פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
דמי שכירות
נירה
13/08/12
היזם שלנו לא מוכן לשלם לנו דמי שכירות במידה ולא נצליח להשכיר את הדירה בזמן השיפוץ. האם המפקח יכול להכריח אותנו לחתום למרות ההפסד הכספי הגדול שלנו?
דמי שכירות
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
17/08/12
נירה שלום רב,
הבקשה שלכם מקובלת ככל שהפרויקט כלכלי יותר. לאחר שקילת כלל הנתונים יכול המפקח לדרוש שתפוצו. כדאי לפנות לעו"ד מהתחום שיבחן המקרה הספציפי ויסייע לכם.
בברכה,
עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
הבקשה שלכם מקובלת ככל שהפרויקט כלכלי יותר. לאחר שקילת כלל הנתונים יכול המפקח לדרוש שתפוצו. כדאי לפנות לעו"ד מהתחום שיבחן המקרה הספציפי ויסייע לכם.
בברכה,
עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אין לי זכויות בגג..
דוד
12/08/12
בבניין של 6 דיירים, אין לי חלק בזכויות בגג (ובחצר) הם שייכות לבעלי חמשת הדירות האחרות. כך עולה מתקנון הבית משותף. מהם זכויותי?
אין לי זכויות בגג
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
13/08/12
דוד שלום רב,
צריך לבחון בעין מקצועית המקרה הספציפי ומה קובעים בדיוק מסמכי הבית המשותף. יתכן והגג והקרקע מוצמדים אך לא זכויות הבניה של כלל דיירי הבניין. כדאי לפנות לעו"ד מהתחום שיבחן ויסייע לך למקרה הספציפי. מדובר בזכויות נכבדות ואין להקל בדבר ראש.
בברכה,
עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
צריך לבחון בעין מקצועית המקרה הספציפי ומה קובעים בדיוק מסמכי הבית המשותף. יתכן והגג והקרקע מוצמדים אך לא זכויות הבניה של כלל דיירי הבניין. כדאי לפנות לעו"ד מהתחום שיבחן ויסייע לך למקרה הספציפי. מדובר בזכויות נכבדות ואין להקל בדבר ראש.
בברכה,
עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דיירים ליד
גלית
09/08/12
שלום,בניין לידנו עומד לבצע תמ"א, אנחנו מבינים את השיפור והרווחה לדיירים בבניין הזה, אבל מה איתנו, הדיירים שגרים ליד, מצד אחד ערך הדירות שלנו יירד, ומצד שני אנחנו עומדים לסבול תקופה ארוכה עד שהכל יסתיים. האם לנו לא מגיע איזשהו פיצוי? או אפשרות למימון שכירת דירה עד שכל השיפוץ הזה יסתיים?
דיירים ליד
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
13/08/12
גלית שלום רב
עניין התנגדויות ותביעות של בניינים סמוכים אינו פשוט שכן ניתנת חשיבות לחיזוק בתים מרעידות אדמה. ניתן להתנגד ולהגיש תביעות וצוי מניעה וכו' אך כל מקרה לגופו. ניתן לתבוע למשל במצבים מסוימים ירידת ערך (אם יש) בהתאם לחוק התכנון והבניה. לעניין מטרד וכד', ככל שמדובר בבניה רגילה בשעות וברעש כחוק, כך חוזק הטענה פוחת. יתכנו מקרים שההיתר המבוקש אינו תואם לתכניות בניין עיר או התמ"א וכן נהלים כאלה ואחרים, וישנן בעיות תכנוניות נוספות. יתכן שלאור התנגדות/תביעה/משא ומתן כאלה או אחרים מול היזם/קבלן הוא ירצה להפיסכם ולו למניעת עיכוב בפרויקט. כדאי לפנות לעו"ד מהתחום שיבחן המקרה הספציפי ויסייע לכם בשקילת הצעדים הנכונים במדויק לכם
בברכה,
עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
עניין התנגדויות ותביעות של בניינים סמוכים אינו פשוט שכן ניתנת חשיבות לחיזוק בתים מרעידות אדמה. ניתן להתנגד ולהגיש תביעות וצוי מניעה וכו' אך כל מקרה לגופו. ניתן לתבוע למשל במצבים מסוימים ירידת ערך (אם יש) בהתאם לחוק התכנון והבניה. לעניין מטרד וכד', ככל שמדובר בבניה רגילה בשעות וברעש כחוק, כך חוזק הטענה פוחת. יתכנו מקרים שההיתר המבוקש אינו תואם לתכניות בניין עיר או התמ"א וכן נהלים כאלה ואחרים, וישנן בעיות תכנוניות נוספות. יתכן שלאור התנגדות/תביעה/משא ומתן כאלה או אחרים מול היזם/קבלן הוא ירצה להפיסכם ולו למניעת עיכוב בפרויקט. כדאי לפנות לעו"ד מהתחום שיבחן המקרה הספציפי ויסייע לכם בשקילת הצעדים הנכונים במדויק לכם
בברכה,
עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בתים ששטחם פחות מ-400 מ"ר
אבי
07/08/12
האם הבנתי נכון את תשובתך לשואל מיום 7.8, ואכן בתים ששטחם פחות מ-400 מ"ר יקבלו את ההטבות הרגילות לפי תמ"א 38, אם במיקום הבניין חלה תוכנית המאפשרת לבנות מעל 400 מ"ר? האם תוכל להפנות אותי לסעיף הרלוונטי בתיקון?
ואוסיף לשאול
השואל מה7.8
10/08/12
האם כוונך היא שבניין שאחרי התמ"א יהיו בו 400 מטר והיום אין בו 400 ואף לא בהיתר לא בנוי, הוא גם מאושר לתמ"א?
הצעת חוק ושינוי עתידי – בביצוע עבודות מכוח תמ"א 38
אביהו
06/08/12
בבניין שלנו יש דייר סרבן. הבנתי שבכנסת עומדות כיום מספר הצעות חוק שמטרתן להחליש את כוחו של אותו סרבן. אשמח לדעת מה יעשו הצעות החוק במידה ויתקבלו בהקשר זה? אשמח לקבל קישור להרחבה בנושא בנוסף לדגשים תודה רבה.
דייר סרבן - שינוי חקיקה
עו"ד גילי לוי
מנהל
09/08/12
אביהו שלום,
לגבי תמ"א 38/1 (חיזוק המבנה) - נדרשת הסכמת 66% בלבד והמיעוט הסרבן נתבע אצל המפקח (כך שונה חוק המקרקעין (חזוק בתים משותפים), ראה התיקון בחוק).
לגבי תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) - קיימת הצעת חוק שעברה קריאה שלישית לפיה נדרשת הסכמת 80% מבעלי הזכויות.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
לגבי תמ"א 38/1 (חיזוק המבנה) - נדרשת הסכמת 66% בלבד והמיעוט הסרבן נתבע אצל המפקח (כך שונה חוק המקרקעין (חזוק בתים משותפים), ראה התיקון בחוק).
לגבי תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) - קיימת הצעת חוק שעברה קריאה שלישית לפיה נדרשת הסכמת 80% מבעלי הזכויות.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כפיית הסכמה
יוסף
06/08/12
האם ניתן לכפות הסכמה לביצוע עבודות בהתאם לתכנית מתאר ארצית (תמ"א 38) כנגד בעלי זכויות במקרקעין שהינם קטינים? כמובן שבהנחה שיתר תנאי החוק מתקיימים, מה המשמעות של היותם קטינים? מה קורה במידה וקטינים אלו לא מגישים כתב הגנה ולא מופיעים לדיון?
אודה לכן אם תפנו אותי לסימוך החוקי לדבר, תודה מראש
אודה לכן אם תפנו אותי לסימוך החוקי לדבר, תודה מראש
כפיית הסכמה- קטינים
עו"ד גילי לוי
מנהל
09/08/12
יוסף שלום,
לקטינים יש אפוטרופוס טבעי והוא ההורים או מי שמונה לאפוטרופוס בצו בימ"ש. האפוטרופוס חותם בשם הקטינים וחתימתו דרושה אישור האפוטרופוס הכללי ובימ"ש לענייני משפחה.
מכאן גם ברורה התשובה, כי ניתן לתבוע את הקטינים והתגוננותם תיעשה ע"י האפוטרופוס.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
לקטינים יש אפוטרופוס טבעי והוא ההורים או מי שמונה לאפוטרופוס בצו בימ"ש. האפוטרופוס חותם בשם הקטינים וחתימתו דרושה אישור האפוטרופוס הכללי ובימ"ש לענייני משפחה.
מכאן גם ברורה התשובה, כי ניתן לתבוע את הקטינים והתגוננותם תיעשה ע"י האפוטרופוס.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תקרת רביץ
יעל
04/08/12
אנחנו רוצים להתחיל להתעניין בתמ"א 38 אצלנו בבניין. האם ניתן לבנות מעל תקרת רביץ?ומעליה יש רעפיםתודה
בניה מעל תקרת רביץ
אמיר
05/08/12
שלום, זו בעצם שאלה הנדסית ולא משפטית - ואני לא עו"ד ולא מהנדס אבל ראיתי תכנון של פרויקט כזה (הוצע לנו). הם מפרקים את גג הרעפים ותקרת הרביץ ומניחים תקרה חדשה מבטון. אגב, במקרה שלנו, הדיירים הגיעו בסוף למסקנה שבמקום להטליא בניין קיים, יהיה רווח גדול יותר לכל הצדדים מפרוייקט של הריסה ובניית בניין חדש, ולכן הוחלט לחפש פתרון מסוג זה (תמ"א 38 תיקון 2 או 3). כדאי לכם לחשוב על זה. עוד שיקול הוא שבשיטה הראשונה אתם תצטרכו לגור חדשים רבים בתוך אתר בנייה!
תמ"א 38/3
שואל
03/08/12
האם לפי תמ"א 38/3 אין צורך שיהיה שטח בנוי 400 מטר לצורך הזכאות להכלל בתמ"א [מלבד שאר התנאים] או שעדיין זה תנאי מעכב?תודה!
תמ"א 38/3
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
07/08/12
לשואל שלום רב
לפי התיקון, ניתן גם ולו לפי התכנית החלה במיקום הבניין ניתן לבנות מעל 400 מ"ר. כדאי לפנות לעו"ד מהתחום שיבחן ויסייע לך למקרה הספציפי
בברכה,
עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
לפי התיקון, ניתן גם ולו לפי התכנית החלה במיקום הבניין ניתן לבנות מעל 400 מ"ר. כדאי לפנות לעו"ד מהתחום שיבחן ויסייע לך למקרה הספציפי
בברכה,
עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה לגבי תהליך ראשוני של תמ"א 38
ערן
01/08/12
שלום לחברי הפורום,
אני גר בתל אביב. הבניין שבו אני גר יחד עם עוד 2 בניינים נוספים (כולנו שייכים לחלקה אחת) בשלבי התעניינות בתמ"א 38. אנו במשא ומתן ראשוני כרגע עם חברה פלונית. בפגישה הראשונית (היחידה שהיתה כרגע) נאמרו מספר דברים שעליהם אני רוצה לשאול (כמובן שהמליצו לנו לקחת עורך דין מומחה ודברים נוספים שאינן רלוונטיות לשאלות הבאות):
1. נאמר לנו שבשלב הראשון אנו נתחייב לחתום על חוזה נכונות. חוזה נכונות משמע שאנו מתחייבים להמשיך בתמ"א 38 אך ורק עם חברה זו. עם זאת, מצפים שנחתום בלי לדעת מה בדיוק אנו הולכים לקבל. שאלתי היא מה בדיוק המידע ואילו התחייבויות החברה אמורה לתת לדיירים לפני שחותמים על הסכם ראשוני הכובל אותנו רק אליהם ?
2. נאמר לנו בגדול שיבנו ממדים, מרפסות שמש חניות, חיזוק מבנה, מעליות (אין תוכניות עדיין). הם אמרו שאם נחליט על המשך תהליכים, בשלב עתידי נחתום על הסכמתנו המלאה לביצוע התכנון, אך ציינו שייתכן ובשלב היתרי הבנייה (לפי הבנתי) עלולים שכנים להתנגד לבניה ואז הם יאלצו לוותר על חלק מתוספות הבניה שנסכם איתם עליהם. אני אישית לא חושב שזה נכון לחתום על חוזה במידה ובסוף לא יבנו את תוספות הבנייה (ממד וכדומה). אני לא מבין איך הם מצפים שנחתום על חוזה שהוא סוג של הימור (לא יודעים בוודאות מה נקבל, אך מתחייבים ללכת עד הסוף). לדעתי, ללא ממד, זה פשוט לא שווה לעבור את כל עוגמת הנפש של תהליך הבנייה. מה לדעתכם צריכים להיות ההתחייבויות שלהם כלפי הדיירים וההתחייבות של הדיירים כלפי החברה ?
תודה,
ערן
אני גר בתל אביב. הבניין שבו אני גר יחד עם עוד 2 בניינים נוספים (כולנו שייכים לחלקה אחת) בשלבי התעניינות בתמ"א 38. אנו במשא ומתן ראשוני כרגע עם חברה פלונית. בפגישה הראשונית (היחידה שהיתה כרגע) נאמרו מספר דברים שעליהם אני רוצה לשאול (כמובן שהמליצו לנו לקחת עורך דין מומחה ודברים נוספים שאינן רלוונטיות לשאלות הבאות):
1. נאמר לנו שבשלב הראשון אנו נתחייב לחתום על חוזה נכונות. חוזה נכונות משמע שאנו מתחייבים להמשיך בתמ"א 38 אך ורק עם חברה זו. עם זאת, מצפים שנחתום בלי לדעת מה בדיוק אנו הולכים לקבל. שאלתי היא מה בדיוק המידע ואילו התחייבויות החברה אמורה לתת לדיירים לפני שחותמים על הסכם ראשוני הכובל אותנו רק אליהם ?
2. נאמר לנו בגדול שיבנו ממדים, מרפסות שמש חניות, חיזוק מבנה, מעליות (אין תוכניות עדיין). הם אמרו שאם נחליט על המשך תהליכים, בשלב עתידי נחתום על הסכמתנו המלאה לביצוע התכנון, אך ציינו שייתכן ובשלב היתרי הבנייה (לפי הבנתי) עלולים שכנים להתנגד לבניה ואז הם יאלצו לוותר על חלק מתוספות הבניה שנסכם איתם עליהם. אני אישית לא חושב שזה נכון לחתום על חוזה במידה ובסוף לא יבנו את תוספות הבנייה (ממד וכדומה). אני לא מבין איך הם מצפים שנחתום על חוזה שהוא סוג של הימור (לא יודעים בוודאות מה נקבל, אך מתחייבים ללכת עד הסוף). לדעתי, ללא ממד, זה פשוט לא שווה לעבור את כל עוגמת הנפש של תהליך הבנייה. מה לדעתכם צריכים להיות ההתחייבויות שלהם כלפי הדיירים וההתחייבות של הדיירים כלפי החברה ?
תודה,
ערן
תהליך ראשוני של תמ"א 38
עו"ד גילי לוי
מנהל
01/08/12
ערן שלום,
נושא התכנון בתמ"א 38 הוא אכן מורכב ובלתי סופי עד לקבלת היתר הבניה בפועל.
לא נהוג לחייב את הדיירים לחברה מסוימת ולזמן בלתי מוגבל טרם חתימה על הסכם תמ"א סופי. כן נהוג ויש מי שמחתים על תקופת "בלעדיות" ליזם מסוים לתקופה מאוד מוגבלת בה הוא מוזמן להציע הצעתו המסודרת לרבות מפרט טכני אותו הוא מציע ותוכניות לדוגמא.
לאחר מכן בהסכם עצמו יש למצוא את הדרך הנכונה לכל שינוי תכנוני שיתבקש ע"י הועדה המקומית ביחס לתכנון.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
נושא התכנון בתמ"א 38 הוא אכן מורכב ובלתי סופי עד לקבלת היתר הבניה בפועל.
לא נהוג לחייב את הדיירים לחברה מסוימת ולזמן בלתי מוגבל טרם חתימה על הסכם תמ"א סופי. כן נהוג ויש מי שמחתים על תקופת "בלעדיות" ליזם מסוים לתקופה מאוד מוגבלת בה הוא מוזמן להציע הצעתו המסודרת לרבות מפרט טכני אותו הוא מציע ותוכניות לדוגמא.
לאחר מכן בהסכם עצמו יש למצוא את הדרך הנכונה לכל שינוי תכנוני שיתבקש ע"י הועדה המקומית ביחס לתכנון.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מהנסיון שלנו ברמת גן אני ממליצה על יגאל שלו
שרון צ.
12/08/12
דיירים של חלד בבניין
אבי
30/07/12
מי צריך לחתום על החוזה מול היזםאני כדייר בבית של חלדאו חלד עצמם צריכים לשים חותמת על החוזה שגובש בין היזם לדיירים?
דיירים של חלד בבניין
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
07/08/12
אבי שלום
לצערי השאלה לא כל כך ברורה (נראה שחלה טעות בהקלדה).
בברכה
עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
לצערי השאלה לא כל כך ברורה (נראה שחלה טעות בהקלדה).
בברכה
עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יעוץ בנושא לקיחת עו"ד פרטי בתהליך התמ"א.
אנה
30/07/12
שלום, אנו עומדים לפני חתימה סופית לאישור תהליך תמ"א בבנין וכדיירי הקומה האחרונה עלינו להסכים לפינוי דירתינו בתנאים מאד נוקשים שלא ממש לרוחנו. האם יש אפשרות שדיירי הקומה ישכרו עו"ד פרטי שישרת רק את האינטרסים שלנו ויצטרך להתנהל מול העו"ד שמייצג את הבנין,אם זה ניתן,כיצד מגיעים להכרעה כשיש ניגוד אינטרסים? אשמח לפירוט רב ככל שניתן כי אנו בדילמה קשה. תודה מראש!
יעוץ בנושא לקיחת עו"ד פרטי בתהליך התמ"א
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
07/08/12
אנה שלום רב,
אכן ישנם מצבים בהם יש צורך להגן באופן מיוחד על דיירי הקומה העליונה כמו למשל בבנין עם גג רעפים ותקרת רביץ שבתהליך התמ"א אמורים להסיר את הגג לצורך יציקת חדש וקיים חשש לפגיעה בדירות ומשמעויות נוספות. כמובן עניין הדיור החלופי גם כן. הדברים משליכים גם על יתר דיירי הדירות. ניתן בהחלט לפנות לעו"ד שייצג אתכם והוא יוכל גם לייצג את כלל הדיירים. האינטרס של הדיירים כולם שהפרויקט יצלח ולא תהנה בעיות למי מהדיירים.
בברכה,
עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
אכן ישנם מצבים בהם יש צורך להגן באופן מיוחד על דיירי הקומה העליונה כמו למשל בבנין עם גג רעפים ותקרת רביץ שבתהליך התמ"א אמורים להסיר את הגג לצורך יציקת חדש וקיים חשש לפגיעה בדירות ומשמעויות נוספות. כמובן עניין הדיור החלופי גם כן. הדברים משליכים גם על יתר דיירי הדירות. ניתן בהחלט לפנות לעו"ד שייצג אתכם והוא יוכל גם לייצג את כלל הדיירים. האינטרס של הדיירים כולם שהפרויקט יצלח ולא תהנה בעיות למי מהדיירים.
בברכה,
עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 תיקון 3- הריסת מבנה שהוקם בשנת 83
מור
29/07/12
שלום רב,
האם ניתן לבצע את תיקון 3 לתמ"א 38 גם על בניין שנבנה בשנת 1983 ולא על ידי חיזוק המבנה כי אם על ידי הריסתו כליל ובנייתו מחדש, כאשר הבנייה תכלול את כל ההטבות שבתמ"א 38.
כל הדיירים מסכימים פה אחד להרוס את הבניין ולבנותו מחדש ככל שיחול עליו תיקון 3 לתמ"א 38.
האם ניתן?
האם ניתן לבצע את תיקון 3 לתמ"א 38 גם על בניין שנבנה בשנת 1983 ולא על ידי חיזוק המבנה כי אם על ידי הריסתו כליל ובנייתו מחדש, כאשר הבנייה תכלול את כל ההטבות שבתמ"א 38.
כל הדיירים מסכימים פה אחד להרוס את הבניין ולבנותו מחדש ככל שיחול עליו תיקון 3 לתמ"א 38.
האם ניתן?
תמ"א 38 תיקון 3 הריסת מבנה שהוקם בשנת 83
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
07/08/12
מור שלום רב,
תמ"א 38 חלה על בניינים שנבנו מכח היתר שהוצא לפני 1981. לאחר מכן חל תקן רעידות אדמה. יש לבדוק המקרה שלכם ומכח איזה היתר נבנה הבניין. ניתן לשקול הריסה ובניה במסלול רגיל.
בברכה,
עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
תמ"א 38 חלה על בניינים שנבנו מכח היתר שהוצא לפני 1981. לאחר מכן חל תקן רעידות אדמה. יש לבדוק המקרה שלכם ומכח איזה היתר נבנה הבניין. ניתן לשקול הריסה ובניה במסלול רגיל.
בברכה,
עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם ניתן להרוס ולבנות מכח תמא38
איילת
29/07/12
אם במגרש קיים מבנה בן 40 שנה, בן קומה אחת, 150 מ"ר בנוי. וזכויות הבנייה מאפשרות מעל 400 מ"ר. האם ניתן להרוס ולהגיש בקשה להיתר לבניין חדש עם ההקלות שתמא 38 מקנה?
האם ניתן לבנות ולהרוס מכח תמ"א 38
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
06/08/12
איילת שלום רב
בגדול ניתן לאור תיקון 3.
בברכה,
עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
בגדול ניתן לאור תיקון 3.
בברכה,
עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מסוי 38 3 מכירה ורכישה
נטלי
28/07/12
לענין תמא 38 3 - נניח שכתוצאה מהתהליך אני אמורה לקבל דירה בת 4 חדרים במקום 3 חדרים
למיטב ידיעתי במסגרת החק ישנו פטור ממס שבח ומהיטל השבחה (או שהיטל ההשבחה חל על הקבלן)- אנא תקן אותי אם אני טועה
לשאלתי - אילו הייתי מגיעה להסכמה עם הקבלן כי ברצוני לקבל דירה בת 5 חדרים (מדובר בבנין בו חלק מהדירות גדלות ל- 4 חדרים וחלקן ל- 5 חדרים)
האם הדרך לשלם כמה שפחות מס היא למכור את דירתי שמגיעה במסגרת תמא 38 3 לקבלן ולרכוש ממנו בצורה מסודרת את הדירה הרצויה בת 5 חדרים ואז עדין הפטורים של שבח והיטל השבחה יהיו בתוקף כאשר אצטרך לשלם מס רכישה בלבד ?
אם זו אינה הדרך האופטימלית אז מה כן ?
למיטב ידיעתי במסגרת החק ישנו פטור ממס שבח ומהיטל השבחה (או שהיטל ההשבחה חל על הקבלן)- אנא תקן אותי אם אני טועה
לשאלתי - אילו הייתי מגיעה להסכמה עם הקבלן כי ברצוני לקבל דירה בת 5 חדרים (מדובר בבנין בו חלק מהדירות גדלות ל- 4 חדרים וחלקן ל- 5 חדרים)
האם הדרך לשלם כמה שפחות מס היא למכור את דירתי שמגיעה במסגרת תמא 38 3 לקבלן ולרכוש ממנו בצורה מסודרת את הדירה הרצויה בת 5 חדרים ואז עדין הפטורים של שבח והיטל השבחה יהיו בתוקף כאשר אצטרך לשלם מס רכישה בלבד ?
אם זו אינה הדרך האופטימלית אז מה כן ?
מסוי 38 3 מכירה ורכישה
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
06/08/12
נטלי שלום
יש לבחון כלל נתוני המקרה ומכח מה בונים (תמ"א/תב"ע וכו'). בגדול ניתן להשתמש בפטורים ולהמנע ממס שבח. היטל השבחה אמור להיות פטור ובכל מקרה צריך לחול על הקבלן. צפוי מס רכישה מסוים.
בברכה,
עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
יש לבחון כלל נתוני המקרה ומכח מה בונים (תמ"א/תב"ע וכו'). בגדול ניתן להשתמש בפטורים ולהמנע ממס שבח. היטל השבחה אמור להיות פטור ובכל מקרה צריך לחול על הקבלן. צפוי מס רכישה מסוים.
בברכה,
עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חנות שהוסבה ל דירה ומושכרת ככזו.
אבי
28/07/12
האם ניתן לשנות סיווג לדירה במסגרת תמא 38, כרגע יש אישור מבחינת ארנונה בלבד. אין חיים לחנות בסביבה זו, מה ניתן לעשות מול היזם ו או העיריה ?
שינוי ייעוד דירה
עו"ד גילי לוי
מנהל
01/08/12
אבי שלום,
ניתן לשנות ייעוד של דירת מגורים לחנות ללא קשר לתמ"א בדרך המקובלת של הגשת בקשה לשינוי ייעוד לועדה המקומית. ניתן להתנגד לבקשה מול הוועדה בשלב ההתנגדויות.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
ניתן לשנות ייעוד של דירת מגורים לחנות ללא קשר לתמ"א בדרך המקובלת של הגשת בקשה לשינוי ייעוד לועדה המקומית. ניתן להתנגד לבקשה מול הוועדה בשלב ההתנגדויות.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לא סומכת על היזם
דיקלה
27/07/12
שלום, בקצרה: ניהלנו מומ מול יזם שנעלם אבל דאג ליזם אחר במקומו שנראה לנו חרטטן גדול.הוא טען שהעו"ד המצויין שלנו מעכב את התחלת הפרוייקט אז הדיירים פיטרו את העו"ד עכשיו הוא הביא עו"ד צ'וקומוקו שאומר שאין שום בעיה שנחתום על חוזה כללי - 10 נקודות יסוד ואם הוא יצליח להגיש תוכניות כלליות לעירייה אז במיידי כולנו נחתום על החוזה שהוא יארגן מבלי לםתוח דיון. כמובן שהוא גם דחה את כל נושא הערבויות.אני לא מוכנה לחתום , אני לא סומכת עליו.מאחר ושאר הדיירים בביניין נורא אופטימיים אני מניחה שנגיע למצב בו אנחנו המתנגדים היחידים.והשאלה הראשונה היא במידה והקבלן מתחיל עם חתימה רק של חמשת הדיירים האחרים - האם אני יכולה לתבוע אותם במידה והיזם בורח עם הבניין הלא גמור ובלי שום ערבוית?השאלה השניה - האם אני יכולה לתבוע אותם רק על עצם חתימה על חוזה כזה חסר אחריות?השאלה השלישית - העו"ד שפוטר (כדי לבטל את ההתנגדות ליזם) מאיים לתבוע את שכר טירחתו בבימ"ש - האם אני יכולה לתבוע משאר הדיירים את חלקי הפיצויים מחאר והתנגדתי למהלך הזה לכל אורך הדרך?המון תודה וסליחה על הבירבור
תביעת דיירים שחתמו
עו"ד גילי לוי
מנהל
30/07/12
דיקלה שלום,
ברמה העקרונית- כל המקרים שפיטים ותוכלי לתבוע בגין כולם. ספק רב אילו מטענותייך יקבל ביהמ"ש. קשה להאמין שדיירים יחויבו בתשלום עקב חתימה על הסכם כל עוד נחתם בתום לב ותחת ייצוג (עוה"ד נתון לתביעת רשלנות).
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
ברמה העקרונית- כל המקרים שפיטים ותוכלי לתבוע בגין כולם. ספק רב אילו מטענותייך יקבל ביהמ"ש. קשה להאמין שדיירים יחויבו בתשלום עקב חתימה על הסכם כל עוד נחתם בתום לב ותחת ייצוג (עוה"ד נתון לתביעת רשלנות).
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יזם ועו"ד מפוקפקים
אמיר
04/08/12
שלום דקלה, קודם כל - את לא לבד, התחום של התמ"א מלא בסיפורים כאלה. יש לי שתי הערות: לגבי עו"ד - אם לא נתת לו יפוי כח בכתב אז הוא לא מייצג אותך. בשלב של יפוי הכח בכתב צריך גם לקבל מהעו"ד את תנאי שכר הטרחה שלו. אם העו"ד שפוטר נתן לכם מסמך כזה - תבדקי מה כתוב שם. אם לא נתן - הוא לא בסדר ועבר, להבנתי, על כללי האתיקה המקצועית.
לגבי היזם - לפי הבנתי, הוא לא יכול להתחיל בביצוע בלי שקיבל הסכמה של כל הדיירים, או לחילופין הרוב כפה את דעתו על המיעוט ע"י פניה למפקח על המקרקעין. בפניה כזו צריך המפקח לשמוע את טענות שני הצדדים (זה הליך מעין משפטי) ונראה לי שדווקא יש לך טענות ענייניות.
לגבי היזם - לפי הבנתי, הוא לא יכול להתחיל בביצוע בלי שקיבל הסכמה של כל הדיירים, או לחילופין הרוב כפה את דעתו על המיעוט ע"י פניה למפקח על המקרקעין. בפניה כזו צריך המפקח לשמוע את טענות שני הצדדים (זה הליך מעין משפטי) ונראה לי שדווקא יש לך טענות ענייניות.
אסור להסכים לעו"ד של היזם שייצג אתכם
ניר דגן
20/08/12
אם היזם הביא עו"ד שאמור לייצג אתכם זה נורא מסוכן. עלייך לעצור את העסקה בכל מחיר. ולדעתי גם להתלונן לגבי העו"ד ללשכת עורכי הדין.
הודעה לשוכר
אורלי
26/07/12
השכם השכירות של הדיירים בדירה שבבעלותי עומד בפני חידוש. בכוונת בעלי הדירות שבבניין להפעיל תמ"א 38/2. אומנם זוהי רק תחילת הדרך, עדיין לא נבחר יזם,לא הוגשה בקשה לעיריה והערכה היא שעד שיהרסו את הבית יעברו כשנתיים ובכל זאת האם צריך להכניס סעיף בחוזה השכירות ומה כדאי לרשום שם?
הודעה לשוכר
עו"ד גילי לוי
מנהל
30/07/12
אורלי שלום,
יש לרשום את הדברים כהוויתם, כלומר: שהובא לידיעת השוכר כי בבניין החל תהליך למימוש פרויקט תמ"א 38.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
יש לרשום את הדברים כהוויתם, כלומר: שהובא לידיעת השוכר כי בבניין החל תהליך למימוש פרויקט תמ"א 38.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קריאה שלישית לפטור במסגרת תמ"א 38 הריסהנ ובניה
יאיא
26/07/12
נאמר לי שעברה בקריאה שלישית הצעת החוק שיהיה פטור מיוחד לבעלי דירות מהיטל השבחה במסגרת תמ"א 38.איפה אפשר לקרא על החוק?מה המצב הסטטוטורי שלו?
התיקון למס שבח
צחי
27/07/12
האם תוכלו להסביר משמעות התיקון שעבר ביום שלישי 24/7 בקריאה 3. עבור תמא38/2. בעיקר האם משנה התייחסות ליחס "הקדוש" 1:3 בין דירות חדשות וותיקות. מדובר באיזור רמת גני יוקרתי. נאמר לנו על ידי קבלן שעלות מס שבח יכול להגיע לשליש ממחיר בניה של דירה חדשה
אחוזי הסכמה תמ"א 38/3
יוסף
26/07/12
מהם אחוזי ההסכמה שנדרשים לביצוע תמ"א 38/3 - הוספת 2.5 קומות לבניין בתמורה לשידרוגו.
הבהרת השאלה
יוסף
26/07/12
הכוונה לאחוזי הסכמה נדרשים להוספת 2.5 קומות בתמורה להוספת ממ"ד 12.5 מ"ר + חדר 12.5 מ"ר + מרפסת 12 מ"ר.
צריך 100%
ניר דגן
20/08/12
עם רוב של יותר משני שליש אך פחות ממאה אחוז ניתן להוסיף דירות חדשות בשטח של שליש מהדירות הקיימות. זה בדרך כלל פחות מ-2.5 קומות. למשל בבנין בן שלוש קומות עם 300 מטר בקומה קיימת, כשבכל קומה 3 דירות. ניתן עאשר יש דיירים סרבנים לבנות רק 300 מטר דירות חדשות. כאשר יש הסכמה של מאה אחוז ניתן לבנות 375*2.5=הרבה יותר...
מפקח בנייה מתאם הדיירים
אבי
23/07/12
אנחנו לפני תחילת תמא 38 1 עורך הדין שלנו הביא מפקח בנייה בסכום של 5000 אלף בחודשהאם זה סכום סביר?מה תפקידו שלמפקח מטעם הדיירים?
מפקח בניה דיירים
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
25/07/12
אבי שלום
צריך לבדוק מה הוגדר בחוזה ומקובל שהקבלן/יזם נושא בנטל התשלום.
בברכה
עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
צריך לבדוק מה הוגדר בחוזה ומקובל שהקבלן/יזם נושא בנטל התשלום.
בברכה
עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מפקח בנייה מטעם הדיירים
עו"ד אביב טסה
04/09/12
לא ברור משאלתך למה הכוונה שעו"ד שלכם הביא מפקח.
האם היזם נושא בתשלום המפקח מטעם הדיירים או שמא הדיירים עצמם נושאים בתשלום שכרו של המפקח מטעמם. תשובה לכך ניתן למצוא בהסכם ו/או בטיוטת ההסכם בין הדיירים ליזם. לגבי שכרו של המפקח, גובה שכרו של המפקח משתנה בהתאם לדרישות לתקופה בה הוא נוכח באתר הבניה, וכן לסמכויות המוענקות לו.
תפקידו של המפקח מטעם הדיירים הוא בעצם להגיע לאתר הבניה, ולפקח כי הקבלן המבצע בונה פועל בהתאם לתכניות, ולמפרט. קרי תפקידו הוא בעצם שיהיה איש מקצוע מטעמכם באתר הבניה.
האם היזם נושא בתשלום המפקח מטעם הדיירים או שמא הדיירים עצמם נושאים בתשלום שכרו של המפקח מטעמם. תשובה לכך ניתן למצוא בהסכם ו/או בטיוטת ההסכם בין הדיירים ליזם. לגבי שכרו של המפקח, גובה שכרו של המפקח משתנה בהתאם לדרישות לתקופה בה הוא נוכח באתר הבניה, וכן לסמכויות המוענקות לו.
תפקידו של המפקח מטעם הדיירים הוא בעצם להגיע לאתר הבניה, ולפקח כי הקבלן המבצע בונה פועל בהתאם לתכניות, ולמפרט. קרי תפקידו הוא בעצם שיהיה איש מקצוע מטעמכם באתר הבניה.
תמ"א 38 תיקון 3
רויטל
23/07/12
האם תיקון 3 לתמ"א 38 מייתר את הצורך בדרישה של 400 מ"ר ו-2 קומות (כאשר התב"ע הקיימת מאפשרת זאת) גם בנוגע לתמ"א 38 2?
תמ"א 38 תיקון 3
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
25/07/12
רויטל שלום
התיקון חל גם על תמא 38 תיקון 2. לפי התיקון מה שקובע כשיש בנין פחות מ400 מ"ר ו2 קומות זה מה ניתן לבנות ולא רק הבנוי בפועל
בברכה
עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמא 38
התיקון חל גם על תמא 38 תיקון 2. לפי התיקון מה שקובע כשיש בנין פחות מ400 מ"ר ו2 קומות זה מה ניתן לבנות ולא רק הבנוי בפועל
בברכה
עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמא 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוספת ממ"ד לשכנים במרחק של 3 מטר
נינה
22/07/12
בתוכניות שקבלנו מיזם לתמ"א 38 , שמתייחסת לתוספת 2.5 קומות בניה חדשה ותוכניות לתוספת ממדים לכל הדיירים , נוצר מצב שהממדים עבור חלק מהדירות ממוקמים במרחק של 2 מטר וחוסמים את החלונות של 2 חדרי השינה - ל-3 דירות - למעשה מבטלים את כיוון האויר המזרחי . כמובן שאנחנו מתנגדים נמרצות ורציתי לשמוע את דעתכם בנושא
הוספת ממ"ד לשכנים במרחק 3 מטר
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
25/07/12
נינה שלום
יש לבחון התכנית ולחפש חלופות. אם אין, לעיתים במקרה המתאים יכול לשמש הדבר, ככל שמדובר בפגיעה קיצונית, כטענת הגנה לסירוב. כדאי לפנות לעו"ד מהתחום שיסיע לכם למקרה הספציפי כולל במשא ומתן מול הקבלן/יזם ובמציאת פתרונות לרווחת כולם
בברכה,
עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
יש לבחון התכנית ולחפש חלופות. אם אין, לעיתים במקרה המתאים יכול לשמש הדבר, ככל שמדובר בפגיעה קיצונית, כטענת הגנה לסירוב. כדאי לפנות לעו"ד מהתחום שיסיע לכם למקרה הספציפי כולל במשא ומתן מול הקבלן/יזם ובמציאת פתרונות לרווחת כולם
בברכה,
עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכות קניין על מעלית
שולי
21/07/12
בפרויקט תמא38 , בבנין בו קיימת מעלית שאיננה שייכת לכל הדיירים , האם קבלן שמקבל את הפרויקט ומשתמש במרכיבים מן המעלית הקיימת (ומשדרג אותה לצורך שימושה לדירות שהוא בונה על הגג ובקומת הכניסה כחלק מהקניין לדיירים החדשים) חייב לדאוג לזכות קניין על המעלית שמרכיב , גם עבור אלה מבעלי הדירות בבניין , שלא היו מבעלי המעלית בבניין ?
זכות קניין על מעלית
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
25/07/12
שולי שלום
ניתן במסגרת המשא ומתן להגיע להסכמה בעניין שהמעלית לכל הדיירים כחלק וכבסיס להסכמתם לפרויקט. כדאי לפנות לעו"ד מהתחום שיסייע לך למקרה הספציפי
בברכה,
עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
ניתן במסגרת המשא ומתן להגיע להסכמה בעניין שהמעלית לכל הדיירים כחלק וכבסיס להסכמתם לפרויקט. כדאי לפנות לעו"ד מהתחום שיסייע לך למקרה הספציפי
בברכה,
עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דייר מודאג מאוד
דוד
20/07/12
שלום רב אני גר בבית משותף בעל 4 קומות ובכל קומה ישנם 4 דירות
הגיע יזם ורצה לשפץ את הבניין שלנו,ולבנות עוד 2 וחצי קומות על הגג,קיבל הסכמה ראשונית והתחיל לרוץ ולבדוק,קיבלנו ממנו השבוע חוזה,רציתי לשאול לגבי הערבויות של היזם לדיירים,אני יודע שזו נקודה שצריך להתעקב ולבדוק אותה מכל הכיוונים,כמה ערבות היזם צריך לתת לי כדייר בבניין?
האם הוא יכול לתת ערבות שלא עולה על מיליון שקל לכל הדיירים בבניין ביחד? ועוד ערבות פוחתת???
אני רוצה משוואה שתגיד לי פחות או יותר את גובה הערבות שהוא צריך לתת לנו הדיירים בשביל שנוכל לישון בשקט אם ביום בהיר אחד הוא יעלם
תודה
הגיע יזם ורצה לשפץ את הבניין שלנו,ולבנות עוד 2 וחצי קומות על הגג,קיבל הסכמה ראשונית והתחיל לרוץ ולבדוק,קיבלנו ממנו השבוע חוזה,רציתי לשאול לגבי הערבויות של היזם לדיירים,אני יודע שזו נקודה שצריך להתעקב ולבדוק אותה מכל הכיוונים,כמה ערבות היזם צריך לתת לי כדייר בבניין?
האם הוא יכול לתת ערבות שלא עולה על מיליון שקל לכל הדיירים בבניין ביחד? ועוד ערבות פוחתת???
אני רוצה משוואה שתגיד לי פחות או יותר את גובה הערבות שהוא צריך לתת לנו הדיירים בשביל שנוכל לישון בשקט אם ביום בהיר אחד הוא יעלם
תודה
ערבות קבלן
דרור
21/07/12
שלום רב
הנתונים שהצגת מדאיגים . עליכם לעמוד על ערבות לכל דייר לפי שווי הדירה החדשה . כמו כן עליו להעמיד ערבות ביצוע , ערבות מיסוי ועוד .
במידה ותרצו פרטים נוספים
הנתונים שהצגת מדאיגים . עליכם לעמוד על ערבות לכל דייר לפי שווי הדירה החדשה . כמו כן עליו להעמיד ערבות ביצוע , ערבות מיסוי ועוד .
במידה ותרצו פרטים נוספים
מתי ניתן לתבוע מתנגידם לתמ"א?
מיכל
20/07/12
האם מותר להגיש תביעה כספית על עיקוב הפרוייקט לפני אישור המפקחת?
תביעה נגד סרבנים
עו"ד גילי לוי
מנהל
22/07/12
שלום מיכל,
הדרך הנכונה היא תביעה בפני המפקח עם קבלת היתר הבנייה העקרוני ("היתר בתנאים") בה גם יתבקש סעד של פיצוי בגין הנזקים.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
הדרך הנכונה היא תביעה בפני המפקח עם קבלת היתר הבנייה העקרוני ("היתר בתנאים") בה גם יתבקש סעד של פיצוי בגין הנזקים.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
