פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
פיצוי לדייר שדירו מורחבת ומשופצת
עובד
29/01/12
הקבלן אמור להוסיף לדיירים 30 מטר .דירתי כבר הורחבה ב30 מטר ושופצה. מה הפיצוי שעלי לקבל מהקבלן? האם החלפת דירתי בדירה חדשה היא תמורה הולמת?
פיצוי לדייר
עו"ד תומר יפת
מנהל
31/01/12
עובד שלום,
כמובן שעליך להנות מאותה ההטבה ממנה נהנים שאר הדיירים, או משווה ערך. אם חישוב ההטבה הינה לפי עלות בנייה או לפי שווי מטר בנוי נתון למו"מ בינך לבין היזם.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
כמובן שעליך להנות מאותה ההטבה ממנה נהנים שאר הדיירים, או משווה ערך. אם חישוב ההטבה הינה לפי עלות בנייה או לפי שווי מטר בנוי נתון למו"מ בינך לבין היזם.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קרקע כזכות הקניין בתוך דיוני תמ"א 38
יעל
29/01/12
שלום,
יזם שבחרנו לתמ"א 38 מציע שניתן חלקת קרקע מהרכוש המשותף לדירת קרקע עורפית, כפיצוי על כך שהדירה לא מקבלת מעלית וכו'.
נציגות הדיירים מצדדת בכך (מטעמיה היא), אך אנחנו קבוצת דיירים מתנגדת ,בטענה שעל הקרקע חלה זכות הקניין, הנחשבת לזכות יסוד, והיזם צריך לפצותם בכספו הוא או ע"י שיפוצים מטעמו.
האם זה חוקי שהנציגות תכנס אסיפת דיירים כפי שהיא מתעתדת ותביא נושא זה להצבעה, כאשר יש דיירים המתנגדים מראש למתן קרקע ? ?האם לשם מתן קרקע של הרכוש המשותף יש להגיע ל100% הסכמה, או שיכולים לבצע את המהלך לפי החלטת רוב, ומה האחוז הנדרש במקרה זה?
תודה מראש על התשובה
יזם שבחרנו לתמ"א 38 מציע שניתן חלקת קרקע מהרכוש המשותף לדירת קרקע עורפית, כפיצוי על כך שהדירה לא מקבלת מעלית וכו'.
נציגות הדיירים מצדדת בכך (מטעמיה היא), אך אנחנו קבוצת דיירים מתנגדת ,בטענה שעל הקרקע חלה זכות הקניין, הנחשבת לזכות יסוד, והיזם צריך לפצותם בכספו הוא או ע"י שיפוצים מטעמו.
האם זה חוקי שהנציגות תכנס אסיפת דיירים כפי שהיא מתעתדת ותביא נושא זה להצבעה, כאשר יש דיירים המתנגדים מראש למתן קרקע ? ?האם לשם מתן קרקע של הרכוש המשותף יש להגיע ל100% הסכמה, או שיכולים לבצע את המהלך לפי החלטת רוב, ומה האחוז הנדרש במקרה זה?
תודה מראש על התשובה
תשובה לא מקצועית
יוסי
29/01/12
היות שלא מדובר על דירה שיקבל היזם, הרי שעל פניו מדובר במקרה קלאסי של הרחבת דיור על חשבון רכוש משותף, אשר חלים עליו דיני בנייה על שטחים משותפים, המצריכה רוב של 75% שהם בעלי 2/3 מהרכוש המשותף, תוך תשלום "תשלומי איזון" למי שלא יכול להרחיב בשיעור דומה, או בכלל.יעויין תיקון 18 לחוק המקרקעין, בהצלחה.
הצמדת רכוש משותף לדירה
עו"ד תומר יפת
31/01/12
יעל שלום,
שאלתך כוללת בתוכה תורה שלמה. באופן עקרוני, הרחבת דירה קיימת על חשבון הרכוש המשותף ניתנת לביצוע בהחלטה של בעלי ¾ מהדירות אשר לדירותיהם צמודים 2/3 מהרכוש המשותף.
כמובן שלקביעה זו עקרונות שונים והרחבות בפסיקה וכן סמכות רחבה בעניין לפסיקת המפקח על הבתים המשותפים ככל שהעניין יגיע לפתחו.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
שאלתך כוללת בתוכה תורה שלמה. באופן עקרוני, הרחבת דירה קיימת על חשבון הרכוש המשותף ניתנת לביצוע בהחלטה של בעלי ¾ מהדירות אשר לדירותיהם צמודים 2/3 מהרכוש המשותף.
כמובן שלקביעה זו עקרונות שונים והרחבות בפסיקה וכן סמכות רחבה בעניין לפסיקת המפקח על הבתים המשותפים ככל שהעניין יגיע לפתחו.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
פיצוי דיירים שמקבלים פחות בנייה
מיכאל
29/01/12
יש לנו בנין בעל צורה מורכבת, ולכן 25% מהדיירים מקבלים בתוכנית הבניה תוספת מוקטנת. כמה פיצוי מקובל לדרוש מהקבלן למטר? האם יש הבדל בין סכום לתשלום ובין סכום לשיפוצים? ואם זה תשלום, מהו אחוז המס?
תודה!!
תודה!!
פיצוי דיירים
עו"ד תומר יפת
מנהל
31/01/12
מיכאל שלום,
בדרך כלל, היזמים נוטים לפצות לפי עלות בנייה והדיירים נוטים לדרוש פיצוי לפי שווי מטר בנוי, פתוח למו"מ. ככל שהדיירים מבקשים לקבל את הפיצוי בכסף ממש ולא בשירותי בנייה הרי שיש מס של בערך 40-50 אחוז.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
בדרך כלל, היזמים נוטים לפצות לפי עלות בנייה והדיירים נוטים לדרוש פיצוי לפי שווי מטר בנוי, פתוח למו"מ. ככל שהדיירים מבקשים לקבל את הפיצוי בכסף ממש ולא בשירותי בנייה הרי שיש מס של בערך 40-50 אחוז.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 תיקון 3
מינה
27/01/12
בבניין בו אני מתגורר 2 קומות (6 דירות) בהרצליה כל הדיירים מוכנים לביצוע תמ"א מלבד דייר אחד - ליכעורה קיים רוב לביצוע התמ"א ואפשר לחייב את הדייר הסרבן אך היזם טוען שאין זה כלכלי שכן הועדה המקומית אישרה תוספת של 2 קומות ואילו הועדה המחוזית טרם אישרה כך שאין אפשרות לחייב את הדייר הסורר ולכן כרגע אין זה כלכלי השאלה שלי - מתי מתכנסת הועדה המחוזית לאישור תמ"א 38 תיקון 3 לתוספת 2 קומות / באיזה הליך זה כרוך/ כמה זמן זה יכול לקחת ובמה זה תלוי ? תודה מינה
תמ"א 38 - עבודת הוועדה המחוזית
עו"ד תומר יפת
מנהל
29/01/12
מינה שלום,
לצערי, איני מכיר אף לא אחד שיודע מהם לוחות הזמנים של הוועדות המחוזיות ......
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
לצערי, איני מכיר אף לא אחד שיודע מהם לוחות הזמנים של הוועדות המחוזיות ......
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה חדשה מתמ"א
רונית
25/01/12
שלום!קיבלתי הצעה לרכוש דירה חדשה הנבנית על הגג במסגרת תמ"א 38 שעובר בניין ישן.לצורך הרכישה אני צריכה גם לקחת משכנתא מהבנק. הבנק רוצה ערבות כלשהי על הנכס. הקבלן המוכר לא נותן ערבות בנקאית וגם לא ביטוח. מה שכן - הוא נותן הערת אזהרה בטאבו. השאלה הנשאלת היא על מה הוא נותן את הערת האזהרה שהרי הדירה עוד לא קיימת בכלל? אם מדובר על הרכוש המשותף בבניין - חדר מדרגות וגג האם זה מספק את הבנק או שמא דרושה בטוחה ממשית יותר?מה נהוג במקרים כאלה וכיצד מתנהלים מול הבנק בעיניין המשכנתא?
תשובה לא מקצועית
יוסי
25/01/12
הערת האזהרה היא ככל הנראה על חלק יחסי מהגג אחרי שהופרד מיתר הרכוש המשותף ונרשם כתת חלקה נפרדת בטאבו, בהנחה שאכן הקבלן ביצע את ההפרדה.לצורך העניין אתה יכול לראות את הגג כקרקע העומדת לבנייה, אשר כבר נחלקה לתתי חלקות, והערת האזהרה שלך נרשמת על חלק יחסי ממנה.האם זה יספק את הבנק? לא בטוח בכלל, אבל זה תלוי במכלול רחב של שיקולים של מאזן סיכונים ובטחונות שהבנק מחליט לקחת, לא לעצם אפשרות רישום המשכנתא על הגג המדובר.בהצלחה
תמא 3"8 בפ"ת – עו"ד יפת
רוני
23/01/12
שלום רב לעו"ד תומר יפת, האם אתה יודע האם חל שינוי בעיריית פ"ת בכל הנוגע לתמ"א בעיר?עד כה רק בניין אחד החל את התהליך, ולא נראה כאילו העירייה מעוניינת בכך.
תמ"א 38 - תמ"א 38 בפתח תקווה
עו"ד תומר יפת
מנהל
29/01/12
רוני שלום,
למיטב ידיעתי העירייה שינתה כיוון וכעת ניתן לבנות שתי קומות וחצי. בנוסף, התיקון השלישי לתמ"א שייכנס בהקדם יעניק אף הוא שתי קומות וחצי ויתן זריקת עידוד גם לפתח תקווה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
למיטב ידיעתי העירייה שינתה כיוון וכעת ניתן לבנות שתי קומות וחצי. בנוסף, התיקון השלישי לתמ"א שייכנס בהקדם יעניק אף הוא שתי קומות וחצי ויתן זריקת עידוד גם לפתח תקווה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערבות אוטונומית
דייר
23/01/12
שלום רב
אניפונה שנית כיוון שדילגתם על שאלתי.
האם ערבות אוטונומית מאת היזם לדיירים בפרוייקט תמא 38/2 הוא תנאי בל יעבור, בלעדי ערבות כזו פשוט לא "יוצאים לדרך ולא חותמים"? או שניתן להסתפק בערבות בנקאית הדומה מאד לחוק המכר.
אינני שואל סתם, נקלענו למצב מוזר. איננו עורכי דין. והעו"ד מטעמנו שמרן וטוען שבלי ערבות אטוטונומית הוא לא מוכן שנחתום.
יש לנו/לדיירים "הרגשה" שאפשר גם אחרת וכנראה התנהלותו נובעת משמרנות יתר. אבל אין לנו דרך לדעת זאת זולת הפורום הזה.
היזם כבר צ'יפר אותנו בכל. בגודל הדירה, בבחירתה, באפשרויות לשינויים, ברמת גימור גבוהה מאד. ועוד ועוד. ואומר שאין לו עוד מה להציע.
נקלענו למבוי סתום בגלל עמדת העו"ד שלנו. זה בסדר כל עוד הוא צודק. אך בפרוייקט אחר ברחוב סמוך לנו הדיירים אמרו שחתמו עם היזם שם על סמך ערבות בנקאית לא אוטונומית.
שוב איננו מבינים במישור המשפטי. ורצינו לקבל הבהרה מבלי להטיל דופי בבא כוחנו.
דייר
אניפונה שנית כיוון שדילגתם על שאלתי.
האם ערבות אוטונומית מאת היזם לדיירים בפרוייקט תמא 38/2 הוא תנאי בל יעבור, בלעדי ערבות כזו פשוט לא "יוצאים לדרך ולא חותמים"? או שניתן להסתפק בערבות בנקאית הדומה מאד לחוק המכר.
אינני שואל סתם, נקלענו למצב מוזר. איננו עורכי דין. והעו"ד מטעמנו שמרן וטוען שבלי ערבות אטוטונומית הוא לא מוכן שנחתום.
יש לנו/לדיירים "הרגשה" שאפשר גם אחרת וכנראה התנהלותו נובעת משמרנות יתר. אבל אין לנו דרך לדעת זאת זולת הפורום הזה.
היזם כבר צ'יפר אותנו בכל. בגודל הדירה, בבחירתה, באפשרויות לשינויים, ברמת גימור גבוהה מאד. ועוד ועוד. ואומר שאין לו עוד מה להציע.
נקלענו למבוי סתום בגלל עמדת העו"ד שלנו. זה בסדר כל עוד הוא צודק. אך בפרוייקט אחר ברחוב סמוך לנו הדיירים אמרו שחתמו עם היזם שם על סמך ערבות בנקאית לא אוטונומית.
שוב איננו מבינים במישור המשפטי. ורצינו לקבל הבהרה מבלי להטיל דופי בבא כוחנו.
דייר
בבקשה, ממתין לתשובה
דייר מתוסכל
27/01/12
הבהרה: היזם נותן עברות חוק מכר וערבות ביצוע שווי דירה גמורה (פוחתת). העו"ד מבקש גם ובנוסף ערבות אוטונומית.
היזם לא מוכן לתת עוד ערבות אוטונומית.
האם הדרישה לאוטונומית נוספת היא סירה ומקובלת?
היזם לא מוכן לתת עוד ערבות אוטונומית.
האם הדרישה לאוטונומית נוספת היא סירה ומקובלת?
תמ"א 38/2 - ערבות בנקאית
עו"ד תומר יפת
29/01/12
שלום רב,
מקובל ליתן ערבות בנקאית לפי חוק מכר.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
מקובל ליתן ערבות בנקאית לפי חוק מכר.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
יוזמה של הדירים
יצחק
19/01/12
אנחנו 4 דירים ואנחנו רוצים להיות היזמים האם זה אפשרי
יזמות של דיירים
עו"ד תומר יפת
מנהל
19/01/12
יצחק שלום,
ברמה העקרונית אין כל מניעה.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת,
מנהל פורום תמ"א 38
ברמה העקרונית אין כל מניעה.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת,
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה בבניין בתהליך תמ״א 38
עדיה
18/01/12
בבניין שלנו מתוכננת תמ״א 38, והמצב עכשיו הוא שכל הדיירים מלבד אחד (שכנראה מתנגד) חתמו על הסכמה עקרונית, והעו״ד מכין כעת את החוזה המפורט מול הקבלן שעליו כולם ידרשו לחתום מחדש. אנחנו מנסים למכור את הדירה שלנו - האם במצב זה אנחנו מחויבים לעדכן את הקונים על התכנית? כשאנחנו קנינו את הדירה המוכר לא סיפר לנו כלום והיתה אז הרבה פחות מודעות לנושא אז לא שאלנו. גם אז היתה כנראה כבר חתימה עקרונית, אבל איכשהו זה נפל ונדחה בעוד כמה שנים ועכשיו התעורר שוב.
מכירת דירה בתהליך תמ"א
עו"ד תומר יפת
מנהל
19/01/12
עדיה שלום,
מבחינת חוק החוזים, נכון יהיה לעדכן את הרוכשים הפוטנציאליים כי בבניין ישנו תהליך לגיבוש פרויקט תמ"א.
חובת הגילוי הנאות.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת,
מנהל פורום תמ"א 38
מבחינת חוק החוזים, נכון יהיה לעדכן את הרוכשים הפוטנציאליים כי בבניין ישנו תהליך לגיבוש פרויקט תמ"א.
חובת הגילוי הנאות.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת,
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 תיקון 3
אורטל
17/01/12
שלום,
אבקש לברר מהו המצב הסטטוטורי של תיקון מס' 3 לתוכנית.
איפה התיקון עומד כעת והאם הוא הופקד למתן תוקף?
אודה לתשובתכם המקצועית בהקדם,
אורטל
אבקש לברר מהו המצב הסטטוטורי של תיקון מס' 3 לתוכנית.
איפה התיקון עומד כעת והאם הוא הופקד למתן תוקף?
אודה לתשובתכם המקצועית בהקדם,
אורטל
תיקון 3
עו"ד תומר יפת
מנהל
19/01/12
אורטל שלום,
תיקון 3 פורסם במרד הפנים.
ממתינים לאישורו הסופי.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת,
מנהל פורום תמ"א 38
תיקון 3 פורסם במרד הפנים.
ממתינים לאישורו הסופי.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת,
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכמת דיירים – עו"ד שייצג אותם מול קבלן לתמ"א 38 2
איתן
17/01/12
שלום,
אחד השכנים הוא עו"ד. טוען שמבין בתחום ואחראי על מספר פרוייקטים.
רוצה לייצג את הדיירים מול הקבלן. האם לא הגיוני לקחת עו"ד חיצוני לנושא ובכך למנוע מצב של ניגוד אינטרסים. שכן יכול להיות שהקבלן יגיע איתו להסכמות בשתיקה שיקבל הטבות לדירתו ששכנים אחרים לא יקבלו תמורת ויתורים שונים שלו בנושא שאינם לטובת הביניין ?
אחד השכנים הוא עו"ד. טוען שמבין בתחום ואחראי על מספר פרוייקטים.
רוצה לייצג את הדיירים מול הקבלן. האם לא הגיוני לקחת עו"ד חיצוני לנושא ובכך למנוע מצב של ניגוד אינטרסים. שכן יכול להיות שהקבלן יגיע איתו להסכמות בשתיקה שיקבל הטבות לדירתו ששכנים אחרים לא יקבלו תמורת ויתורים שונים שלו בנושא שאינם לטובת הביניין ?
ייצוג דיירים
עו"ד תומר יפת
מנהל
19/01/12
איתן שלום,
שאלתך אינה משפטית.
קשה לי להשיב עליה.
מבחינה משפטית אין כל ניגוד אינטרסים אסור בכך.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת,
מנהל פורום תמ"א 38
שאלתך אינה משפטית.
קשה לי להשיב עליה.
מבחינה משפטית אין כל ניגוד אינטרסים אסור בכך.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת,
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חברה יזמית
יוסי ראיף***צונזר ע"י המערכת***
12/03/12
שלום איתן,
***צונזר ע"י המערכת***
***צונזר ע"י המערכת***
תת חלקה קטנה…
יוסי
15/01/12
שלום רב.תת חלקה הרשומה כחוק בטאבו, רק שהיא 16 מ"ר רבוע, שאר 10 הדירות בבניין הם של 60 מטר. האם זכויות בעל החדר שוות לבעלי הדירות מבחינת שווי התמורה מהיזם ומבחינת זכות ההצבעה?האם יש הבדל אם אותה תת חלקה הינה מיועדת למגורים או למחסן?
זכויות ברכוש המשותף
עו"ד תומר יפת
מנהל
19/01/12
יוסי שלום,
דרישת החוק הינה ל-66% מן הדיירים המחזיקים ב-66% מן הרכוש המשותף.
ככל שדירתך קטנה יותר, הינך מחזיק בפחות רכוש משותף ביחס לדירות האחרות ולגבי הדרישה הזו חלקך באחוזי ההסכמה קטן בהתאמה.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת,
מנהל פורום תמ"א 38
דרישת החוק הינה ל-66% מן הדיירים המחזיקים ב-66% מן הרכוש המשותף.
ככל שדירתך קטנה יותר, הינך מחזיק בפחות רכוש משותף ביחס לדירות האחרות ולגבי הדרישה הזו חלקך באחוזי ההסכמה קטן בהתאמה.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת,
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכמת הדיירים
אלון
14/01/12
שלום
אני ברעננה והשאלה שלי האם כאשר יש 66 אחוז מהדיירים שרוצים תמ"א 38 והועד לא רוצה הוא יכול לתקוע את העסק ?
דבר שני האם צריך לתבוע את אלו שלא רוצים לעשות את השיפוץ ?
תודה
אני ברעננה והשאלה שלי האם כאשר יש 66 אחוז מהדיירים שרוצים תמ"א 38 והועד לא רוצה הוא יכול לתקוע את העסק ?
דבר שני האם צריך לתבוע את אלו שלא רוצים לעשות את השיפוץ ?
תודה
הסכמת הדיירים
עו"ד תומר יפת
מנהל
19/01/12
אלון שלום,
ככל שקיימים 66% דיירים החותמים על הסכם, היזם מתמודד עם המיעוט הנותר בפני המפקח על הבתים המשותפים. לועד כועד אין יתרון משפטי לעניין ההסכמה.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת,
מנהל פורום תמ"א 38
ככל שקיימים 66% דיירים החותמים על הסכם, היזם מתמודד עם המיעוט הנותר בפני המפקח על הבתים המשותפים. לועד כועד אין יתרון משפטי לעניין ההסכמה.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת,
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה ההבדל בין התנגדות בועדת ערר למפקח על המקרקעין?
אבי
13/01/12
העירייה אישרה פרויקט תמ"א 38 בבניין שלי ואני מתנגד. אני יודע שהסיכויים שלי להצליח קטנים אבל הפרוייקט מאוד פוגע בדירה ומוריד את ערכה. העירייה בכלל לא הקשיבה לטענותי. אני גם לא יכול להרשות לעצמי לקחת עו"ד מבחינה כלכלית,כי הבנתי שזה יקר מאוד (מה שמקטין עוד יותר את סיכויי להצלחה).
אני רק רוצה לדעת האם אחרי אישור העירייה אני צריך לגשת לוועדת ערר או ישר למפקח על הבתים? מה עדיף?
כמו"כ אני גר בפתח תקווה ואני לא יודע מהי כתובת וועדת ערר.
(ניסיתי לחפש והבנתי שזה לפי מחוזות, אבל אני עדיין לא יודע מה הכתובת לשלוח מכתב התנגדות).
אשמח מאוד לתשובה
אני רק רוצה לדעת האם אחרי אישור העירייה אני צריך לגשת לוועדת ערר או ישר למפקח על הבתים? מה עדיף?
כמו"כ אני גר בפתח תקווה ואני לא יודע מהי כתובת וועדת ערר.
(ניסיתי לחפש והבנתי שזה לפי מחוזות, אבל אני עדיין לא יודע מה הכתובת לשלוח מכתב התנגדות).
אשמח מאוד לתשובה
ההבדל בין התנגדות בועדה למפקח
עו"ד תומר יפת
מנהל
19/01/12
אבי שלום,
אם אתה הבעלים הרשום של הדירה כפי שהבנתי, תעלה טענותיך בפני המפקח על הבתים משותפים. היזם יגיש תביעה בעניין ואו אז תעלה טענותיך בפניו.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת,
מנהל פורום תמ"א 38
אם אתה הבעלים הרשום של הדירה כפי שהבנתי, תעלה טענותיך בפני המפקח על הבתים משותפים. היזם יגיש תביעה בעניין ואו אז תעלה טענותיך בפניו.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת,
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות לאחר תמ"א 38
נועם
12/01/12
אנחנו עומדים לחתום על עסקם תמ"א 38 מול יזם, כחלק מההסכם אנחנו צריכים לוותר על כל זכויות הבנייה העתידיות של המבנה.מה המשמעות של העברת כל זכויות הבנייה מתוקף תמ"א 38 ועתידיות לידי היזמים?האם זה אומר שאם יוכלו לבנות גם עוד 5 קומות אם יאשרו להם זאת? ללא כל תמורה עבורנו?
זכויות לאחר תמ"א 38
עו"ד תומר יפת
מנהל
19/01/12
שלום נועם,
במרבית הסכמי התמ"א, זכויות הבנייה לאחר תום הפרויקט חוזרות להיות רכוש משותף של כלל הדיירים, החדשים והותיקים.
ככל שאכן ויתרתם בהסכם הספציפי על זכויות בנייה עתידיות, כך יהא.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת,
מנהל פורום תמ"א 38
במרבית הסכמי התמ"א, זכויות הבנייה לאחר תום הפרויקט חוזרות להיות רכוש משותף של כלל הדיירים, החדשים והותיקים.
ככל שאכן ויתרתם בהסכם הספציפי על זכויות בנייה עתידיות, כך יהא.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת,
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שלום נועם
שרון
02/02/12
שלום נועם,
גם אנכנו מתכוונים לבצע תמ"א 38 בבנין,
אודה לך אם תוכל לשלוח לי למייל
sharon.t.no1@gmail.com את ההסכם שלכם עם הקבלן ע"מ שאוכל ללמוד ולהיזהר ממוקשים.
תודה
שרון
גם אנכנו מתכוונים לבצע תמ"א 38 בבנין,
אודה לך אם תוכל לשלוח לי למייל
sharon.t.no1@gmail.com את ההסכם שלכם עם הקבלן ע"מ שאוכל ללמוד ולהיזהר ממוקשים.
תודה
שרון
תמ"א 38 ברחובות
חיה
11/01/12
אני רוצה לקנות דירה ברחובות בקומה רביעית ברחוב בני משה.הבינין מריץ תוכנית לתמ"א ונעשו הסכמים עם קבלנים.כל השכנים חתמו. כרגע מחכים לאישור עיריה להריץ את הבניה.והבנתי שהעיריה עדיין לא אישרה.רצית לשאול מה קורה ברחובות בעינין הזה.האם זה תקוע.או בתהליכים.? האם זה עינין לחודשים או שנים?
תמ"א 38 ברחובות
עו"ד תומר יפת
מנהל
12/01/12
חיה שלום,
איני בקיא במסדרונות עיריית רחובות אולם הוצאת היתר בנייה ככלל הינו עניין של בערך חצי שנה עד שנה.
לגבי סטטוס הבקשה של הבניין הספציפי ניתן לשאול את היזם או את הגורם המוסמך בעירייה.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת,
מנהל פורום תמ"א 38
איני בקיא במסדרונות עיריית רחובות אולם הוצאת היתר בנייה ככלל הינו עניין של בערך חצי שנה עד שנה.
לגבי סטטוס הבקשה של הבניין הספציפי ניתן לשאול את היזם או את הגורם המוסמך בעירייה.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת,
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכות התנגדת בועדה מקומית המאשרת שיפורים בתמ"א
זאב גולן
09/01/12
האם וועדה מקומית יכולה לאשר שיפורים בתמ"א ללא שנתנה לתושבים אפשרות להתנגדויות?
זכות התנגדות
עו"ד תומר יפת
מנהל
12/01/12
זאב שלום,
תוכנית התמ"א כוללת הקלות בנייה רבות ומשכך, ככל הידוע לי יש חובת פרסום וזכות התנגדות לדיירים הטוענים לפגיעה.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת,
מנהל פורום תמ"א 38
תוכנית התמ"א כוללת הקלות בנייה רבות ומשכך, ככל הידוע לי יש חובת פרסום וזכות התנגדות לדיירים הטוענים לפגיעה.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת,
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עו"ד או משרד עו"ד,מה עדיף?
ניר
09/01/12
לפרוייקט תמ"א38 שאני מקדם כיזם אני זקוק לעורך דין. אני מתלבט בין עו"ד פרטי עצמאי שמכיר את התחום לבין משרד עורכי דין המאגד בתוכו למעלה מ100 עורכי דין.אשמח אם אוכל לקבל המלצה ואינפורמציה מה המעלות והחסרונות שיש בעבודה עם משרד עורכי דין,מבחנית מקצועיות יחס אישי עלות כספית ועוד כל נושא אחר שיכול להיות קשור ולא עולה כרגע בדעתי.תודה מראש
עו"ד עצמאי
עידו
10/01/12
ככלל, אם לא מדובר בפרוייקט גדול, עדיף משרד קטן או עו"ד עצמאי ובתנאי שהם מוכרים ובעלי ניסיון משמעותי בתחום.משרד גדול בדרך כלל לא יודע להתמודד עם לקוחות קטנים והוא לא ישקיע בך יותר מהמינימום הנדרש (ולפעמים אף פחות מכך).לעומת זאת, הסיכון בלפנות לעו"ד עצמאי חסר ניסיון מוכח בתחום, גדול יותר מהפניה למשרד גדול, לכן רק אם אתה יודע בוודאות שלעו"ד יש ניסיון מוכח, לך על האופציה הזאת.
משרד עו"ד לייצוג
עו"ד תומר יפת
10/01/12
ניר שלום,
מצטרף לדבריו של עידו.
כמו כל תחום בחיים, יש לדבוק במומחים בכל תחום על פרטיו והאפיונים המיוחדים לו ללא קשר לגודל וצורה.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת,
מנהל פורום תמ"א 38
מצטרף לדבריו של עידו.
כמו כל תחום בחיים, יש לדבוק במומחים בכל תחום על פרטיו והאפיונים המיוחדים לו ללא קשר לגודל וצורה.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת,
מנהל פורום תמ"א 38
כמה טוב מצליחות דירות חדשות בפרויקטי תמא להימכר??
משה
09/01/12
יש למישהו אינפורמציה לגבי דירות שנבנות בפרויקטי תמא, כמה טוב הן נמכרות?
פרויקט ליד הבית שלי מנסה כבר כשנה וחצי למכור, לא הצליח...
עכשיו מגישים תכנית לעיריה לחלק את כל הדירות לשתיים, ליותר קטנות...
ובזה להכפיל את הכמות...
לתשומת לב מודאגי רעידות האדמה:-)
פרויקט ליד הבית שלי מנסה כבר כשנה וחצי למכור, לא הצליח...
עכשיו מגישים תכנית לעיריה לחלק את כל הדירות לשתיים, ליותר קטנות...
ובזה להכפיל את הכמות...
לתשומת לב מודאגי רעידות האדמה:-)
הצלחה במכירת דירות חדשות
עו"ד תומר יפת
מנהל
10/01/12
משה שלום,
כמובן שאין מקום אחד דומה למשנהו, כל בניין ונסיבותיו, מיקומו, צורתו, מחיר וכיו"ב.
באופן כללי, לא אמורה להיות קיימת בעיה שכן היזם אמור להיות מודע מראש לטווח המחירים במקום.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת,
מנהל פורום תמ"א 38
כמובן שאין מקום אחד דומה למשנהו, כל בניין ונסיבותיו, מיקומו, צורתו, מחיר וכיו"ב.
באופן כללי, לא אמורה להיות קיימת בעיה שכן היזם אמור להיות מודע מראש לטווח המחירים במקום.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת,
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות דיירים מבניינים אחרים לביצוע תמא 38 בבניין
אורי
09/01/12
לאחר הגשת הניירת לירייה הופיעו 3 מתנגדים לביצוע תמא 38 בבניין שלנו. המתנגדים גרים בבניין שמעבר לרחוב ואף בבניינים רחוקים יותר. אחד מהם, לדוגמא, טוען שתוספת הקומות תסתיר לו את הים.האם תמא38 גוברת על טיעונים כאלה? האם הוועדה יכולה לדחות טיעונים כאלה בתואנה, למשל, שהמתנגדים מעדיםים אינטרס פרטי שלהם על אינטרס שלנו ומסכנים בכך חיי אדם?תודה
התנגדויות
עו"ד תומר יפת
מנהל
10/01/12
אורי שלום,
בגוף שאלתך מצויות התשובות. אכן , כפי שאמרת, ההתנגדות תיבחן אצל הועדה אשר באופן כללי נוטה לדחות התנגדויות אלו בשל האינטרס הציבורי החשוב לחיזוק הבניין בפני רעידת אדמה חלילה.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת,
מנהל פורום תמ"א 38
בגוף שאלתך מצויות התשובות. אכן , כפי שאמרת, ההתנגדות תיבחן אצל הועדה אשר באופן כללי נוטה לדחות התנגדויות אלו בשל האינטרס הציבורי החשוב לחיזוק הבניין בפני רעידת אדמה חלילה.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת,
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התקנת מעלית במסגרת תמ"א 38
שני
08/01/12
בבניין הוגשה הצעה לתמ"א, העירייה אישרה אך מהנדס העיר טוען שהמעלית אולי קטנה מידי. המעלית נכנסת ל4 דירות לאורך הבניין בהסכמתן אך מתברר שגם כך השטח קטן וצריך להיכנס לעוד 4 דירות שהן מתנגדים לכך ואחד מהם לכל הפרוייקט בכלל.
האם מעלית חייבת להיות בגודל מסוים, גם אם אין בבניין כרגע נכים?
השטח העומד לרשותו ברוחב זהו גודל של קצת יותר מדלת פלדת רגילה
האם מעלית חייבת להיות בגודל מסוים, גם אם אין בבניין כרגע נכים?
השטח העומד לרשותו ברוחב זהו גודל של קצת יותר מדלת פלדת רגילה
גודל המעלית
עו"ד תומר יפת
מנהל
09/01/12
שני שלום,
גודל המעלית נקבע בהתאם לתקנות, בהתאם לכך, מרגע שישנה תוספת של דירות חדשות בכמות מסוימת יש חובה להתקין מעלית עם גישה לנכים גם אם אין בבניין דיירים נכים בפועל.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת,
מנהל פורום תמ"א 38
גודל המעלית נקבע בהתאם לתקנות, בהתאם לכך, מרגע שישנה תוספת של דירות חדשות בכמות מסוימת יש חובה להתקין מעלית עם גישה לנכים גם אם אין בבניין דיירים נכים בפועל.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת,
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תחולת חוק הדייר הסרבן לגבי תמ"א 38/2
אורן
08/01/12
שלום רב,
האם חוק פינוי בינוי (פיצויים) והאפשרות לתבוע פיצויים מדייר המסרב לעסקת פינוי בינוי חל גם על עסקת פינוי בינוי עם קבלן במסגרת תמ"א 38/2 או שהוא חל רק על מתחמי פינוי בינוי שהוכרזו ככאלה ע"י הממשלה? תודה.
האם חוק פינוי בינוי (פיצויים) והאפשרות לתבוע פיצויים מדייר המסרב לעסקת פינוי בינוי חל גם על עסקת פינוי בינוי עם קבלן במסגרת תמ"א 38/2 או שהוא חל רק על מתחמי פינוי בינוי שהוכרזו ככאלה ע"י הממשלה? תודה.
אפשר לקבל תשובה בבקשה? תודה
אורן
10/01/12
תחולת חוק הדייר הסרבן
עו"ד תומר יפת
15/02/12
אורן שלום,
ראשית, צר לי על העיכוב במתן תשובה.
לשאלתך, אין הוראה ספציפית בחוק החיזוק המאפשר תביעה נגד דייר סרבן לפרויקט תמ"א 38/2 כפי שקיים בחוק פינוי בינוי.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת,
מנהל פורום תמ"א 38
ראשית, צר לי על העיכוב במתן תשובה.
לשאלתך, אין הוראה ספציפית בחוק החיזוק המאפשר תביעה נגד דייר סרבן לפרויקט תמ"א 38/2 כפי שקיים בחוק פינוי בינוי.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת,
מנהל פורום תמ"א 38
זכויות עתידיות
אברהם
08/01/12
אני דייר מתנגד לתמ"א 38 האם הזים יכול לקחת ממני זכויות קיימות ועתידיות מכוח התב"ע של הבניין הספציפי
השאלה הית לגבי אפשרות הייזם
אברהם
08/01/12
האם הייזם יכול לקבל זכויות עתידיות של דייר שלא חותם לו?
תמ"א 38
ליטל
06/01/12
קניתי בית יד 2 שקיבל היתר בשנת 1973 לבניה רציתי לדעת יותר פרטים על תמ"א 38 כמה זמן אורך פרויקט כזה ? האם אני צריכה לשלם בהשתפות סכום קצוב שיכול להיות שקבלן יתן ממ"ד ולא מרפסת ? ואם אין מספיק מקומות חניה יכול להיות שלא יקבל היתר ?
האם בזמן פרויקט תמ"א 38 אפשר לגור בבית מרגע שקבלו אישורים כמה זמן אורכת הבניה ?
שמעתי מקרים שבהם הקבלנים גבוהים סכומים מדירים אם כן מהם השתפיות של הדירים מבחינה כלכלית בהוצאות לתמ"א ומהם?אשמח האם אני רוצה רק ממ"ד יש אפשרות לבנות ללא מרפסת והאם זה מיקר את הבית אז גם את הארוננה אני יוכל לבקש מרפסת מקורה וכך לא אשלם על המרפסת תוספת בארוננה ?לקבל את כול המידע למייל !!!!!! ופרטים נוספים על כך
האם בזמן פרויקט תמ"א 38 אפשר לגור בבית מרגע שקבלו אישורים כמה זמן אורכת הבניה ?
שמעתי מקרים שבהם הקבלנים גבוהים סכומים מדירים אם כן מהם השתפיות של הדירים מבחינה כלכלית בהוצאות לתמ"א ומהם?אשמח האם אני רוצה רק ממ"ד יש אפשרות לבנות ללא מרפסת והאם זה מיקר את הבית אז גם את הארוננה אני יוכל לבקש מרפסת מקורה וכך לא אשלם על המרפסת תוספת בארוננה ?לקבל את כול המידע למייל !!!!!! ופרטים נוספים על כך
תמ"א 38
עו"ד תומר יפת
מנהל
09/01/12
ליטל שלום,
כפי שאת ודאי מבינה, לא ניתן ללמד את תורת התמ"א כולה על רגל אחת, כמו כל עסקה ו/או נושא משפטי אחר. כאבן יסוד של עסקאות תמ"א ובמענה לשאלותייך, עסקת תמ"א מורכבת מפן מסחרי ומפן משפטי. בשניהם יש נוהגים מקובלים, ביניהם שהדיירים אינם נושאים בתשלומים כלשהם, ביניהם שיש לאפשר חניה לכל הפחות לדירות החדשות, שהדיירים נשארים להתגורר במשך העבודות וכיו"ב.
בהצלחה,
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת,
מנהל פורום תמ"א 38
כפי שאת ודאי מבינה, לא ניתן ללמד את תורת התמ"א כולה על רגל אחת, כמו כל עסקה ו/או נושא משפטי אחר. כאבן יסוד של עסקאות תמ"א ובמענה לשאלותייך, עסקת תמ"א מורכבת מפן מסחרי ומפן משפטי. בשניהם יש נוהגים מקובלים, ביניהם שהדיירים אינם נושאים בתשלומים כלשהם, ביניהם שיש לאפשר חניה לכל הפחות לדירות החדשות, שהדיירים נשארים להתגורר במשך העבודות וכיו"ב.
בהצלחה,
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת,
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מגורים חלופיים
סני
05/01/12
שלום.
אני מעוניינת לדעת האם באחריות הקבלן או עו"ד המטפל שלו לדאוג למגורים חלופיים. יש לי שכנה קשישה בת 80 שמאד מפחדת ולא תעמוד בנטל של הרעש, הלכלוך וכל עניין הבניה. האם יש מישהו שאמור לדאוג לה לדיור חלופי?
אני מעוניינת לדעת האם באחריות הקבלן או עו"ד המטפל שלו לדאוג למגורים חלופיים. יש לי שכנה קשישה בת 80 שמאד מפחדת ולא תעמוד בנטל של הרעש, הלכלוך וכל עניין הבניה. האם יש מישהו שאמור לדאוג לה לדיור חלופי?
תמ"א 38 - דיור חלופי
עו"ד תומר יפת
מנהל
06/01/12
סני שלום,
הכל פתוח למו"מ.
מניסיון שלנו, במקרה של דיירים מסוגה של שכנתך, בהחלט היזם דואג לדיור חלופי וזה מקובל.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת,
מנהל פורום תמ"א 38
הכל פתוח למו"מ.
מניסיון שלנו, במקרה של דיירים מסוגה של שכנתך, בהחלט היזם דואג לדיור חלופי וזה מקובל.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת,
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
