פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
התייעצות במס' נושאים , הכללי האו תמ"א , תודה מראש
שייקה
15/05/12
בבניין שלנו חלק מהדיירים מעוניינים לקדם קשר עם היזם. היזם שלח עו"ד שייצג אותנו על חשבונו , העו"ד מבקש יפוי כח לפעול לקדם הסכם וסקיצות מול היזם.היו כמה מפגשים עם היזם והוצגו תוכניות של בנינים אחרים והוסבר לנו שאצלנו יהיה כמעט זהה.אבל נשארו שאלות פתוחות . כיווני הלובי, פח אשפה, מה יהיה למטה, חלונות וכו. אנחנו לא הסכמנו ושאר הדיירים כעסו שאנחנו מעכבים, הם אמרו תחתום ליפוי כח ואז הוא יתקדם ויגיש לנו .השאלה האם לחתום לעו"ד לייצוג או לבקש מהיזם להגיע שיראה בוודאות סקיצות ותנאים ואחרי שתהיה הסכמה לקדם עניינים.דבר נוסף, אנחנו אנשים קשיי יום, החשש הוא שהקבלן יפשוט רגל, ינטוש או לא יעמוד בלחץ כספי באמצע ונתחיל לרדוף אחריו ולטפל והדבר דורש השקעה. למרות הערבות הבנקאית מה עוד אפשר לדרוש כי בהחלט יש חשש אמיתי שלא יתקע באמצע.חלק מהדיירים כל כך להוט להתקדם שלא מעניין אותם מי ומה העו"ד. הבנתי שהיום מקבלים מיזמים עו"ד לפי בקשתך ,או חברה מייעצת , אשמח לשמוע מה הדיעה.דבר נוסף , אני מתגורר בקומה ראשונה , ההיבט של תמורה בהחלט משמעותי ויש הבדלים בין קומה 1 לקומה 3, הדיירים החדשים יקבלו חניה בטאבו. האם הגיוני שאבקש חניה בטאבו כהטבה כי ערך הדירה שלי יוטב הכי פחות.תודה רבה
מספר נושאים תמ"א 38
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
16/05/12
שייקה שלום,
צריך לבדוק על מה רוצים שתחתמו. הסכם תמ"א 38 הינו הסכם מורכב וצריך שיהא מטופל על ידי עורך דין מהתחום שייצג את הדיירים וידאג להבטיח זכויותיהם, הן לעניין ערבויות והן לדברים רבים המתחייבים בנוסף. ההגנה על הדיירים צריך שתקבל את ביטויה בניסוח החוזה לכל אורכו. לעניין החניה- הדבר נתון למשא ומתן
בהצלחה
צריך לבדוק על מה רוצים שתחתמו. הסכם תמ"א 38 הינו הסכם מורכב וצריך שיהא מטופל על ידי עורך דין מהתחום שייצג את הדיירים וידאג להבטיח זכויותיהם, הן לעניין ערבויות והן לדברים רבים המתחייבים בנוסף. ההגנה על הדיירים צריך שתקבל את ביטויה בניסוח החוזה לכל אורכו. לעניין החניה- הדבר נתון למשא ומתן
בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מעלית
נמרוד
14/05/12
הייהאם יש חוק שמחייב את הקבלן במידה והוא חודר עם מעלית לשתי דירות במידת פיר מסויימת להחזיר פי 2 מהשטח שנלקח ? במידה ולא ניתן להחזיר פי שתיים מהשטח שנלקח לטובת מעלית מהו הפיצוי המקובל ? תודה רבה !
מעלית
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
16/05/12
נמרוד שלום,
אין לזה חוק. הדבר, כמו הפרויקט כולו, נתון למשא ומתן.
בהצלחה
אין לזה חוק. הדבר, כמו הפרויקט כולו, נתון למשא ומתן.
בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הבדלים בין הקומות ונושא שני אחוז הסכמה
שרון
14/05/12
שלוםהנושאים כדלקמןביצוע תמ"אבנין בן 4 קומות ,16 דיירים , נבנים 2 קומות נוספות + דירת גן עד הקרקע ,יבנו ממד ומרפסת שמש קטנה. מעלית ושיפוץ מבנה בנין כידוע. ללא חניות ויהיה מחסן לכל דירה. לא הורסים בנין.מה אחוזי ההצבעה הנדרשים בהתייחס לכך שיש דירת גן חוץ מהקומות למעלה.שאלה שניה ומאוד חשובה.הדירה שלי ממוקמת בקומה ראשונה והיא היום יותר יקרה מהדירה בקומה רביעית או שלישית , הצפי לאחר ביצוע הפרויקט שהדירות שלהם יעלו הרבה יותר משלי משמעותית.מה הניסיון אומר, מה הזכויות שלי האם אני יכול לפנות ליזם ולבקש פיצוי כספי ? איך מגשרים על הפער בין הקומות.
הבדלים בין הקומות ואחוז הסכמה
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
16/05/12
שרון שלום,
2/3 מהדיירים. אם יש סרבנים ניתן לפנות בתביעה למפקח על המקרקעין. לשאלתך השניה- הדבר, כמו הפרויקט כולו, נתון למשא ומתן.
בהצלחה
2/3 מהדיירים. אם יש סרבנים ניתן לפנות בתביעה למפקח על המקרקעין. לשאלתך השניה- הדבר, כמו הפרויקט כולו, נתון למשא ומתן.
בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פשוט לא מובן
גיל
14/05/12
לאחר בדיקה בביניין של שני קומות על עמודים
נאמר לי בעיריה שניתן לבנות 39 אחוזי בנייה משטח כל קומה
כלומר 39% מתוך שטח קומה=92 מטר
יש שני קומות לכן מותר לבנות 184 מטר
184 מטר = בערך שני דירות
-אבל התמא נותנת שני קומות וחצי אחרי התיקון+דירות בקומת עמודים + יציאה לגג 40 מטר בערך
לא מבין מה נסגר, זה הרי לא מתיישב אחד עם השני, מה למעשה ניתן לבנות, לפי התמא או לפי ניצול הזכויות הבניה בחלקה?!
נאמר לי בעיריה שניתן לבנות 39 אחוזי בנייה משטח כל קומה
כלומר 39% מתוך שטח קומה=92 מטר
יש שני קומות לכן מותר לבנות 184 מטר
184 מטר = בערך שני דירות
-אבל התמא נותנת שני קומות וחצי אחרי התיקון+דירות בקומת עמודים + יציאה לגג 40 מטר בערך
לא מבין מה נסגר, זה הרי לא מתיישב אחד עם השני, מה למעשה ניתן לבנות, לפי התמא או לפי ניצול הזכויות הבניה בחלקה?!
הנושא הובהר לי
תודה
15/05/12
הוספת דירות בקומה עליונה
דורית
13/05/12
אמי בת ה-70 + מתגוררת בבנין משותף בן 2 קומות בקומה השניה והאחרונה. בבנין 6 דירות 2 קדמיות אחת לקומה ו4 אחוריות. אחד מבעלי הדירות מעוניין בתמא 38 בדרך שיבנו קומה או שתיים מעל אימי, 2 בעלי הדירות הקדמיות מתנגדים ואימי מתנגדת מסיבות רבות. האם ניתן לכפות עליה את הבניה מעליה אם יש רוב של 3 דירות מתוך 4 (הדירות האחוריות; כאשר יוזם הפרוייקט טוען שהוא משיג הפרדה בין 4 הדירות ל-2 כדי שיהיה לו רוב). בנוסף לכך, אימי היא אישה מבוגרת והנושא מכניס אותה ללחץ רב.
הוספת דירות בקומה עליונה
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
16/05/12
דורית שלום רב
צריך לבדוק האם הבנין בכלל עונה תכנונית לדרישות תמא 38. יתכן למשל שאין 400 מ"ר בנוי ומעל 2 קומות . כמו כן לבחון האם מדובר בבנין מורכב שניתן להתיחס כשני בניינים נפרדים ושאין פגיעה בזכויות 2 הדירות הקדמיות ושניתן הנדסית לבנות רק מעל הבנין האחורי. בנוסף מה הן הסיבות להתנגדות אמך. ישנן בדיקות אפשריות נוספות לרבות במסמכי הבית המשותף. כדאי לפנות לעורך דין מהתחום לבחינת המקרה הספציפי שיסייע לכן.
בהצלחה
צריך לבדוק האם הבנין בכלל עונה תכנונית לדרישות תמא 38. יתכן למשל שאין 400 מ"ר בנוי ומעל 2 קומות . כמו כן לבחון האם מדובר בבנין מורכב שניתן להתיחס כשני בניינים נפרדים ושאין פגיעה בזכויות 2 הדירות הקדמיות ושניתן הנדסית לבנות רק מעל הבנין האחורי. בנוסף מה הן הסיבות להתנגדות אמך. ישנן בדיקות אפשריות נוספות לרבות במסמכי הבית המשותף. כדאי לפנות לעורך דין מהתחום לבחינת המקרה הספציפי שיסייע לכן.
בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
משמעותה של הערת אזהרה
שני
13/05/12
שלום,במקרה של רכישת דירה חדשה בבניין שעובר תמ"א 38, הקבלן למעשה רושם הערת אזהרה בטאבו. רציתי לדעת מה המשמעות של זה מבחינתי. מדוע רושמים הערת אזהרה ולא רושמים את הדירה ישירות על שמי? מתי הדירה כן תהיה רשומה על שמי? והכי חשוב - האם יכולות להתוערר בעיות מכך שהנכס לא רשום על שמי וישנה רק הערת אזהרה? האם במקרה שהקבלן פושט רגל אני בסכנה? בכלל, האםקיימת סכנה כלשהיא במצב של רישום הערת אזהרה?תודה מראש,שני
משמעותה של הערת אזהרה
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
14/05/12
שני שלום רב,
רכישת דירה חדשה בבניין שעובר תמ"א 38, מורכבת בהרבה מעסקת מכר של דירה רגילה. יש לבחון בין היתר את הסכם התמ"א, אופן רישום הבניין הדירות ויתר הזכויות, האם נרשמה יחידה רישומית חדשה ואיך, השלב בו נמצא הפרויקט וכו'. יתכן ומתאימה למקרה שלך, המצאת ערבות בנקאית. כדאי לפנות לעו"ד מהתחום שיבחן המקרה הספציפי וידאג להגן על זכויותיך ולהבטיח השקעתך.
בהצלחה
רכישת דירה חדשה בבניין שעובר תמ"א 38, מורכבת בהרבה מעסקת מכר של דירה רגילה. יש לבחון בין היתר את הסכם התמ"א, אופן רישום הבניין הדירות ויתר הזכויות, האם נרשמה יחידה רישומית חדשה ואיך, השלב בו נמצא הפרויקט וכו'. יתכן ומתאימה למקרה שלך, המצאת ערבות בנקאית. כדאי לפנות לעו"ד מהתחום שיבחן המקרה הספציפי וידאג להגן על זכויותיך ולהבטיח השקעתך.
בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות בעלי הדירות – חוזה מול היזם
ריבה
12/05/12
חתימת חוזה תמ"א מול קבלן האם היא כמו חתימת חוזה מכר דירה? העו"ד בודק בנסח טאבו מי בעל הדירה? ומה חלקו בנכס? אם בעל הדירה לא בחיים ועדיין היורש לא נרשם בטאבו, זה משנה? הוא יכול לחתום כיורש? רק להראות את צו קיום הצוואה?
מה קורה לזכויות בעלי הדירות על הגג המשותף לאחר תוספת קומה? של מי הגג לאחר הבנייה? חוזר לדיירים?
מה קורה לזכויות בעלי הדירות על הגג המשותף לאחר תוספת קומה? של מי הגג לאחר הבנייה? חוזר לדיירים?
זכויות בעלי הדירות - חוזה מול היזם
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
14/05/12
ריבה שלום רב,
הסכם תמ"א 38 הינו הסכם מורכב בהרבה מהסכם מכר דירה. לעניין יורש- ניתן שיחתום עם צו קיום צוואה, בכפוף שיסדיר הרישום בטאבו עד מועד שיוגדר בחוזה. לעניין הזכויות על הגג, ככל שיוותרו כאלה לאחר הפרויקט, הדבר נתון למשא ומתן. כדאי להסתייע בעו"ד מהתחום למיקסום והגנה על זכויותיכם, הן במשא ומתן והן בליווי הפרויקט.
בהצלחה
הסכם תמ"א 38 הינו הסכם מורכב בהרבה מהסכם מכר דירה. לעניין יורש- ניתן שיחתום עם צו קיום צוואה, בכפוף שיסדיר הרישום בטאבו עד מועד שיוגדר בחוזה. לעניין הזכויות על הגג, ככל שיוותרו כאלה לאחר הפרויקט, הדבר נתון למשא ומתן. כדאי להסתייע בעו"ד מהתחום למיקסום והגנה על זכויותיכם, הן במשא ומתן והן בליווי הפרויקט.
בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 בלי אפשרות חנייה
יוסף
12/05/12
האם אפשר לעשות תמ"א 38 לבניין שעומד בכל הקריטריונים אך אין לו חנייה כלל (לא משותפת לכל הדיירים או ציבורית וגם לא מוצמדת בטאבו לאף דירה) ואין כלל אפשרות להתקין חנייה. כלומר הדיירים החדשים יצטרכו להחנות ברחוב כמו הדיירים בותיקים.
תמ"א 38 בלי אפשרות חניה
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
14/05/12
יוסף שלום,
על פניו אין מניעה וישנם פתרונות כמו למשל קרן/כופר חניה וכד'. יש לבחון המקרה באופן ספציפי
בהצלחה
על פניו אין מניעה וישנם פתרונות כמו למשל קרן/כופר חניה וכד'. יש לבחון המקרה באופן ספציפי
בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 תל אביב
אפרים שלייפר
12/05/12
שאלותי לגבי בבית ברחוב בזל 42 בתל אביב.לבניין שתי כניסות.בכניסה ראשונה יש חנויות ודירה על שטח 25 אחוז מהשטח הכולל של הגג.בכניסה שניה יש שתי דירות קרקע. הבנין בן 65 שנה .האם בתנאים אלה קיים סיכוי להפעלת הוכנית
תמא 38 תל אביב
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
14/05/12
אפרים שלום רב,
על פניו אין מניעה.
יש לבחון יתכנות כלכלית כבכל פרויקט.
בהצלחה
על פניו אין מניעה.
יש לבחון יתכנות כלכלית כבכל פרויקט.
בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם מרפסת שמש נספרת בקווי הבניין?
שאלה
11/05/12
מה מהווה את קו הבניין החזיתי לפי תמ"א 38: האם הקו שבו נגמר הבניין עצמו (שטח הדירה עצמה) או הקו שבו נגמרת מרפסת שמש הבולטת החוצה מהבניין? תודה!
האם מרפסת שמש נספרת בקווי בנין
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
14/05/12
שלום לך,
לא ברור מהשאלה מה המצב המדויק של הבניין ובמה את בדיוק מעוניינת. בעקרון קו הבנין בד"כ הנו בקו הקיר בו מסתיימת הדירה אם כי לא חיב שבעת הבניה הגיעו עד אליו. בהתאם לתב"ע ניתן לעיתים לחרוג מהקו עם מרפסת שמש ויתכן שאף היתה הקלה. יש לבדוק המקרה הספציפי לרבות בעיריה.
מקווה שסייעתי לך. בהצלחה
לא ברור מהשאלה מה המצב המדויק של הבניין ובמה את בדיוק מעוניינת. בעקרון קו הבנין בד"כ הנו בקו הקיר בו מסתיימת הדירה אם כי לא חיב שבעת הבניה הגיעו עד אליו. בהתאם לתב"ע ניתן לעיתים לחרוג מהקו עם מרפסת שמש ויתכן שאף היתה הקלה. יש לבדוק המקרה הספציפי לרבות בעיריה.
מקווה שסייעתי לך. בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה מעניינת
י
11/05/12
בניין שהדירות העליונות שלו הרחיבו על חשבון הגג בהיתר, עכשיו מדובר על תמ"א, בעלי הדירות העליונות הכפילו את דירתם אבל זה דירה אחת כפולה ולא 2 דיורת נפרדות כמובן.מה שקורה כרגע הוא, שהיזם אמור לתת לכל דירה ממ"ד וגם לדירות שהוא יבנה על הגג אמור להיות ממ"ד כהמשך באותו טור.האם מפני זה יקבלו בעלי הדירות הכפולות 2 ממדי"ם אחד בכל קומה שברשותם? יש תקדים?
שאלה מעניינת
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
14/05/12
י שלום,
על פניו יכול להיווצר מצב כזה. אכן מבחינת אחידות אדריכלית יש מקום להמשיך בטור, אם כי אין לשלול שתינתן רק מרפסת למשל בקומה השניה של אותה דירה עם המשך דפנות החיזוק הצמודות לקיר החיצוני של הבנין, ורק מעליה יתר הממ"דים של הדירות החדשות, כך שיתקבל רק ממ"ד אחד. בכל מקרה יש לבדוק המצב בעיריה וכן במסמכי הבית המשותף ומה הוסכם בעבר בעת הבניה על הגג וכיו"ב.
בהצלחה
על פניו יכול להיווצר מצב כזה. אכן מבחינת אחידות אדריכלית יש מקום להמשיך בטור, אם כי אין לשלול שתינתן רק מרפסת למשל בקומה השניה של אותה דירה עם המשך דפנות החיזוק הצמודות לקיר החיצוני של הבנין, ורק מעליה יתר הממ"דים של הדירות החדשות, כך שיתקבל רק ממ"ד אחד. בכל מקרה יש לבדוק המצב בעיריה וכן במסמכי הבית המשותף ומה הוסכם בעבר בעת הבניה על הגג וכיו"ב.
בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה לפני תמא
אני
11/05/12
אנחנו מתעניינים לגבי דירה לפני תמא. אמרו לנו שיש אישור של כל הדיירים, יש עו"ד, יש קבלן, עבר ועדה בעירייה ורק מחכים להיתר ואז ניתן יהיה לקבוע התחלת בנייה. האם כאשר יש את כל האישורים ומציינים שמחכים רק להיתר התמא הוא באמת בכיוון מאוד מאוד חיובי או שיש מצב שזה נופל ולא מתחילים תמא? האם כשמחכים רק להיתר אחריו כבר אפשר להתחיל לעבוד באופן עקרוני?
רכישת דירה לפני תמא
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
14/05/12
אני שלום,
יש מקום לבדוק המצב בעיריה וכן את הסכם ההתקשרות לפרויקט וכיו"ב. לעיתים מוגשות התנגדויות שונות שמעכבות וכן לא תמיד ההיתר שניתן זהה לזה שתוכנן. כמו כן כדאי לתת ביטוי לדברים בהסכם הרכישה. כדאי לפנות לעו"ד מהתחום שילווה אתכם בבדיקות ובהתקשרות תוך הבטחת מלוא זכויותיכם.
בהצלחה
יש מקום לבדוק המצב בעיריה וכן את הסכם ההתקשרות לפרויקט וכיו"ב. לעיתים מוגשות התנגדויות שונות שמעכבות וכן לא תמיד ההיתר שניתן זהה לזה שתוכנן. כמו כן כדאי לתת ביטוי לדברים בהסכם הרכישה. כדאי לפנות לעו"ד מהתחום שילווה אתכם בבדיקות ובהתקשרות תוך הבטחת מלוא זכויותיכם.
בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אחוזי הסכמה לתמ"א 38 בהוספת דירות חדשות רבות
אילת
10/05/12
אחד הדיירים בבניין בו קנינו דירה לאחרונה הוא קבלן, ומנסה לקדם תוספת בניה מסיבית בהתאם לתמ"א. בפגישה עמו הגיש הצעה לתוספת של 4 דירות חדשות (בשטח כולל של כ-450 מ"ר), כאשר היום הבניין הוא בן 5 דירות של כ-100 מ"ר כל אחת. לפי מה שראיתי בחוק המקרקעין, כשהשטח הנוסף עולה על שליש מהשטח הקיים, יש צורך בהסכמה של 100% מהדיירים. האם זה נכון? והאם התיקון החדש בתמ"א 38 משנה את המצב היום? בנוסף, היום לדיירים אין חניות פרטיות. האם הקבלן יכול להצמיד חניות חדשות לדיירים החדשים אבל לא לדיירים הקיימים?
אחוזי הסכמה לתמ"א 38 בהוספת דירות חדשות רבות
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
14/05/12
אילת שלום רב,
לפי תיקון התשע"א לחוק המקרקעין בעניין חיזוק בתים מרעידות אדמה, באם יש 2/3 דיירים מסכימים, ניתן לפנות בתביעה למפקח על המקרקעין לכפות על הסרבן/נים הסכמה גם אם מתוכנן לבנות למעלה משליש דירות חדשות. לעניין החניות זה נתון בד"כ למשא ומתן וצריך לבדוק. כדאי לפנות לעו"ד מהתחום שיבחן וימליץ למקרה הספציפי ובמידת הצורך ילווה גם את המשא ומתן וההתקשרות.
בהצלחה
לפי תיקון התשע"א לחוק המקרקעין בעניין חיזוק בתים מרעידות אדמה, באם יש 2/3 דיירים מסכימים, ניתן לפנות בתביעה למפקח על המקרקעין לכפות על הסרבן/נים הסכמה גם אם מתוכנן לבנות למעלה משליש דירות חדשות. לעניין החניות זה נתון בד"כ למשא ומתן וצריך לבדוק. כדאי לפנות לעו"ד מהתחום שיבחן וימליץ למקרה הספציפי ובמידת הצורך ילווה גם את המשא ומתן וההתקשרות.
בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח וטאבו
אילי
09/05/12
יש לי דירה בבנין בבת ים שנמצא בתהליך של תמ"א 38 שיעבור שיפוץ כללי וגם תוספת של מרפסת או חדר ממ"ד אבל לא לכל הדיירים אלא מה שעיריה תאשר עם יזמים ועו"ד. ראיתי כתבה על בנין ברמת גן שנאלץ לשלם מס שבח כמילון שקל [9דיירים] מיסים בעקבות השבחת הבניין. דברתי עם נציגת הועד בבנין והיא אמרה לי שהיא דברה עם העורך דין שהבניין יהיה רשום בטאבו ושלא יהיו לדיירים הטלת מיסים בעקבות השיפוץ. האם יש סעיפים חשובים שעלינו לדעת שלא יצוצו פתאום ושלא "נאכל אותה". אודה לכם אם אדע על עוד חוקים כי נציגת הועד אמרה שאם יש לנו שאלות מאוד חשוב שנשאל אותם תודה לכם
מענה לאילי
עו"ד טל דור
09/05/12
אילי שלום,
חשוב שיהיה רשום בהסכם שאם יוטל מס שבח ו/או היטלי השבחה, זה יחול על היזם/קבלן. יש כמובן דברים נוספים אך רצוי להגיע לעו"ד בתחום עם עותק מטיוטת ההסכם. כעקרון היזם אמור לממן לכם את עלות שכ"ט עו"ד מטעמכם כך שאם תקחו כולכם עו"ד מקצועי הוא יכול להסביר לכם ולפנות ליזם בעת הצורך מבלי שתאלצו לממן זאת.
בהצלחה
חשוב שיהיה רשום בהסכם שאם יוטל מס שבח ו/או היטלי השבחה, זה יחול על היזם/קבלן. יש כמובן דברים נוספים אך רצוי להגיע לעו"ד בתחום עם עותק מטיוטת ההסכם. כעקרון היזם אמור לממן לכם את עלות שכ"ט עו"ד מטעמכם כך שאם תקחו כולכם עו"ד מקצועי הוא יכול להסביר לכם ולפנות ליזם בעת הצורך מבלי שתאלצו לממן זאת.
בהצלחה
מס שבח וטאבו
עו"ד אמיר לנטון
10/05/12
אילי שלום רב,
הסכם תמ"א הינו הסכם מורכב הכולל עניינים שונים המותאמים אף למקרה הספציפי. רק כזה הנערך באופן מקצועי ע"י עו"ד מהתחום אמור ליתן מענה לסוגיה שהעלית ולסכנות אחרות לדיירים. קצרה היריעה במסגרת מצומצמת של פורום זה מלציין כל הנדרש. כדאי לפנות לעו"ד שיסייע לכם.
בהצלחה
הסכם תמ"א הינו הסכם מורכב הכולל עניינים שונים המותאמים אף למקרה הספציפי. רק כזה הנערך באופן מקצועי ע"י עו"ד מהתחום אמור ליתן מענה לסוגיה שהעלית ולסכנות אחרות לדיירים. קצרה היריעה במסגרת מצומצמת של פורום זה מלציין כל הנדרש. כדאי לפנות לעו"ד שיסייע לכם.
בהצלחה
איזור מגורים
פ
09/05/12
האם יש אפשרות למימוש תמה 38 בחיפה קץ שפרינצק?
איזור מגורים
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
10/05/12
פ שלום,
לא ברור מהשאלה המיקום המדויק. בכל מקרה תמ"א 38 הנה תכנית ארצית ובמידה והבניין עונה לקריטריונים הקבועים בה, כגון שנת הוצאת היתר מספר קומות שטח וכו', ניתן לממש.
בהצלחה
לא ברור מהשאלה המיקום המדויק. בכל מקרה תמ"א 38 הנה תכנית ארצית ובמידה והבניין עונה לקריטריונים הקבועים בה, כגון שנת הוצאת היתר מספר קומות שטח וכו', ניתן לממש.
בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוספת מרפסת
חיים
08/05/12
שלום. הנני דייר בבניין בן חמש קומות ו-14 דיירים עם מעלית בנס ציונה. הדיירים החליטו על תוספת מרפסת ויתכן גם שיפוץ הבניין. הבניין בן כ-25 שנה לכל הפחות אם כי לא ידוע לי בדיוק. שאלותי הן:1. האם תוספת מרפסת/שיפוץ הבניין יכולים להכנס תחת קורת הגג של תמ"א 38 במקרה שלנו?2. האם בניין בן כ-25 שנה לא זקוק לתוספות/חיזוקים אשר עליהן מדבר החוק?3. כיצד ניתן להכיל את תוספת המרפסות/השיפוץ על חוק התמ"א אם בכלל?חשוב לציין ששני היזמים שהגישו הצעות מחיר טוענים בתוקף כי לא ניתן ליישם את החוק על בניין זה, האם צודקים?
תגובה
חיים
10/05/12
האם אפשר לקבל תשובה לשאלה מעל?
חניות לדירות החדשות
הדס
08/05/12
שלום רב,
בבניין שלנו 16 דיירים (צפון תל אביב), ואנחנו נמצאים במשא ומתן עם חברה יזמית לקראת יישום תמ"א 38. כרגע יש בבניין חניה משותפת שאינה מספיקה לכל הדירות. בתחילה הובטח לנו על ידי היזם כי יימצא פיתרון חניה לכל הדיירים ולדירות החדשות באמצעות שימוש במכפילי חניה. כעת אומר היזם כי פיתרון כזה אינו אפשרי מבחינה הנדסית והמצב יישאר כנראה כפי שהיה. הבנו כי היזם מעוניין לבנות 4 דירות חדשות ולהצמיד לכל אחת מהן 2 (!) חניות. שאלתי היא - האם הוא מחויב על פי חוק לתת לכל דירה חדשה שתי חניות ולא אחת??? כי נדמה לי שהצמדת חניה אחת בלבד לכל דירה חדשה הייתה מאפשרת לו להצמיד חניה גם לכל אחד מהדיירים הקיימים.
בבניין שלנו 16 דיירים (צפון תל אביב), ואנחנו נמצאים במשא ומתן עם חברה יזמית לקראת יישום תמ"א 38. כרגע יש בבניין חניה משותפת שאינה מספיקה לכל הדירות. בתחילה הובטח לנו על ידי היזם כי יימצא פיתרון חניה לכל הדיירים ולדירות החדשות באמצעות שימוש במכפילי חניה. כעת אומר היזם כי פיתרון כזה אינו אפשרי מבחינה הנדסית והמצב יישאר כנראה כפי שהיה. הבנו כי היזם מעוניין לבנות 4 דירות חדשות ולהצמיד לכל אחת מהן 2 (!) חניות. שאלתי היא - האם הוא מחויב על פי חוק לתת לכל דירה חדשה שתי חניות ולא אחת??? כי נדמה לי שהצמדת חניה אחת בלבד לכל דירה חדשה הייתה מאפשרת לו להצמיד חניה גם לכל אחד מהדיירים הקיימים.
מנסיון לא,
אלעד
09/05/12
שלום,
מניסיון שלי שהוא לא גדול ורחב אני יכול לומר לך שאצלנו כל דייר חדש מקבל רק חניה אחת ולא שתיים וכך נוצר מקום לכולם.
האדריכל אמר שהחוק (לא יודע אם זה עירוני או ארצי) אומר שהוא צריך לתת לכל דייר חדש לפחות חניה אחת.
בהצלחה.
מניסיון שלי שהוא לא גדול ורחב אני יכול לומר לך שאצלנו כל דייר חדש מקבל רק חניה אחת ולא שתיים וכך נוצר מקום לכולם.
האדריכל אמר שהחוק (לא יודע אם זה עירוני או ארצי) אומר שהוא צריך לתת לכל דייר חדש לפחות חניה אחת.
בהצלחה.
יזמים שהתגלו כשקרנים ונוכלים
ניצן
08/05/12
למרות זאת רוב הדיירים עדיין מוכן לסלוח להם ולחתום להם מה עושים?
פשוט מאוד
גיל
09/05/12
-
תוכנית תמ"א חורגת מפרופורציות
אלעד
05/05/12
שלום רב,
אצלינו בבניין נערכים לתוכנית תמ"א, אני דייר יחסית חדש בבניין וכשקניתי את הדירה הסכמתי עקרונית לקיום תוכנית תמ"א.
הבניין שלנו בן שבעה קומות ועל עמודים.
בשבוע האחרון הגיעו התוכניות ולי מאד קשה לקבל אותם.
הקבלן הגיש תוכניות שמוסיפות 3 קומות לגובה כאשר הקומה האחרונה היא בעצם דופלקס,
בנוסף לעוד דירות גן.
בבניין שלנו מעלית מאד קטנה (הקבלן יחליף אותו לחדשה אך בנושא הגודל אין יותר מידי משחק)
בנוסף לא אהבתי את התיכנון של הממ"ד (הכניסה מהחדר של ההורים, בעצם זה מבטל לי 2 חדרים)
האם התוכניות צריכות לעבור את אישור הדיירים או שלאחר אישור עיקוני לתמ"א הדיירים איבדו את זכותם להשפיע על המשך הדרך?
בנוסף אודה אם תתייחס לעובדה שישנה רק מעלית אחת שאמורה לשרת 10 קומות, אני הבנתי שמעל 8 קומות חייבים 2 מעליות.
תודה רבה
אצלינו בבניין נערכים לתוכנית תמ"א, אני דייר יחסית חדש בבניין וכשקניתי את הדירה הסכמתי עקרונית לקיום תוכנית תמ"א.
הבניין שלנו בן שבעה קומות ועל עמודים.
בשבוע האחרון הגיעו התוכניות ולי מאד קשה לקבל אותם.
הקבלן הגיש תוכניות שמוסיפות 3 קומות לגובה כאשר הקומה האחרונה היא בעצם דופלקס,
בנוסף לעוד דירות גן.
בבניין שלנו מעלית מאד קטנה (הקבלן יחליף אותו לחדשה אך בנושא הגודל אין יותר מידי משחק)
בנוסף לא אהבתי את התיכנון של הממ"ד (הכניסה מהחדר של ההורים, בעצם זה מבטל לי 2 חדרים)
האם התוכניות צריכות לעבור את אישור הדיירים או שלאחר אישור עיקוני לתמ"א הדיירים איבדו את זכותם להשפיע על המשך הדרך?
בנוסף אודה אם תתייחס לעובדה שישנה רק מעלית אחת שאמורה לשרת 10 קומות, אני הבנתי שמעל 8 קומות חייבים 2 מעליות.
תודה רבה
מה הפתרון שלכם לחנייה?
משה
05/05/12
שלום
מה הפתרון שלכם לחניה של הדיירים החדשים ?
משה
מה הפתרון שלכם לחניה של הדיירים החדשים ?
משה
זכויות בתמ"א 38-2 על פי גודל החלקה של כל בניין
איתן
04/05/12
שלום, שלושה בניינים( אחד מהם שלי) בגבעתיים החלו תהליך התעניינות ומו"מ לגבי תמ"א 38-2. מדובר בבניין אחד מחובר עם 2 כניסות נפרדות שהן בעצם בניין נפרד כל אחד(מבחינה חוקית) ובנוסף יש עוד בניין אחר נפרד. כשהקבלן הגיע לישיבה התעוררה איזושהי בעיה בעקבות שאלה של אחד הדיירים. הוא טען שמה שנקבל מהקבלן משתנה מבניין לבניין, כי כל בניין יושב על שטח שונה מבחינת מטראז, (הכוונה לא לגודל הבניין, אלא לגודל החצר.) האם זה נכון? איך אמורה להיות החלוקה בין הבניינים מבחינת הזכויות והתוספות? איתן
זכויות בתמא 38 - 2 על פי גודל החלקה
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
07/05/12
איתן שלום רב,
יש לבחון המקרה הספציפי על היבטיו השונים. מה מצב וערכי הדירות בבניינים כיום, מה בבניה המתוכננת וכו'. כמו כן מה החלופה אם למשל הבניין שלו מתנגד וכו'. לעיתים מתברר שדווקא הדייר שהעלה זאת, אמור לקבל פחות. כדאי לפנות לעו"ד מהתחום שייסע לגשר ולהסדיר הדברים, להוצאת הפרויקט לפועל לרווחת כל הדיירים.
בהצלחה
יש לבחון המקרה הספציפי על היבטיו השונים. מה מצב וערכי הדירות בבניינים כיום, מה בבניה המתוכננת וכו'. כמו כן מה החלופה אם למשל הבניין שלו מתנגד וכו'. לעיתים מתברר שדווקא הדייר שהעלה זאת, אמור לקבל פחות. כדאי לפנות לעו"ד מהתחום שייסע לגשר ולהסדיר הדברים, להוצאת הפרויקט לפועל לרווחת כל הדיירים.
בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הקבלן אינו מוכן להמציא ערבות
משה שי
04/05/12
ועד הבניין קיבל טיוטת חוזה בגין הוספת שתי קומות,אך הקבלן נמנעממתן ערבות בגין המחויבות שלו להוספת ממד,מרפסת,מעלית,ושדרוגהלובי.
הקבלן לא מוכן להמציא ערבות
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
07/05/12
משה שי שלום,
לא ברור משאלתך על איזו ערבות מדובר ומה הן יתר הערבויות/בטחונות בחוזה, אם בכלל. כעקרון זה שהקבלן מתחייב למה שציינת לא מחליף ערבות וזה בדרך כלל מה שמקבלים וללא קשר לערבות. כדאי לפנות לעו"ד מהתחום שיבחן ויסייע לכם למקרה הספציפי להגנה מירבית על זכויותיכם.
בהצלחה
לא ברור משאלתך על איזו ערבות מדובר ומה הן יתר הערבויות/בטחונות בחוזה, אם בכלל. כעקרון זה שהקבלן מתחייב למה שציינת לא מחליף ערבות וזה בדרך כלל מה שמקבלים וללא קשר לערבות. כדאי לפנות לעו"ד מהתחום שיבחן ויסייע לכם למקרה הספציפי להגנה מירבית על זכויותיכם.
בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מפגע של חלון קטן בסלון בעקבות תמא
רחלי
03/05/12
בעקבות תכנית מוצעת של תמא רוצים להוסיף ממד בקידמת הסלון כשהכניסה מהסלון. בעקבות כך החלון והאור שהיו כ- 5 מטר עשויים לקטון ל-2.5 מטר. ממדיו של תוספת הממד הם 2X4 מין חדר ארונות או מסדרון ובנוסף נלקחים שתי נישות של מטר כל אחד לטובת המעלית. יש לציין שמדובר רק בטור האמצעי של הבניין
האם יש קייס כשהנושא יידון בפני המפקחת.
אנחנו לא מרוויחים שום דבר אלא להפך שכרינו יצא בהפסד
האם יש קייס כשהנושא יידון בפני המפקחת.
אנחנו לא מרוויחים שום דבר אלא להפך שכרינו יצא בהפסד
מפגע של חלון קטן בסלון
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
07/05/12
רחלי שלום רב,
משאלתך עולות שאלות שונות כגון: האם קיימת הסכמת יתר השכנים לפרויקט? האם ה"נישות" נלקחות משטח קיים של הדירה? מה החלופות אם בכלל? כעקרון במצבים מסוימים ניתן להתנגד וההתנגדות עשויה להתקבל. ניתן לחילופין גם לקבל זכויות יתר, במסגרת משא ומתן נכון, לדירות בטור האמצעי שציינת. שאלתך קצת מורכבת לשם מענה במסגרת המצומצמת של פורום זה. כדאי לפנות לעו"ד מהתחום שיבדוק המקרה הספציפי ויסיע לך בהגנה על זכויותיך
בהצלחה
משאלתך עולות שאלות שונות כגון: האם קיימת הסכמת יתר השכנים לפרויקט? האם ה"נישות" נלקחות משטח קיים של הדירה? מה החלופות אם בכלל? כעקרון במצבים מסוימים ניתן להתנגד וההתנגדות עשויה להתקבל. ניתן לחילופין גם לקבל זכויות יתר, במסגרת משא ומתן נכון, לדירות בטור האמצעי שציינת. שאלתך קצת מורכבת לשם מענה במסגרת המצומצמת של פורום זה. כדאי לפנות לעו"ד מהתחום שיבדוק המקרה הספציפי ויסיע לך בהגנה על זכויותיך
בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוספת חניות
שרית
03/05/12
האם לפי החוק, מחויב הקבלן לספק חניה לדיירים החדשים ?
האם החניה לא יכולה להינתן לכל דיירי הבניין ללא רישום בטאבו?
האם החניה לא יכולה להינתן לכל דיירי הבניין ללא רישום בטאבו?
הוספת חניות
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
07/05/12
שרית שלום רב,
ישנן דרישות של העיריה בעניין חובת הסדרת חניות לדירות החדשות. במצבים מסוימים כשלא ניתן למשל פיזית, ישנם פתרונות אחרים כגון תשלום לקרן חניה וכו'. כעקרון אין חובת רישום בטאבו.
ישנן דרישות של העיריה בעניין חובת הסדרת חניות לדירות החדשות. במצבים מסוימים כשלא ניתן למשל פיזית, ישנם פתרונות אחרים כגון תשלום לקרן חניה וכו'. כעקרון אין חובת רישום בטאבו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השלכות התיקון החדש של התמ"א
רועי
02/05/12
במידה ויש לי זכויות על הגג, והבניין שלי חייב בחיזוקים, בהתאם לתקנון אני יכול לבצע שיפוץ על הגג ללא צורך אישור הדיירים. השאלה האם היום אני יכול בצע את חיזוק היסודות ולהוסיף עוד 2.5 קומות או שזה טרם אושר?
השלכות התיקון
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
07/05/12
רועי שלום,
כעקרון המצב כיום הנו, שהקומה הנוספת מכח התמ"א אמורה להיות של כל הדיירים. כמו כן יש לבדוק את מסמכי הבית המשותף כדי לדעת מה בדיוק זכויותיך על הגג. האם הוצמדו לך כל אחוזי הבניה ומכח כל תכנית לרבות תמ"א, או שמא רק בנית קומה על הגג הקיים מעל דירתך למשל וכד'. מומלץ להסתייע בעו"ד מהתחום שיבחן העניין על היביטיו השונים במטרה למקסם זכויותיך ולהגן עליהן.
בהצלחה
כעקרון המצב כיום הנו, שהקומה הנוספת מכח התמ"א אמורה להיות של כל הדיירים. כמו כן יש לבדוק את מסמכי הבית המשותף כדי לדעת מה בדיוק זכויותיך על הגג. האם הוצמדו לך כל אחוזי הבניה ומכח כל תכנית לרבות תמ"א, או שמא רק בנית קומה על הגג הקיים מעל דירתך למשל וכד'. מומלץ להסתייע בעו"ד מהתחום שיבחן העניין על היביטיו השונים במטרה למקסם זכויותיך ולהגן עליהן.
בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 על תוכנית ס' אפשרי?
דימה רויטמן
02/05/12
שלום רב,יש בבעלותי דירה עם היתר לתוכנית ס', ע"פ התקנון של הבניין הזכויות על הגג הם שלי בלבד ואני יכול לבצע מחר שיפוץ ללא צורך באישור של אף דייר (חלק מהתקנון). יישום תוכנית ס' אינו כלכלי ואני מעוניין להוסיף לתוכנית ס' גם את תמ"א 38, שהרי אין לי שום סיבה לפקיע מידי את הזכויות על הגג האישיות שלי לטובת חיזוק הבניין. הבית הינו בתל אביב, השאלה היא: 1) האם יש תקדימים בערים אחרות?2) האם הדבר אפשרי?3) מה ההיתכנות שלו?4) מה הפרוצדורה ובשירותיו שלי יש צורך להיעזר?תודה רבה!
תמא 38 תוכנית ס'
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
03/05/12
דימה שלום,
על פניו צריך הסכמתך כתנאי לתמא 38. יחד עם זאת חשוב לבחון איך בדיוק מוגדרות זכויותיך בתקנון הבית. ניתן במסגרת ניהול משא ומתן נכון להשיג לך תנאים משופרים על פני יתר הדיירים מכח זכויות היתר שלך. תמ"א 38 מתייחס כעקרון לבנין בכללותו. כמובן יש לבחון את הכדאיות הכלכלית לך לדיירים וליזם/קבלן. כדאי לפנות לעו"ד מהתחום שיבחן המקרה הספציפי, יסייע לך לרבות במשא ומתן וידאג לזכויותיך.
בהצלחה
על פניו צריך הסכמתך כתנאי לתמא 38. יחד עם זאת חשוב לבחון איך בדיוק מוגדרות זכויותיך בתקנון הבית. ניתן במסגרת ניהול משא ומתן נכון להשיג לך תנאים משופרים על פני יתר הדיירים מכח זכויות היתר שלך. תמ"א 38 מתייחס כעקרון לבנין בכללותו. כמובן יש לבחון את הכדאיות הכלכלית לך לדיירים וליזם/קבלן. כדאי לפנות לעו"ד מהתחום שיבחן המקרה הספציפי, יסייע לך לרבות במשא ומתן וידאג לזכויותיך.
בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
