פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
כדאיות כלכלית למימוש תמ"א 38/2
מאיה33
02/01/13
שלום, הבניין שלי ממוקם בגבעתיים על שטח של 586 דונם, ובו מתגוררים 11 דיירים (ב-3.5 קומות). האם "ככלל אצבע", מדובר בבניין שאין לו התכנות כלכלית לביצוע תמ"א 38/2?
תמ"א 38-2
יניב בן דרור
07/01/13
אנו חברה שמבצעת תמ"א 1ו2 במספר מקומות במרכז אשמח לעזור ולתת יעוץ יניב בן דרור
כדאיות כלכלית למימוש תמ"א 38/2
עו"ד אמיר לנטון
08/01/13
מאיה שלום רב
כלל האצבע יחס 1 ל - 3 .(דירה נהרסת שלוש נבנות). כמובן שבסופו של דבר כל מקרה לגופו
בהצלחה
אמיר לנטון עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
כלל האצבע יחס 1 ל - 3 .(דירה נהרסת שלוש נבנות). כמובן שבסופו של דבר כל מקרה לגופו
בהצלחה
אמיר לנטון עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מס שבח בתמ"א 38/2
גל
02/01/13
אנו עומדים במו"מ מול יזם לביצוע פרויקט תמ"א 38/2 בבנייננו. נאמר לנו כי נאלץ להשתמש בפור המגיע לנו, אם מגיע ממס שבח בשביל העסקה. לפי תיקון 74 סעיף 49לג1 בחוק מיסוי מקרקעין אני רואה שיש פטור במקרה של הריסה ובנייה. האם אני צודק? האם אכן מגיע לנו פטור בהתאם לתיקון 74? אם לא אשמח לדעת מדוע.
תודה
תודה
מס שבח בתמ"א 38/2
עו"ד אילן הלוי
09/01/13
זה יותר מסובך מכך. החל מתחילת השנה יש פטור ממס שבח בגין זכויות מכוח התמ"א. אבל יש עיריות אשר נותנו זכויות נוספות במקרה של פרויקט תמא 38/2 שאינן מכוח התמ"א. זכויות אלו אינן פטורות ממס שבח והן יכולות להגיע לסכומים נכבדים. על כן יש מסלול נוסף והוא בקשה לפטור ממס שבח בגין דירת מגורים מזכה כאשר המחיר מושפע מזכויות בניה נוספות. הסעיף בחוק מאפשר פטור עד סך של 1.87 מליון ש"ח לדירה סכום שמכסה את כל או כמעט כל העסקה. מקווה שהובן - אם לא אשמח לחזור
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
תיקון בית משותף
דני
02/01/13
העו"ד שלנו (דיירים) אישר לעו"ד של היזם לבצע תיקון בית משותף בכדי ליצור יחידה רישמוית חדשה (כך הוא מגדיר זאת) האם זה בסדר לאפשר זאת בשלב שרק הוגשו תכניות לועדה ואין עדיין דיון אפילו ?
בית משותף ורישום הערה
דני
05/01/13
להמתין לתשובה ? שאלתי שאלה שאני מבין שאמורה להיות מאוד לא מורכבת ואינני מתליח לקבל תשובה
תיקון בית משותף
עו"ד אמיר לנטון
08/01/13
דני שלום רב
נהוג לאחר שיש כבר היתר. צריך לבדוק החוזה ומה הרציונל
בהצלחה
אמיר לנטון עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
נהוג לאחר שיש כבר היתר. צריך לבדוק החוזה ומה הרציונל
בהצלחה
אמיר לנטון עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
תיקון בית משותף
גבי סהר
28/01/13
אם הבנתי נכון את השאלה אזי, אם היחידה הרישומית החדשה, לא קיימת פיזית בשטח, ויהיה צריך לבנות אותה (אם אין חדר הסקה/מחסן וכד') אזי חייבים לבקש עליה היתר בניה, כלומר, להכניס לתוכניות.
אי חתימה על חוזה
דן
28/12/12
מו"מ לחוזה תמ"א התנהל במשך תקופה של חודשים רבים. לאחר שצד אחד חתם על החוזה הצד השני מסרב לחתום, אלא אם כן יוסיפו תוספת לזכותו שהוא "נזכר " בה לאחר שהצד הראשון חתם על החוזה, שקודם לכן שני הצדדים הסכימו שהוא האחרון לחתימה, ויש מתנגדים בצד השני לתוספת שלא הוזכרה כלל לפני כן ולכן לא נכללה במסמך.האם הצד הראשון במצב כזה משוחרר מהחוזה ?
אי חתימת חוזה
עו״ד אמיר לנטון
07/01/13
שלום רב לך. צריך לבחון בדיוק במה מדובר ומדוע ״נזכר״ כעת. יש כאן לכאורה חוסר תום לב. בהתאם לניתוח כלל נתוני המקרה ניתן יהיה להעריך מה הסעד אם בכלל. אכיפה בגדול יותר קשה אך כפי שאמרתי צריך לבדוקבהצלחהאמיר לנטון, עו״ד מנהל פורום תמ״א 38
תמ"א 38
מירב
28/12/12
מצאתי קבלן שמוכן לעשות תמ"א בבנין שבו אני גרה ללא ערביות בנקאית איך אוכל להגן על עצמי ברגע שאני מעבירה לו זכיות במיקרה שיפשוט רגל חס ושלום מה יהיה עלי לשאת בעול של מס שבח לדירות החדשות איך אפשר לישון בשקט מלבד העבודה שידוע לי שיש לו ביטוחנות והוא עמיד איך אגן על עצמי ואיך החוק עומד לטובתי ?
והאם הקבלן לא ידאג לי לחניה ב100% מה עלי גם לעשות ?
איך אוכל לדעת אני זאת שאמורה לשלם את עו"ד או שהקבלן אם אני בוחרת עו"ד שידאג לי לפרטים הטכנים של התוכנית כמו מיקום מעלית ממ"ד מרפסת וכ"ו ועו"ד שלו לפרטי הרישום במקרקעין וכ"ו כול הדברים המנהלים ? האם במיקרה כזה אני אמורה לשלם לעו"ד שדואג לצרכי הטכנים אתצרך לשלם או שהקבלן או שרק ברגע שאלך לקבלן שלו שיעשה את הכול לא אתצרך לשלם או שבכול אחד מהמקרים לא אשלם ?
וכמה נהוג לשלם אם אנחנו 18 דיירים ?
יש דברים שעלינו לשלם ?
והאם הקבלן לא ידאג לי לחניה ב100% מה עלי גם לעשות ?
איך אוכל לדעת אני זאת שאמורה לשלם את עו"ד או שהקבלן אם אני בוחרת עו"ד שידאג לי לפרטים הטכנים של התוכנית כמו מיקום מעלית ממ"ד מרפסת וכ"ו ועו"ד שלו לפרטי הרישום במקרקעין וכ"ו כול הדברים המנהלים ? האם במיקרה כזה אני אמורה לשלם לעו"ד שדואג לצרכי הטכנים אתצרך לשלם או שהקבלן או שרק ברגע שאלך לקבלן שלו שיעשה את הכול לא אתצרך לשלם או שבכול אחד מהמקרים לא אשלם ?
וכמה נהוג לשלם אם אנחנו 18 דיירים ?
יש דברים שעלינו לשלם ?
תמ"א 38
עו"ד גילי לוי
מנהל
31/12/12
מירב שלום,
שאלותייך תלויות בנסיבות רבות ויש להכיר את פרטי הבניין והמיקום הספציפיים. חשוב להדגיש - כמובן שבלתי אפשרי להכנס לעסקה במקרקעין, קל וחומר לעסקת תמ"א 38 שהיא עסקה מורכבת ללא ייעוץ וליווי של עו"ד מטעם הדיירים שידע לשמור על זכויותיהם בהתאם למקובל ובהתאם לנסיבות.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
שאלותייך תלויות בנסיבות רבות ויש להכיר את פרטי הבניין והמיקום הספציפיים. חשוב להדגיש - כמובן שבלתי אפשרי להכנס לעסקה במקרקעין, קל וחומר לעסקת תמ"א 38 שהיא עסקה מורכבת ללא ייעוץ וליווי של עו"ד מטעם הדיירים שידע לשמור על זכויותיהם בהתאם למקובל ובהתאם לנסיבות.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38
גבי סהר
28/01/13
מירב הי, אתם הדיירים בוחרים את עו"ד שמקובל עליכם והיזם/קבלן מממן את שכר הטרחה של העו"ד שלכם.
תמ"א 38 בבניין עם דירות גג צמודות
בתיה וולף
28/12/12
בבניין עם דירות גג צמודות , האם ניתן לבנות עבורם את דירות הגג החדשות תמורת הדירות הישנות, בלי שיוטל מס רכישה /השבחה או מס אחר
תמ"א 38 בבניין עם דירות גג צמודות
גבי סהר
28/01/13
שאלה מצויינת, אני חוששת שברגע שבונים על הגג, בעלי דירת הגג, מוותרים על זכותם בגג לטובת היזם/קבלן ועליו לפצותם פיצוי כספי. אם בכל זאת יתעקשו על הגג, יהיה עליהם לרכוש את הגג מהיזם. אלא אם הם היזמים...למי יש תשובה?
עדכון 3 תמא 38 תוספת 2.5 קומות
יעקב
28/12/12
שלום!
תמ"א 38-3: מדובר בעדכון/תוספת 2.5 קומות במקום 1.5 קומות:
1-האם ניתן בתל-אביב להוסיף 2.5 קומות במקרה של הריסת מבנה ישן ובניית חדש?
2- המדובר ב-2 שכונות בדרום תל-אביב, כרם התימנים ונווה-צדק.
3-האם האפשרות בת ביצוע מיידי?
תודה!
תמ"א 38-3: מדובר בעדכון/תוספת 2.5 קומות במקום 1.5 קומות:
1-האם ניתן בתל-אביב להוסיף 2.5 קומות במקרה של הריסת מבנה ישן ובניית חדש?
2- המדובר ב-2 שכונות בדרום תל-אביב, כרם התימנים ונווה-צדק.
3-האם האפשרות בת ביצוע מיידי?
תודה!
תוספת 2.5 קומות בתל אביב
עו"ד גילי לוי
מנהל
30/12/12
יעקב שלום,
בדר"כ, על מנת ליצור עסקה בפינוי בינוי (תמ"א 38/2), יש צורך בבנייה של יותר מ- 2.5 קומות, ויש לבצע בדיקה זל זכויות הבנייה בבניין בפרויקט כזה. לגבי תמ"א 38/1 (תוספת בנייה על הקיים) - עיריית תל אביב יצרה דיפרנציאציה ולכל מתחם בעיר יש זכויות בניי המשלו אם קומה וחצי ואם שתיים וחצי קומות. ניתן לבדוק מול מחלקת הנדסה בעירייה.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
בדר"כ, על מנת ליצור עסקה בפינוי בינוי (תמ"א 38/2), יש צורך בבנייה של יותר מ- 2.5 קומות, ויש לבצע בדיקה זל זכויות הבנייה בבניין בפרויקט כזה. לגבי תמ"א 38/1 (תוספת בנייה על הקיים) - עיריית תל אביב יצרה דיפרנציאציה ולכל מתחם בעיר יש זכויות בניי המשלו אם קומה וחצי ואם שתיים וחצי קומות. ניתן לבדוק מול מחלקת הנדסה בעירייה.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מהי קומה או שתיים זה מובן ,אבל
מיקו
28/12/12
במה הכוונה לשתיים וחצי קומות ?
הגדרת חצי קומה
עו"ד גילי לוי
מנהל
30/12/12
מיקו שלום,
חצי קומה - חדרי יציאה על הגג בהתאם לתוכנית גגות של כל עירייה, וככל שאין תוכנית גגות, בהתאם לתמ"א - בנייה על חצי משטח הדירה הקיים.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
חצי קומה - חדרי יציאה על הגג בהתאם לתוכנית גגות של כל עירייה, וככל שאין תוכנית גגות, בהתאם לתמ"א - בנייה על חצי משטח הדירה הקיים.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חצי קומה
משה קליגר
08/06/22
המונח חצי קומה מטעה כי הכוונה היא לחצי שטח בקומה שלמה. לתשומת לבכם.
פרוייקט תמ"א
אורנית
27/12/12
שלום, בבניין אצלנו מתבצע פרויקט תמ"א. בדירה מעלי מתבצעת בנוסף גם עבודת שיפוץ פרטית של הדירה ע"י קבלן הפרויקט. פיצוץ בצינור המים בדירה מעלי לא תוקן וגרם לרטיבות עובש וטחב אצלי בדירה. אף אחד לא לוקח אחריות על כך. מי אמור להיות אחראי לכך? יש גם ניתוקי מים וחשמל שלא מחוברים גם בסוף יום העבודה ונוצר מצב שאני נשארת בלעדיהם עד למחרת בערב. זה גם הפרה של החוזה שכן בחוזה יש סעיף שאומר שההפסקות צריכות להיות מתואמות מראש לש3 שעות בלבד בשעות הבוקר.בנוסף בעבודות אצלי בדירה כחלק מהפרויקט מבוצעות לצורה איטית ביותר. הייזם טוען כי זה הבשל כך שאני לא בבית כשהם באים בבוקר ורוצים לעבוד בדירה שלי. הסברתי לו שאני עובדת ואני לא יכולה להיות כל יום בבית וביקשתי שיתאמו איתי ואדאג שיהיה מישהו בדירה. אך לא מתאמים איתי לכן העבודה לא מסתיימת. גם כאשר תיאמו איתי ואמרו יום אחד זה לא הספיק ובקשו עוד יומיים כדי לסיים וגם אז לא סיימו את העבודה ( מדובר בתיקונים וצבע בחדר אחד ובממ?"ד). מה אני יכולה לעשות בנידון? הם מאשימים אותי בעיכוב. תודה.
ביצוע עבודות בפרויקט תמ"א
עו"ד גילי לוי
מנהל
30/12/12
אורנית שלום,
צריך לבחון את הסכם התמ"א עליו אתם חתומים לפרטיו על מנת לבחון אם ישנה הפרת הסכם של מי מהצדדים. לגבי הרטיבות - בעל הדירה מעלייך נושא באחריות.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
צריך לבחון את הסכם התמ"א עליו אתם חתומים לפרטיו על מנת לבחון אם ישנה הפרת הסכם של מי מהצדדים. לגבי הרטיבות - בעל הדירה מעלייך נושא באחריות.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכאות על פי תמ"א 2
בודקת
26/12/12
בנין של 4 דיירים מיועד להריסה ובינוי חדש על השטח. בהנחה שבבנין החדש תהיינה כ24 דירות .מהן זכויותיו של כל דייר?כיצד מתחלקות הדירות? מה אחוז הדירות שהקבלן לוקח? אודה מאוד להפניה ללינק בלשון החוק
זכאות ע"פ תמ"א 2
עו"ד גילי לוי
מנהל
30/12/12
לבודקת שלום,
פתרון השאלות ששאלה נעוץ במו"מ ולא בחוק. צריך למדוד כל עסקה לגופה ולעמוד במו"מ מול היזם על התמורות של הדייירים מנגד.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
פתרון השאלות ששאלה נעוץ במו"מ ולא בחוק. צריך למדוד כל עסקה לגופה ולעמוד במו"מ מול היזם על התמורות של הדייירים מנגד.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם דירת גג מקנה יתרון במו"מ לפינוי בינוי
משה
26/12/12
אני בעל דירת גג שלא קניתי את זכויות הבנייה בו.
האם יש מקום שבמו"מ עם היזם לפינוי בינוי אדרוש פיצוי על אובדן האפשרות לקנות משאר הדיירים את זכויות הבנייה על הגג ולבנות בו? (קניית הזכויות ובנייה על הגג מעלים את ערך הנכס בצורה משמעותית)
האם העובדה שיש לי את האפשרות הזאת נותנת לי עדיפות וכוח במו"מ?
האם יש מקום שבמו"מ עם היזם לפינוי בינוי אדרוש פיצוי על אובדן האפשרות לקנות משאר הדיירים את זכויות הבנייה על הגג ולבנות בו? (קניית הזכויות ובנייה על הגג מעלים את ערך הנכס בצורה משמעותית)
האם העובדה שיש לי את האפשרות הזאת נותנת לי עדיפות וכוח במו"מ?
יתרון של דירת גג
עו"ד גילי לוי
מנהל
30/12/12
משה שלום,
ככל שזכויות הבנייה אינן צמודות לך, אלא שייכות לרכוש המשותף, אין בכך יתרון על יתר הדירות.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
ככל שזכויות הבנייה אינן צמודות לך, אלא שייכות לרכוש המשותף, אין בכך יתרון על יתר הדירות.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ארגון
עמית
25/12/12
שלום, האם בתור דייר אשר פועל לארגון הדיירים בבניין על מנת לקדם פרויקט תמ"א 38 אוכל לחתום מול הקבלן על הסכם בו אקבל תמורה, ומניסיונכם המקצועי מה התמורה המקובלת באיזור ת"א.
ארגון
עו"ד גילי לוי
מנהל
30/12/12
עמית שלום,
הכל תלוי מו"מ מול היזם וכמובן בשקיפות מול יתר הדיירים. אין בכך כללים.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
הכל תלוי מו"מ מול היזם וכמובן בשקיפות מול יתר הדיירים. אין בכך כללים.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ת"א
רן
25/12/12
שלום,קראתי לאחרונה כי עיריית ת"א אישרה תוכנית לבניית 9 קומות לאורך רחוב אבן גבירול, האם התוכנית מאושרת באופן רשמי?
ת"א
עו"ד גילי לוי
מנהל
30/12/12
רן שלום,
איני מכיר את כלל התב"ע של תל אביב.
בדיקה לגבי גושים וחלקות ספציפיים ניתן לעשות מול מחלקת ההנדסה בעירייה.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
איני מכיר את כלל התב"ע של תל אביב.
בדיקה לגבי גושים וחלקות ספציפיים ניתן לעשות מול מחלקת ההנדסה בעירייה.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות לתמ"א
יוסי
24/12/12
יש אצלנו דייר אחר המתנגד לתמ"א. הוא טוען שהבניה אינה כלכלית לנו הדיירים משום שהרווח של היזם גדול מידי. יש לו גם חוות דעת של שמאי. מה הרווח היזמי המקובל והאם היו מקרים אצל המפקחת בנושא.תודה
התנגדות לתמ"א
עו"ד גילי לוי
מנהל
25/12/12
יוסי שלום,
הרווח היזמי משתנה מפרויקט לפרויקט לפי נסיבותיו (מיקום, בעייתיות תכנונית, קשיי בנייה וכו'), כן ניתן לומר שהרווח הנדרש בתמ"א בדר"כ הינו גדול יותר מעסקה רגילה שכן אלמנט הסיכון ליזמים גדול יותר.
כבר נידונו עד היום מס' לא מבוטל של תיקים בעניין אצל המפקחים על הבתים המשותפים.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
הרווח היזמי משתנה מפרויקט לפרויקט לפי נסיבותיו (מיקום, בעייתיות תכנונית, קשיי בנייה וכו'), כן ניתן לומר שהרווח הנדרש בתמ"א בדר"כ הינו גדול יותר מעסקה רגילה שכן אלמנט הסיכון ליזמים גדול יותר.
כבר נידונו עד היום מס' לא מבוטל של תיקים בעניין אצל המפקחים על הבתים המשותפים.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כיצד מתנגדים לתמ"א 38
רמי
23/12/12
שלום,
רציתי לדעת כיצד מתנגדים לתמ"א 38?
רוב הדיירים רוצים אבל 50% כבר מוכרים את דירתם כך שלא איכפת להם
אני כן בעד תמ"א 38 אבל הועד מוכן לתת הכל על מנת למקסם רווחים לקבלן (הוספת 10 דירות ל-12 הקיימות) - 8 דירות רגילות + 2 דירות גן
מה שיהפוך את הבניין לעמוס מאוד
רציתי לדעת כיצד מתנגדים לתמ"א 38?
רוב הדיירים רוצים אבל 50% כבר מוכרים את דירתם כך שלא איכפת להם
אני כן בעד תמ"א 38 אבל הועד מוכן לתת הכל על מנת למקסם רווחים לקבלן (הוספת 10 דירות ל-12 הקיימות) - 8 דירות רגילות + 2 דירות גן
מה שיהפוך את הבניין לעמוס מאוד
התנגדות לתמ"א
עו"ד גילי לוי
מנהל
25/12/12
רמי שלום,
ככל שיש אחוז חתימות על הסכם מעל הנדרש בחוק, ההתנגדות תהא או תכנונית בהגשת התנגדות לתוכנית להיתר בנייה בפני הוועדה המקומית או בפני המפקח על הבתים המשותפים לכשייתבעו הדיירים הסרבנים.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
ככל שיש אחוז חתימות על הסכם מעל הנדרש בחוק, ההתנגדות תהא או תכנונית בהגשת התנגדות לתוכנית להיתר בנייה בפני הוועדה המקומית או בפני המפקח על הבתים המשותפים לכשייתבעו הדיירים הסרבנים.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סרבנות
רועי
23/12/12
האם ניתן לתבוע נזיקית סרבני תמ"א 2 כאשר יש לי רוב של 70 אחוז בלבד?
תביעה נזיקית נגד סרבנים
עו"ד גילי לוי
מנהל
25/12/12
רועי שלום,
לא ניתן להגיש תביעה נזיקית בהתאם לחוק הדיירי הסרבן (כגון במתחמי פינוי בינוי מוכרזים), אולם הפסיקה קבעה שניתן להגיש תביעה נזיקית מכוח דינים אחרים (כגון תום הלב כיו"ב). שאלת אחוז ההסכמה הנוכחי כמובן תידרש לצורך בחינת המקרה, הרלוונטיות שלו וגובה הפיצוי אם ייקבע.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
לא ניתן להגיש תביעה נזיקית בהתאם לחוק הדיירי הסרבן (כגון במתחמי פינוי בינוי מוכרזים), אולם הפסיקה קבעה שניתן להגיש תביעה נזיקית מכוח דינים אחרים (כגון תום הלב כיו"ב). שאלת אחוז ההסכמה הנוכחי כמובן תידרש לצורך בחינת המקרה, הרלוונטיות שלו וגובה הפיצוי אם ייקבע.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 התנגדויות
אשר פלג
22/12/12
שלום רב,
בבעלותי דירה בת"א והבנין בו היא נמצאת - זו הפעם השניה שמנסים להעביר את הנושא הזה אצלנו בבניין. ברצוני לדעת האם ניתן להעביר החלטה בנושא (לבצע את תמא 38) כאשר לא כל הדיירים מסכימים - ומהו בדיוק אותו אחוז של סרבנים.
בבעלותי דירה בת"א והבנין בו היא נמצאת - זו הפעם השניה שמנסים להעביר את הנושא הזה אצלנו בבניין. ברצוני לדעת האם ניתן להעביר החלטה בנושא (לבצע את תמא 38) כאשר לא כל הדיירים מסכימים - ומהו בדיוק אותו אחוז של סרבנים.
התנגדויות
עו"ד גילי לוי
מנהל
25/12/12
אשר שלום,
אחוז ההסכמה הנדרשת לתמ"א 38/1 (חיזוק ובנייה) - 66% מבעלי הזכויות שצמוד להם 66% מהרכוש המשותף.
לתמ"א 38/2 - 80% מבעלי הזכויות שצמוד להם 80% מהרכוש המשותף.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
אחוז ההסכמה הנדרשת לתמ"א 38/1 (חיזוק ובנייה) - 66% מבעלי הזכויות שצמוד להם 66% מהרכוש המשותף.
לתמ"א 38/2 - 80% מבעלי הזכויות שצמוד להם 80% מהרכוש המשותף.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוספת מרפסות שמש
שמואל
22/12/12
אסיפת הדיירים החליטה על פרוייקט הוספת מרפסות שמש בעלות של 50000 שח לכל דייר. אין בידי הסכום הנדרש ועל כן אני מתנגד להחלטה.כיצד ביכולתי למנוע את ביצועה? האם אני חייב להשתתף בהוצאה שאינה תיקון ליקויים או תחזוקה בכל סכום שיוחלט ?ברצוני לציין שאין מדובר בתמא 38 או פינוי /פיצוי אלא שיפוץ נטו. תודה
הוספת מרפסת שמש
עו"ד אילן הלוי
22/12/12
אם האסיפה התכנסה כחוק והחליטה ברוב של 3/4 מהבעלים המחזיקים 2/3 מהרכוש המשותף אז ההחלטה מחייבת גם אותך. זה לא אומר שאתה לא יכול "לעשות בעיות" ואם תיקח עו"ד הוא ידע מה לעשות. אבל אני מציע לך לחשוב על זה. הוספת מרפסת לדירה גם מעלה את השווי שלה במכירה וגם תהנה ממנה כל זמן שאתה גר שם. אם בכל זאת אין אפשרות לממן את המרפסת יש אפשרות להגיע להסכמה עם היתר שיממנו חלק מההוצאה שלך (מימון רק של שלד המרפסת ולא של הגמר, קרי- ללא ריצוף ופתיחת המרפסת לסלון) ואתה תחזיר להם כשתשלים את המרפסת.
תקנות והיתרים לבנית תוספת של מרפסת שמש
קרן
22/12/12
שלום רב,
האם מישהו יכול לומר לי היכן אפשר למצוא את מלוא התקנות לבנית תוספת של מרפסת שמש ?
מה מותר ומה אסור - אני רוצה לדעת היכן מותר והיכן אסור לתכנן את בנית התוספת של המרפסת שמש - מבחינת המיקום החיצוני של הדירה -
יזם הפרויקט החליט לתכנן את התוספת של המרפסת שמש בצד ולא במיקום המרפסת כפי שהיא כיום ז"א מרפסת חזיתית.
האם מישהו יכול לומר לי היכן אפשר למצוא את מלוא התקנות לבנית תוספת של מרפסת שמש ?
מה מותר ומה אסור - אני רוצה לדעת היכן מותר והיכן אסור לתכנן את בנית התוספת של המרפסת שמש - מבחינת המיקום החיצוני של הדירה -
יזם הפרויקט החליט לתכנן את התוספת של המרפסת שמש בצד ולא במיקום המרפסת כפי שהיא כיום ז"א מרפסת חזיתית.
תקנות והיתרים לבנית תוספת של מרפסת שמש
עו"ד אילן הלוי
22/12/12
שלום קרן. מה מותר ומה אסור מבחינת מרפסות תמצאי בתוכניות החלות על הבנין שלך ולא בתקנות. לא כתבת היכן הבנין נמצא אבל לרוב העיריות יש אתר באינטרנט שאפשר דרכו לברר ואם לא אז צריך לגשת למח' הנדסה שם ויתנו לך תשובה. הבעיה העיקרית במרפסות צד הם בניה בתוך קווי בניה מותרים, ברוב הישובים מדובר על 3 מטר מקו מגרש. בפרויקט תמ"א (תלוי איפה) אפשר לחרוג מקווי בנין כשמוסיפים ממ"ד. אני מניח שהיזם מנצל את החריגה בממ"ד וממשיך אותה אצלכם עם מרפסת שמש. בתל אביב למשל - לא יאשרו לו את זה.
הבאת חנייה על יד החלון
דבח רותי
20/12/12
האם אפשר לחייב אותי להסכים על הבאת חנייה לדירות החדשות שנבנות בתמ״א 38 מתחת לחלון שלי. המרחק מהבית לכביש היום הוא 50 מטר
חניה מתחת לחלון
עו"ד אילן הלוי
21/12/12
אם את חתומה על הסכם אז צריך לבדוק קודם מה כתוב שם. אם להסכם צורף תשריט פיתוח של המגרש כולל מיקום החניות אז המצב קשה. אם ההסכם רק קובע מנגנון אישור לתוכניות להיתר אז תגידי לנציגות וליזם שאת לא מוכנה להפגע ממיקום החניה ושיחפשו חלופה תכנונית אחרת ואם לא- .... צריך לבדוק אם יש בכלל חלופות למקם חניה במקום אחר? האם יש עוד דירות במצב כמוך? אם אין אפשרות - יתכן והפתרון הוא לפצות אותך בדרך אחרת ואולי, אם זה רלבנטי, להצמיד את החניה הזאת לדירה שלך.
תמ"א 38 פינוי בינוי ותקנת שבס
תמאיסט
19/12/12
שלום, ראיתי הוראת שעה של תקנת שבס שמאפשרת לכאורה להגדיל את מספר יחידות הדיור ב-30% (ולא רק ב-20%). האם הבנתי נכון? מדובר בסעיף 2(9א)(א) לתקנות סטיה ניכרת מתכנית.
עוד שאלה: האם בפרויקטים של תמ"א של הריסה ובניה (שכוללת גם זכויות נוספות מהתב"ע) מחשבים את תקנת שבס כאחוז מסך יחידות הדיור שניתן לבנות לפי תמ"א+תב"ע או רק מסך יחידות הדיור שניתן לבנות לפי התב"ע (בלי קשר לתמ"א)? ההגיון שלי אומר שהחישוב צריך להתבצע כאחוז מסך יחידות הדיור הניתנות לבניה במגרש כולו מכח כל התכניות, כלומר - תב"ע + תמ"א.
עוד שאלה: האם בפרויקטים של תמ"א של הריסה ובניה (שכוללת גם זכויות נוספות מהתב"ע) מחשבים את תקנת שבס כאחוז מסך יחידות הדיור שניתן לבנות לפי תמ"א+תב"ע או רק מסך יחידות הדיור שניתן לבנות לפי התב"ע (בלי קשר לתמ"א)? ההגיון שלי אומר שהחישוב צריך להתבצע כאחוז מסך יחידות הדיור הניתנות לבניה במגרש כולו מכח כל התכניות, כלומר - תב"ע + תמ"א.
תמ"א 38 ותקנת שבס
עו"ד אילן הלוי
20/12/12
התקנה הנ"ל מאפשרת הגדלת מספר יח"ד שמותר לבנות בעד 20% ובתנאי שיש הסכמה על כך מכל הבעלים ושהשטח הממוצע של הדירות לאחר ההקלה עולה על 80 מ"ר. שים לב שאין הגדלה של זכויות אלא רק של מספר הדירות. כך שאתה תקבל עד 20% יותר דירות אבל דירות קטנות יותר. בכפוף לזה ההגיון שלך נכון אבל שים לב שיש עוד אילוצים לקביעת מספר היח"ד כמו - שטח דירה מינמאלית או ממוצע הקבוע בתוכניות, אילוצי תכנון (שטח מגרש וקווי בנין) וכן מדיניות כל עיריה.
האם הרחבת דירה נרשמת?
חגית
19/12/12
אני ובעלי גרים בר"ג ורוצים לעשות חיזוק בניין בתמ"א 38 ויש הסכמה של 80% מהדיירים.
האם הרחבת בית נרשמת בטאבו והאם בנסח טאבו יהיה שרטוט מדויק של הדירה המורחבת?
האם הרחבת בית נרשמת בטאבו והאם בנסח טאבו יהיה שרטוט מדויק של הדירה המורחבת?
רישום דירות בטאבו
עו"ד גילי לוי
מנהל
20/12/12
חגית שלום,
כמובן.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
כמובן.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצוי במהלך תמ"א 38
לאה
19/12/12
היי,
האם מקובל לבקש מהיזם דיור חלופי בזמן שהפרויקט מתבצע בבניין.
חלק מהדיירים חושבים שלחיות בבניין עם שיפוצים יהיה בלתי נסבל.
אם כן, אם חלק מהדיירים נשארים בבניין בזמן השיפוצים הם זכאים לפיצוי חלופי כלשהו?
האם מקובל לבקש מהיזם דיור חלופי בזמן שהפרויקט מתבצע בבניין.
חלק מהדיירים חושבים שלחיות בבניין עם שיפוצים יהיה בלתי נסבל.
אם כן, אם חלק מהדיירים נשארים בבניין בזמן השיפוצים הם זכאים לפיצוי חלופי כלשהו?
פיצוי ופינוי במהלך תמ"א
עו"ד גילי לוי
מנהל
20/12/12
לאה שלום,
אין מסמרות קבועות בעניין ואין התייחסות בחוק. זה נתון למו"מ מסחרי מול היזם. בדר"כ לא מפנים באופן גורף דיירים בתמ"א למעט מקרים חריגים אולם שוב,הכל נתון למו"מ.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
אין מסמרות קבועות בעניין ואין התייחסות בחוק. זה נתון למו"מ מסחרי מול היזם. בדר"כ לא מפנים באופן גורף דיירים בתמ"א למעט מקרים חריגים אולם שוב,הכל נתון למו"מ.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכשול בדמות תת חלקה
גיל
19/12/12
שלום למנהלים,
אנו בניין בעל שש דירות ולפי מיטב הבנתי מספיק לקבל הסכמה רק מ-4 דירות לביצוע הפרויקט.
נכון לעכשיו קיימת הסכמה של 66% וניתן להתחיל בתהליך.
אך מבדיקה בטאבו גילינו שיש תת חלקה של 8 מ"ר שרשומה על שם חברת בוני הבניין, חברתם כבר לא קיימת ואין לנו שום אפשרות לאתר את בעליה.
האם בגלל תת החלקה הזו שהיא בכלל מחסן ולא דירת מגורים לא נוכל להתחיל בתהליך?
אנו בניין בעל שש דירות ולפי מיטב הבנתי מספיק לקבל הסכמה רק מ-4 דירות לביצוע הפרויקט.
נכון לעכשיו קיימת הסכמה של 66% וניתן להתחיל בתהליך.
אך מבדיקה בטאבו גילינו שיש תת חלקה של 8 מ"ר שרשומה על שם חברת בוני הבניין, חברתם כבר לא קיימת ואין לנו שום אפשרות לאתר את בעליה.
האם בגלל תת החלקה הזו שהיא בכלל מחסן ולא דירת מגורים לא נוכל להתחיל בתהליך?
מכשול בדמות תת חלקה
עו"ד גילי לוי
מנהל
20/12/12
גיל שלום,
ככל שתת החלקה תופסת חלק ברכוש המשותף לפיו אין 66% חותמים המחזיקים ב- 66% ברכוש המשותף בהתאם להוראות החוק, הרי שאכן קיימת בעיה.
יש לפעול פרוצדוראלית מול רשם החברות וביהמ"ש המחוזי על מנת לפרק את החברה.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
ככל שתת החלקה תופסת חלק ברכוש המשותף לפיו אין 66% חותמים המחזיקים ב- 66% ברכוש המשותף בהתאם להוראות החוק, הרי שאכן קיימת בעיה.
יש לפעול פרוצדוראלית מול רשם החברות וביהמ"ש המחוזי על מנת לפרק את החברה.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
משכנתא לדירה חדשה בתמ"א 38
גילי
19/12/12
אני יזם בתחום תמ"א 38, אני יודע שבכדי שאוכל לקבל ליווי בנקאי, נדרש לבצע הצמדה של זכויות הבניה ליחידה רישומית חדשה בבניין. אבקש לקבל הסבר בנוגע לפרוצדורה המשפטית שיש לבצע על מנת שרוכשי הדירות החדשות יוכלו לקבל משכנתא כבר במהלך הבניה, וטרם השלמת תיקון הרישום בטאבו ובפנקס הבתים המשותפים.תודה מראש
משכנתא לדירה חדה בתמ"א
עו"ד גילי לוי
מנהל
20/12/12
גילי שלום,
כפי שכתבת, מפרידית יחידה חדשה שבעליה הם הדיירים הקיימים. היזם רושם הערת אזהרה על בעלותם של הדיירים ביחידה הרישומית. הבנק המלווה רושם משכנתא על הערת האזהרה של היזם וכך גם הבנקים למשכנתאות של הרוכשים החדשים.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
כפי שכתבת, מפרידית יחידה חדשה שבעליה הם הדיירים הקיימים. היזם רושם הערת אזהרה על בעלותם של הדיירים ביחידה הרישומית. הבנק המלווה רושם משכנתא על הערת האזהרה של היזם וכך גם הבנקים למשכנתאות של הרוכשים החדשים.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
