פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
אחוז הסכמה לניצול זכויות תב"ע
תמ"א 38 - אחוז ההסכמה הנדרש לזכויות מכוח התב"ע
לניצול זכויות מכוח תב"ע יש צורך ב - 100%. כיום, עם כניסת תיקון מספר 3 זה משתנה במידה מסויימת ויש לבדוק פרטנית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איזון בין התועלת שמפיקים הדיירים
בבניננו רוצים להתקדם עם תמ"א 38, וכבר קיבלו הצעות מיזם אשר הספיק לבדוק את הזכויות בעירייה ולהכין תרשים מכובד על פיו.
היזם לא אמר דבר לגבי תוספות שונות לדירות שונות - אלא: "כולם מקבלים מעלית וממ"ד".
מצאתי בדבריו של היזם חוסר סבירות מסויים, שהרי הדייר בקומה ד' מוכר את אותו המוצר שאני מוכר (הזכויות לבניה הנוספת, כמובן), אך מפיק רווח הרבה הרבה הרבה יותר גבוה מהדייר בקומה א'.
רציתי לשאול האם מקובל לערוך איזון בין התועלת שמפיקים הדיירים השונים בקומות השונות?
כל טוב ותודה מראש,
צבי
תמ"א 38 - איזון זכויות
לא מקובל בד"כ לעשות איזון כזה. יחד עם זאת, הכל פתוח למו"מ מסחרי.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעה מונעת תמ"א 38
תמ"א 38 - בניין תקוע בגין תביעה
יש לבדוק האם ההסכם בין הצדדים מתייחס לנושא זה.
התייעצו עם עוה"ד של הדיירים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בנייה בקומת עמודים
תמ"א 38 - הרוב הדרוש לבנייה בקומת העמודים
הרוב הוא זהה. 66%.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם חלוקת רווח זהה לכל דייראו על פי שטח בעלות יחסי
תמ"א 38 - חלוקת הרווח בין הדיירים הקיימים
אין בזה כלל קבוע. בד"כ התוספת של הבניה היא זהה לכלל הדירות אך זה משתנה מבניין לבניין.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38/2 – זכויות בניה
תמ"א 38 - תוספת של 25 מ"ר
התוספת היא גם לבעלי הדירות הקיימות בכפוף להתכנות מבחינה תכנונית ומסחרית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצוי לדיירים
תמ"א 38 - פיצוי כספי
ראה תשובתי למטה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצוי לדיירים
תמ"א 38 - מתן כסף מזומן לדיירים
אין מניעה לתת כסף לדיירים. כסף זה הנו חייב במס שבח לפי מדרגת המס הרלוונטית של כל דייר ודייר.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חתימת על חוזה
תמ"א 38 - חתימה ללא קומת טיפוסית
זה חוקי לחתום על הסכם במצב כזה אם כי לטעמי זה לא רצוי.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה גובה הסכום שמשלמים לעו"ד
תמ"א 38 - גובה תשלום שכ"ט לעוה"ד
הכל פתוח למו"מ. מומלץ לקחת עו"ד אשר גובה סכום שיאפשר לו לייצג אתכם נאמנה ולא להתפשר על נקודה זו.
במקרה של מחלוקת קשה, יש גם יזמים נוספים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חתימות דיירים
תמ"א 38 - אחוז ההסכמה הנדרש
בעיקרון, די ב - 66% מבעלי הזכויות.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יזם של תמ"א שהוא מתווך דירות
תמ"א 38 - יזם שהוא מתווך
אינך צפוי לתביעה כל שהיא. הדרך היחידה לפעול היא מול המפקח על הבתים המשותפים. ככל שהנך מרגיש חשוף לתביעה תתייעץ באופן פרטני.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היוון ותמ"א 38
הקבלן שאל אותנו (הנציגות בבניין) אם הדיירים יסכימו לשלם חשבונות היוון במקרה שאלה יגיעו עקב פרוייקט התמ"א.
האם באמת יש קשר בין הפרוייקט (הכולל הגדלת הדירות) לבין הגעת חשבונות היוון בעקבות זאת?
תמ"א 38 - היוון זכויות במנהל
ליזם לא משתלם למכור זכויות שאינן מהוונות לתקופה משמעותית לפיכך הוא בודק אפשרות ביצוע היוון על ידי הדיירים הקיימים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 או הרחבה על הגג לבעל קומה העליונה
אני בעל קומה שלישית העליונה ומעוניין להתחיל תהליך שינוי תב"ע על מנת להרחיב על הגג.
שכן אחד אומר שהוא מעונין לבנות דירה חדשה על הגג במסגרת תמ"א 38 כי זה יותר משתלם מבחינה כספית לכלל הדיירים.
שאלה ראשונה: אם אני מתחיל את התהליך של שינוי תב"ע להרחבת דירתי האם הוא יכול להתנגד בטענה שעדיף לבנות במסגרת תב"ע 38, ובפרט אם עדיין לא התחיל בתהליך תכנית במסגרת תמ"א 38 ?
שנית, האם אפשר לבנות קומה עליונה במסגרת תמ"א 38 אם אין מקום חנייה נוסף לדירה הנוספת?
תודה
תמ"א 38 - בניית דירה עליונה
לא ניתן לתת לך תשובות בלי לבדוק את הנסח ואת צורת רישום הזכויות בגג. הנך זקוק ליעוץ פרטני.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פנייה לחברה הכלכלית ראשל"צ
תמ"א 38 - החברה הכלכלית רשל"צ
איני מכיר את עבודת החברה הכלכלית ראשון לציון. חלק מחברות עירוניות אלה מוצלחות וחלק פחות. איני רואה סיבה להימנע מלפנות אליהם ולבדוק גם אותם.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יזם וקבלן
תמ"א 38 - היחס בין היזם לקבלן
קבלן מבצע הוא שלב אחד בלבד מכל התהליך. היזם מתחיל את התהליך מתחילתו ועד סופו. משלב המו"מ עם הדיירים ועד להוצאת ההיתר. הקבלן המבצע עושה את עבודתו בהתאם לתוכניות עבודה שהוא מקבל מאת היזם.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חלוקת דירה
אנו דיירי בניין,יש משפחה שפיצלה את דירתה ל2 דירות נפרדות עם 2 דלתות.האם מותר עפ"י חוק?לא דיווחו לעירייה.
האם זהו מעשה פלילי.?
תודה
תמ"א 38 - פיצול דירה
בעיקרון, פיצול אסור בד"כ על פי התב"ע.
יש אבל לבדוק פרטנית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מהי זכות הדיירים הנמכרת ליזם בתמ"א 38?
תמ"א 38 - מהות העסקה והחיוב במס שבח
הדיירים מוכרים זכויות בניה ומקבלים שירותי בניה. זוהי עסקה חייבת במס שבח. ישנו פטור ממס השבח בעסקה מעין זו כאשר השומה מוקפאת עד סיום הביצוע ולאחר מכן מבוטלת.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א – 38 בניין ישן גובה 3 קומות שטח בנוי 320 מ"ר
גובה הבניין עד 3 קומות. 2 קומות מגורים על קומה מפולשת.
תמ"א 38 - האם חל על 320 מ"ר?
לא. תנאי הסף, 400 מ"ר.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תקנות חדשות בנוגע לתמ"א
תמ"א 38 - תיקון 3
ניתן לגשת לאתר של משרד הפנים ולראות את הנוסח השלישי המוצע של התיקון לתמ"א. מאוד בגדול, מדובר בתוספת של קומת תמ"א נוספת.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מעלית בבנין ששיכת רק לבעלי הקומה האחרונה
תמ"א 38 - פיצוי דיירים בגין השקעה קודמת
ניתן לדרוש הכל. צריך לבחון מבחינה מסחרית מה ניתן לקבל ומה לא. זה משתנה בין בניין לבניין.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חתימת בעל דירה פסול דין
תמ"א 38 - חתימת פסול דין
פסול דין כאמור לא יכול לחתום ללא אפוטרופוס. מינוי שכזה, ככל שיש הסכמה במשפחה הוא תהליך קצר ופשוט.
ניתן גם לגשת בתביעה למפקחת אם כי זו דרך פחות מומלצת בשל המגבלות שיש לה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה חדשה בבניין בתהליך תמא 38
תמ"א 38 - רכישת דירה חדשה במסגרת חיזוק
אם את חוששת מבחינה בטיחותית הייתי מציע לך לבקש להיפגש את הקונסטרוקטור של הפרוייקט. לקבל את חוות דעתו ולבחון אותה באמצעות חוות דעת נוספת של קונסטרוקטור ניטרלי מטעמכם. זו השקעה כדאית לדעתי על מנת לקבל תשובות יותר מוסמכות טרם הרכישה.
אגב, למיטב ידיעתי, לא אמורה להיות בעיה אך כאמור זהו לא תחום מקצועי.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הקלות מס לפי הוראת שעה
תמ"א 38 - מיסוי
איני מומחה לדיני המס ויש להתייעץ עם מומחה בקשר לכך. יחד עם זאת, למיטב הבנתי המקצועית התשובה היא שלילית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לקיחת שטח מדירות
תמ"א 38 - לקיחת שטח מדירה לטובת מעלית
אין למפקח סמכות לחייב דייר לכך.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
