פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
שיעבוד דירות לצורך משכנתא
יורם
17/12/12
אני לא מבין למה צריך להחתים אותי על שיעבוד זכויות הדירה שלי לצורך מתן הלוואה ליזם. ומה קורה אם אני מסרב לחתום. הפרוייקט כבר התחיל מהון עצמי של הייזם וכרגע אנחנו בשלב שהוא מקבל ליווי פיננסי מהבנק וללא זה הפרוייקט יעוקב. מה עושים ואיך ניתן להגן עלי כדייר שמפחד על הנכס שלו במידה והקבלן נקלע לקשיים.תודה מראש
שיעבוד דירות לצורך משכנתא
משרד עו"ד אמיר לנטון
18/12/12
יורם שלום רב
צריך לבחון על מה בדיוק התבקשת לחתום. אכן יש למזער את החשיפה של הדיירים
בהצלחה,
משרד עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
צריך לבחון על מה בדיוק התבקשת לחתום. אכן יש למזער את החשיפה של הדיירים
בהצלחה,
משרד עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
בניית ממ"ד ומרפסת
א
16/12/12
בבנין בו אני מתגורר שני דיירים הגישו בקשה לעירייה לבניית ממ"ד ומרפסת.
האם התנגדות של שאר הדיירים יכולה לעצור את הבנייה?או שהיום הסיכוי נמוך?
אילו טענות אני יכול להעלות לצורך ההתנגדות (יש לציין כי בבנין קיים מקלט משותך לדיירים).
אודה על תשובה
האם התנגדות של שאר הדיירים יכולה לעצור את הבנייה?או שהיום הסיכוי נמוך?
אילו טענות אני יכול להעלות לצורך ההתנגדות (יש לציין כי בבנין קיים מקלט משותך לדיירים).
אודה על תשובה
בניית ממ"ד ומרפסת
משרד עו"ד אמיר לנטון
18/12/12
א שלום רב
ניתן להתנגד . יש לבחון התכניות והאפשרויות בעיריה. כמו כן קיימת לכאורה גם עילה קניינית שיש לבחון
בהצלחה
משרד עו"ד אמרי לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
ניתן להתנגד . יש לבחון התכניות והאפשרויות בעיריה. כמו כן קיימת לכאורה גם עילה קניינית שיש לבחון
בהצלחה
משרד עו"ד אמרי לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
התנגדות לתמ"א 38
tomer
15/12/12
שלום, קיבלתי הצעה מיזם לבצע תמ"א,הוא הכין בתוכנית הזזת שרותים והריסת קיר במטבח ( קיצור מטבח ב90 ס"מ ) לצורך כניסה לממ"ד , כתוצאה מכך יש שינוי מהותי בדירה לאחר ששיפצתי ותיכננתי
האם כל הפלישה והשינוי היא פגיעה קניינית?רוב הדיירים הסכימו לתכנית מעל66% .מהם השלבים להתנגדות והיכן?
האם כל הפלישה והשינוי היא פגיעה קניינית?רוב הדיירים הסכימו לתכנית מעל66% .מהם השלבים להתנגדות והיכן?
התנגדות לתמ"א 38
משרד עו"ד אמיר לנטון
18/12/12
תומר שלום רב
צריך לראות התכנית. באם יש פגיעה בקירות התוחמים את הדירה ובשטחה שם, קיימת על פניו עילה טובה להתנגדות.
יש להתנגד בעיריה ובמידת הצורך אח"כ גם מול תביעה ככל שתוגש למפקח/ת על המקרקעין. כדאי לבחון ולהתייעץ לגבי המקרה הספציפי
בהצלחה,
משרד עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
צריך לראות התכנית. באם יש פגיעה בקירות התוחמים את הדירה ובשטחה שם, קיימת על פניו עילה טובה להתנגדות.
יש להתנגד בעיריה ובמידת הצורך אח"כ גם מול תביעה ככל שתוגש למפקח/ת על המקרקעין. כדאי לבחון ולהתייעץ לגבי המקרה הספציפי
בהצלחה,
משרד עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
האם הערת אזהרה ברכוש המשותף
מושיקו
11/12/12
אני בעלים של חנות ומעוניין למכרה, 1.האם הערת אזהרה על הרכוש המשותף בגין הוצאת חלקים מהרכוש המשותף מונעת ממני למכור את החנות? 2. האם אצטרך את הסכמת מוטבי ההערה להעברת זכויות ו/או לרישום הערת אזהרה לטובת הקונה של החנות?
הערת אזהרה ברכוש המשותף
עו"ד גילי לוי
מנהל
12/12/12
מושיקו שלום,
הערת אזהרה על הרכוש המשותף אינה מונעת העברת זכויות אולם בכפוף לאישור מוטבי ההערה (במקרה של תמ"א - היזם). בדרך כלל הדבר מוסדר בהסכם אשר נחתם מול היזם כי היזם יחתום יאשר את העברת הזכויות בכפוף לחתימת הרוכש החדש על הסכם התמ"א.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
הערת אזהרה על הרכוש המשותף אינה מונעת העברת זכויות אולם בכפוף לאישור מוטבי ההערה (במקרה של תמ"א - היזם). בדרך כלל הדבר מוסדר בהסכם אשר נחתם מול היזם כי היזם יחתום יאשר את העברת הזכויות בכפוף לחתימת הרוכש החדש על הסכם התמ"א.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם דרושה הסכמה של 100% מהדיירים לשינוי תכנית תבע?
יעקב
11/12/12
שלום
האם נדרשת הסכמה של 100% מהדיירים לשינוי תכנית תבע של בינין?
תודה
יעקב
האם נדרשת הסכמה של 100% מהדיירים לשינוי תכנית תבע של בינין?
תודה
יעקב
הסכמה לשינוי תב"ע
עו"ד גילי לוי
מנהל
11/12/12
יעקב שלום,
ככל שהשינוי הינו לצורך חיזוק המבנה ע"פ תמ"א 38 ובניית יח"ד חדשות ליזם נדרת הסכמה של 66%. ככל שמדובר בשינוי תב"ע לצורך הרחבת הדירות הקיימות יש צורך בהסכמת 75%מבעלי הזכויות.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
ככל שהשינוי הינו לצורך חיזוק המבנה ע"פ תמ"א 38 ובניית יח"ד חדשות ליזם נדרת הסכמה של 66%. ככל שמדובר בשינוי תב"ע לצורך הרחבת הדירות הקיימות יש צורך בהסכמת 75%מבעלי הזכויות.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 לבעלי חנות בבניין
עודד
10/12/12
אני בעל חנות בבניין שמתוכנן לתמ"א 38 או פינוי בינוי. החנות מושכרת לחמש השנים הבאות ודמי השכירות חיוניים למחייה. אילו זכויות יש לי מול היזם? אילו פיצויים אני או היזם חבים לשוכרים? אחרי שדאגנו שלא נצא ניזוקים מן המהלך האם אנחנו לא אמורים להרוויח דבר מה מן המהלך?
תודה מראש
תודה מראש
בעלי חנויות בתמ"א 38
עו"ד גילי לוי
מנהל
11/12/12
עודד שלום,
לשאלותיך אין בסיס תשובה מצד החוק, אלא הכל נתון למו"מ ותנאיה המסחריים של העסקה בין בעלי הזכויות לבין היזם. מבחינת היחס בין בעלי החנויות לבין בעלי הדירות - הרי שבאופן עקרוני כל דייר המחזיק בחלק מהרכוש המשותף הנמכר ליזם צריך להרוויח מהמהלך, השאלה שוב, נתונה לשיקולים מסחריים, מי יותר ומי פחות בהתאם לאחזקותיו בחלקי הרכוש המשותף.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
לשאלותיך אין בסיס תשובה מצד החוק, אלא הכל נתון למו"מ ותנאיה המסחריים של העסקה בין בעלי הזכויות לבין היזם. מבחינת היחס בין בעלי החנויות לבין בעלי הדירות - הרי שבאופן עקרוני כל דייר המחזיק בחלק מהרכוש המשותף הנמכר ליזם צריך להרוויח מהמהלך, השאלה שוב, נתונה לשיקולים מסחריים, מי יותר ומי פחות בהתאם לאחזקותיו בחלקי הרכוש המשותף.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38/1 במגרש בו נוצלו כל זכויות הבניה
יוני
10/12/12
גילי שלום,בבניין שלנו מעוניינים לבצע תמ"א 38/1, אך נוצלו במרגש כל זכויות הבניה כולל הקלה של מעל 6%. האם עדיין נהיה זכאים להרחבת יחידות הדיור הקיימות (עד 25 מ"ר ברוטו לכל דירה)?
ניצול זכויות בנייה
עו"ד גילי לוי
מנהל
11/12/12
יוני שלום,
קשה לתת תשובה חד משמעית לשאלתך. הכל כפוף למצב כל בניין פרטני ע"פ חישובי שטחים וזכויות של הבניין. תשובה מדויקת יכולה להינתן רק ע"י אדריכל.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
קשה לתת תשובה חד משמעית לשאלתך. הכל כפוף למצב כל בניין פרטני ע"פ חישובי שטחים וזכויות של הבניין. תשובה מדויקת יכולה להינתן רק ע"י אדריכל.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דרוש יועץ ליווי לתמא 38 בתל אביב
תמא 38 תל אביב
10/12/12
מחפשים המלצה למומחה בעל ניסיון מוכח בלבד (!!) לליוי פרויקט תמ"א 38 בתל אביב. היזם הינו מדיירי הבניין. נדרש יעוץ וליווי לפרויקט בדגש על היבטים פיננסי, משפטיים, מיסוי, תכנון ועוד.
ייעוץ וליווי לתמ"א
עו"ד גילי לוי
מנהל
10/12/12
שלום רב,
אנו לא נוהגים ליתן המלצות על גבי האתר, אולם באופן כללי ניתן וטוב לומר כי הדיירים יכולים להיות מלווים ע"י עו"ד בעל ניסיון בתחום עם הכניסה למו"מ כאשר לכל שלב נדרשת מיומנות מסוימת אשר תיבחן ותידרש באותה העת. לרוב - נציגות הדיירים פועלת בשיתוף עם עוה"ד הנבחר להוביל את התהליך.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
אנו לא נוהגים ליתן המלצות על גבי האתר, אולם באופן כללי ניתן וטוב לומר כי הדיירים יכולים להיות מלווים ע"י עו"ד בעל ניסיון בתחום עם הכניסה למו"מ כאשר לכל שלב נדרשת מיומנות מסוימת אשר תיבחן ותידרש באותה העת. לרוב - נציגות הדיירים פועלת בשיתוף עם עוה"ד הנבחר להוביל את התהליך.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ייעוץ בנושא תמ"א 38
שמואל
13/12/12
אני עוסק בנדל"ן ותמ"א 38,מוכן לתרום מנסיוני
חתימה על הסכמה עקרונית
יאיר
10/12/12
שלום רב,
אחד הדיירים מעוניין ליזום בבניין שלנו תמ"א 38 פינוי בינוי.
הוא טוען שלפני כל העבודה הוא מעוניין להחתים את כל השכנים על "הסכמה עקרונית".
האם יש בזה סיכון?
האם הוא יכול למכור זאת אח"כ לכל קבלן המרבה במחיר?
אחד הדיירים מעוניין ליזום בבניין שלנו תמ"א 38 פינוי בינוי.
הוא טוען שלפני כל העבודה הוא מעוניין להחתים את כל השכנים על "הסכמה עקרונית".
האם יש בזה סיכון?
האם הוא יכול למכור זאת אח"כ לכל קבלן המרבה במחיר?
חתימה על הסכמה עקרונית
עו"ד גילי לוי
מנהל
10/12/12
יאיר שלום,
חתימה על הסכמה עקרונית היא עניין סביר בנסיבות העניין, שכן גם לנציגות וגם ליזמים חשוב לדעת שלא עובדים לחינם ואכן יש מקום בכלל להכנס למו"מ. לגבי הסיכון - צריך לקרוא את המסמך ואם אין בו התחייבויות מסוכנות, הכל תלוי בכתוב.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
חתימה על הסכמה עקרונית היא עניין סביר בנסיבות העניין, שכן גם לנציגות וגם ליזמים חשוב לדעת שלא עובדים לחינם ואכן יש מקום בכלל להכנס למו"מ. לגבי הסיכון - צריך לקרוא את המסמך ואם אין בו התחייבויות מסוכנות, הכל תלוי בכתוב.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות לתמ"א 38
רינת
08/12/12
אני מסכימה עקרונית לביצוע תמ"א 38 אולם מתנגדת לתוכנית הספציפית כפי שאושרה ע"י יתר הדיירים. אני גרה בקומה 1 וכל מה שיתר הדיירים לא רצו לידם זרקו לפתחי. הסיבות העיקריות להתנגדותי הן: 1. הזזת חדר האשפה מהצד השני למתחת לחלון ביתי. האם זה יכולה להיות עילה מוצדקת להתנגדות? 2.היזם לוקח את החניה המשותפת לטובת הדירות החדשות ודורש ממי שרוצה חניה לטובתו 20,000 ש"ח , למעט משכן אחד שהוא נכה. האם זה יכול להוות בסיס להתנגדות?
התנגדות לתמ"א
עו"ד גילי לוי
מנהל
10/12/12
רינת שלום,
כל טענה יכולה שתהווה התנגדות ככל שהיא אכן פוגעת בך. אולם, יש לקחת בחשבון ששיקולי הוועדה בהתנגדות וכן שיקולי המפקח על הבתים המשותפים הינם אינטרס הכלל לחיזוק המבנה לעומת אינטרס צר של דיירים ספציפיים. כמובן שהכל כפוף לשיקול דעת ומינימום פגיעה במידת האפשר.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
כל טענה יכולה שתהווה התנגדות ככל שהיא אכן פוגעת בך. אולם, יש לקחת בחשבון ששיקולי הוועדה בהתנגדות וכן שיקולי המפקח על הבתים המשותפים הינם אינטרס הכלל לחיזוק המבנה לעומת אינטרס צר של דיירים ספציפיים. כמובן שהכל כפוף לשיקול דעת ומינימום פגיעה במידת האפשר.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ניצול זכויות עפ"י תמא 38
גלעד
08/12/12
האם במידה ובוצעה תוספת בניה שלא במסגרת חיזוק הבנין בשנת 2009, האם הבנין אינו זכאי להקלות וזכויות הנוספות במסגרת תמ"א 38
ניצול זכויות ע"פ תמ"א 38
עו"ד גילי לוי
מנהל
10/12/12
גלעד שלום,
ככל שהבניין טרם חוזק הרי שהוא עומד בתנאי התוכנית ובהקלות הנלוות. אולם, פעמים ועל מנת לבצע בנייה היוצרת לעסקה כדאיות כלכלית, יש להשתמש בזכויות מכוח התמ"א והן בזכויות מכוח התב"ע המקומית כאשר לעניין זה רלוונטית השאלה מה זכויות הבנייה שנוצלו עד כה.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
ככל שהבניין טרם חוזק הרי שהוא עומד בתנאי התוכנית ובהקלות הנלוות. אולם, פעמים ועל מנת לבצע בנייה היוצרת לעסקה כדאיות כלכלית, יש להשתמש בזכויות מכוח התמ"א והן בזכויות מכוח התב"ע המקומית כאשר לעניין זה רלוונטית השאלה מה זכויות הבנייה שנוצלו עד כה.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טליה
טליה
07/12/12
שלום רב , 4 דיירים בבניין של 4 דירות, 3 מעוניינים לבצע תוכנית תמא 38/2 דיירת אחת מסרבת בטענה שבשכונה היא ראתה יופי של מבנים בתמא 38/1 וכן היא מעוניינת רק בתמא 38/1 הסברנו לה שלרעידות אדמה עדיף בנייה חדשה במיוחד באזורינו בכרמל אבל זה לא מעניין אותה, חשוב לציין שהיא לא מתגוררת בבניין היא ירשה את הדירה מאמה ז"ל הדירה אינה מאוכלסת כרגע. , מה אפשר לעשות כדי לבצע בכל זאת תמא 38/2?
תודה טליה
תודה טליה
אחוז הסכמה לתמ"א 38/2
עו"ד גילי לוי
מנהל
10/12/12
טליה שלום,
לצערי, לא ניתן לעשות דבר למעט תמ"א 38/1 שכן החוק קובע רוב של 80% לפחות על מנת לבצע הריסה של הבניין ובנייתו מחדש.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
לצערי, לא ניתן לעשות דבר למעט תמ"א 38/1 שכן החוק קובע רוב של 80% לפחות על מנת לבצע הריסה של הבניין ובנייתו מחדש.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שווי דירה שנבנית
אלון
05/12/12
שלום רב,
האם שוויה של דירה אשר נבנית במסגרת תמ"א על גג עשוי להיות נמוך יותר יחסית לדירה דומה שלא במסגרת פרויקט חיזוק של תמ"א.
אודה למשיבים
האם שוויה של דירה אשר נבנית במסגרת תמ"א על גג עשוי להיות נמוך יותר יחסית לדירה דומה שלא במסגרת פרויקט חיזוק של תמ"א.
אודה למשיבים
שווי דירה שנבנית
משרד עו"ד אמיר לנטון
06/12/12
אלון שלום רב,
זו יותר שאלה שמאית הנגזרת מנתונים שונים כגון מיקום הנכסים סוג העבודות, המפרט של הדירה והרכוש המשותף וכו'. פנה לעצת שמאי.
בהצלחה,
משרד עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
זו יותר שאלה שמאית הנגזרת מנתונים שונים כגון מיקום הנכסים סוג העבודות, המפרט של הדירה והרכוש המשותף וכו'. פנה לעצת שמאי.
בהצלחה,
משרד עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
האם ניתן לכפות עלי לפצל את חנייתי שרשומה בטאבו
ליה
05/12/12
שלום, לפני כחצי שנה לערך הועד כינס ישיבה בבניין שבה הציג לנו עו"ד, אדריכל וקבלן לצורך ביצוע תמ"א 38. במהלך המפגשים הקבלן הוחלף בקבלן אחר מהטענה שהקבלן* הקודם סרב לתנאים (איזה תנאים?)
כעת העו"ד (שטוען שמיצג אותנו) הביא חוזה שבחוזה רשום שהחניות שרשומות בטאבו יפוצלו ע"י מכפילי חנייה.
כעת מתוך 6 דיירים בבניין יש 4 חניות רשומות בטאבו.
אין לי עניין לפצל ולחלוק את חנייתי (שרשומה בטאבו!) אך הם מכריחים אותי (שאר הדיירים חתמו). מוטרדת ואובדת עצות, מה עושים?
לעזרתכם אודה.
נ.ב.
עלי להוסיף שכל בעלי המקצוע למיניהם הגיעו כנראה דרך הוועד ואנו הדיירים לא בחרנו דבר, פשוט קיבלנו עובדה מוגמרת. מה שכן שאר הדיירים חתמו כנראה בעיניים עצומות.
*בחוזה - הקבלן מוצג כ"יזם"
כעת העו"ד (שטוען שמיצג אותנו) הביא חוזה שבחוזה רשום שהחניות שרשומות בטאבו יפוצלו ע"י מכפילי חנייה.
כעת מתוך 6 דיירים בבניין יש 4 חניות רשומות בטאבו.
אין לי עניין לפצל ולחלוק את חנייתי (שרשומה בטאבו!) אך הם מכריחים אותי (שאר הדיירים חתמו). מוטרדת ואובדת עצות, מה עושים?
לעזרתכם אודה.
נ.ב.
עלי להוסיף שכל בעלי המקצוע למיניהם הגיעו כנראה דרך הוועד ואנו הדיירים לא בחרנו דבר, פשוט קיבלנו עובדה מוגמרת. מה שכן שאר הדיירים חתמו כנראה בעיניים עצומות.
*בחוזה - הקבלן מוצג כ"יזם"
האם ניתן לכפות עלי לפצל את חנייתי שרשומה בטאבו
משרד עו"ד אמיר לנטון
06/12/12
ליה שלום רב
כעקרון לא ניתן לכפות עליך. יחד עם זאת כדאי להעריך מה החלופה שיעלו, ויש מקום לנהל משא ומתן לעמידה על זכויותיך. עו"ד המבין בתחום יוכל לסייע לך. בדרך כלל היזם/קבלן יודיע ש"חייבים" כך וכו', אך מי שמבין יודע שלרוב אין זה כך, וישנן חלופות, אמנם לעיתים עם עלויות נוספות לקבלן שיצטרך לשאת בהן. ככל שתגיעו להסכמה, יש לתת לדבר כמובן ביטוי מפורש בהסכם בכתב
בהצלחה
משרד עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
כעקרון לא ניתן לכפות עליך. יחד עם זאת כדאי להעריך מה החלופה שיעלו, ויש מקום לנהל משא ומתן לעמידה על זכויותיך. עו"ד המבין בתחום יוכל לסייע לך. בדרך כלל היזם/קבלן יודיע ש"חייבים" כך וכו', אך מי שמבין יודע שלרוב אין זה כך, וישנן חלופות, אמנם לעיתים עם עלויות נוספות לקבלן שיצטרך לשאת בהן. ככל שתגיעו להסכמה, יש לתת לדבר כמובן ביטוי מפורש בהסכם בכתב
בהצלחה
משרד עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
תמ"א 38
מיטל
04/12/12
שמי מיטל ולהורי יש נכס המהווה חלק מבית משותף.
הנכס מונה 3 קומות, כאשר בכל קומה 2 דירות. סה"כ 6 דירות.
דירת הורי הינה היחידה בבניין לה אין חנייה. (לכל חמשת הדירות האחרות צמודה חנייה בטאבו).
הבניין עצמו הוקם בשנות ה- 70.
כיום, מעוניינים דירי הבניין ליישם תוכנית של תמ"א 38 בבניין המגורים, כך שלמעשה תבנה קומה/ שתיים נוספות.
הוריי מעוניינים ליישם תוכנית זו, אך התנאי הוא שתוקצה לדירתם חנייה, כפי שתוקצה לדיירים החדשים מהסיבה הברורה, שבניית דירות נוספות תשנה את מצבם לרעה. הסיכוי שלהם למצוא מקומות חנייה ברחוב- קטן.
האם להוריי יש זכות להתנגד לתוכנית ולהטיל וטו- כלומר- לא ליישם את תוכנית תמ"א כל עוד לא תוקצה לדירתם חנייה.
הנכס מונה 3 קומות, כאשר בכל קומה 2 דירות. סה"כ 6 דירות.
דירת הורי הינה היחידה בבניין לה אין חנייה. (לכל חמשת הדירות האחרות צמודה חנייה בטאבו).
הבניין עצמו הוקם בשנות ה- 70.
כיום, מעוניינים דירי הבניין ליישם תוכנית של תמ"א 38 בבניין המגורים, כך שלמעשה תבנה קומה/ שתיים נוספות.
הוריי מעוניינים ליישם תוכנית זו, אך התנאי הוא שתוקצה לדירתם חנייה, כפי שתוקצה לדיירים החדשים מהסיבה הברורה, שבניית דירות נוספות תשנה את מצבם לרעה. הסיכוי שלהם למצוא מקומות חנייה ברחוב- קטן.
האם להוריי יש זכות להתנגד לתוכנית ולהטיל וטו- כלומר- לא ליישם את תוכנית תמ"א כל עוד לא תוקצה לדירתם חנייה.
תמ"א 38
משרד עו"ד אמיר לנטון
06/12/12
מיטל שלום רב,
יש לבחון כלל נסיבות המקרה. כעקרון הדברים נתונים למשא ומתן מול היזם/קבלן. בנסיבות מתאימות זו יכולה להיות טענה טובה. כל מקרה לגופו
בהצלחה
משרד עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
יש לבחון כלל נסיבות המקרה. כעקרון הדברים נתונים למשא ומתן מול היזם/קבלן. בנסיבות מתאימות זו יכולה להיות טענה טובה. כל מקרה לגופו
בהצלחה
משרד עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
בפינוי בינוי האם לקבלן מותר לשנות את הסלון ?
יאיר
03/12/12
האם לקבלן בפינוי בינוי מותר לבצע שינוי במיקום של הסלון והמרפסת ללא הסכמתי כאשר לשאר הדירים הוא לא שינה את מיקומם .
בפינוי בינוי האם לקבלן מותר לשנות את הסלון
משרד עו"ד אמיר לנטון
06/12/12
יאיר שלום רב,
מניח שטרם חתמת על ההסכם. ניתן לשקול גם בדיקה שמאית לבחינת המשמעויות שלך ושל יתר הדיירים בהשוואה למצב הדירות כיום. ככל שניתן להוכיח שאתה מקופח כך יטה הגורם השיפוטי (באם למשל תתבע בהעדר הסכמתך) לטובתך. יש לבחון כלל נתוני המקרה
בהצלחה,
משרד עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
מניח שטרם חתמת על ההסכם. ניתן לשקול גם בדיקה שמאית לבחינת המשמעויות שלך ושל יתר הדיירים בהשוואה למצב הדירות כיום. ככל שניתן להוכיח שאתה מקופח כך יטה הגורם השיפוטי (באם למשל תתבע בהעדר הסכמתך) לטובתך. יש לבחון כלל נתוני המקרה
בהצלחה,
משרד עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
חוזה שכירות בתמא 38
ניב סייאג
02/12/12
שלום רב
זוגתי ואני מתגוררים זה השנה השניה בדירה אשר נמצאת במבנה אשר הושגו כל האישורים והחתימות בו על תמ"א 38 .
שאלתי היא האם כשיתחילו את שיפוץ הבניין אנו יכולים לעזוב את הדירה ולראות בתמ"א הפרת חוזה מצד המשכיר - מפני שכאשר המשכנו את החוזה לפני כשלושה חוד בעל הדירה לא ציין בפנינו כל תוכנית לתמ"א38 עד אשר הציבו שלט בכניסה לבניין המתאר את השיפוץ אשר הולך לעבור הבניין...
זוגתי ואני מתגוררים זה השנה השניה בדירה אשר נמצאת במבנה אשר הושגו כל האישורים והחתימות בו על תמ"א 38 .
שאלתי היא האם כשיתחילו את שיפוץ הבניין אנו יכולים לעזוב את הדירה ולראות בתמ"א הפרת חוזה מצד המשכיר - מפני שכאשר המשכנו את החוזה לפני כשלושה חוד בעל הדירה לא ציין בפנינו כל תוכנית לתמ"א38 עד אשר הציבו שלט בכניסה לבניין המתאר את השיפוץ אשר הולך לעבור הבניין...
חוזה שכירות בתמ"א 38
משרד עו"ד אמיר לנטון
06/12/12
ניב שלום רב,
לא חייב שהעבודות יחלו בתקופת השכירות על אף השלט. על פניו יש כאן אי גילוי פרט חשוב הטעיה וחוסר תום לב מצד המשכיר. כדאי לשלוח מכתב מחאה בדואר רשום למשכיר ולשמור על כל הזכויות. ניתן להכנס אתו למשא ומתן להפחתת דמי השכירות. לעיתים אף הקבלן משלם את ההפרש בדמי השכירות, למשכיר. ניתן לשקול ביטול החוזה ותביעת פיצויים וכיו"ב. כדאי להסתייע בעו"ד שיבחן גם החוזה וכלל נתוני המקרה, שכן צעד חד צדדי מצד שוכרים טומן בחובו סיכונים
בהצלחה,
משרד עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
לא חייב שהעבודות יחלו בתקופת השכירות על אף השלט. על פניו יש כאן אי גילוי פרט חשוב הטעיה וחוסר תום לב מצד המשכיר. כדאי לשלוח מכתב מחאה בדואר רשום למשכיר ולשמור על כל הזכויות. ניתן להכנס אתו למשא ומתן להפחתת דמי השכירות. לעיתים אף הקבלן משלם את ההפרש בדמי השכירות, למשכיר. ניתן לשקול ביטול החוזה ותביעת פיצויים וכיו"ב. כדאי להסתייע בעו"ד שיבחן גם החוזה וכלל נתוני המקרה, שכן צעד חד צדדי מצד שוכרים טומן בחובו סיכונים
בהצלחה,
משרד עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
א.אדלר נכסים
רוני
29/11/12
שלום רב,
הנני דייר בראשל"צ בבניין כבן 4 קומות אשר אושר לתמ"א 38. יזם בשם "א.אדלר נכסים בע"מ" בא במגעים עימנו לגביי ביצוע התמ"א אשר יכלול הוספת לובי,חיזוק המבנה, הוספת מעלית ומרפסת שמש כבת 12 מטר לדיירי החזית. בתמורה הוא יבנה 2.5 קומות כתוספת לבניין.
האם אתם מכיריםיכולים להמליץ עליהם לרעהטובה כיזם שניתן לסמוך עליו?
תודה.
רוני
הנני דייר בראשל"צ בבניין כבן 4 קומות אשר אושר לתמ"א 38. יזם בשם "א.אדלר נכסים בע"מ" בא במגעים עימנו לגביי ביצוע התמ"א אשר יכלול הוספת לובי,חיזוק המבנה, הוספת מעלית ומרפסת שמש כבת 12 מטר לדיירי החזית. בתמורה הוא יבנה 2.5 קומות כתוספת לבניין.
האם אתם מכיריםיכולים להמליץ עליהם לרעהטובה כיזם שניתן לסמוך עליו?
תודה.
רוני
א. אדלר נכסים
עו"ד גילי לוי
מנהל
02/12/12
חני שלום,
איננו נוהגים ליתן המלצות ו/או ביקורות לגבי יזמים בפורום. ככל שהדיירים מיוצגים ע"י עו"ד, זו מלאכתו לבדוק זאת.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
איננו נוהגים ליתן המלצות ו/או ביקורות לגבי יזמים בפורום. ככל שהדיירים מיוצגים ע"י עו"ד, זו מלאכתו לבדוק זאת.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עבודת עו"ד בתמא 38
עידן
28/11/12
שלום רב,
בבניין שאני מתגורר עושים תמ"א 38 כבר קרוב לשנתיים. בזמן חתימת החוזה היזם הביא עו"ד מטעמו שייצג גם את דיירי הבניין. במהלך השיפוצים נוצרו הרבה מאוד בעיות ואי סדרים עם היזם. היזם לא מוכן לדבר איתנו על הנושא, פנינו בכתב מספר רב של פעמים לעו"ד הנ"ל בבקשה לישר עם היזם את הבעיות ולקבל תשובה כתובה בנושא. בכל שיחה עם העו"ד היא תמיד מגנה על היזם ודי ברורה עמדתה לצד היזם וחוסר הרצון שלה ליצג את דיירי הבניין, כמו כן לא קיבלנו אף תשובה לאף מכתב שכתבנו, ודרשנו תשובות בצורה מפורשת מגוף המכתב. כמו כן העו"ד טענה בצורה ברורה וחד משמעית שהיא לא חייבת לענות על אף מכתב שנכתב אליה.
השאלה שלי היא מה ניתן לעשות במצב כזה? להתלונן בלשכת עורכי הדין? ללכת לעו"ד אחר?
בבניין שאני מתגורר עושים תמ"א 38 כבר קרוב לשנתיים. בזמן חתימת החוזה היזם הביא עו"ד מטעמו שייצג גם את דיירי הבניין. במהלך השיפוצים נוצרו הרבה מאוד בעיות ואי סדרים עם היזם. היזם לא מוכן לדבר איתנו על הנושא, פנינו בכתב מספר רב של פעמים לעו"ד הנ"ל בבקשה לישר עם היזם את הבעיות ולקבל תשובה כתובה בנושא. בכל שיחה עם העו"ד היא תמיד מגנה על היזם ודי ברורה עמדתה לצד היזם וחוסר הרצון שלה ליצג את דיירי הבניין, כמו כן לא קיבלנו אף תשובה לאף מכתב שכתבנו, ודרשנו תשובות בצורה מפורשת מגוף המכתב. כמו כן העו"ד טענה בצורה ברורה וחד משמעית שהיא לא חייבת לענות על אף מכתב שנכתב אליה.
השאלה שלי היא מה ניתן לעשות במצב כזה? להתלונן בלשכת עורכי הדין? ללכת לעו"ד אחר?
עו"ד בתמ"א 38
עו"ד גילי לוי
מנהל
02/12/12
עידן שלום,
צריך לבחון את הסכם שכר הטרחה שלכם מול עוה"ד.
בעיקרון, עצם העובדה שעוה"ד מייצג את שני הצדדים לעסקת תמ"א היא לא פשוטה ומצריכה דרישה ובדיקה.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
צריך לבחון את הסכם שכר הטרחה שלכם מול עוה"ד.
בעיקרון, עצם העובדה שעוה"ד מייצג את שני הצדדים לעסקת תמ"א היא לא פשוטה ומצריכה דרישה ובדיקה.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 בבניינים צמודים
טלי
28/11/12
שלום
רציתי לדעת אם ניתן לבצע תמ"א 38 בבניינים צמודים.
הכוונה שיש 2 כניסות, ורק צד אחד רוצה לבצע תמ"א 38.
אני שואלת בגלל שהגג צמוד ואם יבנו בצד אחד זה "יפריע" לגג בכניסה השנייה למרות שזה 2 בניינים שונים.
צירפתי תמונה לדוגמא
תודה
רציתי לדעת אם ניתן לבצע תמ"א 38 בבניינים צמודים.
הכוונה שיש 2 כניסות, ורק צד אחד רוצה לבצע תמ"א 38.
אני שואלת בגלל שהגג צמוד ואם יבנו בצד אחד זה "יפריע" לגג בכניסה השנייה למרות שזה 2 בניינים שונים.
צירפתי תמונה לדוגמא
תודה
תמ"א 38 בבניינים צמודים
עו"ד גילי לוי
מנהל
02/12/12
טלי שלום,
התוכנית ברמה העקרונית מאפשרת בנייה כגון זו בבתים מורכבים כמו זה המופיע בתמונה. אולם, ברמת המעשה, ישנםמכשולים תכנוניים ומשפטיים שטרם ניתנה להם תשובה ראויה.
ניתן לנסות לקבל תשובות ישירות לגבי המקרה הספציפי במחלקת הנדסה בעירייה.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
התוכנית ברמה העקרונית מאפשרת בנייה כגון זו בבתים מורכבים כמו זה המופיע בתמונה. אולם, ברמת המעשה, ישנםמכשולים תכנוניים ומשפטיים שטרם ניתנה להם תשובה ראויה.
ניתן לנסות לקבל תשובות ישירות לגבי המקרה הספציפי במחלקת הנדסה בעירייה.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תקן חניה
תמאיסט
27/11/12
רציתי לדעת האם בתל אביב לדירות של פחות מ- 120 מ"ר התקן הוא של חניה אחת לכל דירה (כמו התקן הארצי) או שיש תקן מחמיר או מקל יותר? תודה!
תקן חניה
עו"ד גילי לוי
מנהל
02/12/12
שלום רב,
התקן הינו כפי שכתבת, חניה לכל 120 מ"ר אולם לועדה המקומית סמכויות נרחבות להקל או להחמיר, תלוי נסיבו של כל בניין ומקרה לגופו.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
התקן הינו כפי שכתבת, חניה לכל 120 מ"ר אולם לועדה המקומית סמכויות נרחבות להקל או להחמיר, תלוי נסיבו של כל בניין ומקרה לגופו.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 תיקון 2
עירית
27/11/12
1. במקרה בו שטח הדירה המקורית בטאבו הוא 65 מ"ר ולפי הארנונה 83 מ"ר (סגירת מרפסת באישור העירייה) האם שטח הדירה הבסיסי שמקבלים (לפני התוספת של תמ"א 38 תיקון 2) הוא לפי הטאבו המקורי, לפי הארנונה או לפי מודד.
2. ראיתי תשובות קודמות ולא ברור לי. מה גודל תוספת השטח המותרת בתמ"א 38 תיקון 2. האם הממ"ד נכלל בתוספת שטח זו או שהוא נוסף עליה.
תודה עירית
2. ראיתי תשובות קודמות ולא ברור לי. מה גודל תוספת השטח המותרת בתמ"א 38 תיקון 2. האם הממ"ד נכלל בתוספת שטח זו או שהוא נוסף עליה.
תודה עירית
הכוונה להריסה ובנייה מחדש
עירית
28/11/12
תמ"א 38/2 - שטח דירה
עו"ד גילי לוי
02/12/12
עירית שלום,
שטח הדירה הינו השטח לחישובי ארנונה שכמובן עבר בחינת מודד מוסמך. קריא: אם נכון להיום, בפועל, שטח דירתך הינו 83 מ"ר, כך יחשב. לעניין הזכויות - היזם עושה שימוש בכל זכויות הבנייה בקרקע שטרם נוצלו לרבות 25 מ"ר של התמ"א הכוללות ממ"ד בתוכן. חשוב לציין, כי בתמ"א 38/2 שטח הדירה אינו גדל בפועל ב-25 מ"ר שכן לצורך הריסה ובנייה משתמש היזם בחלקן הגדול של זכויות הבנייה לבניית דירות חדשות שלו לצורך רווח כלכלי של העסקה.
בהצלחה,
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
שטח הדירה הינו השטח לחישובי ארנונה שכמובן עבר בחינת מודד מוסמך. קריא: אם נכון להיום, בפועל, שטח דירתך הינו 83 מ"ר, כך יחשב. לעניין הזכויות - היזם עושה שימוש בכל זכויות הבנייה בקרקע שטרם נוצלו לרבות 25 מ"ר של התמ"א הכוללות ממ"ד בתוכן. חשוב לציין, כי בתמ"א 38/2 שטח הדירה אינו גדל בפועל ב-25 מ"ר שכן לצורך הריסה ובנייה משתמש היזם בחלקן הגדול של זכויות הבנייה לבניית דירות חדשות שלו לצורך רווח כלכלי של העסקה.
בהצלחה,
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
ממד במקום חדר קיים
עמית
27/11/12
יש לי בדירה חדר ארונות שממוקם בתוך חדר שינה, בחדר שינה אין חלון חיצוני אך יש חלון לא מזוגג גדול מאוד הפונה לחדר ארונות ואילו בחדר ארונות יש חלון ויטרינה גדול מאוד חיצוני. לפי התוכנית רוצים להפוך את החדר ארונות לממד. משמעות הדבר שסוגרים לי את חדר השינה ואת חדר הארונות ללא חלון בכלל ובנוסף מוסיפים לי בחדר שינה דלת של ממד. ערך הדירה יורד בצורה דרסטית שכן חדר ללא חלון לא נחשב חדר בתוכנית. וסוגרים לי 2 חדרים בו זמנית. זוהי פגיעה בקניין הפרטי. צריך את הסכמתי בכל מצב או שמספיק 66%?
שדרוג חדר לממ"ד
עו"ד גילי לוי
מנהל
02/12/12
עמית שלום,
ראשית, ככל הידוע לי, ממ"ד כולל גם חלון בתקן מתאים. מדוע הממ"ד אצלך יהיה ללא חלון? בכל אופן, לשאלתך, תמיד יש צורך ב-66%, כאשר המיעוט שלא חתם יעלה טענותיו בעת הרלוונטית בפני המפקח על הבתים המשותפים שבסמכותו לאשר העסקה או לא.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
ראשית, ככל הידוע לי, ממ"ד כולל גם חלון בתקן מתאים. מדוע הממ"ד אצלך יהיה ללא חלון? בכל אופן, לשאלתך, תמיד יש צורך ב-66%, כאשר המיעוט שלא חתם יעלה טענותיו בעת הרלוונטית בפני המפקח על הבתים המשותפים שבסמכותו לאשר העסקה או לא.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם מפקח בנינים משותפים יכול לבקש עוד הצעת מפרט?
יאיר
26/11/12
אצלנו בבניין בחרנו שתי נציגות לייצג את הדיירים. מול הקבלן כל הדיירים חתמנו לקבלן על תמ"א 38 .התברר כי אחת הנציגות הדומיננטיות דואגת לאינטרס הקבלן ולא לטובת הדיירים. במידה ונוכל להוכיח למפקח שהאינטרס של הנציגה היה לטובת הקבלן אם במצב כזה יכול מפקח על בנינים משותפים להתערב או לבקש עוד הצעה מיזם או משמאי ?
סמכות במפקח על הבתים המשותפים לבקש מפרט נוסף
עו"ד גילי לוי
מנהל
02/12/12
יאיר שלום,
סמכות המפקח על הבתים המשותפים מקבילה לסמכויות שופט ביהמ"ש השלום. על כן, ברמה העקרונית יש לו סמכות לבחון את המפרט הספציפי תוך בחינה של מפרטים שונים. למעשה, ברמה הפרקטית, סביר להניח שככל שיוכח למפקח כי ישנה סטייה חריגה ומהותית מתמורות סבירות עקב חוסר תום לב,, הרי שיוכל שלא לאשר את המשך העסקה.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
סמכות המפקח על הבתים המשותפים מקבילה לסמכויות שופט ביהמ"ש השלום. על כן, ברמה העקרונית יש לו סמכות לבחון את המפרט הספציפי תוך בחינה של מפרטים שונים. למעשה, ברמה הפרקטית, סביר להניח שככל שיוכח למפקח כי ישנה סטייה חריגה ומהותית מתמורות סבירות עקב חוסר תום לב,, הרי שיוכל שלא לאשר את המשך העסקה.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אישור משפטי לתמ"א
אבנר
26/11/12
אני גר בבניין משותף בקומה שנייה ושלישית בבניין "מסילה" בעל 2 כניסות , הדירה הכי קיצונית בכניסה ב ,השכנים שגרים פנימה יותר בנו בית חדש מהיסוד.
האם אפשר לבצע תמ"א 38 רק על החלק שלי ?
בהנחה שהדיירים לא רוצים לאשר את הפרוייקט ללא שום סיבה מוצדקת אפשר להשיג את האישור בצורה משפטית?
האם אפשר לבצע תמ"א 38 רק על החלק שלי ?
בהנחה שהדיירים לא רוצים לאשר את הפרוייקט ללא שום סיבה מוצדקת אפשר להשיג את האישור בצורה משפטית?
אישור משפטי לתמ"א
עו"ד גילי לוי
מנהל
02/12/12
אבנר שלום,
קשה היה לי להבין את המציאות בבניין משאלתך, אולם עכ"פ, ככל שהבניין דרוש חיזור בפני רעידות אדמה וככל שתהא הסכמה של 66% מבעלי הזכויות בבניין וברכוש המשותף, הרי שניתן להתקדם לקראת פרויקט תמ"א.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
קשה היה לי להבין את המציאות בבניין משאלתך, אולם עכ"פ, ככל שהבניין דרוש חיזור בפני רעידות אדמה וככל שתהא הסכמה של 66% מבעלי הזכויות בבניין וברכוש המשותף, הרי שניתן להתקדם לקראת פרויקט תמ"א.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
