אם לא לבדוק או לפנות ליזם אחר או לפנות לעו"ד שדורש סכומים מקובלים).
תמ"א 38 בחיפה
דליה טרייביץ
16/08/11
שלום, בברוריי עד כה למדתי כי תמ"א 38 כפי שמתנהלת כיום, כדאית לקבלניה רק באיזורים נדל"ניסטים. הראיה, כמות קטנה של פרוייקטים. האם יש עזרה של משרד ממשלתי כלשהוא, ועדת ההיגוי שקמה כדי לטפל בנושא המוכנות לרעידות אדמה? האם משחררים כסף מהתקציב שהוקצע למטרה זו??????
תמ"א 38 - כדאיות באזורי ביקוש בלבד
עו"ד תומר יפת
מנהל
16/08/11
דליה שלום,
התיקון השלישי לתמ"א שטרם יצא (הוא בהליכי עבודה) מנסה לתת מענה לבעיה זו.
איני יודע אם יצליחו לפותרה ללא מתן כספי מדינה.
זה כרגע המצב שלפריפריה אין פיתרון כלכלי סביר.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
התיקון השלישי לתמ"א שטרם יצא (הוא בהליכי עבודה) מנסה לתת מענה לבעיה זו.
איני יודע אם יצליחו לפותרה ללא מתן כספי מדינה.
זה כרגע המצב שלפריפריה אין פיתרון כלכלי סביר.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 בבנין קטן
מתי צפ
15/08/11
אנו בעלי דירות בבנין ישן ברשלצ . בבנין 4 דירות על שטח כפול או יותר מתכסית הבנין.מה האפשרות ללהכיל תמא 38 כולל תוספת קומה על הזכויות המותרות על פי התבא הקיימת.
תמ"א 38 - בדיקת התכנות
עו"ד תומר יפת
מנהל
16/08/11
שלום רב,
בעיקרון ישנה אפשרות לביצוע פרוייקט. יש לבדוק התכנות מול גורם מקצועי - עו"ד, אדריכל, יזמים שונים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
בעיקרון ישנה אפשרות לביצוע פרוייקט. יש לבדוק התכנות מול גורם מקצועי - עו"ד, אדריכל, יזמים שונים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מע"מ על עבודות חיזוק
זאב
13/08/11
שלוםבמידה והדיירים עושים חיזוק בעצמם ללא תוספת יחידות דייר,איך בדיוק עובד הקטע של הפטור ממע"מ על עבודות החיזוק ? מה נכלל בתוך הגדרה של החיזוק ?תודהזאב
תמ"א 38 - מע"מ על עבודות החיזוק
עו"ד תומר יפת
מנהל
16/08/11
זאב שלום,
כיוון שלא בונים יחידה חדשה הרי שהכל זה במסגרת החיזוק. באופן מעשי, היזם לא יגבה מאתכם מע"מ על ביצוע עבודות אלה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
כיוון שלא בונים יחידה חדשה הרי שהכל זה במסגרת החיזוק. באופן מעשי, היזם לא יגבה מאתכם מע"מ על ביצוע עבודות אלה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 לבית פרטי על עמודים
גבי
12/08/11
שלום,יש לי בית פרטי ישן בן שתי קומות כאשר קומת הקרקע היא קומת עמודים. הבית לא עומד בתקנים של רעידות אדמה וזכויות הבניה שנותרו לי מספיקות כדי לסגור חלק קטן מאוד מקומת העמודים.האם ניתן לקבל הקלות בזכויות בניה כך שיתאפשר לי לבנות את כל קומת העמודים על סמך הצורך לחזק את המבנה בעזרת השלמת המעטפת וחיזוקים אחרים שנדרשים ?תודה.
תמ"א 38 - סגירת קומה מפולשת
עו"ד תומר יפת
מנהל
16/08/11
גבי שלום,
אם הבית עומד בתנאים של תמ"א 38 (למשל - מעל 400 מ"ר) הרי שניתן במסגרת זו לסגור גם קומה מפולשת.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אם הבית עומד בתנאים של תמ"א 38 (למשל - מעל 400 מ"ר) הרי שניתן במסגרת זו לסגור גם קומה מפולשת.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תיקון 3 לתמ"א 38
עפרה
10/08/11
האם תיקון 3 לתמ"א 38 שעדיין לא אושר מתייחס גם לתמ"א הריסת מבנה ובניית מבנה חדש (תמ" 38/2 או רק לבניין קיים המחוזק מכוח תוכנית תמ"א?
תמ"א 38 - תיקון 3
עו"ד תומר יפת
מנהל
16/08/11
שלום רב,
התיקון טרם יצא לפועל ולפיכך לא ניתן לקבוע בוודאות. יחד עם זאת, מהידוע לנו הוא מתייחס באלמנטים מסויימים גם לתמ"א 38 במתכונתה הראשונה וגם לתיקון השני לה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
התיקון טרם יצא לפועל ולפיכך לא ניתן לקבוע בוודאות. יחד עם זאת, מהידוע לנו הוא מתייחס באלמנטים מסויימים גם לתמ"א 38 במתכונתה הראשונה וגם לתיקון השני לה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם ניתןלממש את זכויות התמ"א גם בבניין בן 8 קומות?
אלינור
09/08/11
האם ניתן להוסיף לבניין בן 8 קומות בדרום תל אביב קומות נוספות מתוקף התמ"א? אילו אישורים ,נוספים לעירייה, צריך (למשל משרד הביטחון וכ')?
תמ"א 38 - בניין בן 8 קומות
עו"ד תומר יפת
מנהל
10/08/11
אלינור שלום,
בניין בן 8 קומות, יתכן ומתאים לתמ"א מן הפן המשפטי והתכנוני אולם ברמה המעשית עדיין לא נמצא פתרון המייצר כדאיות כלכלית לביצוע פרוייקט שכזה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
בניין בן 8 קומות, יתכן ומתאים לתמ"א מן הפן המשפטי והתכנוני אולם ברמה המעשית עדיין לא נמצא פתרון המייצר כדאיות כלכלית לביצוע פרוייקט שכזה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכ"ט
קרן
08/08/11
שלום רב ,
אנוכי עו"ד המייצגת את הדיירים בפרוייקט תמ"א , היזם ערך הסכם אצל עו"ד מטעמו, מה השכר שנהוג לגבות מהדיירים במקרה בו ההסכם נערך ועליי לעבור על תוכנו וולוודא שכל דרישותיהם וחובותיו של הקבלן מעוגנות בו , כלל ועיקר הערבויות והבטוחות , במסגרת תפקידי מה החלק התיפקודי שעליי לבצע אם כי כבר יש הסכם? אשמח לתשובה מפורטת... תודה מראש.
אנוכי עו"ד המייצגת את הדיירים בפרוייקט תמ"א , היזם ערך הסכם אצל עו"ד מטעמו, מה השכר שנהוג לגבות מהדיירים במקרה בו ההסכם נערך ועליי לעבור על תוכנו וולוודא שכל דרישותיהם וחובותיו של הקבלן מעוגנות בו , כלל ועיקר הערבויות והבטוחות , במסגרת תפקידי מה החלק התיפקודי שעליי לבצע אם כי כבר יש הסכם? אשמח לתשובה מפורטת... תודה מראש.
גובה שכ"ט
עו"ד טל דור
08/08/11
הדבר תלוי בכמה גורמים. מיקום הבניין, כמה דירות/קומות יתווספו. באזור ראשל"צ יש כאלה שמשלמים גם 4,500 $ בו בזמן שאותו הקבלן/יזם מוכן לשלם 30,000 $ באזור ר"ג, צפון תל אביב והוד השרון. בסופו של דבר היזם/קבלן אמור לשלם לך את שכה"ט עבור הדיירים. כאשר התשלום מבוצע בהתחלה עם החתימה על ההסכם. בהצלחה
שכ"ט
עו"ד אלון רפפורט
08/08/11
שכר הטרחה המקובל עבור ייצוג הדיירים בפרוייקט תמ"א נע בין 35,000 ש"ח ל - 50,000 ש"ח, תלוי במספר הדירות ומספר הדיירים (לעיתים יש יותר בעלי דירות מדירות). בכל מקרה, היזם/קבלן הוא זה שנושא בעלות השכ"ט. חשוב כי תקפידי להסדיר עניין השכ"ט כבר בתחילת הדרך לרבות מועד התשלום וכיסוי המקרה בו לא כל הדיירים חותמים על ההסכם. אשמח לשוחח איתך אם תרצי.
תמ"א 38 - תפקיד עוה"ד
עו"ד תומר יפת
10/08/11
קרן שלום,
לא הובן משאלתך אם הדיירים חתמו על ההסכם אם לאו.
בכל אופן, כמובן שמן הראוי שעו"ד מטעמם יקח חלק בגיבוש ההסכם טרם חתימתו, כאשר שכר הטרחה נע ושונה בין עו"ד אחד למשנהו.
לאחר חתימת ההסכם תפקידו של עוה"ד פיקוח על ביצוע ההסכם, קבלת ערבויות וכיו"ב.
בהצלחה!
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
לא הובן משאלתך אם הדיירים חתמו על ההסכם אם לאו.
בכל אופן, כמובן שמן הראוי שעו"ד מטעמם יקח חלק בגיבוש ההסכם טרם חתימתו, כאשר שכר הטרחה נע ושונה בין עו"ד אחד למשנהו.
לאחר חתימת ההסכם תפקידו של עוה"ד פיקוח על ביצוע ההסכם, קבלת ערבויות וכיו"ב.
בהצלחה!
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אחוזי הסכמה נדרשים
איציק 2011
08/08/11
שלום רב !
קבלנו הצעה לתוספת 2 קומות בבניין (סה"כ 4 דירות ) במסגרת תמ"א 38.
בבניין 7 דיירים , 3 קומות על קומת עמודים.(בעיר נהריה ).
אחד הדיירים מביע התנגדות למתווה הנ"ל, ומוכן לתוספת קומה אחת בלבד . ( מה שלא כלכלי לקבלן ).
מה אחוזי ההסכמה הנדרשים במקרה זה.
בברכה
קבלנו הצעה לתוספת 2 קומות בבניין (סה"כ 4 דירות ) במסגרת תמ"א 38.
בבניין 7 דיירים , 3 קומות על קומת עמודים.(בעיר נהריה ).
אחד הדיירים מביע התנגדות למתווה הנ"ל, ומוכן לתוספת קומה אחת בלבד . ( מה שלא כלכלי לקבלן ).
מה אחוזי ההסכמה הנדרשים במקרה זה.
בברכה
אם זה באזור בו מאושר תמ"א 38 של 2 קומות אז 66%
עו"ד טל דור
08/08/11
בכל מקרה בד"כ הקבלן עושה את הבירורים הנדרשים אך יש קבלנים שלא רוצים להיכנס לפרוייקט ללא 100% הסכמה כדי להימנע מעיכובים ומסיבוכים. בכל מקרה יכול ואם תתקדמו הדייר הסרבן יסכים או לא יגיש התנגדות לעירייה היות והדבר כרוך בהליך משפטי של הקבלן נגדו (אצל רשם בתים משותפים שהינו בדראגת שופט/רשם של בימ"ש) ואם אין לא סיבה מספיק טובה הוא עלול להיות מחוייב בהוצאות ההליך.
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
