פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
כמה דירות ניתן להוסיף במסגרת תמ"א
צביקה
16/09/13
האם הקבלן יכול להוסיף מספר דירות לא מוגבל במהלך התמ"א? האם הוא אינו צריך לדאוג לחניה לדיירים הותיקים במידה ואין חניה באזור? תודה
תמ"א 38 - כמה דירות ..
עו"ד אילן הלוי
מנהל
17/09/13
שלום צביקה! היזם יכול להוסיף מספר דירות בהתאם למה שמותר על התוכניות התקיפות החלת על המגרש. אם מדובר רק על זכויות מכוח תמ"א 38 אז מותר להוסיף 2.5 קומות נוספות וכן לסגור קומת קרקע מפולשת (אופציה שבדר"כ לא קיימת/מנוצלת). לכן קח את מספר הדירות בכל קומה כיום ותכפיל ב- 2.5.
היזם לא צריך לדאוג לחניה לדיריים הקיימים אלא חייב רק בחניה לדירות החדשות. כמובן שאם יש מקום ואפשרות אז אפשר לתת גם חניות לדירות הקיימות אבל מנסיון אני אומר שזה כמעט לא אפשרי.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
היזם לא צריך לדאוג לחניה לדיריים הקיימים אלא חייב רק בחניה לדירות החדשות. כמובן שאם יש מקום ואפשרות אז אפשר לתת גם חניות לדירות הקיימות אבל מנסיון אני אומר שזה כמעט לא אפשרי.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא בהרצליה
נועה
16/09/13
שלום רב,
אנו גרים בבניין בן 3 קומות (4 דירות בכל קומה). לפני כ-3 שנים עברנו שיפוץ בבניין שכלל הוספת מעלית, מחסנים, שיפוץ חדר המדרגות ומעטפת הבניין.
ועד הבית מעוניין בביצוע תמ"א 38 להוספת מרפסת שמש +ממ"ד לכל דירה+ הוספת 2 קומות לבניין.
שאלותי הן:
1. האם יש טעם להתנגד לממ"ד שמחובר לאחד החדרים הקיימים בדירה הנוכחית?
2. האם נכון שדיירי הקומה ה-3 זכאים לקבל באופן אוטומטי את דירות הגג שתיבננה בקומה ה-5?
3. מה עלי לעשות כדי להיות זכאית לרכוש את אחת מדירות הגג שתיבננה?
בתודה מראש
אנו גרים בבניין בן 3 קומות (4 דירות בכל קומה). לפני כ-3 שנים עברנו שיפוץ בבניין שכלל הוספת מעלית, מחסנים, שיפוץ חדר המדרגות ומעטפת הבניין.
ועד הבית מעוניין בביצוע תמ"א 38 להוספת מרפסת שמש +ממ"ד לכל דירה+ הוספת 2 קומות לבניין.
שאלותי הן:
1. האם יש טעם להתנגד לממ"ד שמחובר לאחד החדרים הקיימים בדירה הנוכחית?
2. האם נכון שדיירי הקומה ה-3 זכאים לקבל באופן אוטומטי את דירות הגג שתיבננה בקומה ה-5?
3. מה עלי לעשות כדי להיות זכאית לרכוש את אחת מדירות הגג שתיבננה?
בתודה מראש
תמ"א 38- תמ"א בהרצליה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
17/09/13
נועה שלום!
אין טעם להתנגד לממד המחובר לאחד מהחדרים הקיימים. נכון זאת בעיה בתמא רגילה כי הוספת השטחים אינה פונקציונלית כל כך. אבל עדין מדובר בממד אלא אם יש תכנון אפשרי נכון יותר - לא יקבלו לדעתי את הנתגדותך מטעם זה בלבד.
אין זכות אוטומטית לקבלת דירות הגג לאף אחד מהדיירים אלא אם נוסכם אחרת בהסכם עליו חתמת.
אני מציע שתעגנו בהסכם את החובה של היזם לפנות אליכם ולאפשר לדיירים הקיימים קודם כל את הזכות לרכוש דירות מהדירות החדשות שהוא בונה. בכל מקרה אני ממליץ שתגידי ליזם שאת רוצה לקנות את דירת הגג. בסופו של דבר היזם רוצה למכור והוא יעשה כן למרבה במחיר.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אין טעם להתנגד לממד המחובר לאחד מהחדרים הקיימים. נכון זאת בעיה בתמא רגילה כי הוספת השטחים אינה פונקציונלית כל כך. אבל עדין מדובר בממד אלא אם יש תכנון אפשרי נכון יותר - לא יקבלו לדעתי את הנתגדותך מטעם זה בלבד.
אין זכות אוטומטית לקבלת דירות הגג לאף אחד מהדיירים אלא אם נוסכם אחרת בהסכם עליו חתמת.
אני מציע שתעגנו בהסכם את החובה של היזם לפנות אליכם ולאפשר לדיירים הקיימים קודם כל את הזכות לרכוש דירות מהדירות החדשות שהוא בונה. בכל מקרה אני ממליץ שתגידי ליזם שאת רוצה לקנות את דירת הגג. בסופו של דבר היזם רוצה למכור והוא יעשה כן למרבה במחיר.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות לתמ"א 38
דרור לוי
15/09/13
שלום רב,
בבנין בו אני גר הגישו בקשה לקבלת היתר בניה לפי תמ"א 38. אני ועוד דיירים מתנגדים לבקשה והגשנו התנגדות.
האם חייבים לזמן אותי לדיון בהתנגדות או שאפשר להחליט בהתנגדות שלי גם בלי לזמן אותי?
בבנין בו אני גר הגישו בקשה לקבלת היתר בניה לפי תמ"א 38. אני ועוד דיירים מתנגדים לבקשה והגשנו התנגדות.
האם חייבים לזמן אותי לדיון בהתנגדות או שאפשר להחליט בהתנגדות שלי גם בלי לזמן אותי?
תמ"א 38 - התנגדות להיתר
עו"ד אילן הלוי
מנהל
15/09/13
דרור שלום! הם אמורים לזמן אותך לדיון , בהנחה שפרטת בהנתגדום שם וכתובת. בכל מקרה עדיף גם לציים בהתנגדות שאתה מבקש לזמן אותך וגם לבדוק מולם מתי יש דיון.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוספתי חדר בגג הרעפים כיצד אני מפוצה בתמ"א 38
אלי
13/09/13
יש לי רישיונות לתוספת חדר בגג רעפים מעל דירתי
עדיין לא בניתי את החדר
כיצד אפוצה בתמ"א 38 ?
עדיין לא בניתי את החדר
כיצד אפוצה בתמ"א 38 ?
תמ"א 38 - פיצוי על הוספת חדר
עו"ד אילן הלוי
מנהל
15/09/13
היי אלי! אין בחוק או בתמ"א כל הוראות לגבי פיצוי בעל דירה במקרה כזה. זהו ענין מסחרי בינך ובין היזם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 זכויות
אלי
13/09/13
שלום
בחדרה הוגשה בקשה לפי תמ"א 38.
שטח המגרש 1200 מ"ר מותר לבנות בו 3 קומות 70% בניה.
על הקרקע קיימים שני מבנים חד קומתיים בשטח כללי של 250 מ"ר.
מה זכויות הבניה המותרות לפי תמ"א 38.
תודה
בחדרה הוגשה בקשה לפי תמ"א 38.
שטח המגרש 1200 מ"ר מותר לבנות בו 3 קומות 70% בניה.
על הקרקע קיימים שני מבנים חד קומתיים בשטח כללי של 250 מ"ר.
מה זכויות הבניה המותרות לפי תמ"א 38.
תודה
תמ"א 38 - זכויות בחדרה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
15/09/13
שלום אלי! מאחר ואישתי היא חדרתית אז יש לי חולשה למקום. לפי מה שאתה מתאר זכויות הבניה הן 840 מ"ר עיקרי ב- 3 קומות = 280 מ"ר לקומה. נניח שמדובר במקור ב- 4 דירות לקומה (צריך להיות כתוב בתוכנית אבל לא פרטת בנתונים), קרי שטח עיקרי לכל דירה בקומה הוא כ- 70 מ"ר. לכל דירה ניתן להוסיף על פי התמ"א עד 25 מ"ר (כולל ממ"ד. בגלל גודל המגרש לא נראה שיש בעיה של קווי בנין) = 95 מ"ר לדירה או 380 מ"ר לקומה. התמ"א מאפשרת תוספת של 2.5 קומות מעל הקיים = 5.5 קומות * 380 מ"ר = 2,090 מ"ר עיקרי + ממדים. יתכן ומאושרים עוד שטחי שירות שלא מפורטים בשאלה.
בכל מקרה- התשובה מפורטת אבל כדי שתהיה גם יותר רצינית אני מציע לגשת למחלקת הנדסה בעיריה ולברר עוד פרטים.
בברכה ושנה טובה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
בכל מקרה- התשובה מפורטת אבל כדי שתהיה גם יותר רצינית אני מציע לגשת למחלקת הנדסה בעיריה ולברר עוד פרטים.
בברכה ושנה טובה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 זכאות לבניה
איקס
12/09/13
שלום רב
האם מבנה בעל 2 קומות הכולל 4 יחידות דיור מבנה קטן מימדים
בעל 250 מטרים זכאי לביצוע תמא 38 ?
האם ניתן לפנות למפקחת על המקרקעין בנושא?
האם ישנו סיכוי לביטול הפרויקט?
תודה מראש על העזרה
האם מבנה בעל 2 קומות הכולל 4 יחידות דיור מבנה קטן מימדים
בעל 250 מטרים זכאי לביצוע תמא 38 ?
האם ניתן לפנות למפקחת על המקרקעין בנושא?
האם ישנו סיכוי לביטול הפרויקט?
תודה מראש על העזרה
תמ"א 38 - זכאות לבניה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
15/09/13
שלום לאיקס! סעיף 12 לתמ"א 38 קובע כי התמריצים על פי סעיף 11 להוראות התמ"א לא יחולו על בתים שנקבע בתוכנית מפורטת שחלה עליהם כי גובהם אינו עולה על 2 קומות ושטחם הכולל אינו עולה על 400 מ"ר. קומה מפולשת נספרת כקומה.
שימו לב שהמדובר לא במה בנוי בפועל אלא נלקח בחשבון לצורך כך גם קומות שניתן לבנות על פי התוכניות החלות גם אם בפועל לא נבנו.
מציע שתבדקו היטב את הנתונים. אם הנתונים נכונים יש סיכוי שהוועדה לתכנון ובניה לא תאשר את תוספת הזכויות מכוח התמ"א (על כל ההקלות מהיטל השבחה ומיסוי הכרוכות).
פניה למפקחת לא תעזור. אם יש מחלוקת על הנתונים אז יש להגיש ערר על החלטת הוועדה המקומית לוועדת הערר.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שימו לב שהמדובר לא במה בנוי בפועל אלא נלקח בחשבון לצורך כך גם קומות שניתן לבנות על פי התוכניות החלות גם אם בפועל לא נבנו.
מציע שתבדקו היטב את הנתונים. אם הנתונים נכונים יש סיכוי שהוועדה לתכנון ובניה לא תאשר את תוספת הזכויות מכוח התמ"א (על כל ההקלות מהיטל השבחה ומיסוי הכרוכות).
פניה למפקחת לא תעזור. אם יש מחלוקת על הנתונים אז יש להגיש ערר על החלטת הוועדה המקומית לוועדת הערר.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הצללת מער' פוטו – וולטאית
יעקב
12/09/13
שלום.
במכתב בו דחתה הוועדה המקומית - כפ"ס את התנגדותי לתמ"א בבניין שכן, על רקע הצללת מער' פוטו - וולטאית, שנבנתה על גג ביתי, נכתב: "המתנגד לא הביא כל תימוכין בדבר הפגיעה הנטענת בפעילות והיעילות של התאים הפוטו-וולטאיים כתוצאה מהבקשה דנן".
אבקש לציין כי לא הונחיתי ע"י הועדה המקומית להביא אישור על טענתי להצללה, עוד טרם קיום הישיבה, כפי שנדרש בדיעבד.
ב. לא ניתנה לי ארכה להביא אישור כזה.
ג. לא קיבלתי שום הנחיה לגבי הסמכות/ אוטריטה הנדרשת לצורך הוצאת האישור, כמו גם הנחיה לגבי טיבו של האישור הנדרש.
* כיצד מציע לי הפורום להתמודד בסוגיה?
ובאותו עניין, הוועדה בחרה להתעלם באופן מוחלט מדרישה לתוספת חניה עבור 8-יח' דיור חדשות ובתשובתה נכתב: "עפ"י תמ"א 38 מוסדות התכנון רשאים לאשר תוספת בניה אף אם לא ניתן להסדיר פתרון חניה בתחום המגרש".
עיריית כפ"ס לא יזמה כל פתרון יצירתי וגם לא כפתה על היזם למצוא פתרון למקומות חנייה עבור יחידות הדיור החדשות.
יתרה מזאת, היא כלל לא התייחסה להצעתי לבנות חניון
תת-קרקעי מתחת לגן–ציבורי סמוך, שנמצא בבעלותה, במימון משותף שלה ושל הקבלן היזם.
* כיצד מציע הפורום להתמודד עם אטימות וקשיון לב של הרשות המקומית?.
בברכה.
יעקב
במכתב בו דחתה הוועדה המקומית - כפ"ס את התנגדותי לתמ"א בבניין שכן, על רקע הצללת מער' פוטו - וולטאית, שנבנתה על גג ביתי, נכתב: "המתנגד לא הביא כל תימוכין בדבר הפגיעה הנטענת בפעילות והיעילות של התאים הפוטו-וולטאיים כתוצאה מהבקשה דנן".
אבקש לציין כי לא הונחיתי ע"י הועדה המקומית להביא אישור על טענתי להצללה, עוד טרם קיום הישיבה, כפי שנדרש בדיעבד.
ב. לא ניתנה לי ארכה להביא אישור כזה.
ג. לא קיבלתי שום הנחיה לגבי הסמכות/ אוטריטה הנדרשת לצורך הוצאת האישור, כמו גם הנחיה לגבי טיבו של האישור הנדרש.
* כיצד מציע לי הפורום להתמודד בסוגיה?
ובאותו עניין, הוועדה בחרה להתעלם באופן מוחלט מדרישה לתוספת חניה עבור 8-יח' דיור חדשות ובתשובתה נכתב: "עפ"י תמ"א 38 מוסדות התכנון רשאים לאשר תוספת בניה אף אם לא ניתן להסדיר פתרון חניה בתחום המגרש".
עיריית כפ"ס לא יזמה כל פתרון יצירתי וגם לא כפתה על היזם למצוא פתרון למקומות חנייה עבור יחידות הדיור החדשות.
יתרה מזאת, היא כלל לא התייחסה להצעתי לבנות חניון
תת-קרקעי מתחת לגן–ציבורי סמוך, שנמצא בבעלותה, במימון משותף שלה ושל הקבלן היזם.
* כיצד מציע הפורום להתמודד עם אטימות וקשיון לב של הרשות המקומית?.
בברכה.
יעקב
תמ"א 38 - הצללת מערכת פוטווולטאית
עו"ד אילן הלוי
מנהל
12/09/13
יעקב שלום! הם התכוונו שהיית אמור להביא חוות דעת יועץ לפיה ביצוע הפרויקט יטיל צל על המערכת ויפגע בביצועיה. אבל תן לי להרגיע אותך - אני מעריך כי גם אם היית מביא חוות דעת כזאת ההתנגדות היתה נדחית. אתה יכול להגיש התנגדות על החלטת הוועדה לוועדת ערר ולהביא לשם את חוות הדעת. אני בספק אם יקבלו את התנגדותך גם שם.
לגבי חניה- בעיקרון התמא מחייבת אותם בתוספת חניות לפי התקן החל אך הם רשאים במקרה שאין אפשרות לתוספת החניות לדרוש כופר חניה לצורך הקמת חניון בקרת מקום. אני מבין שהם פטרו את היזם מתוספת חניה. עדין הוא צריך לשלם כופר חניה. כן עדין זכותך לשאול ולקבל תשובה לטובת איזה פתרון חניה סמוך הולכים כספים אלו ואם לא תנת תשובה הולמת ניתן להגיש תביעה כנגד העיריה.
אני לא יכול להתיחס להצעה קונקרטית שלך פשוט מפני שאיני מכיר את המקום.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לגבי חניה- בעיקרון התמא מחייבת אותם בתוספת חניות לפי התקן החל אך הם רשאים במקרה שאין אפשרות לתוספת החניות לדרוש כופר חניה לצורך הקמת חניון בקרת מקום. אני מבין שהם פטרו את היזם מתוספת חניה. עדין הוא צריך לשלם כופר חניה. כן עדין זכותך לשאול ולקבל תשובה לטובת איזה פתרון חניה סמוך הולכים כספים אלו ואם לא תנת תשובה הולמת ניתן להגיש תביעה כנגד העיריה.
אני לא יכול להתיחס להצעה קונקרטית שלך פשוט מפני שאיני מכיר את המקום.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מתנגדים לתמא 38
איקס
11/09/13
שלום רב
בבית משותף בעל תקנון מצוי בחלקה שני מבנים במבנה האחורי ישנם 4 דיירים המעוניינים בתמא 38 במבנה הקדמי ישנם 12 דיירים המתנגדים לבנייה עפ"י תמא 38 מכיוון שיוסתר להם הנוף האויר וכו' האם ניתן לפנות למפקחת על המקרקעין בנושא? האם יש סיכוי לביטול הבנייה?
בבית משותף בעל תקנון מצוי בחלקה שני מבנים במבנה האחורי ישנם 4 דיירים המעוניינים בתמא 38 במבנה הקדמי ישנם 12 דיירים המתנגדים לבנייה עפ"י תמא 38 מכיוון שיוסתר להם הנוף האויר וכו' האם ניתן לפנות למפקחת על המקרקעין בנושא? האם יש סיכוי לביטול הבנייה?
תמ"א 38 - שני מבנים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
12/09/13
לא ברור מהשאלה אם מדובר על שני אגפים נפרדים של אותו בית משותף או פשוט צד קידמי וצד אחורי. במקרה הראשון ניתן בתנאים מסוימים לראות כל כניסה כבית משתף לענין ספירת הרוב הנדרש. במקרה השני יש לכם בעיה.
צריך לבדוק אולי ביצוע פרויקט הריסה ובניה ואז לא תהיה בעיה של הסתרת אור ואויר. בקיצור- מציע שתנסו לחושב על מבנה עיסקה שישביע את רצון כולם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
צריך לבדוק אולי ביצוע פרויקט הריסה ובניה ואז לא תהיה בעיה של הסתרת אור ואויר. בקיצור- מציע שתנסו לחושב על מבנה עיסקה שישביע את רצון כולם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם קיים סירוב מוצדק לביצוע תמ"א 38 ? והאם ידוע על קשיים מול עיריית חולון תמ"א 38/2 ?
חן חולון
11/09/13
שלום ,
אני גר בבניין 4 קומות על עמודים אשר צמוד ל-2 בניינים נוספים.
קיימת התארגנות לגביי ביצוע תמ"א - הוספת 2.5 קומות וקומת קרקע.
הייזם הציע ממ"ד ומרפסת שמש, אך בפועל לא כל הדירות יוכלו להנות מהטבה זו בגלל צורת המבנה הנוכחית : אין מקום לכל התוספות הנ"ל ואחד הצדדים גובל בגבול החלקה - מרחק של 3 מטר מהגדר (לא מאמין שהעירייה תאשר יותר).
האם סביר להתנגד לתמ"א כזו בגלל שדירתי לא תקבל פיצוי הולם ודומה לדירות אחרות ? ולא להסתכן בתביעה ?
ע"פ הבנתי תמ"א 38/2 (במתכונת של פינוי בינוי) עדיף מהבחינה הזו שכל הדיירים יצאו מורווחים.
משיחה עם קבלן אחד נאמר לי כי עיריית חולון מהרימה קשיים על פרוייקטים כאלו.
האם ידוע לפורום הנכבד מידע על כך ?
תודה רבה,
חן
אני גר בבניין 4 קומות על עמודים אשר צמוד ל-2 בניינים נוספים.
קיימת התארגנות לגביי ביצוע תמ"א - הוספת 2.5 קומות וקומת קרקע.
הייזם הציע ממ"ד ומרפסת שמש, אך בפועל לא כל הדירות יוכלו להנות מהטבה זו בגלל צורת המבנה הנוכחית : אין מקום לכל התוספות הנ"ל ואחד הצדדים גובל בגבול החלקה - מרחק של 3 מטר מהגדר (לא מאמין שהעירייה תאשר יותר).
האם סביר להתנגד לתמ"א כזו בגלל שדירתי לא תקבל פיצוי הולם ודומה לדירות אחרות ? ולא להסתכן בתביעה ?
ע"פ הבנתי תמ"א 38/2 (במתכונת של פינוי בינוי) עדיף מהבחינה הזו שכל הדיירים יצאו מורווחים.
משיחה עם קבלן אחד נאמר לי כי עיריית חולון מהרימה קשיים על פרוייקטים כאלו.
האם ידוע לפורום הנכבד מידע על כך ?
תודה רבה,
חן
תמ"א 38 - חולון
עו"ד אילן הלוי
מנהל
11/09/13
שלום חן מחולון!
אני מבין שאתם בוחנים פרויקט תמא 38 של תוספת בניה מעל הקיים. אני מבין גם שבשל אילוצי בניה הדירה שלך לא מקבלת תוספות כמו דירות אחרות. עדין היזם יכול לחשוב על דריכם אחרות לשפר את דירתך. לכן אני מציע כי תתנגד במגמה שהיזם יגיע עימך להסדר הוגן. אגב- אם תתנגד אז בודאי שזה יגיע לתביעה בפני המפקח על בתים משותפים והרגשתי היא שגם הוא ינסה להגיע לפיצוי מסוים עבורך.
לגבי הריסה ובניה- אני לא יודע על התנגדות של עירית חולון לכך. אבל יתכן שהפרויקט כולו אינו כלכלי במתכונת כזאת משום שהעלויות שלו מבחינת היזם גבוהות יותר.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני מבין שאתם בוחנים פרויקט תמא 38 של תוספת בניה מעל הקיים. אני מבין גם שבשל אילוצי בניה הדירה שלך לא מקבלת תוספות כמו דירות אחרות. עדין היזם יכול לחשוב על דריכם אחרות לשפר את דירתך. לכן אני מציע כי תתנגד במגמה שהיזם יגיע עימך להסדר הוגן. אגב- אם תתנגד אז בודאי שזה יגיע לתביעה בפני המפקח על בתים משותפים והרגשתי היא שגם הוא ינסה להגיע לפיצוי מסוים עבורך.
לגבי הריסה ובניה- אני לא יודע על התנגדות של עירית חולון לכך. אבל יתכן שהפרויקט כולו אינו כלכלי במתכונת כזאת משום שהעלויות שלו מבחינת היזם גבוהות יותר.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בנינים מחוברים
יצחק
10/09/13
הא תוכנית תמא 38 אפשרית בתנאים הבאים:
1) מדובר ב6 בנינים מחוברים אנחנו רוצים להוציא את התוכנית רק על בנין אחד
2) שכן אחד כבר בנה הא זה שולל את התוכנית
1) מדובר ב6 בנינים מחוברים אנחנו רוצים להוציא את התוכנית רק על בנין אחד
2) שכן אחד כבר בנה הא זה שולל את התוכנית
תמ"א 38 - בנינים מחוברים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
11/09/13
שלום יצחק!
לשאלה הראשונה- לא ברור לי אם מדובר על בית משותף אחד המורכב ממספר כניסות או מספר בתים משותפים המחוברים בקיר משותף. מאחר וציינת שמדובר ב- 6 בנינים אני מניח שמדובר במספר כניסות באותו בית משותף. הוראות חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) קובעות כי בבנין מורכב, קרי - בנין בו יש מספר כניסות, יראו כל כניסה כאילו היא בית משותף נפרד ובלבד שאין בפרויקט התמא כדי לפגוע בזכויות יתר הכניסות וכן כי בכלל ניתן טכנית לבצע את החיזוק במקרה כזה.
בקיצור ניתן לבצע פרויקט תמא רק בכניסה אחת אבל צריך לבדוק שזה באמת אפשרי.
לגבי שאלה שניה - אתם צריכים להגיע לרוב הקבוע בחוק, העומד על 2/3 במקרה של תוספת בניה. אם הגעתם לרוב אותו שכן יכול להתנגד. זה לא יפריע לכם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לשאלה הראשונה- לא ברור לי אם מדובר על בית משותף אחד המורכב ממספר כניסות או מספר בתים משותפים המחוברים בקיר משותף. מאחר וציינת שמדובר ב- 6 בנינים אני מניח שמדובר במספר כניסות באותו בית משותף. הוראות חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) קובעות כי בבנין מורכב, קרי - בנין בו יש מספר כניסות, יראו כל כניסה כאילו היא בית משותף נפרד ובלבד שאין בפרויקט התמא כדי לפגוע בזכויות יתר הכניסות וכן כי בכלל ניתן טכנית לבצע את החיזוק במקרה כזה.
בקיצור ניתן לבצע פרויקט תמא רק בכניסה אחת אבל צריך לבדוק שזה באמת אפשרי.
לגבי שאלה שניה - אתם צריכים להגיע לרוב הקבוע בחוק, העומד על 2/3 במקרה של תוספת בניה. אם הגעתם לרוב אותו שכן יכול להתנגד. זה לא יפריע לכם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
על מי חל שכירות
חנה
09/09/13
האם היזם הוא זה שצריך לשלם שכירות שיש פינוי בינוי בתמ"א 38/2.
תמא 38 - דמי שכירות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
09/09/13
חנה שלום! אין חובה המוטלת בחוק על היזם. זה בדרך כלל המצב בהסכמים מול היזמים אבל ברור שיזם ישלם דמי שכירות לכל הדיירים רק אם יש עדין כדאיות כלכלית בעיסקה.
אם אין יזם רציני שמוכן לשלם דמי שכירות אז כנראה זה לא כדאי בעיסקה. אני מבין שיש דיירים שמתפרנסים גם מדמי השכירות אבל עדין צריך לראות זאת כהשקעה קטנה יחסית לעומת מה שמקבלים.
בואי נניח שדמי השכירות הם 5000 ש"ח ותקופת הבניה 20 חודשים. סך דמי השכירות כ- 100,000 ש"ח לדירה. אם יש 12 דיירים מדובר על 1.2 מליון ש"ח. עכשיו בואי נשאל כך - אני מחליף לך את כל הדירה לחדשה, עם מעלית וחניה ואלי בקומה גבוהה יותר ואולי בשטח גדול יותר. האם זה שווה לך 100,000 ש"ח? אני חושב שהתשובה ברורה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אם אין יזם רציני שמוכן לשלם דמי שכירות אז כנראה זה לא כדאי בעיסקה. אני מבין שיש דיירים שמתפרנסים גם מדמי השכירות אבל עדין צריך לראות זאת כהשקעה קטנה יחסית לעומת מה שמקבלים.
בואי נניח שדמי השכירות הם 5000 ש"ח ותקופת הבניה 20 חודשים. סך דמי השכירות כ- 100,000 ש"ח לדירה. אם יש 12 דיירים מדובר על 1.2 מליון ש"ח. עכשיו בואי נשאל כך - אני מחליף לך את כל הדירה לחדשה, עם מעלית וחניה ואלי בקומה גבוהה יותר ואולי בשטח גדול יותר. האם זה שווה לך 100,000 ש"ח? אני חושב שהתשובה ברורה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוספת בנייה מותרת
מוטי
08/09/13
שלום,
1. האם תוספת של עד 12 מ"ר בתמ"א 38/3 כוללת את שטח המרפסת שכבר קיימת.
2. האם מרפסת סגורה נכללת בתוספת שטח של עד 25 מ"ר
1. האם תוספת של עד 12 מ"ר בתמ"א 38/3 כוללת את שטח המרפסת שכבר קיימת.
2. האם מרפסת סגורה נכללת בתוספת שטח של עד 25 מ"ר
תמא 38 - תוספת בניה מותרת
עו"ד אילן הלוי
מנהל
09/09/13
שלום מוטי! התמא מאפשרת להוסיף עד 25 מ"ר נוספים בתנאי שמוסיפים ממ"ד לדירה. שטח זה אינו כולל שטח של מרפסת שמש. לגבי מרפסות שנסגרו פנימה לדירה- בתל אביב יחשיבו ברמת גן - לא יחשיבו. במקומות אחרים צריך לבדוק. קשור גם האם יש חריגה בקווי הבנין והיכן התוספת המבוקשת.
בנוסף - יתכן וקיימים עוד זכויות בניה מכוח תכוניות אחרות שבתוקף.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
בנוסף - יתכן וקיימים עוד זכויות בניה מכוח תכוניות אחרות שבתוקף.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
משכיר דירה
מגד
08/09/13
אני השכרתי דירה בתל אביב, ואחרי שחתמתי חוזה והכול ומסרתי צ'יקים וערבויות. התברר שהבנין הולך לעבור תמ"א 38. אבל עוד לא קיבלו את כול האישורים ולא קבעו תאריך לתחילת החיזוק של המבנה. במקרה שמתחילים מה אני יכול לבקש מבעל הדירה. תודה רבה
תמ"א 38 - שוכר
עו"ד אילן הלוי
מנהל
08/09/13
אני מבין ששכרת דירה בתל אביב בבנין שעומד לעבור פרויקט תמ"א 38. קודם כל חשוב שתקרא שוב את הסכם השכירות עליו חתמת ותראה אם יש התיחסות כלשהיא לשכירות בתקופת ביצוע הפפרויקט. הליכי קבלת היתר הבניה לפרויקט, במיוחד בתל אביב, אורכים למעלה משנה וגם שנה וחצי היא תצקופה שכיחה. לכן יכול להיות שבכלל אין בעיה כי תקופת השכירות שלך תסתיים עד שביצוע הפרויקט יתחיל. אם בכל זאת תהיה חפיפה בין השכירות לביצוע והמשכיר לא אמר לך דבר על כך ולא נכתב בהסכם דבר על כך אז יש מקום לבקש מהמשכיר הפחתת דמי השכירות בתקופת החפיפה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קטמונים
יוסי
05/09/13
האם יש תכנית תמא 38 לגבי השיכונים בקטמונים בירושלים?
תמ"א 38 - קטמונים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
08/09/13
תמ"א 38 חלה על כל המדינה וגם על שכונת הקטמונים. התמ"א מאפשרת תוספת 2.5 קומות מעל הקיים. לגבי אופן ישום הוראות התמ"א על בנינים בשכונה אני ממליץ לגשת לאגף ההנדסה בעיריה ולבדוק מולם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 בפתח תקווה – נזק לדיירים בבניין סמוך
דורון
04/09/13
שנה טובה!
בכוונת הדיירים כבר לפני 3 שנים לבנות 3 קומות כחלק מתמ"א 38 על פי:
1. בתחתית דירת גן.
2. למעלה קומה 4 - 3 דירות
3. למעלה קומה 5+6 - 3 דירות נוספות שכל אחת מהן עם גג (הגג זה קומה 6 עם חדרים על הגג! - כלומר מבחינתנו חסימה מלאה של 6 קומות שכיום קיים רק 3 קומות שהקומה 3 נמוכה בכמעט קומה שלמה מאיתנו).
4. מעל קומה 6 עוד קומה וזה הדודים ומערכת הסולארית.
5. לציין שאין מספיק חניה לכל הדיירים במצב הנוכחי. וגם אין עמידה בתקינה של כל 120 מ"ר 1.5 חניות.
יחד עם זאת העיריה מאשרת והועדה המחוזית הקפיאה עד דיון. המתכננים חזרו בהם ויבשו זאת שנה וחצי ומגישים שוב דרך הועדה המקומית.
א. האם החלטת ועדה מחוזית על אותו פרוייקט שהוגש מחדש תופסת שוב?
ב. אין לו התנגדות לחיזוק בניין לרעידות אדמה, יש התנגדות שזה יגרום לפגיעה בנוף בקומות בעיקר 4+5 (אצלנו). והפיכת המקום לאזור בנייה זמן ממושך, ובשל בורות שנפערו בין 2 הבנייינים החשש שרעידה בעת הבניה תביא להיזק.
ג. ניכר שהדיירים במכוון מזניחים את הבניין, האם יש אפשרות להגדיל את הנזק כלפיהם בכך שהם עושים הכל כדי שיאשרו להם תמ"א 38? (לפני כשנתיים הבניין שלהם היה בסדר יחסית ומאז שעלתה הטענה שהוא בסדר ניכרת הזנחה משמעותית).
ד. בריאות הדיירים הרגישים לאבק, האם יכולה להיות טענה שתמנע את הפרוייקט?
ה. אנשים עם בעיות קשב וריכוז ובמיוחד תלמידים שהדבר עלול לפגוע בלימודיהם נוכח הרעש של העבודות בשעות הערנות.
ו. התברר שהייתה חריגת בנייה בנושא מרפסות, האם ניתן בכלל לאשר פרוייקט שנעשתה עבירת בנייה בבניין הקיים מבלי קודם להחזיר את המצב לקדמותו? (הבניינים קרובים אחד לשני באופן קיצוני).
תודה רבה.
מה זה סעיף 97 לחוק או 197 לחוק שניתן לתבוע.
בכוונת הדיירים כבר לפני 3 שנים לבנות 3 קומות כחלק מתמ"א 38 על פי:
1. בתחתית דירת גן.
2. למעלה קומה 4 - 3 דירות
3. למעלה קומה 5+6 - 3 דירות נוספות שכל אחת מהן עם גג (הגג זה קומה 6 עם חדרים על הגג! - כלומר מבחינתנו חסימה מלאה של 6 קומות שכיום קיים רק 3 קומות שהקומה 3 נמוכה בכמעט קומה שלמה מאיתנו).
4. מעל קומה 6 עוד קומה וזה הדודים ומערכת הסולארית.
5. לציין שאין מספיק חניה לכל הדיירים במצב הנוכחי. וגם אין עמידה בתקינה של כל 120 מ"ר 1.5 חניות.
יחד עם זאת העיריה מאשרת והועדה המחוזית הקפיאה עד דיון. המתכננים חזרו בהם ויבשו זאת שנה וחצי ומגישים שוב דרך הועדה המקומית.
א. האם החלטת ועדה מחוזית על אותו פרוייקט שהוגש מחדש תופסת שוב?
ב. אין לו התנגדות לחיזוק בניין לרעידות אדמה, יש התנגדות שזה יגרום לפגיעה בנוף בקומות בעיקר 4+5 (אצלנו). והפיכת המקום לאזור בנייה זמן ממושך, ובשל בורות שנפערו בין 2 הבנייינים החשש שרעידה בעת הבניה תביא להיזק.
ג. ניכר שהדיירים במכוון מזניחים את הבניין, האם יש אפשרות להגדיל את הנזק כלפיהם בכך שהם עושים הכל כדי שיאשרו להם תמ"א 38? (לפני כשנתיים הבניין שלהם היה בסדר יחסית ומאז שעלתה הטענה שהוא בסדר ניכרת הזנחה משמעותית).
ד. בריאות הדיירים הרגישים לאבק, האם יכולה להיות טענה שתמנע את הפרוייקט?
ה. אנשים עם בעיות קשב וריכוז ובמיוחד תלמידים שהדבר עלול לפגוע בלימודיהם נוכח הרעש של העבודות בשעות הערנות.
ו. התברר שהייתה חריגת בנייה בנושא מרפסות, האם ניתן בכלל לאשר פרוייקט שנעשתה עבירת בנייה בבניין הקיים מבלי קודם להחזיר את המצב לקדמותו? (הבניינים קרובים אחד לשני באופן קיצוני).
תודה רבה.
מה זה סעיף 97 לחוק או 197 לחוק שניתן לתבוע.
תמ"א 38 - נזק לדיירים בבנין סמוך
עו"ד אילן הלוי
מנהל
08/09/13
שלום דורון! הרבה שאלות ואני מקווה שהבנתי את המצב ואצליח לענות לך על כולם.
אם יש תוכניות בנין עיר בתוקף אשר מאפשרות לבצע את מה שתארת אז הוצאת היתר הבניה היא בסמכות הוועדה המקומית .
אין זכות קנויה שלא יבנה בנין גבוה יותר בסמיכות כל עוד ההיתר ניתר כדין. האזור יהיה אתר בניה למשך הבניה. זה אכן יגרום רעש ולכלוך וכל עוד הם ברמה נסבלת לעצם ביצוע הפרויקט אין כנגד כך כל טענה בודאי לא טענה המונעת קבלת היתר בניה.
הוראות תמ"א 38 אינן חלות רק על בנינים מוזנחים אלא על כל בנין שנבנה לפני 1980 ועל כן ההנחה היא שהוא נבנה לא לפי התקן מפני רעידות אדמה. אין כל משמעות לכך שדיירי הבנין מזניחים או לא מזניחים, בכוונה או לא, את הבנין שלהם.
המדינה והרשויות רואות בחיזוק הבנינים מפני רעידות אדמה חשיבות גדולה. רגישות לאבק או הפרעה לתמידים עם הפרעות קשב וריכוז אינן סיבות מספיקות למנוע פרויקט כזה.
את חריגת הבניה צריך להכשיר במסגרת היתר הבניה שינתן ואם לא ניתן אז יש לתקן את החריגה.
סעיף 197 לחוק התכנון והבניה מאפשר במקרה שבו הוחלט על תוכנית בנין עיר אשר פוגעת בשווי של המקרקעין הגולים בה, לאפשר לאותם בעלי מקרקעים גובלים להגיש תביעה בגין ירידת ערך. זכות התביעה מתישנת אחרי 3 שנים מקבלת התוכנית. בכל מקרה צריך להוכיח ירידת ערך ולא אי נוחות במהלך הבניה.
מקווה שעניתי על כל השאלות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אם יש תוכניות בנין עיר בתוקף אשר מאפשרות לבצע את מה שתארת אז הוצאת היתר הבניה היא בסמכות הוועדה המקומית .
אין זכות קנויה שלא יבנה בנין גבוה יותר בסמיכות כל עוד ההיתר ניתר כדין. האזור יהיה אתר בניה למשך הבניה. זה אכן יגרום רעש ולכלוך וכל עוד הם ברמה נסבלת לעצם ביצוע הפרויקט אין כנגד כך כל טענה בודאי לא טענה המונעת קבלת היתר בניה.
הוראות תמ"א 38 אינן חלות רק על בנינים מוזנחים אלא על כל בנין שנבנה לפני 1980 ועל כן ההנחה היא שהוא נבנה לא לפי התקן מפני רעידות אדמה. אין כל משמעות לכך שדיירי הבנין מזניחים או לא מזניחים, בכוונה או לא, את הבנין שלהם.
המדינה והרשויות רואות בחיזוק הבנינים מפני רעידות אדמה חשיבות גדולה. רגישות לאבק או הפרעה לתמידים עם הפרעות קשב וריכוז אינן סיבות מספיקות למנוע פרויקט כזה.
את חריגת הבניה צריך להכשיר במסגרת היתר הבניה שינתן ואם לא ניתן אז יש לתקן את החריגה.
סעיף 197 לחוק התכנון והבניה מאפשר במקרה שבו הוחלט על תוכנית בנין עיר אשר פוגעת בשווי של המקרקעין הגולים בה, לאפשר לאותם בעלי מקרקעים גובלים להגיש תביעה בגין ירידת ערך. זכות התביעה מתישנת אחרי 3 שנים מקבלת התוכנית. בכל מקרה צריך להוכיח ירידת ערך ולא אי נוחות במהלך הבניה.
מקווה שעניתי על כל השאלות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מספר חניות בחניון תת קרקעי
שלומי
03/09/13
שלום, מה המספר המקסימלי של חניות שלדעתכם אפשר להכניס בחניון תת קרקעי עם שני מפלסים כששטח המגרש הוא 940 מ"ר? מדובר בבניין שאנחנו חושבים לקדם בו הריסה ובניה לפי תמ"א 38/2 ורצינו להבין אם אפשר ליצור חניון עם מספיק מקומות בשטח כזה.
כנראה שנצטרך להכניס שם 36-40 חניות - האם לדעתכם זה אפשרי? במידה וזה לא אפשרי בחניון תת קרקעי עם מפלסים רגילים, האם לדעתכם זה אפשרי עם מפלסים שיש בהם מכפילי חניה בתוך החניון התת קרקעי (שיוצרים ניצול טוב יותר של השטח)? תודה!
כנראה שנצטרך להכניס שם 36-40 חניות - האם לדעתכם זה אפשרי? במידה וזה לא אפשרי בחניון תת קרקעי עם מפלסים רגילים, האם לדעתכם זה אפשרי עם מפלסים שיש בהם מכפילי חניה בתוך החניון התת קרקעי (שיוצרים ניצול טוב יותר של השטח)? תודה!
תמ"א 38 - מספר חניות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
08/09/13
שלום שלומי! קשה לתת תשובה מדויקת כאשר לא יודעים את נתוני המגרש והבינוי המתוכנן. באופן כללי אני הייתי מחשב לפי 3 במאה, קרי 3 חניות לכל 100 מ"ר מגרש ללא הגרעין ואם צריך אז לעגל למטה. לכן אם המגרש הוא 940 מ"ר אני מעריך כ- 900 מ"ר ללא הגרעין, קרי כ- 25 מקומות חניה בקומה.
מכפילי חניה מנצלים טוב יותר את תכסית הקומה מפני שאז אתה לא מבזבז שטח על רמפת הירידה לקומת המרתף השניה. יש הטוענים שחפירת קומת מרתף שניה היא יקרה יותר מהתקנת קומה עם מכפילי חניה. אני לא בטוח בזה. בטוח שניצול השטח יותר טוב. גורם נוסף הוא המצאות מי תהום בקרקע. הירידה למרתף חניה שני יכולה ליצור בעיה של מי תהום ואז העלות היא באמת גבוהה מאוד ואין ברירה אלא להתקין מכפילי חניה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מכפילי חניה מנצלים טוב יותר את תכסית הקומה מפני שאז אתה לא מבזבז שטח על רמפת הירידה לקומת המרתף השניה. יש הטוענים שחפירת קומת מרתף שניה היא יקרה יותר מהתקנת קומה עם מכפילי חניה. אני לא בטוח בזה. בטוח שניצול השטח יותר טוב. גורם נוסף הוא המצאות מי תהום בקרקע. הירידה למרתף חניה שני יכולה ליצור בעיה של מי תהום ואז העלות היא באמת גבוהה מאוד ואין ברירה אלא להתקין מכפילי חניה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אפשרות תביעת סרבנים בתמ"א 38/2 אם יש פחות מ-80% הסכמות
מתעניין בתמ"א
03/09/13
שלום רב, אני יודע שדרושה 80% הסכמה לתמ"א 38/2 (פינוי בינוי) אבל במקרה של רוב של 70-75% (כמו בבניין שלי) האם אפשר בכל זאת לתבוע בעלי דירות מתנגדים, שבפועל מונעים בצורה שרירותית את האפשרות להפוך את הבניין לאיכותי ובטיחותי יותר בעסקה שאין להם מה להפסיד
בה וגורמים בכך נזקים לכל בעלי הדירות האחרים?
כך למשל, ס' 31 לחוק המקרקעין קובע שכל שותף במקרקעין רשאי לעשות כל דבר הדרוש באופן סביר למניעת נזק העלול להיגרם למקרקעין ולהגנת הבעלות וההחזקה בהם. כמו כן, הסעיף קובע שכל שותף רשאי לעשות במקרקעין שימוש סביר ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר (הסעיף חל גם על בתים משותפים מכח ס' 53 לחוק). לדעתי ניתן לטעון שעסקת תמ"א 38/2 (במתכונת פינוי בינוי), שממנה כולם מרוויחים מהווה שימוש סביר, ויתכן ומדובר אפילו בפעולה חיונית הדרושה באופן סביר למניעת נזק ולהגנת הבעלות וההחזקה במקרקעין (במיוחד לגבי בניינים ישנים ומתפוררים, בהם אין ממ"ד ושיש להם פגיעות גבוהה לרעידות אדמה ואיומים בטחוניים, אין מעלית וכו'). לכן לדעתי המתנגדים מפרים את הוראות סעיף זה ואפשר לתבוע מהם פיצויים נזיקיים בשל עוולה של הפרת חובה חקוקה בגובה ההפרש בין שווי הדירה לאחר פינוי בינוי והשווי הנוכחי. לחלופין, יתכן שניתן לדרוש צו עשה לקבלת הסכמת המתנגדים, וזאת בהתאם לפקודת הנזיקין.
אשמח לשמוע מה דעתכם, האם יש מקורות חקיקה נוספים רלוונטיים והאם ידוע לכם על תקדימים בנושא. להבנתי ההוראות בדבר רוב של 80% אינן שוללות פיצויים מכח דינים אחרים אלא רק מאפשרות סעדים מיוחדים נגד המתנגדים (כפיה ע"י המפקח על המקרקעין) במקרה של רוב כזה. תודה מראש.
בה וגורמים בכך נזקים לכל בעלי הדירות האחרים?
כך למשל, ס' 31 לחוק המקרקעין קובע שכל שותף במקרקעין רשאי לעשות כל דבר הדרוש באופן סביר למניעת נזק העלול להיגרם למקרקעין ולהגנת הבעלות וההחזקה בהם. כמו כן, הסעיף קובע שכל שותף רשאי לעשות במקרקעין שימוש סביר ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר (הסעיף חל גם על בתים משותפים מכח ס' 53 לחוק). לדעתי ניתן לטעון שעסקת תמ"א 38/2 (במתכונת פינוי בינוי), שממנה כולם מרוויחים מהווה שימוש סביר, ויתכן ומדובר אפילו בפעולה חיונית הדרושה באופן סביר למניעת נזק ולהגנת הבעלות וההחזקה במקרקעין (במיוחד לגבי בניינים ישנים ומתפוררים, בהם אין ממ"ד ושיש להם פגיעות גבוהה לרעידות אדמה ואיומים בטחוניים, אין מעלית וכו'). לכן לדעתי המתנגדים מפרים את הוראות סעיף זה ואפשר לתבוע מהם פיצויים נזיקיים בשל עוולה של הפרת חובה חקוקה בגובה ההפרש בין שווי הדירה לאחר פינוי בינוי והשווי הנוכחי. לחלופין, יתכן שניתן לדרוש צו עשה לקבלת הסכמת המתנגדים, וזאת בהתאם לפקודת הנזיקין.
אשמח לשמוע מה דעתכם, האם יש מקורות חקיקה נוספים רלוונטיים והאם ידוע לכם על תקדימים בנושא. להבנתי ההוראות בדבר רוב של 80% אינן שוללות פיצויים מכח דינים אחרים אלא רק מאפשרות סעדים מיוחדים נגד המתנגדים (כפיה ע"י המפקח על המקרקעין) במקרה של רוב כזה. תודה מראש.
תמ"א 38 - תביעה נגד סרבנים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
03/09/13
אני לא חושב שהריסת הבנין והדירות הקיימות הם בגדר שימוש סביר במקרקעין. חוק החיזוק קבע רוב נדרש של 80% כדי להקל על הגעה להסכם תמא ולא כדי להקשות. לולא הוראה זו היה נדרש כנראה רוב של 100%. כך שאני בספק אם ניתן לעקוף הוראת חוק ספציפית ולאכוף את ההסכם על הדיירים הסרבנים באמצעות סעיפי חוק אחרים. אני לא מכיר תקדימים לענין זה אבל יתכן וניתן לטעון כי חוק החיזוק קובע רוב נדרש לענין אכיפת הסכם התמ"א, כאשר לענין דרישת סעד של פיצויים כספיים במקרה של דייר סרבן די בפחות מכך בעצם העובדה שהם לא שומרים על הקיים. לא ניסיתי, לא חושב שהסיכויים גבוהים אבל אולי שווה לנסות במקרה המתאים כאשר הכוונה היא ליצור לחץ לחתימה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סרבנים לתמ"א 38/2
מתעניין בתמ"א
02/09/13
שלום רב, בבניין שלנו קיבלנו הצעות לעשות תמ"א 38/2 (פינוי בינוי) ויש כמה בעלי דירות מבוגרים שמתנגדים בגלל כמה סיבות - יש כאלה שבטוחים שעובדים עליהם ויקחו להם את הדירה ויזרקו אותם לרחוב ויש כאלה שפשוט אין להם כח לכאב ראש הזה של לעבור לדירה שכורה ולחזור לבניין אחר ורוצים להישאר בפינה שלהם. מיותר לציין שזה בניין בלי מעלית והשכנים המבוגרים גרים בקומות גבוהות יחסית - דבר שרק אמור לחזק את הרצון שלהם בפרויקט. בינתיים הנסיונות לשכנע אותם ולהסביר להם את כל העניינים (כולל הסבר שמקבלים ערבויות בנקאיות חיצוניות שלא קשורות לקבלן) לא עזרו. פשוט התחושה שאין עם מי לדבר. יכול להיות רוב של 80% גם בלעדיהם אבל זה יהיה מאוד גבולי.
אשמח לשמוע עצות וטיפים מנסיונכם איך ניתן בכל זאת לדבר על ליבם ולשכנע אותם. אני פשוט לא מצליח לתפוס מדוע מישהו יתנגד לשיפור כל כך משמעותי באיכות החיים שלו, בבטיחות של הדירה שבה הוא גר ורווח כספי של מאות אלפי שקלים, כשהכל מובטח בכל הבטחונות האפשריים.
אשמח לשמוע עצות וטיפים מנסיונכם איך ניתן בכל זאת לדבר על ליבם ולשכנע אותם. אני פשוט לא מצליח לתפוס מדוע מישהו יתנגד לשיפור כל כך משמעותי באיכות החיים שלו, בבטיחות של הדירה שבה הוא גר ורווח כספי של מאות אלפי שקלים, כשהכל מובטח בכל הבטחונות האפשריים.
תמ"א 38 - התנגדות דיירים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
02/09/13
לא כל החלטה מתקבלת על בסיס רציונלי (גדולים בחוכמה כתבו על כך ספרים ןמחקרים ואף זכו בפרס נובל ). קודם כל אני מציע להכנס בנעלי כל אחד מהסרבנים ולהבין מה "מציק" לו ולשאול אותו מה היה מרצה אותו לגבי אותו חשש. צריך לנסות לתת לו פתרונות נקודתיים, גם אם - ואין מה לעשות- הם יותר מאשר לאחרים. אדם מבוגר שרגיל לסביבתו, לאנשים שהוא מכיר ולסניף קופת החולים אליו הוא הולך - קשה לשכנע אותו במונחים של כדאיות ורווח. אם יש לו ילדים או אנשים אחרים שהוא סומך עליהם הייתי מנסה להעזר בהם על מנת לשכנע את אותו דייר. פתרון אחר הוא לשכור לו דירה לתקופה ארוכה יותר ולאפשר לו את האופציה אם לחזור או לא (במונחי כסף ליזם זה לא הרבה כי בתקופת הביצוע ממילא הם משלמים דמי שכירות ולגבי יתר התקופות הם יוכלו לקבל את דירת הסרבן להשכרה).
אחרי כל זה- אם יש רוב של 80% אז צריך להסביר לו שהפרויקט יבוצע גם אם יתנגד וחבל לא להגיע להסדר קודם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אחרי כל זה- אם יש רוב של 80% אז צריך להסביר לו שהפרויקט יבוצע גם אם יתנגד וחבל לא להגיע להסדר קודם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חישוב שטח דירה לצורך תמ״א 38/2
גלעד
02/09/13
שלום רב. בבניין 8 דירות - 4 דירות רשומות בטאבו בגודל 48 מטר , עוד 4 - 42 מטר ובהתאם החלק ברכוש המשותף- 48/360 ו-42/360 בהתאמה. בפועל הדירות שרשומות כקטנות יותר הן יותר גדולות כנראה בגלל מרפסות. מה נלקח בחשבון לצורך חלוקת הזכויות בפרויקט? הגודל בפועל או הגודל הרשום? האם בעל הדירה שרשומה כקטנה ובפועל היא יותר גדולה זכאי לתוספת מטראז׳ גדולה/ קטנה מבעל דירה שמשתייך לקבוצה השניה של הדירות?
תמ"א 38 - חישוב שטח
עו"ד אילן הלוי
מנהל
02/09/13
שנה טובה גלעד! תוספת שטח היא קודם כל ענין של הסכמה מול היזם. הוראות התמ"א רק מגבילות בתוספת מקסימאלית של 25 מ"ר (כולל ממ"ד). בה4בה מאוד דירות יש חוסר תאימות בין שטח הדירה הרשום ובין השטח בפועל וזאת כתוצאה מביטול מרפסות סגורות והכללתן בתוך הדירה.
לדעתי הבסיס צרך להיות השטח של הדירה, בהתאם לכללי המדידה הנהוגים, לרבות שטחי מרפסות סגורות.
אני מציע לכם כי תיקחו מודד שיבצע מדידה של השטחים לפי כללים אלו (לפי מה שאתה כותב מספיק מדידה של שתי דירות טיפוסיות) על מנת שתדעו מה הבסיס.
שים לב שהתוספת לא חייבת ולא תמיד יכולה להיות שווה (בשטח או באחוזים). בתכנון יש להתחשב גם בקווי בנין מותרים וכן, במקרה שלכם, גם בשטח המינימאלי המותר לדירת מגורים. יש מקרים בהם אין בכלל הגדלה של שטח הדירה אבל עדין לדעתי העיסקה מאוד כדאית כי אתם מקבלים דירה חדשה + חניה במקום הקיים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לדעתי הבסיס צרך להיות השטח של הדירה, בהתאם לכללי המדידה הנהוגים, לרבות שטחי מרפסות סגורות.
אני מציע לכם כי תיקחו מודד שיבצע מדידה של השטחים לפי כללים אלו (לפי מה שאתה כותב מספיק מדידה של שתי דירות טיפוסיות) על מנת שתדעו מה הבסיס.
שים לב שהתוספת לא חייבת ולא תמיד יכולה להיות שווה (בשטח או באחוזים). בתכנון יש להתחשב גם בקווי בנין מותרים וכן, במקרה שלכם, גם בשטח המינימאלי המותר לדירת מגורים. יש מקרים בהם אין בכלל הגדלה של שטח הדירה אבל עדין לדעתי העיסקה מאוד כדאית כי אתם מקבלים דירה חדשה + חניה במקום הקיים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 ירושלים
טולדו
01/09/13
מה ידוע לגבי תמא 38 בירושלים בקרית משה?
האם יש טעם לקדם בבנין מהלך כזה?
האם יש טעם לקדם בבנין מהלך כזה?
תמא 38 - קרית משה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/09/13
לדעתי ולצערי לא אבל אני מציע פשוט לנסות ולקבל הצעות מיזמים ולאור הצעותיהם לקבל החלטה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה חלופית
טליה
31/08/13
בבנין שבו גרים הורי מוסיפים דירות במסגרת תמ"א 38. בגלל בעייה רפואית קשה אסור לאמי להיות במקום עם אבק. הקבלן הסכים לשלם דמי שכירות עבור דירה חלופית בזמן הבניה, אבל הוא דורש לקבל את הדירה שבבעלותם לשימושו החופשי כל עוד הם בדירה השכורה. האם זה מקובל? כמו כן הוא מוכן לשלם להם 500 ש"ח על ההובלה, שזה כמובן לא מספיק לכלום, ביחוד כשמדובר באנשים מבוגרים שקשה להם לארוז לבד. האם גם זה מה שמקובל?
תמ"א 38 - דירה חלופית
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/09/13
שנה טובה טליה! ההסדר הוא הגיוני. היזם משכיר את הדירה של ההורים ובמקביל שוכר או משלם להם דמי שכירות על דירה חלופית. כך שהיזם נושא בעצם רק בהפרשי עלויות.
לגבי הובלה - גם לי נשמע נמוך להובלה מה גם שצריך גם הלוך וגם חזור. מציע שתקבלו כמה הצעות מחיר ותחזרו אליו עם הממצאים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לגבי הובלה - גם לי נשמע נמוך להובלה מה גם שצריך גם הלוך וגם חזור. מציע שתקבלו כמה הצעות מחיר ותחזרו אליו עם הממצאים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א בביצוע מודולרי ?
דנה
28/08/13
בנין בן 3 קומות בבעלות אדם אחד. הוא מעוניין לחזק ולבנות ולהמשיך להחזיק בנכס. מסיבות של מימון הוא מבקש לבנות בשני שלבים, בהפרש של 5-10 שנים:
שלב א: הכנת תכניות, חיזוק הקיים ותוספת קומה אחת.
שלב ב: הוספת שאר הקומות המתוכננות.
האם זה אפשרי ?
שלב א: הכנת תכניות, חיזוק הקיים ותוספת קומה אחת.
שלב ב: הוספת שאר הקומות המתוכננות.
האם זה אפשרי ?
תמ"א 38 - ביצוע בשלבים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/09/13
שנה טובה דנה! מצטער אבל לא ניתן במתכונת שאת מתארת. ההטבות מכוח התמא ניתנות רק אם הבנין זקוק לחיזוק מפני רעידות אדמה. אם חיזקתם בשלב א' - אז התנאי כבר לא מתקיים בשלב ב'. ניתן אולי להוציא היתר על הכל ולבצע בהדרגה אבל בודאי לא למשוך זאת על פני 5 שנים וגם צריך לבדוק מה ההשלכות של אי קבלת טופס 4 עד לגמר הפרויקט.
נושא נוסף הוא תוקפה של התמ"א. בכלל לא בטוח שעוד 10 שנים היא עדין תהיה בתוקף.
חוץ מזה- למה שתרצו לבצע בשלבים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
נושא נוסף הוא תוקפה של התמ"א. בכלל לא בטוח שעוד 10 שנים היא עדין תהיה בתוקף.
חוץ מזה- למה שתרצו לבצע בשלבים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיזם תמא 38 לחיזוק ושידרוג חלק מבנין משולב בהריסה ובניה מחדש של חלק אחר בבנין
ק.א. בית- הלחמי
23/08/13
האם האפשרות שבכותרת דהיינו : חיזוק ושידרוג של חלק מבנין מגורים משולב בהריסה ובניה מחדש של חלק אחר באותו בנין - היא אפשרות שניתנת למימוש על פי המצב המשפטי הנוכחי
אשמח לקבל תשובה
אשמח לקבל תשובה
תמ"א 38 - הריסה ובניה בחלק מהבנין
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/08/13
מבחינה ביצועית בודאי שזה אפשרי. מבחינה תכנונית אפשרי אל תלוי בהסכמת מהנדס העיר. השאלה היחידה היא האם יסווגו את זה כהריסה ובניה חדשה או כהרחבה רגילה. המשמעות הראשונה היא הרוב הנדרש לצורך אישור ההסכם. אם באמת הורסים חלק מהבנין ובונים מחדש אני הייתי מסווג זאת על צד המחמיר כתמ"א 38/2 ומחייב ברוב של 80%.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטוח אחריות מוצר
יוסי כהן
22/08/13
אני מבין שבשאלה זו יש צד שקשור למו"מ עם היזם ובכל זאת.. רציתי לשאול האם בתחום הסכמי תמ"א 38 לרוב מקובל לעשות ביטוח אחריות מוצר מעבר לאחריות בדק, והאם התפשרות על כך שלא לכלול זאת כלל בהסכם זהו חוסר אחריות וסיכון מצד הדיירים. בקיצור מה מקובל בעניין זה?
אשמח למענה
יוסי
אשמח למענה
יוסי
תמ"א 38 - ביטוח אחריות מוצר
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/08/13
יוסי שלום! מקובל בדרך כלל לחייב רק אחריות בדק וכן לקחת ערבות כלשהיא להבטחת התחייבות זאת. במקרה של מערכות שמותקנות בדירה על ידי היזם (מיזוג אויר, דוד שמש וכו') היזם מספק תעודות אחריות של אותם ספקים/יצרנים/מתקינים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השלכות בריאותיות בזמן התמ"א
טל
21/08/13
אנחנו הורים לשני ילדים קטנים בבניין שצפוי לעבור תמ"א ואני רוצה לדעת איפה רשום שמותר לגור בבניין שהופך למעשה לאתר בנייה? יש תקנות זיהום אויר ורמת אבק מותרים בעת תמ"א ? מי לוקח אחריות על וידוא תנאי חיים נאותים בזמן שיפוץ? אי פעם נבדקו השלכות בריאותיות על דיירים, וילדים בפרט, שחיו בדירות שעברו תמ"א?
תמ"א 38 - רעש וזיהום אויר
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/08/13
טל שלום! אני מניח כי מדובר על פרויקט תמ"א רגיל, קרי- תוספת בניה מעל הקיים. בזמן הבניה תנאי החיים בודאי נפגעים ואינם כרגיל. אבל זה מצב זמני והשאלה היא האם הפגיעה היא מידתית ובהתאם לחוק. לענין זה יש הסדר בחוק, בתקנות בחוקי עזר , בתנאי היתר הבניה וכן בהסכם בינכם ובין היזם המסדירים נושא של שעות עבודה, רעש וזיהום אויר. אם היזם עומד בהם אז אין הרבה מה לעשות . אם יש בעבודה מפגע בריאותי רציני אני מציע שתפנו לפיקוח העירוני בתלונה והם יבדקו זאת.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
