פורום תמ&quot;א 38

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תמ"א 38/3 מס שבח

שלומי 01/11/12

שלום,
האם על בעלי דירה בבנין, שעבר תמ"א 38/3משנת 2013 (נבנה מחדש), יחול פטור ממס שבח, למרות שלא עברו 4 שנים ממכירת נכס אחר?
תודה על התשובה

לעמוד

המלא

תמ"א 38 - פטור ממס שבח

עו"ד תומר יפת מנהל 13/11/12

שלומי שלום,
הפטור במסגרת התמ"א הוא מצטבר על הפטור הרגיל של מכירת דירה אחת לארבע שנים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38

* תומר יפת - וידאו

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

עו"ד תומר יפת

האצ"ל 4, אשדוד

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תמ"א 38/3 הפתח תקווה

... 01/11/12

היי,
האם תמ"א 38 חלה בפתח תקווה? ואם כן, היכן ניתן למצוא אסמכתא לכך?

לעמוד

המלא

תמ"א 38/3 והעיר פתח תקווה

רפאל דלל, עו"ד (רו"ח 12/11/12

שלום רב,
אמנם כשנידון תיקון 3 לתמ"א 38 היתה דרישה להחילו רק על ערי הפריפריה ולהחריג מתחולתו את ערי המרכז ותל אביב בראשן, בפועל כשאושר תיקון 3 לתמ"א 38 הוא לא הוגבל בתחולה ולכן תמ"א 38/3 חלה גם על העיר פתח-תקווה.
בברכה,
רפאל דלל, עו"ד (רו"ח)
רפאל דלל ושות' עורכי דין

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

תמ"א 38 - פתח תקווה

עו"ד תומר יפת 13/11/12

שלום רב,
יש פרוייקטים בפתח תקווה. למשל, ברח' סנדר חדד וברח' עין גנים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38

* תומר יפת - וידאו

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

פטור ממע"מ תמ"א הריסה ובניה

תמאיסט 28/10/12

שלום, הבנתי שהיו לאחרונה עדכונים לגבי פטורים ממסים, ורציתי לדעת האם קיים פטור ממע"מ בעסקה של תמ"א הריסה ובניה, כך שהיזם שמוכר את הדירות לא צריך לנכות מע"מ מהתמורה שהוא מקבל על הדירות?
או שפטור זה חל רק במסגרת תמ"א של חיזוק והרחבה?
תודה!

לעמוד

המלא

היבטי מע"מ בתמ"א 38/2

רפאל דלל, עו"ד (רו"ח 12/11/12

שלום רב לתמאיסט,
אני מניח ששאלתך מתכוונת לתיקון 74 לחוק מיסוי מקרקעין שהתקבל ביום 24.7.12, ונועד להכיל את הפטורים המיוחדים ממס שניתנו בפרויקטים של תמ"א 38/1 גם במקרים של תמ"א 38/2 (הריסה ובניה מחדש). עפ"י תיקון 74 לחוק מיסוי מקרקעין, ניתן פטור ממס שבח בגין זכויות בניה עפ"י תמ"א 38 גם במקרה של יישום תמ"א 38/2, הואיל וסעיף 31ב לחוק מע"מ מעניק פטור ממס ערך מוסף ביחס לשירותי בניה שניתנו בתמורה למכירת זכויות בניה לפי תמ"א 38 שמכירתן פטורה ממס שבח, הפטור ממס ערך מוסף יחול גם על שירותי בנייה שינתנו בתמורה למכירת זכויות בניה לפי תמ"א 38/2 (בגלל שניתן פטור ממע"מ להבדיל ממע"מ בשיעור אפס, היזם לא יהיה רשאי לקזז מע"מ תשומות בגין עלויות בניה אלו).
לעיל סוכמה סוגיית הפטור ממע"מ, אך אין באמור כדי לפטור את היזם מחובת גביית מע"מ בגין מכירת הדירות ל ידו בפרויקט, שהוא מקים לפי תמ"א 38/2.
בברכה,
רפאל דלל, עו"ד (רו"ח)
רפאל דלל ושות' עורכי דין

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

איחוד מגרשים

גלעד 28/10/12

אנחנו מתגוררים בבניין ישן בגבעתיים שאינו עומד בתנאי תמ"א 38 (פחות מ-400 מ"ר בנוי) על המגרש הצמוד ניצב בית נוסף באותו מצב. אנו מעוניינים בפינוי-בינוי לפי תמ"א 38/2.
השאלה היא אם ניתן לבקש ולקבל היתר לפי התמ"א ולהנות מההקלות אם מגישים תוכנית משותפת לשני המגרשים.

לעמוד

המלא

איחוד מגרשים לצורך כניסה לתחולת תמ"א 38

רפאל דלל, עו"ד (רו"ח 12/11/12

שלום רב לגלעד,
הרעיון שלכם לאחד את שני המגרשים למגרש אחד בשטח של 800 מ"ר הוא רעיון מצוין, שמאפשר לכם לא רק להיכלל במסגרת היכולת לממש תמ"א 38, אלא יכול לגרום לכך שהפרויקט המשותף לשני המגרשים יהיה כלכלי יותר ליזמים. בהצלחה במימוש.
בברכה,
רפאל דלל, עו"ד (רו"ח)
רפאל דלל ושות' עורכי דין
רפאל

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

נשמח להצטרף למיזם

בלו 14/11/12

יש לנו את הניסיון והאיתנות הפיננסית ללוות אותכם בפרויקט של איחוד וחלוקה מחדש לאחר הבנייה

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

שאלת 40.000,000 מליון כיצד 80% מהדירם יכולים לקבוע

רן 27/10/12

האם בעיסקה של מיליונים אין חוק המחייב לשמוע הצעת מחיר נוספת?
האם מפקח בניינים משותפים וגם בית משפט יכולים לחייב אותי לא לקבל הצעה נוספת? כיוון שיש הסכמה של 80%
מבקש תשובות מעורכי דין בלבד.

לעמוד

המלא

תמ"א 38 - חובת קבלת הצעה ממספר יזמים

עו"ד תומר יפת מנהל 13/11/12

רן שלום,
איני מכיר חובה כזו בחוק או בדין.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38

* תומר יפת - וידאו

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

עו"ד תומר יפת

האצ"ל 4, אשדוד

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

פער שווי בין קומות כתוצאה מתמא 38

צחי 27/10/12

פרוייקט תמא 38 מיטיב משמעותית את דיירי קומה 3 יותר מקומות אחרות, זאת עקב תוספת מעלית וביטול גג (שבבנין המקורי מוריד ערך דירה עליונה).
1. האם קיים ניסיון במנגנוני פיצוי לפער זה.
2. האם ניתן לשנות את הקומות כך שבעלי דירות קומה 2 (בעלי הערך הגבוה בבנין המקורי) למשל יקבלו את הקומה ה- 3 (בעלי הערך הגבוה בבנין החדש)
בברכה

לעמוד

המלא

תמ"א 38 - פער בין קומות

עו"ד תומר יפת מנהל 13/11/12

צחי שלום,
יש מספר מנגנונים של איזון בין הדיירים.
בד"כ כאשר יש מחלוקת, הרי שקובעים שמאי מוסכם שהוא זה שיכריע בין הצדדים והוא זה אשר יערוך את איזון התמורות בין הדיירים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38

* תומר יפת - וידאו

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

עו"ד תומר יפת

האצ"ל 4, אשדוד

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מה שטח קרקע מינימלי דרוש לביצוע תמ"א 38 ?

ירון 27/10/12

אנו בניין בן 6 דיירים ברמת גן. שטח המגרש כ-350 מ"ר.האם ניתן לבצע תמ"א 381 או תמ"א 382 ?תודהירון

לעמוד

המלא

מינימום שטח - ארד

ארד 29/10/12

במידה והבניין נבנה לפני 1980 בהחלט ניתן לישם תמ"א 38 /1 אך תמ"א 38 2 ניתן כאשר המגרש הוא בגודל מינמלי של 600 מטרים אחרת לא ניתן לתת פיתרון חניה

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

תמ"א 38 - מגרש קטן

עו"ד תומר יפת 13/11/12

ירון שלום,
המגרש הקטן בהחלט מהווה בעיה שכן זכויות הבניה נגזרות משטח המגרש.
במגרש בשטח שלכם לא נראה לי אפשרי לבצע עסקה של תמ"א 38/2. אולי אפשר תמ"א 38/1.
מצריך כמובן בדיקה פרטנית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38

* תומר יפת - וידאו

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

שאלה בבקשה

נואי 26/10/12

שלום רב
באיזור מגוריי הושג אישור לתמא 38 לבנין מסויים. הקבלן (שהוא גם היזם) אמר לדיירים את הדירה הראשונה עליו למכור ב 25 אחוז פחות משאר הדירות. האם עובדה זאת נכונה ?
היכן הדבר כתוב ? היכן אפשר לקרוא על כך ולוודא אכן הוא צודק.
תודה רבה

לעמוד

המלא

תמ"א 38 - מכירת דירה על הנייר

עו"ד תומר יפת מנהל 13/11/12

נואי שלום,
מכירה מוקדמת של דירה בד"כ תעשה במחיר נמוך יותר מאשר מכירה של אותה הדירה לאחר סיום וקבלת טופס 4. זה לא חוק או כלל אלא חוקי השוק.
הנחה של 25% נשמע לי מופרז ביותר. בד"כ מדובר על אחוזים בודדים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38

* תומר יפת - וידאו

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

עו"ד תומר יפת

האצ"ל 4, אשדוד

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

יפוי כח מיוחד ובלתי חוזר

auabv 26/10/12

אנו
מעונינים לחתום הסכם עם יזם בקשר לתמ"א 38. הבנתי כי

יחד עם חתימת חוזה אנו
צריכים לחתום על יפוי כח מיוחד ובלתי חוזר

נטוריוני לפי סעיף 91
לחוק לשכת עו"ד 1961. השאלה :

למה כתוב שם
שהעו"ד יכול לעשות הכול: למכור, להעביר, לשעבד,

ויש הדגשה שאי אפשר
לבטל את ההסכם וגם יורשיי כפופים

לייפוי כח זה. איך
אני יכולה לא לסכן את הרכוש הקיים

והאם נהוג להחזיר או לבטל
יפוי כח לאחר ביצוע הפרוייקט?

לפי מה שכתוב
בייפוי כח זה ניראה לי כאילו העו"ד הופך

להיות האפוטרופס
על רכוש הדיירים.

לעמוד

המלא

תמ"א 38 - יפויי כוח בלתי חוזר

עו"ד תומר יפת מנהל 13/11/12

שלום רב,
נוסח יפויי הכוח ניתן לשינוי. יפויי הכוח בוודאי כפוף להוראות ההכסכם. צריך לאפשר לעוה"ד לבצע את כל הפעולות הנדרשות לשם הוצאת הפרוייקט לפועל ומשום כך, יפויי הכוח הנו רחב בדרך כלל.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38

* תומר יפת - וידאו

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

עו"ד תומר יפת

האצ"ל 4, אשדוד

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

עלויות תמ"א הריסה ובניה

תמאיסט 25/10/12

שלום, רציתי להבין בגדול מהן סך העלויות של פרויקט תמ"א 38/2, בהתחשב בנתונים הבאים:

בניה של בניין בשטח של 8100 מ"ר (80 דירות, שטחי שירות ומחסנים);
חניון תת קרקעי ל- 120 מכוניות;
עלויות הריסה של הבניין הקיים;
עלויות של נותני שירותים שונים (אדריכל, מהנדס, עורך דין וכו´);
וכל עלות נוספת שחיונית לצורך הפרויקט עצמו (כולל מיסים ואגרות למיניהם שאין עליהם פטור בתמ"א, ולא כולל עלויות שכר דירה לדיירים המפונים).

אשמח לקבל אינדיקציה ריאלית (גם אם גסה מאוד) לעלות בהתחשב בסטנדרט בניה רגיל ולא מחירים מנופחים. אני רוצה לקבל אינדיקציה כללית לגבי כדאיות של פרויקט לפני שאני פונה עם זה לגורמי מקצוע.
תודה על העזרה.

לעמוד

המלא

עלות תמא

דרור 25/10/12

כדי לדעת היתכנות כלכלית יש לדעת כמה דירות קיימות בבניין המיועד להריסה.היחס צריך להיות 1:3 באזור המרכז .
לגבי עלויות אשמח להעביר לך הערכה די מדוייקת .
דרור

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

חברות שעושות תמא 38 בכפר סבא?

עמית 25/10/12

מעוניינת בחברות שעוסקות בתמ"א 38 בכפר סבא. האם יש רשימה של בעלי מקצוע מורשים/מומלצים? תודה

לעמוד

המלא

תמ"א 38 - יזמים בכפר סבא

עו"ד תומר יפת מנהל 13/11/12

עמית שלום,

ישנם מספר יזמים.איני רוצה להמליץ על מי מהם משום שאיני מכיר אותם. אתה יכול בנסיעה בעיר לראות פרוייקטים (אני מכיר אחד ברח' כלנית אבל אני מניח שיש עוד).

בברכה,

עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

עו"ד תומר יפת

האצ"ל 4, אשדוד

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

האם הנצגים של הבינין חסינים מטביעות מהדיירים

רן 23/10/12

האם הנצגים שנבחרו ליצג אותנו מול הקבלן לא מייצגים דייר בבניין טוב ,האם ניתן לטבוע אותם בבית משפט באופן פרטי ?

לעמוד

המלא

תביעה של חברי נציגות

עו"ד גילי לוי מנהל 25/10/12

רן שלום,

באופן עקרוני, ניתן לתבוע כל אדם.
אין חסינות מתביעה אלא אם כן הוגדר כך במפורש בהסכם עליו חתמו הדיירים.

בברכה,

עו"ד גילי לוי
נתן, ראט, יפת ושות'
מנהל פורום תמ"א 38

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

עו"ד גילי לוי

מצדה 9, בני ברק

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

האם מגיע לי תמ"א 38

לאה 23/10/12

יש לי בית בקרית חיים מזרחית שנכנסו אליו בשנת 1983 ,בית שלוש קומותששה דיירים.כל הדיירים רוצים לבנות מרפסת ,האם מגיע לנו שיפוץ במסגרת תמ"א 38.תודה

לעמוד

המלא

זכות לתמ"א 38

עו"ד גילי לוי מנהל 25/10/12

לאה שלום,

באופן עקרוני בניינים שקיבלו היתר בנייה לאחר שנת 1980, נבנו לפי התקן לרעידות אדמה ולא חלות עליהם הוראות התמ"א 38. ניתן לבדוק באופן ספציפי כל בניין במחלקת ההנדסה בעירייה.

בברכה,

עו"ד גילי לוי
נתן, ראט, יפת ושות'
מנהל פורום תמ"א 38

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

עו"ד גילי לוי

מצדה 9, בני ברק

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תמ"א 38

יניב 22/10/12

בבניין שקניתי יש על הגג המשותף יחידץ דיור ששייכת לדיירת ,לפי מה שהבנתי לפני הרבה שנים הדיירים הסכימו לה לבנות על הגג..
הדיירת מסכימה לוותר על היחידה כדי שנוכל לבצע תמ"א..
האם בכלל יש אפשרות לבצע תמ"א ?

לעמוד

המלא

תמ"א 38

אפיקי ארד הבונה 29/10/12

בהחלט ניתן לבנות וזאת בתנאי שאותה דיירת לא מבקשת פיצוי מהיזם , יש כל כך הרבה בנינים שייש להם גגות ריקים שאין צורך לפצות אף אחד , ובמצבים כאלו דורש אותו דייר פיצוי כנגד אותה יחידה מה שגורם לפרויקטים כאלו להתקע

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

שאלת 40000000 שקל בקשר למעבר מתמא 38 לתמא 38-2

רן 21/10/12

אנו הדיירים בהליכים מתקדמים לפרוייקט של תמא 38 ( כל הדיירים חתמו ),הקבלן הגיש את הניירות וזה כבר בשלבים מתקדמים .ואז היתה אסיפת דיירים עם הקבלן והוא הציע לנו לגשת לפינוי בינוי (חשוב לציין שכולנו הסכמנו ללכת גם לפינוי בינוי אך לא חתמנו עדין)כאשר הקבלן הגיש לנו את המפרט נדהמתי מלראות כמה הוא דל. האם זה חוקי בעסקה של בערך 40,000,000 מיליון שקל לא לשמועה הצעה נוספת כאשר אני היחד שמסתיג לרוב המפרט ????????? מבקש שרק עורכי דין יענו בבקשה ...

לעמוד

המלא

רוב בתמ"א

עו"ד גילי לוי מנהל 25/10/12

רן שלום,

התשובה היא כן. רוב של 80% מבעלי הזכויות יכול לקבל החלטה בתמ"א 2 (הריסה ובינוי), ככל שהמיעוט יתנגד, יוכל להשמיע טענותיו בפני המפקח לכשיובא העניין לפתחו ולהכרעתו.

בברכה,

עו"ד גילי לוי
נתן, ראט, יפת ושות'
מנהל פורום תמ"א 38

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

עו"ד גילי לוי

מצדה 9, בני ברק

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

דמי היוון

חיים 20/10/12

בנסח טאבו של הבניין שלנו חלק מהדיירים מופיעים כבעלים וחלק כחוכרים מרשות הפיתוח. אצל הדיירים שמופיעים כחוכרים כתוב תאריך סיום 2019. אני מניח שהתאריך מתייחס לדמי היוון.הבנתי שמי שחוכר מהמנהל צריך לקבל אישור מהמנהל לביצוע עסקה כמו תמ"א 38 (שרוצים לעשות אצלנו בבניין). כמו כן הבנתי שהוצאת אישור כזה כרוכה בתשלום וגם בדרישה לתשלום דמי היוון שנתיים.1. האם אכן ביצוע תמ"א יגרור תשלום למנהל? האם יהיה צורך לשלם היוון כעת אף על פי שמשולם עד 2019?2. אם כן, האם התשלום יחול על כלל הדיירים או רק על אלה שחוכרים מהמנהל?2. לגבי הדירות החדשות שהקבלן יוסיף- האם הדיירים יידרשו לשלם היוון גם עליהן? מי בעצם אחראי להיוון הדירות החדשות ובאיזה סטטוס הן יהיו- בעלות או חכירה.

לעמוד

המלא

דמי היוון

עו"ד גילי לוי מנהל 25/10/12

חיים שלום,

ע"פ הצהרות המנהל, ייתכן והמנהל בנסיבות אלו יפעל להעברת זכות החכירה לזכות בעלות של הדיירים ואו אז לא יתערב. בכל אופן, המנהל פוטר מתשלום דמי היתר על תוספות הבנייה, אישור כזה ניתן לעוה"ד של הדיירים. לגבי היוון הדירות החדשות ומהות הזכות המשפטית בדירה (אם חכירה ואם בעלות) יטופל לפי דרישות המנהל ע"י היזם.

בברכה,

עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

עו"ד גילי לוי

מצדה 9, בני ברק

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מיסוי בתמ"א

שמואל 20/10/12

בבעלותי דירה בבניין שבו עושים תמ"א 38, אותה אני משכיר.בחוזה בין הדיירים לקבלן יש סעיף לגבי מיסוי, בו נאמר כי על הדיירים לא יחולו תשלומי היטלים ומיסים שונים.אך בתת סעיף בהמשך כתוב-"הצדדים ישתפו פעולה לשם דיווח העסקה לרשויות המס באמצעות עורכי הדין."ברצוני לשאול מה משמעות תת סעיף זה- מה הכוונה שיתוף פעולה, מה שואלים חוץ ממתי נקנתה הדירה ובכמה?האם במידה והדירה מושכרת זה ייחשב השבחה?לאיזה רשויות מס הקבלן מדווח ומה הוא צריך לדווח על העסקה?האם יש הבדל אם אני גר בדירה או שוכר גר איתי מבחינת מיסוי?

לעמוד

המלא

מיסוי בתמ"א

עו"ד גיא בטאט 21/10/12

שלום רב,
בעסקת תמ"א 38 (כבכל עסקת מקרקעין) חלה חובת דיווח על כל הצדדים לעסקה (כאשר דיווחים אלו נעשים בד"כ על ידי היזם עבור כל הצדדים לעסקה). בהתאם, לשם ביצוע הדיווחים האמורים נדרשת חתימת הדיירים על מסמכי דיווח שונים ועל כן נדרש שיתוף פעולה מטעם הדיירים בעניין זה.
על פי החוק, יש להעביר דיווח ראשוני לרשויות מיסוי מקרקעין ביחס לעסקה לאחר חתימת ההסכם ובהמשך יש להעביר דיווח מפורט עם קיום התנאי המתלה בהסכם (בד"כ קבלת היתר בניה).
אין רלבנטיות, מבחינה מיסויית, לכך שאתה גר לבד בדירה או ביחד עם שוכר.

בברכה,
גיא בטאט, עו"ד
רדיאנו, בטאט ושות' - עו"ד

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

פיצוי על עובדן דמי שכירות

אורית 20/10/12

שלום רב,הבנין שלנו לפני ביצוע פרויקט תמא38. אני משכירה את דירתי וכרגע במשא או מתן עם הקבלן. איזה פיצוי בדרך כלל נהוג לקבל מהקבלן במקרה כזה? כספי חד פעמי?באיזה גובה? או נותנים לקבלן את הדירה לתקופת השיפוץ והוא משכיר בעצמו ואת ההפרש בין מחיר השוק לבין דמי שכירות בפועל משלם כל חודש לבעל הדירה? או שמראש מסכמים על גובה הפסד חודשי ואז הקבלן משלם אותו כל חודש?אם הפיצוי הוא חד פעמי אז באיזה גובה? במקרה שלי דמי שכירות היום הם 3300 לחודש ותקופת השיפוץ היא כשנתיים.אני יודעת שזה עיינן של משא או מתן, אבל שאלתי היא איזה אופציות הנפוצות ביותר היום מניסיונותכם?יש לשים לב, שאני לא רציתי שיפוץ בגלל הפסד בשכר הדירה ואני בין האחרונים שלא חתמתי. ולפי חוק חדש חייבת לחתום...תודה רבה.

לעמוד

המלא

פיצוי על אובדן דמי שכירות

עו"ד גיא בטאט 21/10/12

שלום רב,
כפי שציינת, העניין אכן נתון למו"מ בין הצדדים ותלוי בנסיבותיו של כל מקרה, וזאת בהתאם לדרישותייך ולהסכמות עם הקבלן.
לתשומת ליבך ולשם הדיוק - ע"פ החוק, במקרה בו תתקבל הסכמת הרוב הנדרש לביצוע הפרויקט בבניין ויתקבל אישור בתנאים של הוועדה המקומית, או אז יוכלו יתר הדיירים בבניין להגיש כנגדך תביעה בפני המפקח על רישום הבתים המשותפים (על כן, השימוש במונח "חייבת לחתום" אינו מדויק).

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

נוהל רישום פיצויים לדייר

אורית 19/10/12

שלום רב,כרגע רק הוגשו תוכניות הבניה לעיריה ואני שלחתי בינתיים את התנגדותי. אך אני במשא או מתן לחתום על הסכמה. יש לי 2 שאלות:1. אם דייר וקבלן מסכמים על פיצוי מסויים לדייר (תמורת הפסד שכר דירה). מה פרוצדורת רישום הפיצוי?קיים חוזה נוסף לחוזה כללי שחותמים כל הדיירים? מי חותם על החוזה? אני וקבלן? או רק אני? או עוד מישהו? לדיירים יש עורכת דין שמציגה אותנו. רק שהיא לא נראת לי אכפתית במיוחד. וככל הנראה היא והקבלן רוצים להחתים רק אותי. זה נכון? זה מספיק?2. מתי בדרך כלל משולם הפיצוי? אחרי אישורים? בתחילת הבניה? או משהו אחר?תודה רבה על המענה

לעמוד

המלא

נוהל רישום פיצויים לדייר

עו"ד גיא בטאט 21/10/12

שלום רב,
עקרונית, אין דרך בלעדית לעיגון ההסכמות בדבר תשלום פיצוי לדייר ספציפי.
אחת הדרכים הינה להכין נספח לחוזה, עליו יחתמו אותו דייר והקבלן. על נספח זה יכולה לחתום גם נציגות הדיירים או כלל הדיירים האחרים.
אין מועד קבוע לתשלום הפיצוי הנ"ל ועניין זה נתון למו"מ והסכמות עם הקבלן.

בברכה,
גיא בטאט, עו"ד
רדיאנו, בטאט ושות' - עו"ד

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

מס על פיצויי לדייר

אורית 19/10/12

שלום רב,אני כרגע נמצאת בשלב משא ומתן עם קבלן של תמא38. אני משכירה את הדירה. אם קבלן יפצה אותי בהפסד שכר דירה נגיד בגובה 30000 ש''ח , אז אני אצטרך לשלם על זה מס כלשהו? או קבלן צריך לשלם על זה מס כלשהו?תודה על המענה.

לעמוד

המלא

מס על פיצוי לדייר

עו"ד גיא בטאט 21/10/12

שלום רב,

חוק מיסוי מקרקעין (פרק חמישי) קובע הוראות מיוחדות ביחס למיסוי פרויקטים ע"פ תמ"א 38.
בתמצית, הוראות אלו קובעות כי התמורה הניתנת לדיירים במסגרת פרויקטים של תמ"א 38 תהא פטורה ממס שבח ובלבד שניתנה במסגרת שירותי הבניה (כולל הוצאות כרוכות, כגון: שכ"ט עו"ד, שכ"ט מפקח והוצאות שכ"ד לדייר שנדרש פינויו מהדירה לשם ביצוע הפרויקט).
תמורה נוספת (בין אם בכסף ובין אם בשווה כסף) אינה פטורה ממס.
אם הפיצוי שישלם לך הקבלן הינו פיצוי בגין הפסד שכ"ד שייגרם לך מכיוון שלשם ביצוע הפרויקט יש צורך לפנות את הדירה, אזי פיצוי זה צפוי להיות פטור ממס.
אם הפיצוי שישלם לך הקבלן הינו בגין הפסד שכ"ד שייגרם לך וזאת מבלי שיש צורך לפנות את הדירה לשם ביצוע הפרויקט, אזי פיצוי זה אינו צפוי להיות פטור ממס.
לעניין שאלתך מי נושא בעלויות מיסוי אלו, ככל שתהיינה, נושא זה הינו עניין מסחרי הנתון למו"מ עם הקבלן.

בברכה,
גיא בטאט, עו"ד
רדיאנו, בטאט ושות' - עו"ד

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

פיצוי על צורך להרוס ולקחת חלק מהדירה

שירי 19/10/12

שלום,
בבניין שלנו עושים פרויקט תמ"א 38. לצורך כך נדרש להרוס ולקחת חלק מהדירה שלי (רק שלי מכל הבניין) לשטח משותף. אני לא מתנגדת לפרויקט ומבינה את הצורך הזה. יחד עם זאת מצפה לקבל פיצוי על כך, כדי שלא אהיה מופלה לרעה יחסית לדיירים האחרים בבניין.
לדעתי הפיצוי צריך להיות מורכב משלושת המרכיבים הבאים:
לקבל את השטח שמורידים מהדירה -במקום אחר
להעביר את כל מה שנמצא כרגע באותה פינה שהורסים למיקום אחר בדירה (נקודות החשמל, טלפון, אינטרקום, מנורות וכו')
לקבל פיצוי כספי על אי הנוחות ועגמת הנפש שנגרמות לי כתוצאה מפעולות אלה (ואלה לא נגרמות לדיירים האחרים):
קיום אתר בניה בתוך הדירה עם כל אי הנוחות שנובע מכך
שינוי לרעה של הדירה כמו שהייתה עד עכשיו (מדובר על שטח פונקציונלי בדירה שאצטרך למצוא לה מיקום אחר)
הצורך שאהיה בבית ולא ללכת לעבודה בזמן ההריסה והבניה מחדש
השאילה שלי היא: איזה פיצוי כספי הוגן שאני אבקש עבור אי הנוחות כמתואר בסעיף מס' 3 למעלה?

בתודה מראש

לעמוד

המלא

פיצוי על צורך להרוס ולקחת חלק מהדירה

עו"ד גיא בטאט 21/10/12

שלום רב,
ככלל, שאלתך הינה שאלה שמאית ולא משפטית.
תשובה לשאלה מה גובה הפיצוי נתונה בראש ובראשונה למו"מ עם היזם ומושפעת, בין היתר, מהאזור בו מצויה הדירה, שווי הדירה, מצב הנוכחי של הדירה וכו'.

בברכה,
גיא בטאט, עו"ד
רדיאנו, בטא ושות' - עו"ד

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

תמא 38.3/תמא 38.2 – בית פרטי

עגל 18/10/12

שלום רב,יש ברשותי מבנה בנוי (מלפני 1980) ע"ס כ-100 מ"ר על מגרש של 400 מ"ר.האם אוכל לבצע תמא 38 (לאור התיקונים החדשים) במסגרת הריסת הבניין ובנייה מחודשת ? האם אהיה זכאי להקלות ותוספות הבנייה מכוח החוק? תודה

לעמוד

המלא

תמ"א 38 בבית פרטי

עו"ד גילי לוי מנהל 18/10/12

שלום רב,

לצערי אינך עומד בדרישת התמ"א למבנה ששטחו 400 מ"ר לכל הפחות.

בברכה,

עו"ד גילי לוי
משרד נתן, ראט, יפת ושות'
מנהל פורום תמ"א 38

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

עו"ד גילי לוי

מצדה 9, בני ברק